Wohnungsbauinitiative des Main-Kinzig-Kreises Preisgünstiger Wohnungsbau im Main-Kinzig-Kreis. Verfahrensrechtliche Eckpunkte Investorensuche

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1 Whnungsbauinitiative des Main-Kinzig-Kreises Preisgünstiger Whnungsbau im Main-Kinzig-Kreis Verfahrensrechtliche Eckpunkte Investrensuche Verfahrensziel: Suche nach Investren, die auf kmmunalen Grundstücken nach den Vrgaben der Kmmunen des Main-Kinzig-Kreises auf der Grundlage vn Erbbaurechten preisgünstigen Whnraum schaffen. Für diesen Whnraum sind der öffentlichen Hand Belegungsrechte einzuräumen, wbei für die Dauer der Belegungsrechte ein Mietzins vn EUR 7,00/m² nicht überschritten werden darf. Weitere verfahrensrechtliche Vrgehensweise: Dieses Prjekt ist zur Vermeidung rechtlicher Risiken verfahrensrechtlich dadurch umzusetzen, dass der jeweilige Investr zur Schaffung preisgünstigen Whnraums im Main-Kinzig-Kreis vn den kreisangehörigen Städten und Gemeinden, die die Initiative des Kreises unterstützen, im Rahmen eines wettbewerblichen, strukturierten und vrsrglich eurpaweit durchgeführten Bieterverfahrens ermittelt wird. Als Auswahlkriterium für die jeweils zum Zuge kmmenden Investren ist dabei im wesentlichen der höchste für das kmmunale Grundstück vm Investr angebtene Erbbauzins heranzuziehen. Diese wettbewerbliche Vrgehensweise zur Erreichung des Verfahrensziels ist swhl aus vergaberechtlichen/haushalterischen als auch aus beihilferechtlichen Gründen gebten und steht im Übrigen auch mit den Bestimmungen des Kmmunalwirtschaftsrechts, insbesndere 109 HGO, in Einklang _1 1/5

2 Im Einzelnen: Zur vergaberechtlichen Ausschreibungspflicht bei Grundstücksgeschäften der öffentlichen Hand: Auf der Grundlage der vrliegenden Infrmatinen ist davn auszugehen, dass die vrgesehenen Abschlüsse vn Erbbaurechtsverträgen durch die an dem vrliegenden Prjekt interessierten Städte und Gemeinden des Main-Kinzig- Kreises aus vergaberechtlichen Gründen einer (eurpaweiten) Ausschreibung bedürfen. Dies ergibt sich aus Flgendem: Bei den ins Auge gefassten Erbbaurechtsverträgen dürfte es sich ihrer Struktur nach um die Vergabe vn Bauknzessinen nach 99 Abs. 6 GWB handeln, die nach Maßgabe des 22 EG VOB/A eurpaweit auszuschreiben sind. Die Merkmale einer Bauknzessin sind bei der Einräumung vn Erbbaurechten an private Investren regelmäßig erfüllt. Die Gegenleistung für die Bauarbeiten des Investrs sll nicht in einem Entgelt der Kmmunen bestehen, sndern in dem auf der Grundlage des abzuschließenden Erbbaurechtsvertrages gegebenen befristeten Rechts des Investrs zur Nutzung der zu errichtenden Whnanlagen in Frm vn deren Vermietung. Unterstellt sei dabei, dass der Auftragswert für diese Grundstücksgeschäfte, gerechnet über die vrgesehene langjährige Vertragslaufzeit des Erbbaurechtsvertrages vn rund 35 Jahren den für Bauvergaben derzeit maßgeblichen EU-Schwellenwert vn EUR ,00 nett in aller Regel erreichen der deutlich überschreiten wird. Auch wenn dieser Wert im Einzelfall nicht erreicht wird, besteht für Städte und Gemeinden eine Ausschreibungspflicht gemäß 22 VOB/A (Abschnitt 1). Wir unterstellen dabei ferner, dass nach 99 Abs. 6 GWB i. V. m. 99 Abs. 3 Variante 3 GWB eine vertragliche Bauverpflichtung des Investrs bestehen sll, wegen der den Kmmunen durch die jeweiligen _1 2/5

3 Investren einzuräumenden Belegungsrechte eine Beschaffung der öffentlichen Hand vrliegt, die in ihrem unmittelbaren wirtschaftlichen Interesse liegt (vgl. hierzu etwa OLG München, Beschluss vm Verg 15/11, zitiert nach beck-nline) und die Whnungsbaumaßnahmen nach den zwischen den Kmmunen abgestimmten (z. B. max. EUR 7,00 Miete) Erfrdernissen erflgen werden. Zur beihilferechtlichen Knfrmität der ins Auge gefassten Grundstücksgeschäfte: Unabhängig vn den dargestellten vergaberechtlichen Restriktinen sind in diesem Zusammenhang auch die insweit bestehenden beihilferechtlichen Vrgaben zu beachten. S besteht insbesndere die Gefahr, eine unzulässige Beihilfe nach Art. 107 ff. AEUV ( Vertrag über die Arbeitsweise der Eurpäischen Unin ) zu gewähren, wenn die in Rede stehenden Grundstücke hne Rechtfertigung unter Verkehrswert verkauft der zur Nutzung an einen Investr aufgrund vn Erbbaurechten übertragen werden. Bei der ins Auge gefassten kreisweiten Whnungsbauinitiative kann als auch eine theretische beihilferechtliche Relevanz nicht völlig ausgeschlssen werden. Ein unter Verstß gegen die beihilferechtliche Ntifizierungspflicht zustande gekmmener Grundstückskaufvertrag der auch snstiger Vertrag zur Überlassung vn Nutzungsrechten an einem Grundstück bzw. Gebäude wie ein Erbbaurechtsvertrag wäre gemäß Art. 108 Abs. 3 AEUV i. V. m. 134 BGB nichtig (vgl. hierzu BGH, Urteil vm V ZR 122/12, zitiert nach beck-nline). Diese beihilferechtlichen Unwägbarkeiten können insbesndere dadurch verhindert werden, dass die die Whnungsbauinitiative unmittelbar unterstützenden Städte und Gemeinden des Main-Kinzig-Kreises in Bezug auf das jeweils in Betracht kmmende Grundstück der öffentlichen Hand ein wie dargestellt auch vergaberechtlich gebtenes strukturiertes (eurpaweites) Bieterverfahren durchführen. Die _1 3/5

4 Eurpäische Kmmissin führt hierzu Flgendes aus (Mitteilung der Kmmissin betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen vn Bauten der Grundstücken durch die öffentliche Hand vm (97/C 209/03)): Der Verkauf vn Bauten der Grundstücken nach einem hinreichend publizierten, allgemeinen und bedingungsfreien Bieterverfahren und die darauf flgende Veräußerung an den Meistbietenden der den einzigen Bieter stellt grundsätzlich einen Verkauf zum Marktwert dar und enthält damit keine staatliche Beihilfe. Diese beihilferechtlichen Grundsätze dürften hne Weiteres auch wie hier bei einer auf Zeit erflgenden Nutzungsüberlassung eines öffentlichen Grundstückes an einen Investr im Wege eines Erbbaurechtsvertrages gelten. Indem vrliegend der höchst gebtene Erbbauzins als Auswahlkriterium bestimmt wird, wird die Veräußerung des Erbbaurechtes zum Marktwert gewährleistet. Kmmunalwirtschaftsrechtliche Vrgaben, insbesndere nach 109 HGO erfüllt: Die Durchführung eines strukturierten, wettbewerblichen Bieterverfahrens unter den am Auftrag interessierten Investren dient im Übrigen der Umsetzung der kmmunalwirtschaftsrechtlichen Vrgabe des 109 Abs. 1 Satz 2 HGO ( Veräußerung vn Vermögen ), wnach Vermögensgegenstände in der Regel nur zu ihrem vllen Wert veräußert bzw. nach 109 Abs. 2 HGO zur Nutzung überlassen werden dürfen (z.b. durch Abschluss vn Erbbaurechtsverträgen). Denn wie bereits dargestellt, wird mit der Durchführung eines wettbewerblichen Auswahlverfahrens der Marktpreis, mithin der vlle Wert im Sinne des 109 Abs. 1 Satz 1 HGO, für die Grundstücke ermittelt _1 4/5

5 Das gilt auch dann, wenn im öffentlichen Interesse Maßgaben für die Grundstücksnutzung festgelegt werden, die Einfluss auf den Wert des Erbbaurechtes haben (max. EUR 7,00 Miete, Belegungsrechte). Denn nach 109 Abs. 3 Satz 1 HGO gelten Ausnahmen vn dem Gebt des vllen Wertersatzes nach 109 Abs. 1 Satz 2 HGO, wenn dies im öffentlichen Interesse liegt. Dabei ist anerkannt, dass slche Ausnahmen insbesndere im hier vrliegenden Bereich der Förderung des Whnungsbaus zum Tragen kmmen können (vgl. Daneke, in: Kmmunalverfassungsrecht Hessen, Band II, Stand: Februar 2007, 109 HGO Rn. 5; Praxis der Kmmunalverwaltung, Stand September 2014, 109 HGO Ziffer 4.2). Das heißt, dass zum Zwecke der Förderung des Whnungsbaus kmmunale Grundstück grundsätzlich unter dem vllen Wert abgegeben werden könnten. Dies muss entsprechend für die Situatin gelten, dass der Preis durch wertreduzierende Faktren beeinflusst wird, wenn diese wie hier im Falle der Förderung vn Whnungsbau im öffentlichen Interesse liegen. Damit wird im Übrigen sichergestellt, dass die Ausnahmeregelung des 109 Abs. 1 Satz 2 HGO nur in dem geringstmöglichen Umfang zur Anwendung gelangt. Vr diesem Hintergrund werden mit der empfhlenen Strukturierungsweise die kmmunalwirtschaftlichen Vrgaben, insbesndere des 109 HGO, erfüllt. * * * _1 5/5