在 德 国 投 资 房 地 产 给 中 国 投 资 者 的 指 南

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1 Immobilieninvestitionen in Deutschland Leitfaden für chinesische Investoren 在 德 国 投 资 房 地 产 给 中 国 投 资 者 的 指 南 Unser Leitfaden gibt Ihnen einen aktuellen Überblick über einen vielversprechenden Markt, seine Besonderheiten sowie die rechtlichen, steuerlichen, finanziellen und regulatorischen Rahmen bedingungen.

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3 Immobilieninvestitionen in Deutschland Leitfaden für chinesische Investoren 在 德 国 投 资 房 地 产 给 中 国 投 资 者 的 指 南 Unser Leitfaden gibt Ihnen einen aktuellen Überblick über einen vielversprechenden Markt, seine Besonderheiten sowie die rechtlichen, steuerlichen, finanziellen und regulatorischen Rahmen bedingungen.

4 Immobilieninvestitionen in Deutschland Leitfaden für chinesische Investoren Herausgegeben von der PricewaterhouseCoopers AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (PwC) Von Dr. Florian Hackelberg Unter Mitarbeit von Dr. Harald Heim und Yingzhen Cao Juli 2013, 54 Seiten, 22 Abbildungen, 5 Tabellen, Softcover Alle Rechte vorbehalten. Vervielfältigungen, Mikroverfilmung, die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Medien sind ohne Zustimmung des Herausgebers nicht gestattet. Die Inhalte dieser Publikation sind zur Information unserer Mandanten bestimmt. Sie entsprechen dem Kenntnisstand der Autoren zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Für die Lösung einschlägiger Probleme greifen Sie bitte auf die in der Publikation angegebenen Quellen zurück oder wenden sich an die genannten Ansprechpartner. Meinungsbeiträge geben die Auffassung der einzelnen Autoren wieder. In den Grafiken kann es zu Rundungsdifferenzen kommen. Juli 2013 PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Alle Rechte vorbehalten. PwC bezeichnet in diesem Dokument die PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, die eine Mitgliedsgesellschaft der PricewaterhouseCoopers International Limited (PwCIL) ist. Jede der Mitgliedsgesellschaften der PwCIL ist eine rechtlich selbstständige Gesellschaft.

5 Vorwort Vorwort Der Immobiliensektor in Deutschland hat sich, nicht zuletzt infolge der Finanzund Eurokrise, zu einem Stabilitätsfaktor für die Gesamtwirtschaft des Landes entwickelt. Dies liegt insbesondere auch am Rendite-Risiko-Profil, das Investments in Immobilien im Vergleich zu alternativen Anlageklassen bieten. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Immobilieninvestitionen sind die erzielbaren Renditen zwar gesunken, liegen jedoch noch deutlich über denen vieler alternativer Anlageklassen. Aus Gründen der Diversifizierung der Anlageklassen stufen viele Investoren den deutschen Immobilienmarkt bereits seit einigen Jahren als einen der beliebtesten Standorte für Immobilieninvestitionen ein. Auch aktuelle Ergebnisse der von PwC und dem Urban Land Institute durchgeführten Studie Emerging Trends in Real Estate 2012 bestätigen dies. Interviews mit über 600 Branchenexperten zeigten, dass München und Berlin zu den fünf führenden Immobilienstandorten in Europa zählen. Darüber hinaus bietet die deutsche Hauptstadt nach Aussage des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) im Vergleich zu allen anderen Hauptstädten in Europa den günstigsten Wohnungsmarkt. Einschränkungen können sich im Bereich der Fremdfinanzierungen ergeben. Hier haben sich die Rahmenbedingungen aufgrund wesentlicher Änderungen der regulatorischen Vorschriften für Banken in letzter Zeit verschlechtert, was zu Kreditvergaberestriktionen seitens der Banken geführt hat. Gleichwohl scheint sich dieser Trend in jüngerer Zeit zu verlangsamen oder umzukehren nicht zuletzt aufgrund der Rückkehr bzw. des Neueintritts ausländischer Banken in den deutschen Markt. Vor diesem Hintergrund suchen Investoren global nach neuen Anlageformen, die ihnen einerseits Wertstabilität bieten und andererseits eine angemessene Verzinsung ihres eingesetzten Kapitals. Bei der Recherche geeigneter Investments sind deutsche Immobilien in den Fokus der privaten und institutionellen Anleger aus dem In- und Ausland gerückt. Um die anhaltend positive Wertentwicklung nutzen zu können, sollten die Investoren die sich gegenwärtig bietenden Anlageoptionen analysieren und ihre Investitionsentscheidungen auf dieser Grundlage treffen. Die vorliegende Publikation stellt die wesentlichen Rahmenbedingungen und Besonderheiten des deutschen Immobilienmarktes dar. Berlin, Juli 2013 Jochen Brücken Partner Advisory Real Estate Dirk Hennig Partner Advisory Real Estate Immobilieninvestitionen in Deutschland 5

6 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis...8 Tabellenverzeichnis...9 A Grundlagen des deutschen Immobilienmarktes Strukturen des Immobilienmarktes Standortstruktur Institutionelle Immobilienstruktur...13 B Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Markt für wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien Angebot Nachfrage Mietentwicklung Kaufpreisentwicklung Investmentumsatz Markt für Büroimmobilien Verfügbares Büroflächenangebot Flächenumsatz Leerstandsquote Spitzenmieten Investmentumsatz Markt für Einzelhandelsimmobilien Verfügbares Angebot an Einzelhandelsflächen Mietentwicklung Investmentumsatz...34 C Rechtliche Rahmenbedingungen Rechtliche Restriktionen Rechtlicher Schutz von Eigentum in Deutschland Grundstückseigentum Wohnungseigentum...37 D Steuerliche Rahmenbedingungen Steuerarten und Immobilien Anwendung des Doppelbesteuerungsabkommens Besteuerungsarten Methode zur Vermeidung von Doppelbesteuerung...39 E Finanzielle Rahmenbedingungen Klassische Finanzierung Förderung Energiesparzuschüsse Investitionsfördermittel Immobilieninvestitionen in Deutschland

7 Inhaltsverzeichnis F Regulatorische Rahmenbedingungen Kaufvertrag und Grundbuch Vorgehensweise bei der Eigentumsübertragung Lastenfreistellung Genehmigungen Vorkaufsrecht Kaufpreisfinanzierung Entrichtung der Grunderwerbsteuer Erwerbsgebühren...45 G Handlungsleitfaden zur Investition in Deutschland Asset-Deal versus Share-Deal Relevante Due-Diligence-Bereiche...48 H Fazit...50 Quellenverzeichnis...51 Ihre Ansprechpartner...54 Immobilieninvestitionen in Deutschland 7

8 Abbildungsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Abb. 1 Abb. 2 Abb. 3 Abb. 4 Abb. 5 Relevante Immobilienstandorte in Deutschland...10 Regionalverschiebung und Konzentration auf Metropolregionen...12 Immobilien-Neuanlagen institutioneller Investoren...13 Einzel- und Portfolioinvestments in Gewerbeimmobilien durch institutionelle Investoren Eigentumsquote von Wohnungseigentum in europäischen Ländern Abb. 6 Entwicklung der Haushalte bis Abb. 7 Abb. 8 Abb. 9 Abb. 10 Abb. 11 Abb. 12 Abb. 13 Abb. 14 Abb. 15 Abb. 16 Entwicklung der Haushaltsgrösse...18 Kaufpreis von Einfamilienhäusern...20 Entwicklung des Transaktionsvolumens für Wohnportfolios in Deutschland in Mrd Regionale Verteilung des Transaktionsvolumens von Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr Verfügbare Büroflächenangebote...25 Flächenumsatz Büro...26 Leerstandsqoute Büro...27 Spitzenmiete Büro...28 Spitzenrendite Büro...29 Investment in Gewerbeimmobilien nach Nutzungsarten...30 Abb. 17 Einzelinvestments nach Nationalität des Investors im Jahr Abb. 18 Abb. 19 Gewerbliche Portfolioinvestments nach Nationalität des Investors im Jahr Entwicklung der Retail-Spitzenmieten an den Top-5-Standorten...33 Abb. 20 Retail Investments in Deutschland Abb. 21 Retail Investments nach Objektart in Deutschland im Jahr Abb. 22 Retail Investments nach Käufergruppen in Deutschland im Jahr Immobilieninvestitionen in Deutschland

9 Tabellenverzeichnis Tabellenverzeichnis Tab. 1 Tab. 2 Tab. 3 Tab. 4 Tab. 5 Nettokaltmieten von Wohnungen (ca. drei Zimmer, 70 qm, ohne öffentlich geförderten Wohnungsbau)...19 Markt für Wohnungsportfolios 2012 im Überblick...22 Markt für Büroimmobilien...24 Steuerarten und Immobilien...38 Besteuerungsarten...39 Immobilieninvestitionen in Deutschland 9

10 Grundlagen des deutschen Immobilienmarktes A Grundlagen des deutschen Immobilienmarktes 1 Strukturen des Immobilienmarktes 1.1 Standortstruktur Mehr als nur eine Metropole In Deutschland gibt es aufgrund seiner föderalen Struktur keine dominierende Metropole wie London in Großbritannien oder Paris in Frankreich. Vielmehr verteilen sich die wichtigen Immobilienmärkte auf mehrere Städte. Die bedeutendsten sind Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main und Düsseldorf. Zusammen mit Köln und Stuttgart bilden sie die Big Seven die sieben großen Dienstleistungsmetropolen Deutschlands. Darüber hinaus stellen auch die Städte Hannover, Dresden, Leipzig, Nürnberg, Essen und Dortmund interessante Immobilienmärkte dar. Abb. 1 Relevante Immobilienstandorte in Deutschland Hamburg Hannover Berlin Essen Dortmund Düsseldorf Köln Leipzig Dresden Frankfurt am Main Nürnberg Stuttgart München 10 Immobilieninvestitionen in Deutschland

11 Grundlagen des deutschen Immobilienmarktes Die wirtschaftliche Situation der einzelnen Regionen in Deutschland unterscheidet sich teilweise stark und die Kluft zwischen wachsenden und schrumpfenden Gebieten vergrößert sich zunehmend. In schrumpfenden Städten ist die Wohnungsund Immobilienwirtschaft mit Leerständen sowie Preis- und Mietrückgängen konfrontiert. Zugleich gibt es Wachstumsregionen, in denen die Mieten und die Immobilienpreise steigen und somit verstärkt Neubauinvestitionen erforderlich sein werden. Der Trend zur Reurbanisierung setzt sich fort. Nachdem in den 1990er-Jahren eine Stadtflucht zu beobachten war, hat sich inzwischen aufgrund der Konzentration der Wirtschaft auf die deutschen Großstädte nicht nur ein Großteil der Arbeitsplätze verlagert; auch die Zahl der Bewohner in großen und mittelgroßen Städten hat kontinuierlich zugenommen. Dies bestätigten auch die Ergebnisse einer repräsentativen Studie der Immowelt AG aus dem Jahr Demnach haben 67 % der Bewohner deutscher Kleinstädte und Dörfer den Wunsch, in größere Städte umzuziehen. 1 Anziehend wirken vor allem ein erweitertes kulturelles Angebot in Kombination mit besseren Einkaufsmöglichkeiten und attraktiveren Jobaussichten sowie der Wunsch nach einem moderneren Leben und kürzeren Wegen zum Arbeitsplatz. Diese Motive scheinen einiges Gewicht zu haben, denn bei den Großstadtbewohnern sind 84 % allgemein mit der Wahl ihres Wohnortes zufrieden und lediglich 8 % ziehen einen Umzug in eine Kleinstadt oder ein Dorf in Betracht. Vor diesem Hintergrund geht der Deutsche Bundestag in seinem Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft davon aus, dass sich in wirtschaftlich dynamischen Regionen die Nachfrage nach Geschäfts- und Wohnimmobilien erhöhen wird. In den ländlich geprägten Abwanderungsregionen entsteht hingegen ein Überangebot und es kann vermehrt zu Leerständen kommen. 1 Vgl. Immowelt AG, Leben in der Stadt Leben auf dem Land. Gesamtreport der Studie zur Urbanisierung in Deutschland 2012, Immobilieninvestitionen in Deutschland 11

12 Grundlagen des deutschen Immobilienmarktes Die folgende Grafik veranschaulicht die zunehmende Divergenz in der Struktur des deutschen Immobilienmarktes: Abb. 2 Regionalverschiebung und Konzentration auf Metropolregionen Prognostizierte Veränderung der Bevölkerungszahl 2005 bis 2025 Die markierten Regionen zeigen eine Veränderungen der Bevölkerungszahl um mehr als 3 %. 12 Immobilieninvestitionen in Deutschland

13 Grundlagen des deutschen Immobilienmarktes 1.2 Institutionelle Immobilienstruktur Der Immobilienbestand institutioneller Anleger ist in Deutschland bis Ende 2011 auf einen Wert von über 420 Milliarden Euro angewachsen und macht somit rund 4,4 % des deutschen Gesamtimmobilienbestands von 9,5 Billionen Euro aus. 2 Stabile Entwicklung institutioneller Immobilieninvestoren Dabei ist festzuhalten, dass sich die Struktur der Immobilieninvestitionen im letzten Jahrzehnt wesentlich gewandelt hat. So hat sich beispielsweise im Jahr 2005 die Gesamtinvestitionssumme im Vergleich zum Vorjahr verdoppelt und ist auch in den folgenden zwei Jahren stark angestiegen. Innerhalb dieser Zuwachstumsrate hat sich die Investitionssumme ausländischer Investoren überproportional erhöht. Nachdem die Investitionen im Zuge der Finanzkrise bis zum Jahr 2009 auf rund zehn Milliarden Euro zurückgegangen waren, befinden sich die Immobilienneuanlagen institutioneller Investoren seit 2010 wieder auf einem beständigen Niveau von rund 20 Milliarden Euro. Abb. 3 Immobilien-Neuanlagen institutioneller Investoren in Mrd Immobilien-Spezialfonds offene Immobilien-Publikumfonds geschlossene Immobilienfonds Immobilien-Leasing ausländische Investoren Immobilien-Aktiengesellschaften Versicherungen und Pensionskassen Quelle: Asset Profiler GmbH/BulwienGesa AG, Marktprofil Immobilien-Investmentmarkt Deutschland , 2012 und BNP Paribas Real Estate, Property Report Investmentmarkt Deutschland 2012, Vgl. Deutscher Bundestag, Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, Immobilieninvestitionen in Deutschland 13

14 Grundlagen des deutschen Immobilienmarktes Analysiert man die Investments in Gewerbeimmobilien nach Käufergruppen so zeigt sich, dass bei den institutionellen Anlegern im Jahr 2012 die Equity- bzw. Real-Estate-Fonds mit einem Volumen von rund 5,2 Milliarden Euro dominiert haben. Ein zweistelliger Umsatzanteil wurde darüber hinaus von Immobilien- Spezialfonds (16 %) und geschlossenen Immobilienfonds (11 %) erzielt. Abb. 4 Einzel- und Portfolioinvestments in Gewerbeimmobilien durch institutionelle Investoren sonstige ca. 6,1 Mrd. 27 % offene Immobilienfonds ca. 0,8 Mrd. 4 % Immobilien AG ca. 1,9 Mrd. 9 % Bauträger/Entwickler ca. 2,0 Mrd. 9 % Immobilien-Spezialfonds ca. 3,5 Mrd. 16 % geschlossene Immobilienfonds ca. 2,5 Mrd. 11 % Equity-Fonds/Real-Estate-Fonds ca. 5,2 Mrd. 24 % Quelle: BNP Paribas Real Estate, Property Report Investmentmarkt Deutschland 2013, Im Vergleich zum Vorjahr sind die Equity- bzw. Real-Estate-Fonds um rund 13 % gestiegen, während die Immobilien-Spezialfonds gesunken sind. Jedoch entfallen rund 50 % des Investmentsumsatzes institutioneller Investoren sowohl 2011 als auch 2012 auf die drei oben genannten Anlegergruppen. Insgesamt betrachtet ist die breite Streuung und relative Gleichverteilung wünschenswert und ein Indikator für eine stabile Nachfrage diverser institutioneller Anleger. 14 Immobilieninvestitionen in Deutschland

15 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen B Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 1 Markt für wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien Deutschland ist keine Eigentümergesellschaft, sondern ein Mietermarkt. Junge Leute mieten lieber eine Wohnung, statt frühzeitig eigenen Wohnraum zu erwerben. Zum einen liegt dies an der zunehmenden Flexibilisierung des Arbeitsmarktes und den sich verändernden Familienstrukturen, zum anderen kommen historische Ursachen zum Tragen. Der deutsche Markt für Wohnimmobilien ist charakterisiert durch staatliche Wohnungsbaugesellschaften, die in der zweiten Hälfte des letzten Jahrhunderts die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gewährleistet haben. Ferner ist das deutsche Mietrecht im internationalen Vergleich sehr mieterfreundlich und das allgemeine Mietniveau niedrig, was den beschriebenen Trend zusätzlich verstärkt. Deutschland ist keine Eigentümergesellschaft Anhand der jüngsten Zahlen von Eurostat aus dem Jahr 2010 zeigt sich im EU- Vergleich, dass die Wohneigentumsquoten in den osteuropäischen Ländern am höchsten sind. Deutschland nimmt mit einer Wohneigentumsquote von 53 % nach der Schweiz den zweitletzten Platz ein und liegt damit weit unter dem EU-Durchschnitt von 71 %. Der hohe Anteil an Wohneigentum in mittel- und osteuropäschen Staaten ist in erster Linie auf die Privatisierungswelle nach dem Fall des Eisernen Vorhangs zurückzuführen. Zu beachten ist jedoch, dass bei dieser Erhebung die Bevölkerungszahl und nicht die Anzahl der Haushalte berücksichtigt wird. Nach Aussage von LBS Research sind Eigentümerhaushalte durchschnittlich größer als Mieterhaushalte. Aus diesem Grund sei die ermittelte Quote auch höher als die wohnungs- bzw. haushaltsbezogene Wohneigentumsquote, die trotz des Anstiegs in den letzten Jahren die 50 %-Grenze noch nicht überschritten hat. 3 3 Vgl. LBS Research, Wohnungsmarkt 71 % Wohneigentum in Europa, Immobilieninvestitionen in Deutschland 15

16 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Abb. 5 Eigentumsquote von Wohnungseigentum in europäischen Ländern 2010 EU 27 Schweiz Deutschland Österreich Frankreich Niederlande Dänemark Großbritannien Schweden Italien Belgien Finnland Portugal Griechenland Tschechien Polen Spanien Bulgarien Ungarn Slowakei Rumänien 44 % 71 % 53 % 57 % 62 % 67 % 67 % 70 % 71 % 72 % 72 % 74 % 75 % 77 % 79 % 81 % 83 % 87 % 90 % 90 % 97 % Quelle: Eurostat, Wohneigentumsquoten in Europa, 2010 und LBS Research, Wohnungsmarkt 71 % Wohneigentum in Europa, Der staatliche Einfluss auf den Markt wurde in den letzten zehn Jahren infolge der Privatisierung der staatlichen Wohnungsbaugesellschaften zurückgedrängt. Die Käufer waren hier vornehmlich international agierende Finanzinvestoren. 1.1 Angebot Differenzierte Angebote bei Wohnimmobilien Die Zahl der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in Deutschland steigt seit dem Jahr 2010 wieder an und kehrt damit den rückläufigen Trend der Vorjahre um. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wurden im Jahr 2011 in Deutschland Wohnungen fertiggestellt. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg von fast 15 %. Zudem wurde im Jahr 2011 der Bau von Wohnungen genehmigt, was im Vergleich zu 2010 ein Plus von rund 22 % darstellt wurden insgesamt Wohnungen genehmigt. Die positive Entwicklung aus dem Jahr 2011 setzt sich somit auch 2012 fort. 4 4 Vgl. Statistisches Bundesamt, Baugenehmigungen und Baufertigstellungen im Hochbau, 2011, Pressemitteilung Nr. 401 vom , Bauen/Bautaetigkeit/Tabellen/Baugenehmigungen.html. 16 Immobilieninvestitionen in Deutschland

17 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Insgesamt betrachtet kann sich die Ausweitung des Angebots mittelfristig dämpfend auf einen weiteren Mietanstieg auswirken. In den kommenden Jahren jedoch werden die Mieten vor allem in den Großstädten wahrscheinlich noch weiter ansteigen. 1.2 Nachfrage Die zwei für die Nachfrage nach Wohnraum wesentlichen Einflussfaktoren sind die Bevölkerungsentwicklung und die Haushaltsgröße. Die Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung gehen von einem deutlichen Rückgang bis zum Jahr 2050 aus, wobei jedoch starke regionale Unterschiede in der Entwicklung erwartet werden. Es ist anzunehmen ist, dass sich der Wohnungsmarkt in den wirtschaftlich attraktiven Wachstumsregionen tendenziell positiv entwickeln wird, während sich vor allem in den ostdeutschen Regionen und in strukturschwachen westdeutschen Regionen wie dem Ruhrgebiet ein erhöhter Leerstand abzeichnet. Abb. 6 Entwicklung der Haushalte bis 2030 Anzahl Haushalte in Tsd Quelle: Statistisches Bundesamt, Bevölkerung und Erwerbstätigkeit Entwicklung der Privathaushalte bis 2030 Ergebnisse der Haushaltsvorberechnung, Zwar zeigt die Kurve der Bevölkerungsentwicklung in Deutschland einen negativen Verlauf, jedoch wird sich der Trend hin zu einer Verkleinerung der Haushaltsgröße fortsetzen, weshalb die Zahl der Haushalte zumindest innerhalb der nächsten zehn Jahre weiterhin ansteigen wird. Bis 2030 soll sich beispielsweise der Anteil der Einpersonenhaushalte von 39 % im Jahr 2011 auf 44 % erhöhen. 5 Vorerst steigende Anzahl der Haushalte und somit stabile Nachfrage 5 Vgl. Deutscher Bundestag, Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, Immobilieninvestitionen in Deutschland 17

18 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Abb. 7 Entwicklung der Haushaltsgrösse Stand Personen 10 % 3 Personen 13 % 5 Personen 4 % 1 Person 39 % 2 Personen 34 % Prognose für Personen 7 % 3 Personen 9 % 5 Personen 2 % 1 Person 44 % 2 Personen 38 % Quelle: Statistisches Bundesamt, Bevölkerung und Erwerbstätigkeit Entwicklung der Privathaushalte bis 2030 Ergebnisse der Haushaltsvorberechnung, Mietentwicklung München hat die höchsten Wohnungsmieten Basis der Analyse der Mietpreisentwicklung ist der vom Immobilienverband Deutschland (IVD) veröffentlichte Wohn-Preisspiegel, der die Entwicklung des Wohnungsmarktes in rund 390 Städten der Bundesrepublik erfasst. Demnach sind die Mieten in Deutschland im Jahr 2012 im Durchschnitt um 3,1 % gestiegen. Berücksichtigt man dabei die Inflationsrate des Vergleichszeitraums von 2,3 %, so zeigt sich hier ein moderater Preisanstieg. Unterschiede bestehen jedoch in den einzelnen Segmenten und Städten. Insgesamt ist festzustellen, dass in den Großstädten größere Mietpreissteigerungen vorzufinden sind als in mittelgroßen und kleinen Städten. Bei den Top-10-Städten 6 betrug der durchschnittliche Mietanstieg im Vergleich zum Vorjahr rund 5,5 %. Insgesamt ergibt sich in allen deutschen Großstädten im Neubaubereich ein Preisanstieg von 4,1 %, während sich das Mietniveau in den ländlichen Regionen lediglich um 1,8 % erhöhte. 6 Hierzu zählen laut IVD-Wohn-Preisspiegel 2012/2013 die Städte Bremen, Hannover, Dresden, Köln, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt am Main, Stuttgart, München und Berlin. 18 Immobilieninvestitionen in Deutschland

19 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Tab. 1 Nettokaltmieten von Wohnungen (ca. drei Zimmer, 70 qm, ohne öffentlich geförderten Wohnungsbau) Standort sehr gut (Euro/qm) gut (Euro/qm) mittel (Euro/qm) einfach (Euro/qm) Berlin k. A. 7,80 9,20 6,40 7,80 4,40 5,00 Düsseldorf k. A. 10,00 12,50 8,25 10,00 6,50 Frankfurt/M. 12,00 13,50 10,00 12,50 8,60 10,50 7,40 7,50 Hamburg 12,80 15,20 11,00 13,10 8,50 10,70 6,40 6,70 München 15,10 17,00 13,10 14,50 11,20 12,70 9,60 9,90 Quelle: Eigene Darstellung, in Anlehnung an IVD, Wohn-Preisspiegel 2012/2013, Der Mietpreis für eine durchschnittliche Mietwohnung (ca. drei Zimmer, 70 Quadrat meter Wohnfläche) in Deutschland betrug im Jahr 2012 nach Angabe der BulwienGesa AG in mittlerer Lage und mittlerer Qualität circa 7,25 Euro/ Quadrat meter monatlich netto kalt. Ein vom IVD aufgestellter bundesweiter Vergleich der Nettokaltmieten zwischen dem Jahr der Wiedervereinigung und dem Jahr 2011 zeigt die Entwicklung auf: Statistisch lagen die Nettokaltmieten für eine durchschnittliche Wohnung im Jahr 2011 um 61,8 % höher als im Jahr Der Preisanstieg zum Jahr 2010 beträgt 3,6 % und spiegelt den wirtschaftlichen Aufschwung dieses Zeitraums wider. Das Preisniveau variiert jedoch stark je nach geografischer Lage. Während die Städte im Norden und Osten Deutschlands eher unterdurchschnittliche Mietpreise aufweisen, werden in südlichen und westlichen Regionen Mietpreise oberhalb des Durchschnittswerts erzielt. 1.4 Kaufpreisentwicklung Seit Mitte der 1990er-Jahre kann der Preisanstieg bei deutschen Immobilien als relativ moderat bezeichnet werden. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern, die in den letzten zehn Jahren einen Preisanstieg von 16 % (Niederlande), 65 % (Frankreich) und 96 % (Luxemburg) zu verzeichnen hatten, haben die Preise in Deutschland weitestgehend ein stabiles Niveau bewahrt. Moderate Wertsteigerungen bei Wohnimmobilien Mit Blick auf die durchschnittlichen Immobilienpreise der Nachbarländer im Jahr 2012 wird deutlich, dass Einfamilienhäuser fast überall mehr kosten als in Deutschland. Immobilien in Luxemburg sind mit einem Durchschnittspreis von knapp Euro am teuersten. Aber auch in den unmittelbaren Nachbarländern Belgien, Niederlande und Frankreich liegen die Preise für Eigenheime im Bereich zwischen und Euro und sind damit 35 % bis 60 % teurer als hierzulande. 8 7 Vgl. BulwienGesa AG, BulwienGesa-Immobilienindex , Vgl. LBS Research, Preise für Einfamilienhäuser, Stand 2011, Immobilieninvestitionen in Deutschland 19

20 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Dabei zeigen sich bei den Wohnimmobilienpreisen auch starke regionale Unterschiede innerhalb Deutschlands. In den Großstädten München, Heidelberg, Ingolstadt, Freiburg, Stuttgart und Frankfurt am Main sowie deren umliegenden Regionen liegen die Häuserpreise um ein Zehnfaches höher als in den preisgünstigsten Gemeinden. Im Norden und Osten der Republik ist das Preisniveau deutlich geringer als im Süden und Westen. Die Nachfrage nach ostdeutschen Immobilien hat jedoch in den letzten Jahren zugenommen, sodass in vielen Städten inzwischen ein Preisanstieg zu beobachten ist. Während der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus mittleren Wohnwerts (ca. 125 Quadratmeter Wohnfläche) in Leipzig im Jahr 2010 noch rund Euro betrug, mussten Käufer im Jahr 2012 bereits durchschnittlich Euro bezahlen, was einem Preisanstieg von rund 27 % entspricht. Das folgende Diagramm gibt einen Überblick über den durchschnittlichen Kaufpreis von Einfamilienhäusern nach Objektpreis in ausgewählten deutschen Städten. Abb. 8 Kaufpreis von Einfamilienhäusern Objektpreis für ein bezugsfreies, frei stehendes Eigenheim in Tsd. (mittlerer Wohnwert, ca. 125 qm Wohnfläche, inkl. Garage und ortsüblichem Grundstück) München 645 Stuttgart 470 Frankfurt am Main Wiesbaden Freiburg 355 Hamburg 310 Leipzig 190 Halle 175 Cottbus 100 Quelle: Eigene Darstellung, in Anlehnung an IVD, Wohn-Preisspiegel 2012/2013, Immobilieninvestitionen in Deutschland

21 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 1.5 Investmentumsatz Der deutsche Markt für Wohnimmobilien war in den vergangenen Jahren von einer regen Investitionsdynamik gekennzeichnet. Der Investmentmarkt für Wohnimmobilienportfolios in Deutschland erlebte 2012 das umsatzstärkste Jahr seit Den Großteil des Investitionsvolumens an Wohnimmobilien stellen Portfoliotransaktionen (über 100 Wohneinheiten) dar. Mit einem Anstieg von rund 82 % gegenüber dem Vorjahr lag das Transaktionsvolumen von Wohnportfolien 2012 bei rund 11,2 Milliarden Euro. 9 Abb. 9 Entwicklung des Transaktionsvolumens für Wohnportfolios in Deutschland in Mrd. Wohnen (nur Portfolios) 14,0 12,0 11,2 9,0 9,5 4,8 3,3 3,8 6, Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an CBRE, Markt für Wohnimmobilienportfolios Q4 2012, Nachdem in den letzten drei Jahren keine Transaktionen in der Größenordnung über 500 Millionen Euro zu verzeichnen waren, wurden im Jahr 2012 vier Wohnportfolio transaktionen dieser Größenordnung abgewickelt. Insgesamt wechselten im letzten Jahr fünf Portfolios mit jeweils oder mehr Wohn einheiten ihren Besitzer, darunter die Bestände der Landesbank Baden-Württemberg, der Speymill Deutsche Immobilien Company sowie der bundeseigenen TLG Wohnen. Die durchschnittliche Größe der gehandelten Portfolios hat sich damit im Vergleich zu 2011 mehr als verdoppelt (ca Einheiten je Transaktion). 9 Vgl. CBRE, Markt für Wohnimmobilienportfolios, Q4 2012, Immobilieninvestitionen in Deutschland 21

22 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Die nachfolgende Tabelle bietet eine Übersicht über die Entwicklung des Wohnportfolio-Investmentmarktes in Deutschland: Tab. 2 Markt für Wohnungsportfolios 2012 im Überblick Veränderung zum Vorjahr Anzahl gehandelter Wohnportfolios % Anzahl gehandelter Wohnportfolios ab Einheiten % Zahl der gehandelten Wohn einheiten % Einheiten je Portfolio % Transaktionsvolumen 11,2 Mrd. 7,2 Mrd. +46 % Quelle: Savills Research, Markt für Wohnungsportfolios 2012, Der regionale Schwerpunkt bei Wohnimmobilientransaktionen lag im Jahr 2012 mit 1,6 Milliarden Euro in Berlin. Hamburg und München folgten mit einem erheblichen Abstand (380 und 290 Millionen Euro), und in der Region Rhein-Ruhr wurden lediglich 270 Millionen Euro in Wohnimmobilien investiert. Abb. 10 Regionale Verteilung des Transaktionsvolumens von Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2012 Transaktionsvolumen in Mio Berlin Hamburg München Region Rhein-Ruhr Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Jones Lang LaSalle, Der Wohnungsmarkt Berlin 2. Halbjahr 2012, Immobilieninvestitionen in Deutschland

23 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Ähnlich wie bei der regionalen Verteilung des Transaktionsvolumens ergibt sich auch hinsichtlich der Verkaufspreise ein heterogenes Bild. Während in Berlin im Schnitt Euro pro Wohneinheit gezahlt wurden, musste in München mit rund Euro pro Wohneinheit das Dreifache investiert werden. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien in Berlin kann in dieser Region zukünftig von steigenden Immobilienpreisen und einer Verknappung von Core- Wohnportfolios ausgegangen werden. 10 Eine grundsätzliche Verknappung von Core- und Core-Plus-Objekten lässt sich jedoch im gesamten Wohnungsmarkt aller deutschen Metropolen und Regionalzentren erkennen. Die Spanne der Bruttorenditen reicht von unter 5 % in München bis fast 7 % in Berlin, wobei der bundesweite Durchschnitt bei 7 % für Wohnimmobilien liegt. Für überregional gehandelte Portfolios in Deutschland können Renditen von bis zu 9 % und mehr generiert werden. 11 Großvolumige Wohnportfolios in Deutschland stellen insbesondere für institutionelle Immobilien investoren eine begehrte Anlageform dar. Die mit Abstand aktivsten Investoren in diesem Segment waren 2012 deutsche Immobilien- AGs. In der Summe investierten diese mehr als 4 Milliarden Euro in deutsche Wohnportfolios. Versicherungen, Versorgungswerke und Pensionsfonds stellten mit einer Investitions summe von rund 1,5 Milliarden Euro die zweitgrößte Investoren gruppe dar, gefolgt von Private-Equity-Fonds mit mehr als 1,2 Milliarden Euro. 12 Der Anteil internationaler Investoren im Wohnimmobilienmarkt in Deutschland liegt mit derzeit rund 25 % 13 deutlich unterhalb des Anteils internationaler Investoren im deutschen Retailimmobilienmarkt (rund 45 %) 14 und Büroimmobilienmarkt ( rund 30 bis 35 %) Markt für Büroimmobilien Der Markt für Büroimmobilien entwickelte sich im Jahr 2012 günstig. Die Büroflächen umsätze der meisten deutschen Bürozentren übertrafen das Vorjahresniveau teilweise deutlich. Aufgrund der niedrigen Fertigstellungszahlen reduzierte sich auch der Leerstand. Im Jahr 2012 wurden die Aussichten für die deutschen Büro märkte durch unterschiedliche Tendenzen beeinflusst. Die absehbare Verlangsamung des gesamtwirtschaftlichen Wachstums spiegelte sich in einer verminderten Flächennachfrage wider. Ferner führte eine unverändert positive Stimmung und gute Auftragslage der Unternehmen zu einer positiven Lage am Büro immobilienmarkt. Auch die rückläufige Arbeitslosigkeit und der erwartete Anstieg der verfügbaren Einkommen trugen dazu bei, dass die Binnennachfrage für die deutsche Wirtschaft im Jahr 2012 an Bedeutung gewann. München hat die meisten Büroflächen, in Frankfurt am Main werden die höchsten Mieten gezahlt 10 Vgl. CBRE, Markt für Wohnungsportfolios in Deutschland Q3 2012, Vgl. Jones Lang LaSalle, Der Wohnungsmarkt Hamburg 2. Halbjahr 2012, Vgl. Savills Research, Markt für Wohnungsportfolios 2012, Vgl. BNP Paribas Real Estate, Wohn-Investmentmarkt Deutschland Q1 2013, Vgl. BNP Paribas Real Estate, Property Report Retailmarkt Deutschland 2013, Vgl. BNP Paribas Real Estate, Büro-Investmentmarkt Deutschland Q1 2013, Immobilieninvestitionen in Deutschland 23

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