KURZANALYSE. 23. INP Deutsche Pflege Portfolio

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1 KURZANALYSE 23. INP Deutsche Pflege Portfolio

2 Diese Kurzanalyse stellt lediglich einen Auszug aus einer detaillierten Langanalyse dar. Diese Unterlagen enthalten nicht die vollständigen Informationen bzgl. der dargestellten Beteiligung. Für die vollständige Information ist der Verkaufsprospekt heranzuziehen, den Sie in der Regel über den Initiator beziehen können. TKL.Fonds selber erbringt lediglich die Wertpapiernebendienstleistung der Erstellung, Verbreitung oder Weitergabe von Finanzanalysen im Sinne des 2 Abs. 3a Nr. 5 WpHG in Ansehung geschlossener Fonds. TKL.Fonds ist mithin kein Wertpapierdienstleistungsunternehmen. TKL.Fonds hat aber freiwillig aus Gründen der Transparenz eine Langanalyse erstellt, die den Transparenzvorgaben gem. 34b WpHG i. V. m. der Finanzanalyseverordnung (FinAnV) genügt. Diese Langanalyse ist über TKL.Fonds erhältlich. Um die Aussage und Ergebnisse dieser Kurzanalyse nachvollziehen und einordnen zu können, wird die Lektüre der Langanalyse ausdrücklich empfohlen. Als Datenbasis für die Analyse dienen Angaben der Fondsinitiatoren in den Fondsprospekten sowie Angaben aus Quellen weiterer Dritter. Für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Genauigkeit der Angaben zeichnen die Fondsinitiatoren und die weiteren veröffentlichten Dritten ausschließlich sich selbst verantwortlich. Die Analyse stellt lediglich eine von mehreren Hilfen bei der Anlageentscheidung dar. Sie ersetzt keinesfalls eine qualifizierte Anlageberatung durch eine entsprechend ausgebildete Person, wie beispielsweise einen Anlage-, Steuerberater und/oder Rechtsanwalt. Basisdaten der Beteiligung Initiator Immobilien Vorwiegende Nutzung der Immobilien INP Holding AG 1) CASA REHA Seniorenpflegeheim "Hedwighof"; 2) "Seniorenwohnzentrum Radevormwald"; 3) Vitalis Seniorenpflege "Haus Martin" Stationäre Pflege Vermietbare Fläche in qm Datum der Prospektaufstellung 21. Juni 2016 Analysedatum 4. Juli 2016 Erstes volles Betriebsjahr 2017 Prognosezeitraum in (Bruchteilen von) Jahren 12,8 Dauer der Gesellschaft Kündigung frühestens möglich zum Haftung im Außenverhältnis bis zum 31. Dezember 2032; verbindliche Gesellschafterabstimmung zum 31. Dezember 2028 über Auflösung der Gesellschaft vorzeitige ordentliche Kündigung nicht möglich beschränkt auf 5% der Pflichteinlage Mindestzeichnungssumme in EUR Kommanditkapital ohne Agio in TEUR Fremdkapital in TEUR Agio in % 5,0% Fondsvolumen inkl. Agio (Gesamtinvestition) in TEUR Ausschüttungsrhythmus - Initiator Erfahrung* monatlich Anzahl platzierter Fonds 22 Realisiertes Investitionsvolumen in Mio. 273 Anzahl platzierter Immobilienfonds 22 Durchschn. Volumen platzierter Immobilienfonds in Mio. 12,41 Performance laufender Fonds* Alle Fonds des Initiators Vergleich prospektierter und realisierter Ausschüttungen Vergleich prospektierter und realisierter Tilgungen 1 unter Plan, 19 im Plan, 1 über Plan 0 unter Plan, 21 im Plan, 0 über Plan Note 2,25 * Stand: Leistungsbilanz

3 Fondskonzeption Kapitalverwaltungsgesellschaft Verwahrstelle Prospektprüfungsbericht Sind besondere rechtliche Risiken bekannt? Steuergutachten Verbindliche Finanzierungszusage INP Invest GmbH CACEIS Bank Deutschland GmbH vorhanden* nein Bestandteil des Prospektprüfungsberichts vorhanden Platzierungsgarantie Konzeptionelle Besonderheiten: vorhanden Die Kapitalverwaltungsgesellschaft hat Anspruch auf eine zusätzliche erfolgsabhängige Vergütung, wenn die Anleger Auszahlungen in Höhe ihrer geleisteten Einlage zzgl. einer durchschnittlichen Verzinsung von 5,25% p.a. erhalten haben. Danach bekommt die KVG 20% aller weiteren Auszahlungen aus Gewinnen der Gesellschaft. Note 2,50 * Der Investmentfachausschuss (IVFA) des IDW hat am einen Entwurf eines IDW Standards: Grundsätze ordnungsmäßiger Begutachtung von Verkaufsprospekten und wesentlichen Anlegerinformationen von Alternativen Investmentfonds (IDW ES 4) verabschiedet. Die endgültige Verabschiedung als IDW-Standard steht noch aus. 3

4 Objekt Standorte 1) Leipzig, Sachsen; 2) Radevormwald, Nordrhein-Westfalen; 3) Rodalben, Rheinland-Pfalz Anzahl der Objekte 3 Gesamtkaufpreis in TEUR Externe Bewertung Kurzbeschreibung: vorhanden bei 3 von 3 Objekten Leipzig mit ihren rund Einwohnern ist die einwohnerstärkste Stadt Sachsens und die am schnellsten wachsende Großstadt Deutschland. Leipzig ist durch die Bundesautobahnen A 9, A 14 und A 38 in das Netz der Bundesautobahnen eingebunden. Die Stadt verfügt über ein gut ausgebautes Straßenbahn- und Busliniennetz. Der Leipziger Hauptbahnhof gehört zu den wichtigsten Knotenpunkten im deutschen Eisenbahnnetz. In einer Entfernung von 18 km liegt der Flughafen Leipzig-Halle, der fast täglich direkte Verbindungen zu deutschen Metropolen bietet. Bei dem CASA REHA Seniorenpflegeheim "Hedwighof" handelt es sich um eine im April 2016 fertig gestellte fünfgeschossige Immobilie, die im Stadtteil Gohlis liegt. Das Objekt befindet sich auf einem qm großen Grundstück und bietet eine Gesamtnutzfläche von qm. Die Einrichtung verfügt über 157 Pflegeplätze, in 127 Einzel- und 15 Doppelzimmern. Der erste Transparenzbericht des Medizinischen Dienstes der Krankenversicherung (MDK) erfolgt voraussichtlich 2016/2017. Die Stadt Radevormwald mit ihren mehr als Einwohnern gehört zu den ältesten Städten im Bergischen Land in Nordrhein-Westfalen und liegt in der Nähe von Remscheid und Wuppertal. Mit dem PKW ist die Stadt über die Autobahnen A 1 und A 45 zu erreichen. Der öffentliche Nahverkehr wird mit Omnibussen abgewickelt. Der internationale Flughafen Köln/Bonn ist rund 56 km entfernt. Bei der Pflegeeinrichtung Seniorenwohnzentrum Radevormwald handelt es sich um ein viergeschossiges Gebäude bestehend aus zwei L-förmigen Baukörpern. Es wurde 1991 errichtet und 2008 tiefgreifend saniert. Das Objekt ist zentral gelegen, befindet sich auf einem qm großen Grundstück und bietet eine Gesamtnutzfläche von qm. Die Einrichtung verfügt über über 133 Pflegeplätze, in 89 Einzel- und 22 Doppelzimmern. In seinem Transparenzbericht vom 19. August 2015 bezeichnet der Medizinische Dienst der Krankenversicherung (MDK) die Qualität der Pflegeeinrichtung als "sehr gut". Die Stadt Rodalben mit ihren fast Einwohnern liegt am westlichen Rand des Pfälzerwaldes und in der Nähe der Stadt Pirmasens. Über die Autobahnen A 8 und A 62 ist die Stadt gut mit dem Auto zu erreichen. Durch die Bahnstrecke Landau - Rohrbach ist Rodalben an das regionale Schienennetz angeschlossen. Der nächste Flughafen liegt in Frankfurt am Main in rund 140 km Entfernung. Die Pflegeeinrichtung Vitalis Seniorenpflege "Haus Martin" liegt in zentraler Lage und besteht aus einem dreigeschossigen Gebäude, das im Jahr 2009 errichtet wurde. Das Objekt befindet sich auf einem qm großen Grundstück und bietet eine Gesamtnutzfläche von qm. Die Einrichtung verfügt über 104 Pflegeplätze, in 74 Einzel- und 15 Doppelzimmern. In seinem Transparenzbericht vom 12. Oktober 2015 bezeichnet der Medizinische Dienst der Krankenversicherung (MDK) die Qualität der Pflegeeinrichtung als "gut". Unabhängige externe Bewertungen gemäß KAGB weisen für die Immobilien folgende Marktwerte aus: CASA REHA Seniorenpflegeheim "Hedwighof" 14,50 Mio. EUR (per , Gutachter Buschmann Immobilien Consulting GmbH & Co. KG), Seniorenwohnzentrum Radevormwald 11,06 Mio. EUR (per , Gutachter Buschmann Immobilien Consulting GmbH & Co. KG), Vitalis Seniorenpflege "Haus Martin" 8,35 Mio. EUR (per , Gutachter Buschmann Immobilien Consulting GmbH & Co. KG). Die gezahlten Kaufpreise erscheinen somit marktgerecht. Note 2,40-4

5 Vermietung Vermietung zu Beginn der Betriebsphase* Durchschnittlich vermietete Fläche in % 100,00% Vermietungsgarantien vorhanden bei 0 von 3 Objekten Mieteinnahmen im ersten vollen Betriebsjahr 2017 in TEUR Durchschnittliche Jahresmiete im ersten vollen Betriebsjahr in EUR / qm zwischen 118,15 und 146,63 Durchschnittliche Restmietvertragsdauer in Jahren 19,98 Durchschnittliche Steigerungsrate der Mieteinnahmen p.a. in % 0,63% Beurteilung der Vermietung In 2013 gab es insgesamt 2,6 Mio. pflegebedürftige Menschen in Deutschland. Das Marktvolumen der ambulanten und stationären Pflegedienste belief sich auf knapp 40 Mrd. EUR. Der Pflegemarkt wächst gegenüber anderen Teilbereichen des Gesundheitsmarkts am stärksten. Hauptgrund dafür ist die schnelle Alterung der Gesellschaft. Laut dem Statistischen Bundesamt wird sich bis 2030 die Bevölkerungszahl gegenüber heute in allen Altersstufen über 60 deutlich erhöhen. Bis 2030 ist mit 3,5 Mio. Pflegebedürftigen in Deutschland zu rechnen, was gegenüber 2013 einen Anstieg um 35% bedeutet. Das Nachfragewachstum führt zu einem zusätzlichen Bedarf von bis stationären Pflegeplätzen bis (Quelle: Pflegeheim Rating Report 2015, Rheinisch-Westfälisches Institut für Wirtschaftsforschung (RWI)) Im Jahr 2013 war die wirtschaftliche Lage der Pflegeheime relativ gut. Ihre durchschnittliche Ausfallwahrscheinlichkeit betrug 0,90%. Eine erhöhte Insolvenzgefahr (roter Bereich) war bei 7% der Heime zu beobachten, 72% befanden sich im grünen und 21% dazwischen im gelben Bereich. (Quelle: Pflegeheim Rating Report 2015) Das Fondsobjekt CASA REHA Seniorenpflegeheim "Hedwighof ist für 20 Jahre an die CASA REHA Altenpflegeheim GmbH vermietet, ein Unternehmen der CASA REHA Gruppe aus Oberursel. Die CASA REHA Gruppe betreibt 71 Einrichtungen mit mehr als Pflegeplätzen und weist zudem zehn Neubauprojekte auf. Im Januar 2016 wurde die Unternehmensgruppe von der französischen Betreibergesellschaft Korian übernommen, die rund 700 Einrichtungen in Frankreich, Deutschland, Italien und Belgien betreibt. Die renommierte Wirtschaftsagentur Verband der Vereine Creditreform e.v. bewertet die Bonität der CASA REHA Altenpflegeheim GmbH im Juni 2016 mit dem Wert "204" (gute Bonität). Der Mietvertrag sieht zwei Verlängerungsoptionen seitens der Mieterin um jeweils fünf Jahre vor. Der Mietvertrag ist indexiert, die Veränderung der Miethöhe richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland. Der Investitionskostensatz des Fondsobjekts erlaubt es, bei den vereinbarten Mietzahlungen und einer Auslastung von 95,00% eine ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage zu bilden. Sollte die Auslastung unter 89,79% fallen, wäre der Investitionskostensatz nicht mehr ausreichend, um die Mietzahlungen zu decken, was die Mieterin in wirtschaftliche Schwierigkeiten bringen könnte. Das Fondsobjekt Seniorenzentrum Radevormwald ist für 25 Jahre an die Seniorenzentrum Radevormwald Betriebsgesellschaft mbh vermietet, die zur Convivo Gruppe aus Bremen gehört. Die Muttergesellschaft Convivo Holding GmbH hat gegenüber der Vermieterin eine harte Patronatserklärung abgegeben. Convivo beschäftigt rund Mitarbeiter und betreibt derzeit 19 Senioreneinrichtungen mit mehr als Pflegeplätzen. Zudem werden über 850 Kunden im ambulanten Sektor bzw. im Rahmen von Servicewohnungen betreut. Creditreform bewertet die Bonität der Pächterin im Mai 2016 mit dem Wert "238" (gute Bonität) und die Bonität der Patronatsgeberin mit dem Wert "275" (mittlere Bonität). Der Mietvertrag sieht zwei Verlängerungsoptionen seitens der Mieterin um jeweils fünf Jahre vor. Der Mietvertrag ist indexiert, die Veränderung der Miethöhe richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland. Der Investitionskostensatz des Fondsobjekts erlaubt es, bei den vereinbarten Mietzahlungen und einer Auslastung von 95,00% eine ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage zu bilden. Sollte die Auslastung unter 80,92% fallen, wäre der Investitionskostensatz nicht mehr ausreichend, um die Mietzahlungen zu decken, was die Mieterin in wirtschaftliche Schwierigkeiten bringen könnte. Das Fondsobjekt Vitalis Seniorenpflege "Haus Martin ist zu 100% für noch 13 Jahre an die Vitalis Gesellschaft für soziale Einrichtungen mbh aus Bad Lauterberg vermietet. Die 1996 gegründete Vitalis ist Träger von bundesweit 25 Einrichtungen - einschließlich drei Neubauten - mit rund Pflegeplätzen. Im September 2015 wurde Vitalis von der französischen Betreibergruppe ORPEA übernommen, die 715 Einrichtungen mit rund Pflegeplätzen in neun europäischen Ländern betreibt. Creditreform bewertet die Bonität von Vitalis im Juni 2016 mit dem Wert "195" (sehr gute Bonität). Der Mietvertrag sieht eine Verlängerungsoption seitens der Mieterin um fünf Jahre vor. Der Mietvertrag ist indexiert, die Veränderung der Miethöhe richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland. Der Investitionskostensatz des Fondsobjekts erlaubt es, bei den vereinbarten Mietzahlungen und einer Auslastung von 95,00% eine ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage zu bilden. Sollte die Auslastung unter 83,13% fallen, wäre der Investitionskostensatz nicht mehr ausreichend, um die Mietzahlungen zu decken, was die Mieterin in wirtschaftliche Schwierigkeiten bringen könnte. Für die Objekte sollte aufgrund der Bonität der Mieterinnen, der Laufzeit der Mietverträge und der gesetzlichen Regelungen - die Einhaltung des Versorgungsvertrages vorausgesetzt - langfristig Einnahmesicherheit herrschen. Note 2,05 * Alle Angaben zu den Mieteinnahmen und den Objektausgaben enthalten keine umlegbaren Objektkosten. 5

6 Finanzielle Einschätzung Erfolgskennzahlen Rendite (IRR) der Kommanditisten nach Steuern 3,14% Amortisationsdauer des Kommanditkapitals vor Steuern in vollen Jahren * 12,00 Kumulierte Tilgungen nach zehn vollen Betriebsjahren in % 38,63% Kumulierte Ausschüttungen über die Laufzeit (ohne Veräußerungserlös) in % des Kommanditkapitals Risikokennzahlen ** 69,00% Eigenkapitalquote in % 47,87% Anteil der festen Mieteinnahmen an den gesamten Mieteinnahmen 100,00% Kostenkennzahlen ** Durchschnittl. Verhältnis von laufenden Objektkosten zu Mieteinnahmen 6,77% Durchschnittl. Verhältnis von laufenden Fondskosten zu Mieteinnahmen 6,81% Fondskosten (mit Agio) in % des Fondsvolumens (inkl. Agio)*** 15,77% davon in der Investitionsphase 7,87% davon in der Betriebsphase*** 7,90% Total Expense Ratio (TER) in % des Eigenkapitals (ohne Agio)*** Geplanter Bruttoverkaufserlös für das letzte prospektierte Betriebsjahr (2028) 1,60% p.a. durchschnittl. prospektierter Verkaufsfaktor (bezogen auf alle Immobilien) 12,70 absolut in TEUR in % des Kaufpreises (bezogen auf alle Immobilien) 90,15% davon Ausgaben für Revitalisierung 4,47% Note 1,85 * Wenn die Amortisationsdauer der Prospektierungslaufzeit entspricht, wurde der Verkauf der Immobilie am Ende der Laufzeit unterstellt. ** Alle Angaben zu den Mieteinnahmen und den Objektausgaben enthalten keine umlegbaren Objektkosten. *** Die kumulierten Fondskosten während der Betriebsphase beziehen sich auf einen standardisierten Zeitraum von 18 Jahren. 6

7 Gesamtbeurteilung und Rating Zusammenfassung Der Fonds investiert in drei stationäre Pflegeeinrichtungen. Initiator ist die INP Holding AG. Als Kapitalverwaltungsgesellschaft fungiert die INP Invest GmbH. Die Konzeption des Angebots entspricht dem erforderlichen Standard. Externe Bewertungen, die den marktgerechten Einkauf der Immobilien bestätigen, sind vorhanden. Für die Objekte sollte aufgrund der Bonität der Mieterinnen, der Restlaufzeiten der Mietverträge und der gesetzlichen Regelungen - die Einhaltung des Versorgungsvertrages vorausgesetzt - langfristig Einnahmesicherheit herrschen. Die angenommene Inflationsrate von 1,30% erscheint realistisch bis konservativ. Die Fondskosten sind unterdurchschnittlich. Die anfängliche Eigenkapitalquote ist durchschnittlich. Die weit überdurchschnittlichen Tilgungen heben die Eigenkapitalquote nach zehn vollen Betriebsjahren auf ein überdurchschnittliches Niveau und wirken sich risikomindernd aus. Durch die 100%ige Darlehensaufnahme in EUR werden keine Währungsrisiken bei der Fremdfinanzierung eingegangen. Insgesamt handelt es sich um ein gutes Angebot mit unterdurchschnittlicher Ertragsprognose vor Steuern und weit unterdurchschnittlichem Risiko. Anzahl Verteilung der Gesamtnoten für deutsche Immobilienfonds 1,00-2,00 2,01-2,25 2,26-2,50 2,51-3,00 3,01-3,50 3,51-5,00 Noten Anzahl Kumulierte Häufigkeit 100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% Kumulierte Häufigkeit Noten und Rating Qualitative Einschätzung Rating der Beteiligung Initiator (12,5%) 2,25 Fondskonzeption (12,5%) 2,50 Sehr gut oder Top 10% Objekt (12,5%) 2,40 Gut Vermietung (12,5%) 2,05 Platzierungsfähig Uninteressant Finanzielle Einschätzung (50,0%) 1,85 Mangelhaft Gesamtnote 2,08 Rating Beurteilung der Beteiligung im Vergleich zur Bestnote der jeweiligen Bewertungskriterien Initiator Fondskonzeption Objekt Vermietung Finanzielle Einschätzung Gesamt 0% 20% 40% 60% 80% 100% 23. INP Deutsche Pflege Portfolio GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG Differenz zur Bestnote 7

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