Praxishandbuch der Immobilien-Investitionen

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1 Praxishandbuch der Immobilien-Investitionen Anlageformen, Ertragsoptimierung, Risikominimierung von Dr. Georg Conzen, Dr. Jürgen Schäfer, Hermann Aukamp, Dr. Werner Bals, Dr. Frank Billand, Martin J. Brühl, Raimund Ellrott, Michael Englisch, Dr. Dierk Ernst, Wolfgang Fink, Peter-Hans Forster, Uwe Freitag, Dr. Christiane Gebhardt, Ruth Hoeske, Dr. Isabelle Jandura, Dr. Henning Klöppelt, Dr. Helmut Knepel, Christian A. Lange, Robert D. Lange, Bettina Lechtape, Andreas Lehner, Hermann Marth, Dr. Dirk Matthey, Dr. Andreas May, Dr. Wulf Meinel, Dr. Gerhard Niesslein, Olaf Petersen, Prof. Dr. Dieter Rebitzer, Dr. Peter Schmidt-Breitung, Dr. Gregor Seikel, Axel Siepmann, Satya-Alexei Sievert, Jürgen Stinner, Dr. Ruedi Schwarzenbach, Axel Vespermann, Dr. Kristin Wellner, Dr. Josef Maria Wodicka, Dr. Hans Volkert Volckens, Valentina Farle, Gösta Christian Makowski, Dr. Markus Bell, Jan Bettink, Stefan Brendgen, Olivier Elamine, Dr. Thomas Gartung, Sebastian Karban, Danny Kiesslich, Mike Kirschnereit, Matthias Kolbusa, Mathias Kulke, York von Pannwitz, Udo Radtke, Norbert Rolf, Mandy Schädel, Prof. Dr. Wolfgang Schäfers, Kai-Magnus Schulte, Ludwig Steinbauer, Andreas Wesner 2. Auflage Praxishandbuch der Immobilien-Investitionen Conzen / Schäfer / Aukamp / et al. wird vertrieben von beck-shop.de Thematische Gliederung: Privates Baurecht, Vergaberecht, Architektenrecht Verlag C.H. Beck München 2011 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN Inhaltsverzeichnis: Praxishandbuch der Immobilien-Investitionen Conzen / Schäfer / Aukamp / et al.

2 Schäfer/Conzen Praxishandbuch der Immobilien-Investitionen

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4 Praxishandbuch der Immobilien-Investitionen Herausgegeben von Dr. Jürgen Schäfer und Dr. Georg Conzen 2. Auflage Bearbeitet von Hermann Aukamp, Düsseldorf; Dr. Werner Bals, Frankfurt/Main; Dr. Markus Bell, Köln; Jan Bettink, Berlin; Dr. Frank Billand, Hamburg; Stefan Brendgen, Frankfurt/Main; Martin J. Brühl, Frankfurt/Main; Dr. Georg Conzen, Düsseldorf; Olivier Elamine, Hamburg; Michael Englisch, Frankfurt/Main; Valentina Farle, Frankfurt/Main; Uwe Freitag, Pullach; Dr. Thomas Gartung, Frankfurt/Main; Dr. Christiane Gebhardt, St. Gallen; Dr. Isabelle Jandura, Frankfurt/Main; Sebastian Karban, Köln; Danny Kiesslich, Frankfurt/Main; Mike Kirschnereit, Frankfurt/Main; Dr. Henning Klöppelt, Hamburg; Dr. Helmut Knepel, Bad Homburg; Matthias Kolbusa, Hamburg; Mathias Kulke, Frankfurt/Main; Christian A. Lange, New York; Bettina Lechtape, Frankfurt/Main; Andreas Lehner, Berlin; Dr. Gösta Christian Makowski, Frankfurt/Main; Dr. Andreas May, Frankfurt/Main; Dr. Wulf Meinel, Frankfurt/Main; York von Pannwitz, Frankfurt/Main; Olaf Petersen, Hamburg; Udo Radtke, Hamburg; Prof. Dr. Dieter Rebitzer, Darmstadt; Norbert Rolf, Frankfurt/Main; Mandy Schädel, Frankfurt/Main; Dr. Jürgen Schäfer, Bad Homburg; Prof. Dr. Wolfgang Schäfers, Bonn; Dr. Peter Schmidt-Breitung, Eschborn; Kai-Magnus Schulte, Regensburg; Dr. Gregor Seikel, Frankfurt/Main; Axel Siepmann, Hamburg; Satya-Alexei Sievert, Frankfurt/Main; Dr. Ludwig Steinbauer, Frankfurt/Main, Jürgen Stinner, Bad Homburg; Axel Vespermann, Frankfurt/Main; Dr. Hans Volkert Volckens, Pullach; Dr. Kristin Wellner, Mittweida; Andreas Wesner, Frankfurt/Main Verlag C. H. Beck München 2011

5 Verlag C.H. Beck im Internet: beck.de ISBN Verlag C.H. Beck ohg Wilhelmstraße 9, München Druck und Bindung: Druckerei C.H. Beck Nördlingen (Adresse wie Verlag) Satz: Fotosatz H. Buck Umschlaggestaltung: Graphikwerkstatt Bruno Schachtner Gedruckt auf säurefreiem, alterungsbeständigem Papier (hergestellt aus chlorfrei gebleichtem Zellstoff)

6 Vorwort zur 2. Auflage Wir freuen uns, dass die erste Auflage dieses Buches einen so großen Anklang gefunden hat. Nachdem diese inklusive eines Nachdruckes ausverkauft war, haben wir mit unserem Autorenteam entschieden, diese 2. überarbeitete und wesentlich erweiterte Auflage zu erstellen. Hierin sind nicht nur alle Artikel der 1. Auflage aktualisiert und ergänzt. Das Buch wurde auch um die für die Immobilieninvestition so wesentliche Themen wie Deutsche Real Estate Investment Trusts, Benchmarking im Asset- und Propertymanagement und die Vorgehensweise zur Leistungssteigerung in der Mietergewinnung und Mieterbindung erweitert. Seit unserer Erstauflage wurde allen Marktteilnehmern deutlich vor Augen geführt, wie Immobilieninvestitionen in Deutschland innerhalb weniger Jahre mit hohen Milliardenwerten abgeschrieben werden mussten. Im gleichen Zeitraum haben viele Markteilnehmer mit ihren Immobilien soviel verdient wie noch nie zuvor. Was aber macht den Unterschied zwischen diesen Immobilieninvestoren? Letztlich ist der Unterschied in vielen Fällen die Erfahrung und das Know How. Hierzu will diese 2. Auflage unserer bewährten Linie folgend einen von Praktikern für die Praxis geschriebenen Beitrag leisten. Wir wünschen den Lesern auch bei der 2. Auflage, dass sie in diesem Werk Hilfe und zahlreiche Anregungen für alle Fragen im Zusammenhang mit gut rentierlichen Immobilieninvestments finden. Bad Homburg v. d. Höhe und Düsseldorf, im Oktober 2010 Dr. Jürgen Schäfer Dr. Georg Conzen V

7 Vorwort Aus dem Vorwort zur ersten Auflage Investitionen in Immobilien sind ein schwieriges Geschäftsfeld. Dies belegen nicht zuletzt die in den letzten Jahren sowohl auf institutioneller als auch auf privater Seite verstärkt festzustellenden Fehlinvestitionen bzw. Wertreduktionen in den Immobilienbeständen. Diese Situation wird in Zukunft nicht einfacher werden. Eine zunehmende Internationalisierung, neuartige Immobilienanlagevehikel, der Glaube über komplizierte Investmentkonstruktionen die Gesetzmäßigkeiten der Immobilienwirtschaft aushebeln zu können, die demographische Entwicklung, die ansteigende Geschwindigkeit sich verändernder rechtlicher sowie steuerrechtlicher Rahmen be dingungen und vieles andere mehr, werden den Immobilieninvestoren und Immobilienmanagern das Erreichen des Zieles, eine dauerhaft renditestarke Immobilienanlage zu generieren, nicht erleichtern. Die Ursachen für Fehlinvestitionen oder Wertverluste während der Haltedauer liegen nicht selten in der Unterschätzung der Komplexität der Immobilieninvestitionen und dem fehlenden Know-how. Mit diesem Buch wird erstmals ausschließlich von Praktikern für die Praxis ein umfassender, leicht verständlicher Überblick über alle wesentlichen Aspekte der Immobilieninvestitionen gegeben. Hierzu zählen zum Beispiel die Erfolgsfaktoren des Immobilieninvestments und die Anforderungsprofile und Vorgehensweisen der institutionellen und privaten Investoren im Rahmen des Investitions- und Desin vestitionsprocederes. Darüber hinaus wird in sehr detaillierter Form das Portfolio-, Asset- und Facilitymanagement sowie das notwendige Controlling beschrieben. Zur praxisgerechten Abrundung sind Analyse-, Prognose- und Finanzierungsmethoden, steuerliche und rechtliche Aspekte beziehungsweise Gestaltungsmöglichkeiten und eine Reihe von Arbeitshilfen dargestellt. VI

8 Inhaltsübersicht Vorwort 2. Auflage V Inhaltsverzeichnis IX Literaturverzeichnis XXIX Abkürzungsverzeichnis XXXIII Autorenverzeichnis XXXVII Teil 1. Anlageformen, generelle Aspekte der Immobilieninvestition sowie Immobilieninvestoren (Rebitzer) Teil 2. Immobilieninvestoren im Einzelnen I. Offene Immobilienfonds (Billand) II. Internationale Immobilien-Spezialfonds (Klöppelt/Kulke) III. Versicherung (Brendgen/von Pannwitz) IV. Geschlossene Immobilienfonds (Volckens/Freitag) V. Berufsständische Versorgungswerke im Überblick (Aukamp) VI. Immobilien-AG (Schäfers/Schulte) VII. Real Estate Investment Trust (REIT) in Deutschland (Elamine) VIII. Real Estate Investment Trusts (REITs) in den USA (Lange) IX. Leasinggesellschaften (Schmidt-Breitung) X. Opportunity Fonds Eine Begriffsbestimmung und Einführung in ihre Investitionsstrategie und Organisationsweise (Meinel) XI. Europäischer Immobilien Dachfonds Chancen eines neuen Immobilienproduktes für institutionelle Anleger (Englisch) XII. Immobilieninvestitionen privater Anleger (Schäfer) XIII. Wohnungsgesellschaften (Lehner) XIV. Projektentwicklungsgesellschaften (Conzen) XV. Non-Performing Loans Definition, Due Diligence, Bewertung und Marktentwicklung in Deutschland (Wesner) Teil 3. Finanzierung von Immobilieninvestitionen (Bettink/Stinner) Teil 4. Rechtliche Aspekte von Immobilieninvestitionen (May/Makowski) Teil 5. Steuerliche Aspekte von Immobilieninvestitionen (Seikel/Farle) Teil 6. Instrumente der Immobilieninvestitionen I. Betrachtungen zur kapitalmarktorientierten Immobilien bewertung (Brühl/Jandura) II. Immobilienmarktprognosen und Immobilienratings (Knepel) III. Standort- und Marktanalysen (Petersen/Radtke) IV. Veräußerung von Immobilienportfolios im Rahmen strukturierter Verfahren (Siepmann) V. Wirtschaftlichkeitsberechnungen (Vespermann/Schäfer/Conzen) VI. Due Diligence Checklisten (Vespermann/Schäfer/Conzen) VII

9 Inhaltsübersicht Teil 7. Instrumente des Immobilienmanagements I. Immobilien-Portfolio-Management und Immobilien-Asset-Management (Bals/Wellner) II. Property und Facility Management (Steinbauer, Gartung, Kiesslich, Kirschnereit, Lechtape, Rolf, Schädel, Sievert) III. Operatives Controlling als integraler Bestandteil des Risiko Management Systems (Gebhardt) IV. Leistungssteigerung in der Mieterbindung und -gewinnung Über Exzellenz in der Mieterbindung zu nachhaltiger Mietergewinnung (Kolbusa) V. Benchmarking von Betriebsmodellen im Asset- und Property Management (Bell/Karban) Stichwortverzeichnis VIII

10 Vorwort 2. Auflage V Inhaltsübersicht VII Literaturverzeichnis XXIX Abkürzungsverzeichnis XXXIII Autorenverzeichnis XXXVII Teil 1. Anlageformen, generelle Aspekte der Immobilieninvestition sowie Immobilieninvestoren (Rebitzer) Generelle Aspekte Anlageklasse Immobilie Volkswirtschaftliche Daten Rendite Risiko Timing Management Informationsquellen Immobilien im Überblick Besonderheiten Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien Büroimmobilien Handelsimmobilien Hotels Sport- und Freizeitimmobilien Sozialimmobilien Logistikimmobilien Anlageformen im Überblick Direkte und indirekte Anlage Retail und Institutional Products Ausgewählte Immobilienprodukte Geschlossene Immobilienfonds Offene Immobilienfonds Spezialfonds Immobilien-Aktiengesellschaften Real Estate Investment Trusts Opportunity Fonds Genereller Vergleich Immobilieninvestoren im Überblick Investorengruppen Private Investoren Institutionelle Investoren Versicherungen Pensionskassen und Versorgungswerke IX

11 X Stiftungen Kirchen Immobilienleasing Non-Property-Unternehmen Ausländische Investoren Teil 2. Immobilieninvestoren im Einzelnen I. Offene Immobilienfonds (Billand) Der Weg der Offenen Immobilienfonds zur eigenständigen Asset Klasse unter den Investmentfonds Entwicklung und aktuelle Ausgestaltung des rechtlichen Rahmens für offene Immobilienfonds Steuerliche Rahmenbedingungen Investitionsziele und -entscheidungskriterien Portfoliostrategie Produktarten und Entscheidungskriterien Büroobjekte Einzelhandelsimmobilien Hotels Nachhaltigkeit Liquiditätsmanagement Fremdfinanzierung Transaktionsstrukturen und Risikoallokation in Verbindung mit Investitionen Ankauf von Bestandsobjekten Ankauf von laufenden Baumaßnahmen und Projekten Ankaufsprozess bei Offenen Immobilienfonds Ausblick II. Internationale Immobilien-Spezialfonds (Klöppelt/Kulke) Grundlagen Definition Immobilien-Spezialfonds Rechtliche Rahmenbedingungen für das Portfolio-Management Marktüberblick Besonderheiten internationaler Immobilieninvestments Investitionsziele Renditeziele Probleme des bench marking in internationalen Immobilienmärkten Investment-Strategien Aufbau neuer Portfolien Optimierung von Bestandsportfolien im Rahmen von Einbringungsfonds Umsetzung internationaler Immobilieninvestmentstrategien Bedeutung von Investmentprozessen Research All business is local Lokale Präsenz als Erfolgsfaktor Finanzierungsstrategien Risikomanagement Klassifizierung der Risiken

12 5.2 Strategien und Instrumente Aktuelle Entwicklungen: Rent a KAG : Immobilien-Service und -Master Kapitalanlagegesellschaften als Service-Provider Schlussbemerkung III. Versicherung (Brendgen/von Pannwitz) Kapitalanlage bei Versicherungsgesellschaften Versicherungen als Investoren Versicherungen im globalen Kontext Entwicklung der Kapitalanlagen der deutschen Versicherungswirtschaft Im Wettbewerb mit anderen Immobilieninvestoren Rechtlicher Rahmen für Versicherungen als Kapitalanleger Anlagegrundsätze Anlageverordnung Gebundenes und freies Vermögen Zulässige Kapitalanlagen Zulässige Immobilieninvestments Assetklasse Immobilien Besonderheiten bei Immobilieninvestitionen Auslandsinvestitionen Entwicklung der Immobilie als Kapitalanlage Direkte versus indirekte Anlagen Strategie und Organisation des Investment und Asset Managements international tätiger Versicherungen Portfoliomanagement Qualitatives Portfoliomanagement die Portfolioanalyse.. 90 Rendite-Risiko-Profil Strategisches Portfoliomanagement die Portfolio- und Anlage strategie Anlagestrategie Standort und Lage Nutzungsart und Bestandsalter Investitionsvolumen und Performance Operatives Portfoliomanagement das Asset Management Der Investitionsprozess: Ankauf Der Investitionsprozess: Verkauf Organisationsstruktur am Beispiel einer international tätigen Versicherungsgruppe Wertermittlung und Performancemessung Ausblick IV. Geschlossene Immobilienfonds (Volckens/Freitag) Bedeutung und Kurzcharakterisierung geschlossener Immobilienfonds Arten von geschlossenen Immobilienfonds Steuerorientierte versus ausschüttungsorientierte Fonds Inländische versus ausländische Fonds Feststehendes Investitionsobjekt versus Blind Pool Abgrenzung geschlossener Immobilienfonds Abgrenzung zu offenen Immobilienfonds Abgrenzung zu Leasingfonds XI

13 4. Investitionsobjekte geschlossener Immobilienfonds sowie deren Auswahl und Akquise durch den Fondsinitiator Arten von Investitionsobjekten und deren Bedeutung Auswahlkriterien Objektspezifische Kriterien Standort Vermietungssituation Rechtliche und steuerliche Aspekte Kaufpreis Sonstige initiatorspezifische Kriterien Akquisition von Immobilien Verkäufergruppen Akquisitionswege Konzeption eines geschlossenen Immobilienfonds Rechtliche Struktur Fondsgesellschaft Beteiligungsform des Anlegers Wesentliche Verträge Steuerliche Struktur Einkommenssteuerliche Behandlung Weitere Steuern Wirtschaftliche Prognoserechnung Risiken eines geschlossenen Immobilienfonds Investoren Investorengruppen und Investorengewinnung Private Placement Zweitmarkt Ausblick V. Berufsständische Versorgungswerke im Überblick (Aukamp) Wirtschaftliche Bedeutung der Versorgungswerke Historische Entwicklung der Versorgungswerke Strukturprinzipien Finanzierungsverfahren der Versorgungseinrichtung Aufsicht der berufsständischen Versorgungswerke Besteuerung der Versorgungswerke Warum investieren berufsständische Versorgungswerke in die ASSET- Klasse Immobilien? Was soll eine Anlage in Immobilien für die Versorgungswerke bewirken? Wo sollte in Immobilien durch Versorgungswerke investiert werden? In welche Anlagesektoren sollten berufsständische Versorgungswerke investiert sein? Wie wird in die ASSET-Klasse Immobilien investiert Direktanlage versus indirekte Anlagevehikel Direktanlagen Sektoren/Nutzungsarten der Direktanlage Wohnimmobilien Büroimmobilien Einzelhandelsimmobilien XII

14 11.3 Sonderimmobilien Projektentwicklungen für die Direktanlage Verwaltung der Direktanlagen Objektgesellschaften Risikostreuung/Diversifikation Leverage-Effekt Transaktionskosten AfA-Betrachtung/Ausschüttung Offene Immobilien-Publikumfonds Immobilien-Spezialfonds Risikostreuung und Immobilien-Spezialfonds Immobilien Master-KAG Immobilien-Spezialfonds und Versorgungswerke/Ausblick Immobilienaktien/REITs Private Equity Funds Anlagevolumen der berufsständischen Versorgungswerke Renditeerwartungen Vermögensverwaltung und Risikomanagement Ausblick VI. Immobilien-AG (Schäfers/Schulte) Immobilien-AG Definitorische Grundlagen Abgrenzung zu Real Estate Investment Trusts Immobilien-AG im Marktumfeld Immobilien-AG im Anlagespektrum Immobilien-AG im deutschen Kontext Immobilien-AG im europäischen Kontext Immobilien-AG im globalen Kontext Erfolgsfaktoren und Werttreiber von Immobilien-AGs im Kapitalmarkt Managementqualität und Track Record Ausrichtung des Geschäftsmodells Ausnutzung von Marktzyklen Wertschöpfung im Portfolio Projektentwicklungen Wachstumsphantasie Größe, Liquidität und Kapitalstruktur Transparenz und Corporate Governance Rechnungslegung von Immobilien-AGs Vorräte (IAS 2) Fertigungsaufträge (IAS 11) Als Sachanlagen gehaltene Immobilien (IAS 16) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (IAS 40) Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte und aufgegebene Geschäftsbereiche (IFRS 5) Bewertung von Immobilien-AGs Einleitung Discounted Cash Flow-Verfahren zur Bewertung von Immobilien-AGs Überblick XIII

15 5.2.2 Ausgewählte Aspekte zur Anwendung der Discounted Cash Flow-Verfahren Ermittlung des Free Cash Flows Ermittlung der Kapitalkosten Multiplikatorenverfahren zur Bewertung von Immobilien-AGs Überblick Spezifische Multiplikatorenverfahren für Immobilien-AGs Multiplikatorbewertung nach immobilienorientierten Erfolgskennzahlen Multiplikatorenbewertung nach Funds from Operations (FFO) Net Asset Value-Verfahren zur Bewertung von Immobilien-AGs Überblick Bestimmung des Net Asset Values für Immobilien-AGs Premiums und Discounts zum Net Asset Value bei Immobilien-AGs Schlussbemerkung VII. Real Estate Investment Trust (REIT) in Deutschland (Elamine) Definition Deutsche REITs, legaler Hintergrund und Charakteristika Ein irreführender Name Werte vs. Wachstum Geschäftsmodell eines REIT Spezialisierung auf Anlagenformen Geografische Spezialisierung Immobilienwertkette (Real Estate value chain) Kapitalstruktur von REITs Leistungsbeurteilung eines REITs Funds from Operation (FFO) Liquidationswert (Net Asset Value) Transparenz von REITs Eine kurze Darstellung der deutschen REIT-Geschichte Nicht gehaltene Versprechen Wer trägt die Schuld Zwei Milliarden Euro-Frage VIII. Real Estate Investment Trusts (REITs) in den USA (Lange) Definition Marktgröße, Arten, Struktur der REITs Marktgröße Arten Equity REITs Mortgage (Hypotheken) REITs Hybrid REITs Struktur Attribute Laufende Rendite Korrelation zu Aktien und Obligationen Potentieller Inflationsschutz XIV

16 3.4 Gleichgerichtete Interessen des Managements und der Aktionäre; Verhalten des Managements als Miteigentümer Fungibilität Diversifizierung (nach Region) Nach Region Nach Objektart Anlageflexibilität Corporate Governance Effizienter Zugang zu großen Immobilienvermögen Investitionen in REITs Anlagekriterien Immobilienzyklus Kapitalmarkt Immobilien Management Bewertung Vergleich mit anderen Anlageklassen Steuerliche Behandlung Performance IX. Leasinggesellschaften (Schmidt-Breitung) Entwicklung von Immobilien-Leasing als Form der Finanzierung von Immobilieninvestitionen Leasingmarkt und Leasingquote in Deutschland Immobilien-Leasing als Alternative zur Kreditfinanzierung Funktionsweise und Merkmale von Immobilien-Leasing Begriffsbestimmung Steuerliche und handelsbilanzielle Einordnung von Leasingverträgen Vertragsformen und Vertragslaufzeiten Leasing nach internationalen Accounting-Standards Modellstrukturen im Immobilien-Leasing Neubau-Leasing Sale-and-lease-back Buy-and-lease Fazit Full-Service Leasing Kriterien für die Investitionsentscheidung mit Leasing Qualitative Aspekte Quantitative Aspekte X. Opportunity Fonds Eine Begriffsbestimmung und Einführung in ihre Investitionsstrategie und Organisationsweise (Meinel) Immobilien Opportunity Fonds historisch Definition Organisationsstruktur Risikokategorien Core Core Value Add Opportunity und Development Fonds XV

17 XVI 4.5 Distressed&Debt Formeln Beispielsrechnung Immobilienfinanzierung und Opportunity Fonds Marktanteil von Opportunity Fonds Akquisitionsprofile und Investmentphilosophie XI. Europäischer Immobilien Dachfonds Chancen eines neuen Immobilienproduktes für institutionelle Anleger (Englisch) Immobilien Dachfonds Konzept Dachfonds im Allgemeinen Anfänge des europäischen Immobilien Dachfonds Immobilien Dachfonds in Deutschland Immobilien Dachfonds und seine Charakteristika Analyse des Absatzmarktes: Die Investoren Analyse der Nachfrage Segmentierungen der Investoren Analyse des Beschaffungsmarktes: Das Spektrum der Zielfonds Vielfalt der Zielfonds Offene Immobilienfonds Geschlossene Immobilienfonds Börsennotierte Immobilienprodukte Analyse des Konkurrenzmarktes: Wettbewerbsprodukte Derzeitige Wettbewerbsprodukte Potentielle Wettbewerbsprodukte in der Zukunft Erfolgskriterien eines Immobilien Dachfonds Investmentprozess Risikomanagement Sonstige Qualitäten des Dachfonds Managers Größe des Marktes für Immobilien Dachfonds Heutige Marktgröße Potential-Abschätzung des Dachfonds Marktes Würdigung Vorteile des Immobilien Dachfonds Ausblick XII. Immobilieninvestitionen privater Anleger (Schäfer) Grundlagen/-überlegungen Immobilienanlagen privater Investoren Gründe für Immobilieninvestments Anlagespektrum Direktinvestments versus Indirektinvestments Veränderung der Investitionssituation/-rahmenbedingungen Demographie als zu beachtender Faktor für Immobilieninvestments? Weitere Veränderungen der Investitionsrahmenbedingungen für direkte Immobilieninvestments? Ausdifferenzierung und Ausweitung im Bereich der indirekten Immobilienanlagevehikel Wichtige Erfolgsfaktoren und klassische Fehler der Immobilieninvestition

18 2.1 Analysephase Ziele Persönliche Ausgangssituation Konzeptionsphase Selektionssphase Kriterien für Direktinvestments Qualität Markt und Marktentwicklung Rendite Grundüberlegungen Arten der Kalkulation Kriterien für indirekte Investments Offene Immobilienfonds Geschlossene Immobilienfonds Immobilienaktiengesellschaften Real Estate Investment Trusts (REITs) Immobilien AG bzw. REIT-Fonds Managementphase Verwalten versus aktives Managen bei Direktinvestments Bausteine und Kosten des Immobilienmanagements Management von Indirektinvestments Behavioral Finance Spezialthemen Vermögensverwalter als Immobiliendienstleister Auslandsinvestments Steuerliche Komponenten bei Immobilieninvestments Fazit und Ausblick XIII. Wohnungsgesellschaften (Lehner) Wohnungsmarkt Volkswirtschaftliche Bedeutung Wohnungsnachfrage Überregionale Bestimmungsfaktoren Regionale Bestimmungsfaktoren Wohnungsangebot Strategisches Portfoliomanagement Portfolio- versus Objektmanagement Portfoliosegmentierung Ansatz und Vorgehensweise Handlungsoptionen Datenbasis Bewertung und Rentabilität Finanzmathematische versus normierte Verfahren Bewertungsparameter Businessplanung Risikomanagement Rechtliche Vorgaben Risikoidentifikation Risikoquantifizierung und Risikoaggregation Risikobewältigung und organisatorische Integration XVII

19 XIV. Projektentwicklungsgesellschaften (Conzen) Definition und Abgrenzung der Projektentwicklung Begriff, Formen und Ziele Aufgabenspektrum Marktteilnehmer und Marktsegmente Projektanalyse und Nutzungskonzeption Grundlagen der Investitionsentscheidung Grundstücks-, Standort- und Marktanalyse Grundstücksanalyse Standortanalyse Marktanalyse Angebots- und Wettbewerbsanalyse Nachfrageanalyse Rentabilitätsanalyse Nutzungskonzeption und Projektplanung Grundstücksakquisition/-sicherung Vorkaufsrecht Ankaufsrecht Grundstückskauf Kauf von Objektgesellschaften Baurechtsschaffung Projektrealisierung Vergabe von Bauleistungen Einzel- und Paketvergabe Generalunternehmer/Generalübernehmer-Vergabe Termin-, Kosten- und Qualitätsmanagement Vermarktung Projektmarketing Vermietung Verkauf Zusammenarbeit zwischen Projektentwickler und Investoren Investoren und ihre Anlagekriterien Verkaufstiming Ausblick XV. Non-Performing Loans Definition, Due Diligence, Bewertung und Marktentwicklung in Deutschland (Wesner) Historie Due Diligence Bewertung und Preisfindung Rolle des Servicers Rechtliche Rahmenbedingungen und Strukturierung Jüngere Entwicklungen und Ausblick Teil 3. Finanzierung von Immobilieninvestitionen (Bettink/Stinner) Von der statischen zur dynamischen Immobilien-Finanzierung Klassische Immobilien-Finanzierung Cashflow-basierte Bewertung und Finanzierung Mieterbonität als Sekundärrisiko Wirkungsweise von Basel II XVIII

20 1.5 Eine vergleichende Betrachtung zur klassischen Immobilien- Finanzierung Prozessorientierung der Finanzierung Art und Wirkungsweise der Covenants Eigenmitteleinsatz und Entschuldung Term Sheet Mobilität der Finanzierung durch Verbriefung Wirkung zwischen Finanz- und Realwirtschaft Besonderheiten der Portfoliofinanzierung Investition in Immobilienportfolien Voraussetzungen für die Portfoliofinanzierung Cashflow-Analyse und Covenants Projekt- oder Joint Venture-Finanzierung Finanzierung ohne Cashflow Projektgemeinschaft im Joint Venture Voraussetzungen und Projektphasen Projektvorbereitung Realisierungsphase Stabilisierungs- und Exit-Phase Projektentwicklung bei sich wandelnden Märkten Immobilien-Investment-Banking Königsdisziplin der Immobilien-Finanzierung Due Diligence Zielorientierte Finanzierungsstruktur Teil 4. Rechtliche Aspekte von Immobilieninvestitionen (May/Makowski) Asset Deal Transaktionstypen (Transaktionsgegenstände und Vertragsmodelle) Überblick über Erwerbsvarianten Transaktion über Einzelimmobilie mit Bestandsgebäude Bauträgervertrag Generalübernehmermodell Grundstückskauf mit Vertragsübernahme Portfoliotransaktion Property Outsourcing durch Sale and Leaseback Kauf von Gesellschaftsanteilen Transaktion über Einzelimmobilie mit Bestandsgebäude Kauf eines gebrauchten Bestandsobjekts Kauf eines neu errichteten Objekts Transaktion über Einzelimmobilie mit zu errichtendem Gebäude Bauträgervertrag Generalübernehmermodell Grundstückskauf mit Vertragsübernahme Portfoliotransaktion Definition und Vorteile von Portfoliotransaktionen Bieterverfahren XIX

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