Frühlingserwachen in Rottönen

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1 Sanierung des Kustermann Parks in München abgeschlossen Frühlingserwachen in Rottönen Das Trendthema im Bau heißt: aus Alt mach Neu. Besonders Büroimmobilien aus den 70er und 80er Jahren werden derzeit zu neuem Leben erweckt. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Auch der Kustermann Park in München wurde aufgrund seiner guten städtebaulichen Einbindung und Infrastruktur 2010 saniert. Der Name Kustermann ist in München ein gesetzter Begriff. Kein Einwohner der Stadt, der nicht im Geschäftskomplex am Viktualienmarkt seinen Hausstand an Geschirr und Haushaltswaren vervollständigt hätte. Dass zum Unternehmen in früheren Zeiten auch eine Eisenwarenhandlung mit eigener Eisengießerei an der Ausfallstraße Richtung Süden mit Bahnhofsanbindung gehörte, wissen jedoch die wenigsten. Mit der Auflösung dieser Sparte wurde das Areal verkauft und in den 80er Jahren von der Schörghuber-Gruppe mit einer Wohnsiedlung bebaut. Den Abschluss an die nebenan liegenden Gleise bildete ein neu errichteter Gewerberiegel, der sowohl optisch als auch aus Lärmschutzgründen eine abschirmende Funktion besaß. Großmieter wie Siemens, das Europäische Patentamt und Infineon zogen in den 8

2 Komplex. Die Auswirkungen der New- Economy-Finanzblase veränderten die Marktbedingungen und neue Arbeitsplatzkonzepte machten die Vermietung solch großer, zusammenhängender Objekte schwieriger. So erwarb die australische Investorengruppe Babcock & Brown den Gebäudekomplex 2007 mit einem Leerstand von 65 Prozent. Eine große Herausforderung, wie auch der für die Entwicklung des Revitalisierungskonzepts und die Projektsteuerung zuständige Asset-Manager Hanns Kaltenegger von Blue Asset Management bestätigt. Im übersättigten, weil exklusiven Münchner Büromarkt ein passendes Revitalisierungskonzept zu erdenken, das auf Großmieter wie auch kleinere Einheiten zugeschnitten ist, um die Immobilie wieder auf dem Markt positionieren zu können, bedarf größerer Einschnitte. Ursprünglich war eine deutlich kleinere Revitalisierung geplant als letztendlich ausgeführt wurde sagt Kaltenegger. Doch eine Revitalisierung kann nur dann als gelungen bezeichnet werden, wenn nicht nur der Unterhalt des Gebäudes gesichert wird, sondern auch eine Bewahrung und idealerweise eine Steigerung des Werts der Immobilie eintritt. Ausschlaggebend für den Umfang der umgesetzten Maßnahmen war eine Analyse des Vermietungsmarktes, die ergab, dass insbesondere Großunternehmen sehr viel Wert auf Repräsentanz und den Empfang legen. Der Büropark Kustermann konnte diese Aspekte nur mangelhaft erfüllen. Erschlossen durch eine teilweise durch einen Tunnel führende Durchgangsstraße und drei kleine Eingänge fanden sich hier die größten Missstände der Immobilie. Wertsteigerung durch Umbau Schon die simple Änderung des Namens in Kustermann Park charakterisiert den Wandel. Die dunkle Durchfahrt wurde auf eine schmale Vorfahrt reduziert und der Verkehr entschleunigt. Es entstand eine lebendige Piazza mit Sitzgelegenheiten und Grünflächen, die die Aufenthaltsqualität und Identifizierung der Benutzer mit dem Standort steigert. Den größten Einschnitt markiert das zweigeschossige 9

3 BÜROPROJEKTE Die Konferenzräume mit dunklen Stühlen und dunklen Böden wirken edel. Die Eingänge im Kustermann Park München wurden grundsaniert, um einladender zu sein. Das Betriebsrestaurant sieht aus wie eine Lounge und wird durch rote, transparente Trennwände abgeschirmt. Die Arbeitsplätze in den Gruppenbüros werden untereinander visuell und akustisch mit Stellwänden abgeschirmt. In der Cafeteria können die Mitarbeiter in Sitzlandschaften Platz nehmen und sich beim Kaffee besprechen. Foyer. Teile des ersten Obergeschosses wurden zugunsten eines großzügigen hellen Entrees abgebrochen, das nun als Verteiler in die zueinander verschobenen Gebäudeteile fungiert. Verschiedene Bauteile mit unterschiedlichen Strukturen und Formen kommen an diesem Punkt zusammen. Neben der zentralen Erschließung unterteilt sich das Foyer in den Empfangsbereich der Mieter sowie als Gegenpol dazu in eine Barista Bar, die öffentlich zugänglich ist. Die Anordnung von Deckensegeln in unterschiedlicher Ausformung folgen der Tiefe des Raumes in eine klare Richtung und führen so die gesamte Fläche zusam- 10

4 Wie praktisch ist das denn? Callidus als Kaffeemodul! Das Achsmaß der Räume veränderte sich von einer 3er zu einer 4er Teilung. BAUTAFEL Projekt: Revitalisierung Kustermann Park München Standort: Rosenheimer Straße , München Bauherr Kustermann Park: Babcock & Brown GmbH Bauherr Büroausbauten: ERV Europäische Reiseversicherung und Almeda GmbH Architekt/Innenarchitekt: oliv architekten ingenieure gemeinsam mit CL MAP GmbH Büroplaner: conceptsued GmbH, München Akustikplaner + Bauphysik: Ingenieure Süd GmbH, München Planungs- und Bauzeit: 2008 bis Herbst 2010 Möbel (Auswahl): Arbeitsplätze der Mitarbeiter: Schreibtische Q3 mit akustisch wirksamen Screens von Ophelis; Vorstandsetage: Beistelltisch Dizzie und Sessel Catifa 80 beides von Arper, Alcove Sofa von Vitra, Sofa und Sessel Pad von MDF Italia mit Beistelltisch Foster von Walter Knoll; Besprechung: Konferenztisch Meda Morph und Stuhl AC 4, beides von Vitra; Sondermöbel Gruppenraum/Teeküche: Schreinerarbeiten nach Architektenentwurf von conceptsued; Cafeteria: B Free Lounge von Steelcase; Bestuhlung Kantine: Catifa 46 von Arper Trennwände: Glas-Systemtrennwände von Strähle Beleuchtungskonzept Büro: Grundbeleuchtung durch Lichtvouten in der abgehängten Decke, Tischleuchte Tolomeo von Artemide als Ergänzung zur Stehleuchte Spittler men erläutert Thomas Sutor von oliv architekten ingenieure das Konzept. Eine kunstvolle Interaktion von flächiger und räumlicher Ordnung. Der Besucher wird dadurch zum Schulungsbereich im ersten Obergeschoss geleitet. Die Treppe wirkt wie ein Band und definiert als durchgehendes Gestaltungselement Boden, Treppe, Wand und Decke. Eine eigens für diesen langen Raum entworfene Wandstruktur unterstreicht den dynamischen Eindruck des Raums. Achsmaß erhöht Effizienz Die ursprüngliche Fassade des Kustermann Parks ist ein typisches Kind der 80er Jahre die dunkelbraune Fensterfront wurde zugunsten einer helleren Fassade mit durchlaufenden, horizontalen Fensterbändern ausgetauscht. Neben der zeitgemäßen visuellen Wirkung konnten auch verbesserter Schallschutz und erhöhte Energieeinsparungen erreicht werden. Die Veränderung des Achsrasters von einer 3er-Teilung mit 1,83 Metern Achsmaß auf eine 4er-Teilung mit nunmehr 1,33 Metern Achsmaß erhöht die Flächeneffizienz der Räume und schafft durch die flexiblere Nutzbarkeit bis zu einem Drittel mehr belegbare Fläche. Dies ist eine Anpassung der Büroflächen an die veränderten Arbeitswelten unserer Zeit. Flexible Raumsysteme entstanden, die je nach Bedarf Vernetzung und Interaktion fördern, aber auch Rückzugsmöglichkeiten erzeugen. Die Veränderung der Brüstungshöhe von 125 Zentimeter auf 110 Zentimeter verbesserte die Sichtbeziehungen zum Außenraum zugunsten einer besseren Raumatmosphäre. Die Sanierung umfasste neben der kompletten Entkernung den vollständigen Austausch der Gebäudetechnik inklusive Stromzufuhr und Heizungsleitungen. Das-immer-und-überallfrischer-Kaffee-Möbel Mobil auf Rollen, mit eigenem Stromanschluss, großen Schubladen inklusive praktischer Utensilien- Einteilung, dazu Raum für sauberes und benutztes Geschirr, Erfrischungsgetränke und Abfallbehälter: Callidus sorgt für frisch gebrühten Kaffee da wo Sie ihn brauchen. Wünsche GmbH Hornisterstr Nistertal Tel.+49.[0]

5 BÜROPROJEKTE Die 80er Jahre-Fassade wurde mit durchlaufenden horizontalen Fensterbändern versehen. und Staufläche, Theke oder auch Sitzbank. In der Vorstands- und Geschäftsführeretage gibt es Einzelbüros und einen großen Konferenzraum. Trennwände öffnen sie zu den Fluren und ermöglichen sowohl konzentriertes als auch interaktives Arbeiten. Hochwertige Materialien, gedeckte Farben und ausgesuchte Möbel unterstreichen den Anspruch an Konstanz und Kontinuität der Mieter und der Immobilie. Der Imagewechsel ist geglückt. Der Kustermann Park füllt sich mit Leben. Eva Maria Herrmann Architekturjournalistin GENAUER HINGESCHAUT Dort wo früher eine dunkle Straße entlang führte, entstand ein repräsentativer Vorplatz mit Sitzgelegenheiten. Um die vorhandene Substanz an die neuen Bedingungen anpassen zu können, wurden die Leitungen nicht unter einer abgehängten Decke, sondern in Wandkanälen geführt. Eine mechanische Be- und Entlüftungsanlage sowie Kühldecken, die über das Grundwasser gespeist werden, steigern den Komfort. Schon während der Planungsphase konnten die zukünftigen Mieter, ERV Europäische Reiseversicherung und die almeda GmbH, ihre Wünsche und Bedürfnisse einbringen. Eine aufwendige Nachrüstung nach Abschluss der Baumaßnahme konnte dadurch vermieden werden. Die Vertretung der Interessen des Mieters übernahmen die Berater von conceptsued durch gezieltes Nutzerprojektmanagement. So besteht das Bürokonzept aus einer Kombination aus Gruppenbüros, Callcentern und Kombibüros. In den Gruppenbüros stehen die 4er-Arbeitplätze in so genannter Y-Formation. Diese Anordnung soll die Kommunikation fördern. Sie ist jedoch auch der Mitarbeiterzufriedenheit geschuldet der Übergang vom langjährigen Einzelbüro in eine Gruppenstruktur kann so verträglicher sein. Der für diese Flächen entwickelte freistehende Kommunikationswürfel vereint Kommunikation und Funktion. Er eignet sich für den informellen Austausch und übernimmt unterschiedliche Aufgaben, beispielsweise als Schallabsorber, Ablage- Anzahl der entstandenen Arbeitsplätze: rund 700 Brutto-Geschossfläche: Gesamtfläche rund Quadratmeter Bürofachhändler: S+W Gesellschaft für Büroeinrichtung und Raumkultur mbh, München und Arte Interior Objekteinrichtung GmbH Desksharing: zehn Prozent, für externe Mitarbeiter sowie für die Mitarbeiter der Callcenter Klimatisierung: Grundwasserkühlung, Kühldecken+ hygienischer Luftwechsel Akustische Lösungen: Akustikputz an der Decke, Aktivierung der dritten Ebene am Arbeitsplatz, selbst entworfenes Kommunikationsmöbel Bürotypen: Kombination aus Gruppen-, Kombibüros und Callcenter Abtrennung der Einzelbüros zum Flur Aktivierung der Flure und Mittelzonen in den Gruppenbüros mittels Kommunikationsmobiliar Gruppenräume: Aufstellung der 4er-Arbeitsplätze in der Y-Formation für mehr Privatsphäre am Arbeitsplatz Technische ABP-Ausstattung: Elektrifizierung der Arbeitsplätze über Panels in der dritten Ebene, Kabelführung über Kabelwanne Ausschreibungsart: deutschlandweit Gemeinschaftsbereiche: Konferenzbereich: Alle dezentralen Konferenz- und Besprechungsräume sind mit Flat-Screen oder Beamer ausgestattet. Ein zentraler Konferenzraum ist mit Crestron-Steuerung und Rückprojektion ausgerüstet. Videokonferenzen sind in einem Extra-Raum möglich Ergonomische Ansätze: Teilweise können die Schreibtische elektromotorisch auf individuelle Stehhöhe angepasst werden. Jedem Mitarbeiter steht ein rund 110 Zentimeter hoher Rollcontainer als Stehbesprechung/ Interaktionsmöbel am Arbeitsplatz zur Verfügung. Beleuchtungskonzept: Die Verkehrsflächen sind über Lichtvouten in der abgehängten Decke versorgt. Um die Flexibilität im Möblierungskonzept zu erhalten, wird die Beleuchtung der Arbeitsplätze über Stehleuchten gewährleistet. An den Gruppenarbeitsplätzen gibt es zusätzliche Schreibtischleuchten zur individuellen Regulierung. Legende: grün = Arbeitsplatzfläche hellgrün = bürobezogene Sonderflächen (wie Besprechungsräume, Kopierbereiche) pink = dezentrale Sonder - flächen (wie Teeküchen oder Sanitäranlagen) Fotos: Edzard Probst, Schwarz-Weiß-Fotos: oliv architekten ingenieure, Grafik: oliv architekten ingenieure 12

6 MENSCHEN Interview conceptsued: Nutzerbedarfsanalysen und Effizienzstudien helfen bei der Gebäudeauswahl. Das interdisziplinäre Team von conceptsued vereint Projektentwicklung und Architektur Immobilien richtig beurteilen Foto: conceptsued Im Vorfeld einer Bauaufgabe sollten Bauherr, Nutzer und Planer so viele Fragen wie möglich beantworten, um später keine bösen Überraschungen zu erleben. Beispielhaft dafür steht der Kustermann Park in München. Mensch&Büro: Wie sah die bauliche Situation vor und nach dem Umbau des Kustermann-Gebäudes aus? conceptsued: Im Gegensatz zum hohen Anteil an Einzelbüros und Doppelzimmern im alten Gebäude, ergibt sich nun durch die Verbindung von Kombibüros und Gruppenräumen eine wesentlich verbesserte Kommunikation. Mensch&Büro: Welche konkreten Verbesserungen ergaben sich nach dem Einzug in die neuen Räume? conceptsued: Die größte Veränderung wurde sofort sichtbar mehr Platz und verschiedene Möglichkeiten zur Kommunikation zwischen den Mitarbeitern durch aktivierte Flure und Mittelzonen. Mit der Wahl des optimalen Bürokonzepts für die beiden Unternehmensstrukturen wird sich auch der Wertschöpfungsprozess verbessern. Kurze Wege, informeller Austausch, verbesserte Belichtung und ein angenehmes akustisches Raumklima sind die optimalen Voraussetzungen dazu. Mensch&Büro: Wurde eine Organisationsplanung erarbeitet? conceptsued: Bereits im Vorfeld versuchten wir auf viele Fragen Antworten zu finden. Wer arbeitet mit wem? Welche Orte werden zur Kommunikation benötigt? Welche Wege braucht das Back Office? ZUM PLANUNGSBÜRO Conceptsued ist ein interdisziplinäres Team aus Beratern, Architekten, Kaufleuten und Designern. Für Mieter, Projektentwickler und Eigentümer gestaltet das Münchner Planungsbüro die Prozesse und Entscheidungen zur Nutzung von Büroimmobilien. In der Arbeit vereinen sich betriebswirtschaftliche Analysen und Unternehmensberatung mit architektonisch-technischen Lösungen und der Umsetzung im Projektmanagement. Welche Bereiche sind für konzentriertes Arbeiten oder die Teamarbeit vorzuhalten? Im Fall beider Unternehmen, Europäische Reiseversicherung und almeda, sind die flexibel buchbaren, dezentralen Besprechungsräume an strategisch günstigen Punkten angeordnet kurze Wege für alle, ebenso wie die Abteilungen mit erhöhtem Anspruch an Kommunikation. Mit der Bündelung der Abteilungen und Funktionen konnte auch die Ablage effektiv gelöst werden: je nach Anforderung ist diese direkt am Arbeitsplatz, zentral in der Abteilung oder auf den Geschossen vorhanden. Mensch&Büro: Wie wurden die Mitarbeiter in den Prozess eingebunden? conceptsued: Die Mitarbeiterbeteiligung ist ein wesentlicher Punkt bei Veränderungen. Die Ernennung von Umzugsbeauftragten, internes Projektmarketing und die frühzeitige Einbeziehung der Mitarbeiter und des Betriebsrats in die Belegungsund Ablageplanung optimierten den Ablauf und führten dazu, dass die überwiegende Mehrheit der Mitarbeiter die neuen Strukturen akzeptiert und sich mit ihnen identifizieren kann. Das Interview führte Ulrike Leonhardt. 13

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