SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN KGAA MÜNCHEN GESCHÄFTSBERICHT 2012/13

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1 SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN KGAA MÜNCHEN GESCHÄFTSBERICHT 2012/13

2 J A H R E S Ü B E R S I C H T KENNZAHLEN K O N Z E R N S E D L MAYR K G A A 2012/ / / / / /11 Umsatz in Mio. 84,9 81,2 77,6 36,2 35,8 35,4 Sonstige betriebliche Erträge in Mio. 8,3 7,4 8,0 3,8 3,6 6,4 Abschreibungen und Wertminderungen -13,3-12,7-12,5-2,0-1,9-1,8 Finanzergebnis in Mio. -12,0-12,6-13,0-4,1-4,1-4,2 Konzern- / Jahresüberschuss in Mio. 23,2 19,0 21,8 22,5 22,5 24,4 Ergebnis je Aktie in 30,92 25,19 29,03 EBITDA in Mio. 60,0 54,6 56,1 36,3 35,5 40,9 EBITDA in % vom Umsatz 70,7 67,2 72,3 100,3 99,2 115,5 Bilanzsumme in Mio. 635,7 621,4 584,6 331,0 318,6 316,4 Investitionen in Mio. 34,2 29,6 18,1 7,4 3,3 6,5 Langfristiges Vermögen in Mio. 562,3 537,7 522,7 304,8 301,9 301,1 Kurzfristiges Vermögen in Mio. 73,4 83,7 61,9 26,2 16,7 15,3 Vermögensstruktur (langfristiges/kurzfristiges Vermögen) Faktor 7,7 6,4 8,4 11,6 18,1 19,7 Anlageintensität (langfristiges Vermögen/Bilanzsumme) in % 88,5 86,5 89,4 92,1 94,8 95,2 Umlaufintensität (kurzfristiges Vermögen/Bilanzsumme) in % 11,5 13,5 10,6 7,9 5,2 4,8 Eigenkapital in Mio. * 214,9 211,2 217,0 169,1 166,5 163,8 Finanzschulden in Mio. 309,0 301,7 254,9 78,7 64,1 62,9 Deckung der langfristigen Vermögenswerte (EK+mittel-/langfristige Schulden/langfristiges Vermögen) in % 78,0 78,6 75,3 80,2 80,5 81,1 Eigenkapitalquote in % 33,8 34,0 37,1 51,1 52,2 51,8 Verschuldungsgrad Finanzschulden in % 48,6 48,6 43,6 23,8 20,1 19,9 Ausschüttung: Dividende in 16,00 15,00 15,00 Bonus in 15,00 15,00 14,00 31,00 30,00 29,00 * in der Sedlmayr KGaA einschl. 50% Sonderposten mit Rücklageanteil

3 G E S C H Ä F T S B E R I C H T / 1 3 INHALT SEITE Organe Tagesordnungspunkte der Hauptversammlung Lagebericht/Konzernlagebericht Konzernbilanz Konzerngewinn- und Verlustrechnung Konzernanhang Bestätigungsvermerk Konzern Bericht des Aufsichtsrats JAHRESABSCHLUSS DER SEDLMAYR KGAA Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung Anlagespiegel Anhang Bestätigungsvermerk SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN KGAA MÜNCHEN 1

4 O R G A N E AUFSICHTSRAT Dr. jur. Jobst Kayser-Eichberg, München Vorsitzender Yorck von Schmeling-Diringshofen, München Stellvertretender Vorsitzender Michaela Gegerle, Hagenheim Dr. jur. Wolfgang Sedlmayr, München Bernhard Soltmann, München Karola Teuber-Derya, Germering PERSÖNLICH HAFTENDE GESELLSCHAFTERIN MIT VERMÖGENSEINLAGE Sedlmayr Treuhandgesellschaft mit beschränkter Haftung Geschäftsführerin: Sophie Kraemer GESCHÄFTSFÜHRENDE PERSÖNLICH HAFTENDE GESELLSCHAFTERIN Sedlmayr Geschäftsführungs gesellschaft mbh Geschäftsführer: Thomas Wagner Wolfram Löfflad Martin Schumacher (seit ) 2

5 H A U P T V E R S A M M L U N G TAGESORDNUNG DER ORDENTLICHEN HAUPTVERSAMMLUNG DER SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN KGAA am Freitag, den 25. April 2014, um Uhr im Festsaal des Löwenbräukellers in München, Nymphenburger Straße 2 1. Vorlage des Jahresabschlusses und Konzernabschlusses sowie des Lageberichts der Gesellschaft und des Konzerns zum 30. September 2013 sowie des Berichts des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 2012/13 und des Vorschlags zur Verwendung des Bilanzgewinns 2. Beschlussfassung über die Feststellung des Jahresabschlusses zum 30. September Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinns 4. Beschlussfassung über die Entlastung der geschäftsführenden persönlich haftenden Gesellschafterin für das Geschäftsjahr 2012/13 5. Beschlussfassung über die Entlastung des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 2012/13 6. Wahl zum Aufsichtsrat 7. Wahl des Abschlussprüfers für das Geschäftsjahr 2013/14 München, im März 2014 Die geschäftsführende persönlich haftende Gesellschafterin Den vollständigen Wortlaut der Tagesordnung sowie den Text über die Teilnahmebedingungen an der ordentlichen Hauptversammlung entnehmen Sie bitte der gesonderten Einladung und Tagesordnung bzw. dem Bundesanzeiger vom 17. März

6 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T Wirtschaftliches Umfeld Deutsche Wirtschaft in guter Verfassung Während sich weite Teile Europas zum Ende des Berichtszeitraums 2012/13 noch immer mit einer rückläufigen Wirtschaftsentwicklung auseinandersetzen müssen, befindet sich die deutsche Wirtschaft nach einem schwachen Start in das Kalenderjahr im Herbst 2013 in guter Verfassung und am Beginn eines neuerlichen Aufschwungs. Exporte in Länder außerhalb Europas im Plus Vor allem die Lieferungen in die außereuropäischen Länder, insbesondere nach China und in die USA, ließen die Ausfuhren zwischen April und Juni 2013 um +2,2 % gegenüber dem Vorquartal wachsen, während die Warenströme in den Euroraum, die nach wie vor einen großen Teil der deutschen Exporte ausmachen, im Verlauf des Jahres 2013 weiter zurückgingen. Nach sechs Quartalen mit Rückgängen führte der Wiederanstieg der Ausrüstungs - investitionen, die angesichts einer nur unzureichenden Kapazitätsauslastung in erster Linie von Ersatzinvestitionen getragen wurden, im 2. Quartal 2013 zu einem leichten Anstieg der deutschen Importe. Hiervon profitierten im Wesentlichen europäische Anbieter, sodass sich der deutsche Handelsüberschuss innerhalb Europas verringerte. Hatten sich bis Ende Juni 2013 vor allem die Preise für Energieträger und Metalle ge gen - über dem Vorjahr verbilligt, konnten bei den deutschen Ausfuhren für Maschinen und elektrotechnische Produkte höhere Preise durchgesetzt werden. Weniger befriedigend entwickelten sich die Exportpreise hingegen für die wichtigen Gütergruppen der Kraftfahrzeuge und der chemischen Erzeugnisse, deren Preise im Verlauf des Jahres zurückgingen. Bautätigkeit insgesamt auf Vorjahresniveau Nach dem sichtbaren Einbruch aufgrund des außergewöhnlich langen Winters nahmen die Bauinvestitionen im 2. Quartal 2013 kräftig zu und egalisierten die aufgelaufenen Rückgänge der ersten Monate beinahe vollständig. Dabei verlief die Entwicklung in den einzelnen Bausparten durchaus unterschiedlich. Nach dem herben Rückgang der öffentlichen Bautätigkeit im Jahr 2012 stiegen die In - vestitionen der öffentlichen Hand angesichts der guten Kassenlage im Berichtszeitraum sichtbar an. Hierzu gehörten ebenfalls die durch Bund und Länder bereitgestellten Mittel in Höhe von 8 Mrd., die für die Beseitigung von Schäden an der öffentlichen Infrastruktur der von der Sommerflut betroffenen Regionen eingesetzt wurden. Bautätigkeit von Wohnungsbau geprägt Wie im Vorjahr wurde der Anstieg der Bautätigkeit jedoch vor allem von der hohen Nachfrage nach Wohnraum geprägt, die erneut von den weitgehend unverändert vor- 4

7 teilhaften Rahmenbedingungen, wie dem niedrigen Zinsniveau, der durch die gute Arbeitsmarktlage beförderten positiven Einkommensentwicklung und der geringen Verzinsung alternativer Kapitalanlagemöglichkeiten profitierte. Aber auch die Investitionen in den Ausbau und die Modernisierung des Wohnungsbestandes trugen zu dieser Entwicklung bei. Im Segment der gewerblichen Bauten wurde trotz des insgesamt günstigen Finanzierungsumfeldes bis zuletzt nur zurückhaltend investiert. Ursächlich hierfür ist trotz einer nachlassenden Unsicherheit bezüglich der Absatzperspektiven die derzeit noch vorhandene unbefriedigende Auslastung der Kapazitäten, die baulichen Erweiterungen entgegensteht. Damit werden die realen Bauinvestitionen in Deutschland über alle Segmente trotz einer stärkeren Bautätigkeit der öffentlichen Hand im laufenden Kalenderjahr 2013 nicht wesentlich über Vorjahresniveau liegen. Getragen von einer weiteren Beschäftigungszunahme und einer spürbaren Expansion der Bruttolöhne und -gehälter durch merkliche Lohnsteigerungen auf der einen Seite und einer seit Jahresbeginn 2013 wirkenden Senkung des Beitragssatzes zur gesetzlichen Rentenversicherung bei gleichzeitiger Anhebung des Grundfreibetrages bei der Einkommensteuer auf der anderen Seite, lag der reale private Konsum im 1. Halbjahr 2013 saisonbereinigt um +0,5 % über dem Volumen des 2. Halbjahres Des Weiteren führte eine höhere Ausgabenneigung der Konsumenten bei einem gleichzeitigen Rückgang der Sparquote zu vermehrten Konsumausgaben, die damit insgesamt erneut einen deutlichen Beitrag zum Wachstum in Deutschland in 2013 beisteuern werden. Privater Konsum über Vorjahr Aufgrund der vorübergehend gesunkenen Energiepreise lag die Teuerungsrate bundesweit mit +1,4 % im Vorjahresvergleich im September unter der sogenannten Kern - inflation von +1,7 %, die die Teuerung ohne Energie und unverarbeitete Nahrungs - mittel spiegelt. Wesentlich für den Anstieg der Kernrate waren in erster Linie die witterungsbedingten Ernteausfälle sowie ein Nachfrageüberhang nach Milch und Molkereiprodukten aus Asien. Kerninflation bei +1,7% Nach einem starken 2. Quartal 2013, das den Produktionsrückgang des Winterhalb - jahres Oktober 2012 bis März 2013 bereits ausgleichen konnte, wird die deutsche Wirtschaft zwischen Juli und Dezember 2013 durch eine ausgeweitete Bautätigkeit und aufgrund einer erhöhten Wertschöpfung in den Dienstleistungsbereichen Handel, Verkehr und Gastgewerbe weiter moderat wachsen. Für das Kalenderjahr 2013 wird daher mit einer Zunahme des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von rd. +0,4 % gerechnet. BIP Wachstum in 2013 bei +0,4% 5

8 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T Höchststand an Erwerbstätigen Wie schon im Vorjahr hat sich der Beschäftigungsaufbau bis zuletzt fortgesetzt. Dabei stieg die Zahl der Erwerbstätigen zwischen Januar und August 2013 insgesamt um rd Personen, die Anzahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten erhöhte sich bis Ende Juli sogar um Trotz dieser erfreulichen Entwicklung waren zur gleichen Zeit rd Menschen mehr arbeitssuchend als noch zum Jahresbeginn Dass einerseits die Beschäftigung und andererseits die Arbeitslosigkeit weiter zunahmen, ist darauf zurückzuführen, dass sich das Erwerbspersonenpotenzial durch eine verstärkte Zuwanderung aus Osteuropa und den südeuropäischen Krisenländern weiter erhöhte. Rund 43 % des Beschäftigungszuwachses zwischen Juli 2012 und Juli 2013 resultierten aus Zuwanderungen aus diesen Ländern. Zusammen mit einer auf 60,1 % gestiegenen Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung waren zum Ende des Geschäftsjahres 2012/13 mit rd. 42,1 Millionen so viele Personen wie noch nie zuvor erwerbstätig. Dennoch wird aufgrund der Zuwanderung die Zahl der Arbeitslosen im Jahresdurchschnitt 2013 um rd auf rd. 2,95 Millionen Arbeitssuchende steigen und in der Folge zu einer leichten Zunahme der Arbeitslosenquote in 2013 auf durchschnittlich 6,9 % führen. Der Immobilienmarkt Anhaltend große Nachfrage nach deutschen Immobilien Der Investmentmarkt für Immobilien in Deutschland hat sich in den letzten Jahren sehr positiv entwickelt. Niedrige Renditen bei Staatsanleihen, volatile Aktienmärkte und Deutschlands Ruf als sicherer Anlagestandort trugen hierzu maßgeblich bei. Auch der Umstand, dass in den Jahren nach der Finanzkrise mögliche alternative Anlagestandorte in Europa für eine Vielzahl von Investoren wegfielen, wirkte sich günstig auf das Investi - tionsgeschehen in deutsche Immobilien aus. Dabei zeigten sich die Anleger in den vergangenen Monaten weiterhin risikoavers, obgleich sich die Ansprüche der Käufer hinsichtlich der Lage, der Qualität und der Mieter eines Objekts allmählich wieder normalisieren. Auf der Seite der Finanzierung engagierten sich die Banken zuletzt wieder verstärkt im Neugeschäft, wobei die Kreditbedingungen im Vergleich zur Zeit vor der Finanzkrise enger gesetzt wurden. Zudem verhalten sich die Finanzierer von Immobilieninvestments mit größeren Risiken, wie z. B. bei opportunistischen Immobilieninvestments oder breit gestreuten Portfoliotransaktionen, nach wie vor zurückhaltend, hingegen bei Krediten für Objekte der Kategorie Core und Core + lediglich über die Kreditmarge verhandelt wird. Transaktionsvolumen in Deutschland bei 170 Mrd. Nachdem das Transaktionsvolumen aller Immobilienkäufe und -verkäufe bis zum Jahr 2007 auf einen Wert von beinahe 200 Mrd. gestiegen war, stabilisierten sich die Umsätze aller Grundstückskäufe sowie gewerblich und privat genutzter Immobilien nach Verbands- 6

9 angaben im Jahr 2012 in Deutschland auf einem Niveau von knapp 170 Mrd., nachdem es im Jahr 2009 bis auf rd. 135 Mrd. zurückgegangen war. Treiber dieser Entwicklung nach der Finanzkrise waren vor allem die Verkäufe von Wohnimmobilien und großer Wohnungsportfolios. Trotz der mancherorts deutlich anziehenden Preise bei Wohnimmobilien ist eine spekulative Übertreibung allenfalls in deutschen Metropolen in besonders nachgefragten Stadtteillagen zu beobachten. Dort wurden angesichts eines erkennbaren Nachfrageüberhangs zuletzt Preise erzielt, die bei wieder steigenden Zinsen nicht mehr zu erreichen sein dürften. Allerdings sind diese Teilmärkte im Wohnbereich zu klein, um eine negative Auswirkung auf den gesamten Markt und damit auf die volkswirtschaftliche Entwicklung in Deutschland zu haben. Im Bereich der Investments in gewerblich genutzte Objekte sorgten die im Laufe des Jahres wieder verbesserten ökonomischen Aussichten für einen Anstieg des Trans - aktionsvolumens über alle Anlageklassen um knapp +27 % auf rd. 19 Mrd.. Umsatz mit Gewerbeimmobilien +27% Dabei entfielen rd. 82 % aller Umsätze zwischen Januar und September 2013 auf die bevorzugten Immobilienobjekte im Core- und Core + -Segment. Am gefragtesten blieben bundesweit Büroimmobilien, die mit einem Umsatz von 8,2 Mrd. rd. 43 % des Gesamtumsatzes stellten, gefolgt von Einzelhandelsobjekten, die vor allem aufgrund eines erhöhten Transaktionsvolumens von Geschäftshäusern sowie Fach- und Supermärkten auf einen Anteil von rd. 29 % kamen und ihren Umsatz dabei um gut +20 % auf rd. 5,5 Mrd. ausbauten. Obwohl knapp 68 % des Gesamtumsatzes auf deutsche Investoren entfiel, steigerten ausländische Anleger in den zurückliegenden Monaten deutlich ihr Engagement in Deutschland. Insbesondere nordamerikanische Investoren und Anleger aus Europa zeigten mit einem Anteil von rd. 26 % an allen Kauffällen für gewerbliche Objekte eine deutliche Präsenz. Engagement ausländischer Investoren Nach einem bereits sehr guten Halbjahreswert sorgte die rege Investitionstätigkeit in Gewerbeimmobilien in München bis zum Ende des 3. Quartals 2013 für ein Gesamt - umsatzvolumen von über 2,5 Mrd.. Lediglich Berlin und Frankfurt am Main lagen in diesem Segment auf einem vergleichbaren Niveau. Der um rd. +10 % über dem Vorjahr liegende Umsatzwert entfiel dabei zu 70 % auf Büroobjekte, die damit auch im bisherigen Verlauf des Jahres 2013 die am stärksten nachgefragte gewerbliche Immo - bilienklasse blieb. Umsatz mit Gewerbeimmobilien in München um +10% erhöht 7

10 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T Zu den großen Transaktionen zählte der Verkauf des metris im Arnulfpark sowie zuletzt die Veräußerung des Siemens Forum innerhalb des Altstadtrings. Auch der Verkauf des über m² Bürofläche umfassenden Atrium an der Riesstraße in Moosach an ein Joint Venture aus Quantum und LaSalle Investment Management gehörte zu den größten Eigentümerwechseln in der Landeshauptstadt. Allerdings resultierte der sichtbare Umsatzanstieg weniger aus einzelnen Großtransaktionen als vielmehr aus einer Vielzahl mittelgroßer Abschlüsse im Bereich zwischen 50 bis 100 Mio.. Es verwundert daher nicht, dass in den ersten neun Monaten mit über 100 Transaktionen so viele Eigentümerwechsel wie an keinem anderen Standort registriert wurden. Durch eine rückläufige Fertigstellung von Neubauten interessierten sich Investoren in München zuletzt vermehrt für vollvermietete Bestandsimmobilien bzw. Refurbishments, die im Gegensatz zu den Verkäufen des 1. Halbjahres mittlerweile zu gut 33 % am Cityrand zu finden sind. Analog zu anderen Städten, stellten Spezialfonds mit 21,5 % die größte Anlegergruppe und liegen damit vor privaten Anlegern/Family Offices, die mit 19 % eine für München schon traditionell sehr wichtige Investorengruppe stellen. Mit 4,6 % für Büroimmobilien blieb die Netto-Anfangsrendite bis Ende September 2013 weitgehend stabil. Gleiches gilt für Geschäftshäuser in absoluter Toplage, für die mit rd. 4,1 % das 25-fache einer Nettojahresmiete anzusetzen war. Büroflächenumsatz bundesweit unter Vorjahresniveau Mit 2,17 Mio. m² Büroflächenumsatz zum Ende des 3. Quartals 2013 erholte sich der Vermietungsmarkt in den sieben wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart mit einem kumulativen Minus von nur mehr -2 % auch im Zeitraum Juli bis September, nachdem die Vermietungsleistung zum Halbjahresende noch rd. -11 % hinter dem Vergleichswert des Vorjahres zurücklag. Insbesondere in den kleineren Standorten erhöhte sich der Flächenumsatz erkennbar. Neben Köln +13 % und Düsseldorf +26 % vermieteten sich vor allem Büroflächen in Stuttgart mit einem Plus von +36 % besonders gut. Dabei war das Marktgeschehen mancherorts weniger durch eine Nachfrageschwäche als vielmehr durch einen Mangel an attraktiven Flächen gekennzeichnet. Dies zeigt sich auch an der Nettoabsorption bei den Büroflächen, die in den ersten neun Monaten bei rd m² lag und für einen weiteren Rückgang der Leerstände in den begehrten Standorten sorgte. Danach verminderten sich zum Ende des 3. Quartals 2013 die Flächenreserven in allen sieben Hochburgen auf rd. 7,49 Mio. m². Die Leerstandsquote reduzierte sich von rd. 9 % im Vorjahr auf 8,5 %, wobei nur noch knapp ein Drittel des Gesamtleerstandes eine moderne Flächenqualität aufweist. Die Spitzen- 8

11 mieten lagen im Mittel über alle Standorte zuletzt gut +3 % über dem Vorjahreswert, obwohl die höchsten Mietpreise in den Premiumlagen von Berlin, Hamburg und Köln weitgehend stabil blieben. Nachdem zum Halbjahresende die Bürovermietung in München noch von zahlreichen Eigennutzerabschlüssen Unterstützung erfuhr, führte der Abschlussrückgang bei dieser Nachfragegruppe sowie der Umstand, dass zwischen Juli und September nur zwei Großabschlüsse über m² stattfanden, Ende September 2013 zu einem erkennbar verminderten Flächenumsatz. Mitverantwortlich hierfür war allerdings auch, dass viele in der Stadt ansässige Großunternehmen bereits in den Vorjahren umfangreich expandiert haben. Bürovermietungen in München rückläufig Auch wenn sich der Standort München mit der aufgelaufenen Vermietungsleistung von rd m² erneut an die Spitze der wichtigsten deutschen Bürostandorte setzte, fehlten zu den neun Monaten des Vorjahres rd m² bzw. -16 %. So dominierten im bisherigen Jahresverlauf die eher kleinen Flächensegmente bis 500 m² bzw. von 501 m² bis m² das Marktgeschehen am Büromietmarkt in München und bauten damit ihren Anteil an der Vermietungsleistung von zusammen 39 % auf nunmehr 50 % aus. Umsatzstärkster Teilmarkt mit fast m² war die Innenstadt vor der Region Umland-Nord, die vom Ausbau der Allianz-Hauptverwaltung in Unterföhring begünstigt wurde. Im Gegensatz zum Vorjahr, als die Verwaltungen von Industrieunternehmen die Nachfrageseite in München bestimmten, gestaltete sich die Branchenverteilung im bisherigen Jahresverlauf ausgesprochen homogen. Größte Mietergruppe waren Unternehmen der Informations- und Kommunikationstechnologien mit gut 18 %. Beratungsgesellschaften und die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungsunternehmen folgten mit jeweils rd. 16 % auf den Plätzen. Die in München traditionell starken Verwaltungen von Industrieunternehmen fragten bis Ende September 2013 noch gut 12 % nach. Obwohl sich das Fertigstellungsvolumen sanierter und neu erstellter Büroflächen im 3. Quartal 2013 weiter erhöhte, verminderte sich der Zugang neuer Büroflächen seit Jahresanfang 2013 im Vorjahresvergleich Ende September um -7 % auf m². Dadurch begünstigt baute sich der Leerstand seit dem Vorjahr weiter um knapp -3 % auf aktuell rd. 1,5 Mio. m² ab. Bezogen auf das gesamte Marktgebiet sank die Leerstandsquote danach auf 6,6 %. Im Stadtgebiet ging sie zum Ende des Geschäftsjahres 2012/13 auf 5,4 % zurück und erreichte so auch im langfristigen Vergleich einen sehr niedrigen Wert. Leerstandsquote in München sinkt auf 6,6% 9

12 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T Lageabhängige Entwicklung der Büromieten Auch wenn im abgelaufenen Berichtsjahr 2012/13 die flächengewichteten Durchschnittsmieten aller Bürovermietungen gegenüber dem Vorjahr leicht um knapp -2 % auf im Mittel 14,83 /m² im Monat nachgaben, legten die Mietpreise in München seit Januar 2013 moderat zu. Dabei gingen die Mieten zwischen den etablierten Bürolagen und den übrigen Standorten lageabhängig weiter auseinander. Die kontinuierlich hohe Nachfrage im Premiumsegment führte zu einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete in den Toplagen auf 32 /m² im Monat. Die Spitzenwerte in der bayerischen Landeshauptstadt lagen damit um rd. +2 % über dem Vergleichswert des Vorjahres. Einzelhandelsverkaufsflächen erstmals rückläufig Erstmals seit der Jahrtausendwende nahmen die Einzelhandelsverkaufsflächen in Deutschland im Jahr 2012 geringfügig ab. Hatten in den Vorjahren noch die Neueröffnungen und Erweiterungen von Fachmarktzentren und Shopping-Centern zu einem spürbaren Flächenwachstum beigetragen, dämpften vor allem Filialschließungen der Warenhauskonzerne und die Pleite von Schlecker die Verkaufsflächenentwicklung. Dabei wurden die strukturellen Marktanteilsverschiebungen zwischen den einzelnen Betriebstypen und Vertriebskanälen zunehmend durch die wachsende Bedeutung des Online-Handels bestimmt. Unverändert zum Vorjahr standen deutsche Einkaufslagen bei internationalen Filialis - ten hoch im Kurs. Zu den markantesten Neueröffnungen der jüngsten Vergangenheit zählten neben denen von Abercrombie & Fitch in Hamburg und München die Markteintritte von & Other Stories, Pull & Bear und Forever 21 in Berlin. Aber auch Nischenanbieter wie das aus Österreich stammende Streetwear-Label Blue Tomato oder der italienische Wäsche- und Strumpfspezialist Calzedonia drängten wie die Ableger der großen Marktteilnehmer unverändert auf den deutschen Markt. Anzahl der Ladenmietverträge um +9% über Vorjahr Mit m² verminderte sich der Flächenumsatz bei den Ladenvermietungen im gesamten Bundesgebiet Ende September 2013 seit Jahresanfang um rd. -10 %. Allerdings stieg im gleichen Zeitraum die Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge gegen - über der vergleichbaren Vorjahresperiode um +9 % auf 772 erfasste Abschlüsse. Während in den ersten drei Quartalen des Vorjahres lediglich 17 % aller Vermietungen von Ladengeschäften auf Kleinflächen unter 100 m² entfielen, verzeichnete dieses Segment im bisherigen Jahresverlauf Ende September 2013 einen deutlichen Nach - fragezuwachs auf 22 %. Demgegenüber gingen die Abschlüsse der Flächenkategorie >1.000 m² von 17 % auf 12 % zurück. Vor allem Gastronomiekonzepte und Nachfrager aus der Gesundheits-/Beauty-Branche zeigten ein starkes Interesse an kleineren Ladeneinheiten, hingegen Großflächen ab m² in erster Linie bei internationalen Textilanbietern im unteren Preissegment 10

13 im Fokus standen. Durch die Großanmietungen der beiden Textildiscounter TK-Maxx und Primark dominierten die Textilhändler mit einem Anteil von 42 % aller bis Ende September 2013 unterzeichneten Mietverträge im Einzelhandel einmal mehr die Nachfrageseite. Mit rd. 20 % baute der Bereich Gastronomie und Food durch eine lebhafte Nachfrage seitens der Systemgastronomie und der Bio-Supermärkte seinen zweiten Platz in den 1 A-Lagen der Städte weiter aus. Dahinter belegte die Gesundheits- und Beauty- Branche wie bereits im Vorjahr den dritten Platz, obwohl sich die Drogeriemarktketten als Hauptakteure in diesem Bereich zuletzt weniger expansiv zeigten. Die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in München und dessen Umland sowie die kompakte städtebauliche Struktur mit einer klaren Handelslagenverteilung sorgten trotz des höchsten Mietniveaus unter den deutschen Städten für ein sehr dynamisches Vermietungsjahr. Zum Ende des Geschäftsjahres lag die Spitzenmiete in der Kaufingerstraße und am Marienplatz bei 350 /m² im Monat und damit um +6 % über dem Vorjahr. Dabei fanden auch Luxusanbieter in der Theatinerstraße, der Perusastraße und vor allem in der Maximilianstraße neue Ladenflächen, die mit den Luxusmetropolen Europas wie London, Mailand oder Paris durchaus konkurrieren können. Einzelhandelsstandort München bleibt begehrt Nach den erfolgreichen Vermietungen der 12 Monate vor Mai 2013, die mit einem Anteil von rd. 59 % vor allem in der Sendlinger Straße und dabei nicht nur in der Hofstatt realisiert wurden, konzentrierte sich die Nachfrage seit dem Sommer aufgrund der geringen Anzahl frei verfügbarer Flächen, wieder auf das Klein- und Mittelflächensegment. Ursächlich hierfür ist, dass augenblicklich keine weiteren Großprojekte wie das Joseph-Pschorr-Haus oder das Palais an der Oper in Planung sind und darüber hinaus die meisten bestehenden Flagshipstores der Filialisten langfristige Mietverträge abgeschlossen haben. Der Vermietungsumsatz von Einzelhandelsflächen in München ver - minderte sich deshalb seit Jahresbeginn 2013 bis zum Ende des Geschäftsjahres auf m² bzw. um -42 %. Vermietungsleistung aufgrund fehlendem Angebot rückläufig Durch den bestehenden Nachfrageüberhang, der vor allem von Mode- und Luxus - güteranbietern bestimmt wird, und dem hohen Expansionsdruck der internationalen Einzelhändler verteuerten sich neben den Spitzenmieten auch die sonstigen Mieten in den 1A- und 1B-Lagen im Berichtszeitraum noch um gut +3,5 %. Die anhaltend große Nachfrage seitens institutioneller Investoren nach deutschen Wohnungsportfolios und Wohnanlagen ab einer Größenordnung von 50 Wohneinheiten führte bis zum Ende des 3. Quartals 2013 zu einem Transaktionsvolumen von landesweit 8,3 Mrd.. Obwohl damit der Vergleichswert des außergewöhnlich guten Vorjahreszeitraums um rd. -4 % verfehlt wurde, investierten Großanleger in den ersten neun Monaten Unverändert große Nachfrage nach Wohnimmobilien 11

14 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T des Jahres 2013 den nahezu gleichen Betrag in Wohnimmobilien wie in den Jahren 2010 und 2011 zusammen. Dabei verteuerte sich weiter das zunehmend ausgedünnte Angebot an Wohnportfolios mit Ankaufsfaktoren, die zwischenzeitlich in der Regel beim 18- bis 20-fachen einer Jahres-Netto-Miete liegen, vor allen in den Metropolen und wirtschaftsstarken Großstädten. Bei insgesamt 176 Transaktionen und knapp verkauften Wohneinheiten entfiel ein Anteil von 61 % auf Abschlüsse mit einem Umsatzvolumen über 100 Mio.. Während die Verkäufe kleinerer Wohnungspakete bis zu 10 Mio. an Bedeutung einbüßten, bauten die mittelgroßen Abschlüsse zwischen 25 Mio. und 100 Mio. ihren Anteil am Gesamtergebnis aus. Größte Anlegergruppe waren Immobiliengesellschaften, die für gut 24 % aller Kauffälle von Januar bis September 2013 standen. Weitere rd. 17 % entfielen auf Pensionskassen und 14 % auf Spezialfonds, wobei das Gros der Anleger zu rd. 84 % am gesamten Transaktionsvolumen aus dem Inland kam. Bei den Objekten dominierten die auf mehrere Standorte verteilten Bestandsportfolios mit beinahe 81 % das Marktgeschehen vor Projektentwicklungen, die mit rd. 10 % folgten. Moderne Bestandsobjekte, mit einem Bau - alter von maximal 10 Jahren, steuerten wie Immobilienobjekte mit Sonderwohnformen auch im Berichtszeitraum nur einen unwesentlichen Teil zum Gesamtumsatz bei. Nach dem weiteren Anstieg des Kaufpreisniveaus bis zur Jahresmitte 2013 blieben die Preise im 3. Quartal 2013 bundesweit weitgehend stabil. In dem mit Abstand wichtigsten Marktsegment der Bestandportfolios lagen die Preise je nach Altersgruppe im Durchschnitt zwischen 700 /m² und /m². Erwartungsgemäß am teuersten waren Projektentwicklungen, für die im Mittel über alle Standorte Preise zwischen /m² und /m² aufgerufen wurden. Kaufpreise für Wohnimmobilien in München über Vorjahr Nach dem Rekordwert des Vorjahres verminderte sich in München in 2012 die Anzahl der Transaktionen von Eigentumswohnungen, Teileigentumseinheiten und Wohnhäusern um insgesamt -12 %. Die Umsatzerlöse in diesem Segment gingen demgegenüber im gleichen Zeitraum lediglich um gut -3 % zurück. Dieser sichtbare Anstieg der Kaufpreise, insbesondere für Eigentumswohnungen, hielt auch im 1. Halbjahr 2013 unverändert an und verteuerte die angebotenen Wohnungen im gesamten Stadtgebiet binnen Jahresfrist um +14 % auf durchschnittlich /m². Vor allem die teuren Wohnquartiere in der Innenstadt lagen Ende Juni 2013 mit 12

15 6.270 /m² im Mittel um bis zu einem Fünftel über dem Wert des Vorjahres und übertrafen damit den für München ermittelten Medianwert um fast +30 %. Am günstigsten blieben Wohnungen abseits des Zentrums im Norden und im Westen der Stadt. Allerdings stiegen die Preise auch hier innerhalb der letzten 12 Monate um +12 % auf durchschnittlich rd /m². Nach dem Tiefpunkt zu Beginn des Jahres 2008, in dem das Kaufpreisniveau für Eigentumswohnungen in München im Mittel noch unter /m² lag, verteuerten sich die Kaufpreise seither markant. Stiegen die Preise nach der Jahrtausendwende bis 2010 mit einer jährlichen Rate von +3 % zunächst noch moderat, beschleunigte sich das Kaufpreiswachstum durch die offensichtliche Flucht vieler Anleger in Sachwerte danach bis 2013 jährlich zweistellig. Neubauten der Baujahre 2009 und jünger verteuerten sich gegenüber dem Vorjahresvergleichswert über alle Größenklassen und Stadtteillagen hinweg zum Ende des 1. Halbjahres 2013 um +16 % auf im Mittel rd /m². Altbauwohnungen, die bis 1919 errichtet wurden, lagen im Schnitt mit rd /m² noch um +11 % über dem Vorjahreswert und stellten damit die teuerste Bestandsklasse in München dar. Der anhaltende Zuzug nach München wurde durch die Auswertungen des Zensus 2011 bestätigt. Über 1,46 Millionen Menschen lebten Ende September 2013 an der Isar und damit +6,7 % mehr als noch vor fünf Jahren. So überrascht es wenig, dass die Mieten seit Ende 2005, als ein Zeitraum sinkender Mietpreise zu Ende ging, kontinuierlich stiegen. Seither erhöhte sich der Mittelwert der Angebotsmieten um +35 %, wobei sich erst seit Ende 2010 ein beschleunigter Mietpreisanstieg zeigte. Maßgeblich für diese Entwicklung war neben dem starken Zuzug eine jahrelang unzureichende Wohnbautätigkeit in der Stadt, die auch durch die Neubauten in den Umlandgemeinden und die seit zwei Jahren erkennbar verstärkten wohnbaupolitischen Bemühungen der Stadt nicht abgefedert werden konnte. Anhaltender Zuzug nach München Im gesamten Stadtgebiet stiegen die Wohnungsmieten bei Neuvermietungen bis zum Ende des 1. Halbjahres 2013 im Mittel erstmals über 14 /m² im Monat. Das höchste Preisniveau mit mittleren Angebotsmieten zwischen 16,10 /m² und 17,40 /m² erreichten die Stadtbezirke Altstadt-Lehel sowie die Lagen entlang der Isar im Nord- Osten der Stadt. Doch nicht nur die Top-Lagen in der Stadt zeigten zur Jahresmitte mit +10 % bis +12 % erkennbar höhere Mietpreise. Auch in allen anderen Stadtgebieten lagen die Erhöhungen im Mittel zwischen +6 % und +10 %. Erneuter Anstieg der Mieten 13

16 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T Dabei blieben die Bestandsmieten in den Stadtteilen Berg am Laim, Trudering-Riem und Ramersdorf-Perlach sowie im Münchner Westen mit 12,50 /m² bzw. 12,65 /m² im Monat trotz eines Anstiegs um gut +7 % am günstigsten, wobei auch in diesen Stadtbezirken keine Wohnungen mehr unter 10 /m² angeboten wurden. Am teuersten waren ab 2009 gebaute Wohnungen, die zur Jahresmitte mit 20,75 /m² im Monat im südlichen Stadtzentrum Münchens zur Vermietung standen. Wesentlich preiswerter waren Neubauten am westlichen und südöstlichen Stadtrand mit Angebotsmieten von 13,85 /m² bis 14,05 /m². War die Preisspanne der durchschnittlichen Angebotsmieten für kleinere Wohnungen bis 45 m² und großen Wohnungen über 90 m² im Vorjahr mit 0,50 /m² zu vernachlässigen, lagen die Unterschiede Ende Juni 2013 im Mittel bei 2,65 /m². Im südlichen Stadtzentrum verteuerten sich Appartements gegenüber Familienwohnungen in der Spitze sogar um mehr als 4 /m². Immobilien der Sedlmayr Grund und Immobilien KGaA und ihrer Tochtergesellschaften Unternehmensstrategie Die Sedlmayr Grund und Immobilien KGaA zählt mit ihren Tochtergesellschaften (Sedlmayr Gruppe) zu den großen Immobiliengruppen in Deutschland. Dabei differenziert sich unser Immobilienportfolio hinsichtlich der Objektnutzung in eine aus - gewogene Mischung aus wohnungswirtschaftlich und gewerblich genutzten Flächen. Neben den vorrangig in München befindlichen Immobilien der Sedlmayr Gruppe ergänzt und erweitert unsere Mehrheitsbeteiligung an der Dinkelacker AG, deren Immobilienbesitz sich im Schwerpunkt in Stuttgart und dessen Umland befindet, unsere Präsenz in Stuttgart. Wir sind damit in zwei der wirtschafts- und wachstumsstärksten Regionen Deutschlands vertreten. Seit 2011 forcieren wir Projektentwicklungen als weiteren wesentlichen Geschäftszweig über unsere Beteiligungsgesellschaft Sedlmayr-Investa Immobilien GmbH vor allem in Berlin und München. Unter Projektentwicklung verstehen wir folgende Aktivitäten: Anzahl Objekte nach Regionen Mietflächen nach Nutzungsarten 18% 11% 6% 37% München Zentrum Büro-/Ladenflächen München Stadtgebiet Gastronomie München Land Wohnungen 25% 2% 44% Stuttgart Andere Standorte 45% 12% Sonstige Flächen 14

17 1. Schaffung von Wohnungsbaurecht auf Grundstücken, die bislang gewerblich genutzt wurden, und Weiterverkauf an Bauträger. 2. Erwerb von aussichtsreichen Immobilienobjekten in Großstädten wie Berlin, Hamburg oder Düsseldorf mit dem Ziel, diese nach entsprechender Entwicklung mittelfristig wieder im Markt zu platzieren. 3. Erwerb von Objekten in den genannten Städten, die sich für eine Aufteilung in Eigentumswohnungen eignen. Hier steht nach Freimachung, die Aufwertung der Gebäude durch entsprechende Maßnahmen und der Weiterverkauf der Eigentumswohnungen im Vordergrund. 4. Eingehen von Joint Ventures mit anderen Marktteilnehmern bei entsprechenden Projektvolumina. Den Bereich Bauträger, den wir in der Vergangenheit an ausgesuchten Standorten in München in erster Linie über unsere Tochtergesellschaft Sedlmayr Haus- und Gewerbebau GmbH betrieben hatten, werden wir angesichts der zunehmenden Haftungs - risiken, der Notwendigkeit einer unverhältnismäßig großen Anzahl an spezialisierten Mitarbeitern und aufgrund der Tatsache, dass es in München und Stuttgart zunehmend kaum noch geeignete, bezahlbare Grundstücke gibt, nicht mehr weiterverfolgen. Die in den Jahren bis 2011 durchgeführten Bauträgerprojekte werden wir, soweit noch erforderlich, auch weiterhin betreuen. Als langfristig denkender Bestandshalter lag unser Hauptaugenmerk im Berichtszeitraum 2012/13 auf einer effektiven kaufmännischen und technischen Bewirtschaftung und Betreuung unserer Objekte. Hierzu zählt insbesondere ein standort- und objektbezogenes Bestandsmanagement, das durch optimierte Instandhaltungs-, Sanierungsund Modernisierungsmaßnahmen die Wertentwicklung unserer Objekte fördert. Dazu gehörten im Berichtjahr wieder eine Vielzahl von Umbau- und Ausbaumaßnahmen an Bestandsobjekten, um Baureserven zu heben und darüber hinaus Flächen Mietflächen nach Regionen Nettomieten nach Regionen 22% 7% 21% München Zentrum München Stadtgebiet München Land 1% 19% 5% 36% 1% Stuttgart Andere Standorte 49% 39% 15

18 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T durch Grundrissänderungen bzw. durch sinnvolle Nutzungsanpassungen für poten - zielle Mieter attraktiv zu gestalten. Durch diese seit Jahren sehr intensiv gepflegte kontinuierliche Verbesserung der Bestandsqualität konnten wir die Mieterstruktur in unseren Objekten weiter verbessern und erfüllen damit insbesondere in den gehobenen Lagen die gestiegenen Er - wartungen der Mieter. Zudem haben wir mit der Betreuung der Mieter durch unsere Mitarbeiter eine Vertrauensbasis geschaffen, die wir neben dem Langfristaspekt der Vermietung als Wissensvorsprung für eine effiziente Bewirtschaftung verstehen. Obwohl es uns aus Renditegesichtspunkten im Berichtjahr 2012/13 in München leider nicht gelungen war, unser Portfolio durch den Erwerb geeigneter Immobilien - objekte zu ergänzen, suchen wir auch weiterhin nach rein wohnungswirtschaftlich bzw. gemischt genutzten Immobilien in guten Lagen, die noch ein erkennbares Wertschöpfungspotenzial aufweisen. Unabhängig von konkret anstehenden Investitionsvorhaben und der aktuellen Situa - tion am Kapitalmarkt pflegen wir einen engen Kontakt mit unseren Banken und Finanzdienstleistern, um jederzeit ausreichend Zugang zu unterschiedlichen Finanzierungsquellen sicherzustellen. Dabei erfolgt die Finanzierung der laufenden Geschäftstätigkeit sowie der Investitionen in den Bestand in aller Regel aus den erwirtschafteten Cash-Flows. Größere Maßnahmen am Bestand sowie Akquisitionen werden in der Regel aus Finanzierungs- und Kreditlinien gespeist, wobei wir grundsätzlich eine für uns vorteilhafte Finanzierungsstrategie wählen. Wir achten insgesamt streng darauf, dass unsere Gesamtverschuldung nicht über 25 % des Marktwertes unseres Bestandes steigt. Immobilien-Bestand Immobilienbestand im Gj. 2012/13 Der Immobilienbestand der Sedlmayr Gruppe verminderte sich zum Ende des Geschäftsjahres 2012/13 um ein Objekt auf insgesamt 198 (Vj. 199) Immobilien - objekte bzw. 255 Einzelgebäude. Verkauft wurde das Gaststättenanwesen Hirschau im Englischen Garten in München. Die aus Verkäufen auch aus dem Abgang eines Ladengeschäfts und einer Wohnung im Teileigentum in Dachau insgesamt erzielten Buchgewinne in der Sedlmayr KGaA von 2,4 Mio. wurden steuerlich in gleicher Höhe in die Rücklage gemäß 6b EStG eingestellt. 16

19 Übersicht Immobilienbestand im Konzer n per 30. September 2013 Ort Immobilien- Grundstücks- Vermietbare davon Büro/ objekte Gebäude fläche Nutzfläche Ladengeschäfte Anzahl Anzahl in m 2 in m 2 in m 2 München Zentrum Schwabing Nymphenburg/Neuhausen Laim/Pasing/Aubing Großhadern/Forstenried Thalkirchen/Solln Untersendling/Ludwigvorstadt Isarvorstadt Au/Haidhausen/Giesing Perlach/Trudering Bogenhausen/Oberföhring Freimann/Ludwigsfeld Milbertshofen München Land Großraum München Sonstiges Bayern Betriebsgrundstücke Brauerei Unbebaute Grundstücke Land- und Forstwirtschaft Vergebene Erbbaurechte Fremdgrundstücke in Erbbau Sedlmayr Gruppe Dinkelacker Gruppe Summe

20 davon davon davon HGB Nettomieten Vermietungs- Nettomieten Gastronomie Sonstiges Wohnungen Buchwert 2012/13 grad 2011/12 in m 2 in m 2 in m 2 in T in T in % in T , , , , , , , , , , , , , , , , ,