Der Immobilienstandort Deutschland im europäischen Umfeld. Dr. Marcus Cieleback Real Estate Appraisal & Consulting, Head of Research

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1 Dr. Marcus Cieleback Real Estate Appraisal & Consulting, Head of Research

2 1. Immobilieninvestmentmarkt Europa 2 24

3 Hohes Interesse institutioneller Investoren an Immobilien Starkes Wachstum nicht börsengehandelter indirekter Anlagen 200 Mrd. 180 Mrd. 160 Mrd. 140 Mrd. 120 Mrd. 100 Mrd. 80 Mrd. 60 Mrd. 40 Mrd. 20 Mrd. 0 Mrd Anzahl Bruttovermögen Anzahl Fonds Quelle: INREV 3 24

4 Sicherheit und Cash-Flow als bedeutendste Anlagekriterien Zunehmende Cash-Flow-Orientierung in den letzten Jahren Opportunity 15% Core 50% Value added 35% Quelle: INREV 4 24

5 Immobilieninvestitionen in Europa Steigende Bedeutung grenzüberschreitender Investitionen 120 Mrd. 100 Mrd. 80 Mrd. 60 Mrd. 40 Mrd. 20 Mrd. 0 Mrd HJ 2005 Inländisch Grenzüberschreitend Quelle: Jones Lang LaSalle 5 24

6 Immobilienmarkt Deutschland im europäischen Vergleich Mit Assets im Wert von Mrd. ist Deutschland der größte Immobilienmarkt in Europa, vor UK (5.054 Mrd. ) und Frankreich (4.864 Mrd. ). Mit 14% werden in Deutschland von institutionellen Investoren in Relation zum BIP weniger Immobilien als Investments gehalten als in UK (23%), Schweden (22%), den Niederlanden (15%) und Finnland (15%). Der Anteil Deutschlands an den europäischen grenzüberschreitenden Investitionen liegt bei knapp 5%, deutlich hinter den bedeutendsten Ländern UK (rd. 45%) und Frankreich (27%). 6 24

7 2. Büro 7 24

8 Leerstände in Deutschland erreichen Rekordniveau Langfristig höheres (gleichgewichtiges) Leerstandsniveau zu erwarten 20% Leerstandsrate 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Berlin München Frankfurt Quelle: RAC Research, Maklerhäuser 8 24

9 Marktgröße, Miet- und Renditeniveau Renditeniveaus weitgehend identisch (1. Halbjahr 2005) 8% Kreisfläche entspricht Büroflächenbestand Rendite (Prime) 7% 6% 5% Leipzig Stuttgart Köln Berlin Hamburg Düsseldorf München Frankfurt 4% Miete ( /m²/monat) Quelle: RAC Research, Maklerhäuser 9 24

10 Performance deutscher Büroimmobilien entgegen dem europäischen Trend rückläufig Deutschland Frankreich UK Niederlande Spanien Schweden Finnland -5% 0% 5% 10% 15% 20% Total Return Quelle: IPD, KTI 10 24

11 Positiver Yield-Shift macht deutsche Büroimmobilien vom Pricing relativ attraktiver 8% 7% 6% 5% 4% Mrz 86 Mrz 89 Mrz 92 Mrz 95 Mrz 98 Mrz 01 Mrz 04 Deutschland Büro EU-14 Büro (ex Deutschland) Quelle: CBRE 11 24

12 Büromarkt Deutschland Langfristig ein im internationalen Vergleich attraktiver Standort England Frankreich USA Schw eden Spanien Deutschland Kanada Australien Niederlande Südkorea Russland Polen Türkei Quelle: Eurohypo, RAC Research 12 24

13 3. Einzelhandel 13 24

14 Flächenexpansion senkt die Produktivität und erhöht den Wettbewerb 120 Mio. m² 4500 /m² 110 Mio. m² 4000 /m² 100 Mio. m² 3500 /m² 90 Mio. m² 3000 /m² 80 Mio. m² 2500 /m² 70 Mio. m² (p) 2000 /m² Flächenentwicklung (linke Achse) Flächenproduktivität (rechte Achse) Quelle: Statistisches Bundesamt, HDE-Prognose 2005, HGZ 93, Metro 14 24

15 Marktpolarisierung trifft vor allem klassische Fachgeschäfte 100% 80% 60% 40% 20% 0% Prognose Billigprodukte mittleres Marktsegment qualitativ hochwertige Spitzenprodukte Quelle: in Anlehnung an Elgert 15 24

16 Performance von Handelsinvestments in Deutschland Niedrigere Volatilität bei höherem Total Return 7% 6% 5% Total Return 4% 3% 2% 1% 0% Jahre p.a. Handel Büro Alle Grundstücke Quelle: DID 16 24

17 Deutsche Einzelhandelsinvestments im internationalen Vergleich Höherer Total Return von Handelsimmobilien im Vergleich zu den anderen Nutzungsarten wird von der höheren Netto-Cash-Flow-Rendite getrieben Im Gegensatz zu vielen anderen europäischen Ländern weisen Handelsimmobilien in Deutschland seit Mitte der 90er Jahre in allen Jahren eine negative Wertentwicklung auf Wertänderungsrendite für Handels- und Büroimmobilien im langfristigen Vergleich annähernd identisch, aber deutlich höhere Volatilität bei Büroimmobilien 17 24

18 Yield-Angleichung im Einzelhandelssektor am weitesten fortgeschritten 8% 7% 6% 5% 4% Mrz 86 Mrz 89 Mrz 92 Mrz 95 Mrz 98 Mrz 01 Mrz 04 Deutschland Einzelhandel EU-14 Einzelhandel (ex Deutschland) Quelle: CBRE 18 24

19 4. Wohnen 19 24

20 Baugenehmigungen im Wohnungsbau seit Mitte der 90er Jahre rückläufig HJ EFH / ZFH MFH Quelle: Statistisches Bundesamt 20 24

21 Entwicklung der Wohnfläche pro Kopf stabilisiert die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt Bevölkerung in Tsd Wohnfläche pro Kopf in m² Bevölkerung (in Tsd., li. Achse) Wohnfläche je Einwohner (re. Achse) Quelle: BBR, ifs Städtebauinstitut 21 24

22 Performance von Wohnimmobilieninvestments in Deutschland 7% 6% 5% Total Return 4% 3% 2% 1% 0% Jahre p.a. Wohnen Büro Alle Grundstücke Quelle: DID 22 24

23 Wohnimmobilienmarkt Deutschland Marktattraktivität als wichtiger Faktor für langfristigen Erfolg Einschätzung der Marktattraktivität überdurchschnittlich durchschnittlich unterdurchschnittlich 23 24

24 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 24 24

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