Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2013

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1 Perspektive München Analysen Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2013 PERSPEKTIVE MÜNCHEN

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3 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2013 Impressum Herausgeberin Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Bevölkerung, Wohnungsmarkt und Stadtökonomie Blumenstraße München Inhaltliche Bearbeitung und Gestaltung Alexander Lang Telefon: 089/ Denise Kirchner Telefon: 089/ Katrin Leuschner Telefon: 089/ Telefax: 089/ Titelbild; Gestaltung Michael Marczuk; Denise Kirchner Druck Druckerei Fritz Kriechbaumer, Taufkirchen Papier Gedruckt auf Papier, das mit dem Blauem Engel (100 % Recyclingpapier) ausgezeichnet ist. Stand: Oktober

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7 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2013 Inhaltsverzeichnis 1 Einführung Das Münchner Wohnungsmarktbeobachtungssystem Der Wohnungsmarkt München Aktuelle Situation Markteinschätzung Mieten in München Preisentwicklung Flächenverfügbarkeit und Einschätzung Nachfrageverhalten nach Haushaltstypen Zukünftige Situation Grundstücke Wohnungen und Häuser Investitionsverhalten und Wohnungspolitik Regionale Siedlungsentwicklung Investitionen in energiesparenden Wohnungsbau Round-Table-Gespräch Schlussfolgerungen Anhang: Befragte Expertinnen und Experten...54 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Preisvergleich neu gebauter Eigentumswohnungen München - Barcelona...11 Abbildung 2: Erstbezugsmieten in deutschen Großstädten...13 Abbildung 3: Kaufpreise in deutschen Großstädten...14 Abbildung 4: Aktuelle Situation auf dem Grundstücksmarkt der Region München Abbildung 5: Veränderung der aktuellen Situation auf dem Grundstücksmarkt in der Region München gegenüber Abbildung 6: Aktuelle Situation auf den Wohnungsteilmärkten München Abbildung 7: Aktuelle Situation auf den Wohnungsteilmärkten Umland Abbildung 8: Aktuelle Neubau-Nachfrage an Mietobjekten gegliedert nach Wohnungsgrößenklassen...21 Abbildung 9: Erst-/ Wiedervermietungsmieten in der Region München; 2013 und 2011 im Vergleich...23 Abbildung 10: Entwicklung der Grundstückspreise in München nach Lagen (Expertenbefragungen 2003 bis 2011)...25 Abbildung 11: Preise für voll erschlossene Wohnbaugrundstücke in der Region München Abbildung 12: Eigentumswohnungspreise in der Region München, 2013 und 2011 im Vergleich...27 Abbildung 13: Eigenheimpreise in der Region München Anfang Abbildung 14: Flächenverfügbarkeit für den Wohnungsbau - Expertenbefragung 2000 bis Abbildung 15: Nachfrage nach Miete und Eigentum der verschiedener Haushaltstypen

8 Abbildung 16: Veränderung der Wohnraumnachfrage je Einkommensgruppe in der Region München...34 Abbildung 17: Veränderung der zukünftigen Situation (2015) zur aktuellen Situation (2013) auf dem Grundstücksmarkt München und im Umland...35 Abbildung 18: Zukünftige Situation auf dem Grundstücksmarkt München und Umland bis Abbildung 19: Veränderung der Situation auf den Wohnungsteilmärkten München zwischen 2013 und 2015 (Einschätzung 2015 minus 2013 (aktuell))...37 Abbildung 20: Zukünftige Situation auf den Wohnungsteilmärkten in München bis Abbildung 21: Zukünftige Situation auf den Wohnungsteilmärkten im Umland...39 Abbildung 22: Situation auf den Wohnungsteilmärkten im Umland zwischen 2013 und 2015 (Einschätzung 2015 minus 2013)...40 Abbildung 23: Baugenehmigungen in München und Umland bis Abbildung 24: Baufertigstellungen in München und Umland bis Abbildung 25: Wichtige Maßnahmen im Bereich der regionalen Siedlungs- und Wohnungspolitik...43 Abbildung 26: Wirtschaftliche Attraktivität der Energiestandards Abbildung 27: Nachfrage verschiedener Energiestandards von Eigentümern und Mietern Abbildung 28: Geeignete Maßnahmen im Sinne des EEWärmeG Abbildung 29: Wirtschaftliche Attraktivität der Energiestandards Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Anfängliche Investitionsrendite im Wohnungsbau in deutschen Großstädten...15 Tabelle 2: Potenziale der Münchner Wohnungsbaustandorte von 2003 bis Kartenverzeichnis Karte 1: Nachfragepotenziale der Wohnungsbaustandorte 2013 und Veränderung der Potenzialbewertung gegenüber Abkürzungsverzeichnis DHH EFH IVD LaSie WE WiM Doppelhaushälften Einfamilienhaus Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.v. Langfristige Siedlungsentwicklung Wohneinheiten Wohnen in München (Wohnungspoltisches Handlungsprogramm der Landeshauptstadt München) 8

9 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung Einführung Das Münchner Wohnungsmarktbeobachtungssystem Die Landeshauptstadt München betreibt eine für alle Akteure am Münchner Wohnungsmarkt als Planungsgrundlage nutzbare regelmäßige Wohnungsmarktbeobachtung. Dies ist auch ein Beitrag zu mehr Markttransparenz. Ziele der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung sind u. a.: Analyse der Situation und der Entwicklungstendenzen auf dem Münchner Wohnungsmarkt auf Basis einheitlicher Indikatoren; Transfer von Informationen und Erfahrungen zwischen den Akteuren; Ableitung von Handlungsempfehlungen für die kommunale Wohnungspolitik. Diese Wohnungsmarktbeobachtung besteht aus folgenden Bausteinen: Der "Bericht zur Wohnungssituation in München" erscheint alle 2 Jahre (letztmalig für ). Der nächste Bericht für die Jahre erscheint im kommenden Jahr. Darüber hinaus werden alle 2 Jahre Expertenbefragungen zur Einschätzung der Situation und Entwicklungstendenzen auf dem Münchner Wohnungsmarkt durchgeführt; so 1997 und 2000 durch die GEWOS GmbH. Seit 2003 werden diese nun bereits zum sechsten Mal durch das Referat für Stadtplanung und Bauordnung selbst durchgeführt. Seit 1995 wertet das Referat für Stadtplanung und Bauordnung die Erstvermietungsangebote und seit 2001 auch die Wiedervermietungsmieten der Süddeutschen Zeitung räumlich differenziert jeweils jährlich im 2. Quartal für das sogenannte "Wohnungsmarktbarometer" aus. Die Ergebnisse werden regelmäßig im Internet veröffentlicht. Ergänzend wurde erstmals im Jahr 2011 ein Wohnungsmarktfolder veröffentlicht, der zentrale Abbildungen und Tabellen aus dem Wohnungssituationsbericht enthält und diese kommentiert. Dadurch wird die Wohnungsmarktbeobachtung der Landeshauptstadt München um einen weiteren Mosaikstein für den schnellen Überblick erweitert. Informationen über die Wohnungsmarktbeobachtung können auf der Internetplattform unter der Stichwortsuche Wohnungsmarktbeobachtung abgerufen werden. Dort stehen auch die Dokumente als Download zur Verfügung. Vorgehensweise Die aktuelle Expertenbefragung zielt auf die Einschätzung der derzeitigen und zukünftigen Situation auf dem Münchner Wohnungsmarkt etwa bis zum Jahre Der Versand der Fragebögen erfolgte Ende Januar. Die Ergebnisse zur derzeitigen bzw. aktuellen Markteinschätzung spiegeln demnach den Stand Anfang des Jahres 2013 wider. Untersuchungsgegenstand ist die Landeshauptstadt München und ihr Umland. Für die Untersuchung des Umlandes wurden die sieben Landkreise zu vier in sich vergleichba- 9

10 ren Gruppen zusammengefasst. Die Gruppenbildung erfolgte auf Basis einer Auswertung von Marktanalysen in der Region München durch das Referat für Stadtplanung und Bauordnung. Im Fragebogen wurden neben rein quantitativen Fragen auch qualitative Einschätzungen der Befragten erhoben. Bei den qualitativen Fragen wurde in der Regel eine Einschätzung in 5 Kategorien vorgegeben (z. B. Situation heute auf dem Wohnungsmarkt München: Skala von 1 stark entspannt bis 5 stark angespannt ). Im Rahmen der Expertenbefragung 2013 wurden 75 Wohnungsunternehmen, Bauträger, Banken, Genossenschaften und Verbände schriftlich angeschrieben. Die Zahl der antwortenden Unternehmen lag in diesem Jahr bei 38. So konnte eine Rücklaufquote von knapp über 50 % erreicht werden. Die Auswertung der Fragebögen erbrachte die nachfolgend dargestellten Ergebnisse, die durch Diskussionsergebnisse im Round-Table-Gespräch im Juni 2013 ergänzt wurden. Zum Gespräch fanden sich 41 Experten und Expertinnen aus der Wirtschaft und der Verwaltung ein. Die ausgewerteten Expertenmeinungen zur gegenwärtigen Wohnungsmarktsituation und ihrer Entwicklung bis 2015 in der Region München wurden dargestellt und mit Elementen der eigenen Wohnungsmarktbeobachtung ergänzt diskutiert. Dazu gehörte auch eine kritische Auseinandersetzung mit den Ergebnissen der Befragung, da die Bandbreite der Antworten z. T. auch sehr unterschiedliche Einschätzungen der Expertinnen und Experten deutlich machte.in diesem Jahr konnte für die Moderation der Gesprächsrunde Prof. Stephan Kippes vom Immobilienverband Deutschland (IVD) gewonnen werden. Die Ausführungen zum Münchner Umland sind zudem davon geprägt, dass ein Teil der Expertinnen und Experten durch die geringe Tätigkeit auf diesem Teil des Wohnungsmarktes hierzu keine Aussagen treffen konnte. Die Aussagekraft der Befragung ist dementsprechend für das Umland etwas schwächer ausgeprägt als für die Landeshauptstadt München. 10

11 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung Der Wohnungsmarkt München Die Preise für Grundstücke und Immobilien sind auch 2013 weiter gestiegen. Auch der zu beobachtende Anstieg am Münchner Mietwohnungsmarkt setzt sich weiter beschleunigt fort. Derzeit wird laut Expertenbefragung keine Abkühlung erwartet, daher ist davon auszugehen, dass sich der Trend auch über 2013 hinaus hält. Die wirtschaftlichen Problemlagen der letzten Jahre (Euro, Staatsschulden, Banken) hatten bislang keinerlei preisdämpfende Auswirkungen auf den Mietmarkt. Es ist ein kontinuierlicher Anstieg der Mieten in München zu beobachten. Die Erstbezugsmieten sind in München laut dem Wohnungsmarktbarometer seit 2005 außer im Jahr 2010 kontinuierlich gestiegen. Im langjährigen Durchschnitt haben sich die Nettokaltmieten für Erstbezug in München seit 2005 um rund 4,2 % p. a. erhöht. Auch die Wiedervermietungsmieten sind im Vergleich zum Vorjahr mit einer Erhöhung um ca. 7,1 % nochmal deutlich angestiegen. Dies ist die höchste Steigerung seit dem Jahr 2001 und zeigt, wie angespannt die Marktsituation derzeit ist. Die Steigerungsraten liegen damit deutlich über der allgemeinen Preissteigerungsrate sowie der Entwicklung der Löhne und Gehälter (Wohnungsmarktbarometer 2013). Trotzdem kann von einer Immobilienpreisblase u. E. keine Rede sein wie ein Vergleich mit Barcelona deutlich macht: Seit 2012 haben die Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen in München die Preise Barcelonas wieder überholt, wie der Vergleich in Abbildung 1 zeigt. Die Preise in der spanischen Metropole sind seit 2008 in Folge einer geplatzten Immobilienpreisblase im Fallen. Davor hatten sie sich allerdings auch innerhalb von 10 Jahren knapp vervierfacht. Die Steigerung der Immobilienpreise in München seit 2009 um rund 50 % ist zwar erheblich, sollte aber im Kontext der davor mehr als 10 jährigen Preisstabilität interpretiert werden /m² /m² /m² /m² BARCELONA MÜNCHEN Jahr Abbildung 1: Preisvergleich neu gebauter Eigentumswohnungen München - Barcelona 11

12 Der jährliche Anstieg der Immobilienpreise für Neubau-Eigentumswohnungen in München liegt derzeit bei rd. 15 % p. a. Dies ist zum einen den günstigen Zinsen, zum anderen aber auch der positiven wirtschaftlichen Entwicklung in München geschuldet, die Immobilien für in- und ausländische Investoren aber auch für Privatanleger als attraktive Anlageform erscheinen lässt. Der seit Jahren angespannte Münchner Markt gilt als besonders risikoarm und im internationalen Vergleich immer noch als eher unterbewertet. Auch nach Einschätzung der befragten Experten gibt es in München derzeit keine Anzeichen einer allgemeinen Immobilienpreisblase. Im hochpreisigen Segment sind allerdings 1a-Lagen mittlerweile überaus knapp geworden. Hier stellt sich die Frage, wie groß die Nachfrage nach solchen Immobilien angesichts der hohen Angebotspreise bleiben wird bzw. ob in diesem Segment nicht eine gewisse Preisberuhigung eintreten dürfte. Im direkten Preisvergleich ist München innerhalb Deutschlands weiterhin die teuerste Stadt. Trotz der hier durchschnittlich etwas höheren Einkommen ist Wohneigentum für viele Haushalte nur noch schwer bezahlbar. Dies ist nicht verwunderlich, die durchschnittlichen Kaufpreise liegen derzeit bei ca Euro je m² Wohnfläche. Allerdings sind Metropolen wie London mit ca Euro je m² und Paris mit ca Euro je m² noch deutlich teurer. Danach belegt München im europäischen Vergleich den dritten Platz noch vor Moskau und Rom (Deloitte Property Index). Der schon anlässlich der letzten Expertenbefragung im Jahr 2011 erkennbare Anstieg der Mieten hat sich weiter fortgesetzt, die Mieten befinden sich auf einem im bundesdeutschen Vergleich sehr hohen Niveau. So beträgt der Abstand zu den anderen großen Städten Deutschlands mindestens 2,00 bis 2,50 Euro je m², mit Ausnahme der Stadt Hamburg. Hier liegen die Mieten beim Neubau-Erstbezug nur rd. 1,50 Euro je m² unter dem Münchner Niveau. Der Abstand zwischen München und der günstigsten Stadt Dortmund unter den Top 8 im dritten Quartal 2013 beträgt mehr als 6 Euro. Insgesamt lässt sich am Städtevergleich auch die Tendenz der ansteigenden Preise ablesen einzig in Düsseldorf wurde keine Steigerung verzeichnet. 12

13 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung ,0 14,0 Euro je m² 13,0 12,0 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 München Berlin/Westteil Dortmund Düsseldorf Frankfurt am Main Hamburg Köln Stuttgart 5, Durchschnitt Quelle: IVD-Wohnpreisspiegel, Neubau-Erstbezugsmiete guter Wohnwert (Nettokaltmieten, EUR je m² Wohnfläche, monatlich bezogen auf ca. 3 Zi., ca. 70 m², ohne öffentl. geförd. Wohnungsbau) Abbildung 2: Erstbezugsmieten in deutschen Großstädten Es zeigt sich, dass von den o. g. wirtschaftlichen Problemlagen der letzten Jahre bisher keine dämpfende Wirkung auf die Wirtschaft in München ausgeht. Die Münchner Unternehmen entwickeln sich gut, was weitere Erwerbstätige anzieht (bis 2025 ein prognostiziertes Plus von rund in der Region München). Damit verbunden wird die Bevölkerungszahl in den nächsten Jahren weiter ansteigen. München hat, mehr als manch anderes Wirtschaftszentrum, durch seine diversifizierte Wirtschaftsstruktur auch seinen Anteil an den Beschäftigten in Deutschland weiter gesteigert. Diese positive wirtschaftliche Entwicklung wird dazu führen, dass der Abstand zu den anderen deutschen Großstädten bei den Mieten und bei den Grundstücks-/ Kaufpreisen tendenziell noch größer werden wird. Aus Abbildung 3 geht deutlich hervor, dass die Kaufpreise in München im Vergleich zu den meisten anderen deutschen Großstädten auch im Wohnungsbestand schneller ansteigen und der Abstand hier noch größer ist als beim Mietniveau. Auf Dauer führt dies zu sinkenden Renditen oder steigenden Mieten. Die Preisentwicklung dürfte sich zukünftig auf beide Faktoren auswirken, da sich Mieterhöhungen selbst an einem Standort mit sehr hoher Kaufkraft wie München nicht beliebig und dauerhaft durchsetzen lassen. Darüber hinaus sehen viele Investoren den Immobilienkauf in München nicht nur unter dem Aspekt der Rendite, sondern auch aufgrund des geringen Risikos als wichtigen Bestandteil ihres Anlageportfolios. 13

14 Kaufpreis in / m² Wohnfläche München Berlin/West Düsseldorf Frankfurt am Main Hamburg Köln Stuttgart Quelle: IVD-Wohn-Preisspiegel, Bestandswohnungen, mittlerer Größe (ca. 3 Zi. 70 m²m), guter Wohnwert Abbildung 3: Kaufpreise in deutschen Großstädten Die Entwicklung der Wohnungsbau-Rendite im Vergleich der deutschen Großstädte (siehe Tabelle 1) zeigt, dass die Veränderungen in den letzten Jahren Schwankungen unterworfen sind. München ist die Großstadt mit der stärksten relativen Zunahme des Kaufpreisfaktors. Die bedeutet im Umkehrschluss einen deutlichen Rückgang der Nettoanfangsrendite als Folge stärker gestiegener Kaufpreise als Mieteinnahmen. In Einzelfällen in sehr guten Lagen ist der Kaufpreisfaktor nach Angaben des IVD sogar auf deutlich über das 30fache der Jahresnettokaltmiete gestiegen. Für die Investitionsentscheidung sind in der Regel neben den langfristigen Erwartungen auch die Erstvermietungsmieten entscheidend. Hier ergibt sich in der Auswertung des IVD ein anderes Bild als unter Einbezug der Wiedervermietungsmieten (siehe Abbildung 2: Erstbezugsmieten in deutschen Großstädten). Es wird deutlich, dass in München im Unterschied zu anderen Städten dauerhaft auf einem höheren Preisniveau vermietet wird. Ob und inwieweit in Städten wie Düsseldorf, Hamburg oder Stuttgart das allgemeine Mietniveau in Richtung der aktuellen Erstvermietungen nachzieht wird sich zeigen. Trotz der steigenden Grundstückspreise entwickelt sich die Bautätigkeit in München wieder positiver. Seit der letzten Expertenbefragung im Jahr 2011 nehmen die Baufertigstellungen wieder zu. Es scheint, als wäre die Hoffnung auf niedrigere Grundstückspreise und somit geringere Basisinvestitionen in das Grundstück, wie sie noch in den Vorjahren geäußert wurde, von den Investoren aufgegeben worden. 14

15 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2013 Stadt Jahresnettokaltmiete 1) (Kaufpreisfaktor in Jahren) Anfangs-Rendite 2) (= 1/ Kaufpreisfaktor) Berlin 3 ) 14,50 15,00 13,50 13,50 13,50 14,50 6,9% 6,7% 7,4% 7,4% 7,4% 6,9% Hamburg 14,50 14,50 14,90 15,00 15,70 16,00 6,9% 6,9% 6,7% 6,7% 6,4% 6,3% München 16,70 16,50 18,50 19,00 21,00 26,00 6,0% 6,1% 5,4% 5,3% 4,8% 3,8% Köln 13,00 13,00 13,00 13,00 14,00 15,00 7,7% 7,7% 7,7% 7,7% 7,1% 6,7% Frankfurt a. M. 14,50 14,50 14,50 15,00 15,50 16,00 6,9% 6,9% 6,9% 6,7% 6,5% 6,3% Essen 10,00 10,00 10,00 11,50 11,50 12,00 10,0% 10,0% 10,0% 8,7% 8,7% 8,3% Dortmund 11,90 11,90 11,50 11,00 11,50 12,00 8,4% 8,4% 8,7% 9,1% 8,7% 8,3% Stuttgart 17,00 k.a. k.a. k.a. 19,00 20,50 5,9% k.a. k.a. k.a. 5,3% 4,9% Düsseldorf 12,50 13,00 12,50 13,00 14,50 16,00 8,0% 7,7% 8,0% 7,7% 6,9% 6,3% Bremen 11,00 11,00 11,50 10,50 11,00 13,00 9,1% 9,1% 8,7% 9,5% 9,1% 7,7% Duisburg 11,00 11,50 11,50 11,50 13,00 12,50 9,1% 8,7% 8,7% 8,7% 7,7% 8,0% Hannover 9,50 12,00 11,00 9,50 11,00 14,00 10,5% 8,3% 9,1% 10,5% 9,1% 7,1% Leipzig 12,00 11,00 10,50 10,00 10,20 11,00 8,3% 9,1% 9,5% 10,0% 9,8% 9,1% Nürnberg 13,89 14,17 14,50 14,37 14,90 15,25 7,2% 7,1% 6,9% 7,0% 6,7% 6,6% Dresden 12,25 12,00 11,00 11,00 12,00 12,00 8,2% 8,3% 9,1% 9,1% 8,3% 8,3% Mittelwert 12,95 12,86 12,74 12,71 13,89 15,05 7,7% 7,8% 7,8% 7,9% 7,2% 6,6% 1) Fertigstellung ab ) Es wird unterstellt, dass die Jahresnettokaltmiete den Ertrag darstellt. Der Kaufpreisfaktor drückt aus, wie viele Jahre diese Miete gezahlt werden muss, um das Gebäude zu finanzieren. Es ist lediglich eine Näherungsbetrachtung. 3) Berlin-West Quelle: IVD-Wohnimmobilienpreisspiegel Tabelle 1: Anfängliche Investitionsrendite im Wohnungsbau in deutschen Großstädten Die Situation am Wohnungsmarkt in München macht deutlich, wie wichtig die Weiterführung und -entwicklung von Wohnen in München als wohnungspolitisches Handlungsprogramm der Landeshauptstadt München ist, um die soziale Stabilität und die Münchner Mischung zu wahren. Ohne weiteren geförderten Wohnungsbau würde der Markt der preiswerten Wohnungen in München weiter dramatisch schrumpfen. Die ambitionierten Ziele in Wohnen in München V von geförderten Wohneinheiten pro Jahr konnten 2012 zwar nicht vollständig geschafft werden und ihre Erreichung wird angesichts der Knappheit an Entwicklungsflächen in den nächsten Jahren nicht einfacher werden. Erforderlich sind aber eine kurzfristige Aktivierung von mehr Baurecht für Wohnen und eine konsequente Fortsetzung der mittel- und langfristigen Suche nach Siedlungsflächen im Projekt Langfristige Siedlungsentwicklung (LaSie). Im Folgenden werden die Einschätzungen der Expertinnen und Experten zur aktuellen und zukünftigen Situation auf dem Münchner Wohnungsmarkt im Detail wiedergegeben und durch Erkenntnisse aus dem Münchner Wohnungsmarktbeobachtungssystem ergänzt. 15

16 2.1 Aktuelle Situation Markteinschätzung Grundstücke Der Grundstücksmarkt zeigt als dem Wohnungsmarkt vorgelagerter Markt bzw. als bezüglich der Preisentwicklung guter Frühindikator für München seit 2005 deutliche Anzeichen einer zunehmenden Anspannung. Seit der letzten Befragung im Jahr 2011 hat sich die Situation nach Einschätzungen der Experten sowohl im Stadtgebiet als auch in den umliegenden Landkreisen weiter verschärft. Allerdings wird die Lage im Umland trotz steigender Anspannung nicht ganz so problematisch gesehen wie im Stadtgebiet. Zu den am höchsten (also angespanntesten) bewerteten Landkreisen München (Südteil) bzw. Starnberg ist auch 2013 wieder ein Abstand erkennbar (siehe Abbildung 4), dieser ist jedoch im Vergleich zu 2011 deutlich geringer geworden. starke Entspannung -----> starke Anspannung 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 beste Lage gute Lage mittlere Lage einfache Lage LK München Süd, Starnberg LK München Nord, FFB, Ebersberg Geschosswohnungen Reihenhäuser Doppelhaushälften freistehende EFH Dachau, Erding, Freising Landsberg a. Lech Stadt München Umland Abbildung 4: Aktuelle Situation auf dem Grundstücksmarkt der Region München 2013 Die Ausdifferenzierung nach Lage im Münchner Stadtgebiet hat weiterhin abgenommen. Die Anspannung auf dem Grundstücksmarkt ist für die beste und gute Lage nur leicht angestiegen, lediglich die Nachfrage nach Geschosswohnungen hat in diesem Segment deutlich zugenommen. 16

17 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2013 Für mittlere und einfache Lagen wird von den Expertinnen und Experten dagegen ein deutlich höheres Anspannungsniveau als 2011 gesehen. Die aktuell stärkste Anspannung zeigt sich somit nicht mehr nur in guten Lagen, sondern auch bei Geschosswohnungen in mittlerer Lage. 20% Veränderung 2013 gegenüber % 16% 14% 12% 10% 8% 6% Geschosswohnungen Reihenhäuser Doppelhaushälften freistehende EFH 4% 2% 0% beste Lage gute Lage mittlere Lage Stadt München einfache Lage LK München Süd, Starnberg LK München Nord, FFB, Ebersberg Umland Dachau, Erding, Freising Landsberg a. Lech Abbildung 5: Veränderung der aktuellen Situation auf dem Grundstücksmarkt in der Region München gegenüber 2011 Einfache Lagen haben weiter deutlich an Attraktivität gewonnen. Die Marktsituation für Reihenhäuser und Doppelhaushälften in einfacher Lage wird inzwischen gleich angespannt wie die Situation in Bestlage gesehen. Abbildung 5 zeigt, dass sich die Marktlage im Vergleich zu 2011 bei freistehenden Einfamilienhäusern in einfachen Lagen am deutlichsten verschärft hat. Angesichts immer weniger verfügbarer Flächen steigt die Nachfrage nach den verbliebenen Grundstücken. Als Handlungsansatz untersucht die Landeshauptstadt München mit dem Projekt Langfristige Siedlungsentwicklung (LaSie) drei grundsätzliche Vorgehensweisen zur Aktivierung von Baulandpotenzialen: Qualifizierte Verdichtung von bestehenden Wohnstandorten, Umstrukturierung von Gewerbe/Bürogebäuden in Wohngebäude und die weitere Ausdehnung der Siedlungsfläche am Stadtrand. In diesem Kontext geht es vor allem um den Münchner Nordosten. Wohnungen und Häuser Der Münchner Wohnungsmarkt hat sich nach Einschätzung der befragten Expertinnen und Experten gegenüber 2011 nochmals weiter angespannt. Bewerteten sie die 17

18 Situation auf allen Wohnungsteilmärkten schon vor zwei Jahren als angespannt, so wird mittlerweile für alle Segmente eine noch stärkere Anspannung konstatiert (siehe Abbildung 6). freist. EFH Erstkauf freist. EFH Wiederverkauf Erstvermietung freifinanziert 5 4 Erstvermietung München Modell Wiedervermietung freifinanziert Doppelhaushälfte Wiederverkauf Doppelhaushälfte München Modell Eigentumswohnung Erstkauf Eigentumswohnung München-Modell Doppelhaushälfte Erstkauf Eigentumswohnung Wiederverkauf Reihenhaus Wiederverkauf Reihenhaus München Modell Reihenhaus Erstkauf einfacher Wohnwert mittlerer Wohnwert guter Wohnwert sehr guter Wohnwert 1 = starke Entspannung; 5 = starke Anspannung Abbildung 6: Aktuelle Situation auf den Wohnungsteilmärkten München 2013 Die hohen Steigerungen der Anspannung vor allem im Bereich einfacher und mittlerer Wohnwerte fallen ins Auge, hier ergeben sich die größten Differenzen gegenüber dem Jahr Mittlerweile wird die Anspannung aller Segmente unabhängig vom Wohnwert der Immobilie von den befragten Expertinnen und Experten auf einem ähnlich hohen Niveau eingeschätzt. Die geringste Anspannung wird bei Immobilien mit sehr gutem Wohnwert gesehen. Hier wurde die Situation allerdings schon vor zwei Jahren als schwieriger eingestuft. Der Grad der Anspannung ist einzig im Teilmarkt Erstverkauf freifinanzierter Eigentumswohnungen stabil geblieben bzw. sogar leicht rückläufig. Dieses für viele Haushalte nicht bezahlbare/finanzierbare Marktsegment umfasst allerdings nur einen kleinen Teilmarkt. Die Anspannung auf den anderen Teilmärkten zeigt die Schwierigkeiten, in München und seinem Umland Wohnraum zu mieten oder zu kaufen. Die Situation am Häusermarkt hat sich weiter verschärft: Die Anspannung für Reihenhäuser, Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften hat im Vergleich zu 2011 am stärksten zugenommen. Scheinbar entwickeln sich diese Gebäudetypen unabhängig von Lage und Wohnwert zum allgemeinen Luxusgut in München. Dies ist nicht verwunderlich, da sie aufgrund des Flächenmangels in der Stadt kaum mehr neu gebaut werden können. 18

19 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2013 Insgesamt haben das anhaltende Einwohnerwachstum wie auch die Finanz- und Wirtschaftskrise, die Immobilien als Kapitalanlage attraktiver gemacht hat, zu einer weiteren Anspannung des Münchner Wohnungsmarktes geführt. Eine Entspannung ist weiterhin nicht in Sicht. Nach den Prognosen des Referats für Stadtplanung und Bauordnung zur Entwicklung von Bevölkerung und Erwerbstätigen wird auch langfristig für München weiteres Wachstum erwartet. Erschwerend kommt hinzu, dass ein Ausweichen ins Umland zur Realisierung der eigenen Wohnwünsche für potentielle Käuferinnen und Käufer sowie Mietwohnungsinteressenten zunehmend schwieriger wird (siehe Abbildung 7). Die Angebotssituation in den umliegenden Landkreisen wird von den Expertinnen und Experten weiterhin als etwas weniger angespannt als im Stadtgebiet eingeschätzt, dennoch hat sich insbesondere dort die Situation gegenüber der letzten Befragung 2011 weiterhin merklich verschärft. freistehende EFH Erstkauf freistehende EFH Wiederverkauf Erstvermietung freifinanziert Wiedervermietung freifinanziert Eigentumswohnung Erstkauf Doppelhaushälfte Wiederverkauf Eigentumswohnung Wiederverkauf Doppelhaushälfte Erstkauf Reihenhaus Wiederverkauf Reihenhaus Erstkauf LK München Süd, Starnberg LK München Nord, Fürstenfeldbr., Ebersberg Dachau, Erding, Freising 1 = starke Entspannung; 5 = starke Anspannung Landsberg a. Lech Abbildung 7: Aktuelle Situation auf den Wohnungsteilmärkten Umland 2013 Erstmals tritt in Abbildung 7 eine klare Ausdifferenzierung der Umlandmärkte als Ringschema auf. So wird die Marktanspannung in den Landkreisen München Süd und Starnberg am stärksten eingeschätzt, während im Landkreis Landsberg am Lech die Marktlage noch einigermaßen ausgeglichen ist. Auch hier zeichnet sich allerdings die klare Verschiebung aller Segmente in Richtung stärkerer Anspannung ab. Bei der letzten Befragung im Jahr 2011 überschnitten sich die Anspannungssituationen in den Teilmärkten der Landkreise teilweise noch deutlich. Nach Einschätzung der Experten steigt die Marktanspannung in den Landkreisen München Süd und Starnberg stark an und ist beinahe so hoch wie die Anspannung in den 19

20 guten und mittleren Lagen im Münchner Stadtgebiet. Vor allem Vermietungsobjekte, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser werden hier vermehrt nachgefragt. Insbesondere bei Kauf und Wiederverkauf von Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern hat die Anspannung in allen Landkreisen am meisten zugenommen. Die größten Veränderungen zeigen sich in den Landkreisen München Süd, Starnberg sowie in Landsberg am Lech. Hier spannt sich die Situation am Häusermarkt am deutlichsten im Vergleich zu 2011 an. In den Landkreisen München Nord, Fürstenfeldbruck, Ebersberg sowie in den Kreisen Dachau, Erding und Freising nimmt die Anspannung bei Häusern ebenfalls weiterhin zu, allerdings jedoch ist hier die Veränderung nicht so stark. Da dieses Marktsegment im Stadtgebiet eher klein und zumeist hochpreisig ist, scheint die Abwanderung ins Umland gerade für Familien attraktiv. Die Zunahme der Anspannung des Wohnungsmarktes in diesem Segment im Umland lässt daher ein weiteres Ausweichen in entferntere Landkreise erwarten, die derzeit noch preisgünstigeren Wohnraum bieten. Insbesondere größere Haushalte verändern ihre Wohnform hin zu Reihenhäusern, Doppelhaushälften oder Einfamilienhäusern die wegen des Flächenmangels in München kaum neu gebaut werden können (vgl. Wanderungsmotivuntersuchung 2010/2011). Für Erst- und Wiedervermietungsobjekte (freifinanziert) wurde der Umland-Markt schon vor zwei Jahren als leicht angespannt eingestuft, hier hat sich die Situation ebenfalls weiter angespannt. Allein in Landsberg am Lech hat sich die Situation für Erstvermietungsobjekte im Vergleich zu 2011 verbessert und ist im Bereich Wiedervermietung konstant geblieben. Hier wird die Marktsituation noch als relativ ausgewogen bewertet. Vor zwei Jahren hatte sich hier die Situation am Mietmarkt deutlich verschärft und wurde damals sogar angespannter als in den übrigen Landkreisen bewertet. In diesem Jahr ist der Mietmarkt im Landkreis Landsberg am Lech im Vergleich zu den anderen Landkreisen am ehesten ausgewogen. Eigentumswohnungen haben sich hingegen seit der letzten Befragung in allen Landkreisen weiter in Richtung einer stärkeren Anspannung entwickelt. Der angespannteste Markt herrscht im Landkreis München Süd und Starnberg, die geringste Anspannung in Landsberg am Lech. Im Ergebnis lässt sich feststellen, dass das hohen Miet- und Kaufpreisniveau auf dem Münchner Wohnungsmarkt bis weit in die Region hinein wirken bzw. das Preisniveau auch im regionalen Kontext anzieht. Die weitere Schrumpfung der preiswerten Potenziale im Umland führen zur weiteren Marktanspannung auf den Teilmärkten. Zunehmend werden die Grenzen der Finanzierbarkeit bei allen Marktteilnehmern erreicht und auch langfristig ist keine Entspannung des regionalen Wohnungsmarktes zu erwarten. Aufgrund der hohen Immobilienkosten, egal ob Kauf oder Wiedervermietung, werden längere Anfahrtswege in Kauf genommen. Die Suche nach günstigem Wohnraum weitet sich zunehmend auf größere Entfernungen zur Stadt aus. Dies wird zur weiteren Ausdehnung des Münchner Einzugsgebietes für Pendlerinnen und Pendler und sukzessive zu Preissteigerungen auch außerhalb der Region 14 im Sog der Entwicklung des Münchner Wohnungsmarktes führen. Die Suburbanisierung ins Umland von München bzw. die Urbanisierung des bisher ländlichen Raumes wird sich weiterhin auf die umliegenden Landkreise und Gemeinden ausweiten. Die Preis-/ Mietsteigerungen im weiten 20

21 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2013 Umland lassen für viele Haushalte auch die steigenden Mobilitätskosten erträglich erscheinen. Die langfristige Werthaltigkeit dieser Immobilien ist insbesondere in den nicht durch den öffentlichen Verkehr erschlossenen Zwischenräumen allerdings kritisch zu sehen. In der Erwerbstätigenprognose der empirica AG aus dem Jahr 2011 wurden steigende Einpendlerzahlen von Erwerbstätigen mit mittlerer Qualifikation vorausgesagt, die sich die hohen Lebenshaltungskosten in der Region München nicht mehr leisten können. Der Verdrängung von Haushalten mit mittlerem Einkommen kann nur durch verstärkten Wohnungsneubau für diese Gruppen entgegengewirkt werden wie im wohnungspolitische Handlungsprogramm Wohnen in München V vom Frühjahr 2012 beschlossen. Eine bessere verkehrliche Anbindung des weiteren Umlandes und dessen Vernetzung (Radialverbindungen) könnte diese Entwicklung für die Betroffenen im Hinblick auf die Erreichbarkeiten verbessern. Nachfrage nach der Größe der Objekte Im Vergleich zur letzten Expertenbefragung ist die Neubaunachfrage nach Geschosswohnungen insgesamt stabil geblieben. Aus Käufersicht werden kleine Wohnungen bis 40 m² im Stadtgebiet etwas mehr nachgefragt als 2011, dies geht zu Lasten der größeren Wohnungsgrößenklassen mit m². Die Nachfrage nach Wohnungen über 120 m² ist dagegen vergleichsweise konstant geblieben. München Geschosswohnungen Zentrum München Geschosswohnungen Stadtrand Umland Geschosswohnungen München Reihenhäuser Umland Reihenhäuser München Doppelhaushälften bis 40 qm qm qm über 120 qm Umland Doppelhaushälften München freistehende EFH Umland freistehende EFH 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Abbildung 8: Aktuelle Neubau-Nachfrage an Mietobjekten gegliedert nach Wohnungsgrößenklassen Ähnlich den früheren Befragungen, werden im Zentrum häufiger kleinere Wohnungen nachgefragt als am Stadtrand und hier wiederum häufiger als im Umland. Insgesamt 21

22 steigen die Wohnflächenansprüche mit zunehmender Distanz zum Zentrum an. Generell lässt sich eine leichte Verschiebung hin zu kleineren (bis 40 m²) bzw. größeren Einheiten (ab 120 m²) in der Stadt und im Umland verzeichnen. Bei Geschosswohnungen wächst die Nachfrage in München nach kleinen Mietwohnungen bis 40 m², die Größenklasse m² wird insgesamt etwas weniger nachgefragt als noch vor zwei Jahren. Bei Häusern hat insbesondere die Nachfrage nach großen individuellen Wohngebäuden über 120 m² zugenommen, das größte Wachstum verzeichnen hier Doppelhaushälften im Stadtgebiet (+ 5,9 %) sowie Reihenhäuser in den Umlandgemeinden (+ 5,0 %). Suchen im Stadtzentrum noch rund 20 % der Kaufinteressenten eine Wohnung bis 40 m², sinkt die Nachfrage am Stadtrand auf 14 % und im Umland auf nur 8 %. Wohnungen mittlerer Größe mit 41 bis 80 m² werden durchweg am häufigsten nachgefragt und unterscheiden sich mit 43 % im Zentrum, 42 % am Stadtrand und 40 % im Umland vergleichsweise wenig (vgl. Abbildung 8). Bei größeren Wohnungen mit 81 bis 120 m² ist eine Steigerung vom Zentrum zum Umland von 24 % über 30 % auf 37 % erkennbar, bei Wohnungen mit über 120 m² steigt die Nachfrage geringfügig von 13 % im Zentrum auf 14 % am Stadtrand und rund 15 % im Umland. Letzteres dürfte auch darin begründet liegen, dass Käuferinnen und Käufer bei einer gewünschten Wohnfläche von über 120 m² tendenziell eher Hauseigentum nachfragen Mieten in München Die Mieten in der Landeshauptstadt sind nach Einschätzung der Expertinnen und Experten seit 2011 erneut deutlich gestiegen, bei Erstvermietung je nach Wohnlage um 1,00 2,00 Euro je Quadratmeter, bei Wiedervermietung um 0,40-1,10 Euro je Quadratmeter (siehe Abbildung 9). Bei den Erst- und Wiedervermietungsmieten sind sowohl die einfachen als auch die sehr guten Lagen stärker gestiegen als die Mieten bei mittlerem und gutem Wohnwert. Die Ausdifferenzierung der Mieten nach Wohnwert setzt sich weiterhin fort, sowohl Erstbezugs- als auch Wiedervermietungsmieten liegen wie auch schon im Jahr 2011 bei sehr gutem Wohnwert um mehr als 70 % über den Mieten für einfachen Wohnwert. Hatten die Wiedervermietungsmieten in München im Jahr 2011 das Niveau der Neuvermietungsmiete der vorhergehen Befragung erreicht, so ist dieser Effekt bei der diesjährigen Befragung nicht mehr aufgetreten. Die Wiedervermietungsmieten liegen im Jahr 2013 unter den Erstvermietungsmieten aus dem Jahr 2011, unabhängig vom Wohnwert. 22

23 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2013 Insgesamt sind die Erstvermietungsmieten in München im Schnitt nach Einschätzung der Experten um rund 9 % gestiegen. Bei sehr gutem Wohnwert werden die 19 /m² erstmals überschritten, bei einfachem Wohnwert sind mittlerweile rund 11 /m² zu zahlen. Auch die Mieten im Segment Wiedervermietung sind weiter um ca. 5,6 % auf durchschnittlich 12,80 /m² gestiegen. Die Einschätzung steigender Mieten im Stadtgebiet wird auch durch den IVD und das neue Wohnungsmarktbarometer der Stadt München (www.muenchen.de Stichwort: Wohnungsmarktbarometer ) bestätigt. So weist der IVD im Frühjahrsgutachten 2013 für eine 70-m²-Wohnung mit gutem Wohnwert eine durchschnittliche Miete von 15,40 Euro je Quadratmeter bei Erstbezug und von 13,90 Euro je Quadratmeter bei Wiedervermietung aus und liegt damit relativ nah an den von den Expertinnen und Experten angegebenen Mieten für Objekte mit gutem Wohnwert (Erstbezug: 15,00 /m², Wiedervermietung: 13,30 /m²). Die Angaben des Wohnungsmarktbarometers sind nicht direkt mit den Ergebnissen der Expertenbefragung vergleichbar, da sie nicht nach Wohnwert differenzieren und eine Mittelwertbildung für alle Wohnungen aus den Experteneinschätzungen methodisch problematisch wäre, da Wohnungen unterschiedlichen Wohnwerts nicht gleichermaßen auf dem Wohnungsmarkt vertreten sind. Dennoch zeigen die für 2013 ermittelten Quadratmetermieten von 16,09 Euro bei Erstbezug und 14,45 Euro bei Wiedervermietung eine Steigerung von rund 1,60 Euro bei Erstbezug und etwa 1,80 Euro bei Wiedervermietung seit

24 Die Entwicklung der Mieten im Umland ist im Vergleich zu 2011 moderat. Bei den Erstvermietungsmieten wird eine Steigerung von rund 2 % von den Experten gesehen. Im Bereich der Wiedervermietung sind die Werte sogar um rund 2 % gesunken. Hier sind nur der Landkreis München, Fürstenfeldbruck und Ebersberg stabil geblieben. Im südlichen Landkreis München und Starnberg liegt das Mietpreisniveau nach Einschätzung der Experten im Vergleich zum Stadtgebiet zwischen einfachem und mittlerem Wohnwert. Die übrigen Landkreise liegen zum Teil nur gering unter der für Wohnungen mit einfachem Wohnwert erhobenen Mieten im Stadtgebiet (s. Abbildung 9) Preisentwicklung Grundstücke Nach den deutlichen Steigerungen der Grundstückspreise im Jahr 2011 haben sich die Preise für voll erschlossene Wohnbaugrundstücke diesmal unterschiedlich entwickelt. Jedoch sind nicht alle Lagen und Teilmärkte gleichermaßen davon betroffen. Die Preise für Geschosswohnungsbau haben in den Bestlagen Münchens mittlerweile die /m²- Marke überschritten. Aber auch die guten und mittleren Lagen haben sich im Vergleich zur letzten Befragung um rund /m² gesteigert. Selbst die Werte in einfachen Lagen liegen mittlerweile jenseits der /m², was einer Steigerung von über 250 /m² seit 2011 entspricht. Eine Erklärung für die höheren Preise in diesem Teilmarkt ist das z. T. Höhere Baurecht. Die Grundstücke für Geschosswohnungsbau können aufgrund der dichteren Bauweise mit mehr Wohnungen bebaut werden, dadurch wird das Grundstück besser ausgenutzt, weshalb wiederum je nach Einkaufspreis ggf. durch den Verkauf höhere Renditen erzielt werden können. 24

25 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung /m² Geschosswohnungsbau /m² freistehende Einfamilienhäuser /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² 750 /m² /m² 500 /m² 500 /m² 250 /m² 0 /m² /m² beste Lage gute Lage Mittlere Lage einfache Lage beste Lage gute Lage Mittlere Lage einfache Lage /m² Doppelhaushälften /m² Reihenhäuser /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² 800 /m² 800 /m² 600 /m² 600 /m² 400 /m² 400 /m² 200 /m² 200 /m² 0 /m² 2003* 2005* 2007* 2009* /m² 2003* 2005* 2007* 2009* beste Lage gute Lage Mittlere Lage einfache Lage beste Lage gute Lage Mittlere Lage einfache Lage * bis 2009 RHH und DHH zusammen abgefragt * bis 2009 RHH und DHH zusammen abgefragt Abbildung 10: Entwicklung der Grundstückspreise in München nach Lagen (Expertenbefragungen 2003 bis 2011) Lag die Differenz der Grundstückspreise zwischen der besten Lage und einfacher Lage bei freistehenden Einfamilienhäuser vor zwei Jahren noch bei rd /m² so hat sie sich 2013 auf rd. 980 /m² gesenkt (vgl. Abbildung 10). In diesem Wert zeichnet sich weiter die Entwicklung des Segmentes zum Luxusgut ab. Das Sinken der Differenz zeigt, dass mittlerweile auch auf die einfachen Lagen ausgewichen wird. Aufgrund der höheren Attraktivität von freistehenden Einfamilienhäusern unterscheiden sich die Grundstückspreise deutlich von den Reihen- und Doppelhäusern unabhängig von der Lage (vgl. Abbildung 11). 25

26 3.500 /m² /m² /m² Geschosswohnungsbau (bei GFZ 1,0) Reihenhäuser Doppelhaushälften freistehende EFH /m² /m² /m² 500 /m² 0 /m² beste Lage gute Lage mittlere Lage einfache Lage LK München Süd, Starnberg LK München Nord, FFB, Ebersberg Dachau, Erding, Freising Landsberg a. Lech Stadt München Umland Abbildung 11: Preise für voll erschlossene Wohnbaugrundstücke in der Region München 2013 Die Preise in den umliegenden Landkreisen liegen bei Geschosswohnungen und Einfamilienhäusern durchweg unterhalb der Preise für einfache Lagen in München. Die Grundstückspreise für Reihen- und Doppelhaushälften sind etwa mit jenen für eine einfache Lage in München vergleichbar. Im Landkreis München (Süd) und Starnberg liegen sie etwas höher, in Landsberg am Lech dagegen noch deutlich niedriger. Die Preise bei Geschosswohnungen liegen auch im Umland durchweg deutlich über jenen für Häuser. Die Unterschiede zwischen Einfamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern fallen dagegen sehr gering aus. Der weitere Anstieg der Grundstückspreise in den mittleren und einfachen Lagen lässt auf eine generelle Anhebung des Preisniveaus schließen. Wohnungsunternehmen und Bauträger sowie alle anderen Grundstücksinteressenten beklagen weiterhin die geringe Grundstücksverfügbarkeit. Sie müssen mit hohen Angeboten in den Preiswettbewerb einsteigen, um sich Flächenpotenziale für die nächsten Jahre zu sichern. Die damit verbundenen Risiken in der Verwertung sind hinlänglich bekannt. Der Grundstückspreis macht in München durchschnittlich 60 % des Verkaufspreises aus. Höhere Anteile sind den potenziellen Käuferinnen und Käufern kaum mehr vermittelbar. Diesem Preiswettbewerb versucht die Landeshauptstadt München mit dem Konzeptionellen Wohnungsbau zunächst versuchsweise in drei Wohnungsbaugebieten zu begegnen. Der Vergabe der Grundstücke nach der jeweiligen Qualität der Konzepte soll zumindest auf städtischen Grundstücken eine größere Bedeutung zugemessen werden als dem reinen Preiswettbewerb. 26

27 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2013 Wohnungen und Häuser Im Eigentumsbereich sind die Wohnungspreise während der letzten zwei Jahre nach Angaben der befragten Fachleute erneut sprunghaft gestiegen. Die Nachfrage infolge der vermehrten Kapitalanlage in Immobilien scheint weiterhin neue Spitzenwerte bei den Kaufpreisen für Neubauten aber auch bei Wiederverkauf zu erreichen. Die absolute Steigerung der Wohnungspreise fällt dabei mit zunehmendem Wohnwert höher aus (s. Abbildung 12). Mit rund /m² beim Erstkauf setzen sich Eigentumswohnungen mit sehr gutem Wohnwert dabei nochmals deutlich von den übrigen Angeboten ab und haben sich im Vergleich zu 2011 um mehr als Euro je Quadratmeter und damit um fast 25 % verteuert. Die höchste relative Steigerung sehen die Experten jedoch bei den guten Wohnwerten. Hier sind die Preise mit rd. 32 % am stärksten gestiegen. Insgesamt liegen die Preissteigerungen bei Erstkauf unabhängig vom Wohnwert bei über 28 %. In mittleren Lagen sind mittlerweile /m² zu zahlen, in einfachen Lagen wurde 2013 die /m²-grenze erstmals überschritten. Die Verschiebung der größten Steigerung vom sehr guten Wohnwert hin zum guten Wohnwert lässt vermuten, dass die verfügbaren Flächen in den 1A-Lagen extrem knapp geworden sind. Die Wohnungskäufer werden gezwungen auf schlechtere Lagen bzw. auf Wiederverkäufe auszuweichen. Dies bestätigt auch die Preisentwicklung bei Wiederverkauf, die in diesem Jahr mit durchschnittlich 31 % auf einem etwas höherem Niveau liegt als beim Erstkauf. Die höchste Steigerung von fast 38 % sehen die Experten beim einfachen Wohnwert. Seit der letzten Befragung stiegen die Preise um über 900 /m² auf rund /m² an. Die 27

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