P R E S S E M A P P E

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1 LVS Bayern P R E S S E M A P P E I N H A L T S V E R Z E I C H N I S Bewertungen im Zusammenhang mit steuerlichen Belangen 1 Einführung Kurzfassung Grußwort / Beiträge Anna Maria Tuscher-Sauer, Mitglied im Vorstand des LVS-Bayern, Leiterin Fachbereich Immobilienbewertung 2 Grußwort Staatssekretär Franz Josef Pschierer, Bayerisches Staatsministerium der Finanzen, MdL 3 Einführung in das Thema aus der Sicht der Sachverständigen für Immobilienbewertung Jürgen Jacoby, öbuv SV für Immobilienbewertung, LVS Bayern 4 Darstellung der Finanzverwaltung - Organisation der Bewertungsstellen Susanne Steinmeyer und Alexander Kenzler, Bayerisches Landesamt für Steuern München 5 Sicht der Steuerberater sowie der Immobilieneigentümer Ages Fischl, Steuerberaterin und Rechtsanwältin, München 6 Spezialfall Gewerbeimmobilien - Berücksichtigung von Nominal- und Effektivmieten, Laufzeiten sowie Verlängerungsoptionen in der Praxis Ferdinand Rock, Jones Lang LaSalle, Leiter NL München Fritz Maier-Hartmann, Jones Lang LaSalle, Senior Consultant Bürovermietung München 7 Sicht der Gutachterausschüsse - vom BewG geforderte vs. vom GAA lieferbare Daten Helmut Thiele, Vorsitzender des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München

2 LVS Bayern Anna Maria Tuscher-Sauer, Dipl.-Ing. (FH) Vorsitzende Fachbereich Immobilienbewertung LVS Bayern e.v. Arcostraße München Osterriedergasse Abensberg tel: +49 (0) 9443 / fax: +49 (0) 9443 / post@tuscher-sauer.de Internet: LVS - Immobilientag der Sachverständigen IHK Akademie München E R Ö F F N U N G Heute darf ich Sie, meine sehr geehrten Damen und Herren, liebe Kollegen und Kolleginnen, sehr geehrte Ehrengäste zum 5. LVS Immobilientag ganz herzlich begrüßen. Im Juli ist unser LVS - Immobilientag mittlerer Weile fest etabliert als Weiterbildungstermin, eine Einladung der man gerne folgt, weil immer höchst Nützliches geboten wird. Außerdem ist das Kennenlernen von interessanten Menschen gewiss, eine Erweiterung des Horizonts garantiert. Das Hinausschauen über den eigenen Tellerrand ist uns sehr wichtig. So haben wir dieses Jahr so viele Berufsgruppen wie noch nie in unseren Reihen, darf ich doch in alphabetischer Reihenfolge Finanzbeamte Finanzspezialisten Immobilienspezialisten Mitarbeiter Gutachterausschüsse Immobilienbewerter Sachverständige und Steuerberater ganz herzlich begrüßen. Was uns natürlich ganz besonders freut ist das Kommen von Herrn Staatssekretär Franz Josef Pschierer, ist er doch ein oberster Finanzspezialist. Ein ganz herzliches Willkommen, Ihnen sehr geehrter Herr Staatssekretär. Dass sie der Beste von allen Finanzspezialisten bei uns in Bayern sind, wurde beim Landesverband Geschäftsstelle: Bankverbindung: öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter SACHVERSTÄNDIGER Arcostraße 5, München Tel.: +49 (0) 89/ Fax: +49 (0) 89/ info@lvs-bayern.de Postbank München Kto (BLZ ) Hypo Vereinsbank Kto (BLZ )

3 LVS Bayern Datum: Seite: 2 Maibockanstich am 2. Mai im Münchner Hofbräuhaus ganz klar verkündet. Auf der Webseite vom Staatsministerium der Finanzen konnte ich nachlesen, dass sie nicht nur Wirtschaftswissenschaft sondern auch Sozialwissenschaft studiert haben. Ich könnte mir vorstellen, dass sie durch ihre jahrelange Arbeit für die Handwerkskammer, dem Handwerk und damit auch den technischen Berufen verbunden sind. Kurz vor Inkrafttreten der Erbschaftssteuerreform am 30. Oktober 2008 wurden sie zum Staatssekretär im bayerischen Finanzministerium ernannt und 1/2 Jahr später noch zum Beauftragten für Informations- und Kommunikationstechnik der Bayerischen Staatsregierung. Außerdem sind sie auch Präsident des Allgäu-Schwäbischen Musikbundes. Man sieht, sie sind eine sehr vielseitig begabte Persönlichkeit und besonders herausragend im Finanzbereich. So ist es für uns eine außerordentliche Ehre, sie bei uns zu haben, geht es doch heute um Bewertungen im Zusammenhang mit steuerlichen Belangen. Vor vier Jahren haben wir an gleicher Stelle, das Erbschaftssteuerreformgesetz erstmals vorgestellt, die Wogen damals schlugen hoch, vor einer Prozessflut wurde gewarnt. Eine Frage war "Könnten Kosten für Rechtsstreitigkeiten die Steuereinnahmen überschreiten?" Ungefähr dreieinhalb Jahre nach Inkrafttreten der Erbschaftssteuerreform, kann ein erster Ausblick gewagt werden auf die Auswirkungen des Gesetzes. Kollege Herbert Schlatt hat das Thema umfassend aufbereitet und hervorragende Referenten verpflichten können. Er wird mit Kollegin Dr. Schaper diese jeweils vorstellen. Allen Referenten von meiner Seite aus ein ganz spezielles Grüßgott und ich darf mich schon jetzt für ihre Mitwirkung ganz herzlich bedanken. Sehr geehrter Staatssekretär Herr Franz Josef Pschierer, darf ich sie nun um ihr Grußwort bitten.

4 Grußwort von Herrn Staatssekretär Franz Josef Pschierer zum 5. LVS-Immobilientag am 10. Juli 2012 in München Mit Ihrem diesjährigen Tagungsprogramm zum 5. Immobilientag beleuchten Sie das Bewertungsrecht für steuerliche Belange aus verschiedenen Perspektiven und ermöglichen so einen wertvollen Erfahrungsaustausch, der gerade für den sehr anspruchsvollen Beruf des Immobiliensachverständigen von höchstem Wert ist. Experten wie Sie sind für das Funktionieren unserer hoch komplexen Welt unverzichtbar. Objektiv, unabhängig und weisungsfrei das sind die Eigenschaften, die die Arbeit eines Sachverständigen kennzeichnen. Die Abkürzung ö. b. u. v. bürgt dabei gegenüber dem Steuerpflichtigen und der Finanzverwaltung für besondere Qualität. Während schon bislang Sachverständige in allen Lebenslagen zum Einsatz kamen vor Gericht, bei Versicherungsfällen, in der Wirtschaft oder im Privatbereich ist der Bedarf an Sachverständigen für Immobilienbewertungen durch das im Jahr 2008 reformierte Erbschaftsteuer- und Bewertungsrecht noch deutlich gestiegen. Dies liegt vor allem daran, dass aufgrund der Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts nun alle Vermögenswerte mit einem zumindest dem Verkehrswert nahekommenden Wert angesetzt werden müssen. Zudem wurden die steuerlichen Rahmenbedingungen verbessert, da seit 2011 Gutachtenskosten für die Ermittlung des gemeinen Wertes beim Grundbesitz bei der Erbschaft-/Schenkungsteuer absetzbar sind, soweit sie im Rahmen der Verpflichtung zur Abgabe einer Feststellungserklärung anfallen und vom Erwerber getragen worden sind. Auch auf Seiten der Finanzverwaltung wurde in Reaktion auf das reformierte Bewertungsrecht Vorsorge getroffen und der Personalbereich deutlich aufgestockt.

5 Auch in Zukunft ist die Politik gefragt und angehalten, weiteren Handlungsbedarf aufzugreifen und notwendige Reformen des Steuerrechts im Rahmen des Machbaren umzusetzen. Dabei besteht aus Sicht der Bayerischen Staatsregierung auch in den Besteuerungsbereichen, die an die Bewertung von Immobilien anknüpfen, weiterer Handlungsbedarf. So setzen wir uns für eine Regionalisierung der Erbschaft-/Schenkungsteuer ein und fordern eine Zuständigkeit des Landesgesetzgebers für die Verschonungsregelungen beim Betriebsvermögen sowie bei Grundstücken, für die persönlichen Freibeträge und für den Steuertarif. Die neuen Spielräume könnten wir für eine Senkung der Erbschaft-/Schenkungsteuer nutzen, um damit noch bessere Standortbedingungen in Bayern zu schaffen. Bei der längst überfälligen Grundsteuerreform kommt aus bayerischer Sicht nur eine verkehrswertunabhängige Grundsteuer ( Äquivalenzmodell ) in Betracht. Hier haben wir die Chance, eine echte Einfachsteuer zu schaffen. Dagegen lehnen wir die Wiedereinführung einer Vermögensteuer, die insbesondere im betrieblichen Bereich zu unvertretbaren Ergebnissen führen kann, entschieden ab. Ich wünsche Ihnen einen regen Gedankenaustausch und eine erfolgreiche Tagung. München, im Juli 2012 Franz Josef Pschierer Staatssekretär des Bayerischen Staatsministeriums der Finanzen

6 LVS Bayern Jürgen Jacoby, MRICS, Dipl.-Ing. u. Dipl.-Immobilienökonom (ADI) Mitglied im Team Fachbereichsleitung Immobilienbewertung Projektleiter Erbschaftsteuerreform Waldschmidtstraße Cham Tel: +49 (0) 9971 / Fax: +49 (0) 9971 / sv-buero.jacoby@t-online.de Bewertung von Immobilien in steuerlichen Belangen Gegenüberstellung der Vorgehensweise der Finanzbehörden im Vergleich zur Marktwertermittlung Erste Erfahrungen mit den von Mitarbeitern der Finanzbehörden erstellten Steuerbescheiden bestätigen, dass es mit den vereinfachten und pauschalisierten Vorgaben im Bewertungsgesetz BewG und in den Erbschaftsteuer-Richtlinien 2011 nicht möglich ist, Immobilien stets marktkonform oder zumindest in Bezug auf den Verkehrswert innerhalb der vom Bundesverfassungsgericht geforderten, vertretbaren Marktspanne von +/- 20 Prozent zu ermitteln. Bei bebauten Grundstücken liegen in der Mehrzahl der Fälle die Werte der Finanzbehörden zum Nachteil des jeweils Steuerpflichtigen deutlich über den für die steuerliche Bemessung maßgeblichen Verkehrswerten gem. 194 Baugesetzbuch. Ursächlich hierfür ist u.a. Folgendes: Während die Gutachterausschüsse in den jeweiligen Landkreisen und kreisfreien Städten bei unbebauten Grundstücken den Finanzbehörden Bodenrichtwerte und häufig auch zeitnahe Vergleichspreise zur Anwendung des Vergleichswertverfahrens liefern können, ist dies bei bebauten Grundstücken nur in den seltensten Fällen möglich. Denn in der Mehrzahl der Bewertungsfälle reichen bei bebauten Grundstücken weder der Informationsgehalt der in den notariellen Kaufverträgen enthaltenen Objektdaten, die der Kaufpreissammlung zugrunde liegen, noch der derzeitige Personalbestand bei den Gutachterausschüssen oder bei den Finanzbehörden aus, um überhaupt die vom Gesetzgeber geforderte und verbindlich vorgeschriebene hinreichende Vergleichbarkeit zwischen dem jeweiligen Bewertungs- und den verfügbaren Vergleichsobjekten im Rahmen einer entsprechend zeitaufwendigen Ortsbesichtigung in jedem einzelnen Fall feststellen zu können. Dieses hat zur Folge, dass die Bewertungsstellen der jeweiligen Finanzämter bei bebauten Grundstücken entweder das ihnen vorgeschriebene pauschalisierte Ertrags- oder Sachwertverfahren anzuwenden haben, die sich aber von den gleichnamigen Verfahren gem. Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) unterscheiden. Denn hierin sind zahlreiche unpraktikable Festsetzungen und ungewöhnliche Vorgaben enthalten, die der seit Jahrzehnten bewährten Praxis der Grundstückswertermittlung widersprechen und die deren Ergebnisse i.d.r. zum Nachteil des jeweils Steuerpflichtigen unnötig verfälschen. Hierzu zählt u.a. die Vorgabe, dass im Gegensatz zur Verkehrswertermittlung keinerlei Reparatur- oder Investitionskosten vom zu versteuernden Immobilienwert abzuziehen sind, wie z.b. für ein beschädigtes Dach oder für eine zu erneuernde Heizung uvm.. Landesverband Bayern Geschäftsstelle: Bankverbindung: öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter SACHVERSTÄNDIGER Arcostraße 5, München Tel.: +49 (0) 89/ Fax: +49 (0) 89/ info@lvs-bayern.de Postbank München Kto (BLZ ) Hypo Vereinsbank Kto (BLZ )

7 LVS Bayern Datum: Seite: 2 Des Weiteren enthält das Bewertungsgesetz BewG die in der Praxis der Verkehrswertermittlung nicht existierende Mindestrestnutzungsdauer, die sich mit min. 30 Prozent von der Gesamtnutzungsdauer beim pauschalisierten Ertragswertverfahren und mit 40 Prozent beim pauschalisierten Sachwertverfahren bei älteren Gebäude erheblich zum Nachteil des jeweiligen Steuerpflichtigen auswirkt: Beispiel Mindestrestnutzungsdauer: Einfamilienwohnhaus: Bewertung im Sachwertverfahren (vereinfacht dargestellt) : Herstellungswert Gebäude: (Neupreis) Baujahr: 1937 (75 Jahre alt) Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre gem. Anlage 22 BewG 1) technische Restnutzungsdauer: 5 Jahre (= 80 J. 75 J) gem. 190 Abs. 2 BewG 2) Mindestnutzungsdauer: 32 Jahre (= 80 J. x 40 %) gem. 190 Abs. 2 Satz 4 BewG Wertabweichung bei Ansatz der unterschiedlichen Restnutzungsdauern gem. BewG: Gebäuderestwert zu 1) x 5 Jahre / 80 Jahre = zu 2) x 32 Jahre / 80 Jahre = Differenz Knapp hat der Steuerpflichtige zusätzlich zu versteuern. Zusätzlich würde ein mit der Verkehrswertermittlung beauftragter Sachverständiger prüfen, ob ein ca. 75 altes Gebäude im Ist-Zustand überhaupt noch vermarktungsfähig oder bereits grundlegend sanierungsbedürftig bzw. sofort oder ggf. in ca. 5 Jahren unter Abzug der dafür notwendigen Kosten abzureißen ist. In derartigen Fällen würde der Verkehrswert noch geringer ausfallen und die mögliche Steuerersparnis in diesem Beispiel entsprechend vergrößern. Fazit: Dem Gesetzgeber ist hierbei durchaus bewusst gewesen, dass derartige Überbewertungen auftreten können und hat hierfür die Möglichkeit geschaffen, einen niedrigeren gemeinen Wert gem. 198 BewG anhand eines Gutachtens nachzuweisen. Aufgrund der Vielzahl der Fälle, in denen sich Überbewertungen von Immobilien durch den Fiskus ergeben, sollte jeder Steuerpflichtige im eigenen Interesse mit einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Kontakt aufnehmen. Denn dieser kann durch einen sog. Grundstückswert-Quickcheck den Wert der Finanzbehörden und den voraussichtlichen Verkehrswert (im best case) gegenüberstellen und dabei feststellen, ob der Wert der Finanzbehörden im jeweiligen Fall akzeptabel ist oder ob die gemeinsam mit dem jeweiligen Steuerberater ermittelte Steuerersparnis über den dabei anfallenden Sachverständigenkosten liegt. Hiernach kann der Steuerpflichtige selbst entscheiden, ob er ein Gutachten zum Nachweis einer i.d.r. deutlich größeren Steuerersparnis in Auftrag geben möchte. Mit freundlichen Grüssen LVS Bayern e.v. Fachbereich Immobilienbewertung Jürgen Jacoby

8 Organisation der Bewertungsstellen und Zusammenarbeit mit den Fachstellen für Grundstückswertermittlung 1. Bewertungsstellen Grundsätzlich ist bei jedem Finanzamt in Bayern eine Bewertungsstelle eingerichtet. Die Bewertungsstelle ist zuständig für die Bewertung von Grundbesitz für folgende Steuerarten: - Grundsteuer - Erbschaftsteuer - Schenkungsteuer - Grunderwerbsteuer Für die Grundsteuer werden von den Bewertungsstellen Einheitswerte nach den Wertverhältnissen zum ermittelt. Für die übrigen zuvor genannten Steuern werden bei Bedarf Grundbesitzwerte nach den Wertverhältnissen zum jeweiligen Besteuerungszeitpunkt festgestellt. Der Wert von Grundbesitz ist auch für andere Steuerarten maßgeblich (z.b. Wert eines Grundstücks bei Entnahme aus dem Betriebsvermögen für die Einkommensteuer). Für diese Wertermittlung ist die Bewertungsstelle nicht zuständig. Die Bewertung erfolgt in diesen Fällen durch die mit der Besteuerung befassten Bearbeiter der Finanzämter selbst. 2. Fachstellen für Grundstückswertermittlung und Bausachverständige Soweit die Bearbeiter der Finanzämter bei den erforderlichen Wertermittlungen Unterstützung benötigen, wenden sie sich an die Fachstellen für Grundstückswertermittlung oder an die Bausachverständigen. Die 14 Bearbeiterinnen und Bearbeiter der Fachstellen für Grundstückswertermittlung sind Steuerbeamte und an ausgewählten Finanzämtern beschäftigt; sie sind überregional für den Bereich mehrerer ihnen zugeordneter Finanzämter zuständig. Sie sind mit Ausnahme der grundsteuerlichen Bewertung Ansprechpartner für sämtliche grundstücksrelevante Sachverhalte bei der Besteuerung. Die vier Bausachverständigen sind als Architekten bzw. Bauingenieur an den beiden Dienstorten Nürnberg und München des Bayerischen Landesamts für Steuern beschäftigt und unterstützen die Bewertungsstellen bei der grundsteuerlichen Bewertung. Außerdem betreuen sie die Fachstellen für Grundstückswertermittlung in baufachlichen Fragen. 3. Finanzämter Fachstellen für Grundstückswertermittlung Bausachverständige Auch wenn die Fachstellen für Grundstückswertermittlung oder die Bausachverständigen bei Wertermittlungen mitwirken, ist und bleibt die jeweilige für die Besteuerung und Bewertung zuständige Stelle des Finanzamts für den Steuerfall verantwortlich. Die Fachstellen für Grundstückswertermittlung und Bausachverständigen werden auf Anforderung der Finanzämter tätig und stehen Externen daher für Fragen ohne Beteiligung der Finanzämter grds. nicht zur Verfügung. Insbesondere ist es nicht möglich und rechtlich auch nicht zulässig, vorab Auskünfte über Verkehrswerte oder Wertansätze in Verkehrswertgutachten von den Fachstellen für Grundstückswertermittlung oder den Bausachverständigen einzuholen.

9 Mühlbaurstraße München Telefon: 089/ Telefax: 089/ kanzlei@convocat.de Agnes Fischl Rechtsanwältin / Steuerberaterin Fachanwältin für Erbrecht LVS Immobilientag 2012 Das Thema des diesjährigen LVS-Immobilientages der Sachverständigen lautet: Bewertungen im Zusammenhang mit steuerlichen Belangen Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Beschluss vom (BStBl II, Seite 192 ff.) festgestellt, dass die Regelungen zur Erhebung der Erbschaftsteuer mit dem Grundgesetz nicht vereinbar seien. Sie knüpfen beispielsweise im Bereich des Grundvermögens an Steuerwerte, deren Ermittlung den Anforderungen des Gleichheitsgrundsatzes nach Art. 3 Abs. 1 GG nicht genüge. Der Gesetzgeber hat daraufhin neben zahlreichen weiteren Änderungen die Grundstücksbewertung völlig neu gestaltet. Die ImmoWertV wurde größtenteils übernommen. Für die Bewertung der unbebauten Grundstücke wird auf die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Bodenrichtwerte verwiesen. Es findet wie in der gutachterlichen Beurteilung eine Anpassung von wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen statt. Die Verfahren für die Bewertung bebauter Grundstücke (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren) sind ebenfalls der gutachterlichen Tätigkeit entnommen. Die Grundlagen der Bewertung scheinen also völlig gleichlautend zu sein. Ein Trugschluss, der nicht ohne Weiteres offensichtlich wird. Sowohl die Finanzverwaltung als auch die Steuerberaterzunft sind nunmehr gezwungen, sich intensiv mit der steuerlichen Bewertung auseinanderzusetzen. Die ImmoWertV führt den Berater weg von einer einfachen rechnerischen Wertermittlung mit bisher klaren Vorgaben, hin in ein Bewertungsgebiet, mit dem man sich in der Praxis nur selten oder gar nicht beschäftigt hat: der Sachverständigentätigkeit für Grundstücksbewertung. Ein Unterfangen, das für den Steuerberater, der sich nur hin und wieder mit der steuerlichen Bewertung auseinandersetzen muss, unserer Meinung nach gar nicht zu bewältigen ist.

10 Diese vorgenannten Ausführungen könnten nun dahingehend ausgelegt werden, dass die steuerliche Bewertung in Zukunft völlig überflüssig sei. Der Steuerberater könne seinen Mandanten sofort an einen Gutachter zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens verweisen. Aufgrund der parallelen Arbeitsweisen müsste im Ergebnis der gleiche Wert ermittelt werden. Auch diese Schlussfolgerung ist nicht richtig. Die bisherigen Erfahrungen zeigen ganz deutlich, dass die Grundlagen der Wertermittlung zwar ähnlich, aber dennoch in vielen Teilbereichen völlig unterschiedlich sind. Mit diesem neuen Rechtsgebiet wäre zu erwarten, dass die Zunft der Steuerberater demnächst einen neuen Fachberatertitel einführen wird: Fachberater für steuerliche Grundstücksbewertung. Der Hinweis ist nicht ernst gemeint. Ernst gemeint ist allerdings, dass diejenigen Steuerberater, die sich nur auf die reine Dateneingabe ihres steuerlichen Programms verlassen, den Mandanten niemals optimal und mit der notwendigen Sorgfalt vertreten werden. Hingegen wird die Finanzverwaltung seine Sachbearbeiter immer mehr zu Gutachtern ausbilden und daher einen großen und entscheidenden Schritt voraus sein. Aufgrund der langjährigen Tätigkeit im Bereich der Immobilienübergabe haben wir uns eingehend mit den steuerlichen Bewertungsregeln auseinandergesetzt. Diese Kompetenz gibt uns die Möglichkeit, die steuerliche Bewertung im gesetzlichen Rahmen für den Mandanten optimal durchzuführen. Die convocat GbR in München ist eine interdisziplinär arbeitende Beratungskanzlei mit Rechtsanwälten, Wirtschaftsprüfern und Steuerberatern. Wir begleiten Unternehmensnachfolgen und beraten bei der Übergabe von umfangreichem Immobilienvermögen. Hierbei liegt der Schwerpunkt vor allem auf der steuerlichen Optimierung der Vermögensübergaben auf die nächste Generation. Ein besonderer Beratungsschwerpunkt ist die Strukturierung von Familiengesellschaften. Hierbei berücksichtigen wir die individuelle Familien- und Vermögenssituation und bieten maßgeschneiderte Lösungen an. München, im Juli 2012 Agnes Fischl Rechtsanwältin/Steuerberaterin Fachanwältin für Erbrecht

11 Ferdinand Rock Leiter Büroimmobilien Jones Lang LaSalle Deutschland Fritz Maier-Hartmann Senior Consultant Tenant Representation LVS Immobilientag 2012 Die wesentlichen Stellschrauben bei Mietvertragsverhandlungen im Büroimmobilienbereich Büros- zweifellos ein wesentliches Segment der gewerblichen Immobilienmärke. Und eines mit einigen Besonderheiten obendrein. Aus der praktischen Sicht eines Immobilienberaters gilt es folgende wesentliche Stellschauben bei Mietvertragsverhandlungen zu berücksichtigen. Nominalmiete und Effektivmiete - Unter Nominalmiete versteht man die im Mietvertrag ausgewiesene Anfangsmiete ohne Berücksichtigung von Incentives und Nebenkosten. Die Effektivmiete hingegen berücksichtigt mietfreie Zeiten, Anpassungsklauseln, geldwerte Nebenleistungen sowie Staffelvereinbarungen. In der Praxis sind als sogenannte Mieterincentives vor allem relevant: Mietfreie Zeiten, Ausbaukostenzuschuss, IT Verkabelung, Übernahme von Altverbindlichkeiten sowie der Umzugskostenzuschuss. Die Gewährung von derartigen Incentives ermöglicht den Eigentümern im Hinblick auf die Buchwerte sowie die Verkaufsmultiplikatoren weiter mit der höheren Nominalmieten zu agieren. In den letzten drei Jahren ist ein moderater

12 Anstieg der gewährten Incentives in den Big 5 - Städten Deutschlands(Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München zu verzeichnen.dabei sind für die Mainmetropole mit mehr als 15% des Vertragswertes die höchsten Incentives zu notieren. Großen Wert legen die Mieter zunehmend auf die Flexibilität im Mietvertrag: beispielsweise die Flexibilität in der Laufzeit durch Einräumung von sogenannten Break Options oder Erweiterungsoptionen. Bei Auslaufen des Mietvertrags entscheidet sich nur jeder 5. Nutzer für einen Umzug. Nachverhandlung der Mietkonditionen ist beispielsweise auf dem Münchener Büromarkt mit einem Flächenbestand von 20 Mio. m² bei über Dreiviertel der Nutzer, die nach Ende der Mietzeit in Ihren Bestandsflächen bleiben, zumindest potentiell ein Thema. In summa betrifft das, bereinigt um Eigennutzer, geschätzte 3 Mio. m². Grundsätzlich lässt sich feststellen, dass mit der Größe des Mieters und dem Grad der Professionalisierung seines Corporate Real Estate Management die Wahrscheinlichkeit steigt, dass kritische Daten im Mietvertrag auf eine Anpassung der Miete analysiert werden. Ziel hierbei ist die Anpassung der Miete an das Marktniveau, der Ausgleich von etwaigen Indexierungserhöhungen, eine Teilflächenrückgabe sowie die Erhöhung des Ausbaustandards. Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) ist ein Finanz-, Dienstleistungs- und Beratungsunternehmen im Immobilienbereich. Das Unternehmen bietet integrierte Dienstleistungen für Eigentümer, Nutzer und Investoren, die im Immobilienbereich Wertzuwächse realisieren wollen. Jones Lang LaSalle ist weltweit mit rund 200 Büros vertreten und in mehr als Städten in 70 Ländern tätig. Der Jahresumsatz in 2011 betrug $ 3,6 Milliarden. Im Bereich Property und Corporate Facility Management Services ist Jones Lang LaSalle mit einem Portfolio von weltweit rund 195 Millionen Quadratmetern führend in der Branche. Weitere Informationen finden Sie unter LaSalle Investment Management ist eine der größten und höchstdiversifizierten Immobilien Investment- Firmen weltweit mit einem verwalteten Vermögen von $ 47,2 Milliarden.

13 LVS - Immobilientag IHK Akademie München Bewertungen im Zusammenhang mit steuerlichen Belangen Sicht der Gutachterausschüsse Die Gutachterausschüsse sind aufgrund Ihrer gesetzlichen Aufgabe gem. BauGB verpflichtet, aus dem Marktgeschehen Daten abzuleiten, die u. a. auch der steuerlichen Bewertung dienen. Neben den Bodenrichtwerten ist dies eine Fülle von weiteren Daten, soweit diese für die Finanzbehörden für Ihre Bewertungstätigkeit nach den einschlägigen gesetzlichen Vorschriften notwendig sind. Der Gesetzgeber übersieht hierbei allerdings, dass die Gutachterausschüsse aufgrund ihrer spärlichen personellen Ausstattung in weiten Bereichen dazu nicht in der Lage sein können. Eine Ausweitung kompetenten Fachpersonals wird dagegen nicht erwogen. In Konsequenz daraus ergeben sich notwendigerweise Kompromissverfahren, die die Finanzbehörden selbst erarbeitet haben. Ob und in wie weit sich diese Verfahren tatsächlich i. S. einer Verkehrswertbestimmung bewähren, entzieht sich allerdings den Kenntnissen der Gutachterausschüsse. Eine derartige Beurteilung fällt auch nicht in den Aufgabenbereich der Gutachterausschüsse. Aus fachlicher Sicht scheinen allerdings einige Fakten problematisch. Wenn beispielsweise Wohneigentum im Bereich der Stadt München grundsätzlich nach dem Sachwertverfahren bewertet wird, trifft das ohne entsprechende Marktanpassungsfaktoren aus Sicht des Gutachterausschusses i.d.r. nicht das Marktverhalten. Besonders trifft dies für Wertermittlungen älterer Eigentumswohnungen zu. Die exorbitant gestiegenen Grundstückspreise unbebauter Grundstücke in den letzten Jahre, die für den Bau neuer Eigentumswohnungen erzielt wurden und noch werden und die in die Bodenrichtwerte einfließen, beeinflussen ohne Korrektur den Sachwert in voller Höhe. Bereits daraus ergeben sich Widersprüche. Das Preisbildungsgeschehen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, das zu den Marktwerten führt ist zweifellos von anderen Faktoren geprägt. Ziel des Vortrags ist es, einige Aspekte dieser komplexen Problematik anzusprechen. Helmut Thiele, Dipl.-Ing (FH), wartet mit einer Erfahrung im Bereich der Immobilienbewertung von mehr als 30 Jahren auf. Seit 11 Jahren ist er Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerten im Bereich der Landeshauptstadt München und Leiter des Städtischen Bewertungsamts. Mit den Qualifikationen als ö.b.u.v. Sachverständiger (die Bestellung ruht derzeit wegen seiner Tätigkeit im Gutachterausschuss), sowie als Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors, einem Lehrauftrag an der Hochschule München und als Mitglied in Arbeitskreisen des Deutschen und des Bayerischen Städtetags verfügt er über eine breite Kenntnis in diesen Fachbereichen. Helmut Thiele ist Fachbeirat im LVS.