BÜROIMMOBILIEN MÜNCHEN MARKTBERICHT 2014/2015

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1 BÜROIMMOBILIEN MÜNCHEN MARKTBERICHT 2014/2015

2 INHALT. Münchner Büroimmobilienmarkt im Überblick 3 Daten & Fakten 4 Fazit & Prognose 8 Ihre Ansprechpartner 9 ELLWANGER & GEIGER Real Estate 10 GPP German Property Partners 11

3 2 3 MÜNCHNER BÜRO- IMMOBILIEN- MARKT IM ÜBERBLICK. Zum Jahresende 2014 weist der Markt für Büroimmobilien in der bayerischen Landeshauptstadt München ein Vermietungsergebnis von zirka Quadratmetern Fläche auf. Dies bedeutet im Vergleich zum Vorjahr ein um zirka 4 Prozent rückläufiges Ergebnis. GROSSABSCHLÜSSE IM I. UND IV. QUARTAL Hervorzuheben sind in 2014 die Quartale I und IV welche zusammen eine handvoll Abschlüsse jenseits der zirka Quadratmeter-Marke aufweisen können. Den größten Mietvertragsabschluss tätigte die Firma Brainlab, Anfang des Jahres, mit zirka Quadratmetern in der Olof-Palme-Straße in Riem, gefolgt von Panasonic mit zirka Quadratmetern in Ottobrunn, BSH (Bosch Siemens Hausgeräte) mit zirka Quadratmetern in der Carl-Wery-Straße in Perlach sowie dem Schulreferat mit zirka Quadratmetern in der Landsberger Straße in München. Die Abschlüsse des zweiten und dritten Quartals ließen zwischenzeitlich auf ein eher verhaltenes Jahr schließen. In diesem Zeitraum wurde der größte Abschluss über eine Fläche von zirka Quadratmetern verzeichnet. Im Verlauf des gesamten Jahres wurden Flächen im Segment zwischen und Quadratmetern am stärksten nachgefragt. Der Anteil am Gesamtflächenumsatz betrug hier zirka 33 Prozent. Besonders begehrt waren 2014 Büroflächen im Teilmarkt Stadt Nord. Hier konnte ein Ergebnis von zirka 15 Prozent am Gesamtflächenumsatz verbucht werden. HOHER BEDARF AN NEUBAUFLÄCHEN Die Flächenverknappung im Innenstadtbereich und das geringe Angebot an qualitativ hochwertigen Flächen innerhalb und rund um den Mittleren Ring setzte sich in diesem Jahr konstant fort. Grund hierfür ist die weiterhin sehr verhaltene Neubautätigkeit in der Landeshauptstadt München. Die Leerstandsquote im Stadtgebiet München reduzierte sich auf zirka 5,8 Prozent und wird auf Grund der geringen Fertigstellungsquote in den kommenden beiden Jahren vermutlich tendenziell weiterhin sinken. Insgesamt waren die Industrieunternehmen mit einem Anteil von zirka 18 Prozent die umsatzstärkste Branche im Gesamtjahr. Mit jeweils zirka 11 Prozent folgten die Branchen Beratung/Rechtsanwälte/Wirtschaftsprüfer, Computer/IT/ Telekommunikation und die sonstigen Dienstleister. SPITZENMIETE STEIGT Die gewichtete Durchschnittsmiete sank im Vorjahresvergleich um rund 3 Prozent auf zirka 14,60 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenmiete ist dagegen weiterhin in einer Aufwärtsbewegung. Mit rund 34,44 Euro pro Quadratmeter lag sie zirka 5,6 Prozent höher als in 2013.

4 DATEN & FAKTEN. FLÄCHENUMSATZ IN M FLÄCHENUMSATZ NACH FLÄCHENGRÖSSEN IN M 2 < 500 m² m² m² m² m² > m²

5 4 5 FLÄCHENUMSATZ IN M 2 NACH MIETPREISNIVEAU < 10 /m² /m² /m² /m² > 25 /m² UMSATZ NACH BRANCHEN Banken, Versicherungen, Finanzdienstleistungen Freizeit, Bildung Touristik, Verkehr Industrie 2,54 % 1,56 % Medien, Verlage 4,81 % 17,77 % 6,86 % Öffentliche Verwaltung 7,57 % 12,22 % Computer, IT, Telekommunikation Bau- und Immobilien 8,19 % Handel, Vertrieb 8,29 % 8,92 % 10,91 % Sonstige Dienstleister 10,37 % Pharma/Gesundheitswesen Berater, RAe, WP, StB

6 LEERSTÄNDE IN M 2 UND LEERSTANDSRATE IN % 8,4 % 7,0 % 7,0 % 7,4 % 7,8 % 8,2 % 7,7 % 6,8 % 6,4 % 5,8 % 9,8 % SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN IN /M 2 28,30 29,00 29,50 30,50 32,00 29,00 28,00 30,00 32,00 32,50 34,44 Spitzenmieten Durchschnittsmieten 13,20 14,50 15,50 15,00 14,80 13,90 14,20 14,20 14,90 15,10 14,

7 6 7 TEILMARKTKENNZAHLEN MÜNCHEN A9 A92 A8 A99 Stadt Nord A99 Stadt West Zentrum Nord A96 Zentrum West Zentrum Süd Zentrum Ost A94 Stadt Ost A99 Stadt Süd A95 A99 A8 Flächenumsatz in m² Mietpreisspanne in /m² Durchschnittsmieten in /m² Leerstandsrate in % Zentrum ,50 42,00 26,92 3,7 Zentrum Nord ,50 28,00 17,67 2,1 Zentrum Ost ,50 30,50 18,40 4,5 Zentrum Süd ,50 17,50 13,59 3,6 Zentrum West ,00 25,00 16,31 3,2 Stadt Nord ,50 21,50 12,74 4,9 Stadt Ost ,50 16,00 14,27 4,9 Stadt Süd ,00 15,00 12,93 9,4 Stadt West ,00 16,00 12,81 4,6 Umland ,50 14,50 10,41 13,0

8 FAZIT & PROGNOSE. Dem Jahresauftakt und dem Jahresendspurt hat der Markt für Büroflächen in München final ein robustes Ergebnis zu verdanken. Mit nur fünf Anmietungen über der Quadratmeter-Marke in den Quartalen I und IV, aber einem übermäßig starken Mittelfeld zwischen bis Quadratmeter über das ganze Jahr ist der Flächenumsatz von zirka Quadratmeter ein sehr solides Ergebnis in Unsicherheiten im gesamtwirtschaftlichen Umfeld, wie zum Beispiel ein Wiederaufflammen der Eurokrise, oder eine Eskalation im Ukraine-Konflikt, verbunden mit noch mehr Sanktionen gegen Russland schüren in vielen Branchen Unsicherheit. Dies kann dazu führen, dass Expansionspläne der Unternehmen, wenn überhaupt, eher vereinzelt und wenn doch, nur sehr zögerlich vorangetrieben werden. Auch stehen, auf Grund des eher verhaltenen Neubauvolumens in der Landeshauptstadt in den Jahren 2015 und 2016, nur eingeschränkt großflächige, moderne Gebäude zur Verfügung. Für den Münchner Büroimmobilienmarkt, welcher aber trotz allem eine erfahrungsgemäß hohe Mietdynamik aufweist, erwarten wir ein ähnliches Ergebnis wie im vorangegangenen Jahr.

9 68 79 IHRE ANSPRECHPARTNER. ELLWANGER & GEIGER Real Estate ist der kompetente Partner für die Vermarktung Ihrer Büroimmobilie. Dank unserer langjährigen Erfahrung und unseres einmaligen Leistungsspektrums sind wir fähig, den Markt zu bewegen und Trends frühzeitig zu erkennen. Bei uns ist der sechste Sinn keine übernatürliche Fähigkeit, sondern Teil unseres Services für den Kunden. Unser Team in München freut sich auf Ihren Anruf oder Ihren Besuch. Sie erreichen uns unter: Telefon 089/ oder Telefax 089/ Informationen im Internet: Alexander Zigan Niederlassungsleiter Gewerbliche Immobilien Telefon 089/ Dieter Mendl Senior Berater Bürovermietung Telefon 089/ Christian Racuteanu Senior Berater Bürovermietung, Corporate Services Telefon 089/ Yvonne Strelow Senior Beraterin Bürovermietung Telefon 089/ Lisa Merkle Beraterin Bürovermietung Telefon 089/ Alina Geidel Beraterin Bürovermietung Telefon 089/ Patrizia Ottella Vertriebsassistentin Telefon 089/ Melanie Schreiner Vertriebsassistentin Telefon 089/ Moritz Eulberg Berater Investment Telefon 089/ HAFTUNGSHINWEIS: Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der durch geführten Ein schätzungen kann keine Haftung übernommen werden. Hierfür bitten wir um Verständnis.

10 ELLWANGER & GEIGER REAL ESTATE. ELLWANGER & GEIGER Real Estate bietet Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum rund um die Asset-Klasse Immobilien aus einer Hand. Mit einem Höchstmaß an Diskretion und Seriosität behalten wir für Sie dabei stets die Orientierung in den sich schnell veränder nden Märkten. Unser Erfolg basiert vor allem auf exzellenter Marktkenntnis und jahrzehntelanger Erfahrung im Immobiliengeschäft. GEWERBLICHE IMMOBILIEN Konsequenter Research bildet die Basis für marktkonforme Standort-, Portfolio- und Wirt schaft lichkeitsanalysen. Daraus leiten wir Strategien ab, deren Ziel die Aktivierung von Ertrags- und Wirtschaftlichkeitspotenzialen ist. Neben umfangreichen Vermietungsdienstleistungen zählen das Projektconsulting und das Transaktionsgeschäft zu unseren Kernkompe tenzen. Bei Immobilieninvestments verfolgen wir einen ganzheitlichen Consultingansatz: Angefangen bei der Entwicklung von Vermarktungsstrategien über die Aufarbeitung von Objektdaten bis zur Realisierung von Vermarktungsprozessen sind wir Ihr Partner. UNSERE LEISTUNGEN Research Investmentanalyse und -beratung Transaktion, An- und Ver mietung von Büro-, Einzelhandels-, Industrie- und Logistikflächen FUNDS & ASSET MANAGEMENT Für institutionelle Anleger und professionelle Privatinvestoren entwickeln, konzipieren und managen wir maßgeschneiderte Immobilienanlageprodukte und Spezialfonds. Dabei setzen wir entsprechend den Anleger- und Produktanforderungen auf unterschiedliche Investmentvehikel: Spezial-AIF nach KAGB geschlossene Publikums-AIF nach KAGB luxemburgische Wertpapier- und Spezialfonds (SICAV, SIF) individuelle Konstruktionen für Off-Shore-Investoren Unsere Fondsvolumen sind außerdem so ge staltet, dass damit Nischeninvestitionen und Einzelmandate realisiert werden können. Und wir achten auf eine überschaubare Anzahl von Investoren das ermöglicht uns eine individuelle Anlegerbetreuung während der gesamten Investi tionszeit. Hierzu gehören selbstverständlich auch ein transparentes Berichtswesen durch Fondsreports mit detaillierter Berichterstattung sowie monatliche Finanz- und Statusberichte zu den Immobilienanlagen. UNSERE STANDORTE Stammhaus Stuttgart Börsenplatz Stuttgart Telefon 0711/ Telefax 0711/ Niederlassung München Herzog-Rudolf-Straße München Telefon 089/ Telefax 089/ UNSERE WEITEREN PUBLIKATIONEN Einzelhandelsmarktbericht Stuttgart Büromarktbericht Stuttgart Investmentmarktbericht Stuttgart erhalten Sie kostenfrei unter:

11 10 11 GPP GERMAN PROPERTY PARTNERS: LOKALE KOMPETENZ DEUTSCHLANDWEIT. GERMAN PROPERTY PARTNERS, kurz GPP, ist ein neues bundesweites Immobiliennetzwerk im Gewerbebereich. Ziel der Partnerschaft ist es, in der jeweiligen Region die Kompetenz führender Immo bilienunternehmen im Gewerbebereich in einem Netzwerk zu bündeln. Hierdurch können sich nationale und internationale Kunden deutschlandweit von einem Immobiliendienstleister be raten lassen und so parallel von der lokalen und der gemeinsamen nationalen Expertise profitieren. Kurz: ein Ansprechpartner für die Top-7-Immobilienmärkte der Republik. anderem den An- und Verkauf von Lager- und Logistikimmobilien. Dabei kann es sich um Einzelobjekte, aber auch um komplette Portfolios handeln. Durch den Bankenhintergrund der beiden Gründungspartner lohnt sich für Kunden bereits die Zusammenarbeit bei der Vorbereitung von Projektentwicklungen. Denn wir sind mit der Finanzbranche bestens vertraut. Zudem unterstützen wir bei der Suche nach Flächen: von Büro- über Einzelhandelsflächen bis hin zu Lager-/Logistik- und Industrieflächen mit uns haben Sie immer einen kompetenten Partner an Ihrer Seite. DAS OPTIMALE LEISTUNGSPORTFOLIO FÜR DEN GEWERBEIMMOBILIENBEREICH Unser Leistungsspektrum deckt sowohl Immobilien- Investments als auch die gewerbliche Vermietung ab. Für Investoren übernehmen wir deutschlandweit unter Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München

12 BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG Herzog-Rudolf-Straße 1, München Telefon 089/ , Telefax 089/ Amtsgericht Stuttgart, HRA 738, persönlich haftende Gesellschafter: Dr. Volker Gerstenmaier, Mario Caroli

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