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1 im sicheren Hafen? Auf welche Trends müssen sich Immobilienexperten einstellen

2 Ihr Spezialist für nachfrageorientiertes Preis und Risikomanagement in Wohnprojekten

3 Wie muß ein Wohnungsbestand in 20 Jahren aussehen? Bei Neubauquoten von 0,5 % pro Jahr

4 Zukunft / Trends 1.Globale Trends: demographischer + Klima Wandel Natur ~ 200 Jahre Mensch ~100 Jahre 2. Megatrends: Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Gesellschaft / Staat ~ 50 Jahre Arbeit /Technologie ~25 Jahre 3. Markt-Trends, Produkt-Moden: Konsum/Konjunktur Immo-Märkte 5-10 Jahre Renovierung Jahre Sanierung Jahre wirtschaftliche Nutzungsdauer Immo-Produkte 2-5 Jahre

5 Klimawandel Klima Wandel 7 Liter Haus im Bestand, 0-Liter Haus im Neubau > mehr Mieter

6 Klimawandel IIB Immobilien- Business Plan incl. Finanzierungs-und Fördermittelbeschaffung Energiewert Werterhaltung / -steigerung / Ökologie Wärmebedarf / Heizkosten CO2 Emission Angebot Nachfrage Substanzwert Rendite / Ökonomie technisch kaufmännisch juristisch Wohnwert Cash Flow / Partizipation (Basisfaktor) Standort *Nachfrage Wettbewerb

7 Energiewert iib Zukunfts-These zum Thema Energiewert gekauft und gemietet wird nach dem kfm. Grundsatz Liquidität vor Rentabilität, d.h. 1. günstiges Mietobjekt statt teures Kaufobjekt 2. Mietattraktivität = günstige Warmmiete (keine Heizkosten!)

8 Energiewert 4,00 Miete / m² + 3 / m² Nebenkosten eine sexy Story?

9 Eine gute Zukunft Was kommt: EnEV2007; ca kwh pro m² KFW 60 kwh pro m² /KFW 40 kwh pro m² Förderung Energiepaß ab Mitte 2008 bei Vermietung und Verkauf ab 1 / 2009 minus 30% Energieeinsparung im vgl. zu EnEV2007 ab 1/ 2012 minus 60% im Vgl. zu EnEV 2007 Heizkosten Mietkürzungsrecht bei überhöhten Heizkosten Erleichterung des Contractings für Heizanlagen Alternative Energie Entwurf Erneuerbares-Energien Wärmegesetz Nutzung von alternativen Energieträgern ( Sonne, Erdwärme, Biomasse)

10 Eine gute Zukunft Das Passivhaus -100 m² WFL Ersparnis 90 KWH / m² a äquivalent zu Bäumen m² Wald Kisten Krombacher?

11 Eine gute Zukunft Demographischer Wandel wir werden weniger Bauaktivitäten konzentrieren sich innerstädtisch (->Quartiersentwicklung) Es entstehen räumliche Disparitäten (Stadt / Land -> Masterplan Projekte) Gefahr Ghettobildung -> HID / WIR Projekte wir werden älter Immobilien Bau- und Kaufmärkte schrumpfen (dort wo wir älter werden) Wir brauchen keine Kauf-Spezialimmobilien (Studentenwohnheime, Seniorenwohnen ) wir werden bunter Nachfrage wird (dort wo Bedarf ist) internationaler Berufliche und private Dynamik erzwingt mehr Mietnachfrage Intelligenter Schlichwohnungsbau wird gefragt (Nettohaushaltsbelastung Miete ~20-25% / Eigentum ~40%)

12 Eine gute Zukunft Ergebnis: Metropolen Immobilienmarkt wird professioneller internationaler (eigen-) kapitalgetriebener Professionelle streben nach Kontrolle des Gesamtprozesses, lösen Aufgaben intern und verfolgen geringe Stückkosten weniger Marketingkosten / weniger Transaktionskosten / weniger Steuern (z.b Hochtief / Aurelis )

13 Eine gute Zukunft [die 5 strategischen Einflußgrößen des Bauträgergeschäfts] Unternehmerischer Gewinn 5. Neue End-Finanzierungs-, Marketing und langfristige Betriebskonzepte design kompakt/sozial/ grün/serviceorient. Energieeffizienz min. Stück- Vertrags- / Verkaufskosten Trend min. 20 Mio / min. 10 Jahre 4. Neue urbane flexible Lifestyles (Lebensräume, -stile, - phasen) 3. Steigende Baukosten vs. Reduktion der Energie- und Nebenkosten 2. Finanzierungsaufgaben / privat equity / Kooperationen 1. Grundstück Verfügbarkeit Urbane Quartiere / Konversionen / Stadterweiterungen 19.JH Wie können wir einen nachhaltigen, nachfragebasierenden Immobilienmarkt generieren? Welche Immobilie wird auch in 20 Jahren noch überleben?

14 Eine gute Zukunft In den suburbanen und periphären Räumen (WIR) 2.1 Ent-professionalisierung (DIY Selbstbauer und Baumarkt-Junkies) extrem sinkende Absatzzahlen (teilweise um 30 bis 40 % Doppel / Reihen, EFH) zunehmende Gebrauchtangebote mit attraktiven Grundstücksgrößen in attraktiven Lagen, die für die Käufer noch preis -attraktiver sind als Neuangebote Alte werden ärmer (Hartz IV Rente), wollen Zuhause altern. 2.2 Wohn-Bauträger in Nischen - Komfort Neubau - Bestand / Sanierung - Energieeffizienz

15 Wohnwert Kreative!!! (brauchen keine Ressourcen / mischen Arbeit und Freizeit) (Quelle: Richard Florida Who s your city) In einer globalisierten Welt wird die Bedeutung des geographischen Ortes nicht verschwinden, sondern zunehmen. Wo wir leben wird immer wichtiger. Städte und Landschaften prägen die Persönlichkeit, wie die Wahl des Partners oder des Berufs. Innovative Menschen sammeln sich an innovativen Orten (nicht im Stadtteilzentum mit Döneria und 1 Shops). Identität eines Ortes kann durch architektonische Großprojekte, Opernhäuser und Fußballstadien entstehen. In der Mehrzahl der Fälle aber durch lokale Initiativen, Sozialaktivierung, Toleranz, Vielfältigkeit und Kreativität

16 Wohnwert Fazit Demographie > ohne wirt. Prosperität dominieren Arme und arme Alte > Starter und Familien sind der wichtigste Marktbeschleuniger, > Lebensphasen werden immer kürzer (Privat / Beruf), Lebensstile werden urbaner (Dienstleistungsarbeit in der Stadt) Miete kommt vor allem auch im urbanen Neubau Starter und Familien-Phasen sind wichtig (auch für den Einzelhandel!) Seniorenwohnen, Studentenwohnen etc. müssen zunehmend als Funktion und nicht als Einrichtung realisiert werden. Lebensstile, Lifestyle Miet-Angebote werden im Wohnungsmarkt genauso wichtig wie bei PKW s und Mode.

17 Eine gute Zukunft Die Typologie der Single Haushalte (Ersatz-) Familien Singles in Familienersatzlebensformen auch mit Mutter und Vater etc. Weibl. Paniksingles (ca oft berufl. Erfolg + hohe Ansprüche + Kontaktanzeigen) Männl. Frustsingles wollen heiraten+ nicht abgeholt) Job + Business Singles Arbeits-Nomaden in Partnerschaft werktags in Zweitwohnung lebend Senioren Remanenzeffekt Singles meist nach langer Partnerschaft alleine Dienstreise/Montage-Singles Arbeits-Nomaden in Partnerschaft werktags teilweise in Hotels etc. gehörnte Singles ab 55 + z.b. Sekretärinnenabgang das Mannes + sucht neuen Partner Starter Singels (Nestflüchtlinge) erste Gehversuche + Wohnung oft in Elternnähe und/oder elternfinanziert Echte (fun) Singles Mitte 20-Mitte 30 + Ich Findung + serielle Monogamie der klassische Single Unechte (taktische) Singles in Partnerschaft lebend, aber eigene Wohnung taktisch vorhaltend freiwillig unfreiwillig echte (fun) Singles Starter Singles unechte (taktische) Single gehörnte Singles Dienstreise/Montage Singles Job + Business Singles Männl. Weibl. Frustsingles Paniksingles Senioren Remanenzeffekt Singles (Ersatz-) Familien Singles alleinerziehend, Restfam., in WG s in Anlehnung an Zukunftsinstitut

18 Zukunft / Trends 1.Globale Trends: demographischer + Klima Wandel Natur ~ 200 Jahre Mensch ~100 Jahre 2. Megatrends: Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Gesellschaft / Staat ~ 50 Jahre Arbeit /Technologie ~25 Jahre 3. Markt-Trends, Produkt-Moden: Konsum/Konjunktur Immo-Märkte 5-10 Jahre Renovierung Jahre Sanierung Jahre wirtschaftliche Nutzungsdauer Immo-Produkte 2-5 Jahre

19 Maschine Hardware Information Software Sozialaktivierung Teamware dörfliche Gemeinschaft Produktivität (sub-) urbanes Individuum Urbane Gemeinschaft 1900 Heute 2025 Technischer Wandel Gesellschaftlicher Wandel

20

21 Eine gute Zukunft Megatrends: Gesellschaftlicher Wandel (=Produktivitätstreiber) Sozialaktivierung, Umgang mit dem Alleinsein, Bedarf nach Kommunikation Netzwerkfamilien, Singelephase Nervenzusammenbruch? Zusammenleben von Gleichgesinnten auf Zeit Gemeinschaftsprojekt / soziale Quartiere Meine Familie ist wo ich wohne!!!

22 Eine gute Zukunft Megatrends: Technischer Wandel Technik: Das Selbst-Lernende Haus / humanizing / simplify / Interface-Assistent Mess- / Steuer- und Regeltechnik Sensorik bis 2015: es werden keine kilometerlangen Verkabelungen mehr notwendig sein, für wenig Kosten wird das Haus sich an das Nutzerverhalten situativ gewöhnen.

23 Fazit bis Dämmung - Austausch der Heizungsanlage - Gebäudemanagementsysteme (MSR), - effiziente Elektrogeräte - effiziente Energiespar-, LED Beleuchtung Ca. 90 Prozent der Maßnahmen sind aus Entscheidersicht wirtschaftlich aber, - Gesamthöhe der Investition, - langen Amortisationszeiten von über 10 J. - unterschiedliche Verteilung von Kosten und Nutzen (Mieter / Vermieter) -CO 2 Senkung um 20 Prozent wirtschaftlich möglich 7 Erneuerung 3%/a?

24 Zukunft / Trends 1.Globale Trends: demographischer + Klima Wandel Natur ~ 200 Jahre Mensch ~100 Jahre 2. Megatrends: Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Gesellschaft / Staat ~ 50 Jahre Arbeit /Technologie ~25 Jahre 3. Markt-Trends, Produkt-Moden: Konsum/Konjunktur Immo-Märkte 5-10 Jahre Renovierung Jahre Sanierung Jahre wirtschaftliche Nutzungsdauer Immo-Produkte 2-5 Jahre

25 Eine gute Zukunft Cindy von Marzan Ilka Bessin * 18. November 1971 in Luckenwalde Die Super Nanny Katharina Saalfrank (* 22. November 1971 in Bad Kreuznach)

26 Zielgruppe: Lebensraum Lebensphase Lebensstil

27 Trend Zielgruppen (Lebensstile / Lebensphase / Lebensraum) Eine gute Zukunft Tradition Gegenwart Innovation Re-Form Oberschicht agieren Mittelschicht bewahren Unterschicht reagieren Eklektizismus Do it Yourself discount recycling outdoor Raum Zeit Ich befriedige mich verführe mich begeistere mich verändere mich Kaufkräftige Lifestyle /Zukunft: Dem Kunden ein echtes Stück Lebensqualität bieten 1. Smarte - Technik zur Erleichterung und Verschönerung des Lebens 2. Green Living Umwelt, Gesund leben. Gesund essen&trinken 3. Kennerschaft Heim statt zu Angelo Design Prosument 4. Home Logistics Prozeß-Optimierung von Menschen, Dingen und Finanzen Ablage für ca Sachen

28 Eine gute Zukunft [Raum]

29 Eine gute Zukunft [Zeit]

30 Eine gute Zukunft Der Stadtmensch endlos voll getextet 80 beats per second ein wenig Stille oder gleichmäßiges Rauschen im Ohr, ein Bild einer Wasserlanschaft / waterscape und schon ist es da, dieses ultimative Chill out - gefühlt. [Ich]

31 Zukunft / Trends 1.Globale Trends: demographischer + Klima Wandel Natur ~ 200 Jahre Mensch ~100 Jahre 2. Megatrends: Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Gesellschaft / Staat ~ 50 Jahre Arbeit /Technologie ~25 Jahre 3. Markt-Trends, Produkt-Moden: Konsum/Konjunktur 5-10 Jahre Renovierung Jahre Sanierung Jahre wirtschaftliche Nutzungsdauer Immo-Märkte 2-5 Jahre Immo-Produkte

32 Bis 2011 Finanz-Tsunami im Immobilienmarkt Deutschland?

33 Zusammenfassung Globalisierung + Urbanisierung + Professionalisierung!!!

34 wir sehen uns in (der) Zukunft Ihr Dr. Peter Hettenbach und das IIB Team Büro Heidelberg / Schwetzingen / Büro München / Planegg 089 /

35 Beispiel Marktbearbeitung

36 Beispiel Marktbearbeitung

37 Beispiel Marktbearbeitung

38 Beispiel Marktbearbeitung

39 Beispiel Marktbearbeitung

40 Beispiel Marktbearbeitung Passivhaus Nichts tun 12-Liter-Haus 7-Liter-Haus 5-Liter-Haus 2-Liter-Haus 2-Liter-Haus 1-Liter-Haus Baul. Sanierung Sanierung baulich energetisch Sanierung baulich energetisch Sanierung --energetisch Lüftung (WRG) Sanierung baulich energetisch Lüftung (WRG) Sanierung baulich energetisch Lüftung (WRG+WP) Verkehrssicherung Werterhaltung Wertsteigerung Wertsteigerung Wertsteigerung Wertsteigerung Wertsteigerung Heizenergiebedarf 12 Liter 12 Liter 7 Liter 5 Liter 2 Liter 2 Liter 1 Liter Heizkostenträger Mieter Mieter Mieter Mieter konventionell konventionell Konventionell Konventionell - -- Konventionell Fenster * * * * ** ** ** ** Miete 4,10 /m² 4,10 /m² 5,25 /m² 5,50 /m² 6,50 /m² 6,75 /m² 6,75 /m² Instandhaltung 1,67 /m² 1,33 /m² 1,00 /m² 1,20 /m² 0,70 /m² 1,00 /m² 0,50 /m² 25-35% 12,5-25% 5 10% 5 10% 3,5-5% 3,5-5% 2% Rendite 4% 3,85% 6,50 % 6,54 % 6,3 % 6,9 % 8,00 % Innovationsgrad Hoch Normal Maximal Heiztechnik Etatbelastung Darlehen Leerstandsrisiko Stand der Technik Stand der Technik *Aktivierung ** KfW / in Anlehnung an Dr. U. Wullkopf ehem. IWU / Luwoge Consult

41 Beispiel Marktbearbeitung /m² 6,75 /m² 5,60 /m² Investment Idee: Mieten f ür 50-70ger Jahre Gebäude steigen langsamer als die von energetisch sanierten Gebäuden In Anlehnung an A. Wullkopf ehem. IWU / Luwoge Consult

Hausbau vona bis. Schwartauer Allee 107a 23554 Lübeck Tel.: 0451/ 408 25 11 Fax: 0451/ 408 34 59 info@ibv-service.de www.ibv-service.

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