Wohnen in München Singles auf dem Vormarsch. mit Checkliste Erste Wohnung. 3 / 2014 MieterMagazin

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1 Münchner 3 / 2014 MieterMagazin Wohnen in München Singles auf dem Vormarsch mit Checkliste Erste Wohnung Mietpreisbremse Bundesjustizminister Heiko Maas legt Gesetzesentwurf vor Wohnungssuche Bonitätsnachweis durch Mieterselbstauskunft Repair Cafés ökologisch, günstig, sozial Fluchtpunkt Hilfe für junge Volljährige

2 Kompetenter Rat rund ums Wohnen aktuelle publikationen des Deutschen mieterbunds Broschüren Ratgeber Mietminderung bei Wohnungsmängeln Was tun bei Mängeln Mietminderungsgründe hunderte von Beispiel urteilen 11,90 Euro Ratgeber Mietnebenkosten Abrechnung prüfen Rechte kennen Betriebskosten senken 11,90 Euro Wenn das Mietverhältnis endet Kündigung Schönheitsreparaturen Wohnungsübergabe 9,90 Euro Was ich als Mieter wissen muss Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern in laufenden Mietverhältnissen 11,90 Euro Die zweite Miete Alles zu Heizkosten und kalten Nebenkosten 6,00 Euro Geld sparen beim Umzug Schönheitsreparaturen, Kaution, Mietverträge und Maklerprovision 6,00 Euro Kaufen oder Mieter bleiben Eigentumswohnung, Umwandlung, Kündigungssperrfristen und Vorkaufsrecht 6,00 Euro Kündigung und Mieterschutz Alles über Mieter-/Vermieter Kündigungen, Gründe, Fristen 6,00 Euro Mieterhöhung Mietspiegel, Kappungsgrenze, Jahressperrfrist, etc. 6,00 Euro Mieterrechte und Mieterpflichten Alltagsfragen rund um die Mietwohnung, Gesetze, Urteile 6,00 Euro Modernisierung Modernisierung, Energieeinsparung, Mieterhöhung 6,00 Euro Wohnungsmängel und Mietminderung Schimmel, Lärm, Heizung, Umweltgifte (Stand: 2013) 6,00 Euro Das Mieterlexikon Alphabetisches Nachschlagewerk zu allen wesentlichen Mietfragen über 700 Seiten 13,00 Euro Sämtliche Publikationen erhalten Sie in der Geschäftsstelle des Mieterverein München e.v., Sonnenstraße 10, München. Bei Bestellung kommen 1,50 Euro Versandkosten hinzu. Der Gesamtpreis ist per Briefmarken im voraus Ihrer Bestellung beizulegen.

3 VORWORT Mietpreisbremse jetzt! Hört endlich auf, ein dringend notwendiges Gesetz weiter zu verwässern! Liebe Mieterfreundinnen und Mieterfreunde, bereits im letzten Mietermagazin hatte ich gefordert, Mieterschutz zeitnah und konsequent umzusetzen. Vor der Sommerpause wollte die Große Koalition die bereits seit Monaten diskutierte und im Koali tionsvertrag vorgesehene Mietpreisbremse verabschieden. Jetzt heißt es, das Gesetz solle in der zweiten Jahreshälfte verabschiedet werden und ab in Kraft treten. Zur endgültigen Umsetzung bedarf das Gesetz ohnehin noch einer Umsetzung durch die Länder, die in einer Verordnung festlegen müssen, in welchen Städten die Mietpreisbremse gelten soll. Zweck der geplanten Gesetzesänderung ist es, Wiedervermietungsmieten in Ballungsräumen endlich auf 10 % über der ortsüblichen Miete zu begrenzen. Nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wie eine Kommune ihren qualifizierten Mietspiegel gestalten muss, fließen in die Befragung zur ortsüblichen Miete, nach der die Mietspiegel erstellt werden, alle Mieten ein, die in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert wurden. Bei dem raschen Wandel auf dem Wohnungsmarkt in München sind die Wiedervermietungsmieten somit ein massiver Preistreiber für die ortsübliche Miethöhe, die dann unmittelbar in jedem neuen Mietspiegel für München ihren Niederschlag findet. Umso wichtiger ist es, dass der Bundesgesetzgeber so schnell wie möglich die Wiedervermietungsmieten deckelt, um diese Preisspirale endlich zu verhindern, da die Stadt München sonst keine rechtliche Handhabe zur Deckelung der Mietpreise im frei vermieteten Wohnraum hat. Seitens der Immobilienwirtschaft wird mit der Neuregelung der Untergang des Mietwohnungsbaus in Deutschland prophezeit. Wir meinen: Ein Gesetz, das erst einmal 5 Jahre zur Probe gilt, kann solche Wirkungen gar nicht entfalten. Da viele Ausnahmen vorgesehen sind, wie z. B. bei der umfassenden Modernisierung eines Hauses und der Neubau von Wohnraum aus einer solchen Regelung zumindest für einen längeren Zeitraum ausgenommen bleibt, kann die Neuregelung den Wohnungsneubau gar nicht behindern. Schwarze Schafe unter den Vermietern könnten mit der neuen Regelung nach Auszug des Mieters aber in Zukunft nicht einfach bei der Neuvermietung 50 oder 100 % mehr Mieteinnahmen erzielen, ohne einen Cent investiert zu haben. Ihre Beatrix Zurek, Vorsitzende des Mieterverein München e.v. Inhalt Titel Wohnen in München Singles auf dem Vormarsch Checkliste erste Wohnung VERBRAUCHER Wohnungssuche: Bonitätsnachweis durch Mieterselbstauskunft Ökologisch, günstig, sozial: Repair Cafés Fluchtpunkt Hilfe für junge Volljährige MIETRECHT Aktuelle Rechtsprechung des BGH Urteil zum Gewerbemietrecht.. 12 Mietrechtsfragen aus der Praxis von Dorothea Modler Münchner Rechtsprechung Aktuelle Rechtsprechung der Gerichte in München und Umgebung Nachverdichtung in Sendling Mieterversammlung des Sendlinger Bezirksausschusses 6 am AUS DEM VEREIN Beitragsanpassung Mietpreisbremse bekommt ministerielle Unterstützung Dieter Reiter, Heiko Maas und Beatrix Zurek zu Besuch bei betroffenen Mietern Infoabende des Mietervereins München e.v. im Bauzentrum.. 19 Zwei neue Mitarbeiter/innen stellen sich vor Service Impressum Unsere Serviceleistungen... 24

4 TITEL Wohnen in München Singles auf dem Vormarsch Laut dem statistischen Amt der Landeshauptstadt München betrug der aktuelle Bevölkerungstand am 30. Juni Personen. In allen Stadtbezirken zusammen gab es zum Haushalte. (Im Jahr davor waren es noch Haushalte und ). Immerhin 54,4 % davon, bezogen auf den , werden von Singles bewohnt. Hierbei fällt auf, dass diese Zahl ständig steigt betrug sie noch , zum bereits und zum nun Somit steigt der Prozentanteil der Single Haushalte mäßig aber regelmäßig an, von 54 % im Jahr 2011 auf 54,4 % im Jahr Interessant ist auch die Verteilung dieser Haushalte auf die einzelnen Stadtviertel: Singles wohnen in Neuhausen-Nymphenburg, in Ramersdorf-Perlach, gefolgt von Hadern und Schwabing-West. Schon seit 1999 ist, nach drei Jahrzehnten Stagnation, eine generelle Trendwende in der Münchner Einwohnerentwicklung, verbunden mit einem Bevölkerungswachstum, zu beobachten. Das Wachstum basiert zum einen auf positivem Wanderungsverhalten und Geburtenüberschüssen. Einen weiteren Anteil am Einwohnerwachstum hatte der berufsbezogene Zuzug, der im ursächlichen Zusammenhang mit der wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt steht und über einen attraktiven Arbeitsmarkt Impulse für die Zuwanderung gab. Der Einwohneranstieg wird seit 2004 zusätzlich durch positive Wanderungssalden aus dem europäischen Ausland verstärkt. Zu einem Großteil sind die hohen Zuzugsströme aus den Beitrittsländern der EU- Osterweiterung von 2004 und übertrafen die Wanderungsgewinne von Personen aus Polen und Rumänien sogar den innerdeutschen Saldo. Seit 2009 sind aber auch verstärkte Zuzüge nach München aus den südlichen EU-Ländern wie Griechenland, Italien und Spanien zu beobachten. Der Wanderungsgewinn dieser drei Länder ist in den letzten Jahren um das Vierfache gestiegen. Viele Zuwanderer sind hochmotiviert und gut ausgebildet und werden zum Teil von Firmen und Verbänden direkt angeworben. Im innerdeutschen Wanderungsaustausch führte der doppelte Abiturjahrgang und die Aussetzung der Wehrpflicht auch nach 2011 zu einem jüngeren und erhöhten ausbildungsbezogenen Zuzug nach Mün City-Appartments in der Schillerstraße 4 Münchner MieterMagazin

5 Erste Bauträger reagieren auf den Bedarf an Einzimmer-Appartements: neuer Wohnraum für Studenten in Giesing chen. Diese Entwicklung ist typisch für Großstädte in Industriestaaten mit hoher Attraktivität für junge Erwachsene. Quelle: Demografiebericht München Teil 1, Analyse und Bevölkerungsprognose 2011 bis 2030, herausgegeben von der Stadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung 1/22 Interessant ist, dass bei den prognostizierten Szenarien sowohl der Jugend- als auch der Altersquotient mit 23 % bzw. 26 % bis zum Jahr 2030 nahezu in gleicher Form wie bisher weiterlaufen werden. Die Bevölkerung Münchens unterscheidet sich somit vom Bundesdurchschnitt vor allem in der Struktur der unter 40-jährigen. Immer mehr Münchner leben daher in sogenannten Einpersonenhaushalten. Experten zufolge liegt dies sowohl an den Preisen, am mangelnden Angebot und den Zuzüglern. Somit entfallen laut einer Erhebung des IVD-Instituts auf einen Münchner im Durchschnitt 37,6 m². Demgegenüber sind es in Hamburg bereits 41 m² und in Berlin 41,4 m², im Saarland sogar 52,2 m². Somit liegt München ganz klar im Gegensatz zum Deutschlandtrend. Vor allem in zentralen Stadtteilen, wie z. B. in der Maxvorstadt, leben bereits 68 % der Bewohner allein. München hat somit bundesweit den höchsten Anteil an Einzimmerwohnungen und liegt mit 8,9 % deutlich vor Berlin. Leider gibt es in diesem Segment in München wenig Wohnraum, da dieser Trend lange Zeit von Bauträgern nicht mehr bedient wurde, da 1-Zimmer-Wohnungen als wenig attraktiv galten. Gerade jüngere Erwerbstätige können oft nicht mehr als 1.000,00 für Wohnen inklusive Betriebskosten ausgeben. Der gleiche Trend dürfte für allein lebende Rentner gelten, die aufgrund ihres Renteneinkommens nicht mehr in der Lage sind, eine 2-Zimmer-Wohnung zu bezahlen. Zwischenzeitlich gibt es erste Bauträger, die auf diesen Trend reagieren. So wurde z. B. das ehemalige Verwaltungsgebäude des Elektronikherstellers Bürklin in der Schillerstraße durch die JK Wohnbau zu einem Wohnhaus mit 203 City-Appartements umgebaut. Es bleibt zu hoffen, dass nicht nur private Bauträger, sondern auch Genossenschaften und die städtischen Wohnungsgesellschaften sich dieser Bevölkerungsgruppe zunehmend annehmen und geeignete Wohnformen anbieten. Hierbei ist es besonders wichtig, geeignete Angebote für Singles aller Altersstufen anzubieten. In München sind gerade kleine Wohnungen in Relation zu großen noch teurer, da sich hier die bestehende Wohnungsknappheit besonders deut lich niederschlägt. So beträgt für eine Wohnung bis 20 m² der Grundpreis der monatlichen Nettomiete nach dem Münchner Mietspiegel 2013 bereits 15,90. Zuschläge für Lage und Ausstattung kommen noch hinzu. Dies macht es gerade für Singles, deren Nettogehälter bei weitem nicht mit den Mieterhöhungen Schritt halten, sehr schwierig, dauerhaft ihren Wohnraum in München zu bezahlen. Wie alle Münchner Mieter leidvoll wissen, ist die Neuvermietung von Wohnraum zu Werten oberhalb der ortsüblichen Miete zulässig und üblich. Aktuelle Angebote, z. B. bei immoscout.de gehen oft bereits von einer Kaltmiete von knapp 25,00 pro Quadratmeter und noch weit darüber hinaus aus. MMM Münchner MieterMagazin

6 TITEL v Tipps: > Die gängigsten Börsen im Internet für frei finanzierte Wohnungen sind: Angebote gibt es z. B. auch unter Auf der Folgeseite finden Sie eine Checkliste für die erste Wohnung, die Sie sich unbedingt ansehen sollten, bevor Sie sich eine Wohnung suchen. > Gerade in Ballungsräumen wie München ist es sehr wichtig, sich zu überlegen, ob man wirklich in ein In-Viertel ziehen muss oder ob ein weniger schickes Viertel im S-Bahnbereich zu günstigeren Konditionen nicht deutlich vorteilhafter wäre. Eine interessante Möglichkeit ist auch der Wohnungstausch. Hier gibt es die Seite: > Überlegen Sie vor allen Dingen selbstkritisch, wieviel Wohnraum Sie wirklich benötigen. Oft ist es zweckmäßiger, sich z. B. bei Self-Storage zusätzlichen Stauraum anzumieten, bzw. einen Teil der Sachen unterzustellen. > Wenn Sie langfristig in München bleiben wollen, ist es zweckmäßig, sich bereits heute um die Mitgliedschaft einer Genossenschaft zu bemühen. Diese Mitgliedschaft wird nicht sofort dazu führen, dass Sie direkt eine neue Wohnung erhalten. Mit einem Vorlauf von einigen Jahren ist es jedoch realistisch und möglich, auch bei einer Genossenschaft eine bezahlbare Wohnung zu bekommen. > Eine vernünftige Alternative zur Single-Wohnung ist es auch, sich eine Wohngemeinschaft zu suchen. Hierzu gibt es z. B. unter oder bzw. (ein Service von Immobilien Scout), bzw. geeignete Angebote. > Das Studentenwerk München, Helene-Mayer-Ring 9, München, wrv@stwm.de vermittelt ebenfalls Privatzimmer für Studierende. Die persönliche Wohnungsberatung findet von Montag bis Freitag in der Zeit von 9 Uhr bis 13 Uhr und donnerstags von 15 Uhr bis 17 Uhr statt. Die Berater suchen zusammen in gemeinsamen Gesprächen Wohnungsangebote aus, die im Hinblick auf Lage und Preis am geeignetsten erscheinen. Aktuelle Privatzimmerangebote werden täglich im Internet veröffentlicht. > Nehmen Sie sich möglichst viel Zeit für Ihre Wohnungssuche, akzeptieren Sie lieber notfalls für einen übersehbaren Zeitraum ein Zimmer in einer Pension bzw. zur Untermiete und suchen Sie sich anschließend in aller Ruhe eine eigene Wohnung. Je mehr Zeit Sie sich für Ihre erste Wohnung nehmen, desto besser. Leider gibt es viele Menschen, die in Internetforen über ihre Vereinsamung in der Großstadt München berichten und nach dem Umzug in die neue Stadt nur sehr schwer Kontakte knüpfen. Entsprechend wichtig ist es gerade für Berufstätige, die nach Ihrer Arbeit oft erschöpft nach Hause fahren und keine weiteren sozialen Kontakte außerhalb der Arbeit haben, sich Freunde und Partner für Freizeitaktivitäten am Wochen ende zu suchen. > Für neu Zugezogene in München empfiehlt es sich, gerade nach einem berufsbedingten Wechsel in die Stadt München, Kontakte für Freizeit und Sport zu knüpfen und die Planung von Freizeitaktivitäten auch über das Internet in Betracht zu ziehen. Hier gibt es z. B. (für gemeinsame Freizeitaktivitäten für alle von 30 bis 65) (für Ü-40 und Ü-50 Freizeitbeschäftigungen, kostet eine monatliche Gebühr von 19,90 ). Nützlich ist auch: hier werden allgemeine Tipps für die Freizeitgestaltung gegeben. 6 Münchner MieterMagazin

7 Checkliste Erste Wohnung Wo will ich wohnen? Zentrum Stadtgebiet Umland Fahrzeit/-kosten zum Ausbildungsplatz/Uni Ruhe zum Lernen/Schlafen bei Schichtarbeit Habe ich da Freunde/Bekannte? Ist alles in der Nähe (Läden)? Mit wem will ich wohnen? Mit Freunden Zweck-WG Allein Wirklich egal? Welcher Wohntyp bin ich? Wie will ich wohnen? Wohnheim/Ausbildungsheim Zimmer als Untermieter Wohngemeinschaft Eigene Wohnung Wie finde ich was? Wohnheim über: Studentenwerk Ausbildungsstelle Überbetriebliche Ausbildung Sonstige Anbieter Faltblatt Wohnen in München, erhältlich über Zimmer als Untermieter: Privatzimmervermittlung Studentenwerk Werbeblätter Freunde fragen Wohngemeinschaft: Freunde fragen Internetportale Zettel Uni/Ausbildungsbetrieb Wohnung: Internetportale Zeitungsanzeigen Bei Vermietern/Genossenschaften/Hausmeistern direkt fragen Was kann ich mir leisten? Meine Einnahmen: Ausbildungsvergütung/Bafög Zuschuss Eltern Nebenjob (auch in Prüfungszeiten) Wohngeld Meine Ausgaben: Essen/Körperpflege Fahrtkosten Ausbildungskosten/Material Strom Rundfunkgebühren Telefon/Internet Versicherungen (Haftpflicht u. Hausrat) Auto Sport Kultur Ausgehen Sonstige Kosten Reserve für Ungeplantes Bleibt fürs Wohnen übrig: Die Miete: Wie setzt sich die Miete zusammen? Nettomiete im Rahmen Mietspiegel Welche Betriebskosten Welche Heiz-/ Warmwasserkosten Sonstige Kosten (Garage) Kann die Miete noch steigen? Angaben Betriebskosten realistisch (Lockvogel-Angebot?) Keine Staffelmiete/Indexmiete Keine Modernisierungen geplant Reicht mein Geld für alles? Welche Kosten kommen noch? Ist Wohnung ohne Makler? Ohne sonstige Vertragskosten Ist die Wohnung bezugsfertig/renovierungsbedürftig? Welche Ausstattung muss ich selbst anschaffen? (Küche/WaMa) Keine Ablöse/keine Abstandzahlung? Der Vertrag: Immer schriftlich Rechtzeitig vor Beginn vom Vermieter unterschrieben Werde ich Hauptmieter/Mitmieter/Untermieter? Vertrag ist unbefristet Kein Kündigungsausschluss Kann ich auch alleine kündigen? Kaution/Bürgschaft max. 3 Monatsmieten Schönheitsreparaturen Kleinreparaturen Sonstige Pflichten Recht zur Untervermietung im Vertrag Sonst alles drin, was Vermieter versprochen hat Beim Einzug: Zeugen mitnehmen Alle Beschädigungen ins Protokoll Alle Rechte wegen Mängeln vorbehalten/ Verpflichtung des Vermieters alle Mängel zu beseitigen bis Alle Zählerstände Heizung Wasser Strom aufschreiben Alle Schlüssel erhalten Bei (Strom/Gas) Versorger anmelden # Münchner MieterMagazin

8 Verbraucher Wohnungssuche: Bonitätsnachweis durch Mieterselbstauskunft In München herrscht bekanntermaßen seit langem Wohnungsknappheit. Das macht die Wohnungssuche mancherorts fast aus sichtslos. Umso wichtiger ist es daher geworden, als Wohnungssuchender von Anfang an einen positiven Eindruck beim Vermieter zu hinterlassen. Für den Vermieter ist die Zahlungsfähigkeit des zukünftigen Mieters das wichtigste Entscheidungskriterium. Der Nachweis der Bonität wird vom Vermieter in der Regel in Form einer Mieterselbstauskunft verlangt. Um die Mitglieder bei der Wohnungssuche zu unterstützen, ist der Mieterverein München e. V. über den DMB Landesverband Bayern eine Kooperation mit der infoscore Consumer Data GmbH (ICD) eingegangen. Diese bietet Mietinteressenten eine Mieterselbstauskunft ähnlich der SCHUFA-Auskunft zu sehr attraktiven Konditionen. Damit können Mietinteressenten ihre Bonität von einem externen Anbieter nachweisen lassen und von Anfang an das Vertrauen des Vermieters gewinnen. Sie verschaffen sich somit einen Vorsprung gegenüber Mitbewerbern für das Mietobjekt und heben sich positiv von den vielen anderen Anwärtern ab. Wohnungssuchende Mitglieder erhalten die infoscore Mieterselbstauskunft bei Bedarf sofort online, unbürokratisch und ohne Wartezeiten. Die Mieterselbstauskunft kann anschließend dem Vermieter, dem Immobilienmakler oder Hausverwalter persönlich übergeben oder mittels persönlichen Abfrage-Code elektronisch zugesandt werden. Seriös und gut vernetzt Die ICD ist seit mehr als 25 Jahren auf dem Markt etabliert und eine der führenden Auskunfteien in Deutschland. Auf Basis des exklusiven Datenpools der ICD erhalten Mietinteressenten eine übersichtliche Mieterselbstauskunft mit aussagekräftigen Bonitätsdaten. Als erfahrener Partner der Immobilienwirtschaft ist die ICD in der Immobilienbranche bekannt und genießt bei Vermietern großes Vertrauen. Das Unternehmen ist exklusiver Partner des reichweitenstarken Online-Immobilienportals Immonet und des Deutschen Mieterbundes. Als Kooperationspartner der größten deutschen Immobilienverbände wie Immobilienverband Deutschland (IVD), Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) und durch die Kooperation mit diversen Haus & Grund Landesverbänden ist die ICD auch auf Vermieterseite engmaschig vernetzt und genießt daher die entsprechende Akzeptanz auf Seiten der Vermieter. Der Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e. V. arbeitet ebenfalls mit demselben Anbieter. Einfach und sicher Mit der infoscore Mieterselbstauskunft verfügen Mietinteressenten über eine komfortable und kostengünstige Möglichkeit, ihren zukünftigen Vermieter schnell und unkompliziert vor Abschluss des Mietvertrages von ihrer Bonität zu überzeugen. Das funktioniert ganz einfach: Mittels Online-Formular können Mietinteressenten rund um die Uhr eine sichere und vor allem datenschutzkonforme Mieterselbstauskunft anfordern. Nach erfolgreicher Online-Identifikation erhalten sie umgehend die Auskunft und anschließend einen persönlichen Abfrage-Code per . Mit diesem persönlichen Abfrage-Code kann die Mieterselbstauskunft drei Monate lang direkt online abgerufen werden. Wohnungssuchende können ihrem Vermieter direkt Zugriff auf die Selbstauskunft geben, indem sie ihm den persönlichen Code einfach weiterleiten ohne umständliches Ausdrucken und Übergabe vor Ort, auch abends oder am Wochenende. Attraktiver Vorzugspreis Mitglieder des Mietervereins München erhalten die Mieterselbstauskunft zum attraktiven Vorzugspreis von nur 14,95 Euro ohne weitergehende Verpflichtungen und ohne Zusatzkosten. Damit nutzen unsere Mitglieder die Vorteile ihrer Mitgliedschaft und sparen 5,00 Euro gegenüber dem regulären Preis der infoscore Mieterselbstauskunft. Die Bezahlung erfolgt sicher und bequem online per PayPal oder Kreditkarte. Die Mieterselbstauskunft ist zudem innerhalb eines Zeitraumes von drei Monaten jederzeit und ohne weitere Kosten online abrufbar. Dieses Angebot erreichen Sie ausschließlich über die Internetadresse de/mieterbund. MMM 8 Münchner MieterMagazin

9 Ökologisch, günstig, sozial: Repair Cafés Soziale Reparaturwerkstätten oder auch Repair Cafés, so heißt der neue und interessante Ansatz, den Menschen, die lieber reparieren als wegwerfen, unterstützen. Nicht nur in unserer Stadt sondern weltweit wächst das Interesse an solchen Institutionen. Dieser neue Verbrauchertrend trifft mit seiner simplen und einfachen Idee, Konsumgüter zu reparieren, den Nerv der Zeit und kontert somit den umsatzgetriebenen und müllproduzierenden Großkonzernen. Gegner der Wegwerfgesellschaft lassen sich von Behauptungen, der Reparaturaufwand sei viel teurer als ein Neukauf, oder das neue Produkt hätte neue Features und Funktionen, die der Verbraucher jetzt unbedingt bräuchte, nicht mehr leiten. Viele Menschen sind an ihr Handy, Radio oder Elektrogerät gewöhnt und möchten diese einfach behalten. Bei einigen ist Sparsamkeit das Motiv, bei anderen das ökologische Verantwortungsgefühl. Die Erfinderin Martine Postma, Journalistin und Bloggerin aus den Niederlanden, wollte sich für die Nachv Repair Cafés in München haltigkeit auf lokaler Ebene einsetzen und so kam ihr die Idee, das Repair Café zu entwickeln. Im Oktober 2009 organisierte sie das erste Treffen. Es war ein so großer Erfolg, dass im darauffolgenden Jahr gleich weitere zehn Termine in Amsterdam organisiert wurden. Dies nahm sie zum Anlass, im Jahr 2010 die Stiftung Stiching Repair Café zu gründen. Die niederländische Non-Profit-Organisation bietet lokalen Gruppen im In- und Ausland, die ein eigenes Repair Café gründen wollen, seit 2011 professionelle Unterstützung. Übrigens, im Oktober findet in München das erste bundesweite Vernetzungstreffen statt. Weitere Infos hier: Was ist ein Repair Cafè? Hier treffen sich ehrenamtlich Leute, die ihr Wissen und Können, wie man Dinge repariert, gerne weitergeben möchten. Besucher bringen von zu Hause die defekten Gegenstände mit, die im Repair Café gemeinsam mit dem jeweiligen Experten repariert werden. Vor Ort wird für Werkzeug, Die Idee des Repair Cafés wurde im Haus der Eigenarbeit (Wörthstr. 42, Rück gebäude, in Haidhausen) aufgegriffen, in dem der Treff viermal im Jahr stattfindet (Termine finden Sie im Internet: wie-kann-ich-es-nutzen/aktionen-und-offene-gruppen/repair-caf). Um diesen Service möglichst vielen zu ermöglichen, darf jeder Besucher nur ein Gerät mitbringen, und dies am besten mit allen Kabeln, Geräteteilen, Gebrauchsanleitungen und Schaltplänen! Anlaufstellen in München und der Umgebung n Repair Café München Wörthstraße 42/Rgb. n Repair Café München-Haidhausen II Grafingerstr. 6 n Repair Café Fürstenfeldbruck Hauptstraße 1 n Repair Café Germering Bahnhofplatz 10 n Repair-Café Grafing Grandauerstraße 4 Weitere Adressen und mehr Infos finden sie unter: Quellen: Repair Café, BISS-Magazin Material und Lesestoff zum Thema Reparatur und Heimwerken gesorgt. Hilfesuchende können vom Staubsauger über Wasserkocher, Kopfhörer, Stühle, Nähmaschinen, Musikanlagen bis zu Textilien alles mitbringen und bei der Reparatur, unter fachkundiger Anleitung, sogar selbst Hand anlegen. Die Philosophie: Zum einen sollen Repair Cafés Menschen ihre Gebrauchsgegenstände wieder näherbringen, damit diese für eine nachhaltige Gesellschaft eintreten können. Denn alles, was repariert wird, muss nicht neu hergestellt werden. Somit reduziert sich die Grundstoff- und Energiemenge für die Herstellung und gleichzeitig die CO 2 - Emission. Zum anderen ist so eine Reparatur ein soziales Phänomen. Alter, Berufsbezeichnung oder sozialer Stand, dies alles spielt hier keine Rolle. Kurzum, Repair Cafés bringen Menschen zusammen. Also ab ins Repair Café und unterstützen Sie diesen neuen Kult. Mitzubringen ist etwas handwerkliches Geschick, ein wenig analytisches Denken und Erfindergeist. Mit der erfolgreichen Reparatur nimmt man nicht nur die Zufriedenheit mit nach Hause, etwas geschaffen zu haben, sondern ermöglicht sich auch ein Stück Unabhängigkeit. Wer sich mehr mit dem Thema Abkehr von der Wegwerfgesellschaft befassen möchte, hierzu ein Buchtipp von Wolfgang M. Heckel: Die Kultur der Reparatur. Er wird zu einem Sprachrohr der Bewegung, die defekte Gegenstände recycelt oder repariert, anstatt sie wegzuwerfen. MMM Münchner MieterMagazin

10 Mietrecht Aktuelle Rechtsprechung des BGH BGH vom Az.: VIII ZR 203/13, WuM 5/2014, S. 286 Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, wenn dieses durch den noch nicht im Grundbuch eingetragenen Käufer erfolgte Die von der klagenden Mieterin gemietete Wohnung wurde am an die Beklagte (jetzige Vermieterin) durch notariellen Kaufvertrag verkauft. In dem Kaufvertrag war zwischen der Beklagten und deren Rechtsvorgänger vereinbart worden, dass die Beklagte bevollmächtigt sei, ab sofort und bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abgeben sowie im eigenen Namen Prozesse führen zu dürfen. Die Eigentumsumschreibung erfolgte letztlich erst am Die Beklagte richtete in den Jahren 2006, 2008 und 2009 Mieterhöhungsbegehren an die Klägerin, welchen diese auch jeweils zustimmte. Die Klägerin fordert nun die Mieten für die Jahre 2006 bis 2010 zurück, ebenso in dieser Zeit geleistete Betriebskostennachzahlungen, weil sie ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet habe, da diese ihr die Vermieterstellung nur vorgespiegelt habe. Der BGH hat entschieden, dass der Klägerin kein Anspruch auf Rückerstattung der geleisteten Mieten zustand, auch nicht bezüglich der Beträge, die auf die in den Jahren 2006, 2008 und 2009 vereinbarten Mieterhöhungen entfallen, ebenso auch nicht Rückforderungsansprüche bezüglich der Betriebskostennachzahlungen. Eine Berechtigung der Beklagten zum Einzug der Forderungen ergäbe sich bereits aus dem notariellen Kaufvertrag vom , der eine entsprechende Ermächtigung für die Käuferin enthalte, dass diese die Rechte aus dem Mietvertrag im eigenen Namen geltend machen könne. Eine solche Ermächtigung sei auch nicht deshalb unwirksam, weil sie nicht offengelegt worden sei. Jedenfalls habe aber der ehemalige Eigentümer in einer Abtretungserklärung vom nochmals die Genehmigung an die Käuferin erteilt, die Forderungen einzuziehen. Der jetzigen Eigentümerin stehen auch die Beträge zu, die auf die in den Jahren 2006, 2008 und 2009 vereinbarten Mieterhöhungen entfallen. Ein Rechtsinhaber kann einen Dritten zur Geltendmachung eines unselbständigen Gestaltungsrechts im eigenen Namen ermächtigen. 566 BGB steht einer solchen Regelung nicht entgegen, denn auch danach darf der bisherige Vermieter schon zu einem früheren Zeitpunkt als dem der Eigentumsumschreibung Ansprüche aus dem Mietverhältnis abtreten und einem Erwerber eine Ermächtigung erteilen. Daran ändert sich auch nichts, weil die Ermächtigung nicht offengelegt worden sei, da ja die Ermächtigung das Handeln im eigenen Namen gestattet und also ein Hinweis des Rechtsinhabers nicht nötig ist. Auch Gesichtspunkte des Mieterschutzes führen nicht zu einer anderen Beurteilung: Der Mieterschutz sei durch die mangelnde Offenlegung auch nicht gefährdet, denn der Mieter, der von einer anderen Person als einem ursprünglichen Vermieter in Anspruch genommen wird, kann sich die Berechtigung des Handelnden ja durch Vorlage einer Vollmacht oder der Ermächtigung nachweisen lassen. v Hinweis der Verfasserin: Diese Entscheidung ist höchst problematisch. Der insoweit in Anspruch genommene Mieter muss nämlich unverzüglich handeln, wenn er entsprechende Mietforderungen durch eine andere Person als den ehemaligen Vermieter zurückweisen, bzw sich die Vollmacht oder Ermächtigung nachweisen lassen will. Die Zurückweisung der Forderung muss unverzüglich erfolgen, nämlich innerhalb einer Frist von 2 Wochen ab Erhalt des Schreibens. Hat der Mieter diese Frist verpasst und der angebliche Käufer weist ihm seine Berechtigung nicht freiwillig nach, so muss der Mieter unter Vorbehalt zahlen und kann dann Rückforderungsansprüche geltend machen. BGH vom Az.: VIII ZR 234/13, WuM 7/14, S Abs. 3 BGB Die Kaution darf während des laufenden Mietverhältnisses vom Vermieter nicht wegen streitiger Forderungen gegenüber dem Mieter verwertet werden. Die Klägerin ist Mieterin und hatte bei Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution von 1.400,00 an den beklagten Vermieter entrichtet. Die Parteien hatten unter 7 des Mietvertrages eine Zusatzvereinbarung (folgenden Wortlauts) geschlossen: Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen. 10 Münchner MieterMagazin

11 Zu einem späteren Zeitpunkt hatte die Klägerin Mietminderungen vorgenommen. Wegen dieser streitigen Mietminderungen hatte der beklagte Vermieter sich während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen lassen. Die Mieterin klagte daraufhin, dass der Betrag wieder dem Kautionskonto gutgeschrieben und insolvenzfest angelegt werde. Der BGH gab der Klägerin mit folgender Begründung Recht: Zweck der Mietkaution ist es zwar einerseits, Ansprüche des Vermieters zu sichern, andererseits verpflichtet der Gesetzgeber gemäß 551 Abs. 3 Satz 3 BGB aber auch, dass die Kaution insolvenzsicher angelegt wird, also treuhänderisch, so dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei einer Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf das Geld zurückgreifen könne (soweit dem Vermieter keine Ansprüche zustehen). Zweck der Kaution ist also keineswegs die schnelle und unkomplizierte Befriedigung des Vermieters zu jedem Zeitpunkt. Die Zielsetzung des 551 Abs. 3 BGB werde aber unterlaufen, wenn der Vermieter jederzeit, also auch während des Mietverhältnisses und wegen streitiger Forderungen auf die Kaution zurückgreifen dürfe. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der zwischen den Parteien geschlossenen Zusatzvereinbarung. Diese ist gemäß 551 Abs. 4 BGB unwirksam, da zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam sind. Jedoch darf der Vermieter auch während des laufenden Mietverhältnisses wegen unstrittiger oder rechtskräftig festgestellter Forderungen die Kaution verwerten. BGH vom Az.: VIII ZR 205/13, WuM 5/14, S BGB Der Umfang des Schadenersatzanspruches gegen den Mieter bei verlorenem Wohnungsschlüssel Der Beklagte war Mieter einer Eigentumswohnung des klagenden Vermieters. Das Mietverhältnis währte vom bis Der Beklagte hatte bei Mietbeginn zwei Schlüssel erhalten, konnte jedoch nur einen Schlüssel zurückgeben. Die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte vom Vermieter einen Betrag i. H. v ,00 für den Austausch der Schließanlage, die aber nicht ausgetauscht worden war. Der Kläger verklagte den ehemaligen Mieter auf Zahlung von Schadenersatz an die Wohnungseigentümergemeinschaft i. H. v ,32 (den Restbetrag hat er mit der Kaution verrechnet). Dagegen wehrte sich der Beklagte. Der BGH gab dem Beklagten letztlich mit folgender Begründung Recht: Der Beklagte habe zwar tatsächlich mit der Nichtrückgabe eines Schlüssels schuldhaft eine vertragliche Nebenpflicht verletzt. Der Kläger durfte auch vom Beklagten Freistellung von Schadenersatzansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, soweit er selber dieser gegenüber schadenersatzpflichtig war, weil er sich das Verschulden seines Mieters nach 278 BGB zurechnen lassen muss. Es sei aber im vorliegenden Fall ein erstattungsfähiger Vermögensschaden gar nicht entstanden. Grundsätzlich dürfe der Geschädigte den für die Schadensbeseitigung erforderlichen Aufwand auch fiktiv abrechnen. Der Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels kann nicht als eine Beschädigung der Schließanlage als Sachgesamtheit gesehen werden. Eine Sache oder Sachgesamtheit ist nur dann beschädigt, wenn ihre Sachsubstanz verletzt ist. Der Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels sei kein Eingriff in die Sachsubstanz der Schließanlage. Die Mietsache erleidet durch den Verlust des Schlüssels auch keine Wertminderung. Allein die Sorge, es könne mit dem verlorenen Schlüssel Missbrauch getrieben werden, sei nicht kommerzialisierbar. Das rein abstrakte Gefährdungspotential stelle aber regelmäßig keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar. Andernfalls ließe sich der Geschädigte die bloße Besorgnis weiterer Schäden in Geld bezahlen. Ein ersatzfähiger Schaden entsteht nur dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht und unter den konkreten Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt. Erst dann ist das Gefährdungspotential in einer Vermögenseinbuße realisiert. An diesen Voraussetzungen fehlte es aber im vorliegenden Fall. MMM Münchner MieterMagazin

12 MIETRECHT BGH, Urteil vom Az.: XII ZR 108/13, WuM 6/2014, S. 326 Gewerbemietrecht Enthält ein Formularvertrag über gewerblich genutzte Räume sowohl eine Regelung zur Vornahme von turnusmäßig auszuführenden Schönheitsreparaturen wie auch eine Regelung, die Räume im bezugsfertigen Zustand zurückzugeben, so ergibt sich aus dieser Kombination kein Summierungseffekt, d. h. diese Klauselkombination ist wirksam. Die Klägerin mietete von der Beklagten ein Gewerbeobjekt. Der Formularvertrag enthielt u. a. folgende Regelungen: 7 Instandhaltung des Mietobjekts: 3. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus durchzuführen. Im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle 3 Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten kann. 12 Beendigung des Mietvertrages: 1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand und mit sämtlichen auch vom Mieter beschafften Schlüsseln zurückzugeben. Das Mietverhältnis endete zum nach mehr als 5 Jahren. Aufgrund eines Versehens zahlte der Mieter im Januar 2011 noch die Miete an den Vermieter. Mit der Klage verlangt der klagende Mieter die Rückzahlung der Januarmiete. Der klagende Mieter hatte nie Schönheitsreparaturen durchgeführt und das Objekt auch in diesem Zustand zurückgegeben. Der beklagte Vermieter zahlte weder diesen Betrag zurück noch gab er die Bürgschaftsurkunde zurück. Vielmehr rechnete er mit Schadensersatzansprüchen wegen nicht durchgeführter Schönheitsrenovierungsarbeiten in Höhe von 5.736,00 auf. Die Parteien stritten um die Wirksamkeit der obigen Schönheitsreparaturklausel. Der BGH hat letztlich entschieden, dass die vorgegebenen Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen wirksam seien und somit die Aufrechnung des Beklagten zu Recht erfolgt ist und hat dies wie folgt begründet: Grundsätzlich trägt der Vermieter die Instandhaltungspflicht, zu der auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen gehört. Allerdings kann in bestimmten Grenzen und auch in Formularvereinbarungen diese Verpflichtung dem Mieter überbürdet werden. Solche Vereinbarungen sind gem. 307 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben un angemessen benachteiligen. Das ist dann gegeben, wenn eine Vereinbarung mit wesentlichen Grundlagen der eigentlichen gesetzlichen Regelung nicht mehr zu vereinbaren ist. Eine solche Benachteiligung sah der BGH hier aber nicht als gegeben an: Die Regelung in 7 Nr. 3 des Mietvertrages ist wirksam, denn es liegt keine starre Regelung vor, die den Mieter unabhängig vom Erhaltungszustand des Mietobjekts nach Ablauf einer gewissen Zeit zur Renovierung verpflichtet. 12 Nr. 1 des Mietvertrages ist nicht unwirksam, denn die Regelung enthält keine versteckte Endrenovierungsklausel. Die Formulierung Rückgabe in bezugsfertigem Zustand ist nicht dahingehend zu verstehen, dass bei Rückgabe der Mietsache die Räume auf jeden Fall umfassend vom Mieter zu renovieren sind. Wenn der Mieter seine Schönheitsreparaturen entsprechend 7 Nr. 3 erfüllt, so ist davon auszugehen, dass die Wohnung in bezugsgeeignetem Zustand einem neuen Mieter überlassen werden kann. Es ergibt sich aus dieser Formulierung keine zusätzliche Belastung für den Mieter. Da der Mieter während der mehr als fünfjährigen Nutzung der Räume keine Renovierungsarbeiten durchgeführt hatte, befanden sich die Räume in renovierungsbedürftigen Zustand, der Vermieter hatte also Schadenersatzansprüche und konnte wirksam die Aufrechnung erklären. MMM 12 Münchner MieterMagazin

13 Mietrechtsfragen aus der Praxis Vorkaufsrecht Frage: Die Wohnungen des Mietshauses, in dem wir seit vielen Jahren wohnen, sind kürzlich in Eigentumswohnungen umgewandelt worden und sollen nun einzeln verkauft werden. Unser Vermieter hat uns unsere Wohnung zum Kauf angeboten. Allerdings erwartet er, dass wir uns innerhalb einer Frist von nur 3 Wochen für oder gegen den Kauf entscheiden. Danach will er einen Makler damit beauftragen, die Wohnung zu einem wesentlich höheren Preis an einen Dritten zu verkaufen. Wir haben zwar eventuell ein Kaufinteresse, fühlen uns durch die kurze Frist aber unter Druck gesetzt. Zum einen möchten wir uns wegen der Finanzierung gern mit unserer Bank beraten und die Angelegenheit auch in Ruhe mit unseren Kindern besprechen. Außerdem erscheint uns der angebliche Sonderpreis, den uns der Vermieter eingeräumt hat, recht hoch. Wie sind unsere Rechte? Antwort: Als Mieter einer umgewandelten Wohnung haben Sie beim ersten Verkauf nach der Umwandlung ein gesetzliches Vorkaufsrecht an der von Ihnen bewohnten Wohnung, 577 Abs. 1 BGB. Das bedeutet aber nicht, dass Sie die Wohnung sofort zu dem Preis kaufen müssen, den Ihnen Ihr Vermieter genannt hat. Vielmehr haben Sie das Recht, mit Ihrer Kaufentscheidung so lange zu warten, bis die Wohnung an jemand anderen verkauft worden ist. Erst wenn Ihnen ein notariell beglaubigter Kaufvertrag vorgelegt wird, der zwischen dem Wohnungsverkäufer und einem Käufer zustande gekommen ist, müssen Sie sich entscheiden, ob Sie in diesen Kaufvertrag zu denselben Bedingungen einsteigen wollen. Für Ihre Entscheidung steht Ihnen dann eine Überlegungsfrist von 2 Monaten zur Verfügung. Ausnahme: Das Vorkaufsrecht des Mieters besteht nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen seiner Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkaufen möchte, 577 Abs. 1 S. 2 BGB. Mietkaution nach dem Tod des Ehegatten Frage: Ich bin 75 Jahre alt und habe in meiner jetzigen Mietswohnung mehr als 30 Jahre mit meinem Mann gelebt. Die Wohnung wurde von uns stets gepflegt und regelmäßig renoviert, so dass sie sich in einem einwandfreien Zustand befindet. Jetzt, nach dem Tod meines Mannes, verlangt mein Vermieter von mir die Zahlung einer Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten. In unserem Mietvertrag ist keine Mietkaution vereinbart. Ich kann mir daher nicht vorstellen, dass der Vermieter den geltend gemachten Anspruch durchsetzen kann. Wie ist die Rechtslage? Antwort: Tatsächlich darf der Vermieter nach dem Tod Ihres Ehegatten gem. 563 b Dorothea Modler, Rechtsberaterin Abs. 3 BGB eine Mietkaution in Höhe von maximal 3 Nettomieten von Ihnen verlangen. Das gilt sowohl für den Fall, dass Sie selbst Mietpartei sind, also den Mietvertrag ebenfalls unterschrieben haben als auch für den Fall, dass Sie den Vertrag zwar nicht unterschrieben haben, aber nach dem Tod Ihres Mannes gem. 563 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten sind. Es wäre aber einen Versuch wert, mit dem Vermieter darüber zu verhandeln, ob er auf die Zahlung der Kaution verzichtet oder diese zumindest nicht in voller Höhe beansprucht. Argumentieren Sie z. B. mit dem guten Zustand der Wohnung und ggf. damit, dass Sie durch Ihr Gehalt erheblich zum gemeinschaftlich erwirtschafteten Familieneinkommen beigetragen haben und eine entsprechend ausreichende Rente beziehen, um die Wohnung zu unterhalten. Weisen Sie darauf hin, dass sich Ihre Erben nach Ihrem Tod um die ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung kümmern werden. Falls sich Ihr Vermieter allerdings nicht überzeugen lässt, müssten Sie die Kaution zahlen. MMM Münchner MieterMagazin

14 MIETRECHT Münchner Rechtsprechung Aktuelle Rechtsprechung der Gerichte in München und Umgebung AG München, Urteil vom Az.: 433 C 32094/13 Wird eine Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses mit zwei Mietern auf ein neues Mietverhältnis mit nur einem Mieter weitergeführt, so hat bei Beendigung des zweiten Mietverhältnisses nur dieser Mieter einen (alleinigen) Kautionsrückzahlungsanspruch. Zwischen dem Vermieter und der Mieterin war zum ein Mietvertrag über ein Reiheneckhaus abgeschlossen worden. Diesem Mietverhältnis vorausgegangen war ein Mietverhältnis vom / über dasselbe Mietobjekt zwischen dem Vermieter einerseits und der Mieterin und dem Mitmieter andererseits, welches durch fristgemäße mieterseitige Kündigung beendet wurde. Zu Beginn des ersten Mietverhältnisses wurde eine Barkaution in Höhe von 3.900,00 geleistet. Streitig ist, ob diese Kaution alleine von der Mieterin oder auch vom Mitmieter gestellt wurde. Gemäß Vereinbarung der Parteien sollte die vorgenannte Mietkaution auch als Sicherheit für die Forderungen des Vermieters im zweiten Mietverhältnis gelten. Die Rückgabe des Mietobjekts erfolgte am infolge Kündigung des Mietverhältnisses durch die Mieterin. Mit Schreiben vom forderte die Mieterin den Vermieter erfolglos zur Rückzahlung des Kautionsguthabens auf, worauf die Mieterin dann Klage einreichte. Der Vermieter erklärte die Aufrechnung u. a. mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache. Nachdem die Mieterin im Prozess eine Abtretungserklärung des früheren Mitmieters vorlegte, hat der Vermieter die Klageforderung nur teilweise anerkannt. Die Mieterin bekam vom Gericht in voller Höhe Recht: Die Mieterin ist aktivlegitimiert. Unabhängig von der vorgelegten Abtretungserklärung des früheren Mitmieters ist die Mieterin alleinige Gläubigerin des Kautionsrückzahlungsanspruchs aus dem Mietvertrag des Jahres 2011, da dieser Mietvertrag ausschließlich mit der Mieterin geschlossen worden war. Rechtlich keine Rolle spielt, von wem das Geld, welches unstreitig als Sicherheit für Forderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag vom Jahr 2011 stehen bleiben sollte, stammt. Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Mieterin ist nicht erloschen durch Aufrechnung des Vermieters, da dem Vermieter aufrechenbare Gegenansprüche aus verschiedenen Gründen nicht zustehen. AG München, Urteil vom Az.: 422 C /13 Teilweise Untervermietung bei Verschlechterung der Vermögenslage? Wenn sich die Vermögensverhältnisse des Mieters nach Mietvertragsabschluss so verschlechtern, dass die Miete nicht mehr vollständig bezahlt werden kann, kann vom Vermieter verlangt werden, dass er für einen Teil der Wohnung die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt. Die Mieterin war seit Januar 2012 Mieterin einer 3-Zimmer-Wohnung im Zentrum von München. Sie hatte nach der Scheidung die Wohnung von ihrem Ex-Ehemann übernommen. Ab Juli 2013 erhielt sie von ihrem geschiedenen Ehemann die Unterhaltszahlung in Höhe von 800,00 monatlich nicht mehr. Nach Abzug aller Kosten von ihrem Gehalt verblieben ihr nur noch 530,00 zum Lebensunterhalt, so dass sie ein Zimmer ihrer Wohnung für 400,00 monatlich untervermieten wollte. Eine Überbelegung der Wohnung war dadurch nicht zu befürchten. Auch sonstige Gründe in der konkret benannten Person des Untermieters, die gegen die Weitervermietung sprechen würden, lagen nicht vor. Nach dem Mietvertrag war jedoch die Untervermietung nicht gestattet. Der Vermieter lehnte die Erteilung der Untervermietungserlaubnis ab. Die Mieterin erhob deshalb Klage vor dem Amtsgericht München gegen den Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung und hatte Erfolg: Das Interesse der Mieterin, durch die Mieteinnahmen aus der Untervermietung des Zimmers die eigenen Wohnkosten zu senken, sei berechtigt, da die Verschlechterung der finanziellen Lage erst nach dem Mietvertragsschluss entstanden ist. Der Wunsch der Mieterin, in ihrer gewohnten Umgebung zu bleiben, sei als Ausdruck ihrer privaten Lebensgestaltung zu respektieren. Daher könne sie auch nicht darauf verwiesen werden, eine billigere Wohnung anzumieten. 14 Münchner MieterMagazin

15 Landgericht München I, Urteil vom Az.: 30 S 4764 /13 Verkehrssicherungspflicht des Vermieters auch bei privater Nutzung der Tiefgarage Ob Vermieter von Tiefgaragenstellplätzen, deren Garage nicht für den allgemeinen Verkehr geöffnet ist, nur einer begrenzten Verkehrssicherungspflicht unterliegen und z. B. nicht zur Nachrüstung mit den bei öffentlichen Garagen üblichen Sicherheitseinrichtungen (z. B. Lichtschranke, Sensorleiste) verpflichtet sind, die verhindern, dass das Tor bei einem darunter befindlichen Fahrzeug schließt, ist strittig. Nach Ansicht des LG München I ist bei einem automatisch schließenden Tor der Tiefgarage eines Mehrfamilienhauses eine Lichtschranke erforderlich, wenn die Gefahr besteht, dass ausfahrende Fahrzeuge im Schwenkbereich des Garagentors anhalten müssen. Z. B. wenn der Abstand zwischen Garagentor und Gehweg so gering ist, dass sich ein Pkw noch im Schwenkbereich des Tores befindet, wenn er wegen eines passierenden Fußgängers anhalten muss. In einem solchen Fall hat der Vermieter allein mit dem Einbau eines Drucksensors seine Verkehrssicherungspflicht nicht erfüllt, da ein Drucksensor Schäden nur reduzieren, aber nicht mit Sicherheit verhindern kann. Dies gilt auch dann, wenn dem Nutzer der Garage die Funktionsweise des Garagentores bei Abschluss des Mietvertrages erklärt wurde. MMM Aus dem Mietrecht Verein Beitragsanpassung Sehr geehrte Mitglieder, liebe Mieterfreundinnen und Mieterfreunde, der Mieterverein München e. V. muss mit Wirkung ab seine Mitgliedsbeiträge anpassen. Grund für die Anhebung ist zum einen die Tatsache, dass der Deutsche Mieterbund, Landesverband Bayern ab seine Beiträge um 0,50 Euro je Mitglied und Jahr anhebt. Zum anderen wurden ab die Kosten nach dem RVG (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) mit einer Steigerung von rund 19 % deutlich angepasst, was zu einer erheblichen Verteuerung der Prozesskosten führt, die wir bislang an unsere Mitglieder nicht weitergegeben haben. Diese Mehrkosten kann der Mieterverein München e. V. weiterhin nicht aus dem laufenden Haushalt oder dem Mitgliederzuwachs bestreiten. Daher muss der Mitgliedsbeitrag des Mieterverein München e. V. ab um 5, Euro je Mitglied und Jahr bzw. 0,42 Euro je Monat angepasst werden. Dies bedeutet, dass Neumitglieder ab einen Jahresbeitrag von 74, Euro oder 6,17 Euro je Monat zuzüglich Aufnahmegebühr von 15,- Beate Marschall, Geschäftsführerin des Mietervereins München e.v. Euro entrichten müssen. Damit hat der Mieter verein München e. V. immer noch einen niedrigeren Beitrag als andere Großstadt-Mietervereine wie z. B. Berlin und Hamburg. Wir danken für Ihr Verständnis und dürfen Ihnen versichern, dass wir im Gegenzug mit Hochdruck daran arbeiten werden, unser Beratungsangebot kontinuierlich zu verbessern. Mit freundlichen Grüßen Ihre Beate Marschall Münchner MieterMagazin

16 MIETRECHT Nachverdichtung in Sendling Mieterversammlung des Sendlinger Bezirksausschusses 6 am Sanierungen und Nachverdichtungen großer Wohnanlagen zur Linderung der Wohnungsnot in der Stadt stellen eine große Herausforderung dar. Damit die Bestandsmieter nicht befürchten müssen, dass solche Maßnahmen zur Linderung der Wohnungsnot in der Stadt auf ihrem Rücken ausgetragen werden, wird es immer wichtiger, die betroffenen Mieter rechtzeitig in die Planung einzubinden. Ihren Möbeln zuliebe U M Z Ü G E MÖBELTRANSPORTE Jeder Umzug ist anders. seit 1872 Wir bieten Ihnen für jede Anforderung die optimale Verpackungs- und Transportlösung. Ob Haus, Wohnung, 1-Zimmer-Appartment oder Bürogemeinschaft wir achten darauf, dass Ihr Hab und Gut garantiert unversehrt bleibt und pünktlich zur neuen Adresse gelangt. n Büro- und Privatumzüge, Nah und Fern n Möbelmontagen, Ein- und Auspacken n Möbellagerung in separaten Containern n Information und Angebot kostenlos Tel Fax Sonderkonditionen für Mitglieder des Mieterverein München e.v. Ernst Dill, stellvertretender Vorsitzender des Sendlinger Bezirksausschusses (Bezirksausschuss 6), lud für den zu einer Mieterversammlung in die Räume des Sozialbürgerhauses Sendling, Meindlstraße 14. Grund für die Einladung war, dass die Industria Wohnen auf dem Gelände eine umfangreiche Nachverdichtung plant und zum Zweck der Umsetzung ein Bebauungsplanverfahren stattfinden soll. 200 zusätzliche Wohnungen sollen entstehen. Außer 200 Mietern aus den betroffenen Häusern, die teilweise sehr verärgert waren, nahmen auf Einladung des Bezirksausschusses auch Beate Marschall, Geschäftsführerin des Mieterverein München e. V., und Albrecht Schmidt, stv. Vorsitzender des Mieterbeirates der Stadt München, teil. Der Saal war aufgrund des großen Echos bei den Mietern bis auf den letzten Platz gefüllt. Die Initiative des Sendlinger Bezirksausschusses, der sich nicht nur um städtebauliche Planungen, sondern vordringlich darüber hinaus bereits im Vorfeld der Realisierung vorausschauend um die von der Planung betroffenen Mieter kümmert, ist vorbildlich. Im Namen aller betroffenen Mieter und des Mietervereins München bedanken wir uns hierfür ganz herzlich beim Bezirksausschuss. Diesen Dank möchten wir aber auch den anderen Bezirksausschüssen aussprechen, die bei Mieteranliegen im Vorfeld auf die Mieter zukommen und sich tatkräftig dafür engagieren, die Mieterinteressen zu bündeln. Unser Verein unterstützt ausdrücklich solche Initiativen und nimmt an Informationsveranstaltungen der Bezirke teil. Herr Niewöhner-Pape, Geschäftsführer der Industria Wohnen, stellte zunächst das geplante Bauvorhaben dar. Im Rahmen der vorgesehenen Arbeiten sollten 200 neue Wohnungen entstehen. Die Verdichtung erfolge überwiegend durch die Errichtung eines sechsgeschossigen Wohngebäudes entlang der Plinganserstraße und eines sechsgeschossigen Querriegels zwischen Plinganser und Karwendelstraße. Hierzu sollten die derzeit vorhandenen gewerblich genutzten Flachbauten abgerissen werden. Im Erdgeschoss der Riegelbebauung seien verschiedene Läden zur wohnortnahen Versorgung der Anwohner und eine Kindertagesstätte geplant. Auf Anregung des Planungsreferates werde ein Realisierungswettbewerb durchgeführt, der im Dezember 2014 stattfinden solle. Im Rahmen der zwingend erforderlichen Dachsanierung bei den Querriegeln solle nach Möglichkeit eine Aufstockung in Form einer Leichtbauweise um ein Stockwerk erfolgen. Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an den Bestandsgebäuden seien notwendig, um die Bausubstanz zu erhalten. Luxussanierungen seien nicht geplant. Viele der anwesenden Mieter bezweifelten, dass die Industria ein solches Projekt überhaupt finanziell stemmen kann, nachdem bereits die bestehende Anlage laut manchen Mietern vernachlässigt werde. Moniert wurden z. B. ein über Wochen kaputter Aufzug, Schimmel in der Tiefgarage, Wasserschäden und nicht erhaltene Nebenkostenabrechnungen. Der Geschäftsführer der Industria räumte Versäumnisse ein und gelobte Besserung. 200 Millionen Eigenkapital seien angeblich vorhanden. Besonders bewegte die Mieter der vier Gebäude an der Plinganserstraße die Angst vor dem Abriss ihrer Häuser, falls die Statik eine Aufstockung nicht 16 Münchner MieterMagazin

17 geplantes Bauvorhaben Nachverdichtung Plinganserstr und Karwendelstr / 11 17a erlauben sollte. Herr Niewöhner-Pape versprach den Mietern, so lange er Geschäftsführer der Industria sei, gäbe es keinen Abriss. Es bleibt zu hoffen, dass dieses Versprechen auch langfristig eingehalten wird. Ziel sei auch, dass während des Umbaus kein Mieter umziehen muss. Ernst Dill vom Bezirksausschuss forderte, dass im Bebauungsplan festgeschrieben wird, dass kein Abriss erfolgen könne. Jörg Wenzel vom Planungsreferat informierte die Mieter, dass das Planungsreferat dem Stadtrat die Aufstellung eines Bebauungsplans empfehlen werde, viele Detailfragen, wie z. B. die Verkehrsabwicklung seien jedoch noch nicht geklärt, z. B. auch nicht die Sorge der Bürger, dass der neue Gebäudekomplex an der Plinganserstraße ihre Fenster an der Ostseite verdunkeln könnte. Beate Marschall gab den Mietern den Rat, nicht zu resignieren, erst einmal nichts zu unterschreiben, sondern sämtliche Briefe und Vorschläge des Vermieters vor der Unterzeichnung einer rechtlichen Prüfung zu unterziehen. Albrecht Schmidt, stv. Vorsitzender des Mieterbeirates der Stadt München, regte die Gründung einer Mietergemeinschaft an. Am um 17:00 Uhr trafen sich daher auf Einladung des Sendlinger Bezirksausschusses 70 interessierte Mieter der Anwesen Plinganser-, Duden-, Karwendelstraße zur Gründung einer Mietergemeinschaft. Glücklicherweise konnte auch gleich ein Vorstand für die neu gegründete Mietergemeinschaft gewählt werden. v Welle 92,4 Der Mieterverein sendet auf Albrecht Schmidt, Ernst Dill und Beate Marschall freuten sich sehr und gratulierten anschließend der Mietergemeinschaft mit ihrer neu gewählten Vorstandschaft zur Gründung und Wahl. Der Mieterverein München e.v. wird die Mieter tatkräftig bei den weiteren Entwicklungen unterstützen. Die Gegenseite hat bereits jetzt die Zusammenarbeit mit dem Mieterverein München e. V. im Vorfeld zur Umsetzung angekündigt. Wir werden weiter berichten. MMM Jeden dritten Mittwoch im Monat heißt es von bis Uhr: Das Mietrechtsforum des Mietervereins München ist wieder da. In unseren Sendungen werden Mietrechtsthemen für Sie aufbereitet und mit viel Musik von der Moderatorin Bettina Heiß präsentiert. Unsere Rechtsberaterin Dorothea Modler steht Rede und Antwort und beantwortet auch immer wieder allgemeine Hörerfragen. Unsere nächsten Termine: Münchner MieterMagazin

18 Aus dem Verein Mietpreisbremse bekommt ministerielle Unterstützung Oberbürgermeister Dieter Reiter, Bundesjustizminister Heiko Maas und Beatrix Zurek als Mietervertreterin besuchen vor Ort betroffene Mieter v. l.: Florian Pronold, Dieter Reiter und Heiko Maas in der Diskussion über die Mietpreisbremse. Wenn eine Wohnung vermietet wird, ist die Vereinbarung des Mietpreises bisher dem freien Spiel des Marktes überlassen mit teilweise katastrophalen Folgen in Städten wie München, wo Wohnungen Mangelware sind und die Vermieter entsprechend bei der Neuvermietung immer höhere Preise durchsetzen wollen. Die Preise für die Neuvermietungen sind, da sie nach der derzeit gültigen Gesetzeslage auch in die nächste Mietspiegelgestaltung einfließen, auch Preistreiber für die Entwicklung der ortsüblichen Durchschnittsmieten in Ballungsräumen. Da Wohnungen kein Luxusgut sind, sondern zum notwendigen Lebensbedarf jedes Menschen gehören, hat Bundesjustizminister Heiko Maas nunmehr einen Gesetzesentwurf vorgelegt, mit dem die Spirale der ständigen Mietpreissteigerungen gestoppt werden soll: Maximal 10 % über der Vergleichsmiete bzw. dem Mietspiegel soll bei der Neuvermietung ein Vermieter von seinem neuen Mieter verlangen dürfen, wenn das Gesetz vom Bundestag wie geplant beschlossen wird. Hiervon ausgenommen wären z. B. die Erstvermietungen neu gebauter Wohnungen und umfassende Modernisierungen. Um sich ein Bild von den teilweise unverschämten Mietpreissteigerungen der Münchner Vermieter zu machen, hatte Oberbürgermeister Dieter Reiter unseren Bundesjustizminister Heiko Maas persönlich zu Ortsterminen und Gesprächen mit betroffenen Mietern in München eingeladen. Dieser Einladung war der Minister gemeinsam mit dem parlamentarischen Staatssekretär des Bundesbauministeriums Florian Pronold und der Münchner Stadträtin und Vorsitzenden des Deutschen Mieterbundes, Landesverband Bayern, Beatrix Zurek am gefolgt und hat sich mit Mietern in Schwabing und Gern getroffen. Bei dem Schwabinger Ortstermin waren sowohl der Minister als auch der Münchner Oberbürgermeister sichtlich betroffen, als sie angesichts der verschlissenen Holzfenster, einer alten Gastherme sowie einer Küche mit Plastikboden und ohne jegliche Einrichtung hörten, dass der Mieter einen Quadratmeter-Preis von 15,31 Euro hinnehmen musste. Im Gespräch mit dem Mieter kam zudem heraus, dass er einen Teil der Wohnung schon 18 Münchner MieterMagazin

19 vorher als Untermieter bewohnt hatte; der damalige Hauptmieter hatte die Wohnung erst im Sommer 2013 für eine Kaltnettomiete von 860 Euro angemietet (Quadratmeter-Preis von 13,44 Euro). Als jener Hauptmieter die Wohnung im Mai 2014 verließ, und der jetzige Mieter vom Untermieter- Status in einen Hauptmieter-Status wechselte, nutzte der Vermieter frech die Chance, die Miete nochmals um 120 Euro pro Monat zu erhöhen und damit einen Mietpreisanstieg von 14 % nach noch nicht einmal einem Jahr durchzudrücken. Der Oberbürgermeister erklärte der zahlreich anwesenden Presse, dass sowohl diese, eine schädliche Inflation verursachende, jährliche Mietpreissteigerung im zweistelligen Prozentbereich als auch die angesichts der Wohnraumausstattung völlig unangemessene Kaltmiete von 15 Euro pro Quadratmeter ein typisches Beispiel für die Münchner Mietverhältnisse sind. Nur durch einen gesetzgeberischen Eingriff in den außer Kontrolle geratenen Mietmarkt, wie es das aktuelle Gesetzesvorhaben vorsieht, können diese untragbaren, und für viele Mieter nicht mehr finanzierbaren Zustände korrigiert und die Mietpreisspirale gebremst werden. Dieser Einschätzung schloss sich Bundesjustizminister Maas für Ballungszentren wie München an, in denen ein krasses Missverhältnis zwischen einem knappen Wohnungsangebot und einer übergroßen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum besteht. Speziell und nur für diese Gebiete mit sogenannten angespannten Wohnungsmärkten" sieht der Gesetzesentwurf die Mietpreisbremse vor. Sobald das Gesetz vom Bundestag beschlossen wird, ist es Aufgabe des zuständigen Bundeslandes, die betroffenen Ballungsgebiete zu bestimmen. Dass dies so schnell wie möglich für den stark leidenden Münchner Ballungsraum umgesetzt wird, dafür setzt sich der Münchner Oberbürgermeister Dieter Reiter aktiv ein: Ich gehe davon aus, dass die Bayerische Staatsregierung München dann auch umgehend auf die Liste setzt, damit die Münchner Mieterinnen und Mieter schnell von dem neuen Gesetz profitieren. Wir danken beiden Politikern für Ihren Einsatz für die Mieter und hoffen, dass der Gesetzesentwurf in der zweiten Jahreshälfte beschlossen und zügig durch die Bayerische Staatsregierung im Anschluss hieran umgesetzt werden wird. MMM Infoabende des Mietervereins München e.v. im Bauzentrum Eintritt frei! Termin Referent/in Thema Di., Günther Rieger Mobilität im Wohnungsmietverhältnis Vom Kinderwagen zum Rollator Di., Gisela Weber Kündigung und Kündigungsschutz (mit neuer Rechtsprechung) Di., Dorothea Modler Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen Im Rahmen der Münchner EnergieSparTage & Münchner Solartage am 8. und 9. November 2014 im Bauzentrum München referiert RA Michael Vill, Rechtsberater des Mieterverein München e.v., am Sonntag, dem um Uhr, Blauer Saal, 4. OG, zum Thema: Modernisierung im bestehenden Mietverhältnis. Infos zu der Veranstaltung finden Sie unter: Beginn: jeweils um Uhr Ort: Bauzentrum München Willy-Brandt-Allee München Anfahrt: U2 bis Haltestelle Messestadt West Münchner MieterMagazin

20 Verbraucher Fluchtpunkt Hilfe für junge Volljährige Wohnen in und um München wenn man dies liest, denkt man entweder an die liebenswerte Stadt mit ihrem schönen Umland oder aber an bezahlbaren Wohnraum, der zur Mangelware geworden ist. Vor allem für Familien ist es schwierig, in München Wohnraum zu finden, der allen Familienangehörigen den nötigen Freiraum zur Entfaltung der eigenen Persönlichkeit lässt. Der Wunsch von jungen Erwachsenen nach eigenem Wohnraum als Schritt der Verselbstständigung ist schwer erfüllbar. Wer hilft bei familiären Konflikten und unterstützt junge Menschen auf ihrem Weg in die Selbstständigkeit? Es gibt zahlreiche Institutionen in München, die sich in der Jugendhilfe engagieren. Uns hat das Angebot von Fluchtpunkt neugierig gemacht und wir haben nachgefragt. Janina Wiehmeyer, Dipl.-Sozialpädagogin (FH) bei Fluchtpunkt, im Interview mit dem Münchner MieterMagazin }}} MMM: Wer ist Fluchtpunkt? Janina Wiehmeyer: Fluchtpunkt ist eine Einrichtung des Vereins für Jugendpflege und Jugendhilfe e.v.. Der gemeinnützige Verein ist anerkannter freier Träger der Münchner Kinder- und Jugendhilfe, Mitglied im Paritätischen Wohlfahrtsverband und seit 1995 tätig im Bereich der Pflegekinderhilfe und Hilfen für junge Volljährige. MMM: Wie können Sie helfen? Janina Wiehmeyer: Wir betreuen Pflegefamilien in und um München, die Kinder und Jugendliche vorübergehend bei sich aufnehmen, die sich in einer akuten Notsituation befinden (z. B. durch Gewalt, Missbrauch, Vernachlässigung oder andere kindeswohlgefährdende Situationen). Jungen Volljährigen zwischen 18 und 20 Jahren bieten wir Plätze in einer teilbetreuten Wohngruppe, unserer Notschlafstelle. Häufige Aufnahmeanlässe dort sind drohende Obdachlosigkeit, massive familiäre Konflikte, Gewalterfahrungen oder Bedrohung von Zwangsheirat. Die jungen Frauen und Männer erhalten neben einem Schlafplatz intensive sozialpädagogische Betreuung und Beratung. Nach der Abklärung des Jugendhilfebedarfs in Zusammenarbeit mit den KollegInnen des zuständigen Jugendamtes begleiten wir in die Selbstständigkeit, zurück in die Herkunftsfamilie oder in weiterführende Hilfeformen wie z. B. Sozialpädagogisch Betreutes Wohnen oder Auszubildendenwohnheime. Für die Planung des Übergangs in die Selbstständigkeit ist die individuelle Entwicklung der jungen Menschen entscheidend. Unterschiedliche Übergänge müssen gleichzeitig bewältigt werden wie z. B. Schulabschluss und Beginn einer Berufsausbildung, Volljährigkeit als juristischer Übergang ins Erwachsensein, Anstreben von ökonomischer Unabhängigkeit. Die Veränderungen der Jugendphase wird in der Dokumentation des Projekts Care Leavers (junge Erwachsene, die sich aus Einrichtungen oder Pflegefamilien heraus verselbständigen) wie folgt beschrieben: 25 is the new 18! Die Jugendphase dehnt sich aus auf das Alter von 12 bis 25 Jahren. Die jungen Menschen benötigen in dieser Zeit noch viel emotionalen Halt, Schutz und Sicherheit, um gut in ihre Selbstständigkeit starten und ihr Potential entfalten zu können. Auf dem Weg zur eigenverantwortlichen Lebensführung gibt es Zeiten, in denen der Umgang mit den neuen Freiheiten und Verpflichtungen gut gelingt, sowie Zeiten, in denen der Schritt in die Selbstständigkeit als Überforderung erlebt wird. Insbesondere wenn die Unterstützung durch 20 Münchner MieterMagazin