Aberdeen Research ImmobilienFOKUS

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1 Leerstandsproblematik bei Büroimmobilien eine Analyse der C-Flächen Dr. Thomas Beyerle Liebe Leserinnen und Leser, die Auseinandersetzung mit einer Variablen am Büroflächenmarkt, dem sogenannten Leerstand, bringt bei der ersten oberflächlichen Analyse die klassischen Ergebnisse zu Tage. Zumeist als Leerstandsquote in diversen Publikationen angegeben, reicht die aktuelle Spannbreite der leerstehenden Flächen in den deutschen Bürozentren zwischen 5,9% in Stuttgart hin zu 16% in Frankfurt (siehe Abbildung 1). Soweit so gut. Für einige mögen diese Werte denn auch eine Leerstandsreserve sein, die es benötigt um am Markt eine kurzfristige auftretende Nachfrage bedienen zu können ( gesunder Leerstand, Fluktuationsreserve), für andere wiederum stellt diese entgangene Mieterträge dar. Beide Sichtweisen haben wohl ihre Begründung, allein die entscheidende Frage wann die Flächen denn vom Markt absorbiert werden kommt darin nicht zum Ausdruck. Spätestens an dieser Stelle geht der Blick vom quantitativen auf den qualitativen Aspekt der Analyse. Und hier wird es spannend und ernüchternd zugleich: Abgrenzungen oder gar Definitionen was A, B oder C-Flächen(qualitäten) sind, liegen kaum vor, noch werden diese überhaupt quantitativ abgeschätzt. Zwar wird zunehmend über das Problem des Sockelleerstandes berichtet, gleichwohl eher am Einzelobjekt denn umfassend auf der Marktebene. Ein Lied von dieser Intransparenz kann Leipzig singen. Zumeist mit der roten Laterne beim Büroflächenleerstand ausgezeichnet, werden dort eben alle Flächen zusammengefasst, welche irgendwie in der Zukunft noch vermarktbar sein könnten, obwohl eine bloße Inaugenscheinnahme dies größtenteils ausschließt. Dass sich Investoren von dererlei negativer Berichterstattung kaum begeistern lassen liegt auf der Hand. Obwohl man sicherlich diese nicht mehr vermarktbaren Flächen aus der Statistik herausnehmen kann, löst es das Problem auf keinen Fall schließlich existieren diese leerstehenden Flächen ja noch und sei es nur in den Büchern der finanzierenden Banken mit kalkulierten kaufmännischen und technischen Nutzungsdauern um die 30 Jahre. Hier stellt sich letztlich die Frage nach dem Ende des Leidensdrucks bzw. das Eingeständnis des Eigentümers bzw. des Beraters, dass diese Flächen bestenfalls einen Bodenwert abzüglich der Abrißkosten darstellen. An dieser Stelle ist denn auch sofort die Theorie der Bodenpreispyramide heranzuziehen, welche besagt, dass Leerstandsobjekte in Zonen mit bereits hohen Bodenwerten einem größeren Marktdruck zur Wiederverwertung ausgesetzt sind. Stimmt diese Annahme auch nur ansatzweise, stehen wir nach unserer Analyse des Leerstands und der erwarteten Absorption von Büroflächen am Vorabend einer Welle von Leerstandsobjekten außerhalb der City, welche dermaßen preiswirksam sein werden, dass davon auch die neuen A-Flächen bzw. Spitzenobjekte in Mitleidenschaft gezogen werden würden. Analysiert man gar die zukünftig erwartete Nachfrage nach Büroarbeitsplätzen und dem projektierten Pro-Kopf-Flächenverbrauch kann aus der Welle gar ein Tsunami werden (siehe Tabelle 6). Fragen nach Rückbau bzw. Nutzungsänderungen werden diese Entwicklung ebenfalls treiben. Um folglich die zukünftige Nachfrage und Marktwirksamkeit von Neubau-Top Objekten bzw. A-Flächen abschätzen zu können, bedarf es mehr denn je der Analyse der B- und C-Flächen(qualitäten). Die Diskrepanz zwischen A und C könnte heute kaum größer sein, gleichwohl gehen wir bereits jetzt davon aus, dass sich diese erweitern wird. Lassen Sie sich überraschen wie es aktuell an den deutschen Büroimmobilienmärkten in Sachen C-Flächen und Leerstand ausschaut. Viel Spaß beim Lesen wünscht Ihr Abbildung 1: Leerstandsquoten in Deutschland Q in % Berlin Hamburg München Reiner Leerstand Düsseldorf Stuttgart Frankfurt Leerstand inkl. Untermietflächen Quelle: Aberdeen Research, Colliers, BNP Paribas, 2010 Leipzig SEITE 1 VON 8

2 Definitionen Generell wird die Leerstandsdefinition der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.v. (gif) mittlerweile von etlichen Marktteilnehmern als Grundlage verwendet. Kurz gesagt, für die statistisch erfassten Flächen gilt: die Büroimmobilie muss innerhalb 3 Monaten beziehbar und eine Büronutzung möglich sein. Eine tiefergehende Abgrenzung liefert beispielsweise Aengevelt Immobilien. Hier werden auch eindeutig die Begriffe "Sockelleerstand" und "Fluktuationsreserve" definiert. Der Sockelleerstand ist ein Teilsegment des strukturellen Leerstandes. Eine sogenannte Fluktuationsreserve ist nach Aengevelt die Summe der für das Funktionieren des Büromarktes notwendigen leerstehenden Büroflächen für z.b. Umzüge, Aus- und Umbauarbeiten. Die notwendige Fluktuationsreserve ist jeweils abhängig von der Höhe und Entwicklung der Umsatzdynamik am jeweiligen Standort in einem gesamten Marktzyklus. In der Regel sollte die Fluktuationsreserve zwischen 6 und 8% des Gesamtleerstandes betragen. Marktdatenerhebende Unternehmen differieren unter anderem bei der Einbeziehung von im Bau befindlichen Projekten und bei der Hinzuziehung des latenten Leerstandes in ihre Statistik. Eine Ausweisung erfolgt teilweise inklusive oder ohne Untervermietungen. Tabelle 1: Definitionen Leerstand und Leerstandskategorien Leerstandsdefinitionen nach gif Leerstand = kurzfristiges Angebot Summe aller Büroflächen, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind, zur Vermietung, zur Untervermietung oder zum Kauf angeboten werden und innerhalb von 3 Monaten beziehbar sind. Flächen im Bau = mittelfristig verfügbares Büroflächenangebot Flächen, die aktuell im Bau befindlich sind und noch nicht vergeben sind (d.h. noch nicht vermietet bzw. an Eigennutzer verkauft). Pipeline = langfristig verfügbares Angebot Büroflächen in Projekten, für die bereits ein Nutzungsvertrag abgeschlossen werden kann, ohne dass schon mit dem Bau begonnen wurde. Fluktuationsreserve Summe der für das Funktionieren des Büromarktes notwendigen leerstehenden Büroflächen für Umzüge, Aus- und Umbauarbeiten etc.. Die notwendige Fluktuationsreserve ist abhängig von der Höhe und Entwicklung der Umsatzdynamik am jeweiligen Standort in einem gesamten Marktzyklus. (Generalisierend ist in Investmentzentren ein Leerstand von ca. 6-8% für das Funktionieren des Marktes notwendig.) Leerstandskategorien nach Aengevelt Latenter Leerstand Summe aller am Markt angebotenen Untermietflächen. Struktureller Leerstand Summe langfristig leerstehender, schwer vermarktbarer Büroflächen. Erfasst werden alle nicht vermieteten Büroflächen in Büroobjekten, die seit fünf Jahren zu durchschnittlich mindestens 50% leer stehen. Marktaktiver Angebotsüberhang Differenz zwischen Gesamtleerstand und Summe aus Fluktuationsreserve, latenter und struktureller Leerstand. Der Umfang dieser Leerstandkategorie zugeordneten Flächen belegt damit den Überhang an wettbewerbsfähigen, aktiv am Markt offerierten Büroflächen. Negative Werte zeigen ein Defizit bei der notwendigen Fluktuationsreserve. Sockelleerstand Alle vorhandenen und damit statistikwirksam zu erfassende Bürobestände, die indessen aufgrund ihrer bedarfsverfehlenden, unzureichenden Lage- bzw. Ausstattungsmerkmale eine nur noch äußerst eingeschränkte überhaupt keine Marktrelevanz mehr haben und nicht einer der vorgenannten Kategorien zuordenbar sind. Quelle: Aberdeen Research nach Aengevelt, gif, 2010 SEITE 2 VON 8

3 Rückblick und Ursachen für den aktuellen Leerstand in C-Flächen Die 1970er und 1980er Jahre standen im Zeichen einer starken Bautätigkeit in Deutschland. Durch positive konjunkturelle Entwicklungen wurden leerstehende Flächen zumeist schnell wieder absorbiert. Der Umfang des Bürovermietungsmarktes stieg durch die hohe Nachfrage zu Beginn der 1990er Jahre erheblich, insbesondere durch Unternehmensreorganisationen und dem Wirtschaftsboom der Wiedervereinigung. Die Büromärkte in Deutschland vollzogen insgesamt eine dynamische Entwicklung. Das Phänomen der C-Flächen trat in der Summe erstmals Mitte der 90er Jahre auf, als Immobilien aus den 1950er 1970er Jahren mit einem erhöhten Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf weiterhin in unrevitalisiertem Zustand am Markt angeboten wurden bzw. nicht mehr vom Markt absorbiert wurden. In der Phase des New Economy Booms 1998/99 lag die Leerstandsquote insgesamt deutlich unter der 5% Schwelle während der Leerstand an C-Flächen kontinuierlich wuchs. Die Möglichkeit langfristiger Vermietungen ersparte es Eigentümern von veralteten Immobilien in diese zu investieren und der Instandhaltungsstau stieg weiter an. Nachdem 2001 die New Economy Blase geplatzt ist, hat sich der Sockelleerstand deutlich gesteigert. In den Jahren zwischen 2003 und 2005 kam zeitverzögert zur Krise sehr viel Neubaufläche auf den Markt. Das Überangebot konnte 2008 trotz nachlassender Bautätigkeit nur geringfügig abgebaut werden. Der marktzyklische Anstoß vieler Neubauprojekte in wirtschaftlich prosperierenden Zeiten hat als Schweinezyklus die Folge, dass in der Marktabschwungsphase oftmals Projekte fertig gestellt werden, welche dann auf eine sinkende Nachfrage treffen. Der erheblich Geld- und Zeitaufwand führen zu keinem Verzicht auf die Realisierung bereits begonnener Projekte. Ferner gilt die Entwicklung der Bürobeschäftigten als Treiber der Nachfrage nach Büroflächen (siehe Tabelle 6). Entsprechende Effekte wirken sich jedoch erst zeitverzögernd aus, da Unternehmen meist nicht unmittelbar ihren Flächenbedarf den aktuellen wirtschaftlichen Verhältnissen anpassen können (für weitere Gründe und Auswirkungen siehe Abbildung 2). Jones Lang LaSalle segmentieren die Leerstandsflächen inklusive Untermietflächen nach Qualitäten in A-/B- und C-Flächen (siehe Tabelle 3 + Abbildung 3). Einen vergleichbaren Ansatz verfolgt die Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main. Für das Stadtgebiet Frankfurt wurden dabei drei Standards abgefragt. Die Unterteilung erfolgt in einfachen, durchschnittlichen und Tabelle 2: Phasen der Büromarktentwicklung in Deutschland Struktureller Wandel zur Dienstleistungsgesellschaft - Anstieg Zahlen der Bürobeschäftigten - Starke Bautätigkeit Anstieg der Nachfrage nach Büroflächen - Unternehmensreorganisationen - Wirtschaftsboom der Wiedervereinigung Erhöhter Modernisierungsbedarf bei Immobilien aus den 1950er 1970er Jahre /1999: New Economy Boom - Anstieg Sockelleerstand 2001 heute Platzen der New Economy Blase : Hohes Neubaufertigstellungsvolumen, Immobilienboom durch billiges Geld : Wirtschaftliche Rezession : Einbruch des Immobilienmarktes - Hohes Neubaufertigstellungsvolumen in 2010 durch Schweinezyklus Prognose - Stabilisierung des Immobilienmarktes - Abnahme spekulativer Projektentwicklungen - Weiterer Anstieg des Sockelleerstandes SEITE 3 VON 8

4 gehobenen Standard (siehe Tabelle 3 Standard). Ziel unserer Expertenfragung war es, C-Flächen näher bestimmen zu können. Die aufgenommenen Ergebnisse sind nicht als absolut anzusehen und sind jeweils objekt- und standortabhängig. Das durchschnittliche Profil von C-Flächen in Deutschland kann aber wie folgt beschrieben werden: Unsanierte Objekte aus den 60er/70er und 80er Jahren (20 40 Jahre alt) Ineffiziente Flächenaufteilung durch Achsmaß und Raumtiefe, entspricht nicht der aktuell nachgefragten Bürotypen Niedrige Deckenhöhe, das Objekt kann nur bedingt an den aktuellen Stand der Technik angepasst werden Veralteter Stand der Technik (keine oder kostenintensive Verkabelung und Kühlung) Brandschutzproblematik, Fluchtwege Überdurchschnittlich lange vom Leerstand betroffen Keine Zertifizierung möglich Einschätzung der Vermarktbarkeit schlecht nicht mehr vermarktbar (Sockelleerstand ist Teil der C-Flächen) Quelle: Aberdeen Research 2010 Im bundesweiten Vergleich ist festzuhalten, dass in Investmentzentren, durch erhöhte spekulative Neubautätigkeiten, die Quote der C-Flächen höher ist als in Regionalzentren. Unter letzteren stellt Leipzig mit einer Leerstandsquote von 37% im C-Flächen-Segment jedoch eine Ausnahme dar. Bei guter Nachfrage sind A-Flächen in Regionalzentren teilweise schon Mangelware, da diese primär für Eigennutzer entwickelt werden. Darüber hinaus muss beachtet werden, dass sich auch in Investmentzentren die Quoten nach Qualitäten stark unterscheiden. Strukturelle und konjunkturelle Faktoren hin zu Differenzen im verfügbaren Flächenangebot bedingen diesen Zustand (siehe Abbildung 4). Abbildung 2: Ursachen und Folgen des Büroleerstandes im Vergleich Gründe bzw. Auswirkungen einer mittelfristig andauernden Büromarktkrise Finanzierungs-, Kreditund Liquiditätasschwierigkeiten Marktanpassung durch Konzentration und Rationalisierung, Rückkopplung zum Arbeitsmarkt Zurückstellung von Neubau, Flächenanmietung, Expansion, Investitionen Marktreaktionen (Rückgang von Nachfrage, Preisen, Transaktionen Absorbtionsprobleme, Verkaufsdruck) betriebliche Umsatz- und Ertragsrückgänge allgemeine Rezession Wandel von Investitionsund Investorenstrukturen selektive Folgen für Lageund Standortqualitäten allgemeine Stimmungslage/ Verunsicherung/Zukunftsangt veränderte Aufstellung des Finanzsystems Nachfragezuwachs in speziellen Marktsegmenten (z.b. Bestand, einfaches Segment) Quelle: BBSR SEITE 4 VON 8

5 Tabelle 3: Büroflächendifferenzierung nach Qualitäten Standard A-Flächen B-Flächen C-Flächen/ Sockelleerstand Folgende drei Punkte müssen erfüllt sein: Lichte Raumhöhe 2,75m Eine Kühlart/mechanische Be- und Entlüftung Doppelboden/Hohlraum Mind. CAT-5 Verkabelung Für Banken spezielle Anforderung an Sicherheitsvorkehrungen durch UVV-Kassen und benötigter doppelter Stromleitungsführung Mindest zwei der folgenden drei Punkte müssen erfüllt sein: Lichte Raumhöhe 2,75m Eine Kühlart Doppelboden/Hohlraum Im Allgemeinen gekennzeichnet durch: Lichte Raumhöhe um 2,50m Kabelkanäle Keine Kühlung Objektzustand sehr gut gut mittel unsaniert schlecht unsaniert Alter der Objekte Bis 5 Jahre (Neubau) Refurhments > 5 Jahre > 10 Jahre > 10 Jahre Leerstand/Teilmärkte Deutschland z.bsp. Teilbarkeit/Flexibilität Dauer des Leerstandes Einschätzung Vermarktbarkeit Frankfurt/Bankenviertel Hamburg/Hafencity Jegliche Aufteilung möglich (Projekt/Neubau) Stuttgart/Fasanenhof Stuttgart/Leinfelden- Echterdingen Düsseldorf/Seestern Berlin/City-West München/Unterföhring Nahezu jede Aufteilung möglich Frankfurt/Niederrad Berlin/Landsberger Allee Kleine parzellierte Büros Im Allgemeinen gekennzeichnet durch: Lichte Raumhöhe um 2,50m Keine Verkabelung Keine Kühlung Frankfurt/Niederrad Frankfurt West Leipzig/Graphisches Viertel/Prager Straße Zu große Flächen, nicht mehr teilbar < 3 Monate 3 6 Monate > 6 Monate > 12 Monate Sehr gut Gut Schlecht Nicht mehr vemietbar Quelle: Aberdeen Research, Colliers, Jones Lang LaSalle, DTZ, Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main, 2010 Abbildung 3: Ausstattungsqualitäten von Büroflächen in Deutschland Das Angebot setzt sich aus den Komponenten Leerstand + Untermietflächen + freie Flächen im Bau zusammen Up-Grading durch Revitalisierungsund Modernisierungsmaßnahmen A-Flächen Down-Grading durch Ablauf der Halbwertzeit der Objekte/ Verdrängung durch Neubauten Erstklassige A-Flächen Hervorragend ausgestattete Flächen, neuster technischer Standard, flexible Raumaufteilung B-Flächen Durchschnittliche B-Flächen Flächen mit einer Standardausstattung, die aber nicht mit A-Flächen konkurrieren können C-Flächen Veraltete C-Flächen Schlechter Ausstattungsstandard, kaum noch vermarktbar Quelle: Aberdeen Research, Jones Lang LaSalle, 2010 SEITE 5 VON 8

6 Nachfrage nach C-Flächen und Ausblick Die als schwierig eingeschätzte Vermarktbarkeit von C-Flächen, spiegelt sich in einer sehr geringen Nachfrage wider. Für viele Unternehmen sind unter anderem der fehlende repräsentative Charakter, die mangelnde Flexibilität der Flächenaufteilung sowie der veraltete Stand der Technik Ausschlusskriterien für ein Flächengesuch in dieser Kategorie. Allenfalls werden von diesen Unternehmen C-Flächen als Interimslösung in Betracht gezogen. Daher gehören zu der Nachfragegruppe lediglich Firmen und Einrichtungen mit wenig keinem Kundenkontakt und/oder einem sehr begrenzten Anmietungsbudget. In der Regel sind dies kleinere Start-Ups, Internetfirmen, Vereine, Kirchen, Sportstudios und Backoffices. Des Weiteren werden C-Flächen mit guter Verkehrsanbindung von Konsulaten und Behörden nachgefragt. Hohe Besucheraufkommen von ca Bürgern pro Tag haben einen hohen Abnutzungsgrad zur Folge. Die Attraktivität der C-Flächen ist somit darin begründet, dass die Anmietung in C-Flächen die Kosten für eventuelle Renovierungsarbeiten moderat ausfallen lässt. Jedoch ist zukünftig eine sinkende ausbleibende Nachfrage nach C-Flächen seitens der öffentlichen Hand zu erwarten. Halbierte sich bereits 2009 der Marktanteil am Flächenumsatz (keine Differenzierung nach Qualität) gegenüber dem Vorjahr auf 12%, scheint z.b. der Magistrat Frankfurt sein heriges Programm des Neubaus von öffentliche Gebäuden im Passivhausstandard auch mit Auflagen bezüglich des Standards auf den Bereich von Neuanmietungen ausdehnen zu wollen. Bleibt die Nachfrage gänzlich aus, entscheiden sich in konjunkturell schwachen Phasen daher viele Eigentümer ihre Immobilien weiterhin leer stehen zu lassen. Die Hoffnung auf bessere Zeiten verzögert statistikwirksame Abbrüche um ein weiteres. Die Kosten für den Leerstand ergeben sich aus der Formel: Gemittelte Miete x Leerstand + Kosten Management + Bewirtschaftungskosten. Nach allgemeiner Expertenmeinung haben Objekte ohne eine umfassende Revitalisierung keine marktwirksame Chance auf dem ohnehin stark konkurrenzgeprägten Büroimmobilienmarkt. Eine Alternative zur Revitalisierung einer Bestandsbüroimmobilie bzw. deren Abbruch stellt die Änderung der Nutzungsstruktur dar. Besonders für Eigentümer von Immobilien in wirtschaftsstarken Metropolen mit einem prognostiziertem positivem Wanderungssaldo und einer anhaltenden Wohnungsknappheit, besteht eine reelle Chance mit dem Konzept der Umnutzung in Wohnen den Wertverlust zu verhindern oder den Wert möglicherweise zu steigern. Ein weiteres Argument für die Umwandlung in Wohnprojekte ist der anhaltende Prozess der Reurbanisierung. Um den strukturellen Leerstand zu reduzieren, arbeiten in den USA und Kanada bereits seit mehreren Jahren Eigner von Büroimmobilien und Kommunen eng zusammen, indem sie Bürodistrikte in Wohngebiete umwandeln. Ein vergleichbares Projekt wird momentan in der Frankfurter Innenstadt initiiert. Über eine Zwischennutzung als Probe- und Ausstellungsräume soll aus dem Büroklotz der alten Diamantenbörse ein ganz besonderer Wohnblock mit 100 individuellen Wohneinheiten und zehn Läden entstehen. Zur Realisierung einer Wohnnutzung kommen als attraktivste Lagen die Innenstadt bzw. die direkte Innenstadtnähe in Betracht. Als eine weitere Umnutzungsalternative für Büroimmobilien, welche auf Grund ihrer Lage nur eingeschränkt für Wohnprojekte in Betracht kommen, ist abschließend die Hotelnutzung zu nennen. Hierbei könnten besonders Objekte entlang der Hauptverkehrsstraßen mit einer guten Sichtanbindung für Projektentwickler interessant sein. Tabelle 4: Chancen und Risiken für C-Flächen Chancen - Lage - Revitalisierung/ Modernisierung - Umnutzung - Abbruch/Neubau - Marktwirtschaftlicher Aufschwung Risiken Tabelle 5: Maßnahmen zur erfolgreichen (Re-) Platzierung einer Immobilie am Markt Maßnahme - Gestaltung flexibler Grundriss/Achsraster - Effiziente und hochwertige Gebäudestruktur - Regelmäßige Instandhaltung/Modernisierung nach Inbetriebnahme - Bildung unique selling points - Kontrolliertes Marketing Tabelle 6: Veränderung der Büroflächennachfrage - Lage - Nachfragesituation - Konkurrenzdruck - Bausubstanz - Marktwirtschaftlicher Abschwung - Prognose Büroflächenbedarf Büroflächenbestand in Mio. m² (2010) Deutschland Veränderung 2025 in % in Mio. m² Veränderung 2035 in % in Mio. m² ~ Investmentzentren ~ B-Städte ~ , SEITE 6 VON 8

7 Abbildung 4: Übersicht Leerstand nach Flächenqualitäten in Deutschland ,0 Mio. m² Hamburg ,5 Mio. m² Berlin ,7 Mio. m² Düsseldorf ,6 Mio. m² Leipzig ,9 Mio. m² Frankfurt/M ,4 Mio. m² Stuttgart ,5 Mio. m² München A B in % C Reiner Leerstand in m² SEITE 7 VON 8

8 Fazit Die wesentlichen Anforderungen an moderne Büroimmobilien sind im Laufe der Jahre stetig gewachsen. Im Mittelpunkt stehen Effizienz und Effektivität. Schon in der Planungsphase von neuen Projekten kann durch die Gestaltung flexibler Grundrisse/Achsraster, durch die Planung einer effizienten und hochwertigen Gebäudestruktur und eine ab Inbetriebnahme regelmäßig durchgeführte Instandhaltung zur Verlängerung der technischen und wirtschaftlichen Lebensdauer einer Immobilie beigetragen werden. Für die älteren Bestandsgebäude gilt, dass diese ohne deutliche Revitalisierungsmaßnahmen im Bestand oder durch Umnutzung keine Marktgängigkeit mehr erreichen können. Für die Wahl der Umstrukturierungsmaßnahmen ist eine detaillierte Prüfung unter anderem der Lage bzw. des Stadtquartiers und der baulichen Substanz (Achsmaß, lichte Deckenhöhe, Raumtiefen) in Form einer Due Diligence unerlässlich. Modernisierte Büroimmobilien müssen durch die Bildung eines unique selling points und einem kontrollierten Marketing als exklusiv und neu am Markt erscheinen. Letztendlich muss ein positives Ergebnis aus den anfallenden Kosten und den nach der erfolgten Maßnahme erzielbaren Mieten erwartet werden können. Im Hinblick auf das prognostizierte Sinken der Zahl an Bürobeschäftigten, einer Verringerung des Büroflächenbedarfs je Arbeitnehmer und einer rückläufigen Büroflächennachfrage 2025 (siehe Tabelle 6) können im Gegenzug Wohnprojekte in ehemaligen Büroimmobilien eine Art Initialzündung für die im Prozess des Städteumbaus befindlichen Stadtquartiere darstellen. Eine grundsätzliche Entlastung des stetig anwachsenden Leerstandes von C-Flächen bilden diese Maßnahmen aber nicht. Dieser drohenden Herausforderung entgegenzutreten wird gleichwohl die kreative Aufgabe der Städte und der Immobilienwirtschaft in den kommenden Jahren sein. Filtering-up auf A-Flächen-Qualität oder radikaler Rückbau könnte den Handlungsbogen beschreiben. Weitere Informationen Wichtige Information Dieses Dokument dient ausschließlich Informationszwecken und ist nicht als Angebot oder Empfehlung für bestimmte Anlagen oder Anlagestrategien zu verstehen, insbesondere handelt es sich nicht um ein Angebot zum Kauf von Investmentanteilen. Die in diesem Dokument enthaltenen Informationen, einschließlich abgegebener Stellungnahmen oder Prognosen, wurden aus uns verlässlich erscheinenden Quellen entnommen, jedoch wird keine Garantie oder sonstige Haftungserklärung für ihre Richtigkeit, Angemessenheit oder Vollständigkeit abgegeben. Einige der in diesem Dokument enthaltenen Informationen können Projektionen oder andere zukunftsbezogene Aussagen über zukünftige Ereignisse oder zukünftige Finanzergebnisse von Ländern, Märkten oder Unternehmen enthalten und tatsächliche Ereignisse oder Ergebnisse können davon erheblich abweichen. Daher wird keinerlei Garantie oder sonstige Art der Haftung für Verluste oder Schäden übernommen, die - direkt oder indirekt aus der Verwendung von in diesem Dokument enthaltenen Informationen, Stellungnahmen oder Schätzungen entstehen. Kein Teil dieses Dokuments darf ohne schriftliche Zustimmung von Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh in irgendeiner Form oder auf irgendeinem Wege kopiert oder vervielfältigt oder weitergegeben werden. Herausgegeben und genehmigt von der Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh, Bettinastraße 53-55, Frankfurt am Main Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh. Alle Rechte vorbehalten. Autorin dieser Ausgabe: Sandra Jack Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh Bettinastraße Frankfurt am Main Deutschland Research Telefon +49-(0) Telefax +49-(0) SEITE 8 VON 8

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