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1 Gewerbeimmobilienmarkt Einzelhandels-, Büro-, Produktions- und Logistikflächen in den Großräumen München, Ingolstadt, Rosenheim und Landshut Dezember 2012

2 I Impressum Verfasser WiGeo München e.v. Harthauserstraße München Gestaltung Titelblatt Word Wide KG, München Verleger Projektleitung: Prof. Dr. Dieter Matthew Schlesinger Projektbearbeitung: Dr. Simon Martin Neumair Prof. Dr. Werner Pauen Prof. Dr. Dieter Matthew Schlesinger Süddeutsche Zeitung GmbH Hultschiner Str München Telefon: Telefax: Internet: Süddeutsche Zeitung Digitale Medien GmbH Hultschiner Str München Telefon: Telefax: Internet: IHK für München und Oberbayern Balanstraße München Telefon: Telefax: Internet: Bildnachweis Druck Stand Oktober 2012 Rechte Hinweis Fotolia.com: photocreo, industrieblick, totophotos, helix Oberländer GmbH & Co. KG, München Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck oder Vervielfältigung auf Papier und elektronischen Datenträgern sowie Einspielungen in Datennetze nur mit Genehmigung des Verlegers. Alle Angaben wurden mit größter Sorgfalt erarbeitet und zusammengestellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit des Inhalts sowie für zwischenzeitliche Änderungen übernehmen die Verleger und Verfasser keine Gewähr.

3 II Inhaltsverzeichnis ABBILDUNGSVERZEICHNIS... IV TABELLENVERZEICHNIS... IV 1 EINLEITUNG ENTWICKLUNGSTENDENZEN AM GEWERBEIMMOBILIENMARKT Allgemeine Entwicklungen Marktumfeld Büroimmobilien Flächenentwicklung Preisentwicklung Leerstand Marktumfeld Einzelhandelsimmobilien Flächenentwicklung Preisentwicklung Marktumfeld Produktions- und Logistikimmobilien Flächenentwicklung Preisentwicklung DER BÜROIMMOBILIENMARKT Übersicht Flächen- und Preisentwicklung Großraum München Großraum Ingolstadt Großraum Rosenheim Großraum Landshut Preisniveau im Vergleich: Angebotspreise für Miet- und Kaufobjekte EINZELHANDELSIMMOBILIEN UND LADENLOKALE Übersicht Betriebsformen, Flächen- und Preisentwicklung Großraum München Großraum Ingolstadt Großraum Rosenheim Großraum Landshut Preisniveau im Vergleich: Angebotspreise für Miet- und Kaufobjekte PRODUKTIONS- UND LOGISTIKFLÄCHEN Übersicht Flächen- und Preisentwicklung Großraum München Großraum Ingolstadt...33

4 III Großraum Rosenheim Großraum Landshut Preisniveau im Vergleich: Angebotspreise Miet- und Kaufobjekte...35 LITERATURVERZEICHNIS ANHANG Räumlicher Umgriff der untersuchten Großräume...41 Qualitätsmerkmale bei Einzelhandelsimmobilien...41 Qualitätsmerkmale bei Produktions- und Logistikflächen...41

5 IV Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Entwicklung der Büroflächenumsätze und des Leerstands in München Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Entwicklung des Gewerbeflächen- und sofortigen Ansiedlungspotenzials in ausgewählten Regierungsbezirken Bayerns in ha ( ) Tabelle 2: Mietpreise für Büroimmobilien in München (2012 in /m²) Tabelle 3: Mietpreise für Büroimmobilien in München nach ausgewählten Stadtbezirken (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 4: Kaufpreise für Büroimmobilien in München nach ausgewählten Stadtbezirken (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 5: Mietpreise für Büroimmobilien in Rosenheim (2012 in /m²) Tabelle 6: Mietpreise für Büroimmobilien nach Großraum (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 7: Mietpreise für Büroimmobilien nach Großraum und Lage (Angebotspreise 2012, in /m²)19 Tabelle 8: Mietpreise für Büroimmobilien in Abhängigkeit von der Objektqualität in den vier Großräumen (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 9: Mietpreise für Büroimmobilien in Abhängigkeit von der Lage und der Objektqualität in den vier Großräumen (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 10: Vergleich der Mietpreise für Büroimmobilien in den vier Großräumen (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 11: Kaufpreise für Büroimmobilien nach Großraum (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 12: Kaufpreise für Büroimmobilien nach Standort und Lage sowie Großraum (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 13: Kaufpreise für Büroimmobilien in Abhängigkeit von der Objektqualität in den vier Großräumen (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 14: Vergleich der Kaufpreise für Büroimmobilien in den vier Großräumen (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 15: Entwicklung der Spitzenmieten in 1a-Lagen in der Münchner Innenstadt in /m² ( ) Tabelle 16: Mietpreise für Ladenlokale in München nach ausgewählten Stadtbezirken (Angebotspreise 2012 in /m 2 ) Tabelle 17: Entwicklung der Spitzenmieten in Ingolstadt in /m² ( ) Tabelle 18: Entwicklung der Spitzenmieten in 1a-Lagen in Rosenheim in /m² ( ) Tabelle 19: Durchschnittliche Mietspreise für Einzelhandelsimmobilien in Landshut (2012 in /m²) Tabelle 20: Mietpreise für Ladenlokale nach Großraum (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 21: Mietpreise für Ladenlokale nach Ladengröße in den vier Großräumen (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 22: Mietpreise für Ladenlokale nach Standort und Lage sowie Großraum (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 23: Mietpreise für Ladenlokale nach Lage und Ladengröße in den vier Großräumen (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 24: Mietpreise für Ladenlokale in Abhängigkeit von der Lage und der Objektqualität in den vier Großräumen (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 25: Vergleich der Mietpreise für Ladenlokale in München, Ingolstadt, Rosenheim und Landshut (Angebotspreise 2012 in /m²)... 29

6 V Tabelle 26: Kaufpreise für Ladenlokale nach Standort jeweils nach Großraum (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 27: Kaufpreise für Ladenlokale nach Ladengröße in den vier Großräumen (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 28: Kaufpreise (2012) für Ladenlokale nach Lage und Ladengröße in den vier Großräumen (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 29: Vergleich der Kaufpreise für Ladenlokale im Großraum München (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 30: Ausgewählte Marktindikatoren für Produktions- und Logistikflächen im Großraum München (2012) Tabelle 31: Mietpreise für Produktions- und Logistikflächen nach Großraum (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 32: Mietpreise für Produktions- und Logistikflächen in Abhängigkeit von der Objektqualität Großräumen in den vier Großräumen (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 33: Vergleich der Mietpreise für Produktions- und Logistikflächen in den vier Großräumen (Angebotspreise 2012 /m²) Tabelle 34: Vergleich der Kaufpreise für Produktions- und Logistikflächen im Großraum München (Angebotspreise 2012 in /m²) Tabelle 35: Räumlicher Umgriff der untersuchten Großräume... 41

7 1 1 Einleitung Der vorliegende Marktbericht bietet eine Entscheidungshilfe für immobilienbezogene Fragestellungen für die Großräume München, Ingolstadt, Rosenheim und Landshut (vgl. Definition der räumlichen Umgriffe im Anhang). Durch diesen Bericht tragen die IHK für München und Oberbayern sowie die Süddeutsche Zeitung GmbH und die Süddeutsche Zeitung Medien GmbH zu mehr Markttransparenz auf dem Gewerbeimmobilienmarkt in Oberbayern bei. Schwerpunkt der bisher veröffentlichten Marktberichte ist es, im Wechsel Informationen für die einzelnen Landkreise und damit, sofern es die Datenlage zulässt, flächendeckende Informationen in Oberbayern auf Basis von Bestands- und Angebotspreisen zur Verfügung zu stellen (vgl. IHK 2004, 2006, 2008 und 2011) sowie zweijährlich Marktinformationen über die aktuelle Angebotssituation bei Miet- und Kaufpreisen für Gewerbeimmobilien in ausgewählten Großräumen, wie z.b zu München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim (vgl. IHK 2007 und 2009) sowie 2012 zu München, Ingolstadt, Rosenheim und Landshut zur Verfügung zu stellen. Die vorliegenden Untersuchungen wurden von WiGeo München e.v. erarbeitet und beruhen auf einer umfangreichen statistischen Analyse der Angebotspreise von Anzeigendatenbanken, wie z. B. sowie einer Vielzahl wissenschaftlicher und branchenspezifischer Quellen und der Beobachtung des Marktgeschehens. Der Bericht gliedert sich grob in eine allgemeine Diskussion des Marktumfeldes, der gesamtwirtschaftlichen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen sowie wichtiger immobilienwirtschaftlicher Entwicklungstrends (Kapitel 2). Anschließend wird, differenziert nach Büroimmobilien (Kapitel 3), Ladenlokalen (Kapitel 4) und Produktions- bzw. Logistikflächen (Kapitel 5), jeweils eine Marktanalyse in den Großräumen München, Ingolstadt, Rosenheim und Landshut vorgenommen. Dabei werden im ersten Teil der Kapitel, neben allgemeinen Informationen zu den jeweiligen Immobilienmärkten in den Städten, auch eine qualitative Einschätzung des Marktumfeldes erstellt und im zweiten Teil im Rahmen einer mehrstufigen detaillierten Untersuchung ausführliche angebotsorientierte Marktinformationen zur Verfügung gestellt. Bei der Erarbeitung des Berichtes wurden unterschiedliche Methoden eingesetzt, die im Folgenden kurz beschrieben werden. Die Marktlage in den Großräumen München, Ingolstadt, Rosenheim und Landshut wurde auf der Basis von Marktberichten ausgewählter Anbieter, wie BNP Paribas Real Estate, CB Richard Ellis, Colliers, Comfort Holding GmbH, Deutsche Bank Research, DG Hyp AG, Dr. Lübke GmbH, DZ Bank, Jones Lang LaSalle, Savills Immobilien Beratungs-GmbH, dem Standort-Informations-System Bayern (SISBY) und der Süddeutschen Zeitung GmbH sowie Informationsmaterial der Städte und Gutachterausschüsse erstellt. Stellenweise wurden Daten aus diesen Berichten nachrichtlich übernommen.

8 2 Bei der Ermittlung der Neuvermietungs- und Neuverkaufspreise kam eine großzahlige Untersuchung zum Einsatz. Die quantitative Analyse stützt sich auf insgesamt analysierte Immobilienangebote. Aus diesen von Juli bis September 2012 aus dem Immobilienportal und weiteren online-datenbanken erfassten Angeboten wurden mittlere Flächenpreise für verschiedene Lage- und Qualitätskriterien ermittelt. Die durch eigene Analysen auf der Basis der genannten Datenbanken ermittelten Preise sind Angebotspreise und als solche im Tabellentitel gekennzeichnet. In den Tabellen ist jeweils der durchschnittliche Mietpreis (arithmetisches Mittel aller erfassten Werte in /m²) dargestellt. Wir empfehlen den auch optisch hervorgehobenen Median als Indikator für das mittlere Preisniveau der aktuellen Angebotssituation, da er wesentlich stabiler gegenüber Ausreißern ist als das arithmetische Mittel. Weiterhin bleibt anzumerken, dass die aufgeführten Ergebnisse unter der Maßgabe stehen, dass ausreichend große Fallzahlen der einzelnen Objektarten in den jeweiligen Teilräumen existieren. Teilweise war es nicht für alle Lage- und Qualitätskriterien möglich, durchschnittliche Preise zu ermitteln. In den Tabellen sind i. d. R. nur dann Werte eingetragen, wenn die Fallzahl der entsprechenden Kategorien mindestens fünf beträgt. Statistisch zuverlässige Schlüsse (Verallgemeinerungen) sollten aber nur vorgenommen werden, wenn mindestens 30 Angebote enthalten sind (vgl. Sahner 2005: 31ff.). Zudem muss darauf hingewiesen werden, dass mietfreie Perioden und sonstige Incentives nicht berücksichtigt wurden. HINWEIS: Der Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt und nach wissenschaftlichen Kriterien erarbeitet. Dennoch können fehlerhafte Angaben nicht vollständig ausgeschlossen werden, weshalb keine Haftung für die Richtigkeit der Daten übernommen wird. Die erarbeiteten Preislisten stellen einen Orientierungsrahmen für die aktuelle Preislage zur Jahresmitte 2012 dar.

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