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1 BÜROMARKT DEUTSCHLAND Property Report 2014

2 INHALT BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2014 INHALT Die deutschen Bürostandorte im Überblick... 5 Büro-Investment Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München IMPRESSUM Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH Realisierung: KD1 Designagentur, Köln Titelfoto: Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh Stand: Januar 2014 Auflage: klimaneutral natureoffice.com DE gedruckt Dieser Property Report ist einschließlich aller seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der BNP Paribas Real Estate GmbH möglich. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.

3 BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2014 EXECUTIVE SUMMARY EXECUTIVE SUMMARY Büroflächenumsatz nur leicht unter Vorjahresniveau Der Büroflächenumsatz an den acht wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München belief sich im Jahr 2013 auf insgesamt rund 2,88 Mio. m². Damit liegt das Ergebnis nur knapp 6 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Unterschiedliche Umsatzentwicklung an den Standorten Zwar konnte sich München mit m² Flächenumsatz erneut klar an die Spitze aller Städte setzen, musste aber gleichzeitig einen Rückgang um 16 % verbuchen. Umsatzrückgänge in ähnlicher Größenordnung waren auch in Frankfurt mit m² im gif-gebiet (-18 %) bzw m² im gesamten Marktgebiet (-15 %), Berlin mit m² (-17 %) und Leipzig mit m² (-16 %) zu beobachten. In etwa auf Vorjahresniveau (+1 %) präsentierte sich der Markt in Hamburg ( m²). Größere Zuwächse wiesen Köln ( m², +6 %) und Essen ( m², +61 %) auf. In Düsseldorf wurde ein Flächenumsatz von m² (+20 %) verzeichnet. Gesamtangebot leicht gesunken Das Gesamtangebot an Büroflächen ist zwar auch im Laufe des Jahres 2013 weiter gesunken, allerdings mit deutlich verringerter Geschwindigkeit. Insgesamt belief es sich Ende 2013 auf 7,86 Mio. m², was einem Rückgang um rund 3 % entspricht. Die wichtigste Angebotskomponente, der Leerstand, verzeichnete im Vorjahresvergleich über alle Standorte betrachtet einen Rückgang um gut 4 % auf 7,15 Mio. m². Bei den Flächen im Bau war im Gegensatz zu den Leerständen keine einheitliche Tendenz festzustellen. Über alle Standorte betrachtet legten sie im vergangenen Jahr um gut 1 % zu. Spitzenmieten überwiegend leicht gestiegen Auch die Spitzenmieten zogen in den vergangenen zwölf Monaten durchschnittlich um gut 3 % an. Am stärksten fiel der Anstieg in Düsseldorf (27,50 /m², +6 %) und Frankfurt (38 /m², +6 %) aus.

4 Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Essen Leipzig Frankfurt München Deutsche Bürostandorte ANMERKUNGEN Zum Flächenumsatz zählen die Flächen, die bis zum neu vermietet wurden. Ausschlaggebend ist der Vertragsabschluss, unabhängig vom Zeitpunkt des Bezugs. Die Fortsetzung bestehender Mietverträge oder die Wahrnehmung von Optionen schlägt sich in dieser Summe nicht nieder. Darüber hinaus wird der Flächenumsatz durch Eigennutzer entsprechend der gif-definitionen einbezogen. Die Mieten beziehen sich auf Verträge, die im Jahr 2013 abgeschlossen wurden. Es handelt sich um nominale Nettokaltmieten je Quadratmeter vermietbarer Fläche pro Monat. Zum Leerstand zählen kurzfristig vermietbare Büroflächen in bestehenden Gebäuden und in Büro- und Geschäftshäusern, die bis zum beziehbar sind. Dazu gehören außerdem bis zum registrierte Bestandsflächen ohne vertragliche Bindung sowie nicht vermietete Neubauflächen, die für den Mieter ausgebaut werden müssen. Leerstände, in denen nach Fertigstellung keine Vermietungen erfolgt sind, werden bis zu 18 Monate als Neubauleerstandsflächen geführt. Die verfügbaren Flächen werden berechnet aus: Leerstand + verfügbare im Bau befindliche Flächen = verfügbare Flächen Projektierte Flächen sind Flächen, für die eine Baugenehmigung vorliegt oder eine Erteilung bei entsprechender Antragstellung sehr wahrscheinlich ist.

5 BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2014 ÜBERBLICK DIE DEUTSCHEN BÜROSTANDORTE IM ÜBERBLICK BÜROFLÄCHENUMSATZ NUR LEICHT UNTER VORJAHRESNIVEAU Der Büroflächenumsatz an den acht wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München belief sich im Jahr 2013 auf insgesamt rund 2,88 Mio. m². Damit liegt das Ergebnis nur knapp 6 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Die deutschen Büromärkte haben auch im letzten Quartal ihre grundsätzliche Tendenz fortgesetzt und weisen erwartungsgemäß nur eine leichte Veränderung gegenüber 2012 auf. Ausschlaggebend hierfür ist einerseits die insgesamt eher verhaltene gesamtwirtschaftliche Entwicklung, andererseits aber auch die relativ geringe und unterdurchschnittliche Zahl großer Mietvertragsabschlüsse. Im kleinteiligen und mittelgroßen Flächensegment war dagegen ein vergleichsweise lebhaftes Marktgeschehen zu beobachten. Berücksichtigt man die vor allem in der ersten Jahreshälfte nicht ganz einfachen Rahmenbedingungen, haben sich die Büromärkte insgesamt durchaus gut geschlagen und liegen fast auf dem Niveau des zehnjährigen Durchschnitts. Wie bereits im Jahr zuvor zeigte sich auch 2013 eine ausgesprochen homogene Verteilung des Flächenumsatzes über nahezu alle Größenklassen. Eine Dominanz der Großverträge, wie es teilweise in einigen Boomjahren zu beobachten war, konnte nicht festgestellt werden. Auf die oberste Kategorie über m² entfielen 15 % des Ergebnisses und auf Abschlüsse zwischen und m² nur gut 12 %. Damit sind lediglich knapp 28 % des Flächenumsatzes den großen Verträgen zuzuordnen. Alle Größenklassen zwischen 200 und m² weisen Umsatzanteile von 16 bis 18 % auf. Aber auch die kleinste Kategorie bis 200 m² konnte immerhin noch gut 5 % zum Ergebnis beitragen. Diese Umsatzverteilung zeigt, dass trotz des nicht leichten gesamtwirtschaftlichen Umfelds FLÄCHENUMSATZ 2012 UND in m², gesamt m² 2013 in m², gesamt m² Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München vor allem in den kleinen und mittleren Segmenten ein durchaus hohes Interesse zu verzeichnen war, was auf eine prinzipiell breite Nachfragebasis hindeutet. Bei der Analyse der Umsatzentwicklung der einzelnen Städte zeigen sich allerdings doch einige Unterschiede. Zwar konnte sich München mit m² Flächenumsatz erneut klar an die Spitze setzen, musste aber gleichzeitig einen Rückgang um 16 % verbuchen. Umsatzrückgänge in ähnlicher Größenordnung waren auch in Frankfurt mit m² im gif-gebiet (-18 %) bzw m² im gesamten Marktgebiet (-15 %), Berlin mit m² (-17 %) und Leipzig (-16 %), wo m² erzielt wurden, zu beobachten. In etwa auf Vorjahresniveau (+1 %) zeigte sich der Markt in Hamburg ( m²). Größere Zuwächse konnten dagegen in Köln mit m² (+6 %) und in Essen mit m² (+61 %) registriert werden. Ausgesprochen dynamisch entwickelte sich aber vor allem Düsseldorf. Hier wurde ein Flächenumsatz von m² (+20 %) verzeichnet, wodurch der Abstand zu den größten Standorten weiter verringert wurde. 4 5

6 GESAMTFLÄCHENUMSATZ AUSGEWÄHLTER BÜROSTANDORTE 2004 BIS 2013 Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München in m² GESAMTANGEBOT LEICHT GESUNKEN Das Gesamtangebot an Büroflächen ist zwar auch im Laufe des Jahres 2013 weiter gesunken, allerdings mit deutlich verringerter Geschwindigkeit. Insgesamt beläuft es sich Ende 2013 auf 7,86 Mio. m², was einem Rückgang um rund 3 % entspricht. Allerdings verlief die Entwicklung nicht in allen Städten einheitlich: Einen relativ starken Abbau verzeichneten Düsseldorf und Essen mit jeweils rund 9 % sowie Hamburg und Leipzig, wo das Angebot um 8 % zurückging. Etwas moderater zeigte sich der Frankfurter Markt mit -4 %. Demgegenüber bleibt das Gesamtangebot in Berlin und München unverändert, sodass hier vermutlich der Tiefpunkt erreicht sein dürfte. Der einzige Standort mit einer Angebotsausweitung ist Köln, wo die verfügbaren Flächen um 4 % anzogen. Bei der wichtigsten Angebotskomponente, dem Leerstand, ist im Vorjahresvergleich über alle Standorte betrachtet ein Rückgang um gut 4 % auf 7,15 Mio. m² zu verzeichnen. Allerdings ist diese Entwicklung in allen Städten unterschiedlich stark ausgeprägt: Den größten Leerstandsrückgang registrierte Leipzig LEERSTAND 2012 UND in m², gesamt m² 2013 in m², gesamt m² Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München

7 BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2014 ÜBERBLICK (-8 %), gefolgt von Düsseldorf (-6 %) und München (-5 %). Aber auch in Hamburg und Berlin (jeweils -4 %) sowie in Frankfurt (-3,5 %) hat sich das Angebot an Leerstandsflächen spürbar reduziert. Mit -2 % fiel diese Entwicklung in Köln und Essen etwas moderater aus. Unter Marktgesichtspunkten besonders wichtig ist, dass auch die modernen Flächen am Gesamtleerstand weiter zurückgehen und sich Ende 2013 nur noch auf rund 2,25 Mio. m² belaufen. Bei der zweiten Angebotskomponente, den Flächen im Bau, ist im Gegensatz zu den Leerständen keine einheitliche Tendenz festzustellen. Über alle Standorte betrachtet haben sie im vergangenen Jahr um gut 1 % zugelegt. Dahinter verbergen sich allerdings erhebliche Unterschiede an den einzelnen Standorten. Teilweise deutlichen Rückgängen, wie in Leipzig (-63 %), Hamburg (-22 %), Düsseldorf (-11 %) und Frankfurt (-5 %), stehen vereinzelt spürbare Zuwächse entgegen. Dies betrifft Berlin (+33 %), München (+17 %), Köln (+13 %) sowie Essen (+6 %). Für die Vermietungsmärkte ist allerdings wichtiger, wie viele Flächen dem Markt hiervon noch zur Anmietung zur Verfügung stehen. Dieser Wert liegt aktuell bei m² und ist um rund 8 % gestiegen. Auch hier gibt es gravierende Unterschiede: Deutlichen Zunahmen, wie in Köln (+128 %), Berlin (+93 %) oder München (+50 %), stehen spürbare Rückgänge, wie in Essen (-74 %), Düsseldorf (-32 %) und Hamburg (-23 %), gegenüber. Grundsätzlich bleibt festzuhalten, dass die in den letzten Jahren rückläufigen Flächen im Bau ihren Tiefstand erreicht haben dürften. Verantwortlich hierfür ist die insgesamt gute Marktentwicklung der letzten Jahre in Verbindung mit einem deutlich gesunkenen Angebot an modernen Flächen. Vor diesem Hintergrund nehmen Projektentwickler wieder verstärkt Neubauentwicklungen in Angriff. LEERSTANDSRATEN 2012 UND in % 2013 in % Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München 5,6 5,4 11,3 10,6 4,7 4,6 12,5 12,0 6,5 6,2 7,5 7,2 11,1 10,2 6,8 6, SPITZENMIETEN ÜBERWIEGEND LEICHT GESTIEGEN Auch die Spitzenmieten haben in den vergangenen zwölf Monaten durchschnittlich um gut 3 % zugelegt. Am stärksten fiel der Anstieg in Düsseldorf (27,50 /m², +6 %) und Frankfurt (38 /m², +6 %) aus. Aber auch in Hamburg (25 /m², +4 %), Leipzig (12,50 /m², +4 %), Essen (14 /m², +4 %) sowie München (33,50 /m², +1,5 %) haben sich die Höchstmieten aufwärts entwickelt. Stabil geblieben sind sie dagegen in Berlin (22 /m²) und Köln (21,50 /m²). Ein wesentlicher Grund für den Anstieg ist das seit längerem rückläufige Angebot an modernen Flächen. An den meisten Standorten betrifft dies insbesondere zentrale, innerstädtische Büromarktzonen. Da sich gleichzeitig der Großteil der Nachfrage auf genau diese Flächenqualitäten und Lagen richtet, sind hier teilweise Engpasssituationen entstanden, die zu steigenden Spitzenmieten geführt haben. Unterstrichen wird diese Einschätzung dadurch, dass in vielen Büromarktzonen auch die jeweiligen Höchst- und Durchschnittsmieten angezogen haben. 6 7

8 HÖCHSTMIETEN 2012 UND in /m² 2013 in /m² Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München 22,00 22,00 26,00 27,50 13,50 14,00 36,00 38,00 24,00 25,00 21,50 21,50 12,00 12,50 33,00 33, ,50 Durchschnitt Durchschnitt 24,25 BÜROMÄRKTE 2014: VERBESSERTE PERSPEKTIVEN Obwohl sich die Büromärkte 2013 insgesamt gut geschlagen haben, mussten sie sich mit einem nicht ganz leichten gesamtwirtschaftlichen Umfeld auseinandersetzen. Für 2014 deutet sich dagegen eine Verbesserung einiger Rahmenbedingungen an, die sich insgesamt positiv auf die weiteren Aussichten auswirken sollten. So dürften die Büromärkte vor allem von der prognostizierten Wachstumsdynamik der konjunkturellen Entwicklung profitieren. Da allerdings in der Regel eine zeitliche Verschiebung zwischen Wirtschaftswachstum und Büroflächenumsatz besteht, wird sich das Marktgeschehen voraussichtlich vor allem in der zweiten Jahreshälfte beleben. Gestützt wird diese Einschätzung von weiteren Faktoren, zu denen nicht zuletzt wichtige Stimmungsindikatoren zählen: Dazu gehören vor allem der Ifo-Geschäftsklima- sowie der ZEW-Konjunkturindex, die sich beide in den letzten Monaten positiv entwickelt haben. Dies spricht eindeutig dafür, dass auch die Unternehmen sowie Finanzmarktexperten von einem stärkeren Wirtschaftswachstum mit entsprechend steigender Nachfrage ausgehen. Vor diesem Hintergrund bestehen auch realistische Chancen, dass sich der im letzten Quartal 2013 etwas ins Stocken geratene Arbeitsmarkt wieder beleben wird und die Flächennachfrage beflügelt. Angesichts dieser Ausgangssituation lassen sich die Perspektiven wie folgt zusammenfassen: Auch wenn sich die bessere gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland vermutlich erst in der zweiten Jahreshälfte voll auf den Büromärkten entfalten wird, spricht vieles dafür, dass 2014 ein etwas höherer Flächenumsatz als im Vorjahr erzielt werden kann. Auf der Angebotsseite ist der wesentliche Teil des Leerstandsabbaus in den meisten Städten bereits vollzogen worden. Weitere Leerstandsrückgänge sind nur noch vereinzelt und auf eher moderatem Niveau zu erwarten. Gleichzeitig deutet viel darauf hin, dass die Angebotsverknappung bei modernen Flächen sich in wieder leicht anziehender Bautätigkeit niederschlagen wird. Ein weiterer Rückgang des Bauvolumens erscheint daher eher unwahrscheinlich. Ausgehend von einer wieder etwas anziehenden Nachfrage und der Tatsache, dass die notwendige Angebotsausweitung im Marktsegment moderner, zentral gelegener Flächen noch etwas auf sich warten lassen dürfte, ist nicht auszuschließen, dass die Höchst- und vor allem die Durchschnittsmieten für hochwertige Büroflächen an einigen Stand orten noch weiter ansteigen können.

9 BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2014 ÜBERBLICK BÜROMARKT-KENNZAHLEN Mietpreis ( /m²) Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Höchstpreis* gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert 2013 gesamt davon Erstbezug gesamt davon Erstbezug 2014 ab 2015 Berlin 1 2 3=(4+6+8) =(9+10) 12 13=(3+12) 14 22, Düsseldorf 27, Essen 14, Frankfurt 38, davon gif-gebiet 38, Hamburg Köln 25, , Leipzig 12, München 33, Total Total Differenz Prozentuale Veränderung -5,7 % -4,4 % -0,5 % -2,8 % -4,0 % -46,5 % -27,2 % 5,7 % -3,1 % 1,4 % 7,9 % -3,4 % -11,0 % * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. 8 9

10 BÜRO-INVESTMENT BÜRO-INVESTMENTS IMMER BELIEBTER Das Transaktionsvolumen in Büroobjekte belief sich 2013 auf knapp 13,54 Mrd.. Gegenüber dem bereits sehr guten Vorjahresergebnis entspricht dies erneut einer Steigerung um gut 27 %. Auch der langjährige Durchschnitt inklusive der außergewöhnlichen Boomjahre 2006 und 2007 konnte um stolze 11,5 % übertroffen werden. Dieser seit 2012 zu erkennende steile Aufwärtstrend der Büroimmobilien hält also unverändert an. Mitverantwortlich hierfür ist in erheblichem Maße auch die gerade im internationalen Vergleich gute und vor allem stabile gesamtwirtschaftliche Situation Deutschlands. Mit einem Anteil von knapp 44 % am gewerblichen Investmentumsatz insgesamt bleiben Büros damit die mit Abstand beliebteste Assetklasse. Gut 10,94 Mrd., und damit noch einmal mehr als im Vorjahr, flossen in Einzel deals. Bemerkenswert ist aber insbesondere die Rückkehr der Portfoliokäufe. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2,6 Mrd. wurde in diesem Marktsegment mehr als fünfmal so viel investiert wie Zu den wichtigsten Deals gehörten u. a. der Verkauf der Objekte Gallileo in Frankfurt, Stadttor in Düsseldorf sowie des sogenannten Kontor-Portfolios im Großraum Hamburg. AUCH TOP-STANDORTE STEIGERN UMSATZ Profitiert vom starken Investmentumsatz haben auch die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München). Mit gut 10,2 Mrd. wurde das Vorjahres ergebnis um gut 15 % übertroffen. Mit Ausnahme von Berlin, wo mit 1,62 Mrd. ein Rückgang um 14 % gegenüber dem Rekordjahr 2012 zu beobachten war, konnten alle übrigen Städte zulegen. Die deutschen Top-Standorte gehören damit weiterhin zu den bevorzugten Anlagezielen. Spitzenreiter ist München mit einem Umsatz von 2,9 Mrd. (+4 %), gefolgt von Frankfurt mit 2,56 Mrd. (+16 %) und Berlin. Aber auch Hamburg weist mit gut 1,45 Mrd. ein um 29 % höheres Transaktionsvolumen auf. Die größte Dynamik zeigte aber der Düsseldorfer Investmentmarkt, wo das Ergebnis um 100 % auf knapp 1,24 Mrd. gesteigert werden konnte. Erfreulich ist auch, dass in Köln mit 453 Mio. eine spürbare Zunahme um 77 % zu verzeichnen war. Aber auch außerhalb der deutschen Top-Standorte war das Marktgeschehen rege: Mit Einzeltransaktionen wurden gut 1,77 Mrd. umgesetzt. In Städten mit über Einwohnern belief sich das Transaktionsvolumen auf 1,14 Mrd.. Kleinere Standorte steuerten noch einen Investmentumsatz von 632 Mio. bei. BÜRO-INVESTMENTS IN DEUTSCHLAND in Mio BÜRO-INVESTMENTS IN DEN BIG SIX in Mio in Mio Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München BÜRO-INVESTMENTS NACH STÄDTEGRÖSSEN* in % ,9 10,8 11,1 3,6 2, * ohne Portfoliodeals Big Six > Einwohner Einwohner < Einwohner 83,8 10,4 3,2 2,6 2013

11 BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2014 BÜRO-INVESTMENT GROSSDEALS NEHMEN ZU Gegenüber dem Vorjahr haben vor allem Großdeals über 50 Mio. zugelegt: Ihr Umsatzanteil beläuft sich auf gut 64 %, dies entspricht einem Transaktionsvolumen von 8,7 Mrd.. Etwas verringert hat sich die relative Bedeutung der Kategorie zwischen 25 und 50 Mio., die nur noch knapp 16 % zum Ergebnis beiträgt. Absolut betrachtet wurde aber auch hier genauso viel investiert wie In den kleineren Größenklassen sind die Umsatzanteile nahezu identisch geblieben. SPEZIALFONDS KLAR IN FÜHRUNG Mit einem Anteil von gut 23 % stehen Spezialfonds mit Abstand an der Spitze aller Anlegergruppen. Auf Rang zwei folgen private Anleger / Family Offices, auf die mehr als 12 % entfallen. Equity / Real Estate Funds (knapp 11 %), Immobilien AGs (10 %), offene Fonds (gut 9 %), Versicherungen (8 %) sowie Pensionskassen (gut 7 %) belegen die weiteren Plätze. Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass die Investorenstruktur im Vergleich zu früheren Jahren deutlich stärker von eigenkapitalstarken Anlegern geprägt ist. Auf ausländische Anleger entfallen gut 34 % des Volumens. BÜRO-INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN in % ,3 50 Mio <50 Mio. 10 <25 Mio. 10 <25 Mio , ,5 10,8 8, BÜRO-INVESTMENTS NACH KÄUFERGRUPPEN in %, Anteil Ausländer 34,4 % Spezialfonds Private Anleger 64,3 15,8 13,7 6, ,2 12,3 SPITZENRENDITEN GEBEN WEITER NACH Aufgrund der großen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot im Core-Segment haben die Spitzenrenditen im letzten Quartal 2013 noch einmal nachgegeben. Teuerster Standort bleibt München mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,40 %, gefolgt von Frankfurt und Hamburg mit jeweils 4,65 %. Aber auch in Berlin (4,70 %) und Düsseldorf (4,75 %) stiegen die Preise. Den größten Satz machte Köln, wo mit 4,85 % erstmalig die 5 %-Hürde unterboten wird. Equity / Real Estate Funds Immobilien AG Offene Fonds Versicherungen Pensionskassen Sonstige ,7 9,6 9,3 8,3 7,4 19,2 PERSPEKTIVEN Deutschland hat seine Bedeutung als wichtiger und im internationalen Vergleich vor allem stabiler und sicherer Investitionsstandort eindrucksvoll untermauert. Vor dem Hintergrund der sich tendenziell noch verbessernden gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird das große Interesse der Investoren auch im laufenden Jahr unvermindert anhalten. Ein wichtiger Grund hierfür ist auch, dass viele Anleger weiterhin über eine gute Eigenkapitalausstattung verfügen. Damit spricht aus heutiger Sicht alles dafür, dass auch 2014 ein sehr gutes Investmentjahr werden dürfte, in dem der durchschnittliche Investmentumsatz erneut klar übertroffen werden sollte. Vor allem im Portfoliosegment, wo bereits einige größere Transaktionen kurz vor dem Abschluss stehen, ist von steigender Aktivität auszugehen. ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN IN DEN BIG SIX Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München 6,0 % 5,5 % 5,0 % 4,5 %

12 BERLIN UMSATZ ZURÜCK IM LANGJÄHRIGEN DURCHSCHNITT Mit einem Flächenumsatz von m² verfehlt der Berliner Büromarkt das Vorjahresergebnis zwar um rund 17 %, liegt aber dennoch in etwa auf dem Niveau des langjährigen Schnitts. Besonders der geringe Anteil von Großverträgen über m² diese kommen lediglich auf knapp 6 % schlug dabei zu Buche. Im Vorjahr sorgten Abschlüsse über m² mit einem Beitrag von 37 % noch für eines der besten jemals erzielten Resultate. Während sich der Leerstandsabbau insgesamt mit moderatem Tempo fortsetzte, konnte bei dem sehr knappen Angebot moderner Leerstandsflächen zum Jahresende 2013 erfreulicherweise erstmals eine leichte Entspannung verzeichnet werden. Die Spitzenmiete verharrt bereits seit einiger Zeit bei 22 /m². ENTWICKLUNG FLÄCHENUMSATZ, LEERSTAND UND HÖCHSTMIETEN IN BERLIN Flächenumsatz in m² Leerstand in m² Höchstmieten in /m² m² m² m² m² m² ,20 21,50 22,00 22,00 22, CITYLAGEN BEVORZUGT Wie im Vorjahr liegen die mit Abstand beliebtesten Büroteilmärkte in den Citylagen. Insgesamt m², knapp die Hälfte des Flächenumsatzes, entfällt auf diese Zonen. Dennoch wurden hier rund 20 % weniger als im Vorjahr umgesetzt. Der Cityrand liegt mit m² fast gleichauf mit der Topcity ( m²), musste jedoch auch einen kräftigen Umsatzrückgang hinnehmen (-27 %). Lediglich die Topcity kann entgegen der gesamten Marktentwicklung sogar mehr Flächenumsatz als 2012 vorweisen (+19 %). Entscheidend hierfür war das sehr gute Volumen der Topcity Ost, die mit m² nicht nur eines der besten Ergebnisse der vergangenen Jahre erreicht, sondern auch insgesamt der beliebteste Teilmarkt im Berliner Marktgebiet war. Die Neben lagen kommen dagegen auf gerade einmal m². BEDEUTENDE VERTRAGSABSCHLÜSSE IN BERLIN BMZ Unternehmen m² 2.8 Deutsche Rentenversicherung Bund E.ON Thales Rail Signaling Solutions Bundesrepublik Deutschland Dussmann / Kursana Staatsanwaltschaft Berlin Tele Columbus Francotyp Postalia AG Booking.com KAUM UMSATZ ÜBER m² Nachdem das Vorjahr noch von außergewöhnlich vielen Abschlüssen über m² dominiert wurde, begrenzte sich das Marktgeschehen 2013 eher auf die kleineren und mittleren Flächensegmente: Jede der Kategorien bis m² konnte anteilig zulegen, während in der größten ein Rückgang um fast 31,5 % Prozentpunkte auf 5,5 % verzeichnet wurde. Über m² wurde nur ein Abschluss registriert: m² der Deutschen Rentenversicherung Bund. Der größte Beitrag entfällt auf Flächen zwischen und m², die auf rund 28 % kommen. Gemeinsam folgen auf dem zweiten Rang die Kategorien m² sowie m² mit jeweils knapp 19 %. Dabei konnte insbesondere die kleinere der beiden Klassen deutlich zulegen (+10 Prozentpunkte). Weitere 16 % vereinen Abschlüsse von 500 bis m² auf sich, die zweitgrößte Klasse zwischen und m² kommt immerhin noch auf rund 9 %. FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN BERLIN 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % Anzahl der Verträge in % Flächenumsatz der Verträge in % 20,9 4,0 44,1 18,7 m² < ,6 15,6 10,0 18,7 6,8 28,1 1,4 9,4 0,2 5, >

13 BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2014 BERLIN SONSTIGE DIENSTLEISTUNGEN UNANGEFOCHTEN VORN Wie auch im Vorjahr nehmen die sonstigen Dienstleistungen bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen den ersten Platz ein. Diese in Berlin bedeutende Nachfragegruppe ist für rund ein Viertel des Ergebnisses verantwortlich. Auch auf dem zweiten Platz findet sich mit der öffentlichen Verwaltung eine in Berlin traditionell starke Branche. Mit 16 % nicht unwesentlich unterstützt durch den Großabschluss der Deutschen Rentenversicherung Bund sorgten sie jedoch insgesamt für etwas weniger Umsatz als im Vorjahr (19 %). Fast gleichauf liegen Informations- und Kommunikationstechnologien sowie Beratungsgesellschaften, die beide rund 12 % zum Ergebnis beisteuerten. Darüber hinaus kommen auch Verwaltungen von Industrie unternehmen (fast 8 %), Handelsunternehmen (7 %) und das Gesundheitswesen (etwa 6 %) auf nennenswerte Anteile. FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN IN BERLIN in % Sonstige Dienstleistungen Öffentliche Verwaltung IuK-Technologien Beratungsgesellschaften Industrie- / Bauunternehmen Handel Gesundheitswesen Medien und Werbung Lobbyisten Banken, Finanzdienstleister Transport und Verkehr Versicherungen ,9 16,0 12,4 11,9 7,6 7,0 5,6 4,9 4,5 3,6 1,2 0,4 LEERSTAND SINKT WEITER Der Leerstandsabbau setzte sich auch im vergangenen Jahr fort. Aktuell stehen rund 1,02 Mio. m² und damit noch einmal rund 4 % weniger als zum Jahresende 2012 zur Verfügung. Bei den modernen, besonders nachgefragten Leerstandsflächen konnte im Schlussquartal hingegen ein Anstieg auf m² verzeichnet werden. Dies entspricht einem Anteil von gut 29 %, was jedoch nach wie vor ein äußerst geringer Wert ist. Über das Berliner Marktgebiet vollzog sich der Rückgang primär in den bevorzugten zentralen Teilmärkten der City (-18 % auf insgesamt m²) und der Topcity (-2 % auf m²), während im Cityrand und den Nebenlagen die Verfügbarkeit zum Teil leicht gestiegen ist (+4 % auf m² bzw. +2 % auf m²). Mit dem Leerstandsabbau ist auch die Leerstandsquote weiter gesunken und liegt Ende 2013 bei 5,4 %. FLÄCHEN IM BAU BLEIBEN AUF NIEDRIGEM NIVEAU Auch wenn im Laufe des Jahres vermehrt neue Projekte, darunter auch spekulative Entwicklungen, begonnen wurden, bleibt das Volumen der Flächen im Bau mit m² auf, im Vergleich mit anderen Büromärkten dieser Größenordnung, geringem Niveau. Die hiervon noch verfügbaren Flächen erreichen mittlerweile jedoch ein Volumen von rund m² (Anteil 33 %). Sie verteilen sich primär auf die Topcity West ( m²) und das Areal um den Hauptbahnhof ( m²), das mit m² auch insgesamt die höchste Bautätigkeit aufweist. Da sich der Anstieg der verfügbaren Flächen im Bau und der Leerstandsrückgang in etwa die Waage halten, stagniert das insgesamt verfügbare Flächenangebot mit 1,11 Mio. m² auf dem Vorjahresniveau. LEERSTAND NACH LAGEN IN BERLIN in m², Darstellung der Top-12-Büromarktzonen 4.4 Lichtenberg / Marzahn 4.5 Übriges Stadtgebiet 1.3 Potsdamer / Leipziger Platz 4.3 Tegel / Reinickendorf 1.2 Topcity Ost 3.4 Tempelhof / Neukölln / Steglitz 2.6 Charlottenburg 2.8 Wilmersdorf / Schöneberg 2.7 Tiergarten 3.3 Wedding / Prenzlauer Berg 1.1 Topcity West 3.2 Kreuzberg / Friedrichshain FLÄCHEN IM BAU IN BERLIN Flächen im Bau in m² davon verfügbar in m²

14 HÖCHSTMIETE BEI 22 /m² Die Spitzenmiete im Berliner Büromarkt hält seit mittlerweile rund drei Jahren ihr Niveau von 22 /m² und wird am Potsdamer / Leipziger Platz erzielt. Insgesamt haben sich die Höchstmieten über nahezu alle Teilmärkte recht positiv entwickelt und weisen in der Mehrzahl Zuwächse im einstelligen Prozentbereich auf. Dabei nähert sich die Höchstmiete der Topcity Ost mit 21 /m² immer mehr an die des Potsdamer / Leipziger Platzes an. Auch der Hauptbahnhof vollzieht eine sehr positive Entwicklung und erreicht in der Spitze inzwischen bis zu 20 /m². Mit Blick auf die Durchschnittsmieten zeigt sich demgegenüber ein ungleich differenzierteres Bild: Neben zum Teil deutlichen Anstiegen wie am Checkpoint Charlie um 23 % auf 12,90 /m² oder in Charlottenburg um 16 % auf 11,10 /m² mussten einige Zonen wie die Mediaspree (um rund ein Viertel auf 10,80 /m²) oder der Tiergarten (um 17 % auf 10,90 /m²) auch Rückgänge hinnehmen. HÖCHSTMIETEN NACH LAGEN IN BERLIN in /m², Darstellung der Top-12-Büromarktzonen 1.3 Potsdamer / Leipziger Platz 1.2 Topcity Ost 2.1 Hauptbahnhof 1.1 Topcity West 2.2 Regierungsviertel 2.3 Hackescher Markt 3.1 Mediaspree 4.2 Flughafen 2.4 Checkpoint Charlie / Spittelmarkt 2.6 Charlottenburg 2.5 Mitte 2.7 Tiergarten TREND WICHTIGER MARKTINDIKATOREN IN BERLIN 22,00 21,00 20,00 19,70 18,50 18,50 16,00 15,80 14,80 14,00 13,50 13,50 GUTE PERSPEKTIVEN AUCH FÜR 2014 Wie erwartet konnte der Berliner Büromarkt im Jahr 2013 nicht an das sehr gute Ergebnis aus dem Vorjahr, welches von einer Vielzahl von Abschlüssen im großvolumigen Segment geprägt war, anschließen. Dennoch ist die rege Aktivität gerade in den übrigen Größenklassen äußerst positiv zu werten. Da darüber hinaus mehrere größere Gesuche existieren, die aufgrund des begrenzten Flächenangebots in zentralen Lagen insbesondere zu moderaten Mietpreisen noch nicht bedient werden konnten, bestehen gute Chancen, dass 2014 ein mehr als zufriedenstellendes Jahr für den Berliner Büromarkt werden könnte. Durch die anhaltend geringe Bautätigkeit dürfte sich auch der Leerstandsabbau im kommenden Jahr fortsetzen. Mit der zunehmend geringeren Verfügbarkeit von Leerstandsflächen sowie verfügbaren Flächen im Bau ist auch ein Anstieg der Höchstmiete nicht mehr ausgeschlossen. Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau (gesamt) Flächen im Bau (verfügbar) Höchstmietpreis

15 BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2014 BERLIN KEN NZAHLEN BERLIN Mietpreise ( /m²) Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Höchstpreis* Durchschnitt gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert 2013 gesamt davon Erstbezug gesamt davon Erstbezug 2014 ab =(5+7+9) =(10+11) 13 14=(4+13) 15 1 Topcity 1.1 Topcity West 19,70 15, Topcity Ost 21,00 17, Potsdamer / Leipziger Platz 22,00 16, City 2.1 Hauptbahnhof 20,00 19, Regierungsviertel 18,50 15, Hackescher Markt 18,50 14, Checkpoint Charlie / Spittelmarkt 14,80 12, Mitte 13,50 11, Charlottenburg 14,00 11, Tiergarten 13,50 10, Wilmersdorf / Schöneberg 12,00 10, Cityrand 3.1 Mediaspree 16,00 10, Kreuzberg / Friedrichshain 12,90 10, Wedding / Prenzlauer Berg 13,50 9, Tempelhof / Neukölln / Steglitz 9,00 7, Nebenlagen 4.1 Adlershof 12,60 11, Flughafen 15,80 11, Tegel / Reinickendorf 8,00 6, Lichtenberg / Marzahn 7,50 6, Übriges Stadtgebiet 7,00 6, Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5 %

16 DÜSSELDORF AUSGESPROCHEN POSITIVE ENTWICKLUNG Mit einem Flächenumsatz von m² erzielte der Düssel dorfer Büromarkt 2013 ein außergewöhnlich gutes Ergebnis. Sowohl das Vorjahresergebnis (+20 %) als auch der zehnjährige Durchschnitt (+21 %) wurden deutlich übertroffen. Damit gehört Düsseldorf gemeinsam mit Hamburg zu den einzigen großen deutschen Bürostandorten, die ihren Umsatz steigerten. Allerdings fällt der Zuwachs in Düsseldorf mit Abstand am stärksten aus. Diese sehr positive Entwicklung ist besonders vor dem Hintergrund eines nicht ganz einfachen gesamtwirtschaftlichen Umfelds bemerkenswert. Verantwortlich hierfür ist zum einen der hohe Anteil von Großabschlüssen über m², von denen rund m² in Projekten umgesetzt wurden. Zum anderen hat auch eine außergewöhnlich lebhafte Vermietungsaktivität der öffentlichen Hand ( m²) den Flächenumsatz beflügelt. ENTWICKLUNG FLÄCHENUMSATZ, LEERSTAND UND HÖCHSTMIETEN IN DÜSSELDORF Flächenumsatz in m² Leerstand in m² Höchstmieten in /m² m² m² m² m² m² ,00 23,50 24,00 24,25 27, SEHR AUGSGEGLICHENE VERTEILUNG DES UMSATZES Ein wichtiges Merkmal ist die sehr homogene Verteilung des Flächenumsatzes über die unterschiedlichen Büromarktzonen. Etwas überraschend an die Spitze gesetzt hat sich die Lage Friedrichstadt mit einem Anteil von 13 % ( m²). Verantwortlich hierfür ist aber überwiegend die Anmietung des Innenministeriums des Landes NRW an der Grenze zur benachbarten Innenstadt. Auf Platz zwei folgt die Zone Kennedydamm, die auf m² (12 %) kommt. Auch hier haben einige größere Abschlüsse, z. B. von der Landesbank Hessen-Thüringen ( m²), IBM Deutschland (7.000 m²) oder des Finanzamts Düsseldorf-Nord mit m², zum guten Resultat beigetragen. Mit einem Umsatzanteil von 10 % ( m²) sicherte sich die Büromarktzone Innenstadt 2013 den dritten Rang. Größere Anteile wurden darüber hinaus in Düsseldorf Nord ( m²) sowie in Derendorf mit m² registriert. BEDEUTENDE VERTRAGSABSCHLÜSSE IN DÜSSELDORF BMZ Unternehmen m² 3.1 Innenministerium des Landes NRW Flughafen Düsseldorf GmbH Technip Germany Ministerium für Wirtschaft, Energie, Industrie, Mittelstand und Handwerk des Landes NRW Landesbank Hessen-Thüringen Warth & Klein Grant Thornton Alltours Flugreisen GmbH IBM Deutschland Finanzamt Düsseldorf-Nord FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN DÜSSELDORF Anzahl der Verträge in % Flächenumsatz der Verträge in % GRÖSSERE VERTRÄGE MIT HOHEM UMSATZANTEIL Mitverantwortlich für das sehr gute Ergebnis ist vor allem der hohe Anteil von Großabschlüssen: Auf Verträge mit mehr als m² entfallen fast 22 % des Gesamtumsatzes. Rechnet man noch die Kategorie zwischen und m² (gut 11 %) hinzu, zeigt sich, dass rund ein Drittel des Resultats auf größere Abschlüsse zurückzuführen ist. Dies ist als Sondersituation zu werten, die in dieser Form sicherlich nicht jedes Jahr zu wiederholen ist. Ungewöhnlich gering fällt dagegen die Beteiligung der Größenklasse zwischen und m² aus, die lediglich gut 9 % zum Ergebnis beiträgt. Alle übrigen Kategorien über 200 m² kommen auf Anteile zwischen 16 und 19 %. 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 34,2 6,7 39,4 18,5 m² < ,9 16,1 4,7 9,4 3,8 16,0 1,2 11,4 0,8 21, >

17 BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2014 DÜSSELDORF KEINE DOMINIERENDE BRANCHENGRUPPE Insgesamt lässt sich eine relativ ausgeglichene Branchenstruktur beobachten. Die öffentliche Verwaltung setzte sich mit einem Anteil von knapp 19 % an die Spitze. Zweistellige Umsatzanteile erreichen darüber hinaus die Beratungsgesellschaften (fast 14 %) sowie die sonstigen Dienstleistungen mit 10,5 %. Rund 10 % tragen auch Handelsunternehmen zum Umsatz bei, die damit auf Platz vier liegen, gefolgt von Verwaltungen von Industrieunternehmen (9 %). Auf die fünf führenden Branchengruppen entfallen damit etwa 62 % des Ergebnisses, was ein im bundesweiten Vergleich niedriger Wert ist und für eine breite Nachfragestreuung spricht. Die größten Einbußen mussten Informations- und Kommunikationstechnologien hinnehmen (8,5 %), deren Umsatzanteil 10 Prozentpunkte niedriger liegt als im Vorjahr. FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN IN DÜSSELDORF in % Öffentliche Verwaltung Beratungsgesellschaften Sonstige Dienstleistungen Handel Industrie- / Bauunternehmen IuK-Technologien Transport und Verkehr Banken, Finanzdienstleister Medien und Werbung Gesundheitswesen Versicherungen Sonstige ,9 13,7 10,5 9,8 9,3 8,5 7,1 6,1 5,0 3,0 1,4 6,7 LEERSTAND RÜCKLÄUFIG Der Gesamtleerstand konnte innerhalb des Jahres 2013 um gut 6 % abgebaut werden und fällt mit m² wieder unter die Millionengrenze. Innerhalb des Stadtgebiets fiel dieser Rückgang mit 8 % etwas stärker aus als im gesamten Marktgebiet. Im Gegensatz zum Gesamtvolumen haben sich die modernen Leerstände kaum verändert und liegen in etwa auf Vorjahresniveau. Verantwortlich hierfür ist u. a. die Fertigstellung einiger Bauvorhaben, deren noch nicht vermietete Flächen in die Leerstandskategorie gerutscht sind. Der Anteil der modernen Büroflächen am Leerstand insgesamt liegt mit 26 % auf einem sehr niedrigen Niveau. Das umfangreichste Angebot findet sich in den Zonen Düsseldorf Nord ( m²), Seestern ( m²), Neuss Hammfelddamm ( m²), Innenstadt ( m²) sowie Düsseldorf West / linksrheinisch ( m²). Die Leerstandsquote ist im Jahresvergleich weiter spürbar gesunken und liegt bei 9,1 % im Stadtgebiet und 10,6 % im Marktgebiet. LEERSTAND NACH LAGEN IN DÜSSELDORF in m², Darstellung der Top-12-Büromarktzonen 4.1 Düsseldorf Nord 5.3 Sonstige 2.4 Seestern Neuss Hammfelddamm 1.2 Innenstadt 4.4 Düsseldorf West / linksrheinisch 4.3 Düsseldorf Süd 2.3 Kennedydamm 2.1 Grafenberger Allee 4.2 Mörsenbroich / Zooviertel Ratingen West 1.1 CBD / Bankenviertel FLÄCHEN IM BAU IN DÜSSELDORF Flächen im Bau in m² davon verfügbar in m² FLÄCHEN IM BAU DEUTLICH GESUNKEN Der Trend rückläufiger Flächen im Bau hat sich auch 2013 fortgesetzt. Mit m² liegen sie knapp 11 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Unter Marktgesichtspunkten wichtiger ist allerdings die Entwicklung der dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen. Diese haben im gleichen Zeitraum sogar um gut 32 % auf nur noch m² abgenommen. Bezogen auf das gesamte Bauvolumen beläuft sich ihr Anteil damit nur noch auf 37 % (-12 Prozentpunkte). Da sich beide Angebotskomponenten (Leerstand und verfügbare Flächen im Bau) reduziert haben, ist auch das insgesamt verfügbare Flächenangebot spürbar gesunken und umfasst aktuell 1,04 Mio. m² (-8,5 %)

18 MIETPREISE FOLGEN DER MARKTENTWICKLUNG Die hervorragende Performance des Düsseldorfer Büromarkts schlägt sich auch in der Mietentwicklung nieder. Die Spitzenmiete konnte 2013 noch einmal deutlich auf 27,50 /m² zulegen, was einem Anstieg um knapp 6 % entspricht. Damit setzt sich Düsseldorf an die Spitze aller deutschen Bürostandorte. Erzielt wird die Top-Miete traditionell im CBD / Bankenviertel. Aber auch in vielen anderen Büromarktzonen haben die jeweiligen Höchst- sowie vereinzelt auch die Durchschnittsmieten leicht angezogen. Verantwortlich hierfür ist auch das relativ geringe Angebot an modernen, hochwertigen Büroflächen in guten Lagen. Da die Nachfrage in diesem Marktsegment am höchsten ist, steigt der Wettbewerb um das vorhandene Angebot. HÖCHSTMIETEN NACH LAGEN IN DÜSSELDORF in /m², Darstellung der Top-12-Büromarktzonen 1.1 CBD / Bankenviertel 2.2 Medienhafen 1.2 Innenstadt 2.3 Kennedydamm 4.4 Düsseldorf West / linksrheinisch 2.6 Airport City 2.5 Derendorf 3.1 Friedrichstadt 2.4 Seestern 4.1 Düsseldorf Nord 4.3 Düsseldorf Süd Ratingen Ost 27,50 23,50 22,50 21,50 16,80 16,70 16,50 15,00 14,50 14,00 14,00 14, : ZURÜCK ZUR NORMALITÄT Der überproportional hohe Flächenumsatz 2013, den mehrere Einflussfaktoren begünstigten, wird sich in dieser Form nicht jedes Jahr wiederholen. Da sich aber die konjunkturellen Perspektiven grundsätzlich aufhellen, erscheint auch 2014 ein Ergebnis mindestens auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts realistisch. Der Leerstandsabbau dürfte seinen Tiefpunkt erreicht haben, da vor allem durch Umzüge in fertiggestellte Objekte, die aus bereits abgeschlossenen Mietverträgen resultieren, einige Flächen freigezogen werden. Vor diesem Hintergrund ist eher von steigenden Leerständen auszugehen. Das Volumen der Flächen im Bau wird voraussichtlich auf dem erreichten Niveau verharren, wobei sich allerdings im wichtigen Marktsegment der noch verfügbaren Flächen ein Rückgang abzeichnet. Bezogen auf die in den letzten Jahren erheblich gestiegene Spitzenmiete deutet aus heutiger Sicht alles auf eine Stabilisierung hin. TREND WICHTIGER MARKTINDIKATOREN IN DÜSSELDORF Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau (gesamt) Flächen im Bau (verfügbar) Höchstmietpreis

19 BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2014 DÜSSELDORF KEN NZAHLEN DÜSSELDORF Mietpreise ( /m²) Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Höchstpreis* Durchschnitt gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert 2013 gesamt davon Erstbezug gesamt davon Erstbezug 2014 ab =(5+7+9) =(10+11) 13 14=(4+13) 15 1 City 1.1 CBD / Bankenviertel 27,50 22, Innenstadt 22,50 14, Bürozentren 2.1 Grafenberger Allee 13,50 11, Medienhafen 23,50 16, Kennedydamm 21,50 15, Seestern 14,50 12, Derendorf 16,50 13, Airport City 16,70 15, Cityrand 3.1 Friedrichstadt 15,00 10, City Ost 13,50 11, Nebenlagen 4.1 Düsseldorf Nord 14,00 12, Mörsenbroich / Zooviertel 12,50 9, Düsseldorf Süd 14,00 10, Düsseldorf West / linksrheinisch 16,80 11, Summe Düsseldorf Peripherie Ratingen West 11,50 9, Ratingen Ost 14,00 12, Neuss 9,00 6, Neuss Hammfelddamm 10,00 7, Sonstige 11,50 9, Summe Peripherie Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5 %

20 ESSEN FLÄCHENUMSATZ DEUTLICH ÜBER DURCHSCHNITT Der Flächenumsatz von m² fällt gegenüber dem Vorjahresergebnis deutlich positiver aus. Mit einem Zuwachs von über 60 % liegt der Essener Büromarkt auf dem höchsten Niveau seit vier Jahren und konnte auch den zehnjährigen Durchschnitt um gut 15 % übertreffen. Der leicht rückläufige Trend der letzten Jahre hat sich damit umgekehrt. Zurückzuführen ist diese überzeugende Performance auf ein starkes erstes Halbjahr, das rund zwei Drittel des Jahresflächenumsatzes ausmacht. Die Großverträge von ThyssenKrupp ( m²) im ersten und DB Schenker ( m²) im zweiten Quartal sind dabei die Fundamente für den hohen Flächenumsatz. Im zweiten Halbjahr konnte dieses Niveau nicht mehr ganz gehalten werden, was vor allem auf das Ausbleiben weiterer Großverträge über m² zurückzuführen ist. ENTWICKLUNG FLÄCHENUMSATZ, LEERSTAND UND HÖCHSTMIETEN IN ESSEN Flächenumsatz in m² Leerstand in m² Höchstmieten in /m² m² m² m² m² m² m² ,00 13,50 13,50 13,50 14, INNENSTADT UMSATZSTÄRKSTER TEILMARKT Der Citykern war wie im Vorjahr der beliebteste und umsatzstärkste Teilmarkt in Essen. Mit fast m² liegt er mit klarem Abstand an der Spitze der Büromarktzonen und kommt auf einen Anteil von über 30 % am Gesamtumsatz. Deutlich dahinter erreicht nur die Lage Rüttenscheid / Bredeney mit m² (12 %) einen zweistelligen Umsatzanteil. Das Südostviertel (8.500 m²) registrierte gegenüber dem Vorjahr einen leichten Rückgang. Der Abschluss von ThyssenKrupp lässt die Sammelkategorie übriges Stadtgebiet, die auf insgesamt knapp m² kommt, im Vergleich zu 2012 deutlich erstarken. Die restlichen Teilmärkte spielten mit einem kumulierten Flächenumsatz von unter m² dagegen eine eher untergeordnete Rolle. BEDEUTENDE VERTRAGSABSCHLÜSSE IN ESSEN BMZ Unternehmen m² 3.1 ThyssenKrupp AG DB Schenker Tectum Consulting GmbH Competence Call Center GmbH Allbau AG FitX Deutschland GmbH DHL Vertriebs GmbH Health City ThyssenKrupp AG GROSSVERTRÄGE PRÄGEN UMSATZVERTEILUNG Die beiden Großabschlüsse im ersten Halbjahr führen dazu, dass Verträge über m² 47 % zum Flächenumsatz beigetragen haben. Dies ist eine signifikante Steigerung zum Vorjahr, in dem kein Abschluss über m² registriert wurde. Es wird deutlich, dass vor allem in mittelgroßen Märkten wenige Großabschlüsse das Umsatzvolumen erheblich beeinflussen. Aber auch im mittleren Markt segment zwischen 501 und m² war die Nachfrage rege, sodass diese Kategorien auf einen Umsatzanteil von 40 % kamen. Vor allem die Größenklasse von bis m² konnte eine Reihe von Verträgen generieren und ca. 19 % des Gesamtumsatzes auf sich vereinen. Die kleineren Abschlüsse bis 500 m² liegen mit einem Anteil von 13,5 % etwas unter dem Vorjahreswert. FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN ESSEN Anzahl der Verträge in % Flächenumsatz der Verträge in % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 27,6 3,3 35,7 10,2 17,3 10,4 9,2 10,6 7,2 18,5 1,0 5,5 2,0 41,5 m² < >