Investmentmarkt Köln inklusive Teilmarktberichte 2014

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1 inklusive Teilmarktberichte Neumarkt-Galerie, Dropped Cone von Pop-Art-Künstler Claes Oldenburg Greif & Contzen

2 Sehr geehrte Damen und Herren, anlässlich der Expo Real präsentieren wir Ihnen unseren Investmentmarktbericht in aktualisierter Form. Die wesentlichen Neuigkeiten der einzelnen Teilmärkte werden auf den nächsten zwei Seiten als Überblick zusammengefasst. Die Attraktivität Kölns als Wirtschafts- und als Immobilienstandort ist ungebrochen. Obgleich in noch keine Einzeltransaktionen in der Größenordnung des Vorjahres registriert wurden (Neumarkt Galerie, Neue Direktion Köln), herrscht dennoch eine starke Dynamik auf dem gewerblichen Investmentmarkt Kölns. Es haben zahlreiche Verkäufe stattgefunden. Dabei stellen Bürogebäude das bei weitem stärkste Anlagesegment dar. Die Spitzenrendite ist weiter gefallen. Eine besondere Rolle für das Veräußerungsgeschehen haben in bisher überregionale Portfolioveräußerungen gespielt. Vor allem ausländische Investoren nutzten auf dem stark nachgefragten Immobilienmarkt diese angebotsseitigen Chancen und erwarben sowohl Bürogebäude als auch Hotels und Logistikobjekte in Köln und in der Umlage. Die Ausweitung internationaler Krisen während der letzten Monate hat bislang kaum feststellbare Konsequenzen auf dem Investmentmarkt hinterlassen. Die jüngste Eintrübung der Konjunkturerwartungen mahnt jedoch zur Vorsicht bei einer Einschätzung, ob die aktuelle Dynamik und Interessenslage der Investoren unverändert anhalten wird. Zur Beantwortung Ihrer individuellen Fragen zum Kölner Immobilienmarkt stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Mit freundlicher Empfehlung Theodor J. Greif Geschäftsführender Gesellschafter Greif & Contzen Immobilien GmbH Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 2

3 Auswahl bedeutender Transaktionen Objekt (Lage) Art Käufer KPMG-Gebäude (Neustadt-Süd) Büro Kanad. Fonds Barbarossa Center (Neustadt-Süd) Büro- u. Geschäftsh. Spezialfonds KÖLNCUBUS (Köln Ost) Büro UBS (Fonds) abc-tower (Gremberghoven) Büro publity AG Siemens-Gebäude (Neustadt-Nord) Büro-Portfolio US-Fonds Grubenstraße 12 (Hürth) Logistik-Portfolio UK-Fonds Wyndham Köln (Altstadt-Nord) Hotel-Portfolio Franz. Investor Großmarktgelände (Raderberg) Entw.-Grundstück Stadt Köln Quelle: Greif & Contzen Research Büromarkt Der Büroflächenmarkt weist nach den ersten drei Quartalen dieses Jahres eine stabile Durchschnittsmiete von rd.12 /m² und einen Flächenumsatz von rd Quadratmetern auf eine solide Entwicklung auf Vorjahresniveau. Bürogebäude waren eine stark nachgefragte Assetklasse, die den Großteil des Transaktionsvolumens auf sich vereinte. Die Spitzenrendite sank im Verlauf des Jahres nochmals von 4,9 auf 4,8 Prozent. Bei einer räumlichen Analyse der Abschlüsse fallen insbesondere Lagen entlang der Ringe auf. Allerdings fanden Ankäufe zunehmend auch in den Stadtteillagen und an peripheren Standorten statt, die eine höhere Risikobereitschaft erfordern. Einzelhandel Wie in den Jahren zuvor ist das Angebot an Einzelhandelsobjekten deutlich kleiner als die Nachfrage. In hat es bislang keine Großtransaktionen in diesem Segment gegeben. Erwähnenswert ist der Verkauf des Rewe-Marktes am Waidmarkt durch den Entwickler Fay an ein Family Office. Neue Entwicklungen sind die geplante Erweiterung des Weltstadthauses von Peek & Cloppenburg und der Neubau eines Geschäftshauses auf der Hohe Straße. Zudem werden in zentralen Einzelhandelslagen mehrere Baulücken geschlossen. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 2a

4 Industrie-, Lager- und Logistikimmobilien Der Industrie-, Lager- und Logistikflächenmarkt hat sich bezogen auf den Gesamtflächenumsatz insbesondere wegen der Dynamik in der Logistikbranche wieder deutlich belebt. könnte das umsatzstärkste Jahr seit 2011 werden. Gleichzeitig herrscht weiterhin eine Angebotsknappheit auf dem Markt geeigneter Industriegrundstücke. Im Umland ist die Verfügbarkeit entsprechender Flächen jedoch gegeben. In Köln werden in und 2015 insbesondere große Logistikobjekte für Paketzusteller erstellt. Hotels Köln ist im Beherbergungsgewerbe weiterhin ein Wachstumsmarkt. haben die Ketten Motel One und Courtyard by Mariott neue Hotels eröffnet. Neu hinzu gekommen ist ebenfalls ein außergewöhnliches Design-Hotel im neugotischen Gebäude des ehemaligen Historischen Archivs eine absolute Besonderheit. Künftig werden mit dem Dom Hotel und dem Hyatt Regency zwei fünf-sterne Hotels aufwendig renoviert. Durch Portfoliotransaktionen erwarben ein amerikanischer Fonds das Holiday Inn Express Hotel in Köln Mülheim (SITQ-Portfolio) sowie ein französischer Investor das Wyndham Hotel am Hauptbahnhof. Mietwohnhäuser / Zinshäuser Aufgrund des weiterhin geringen Angebots an Immobilien steigt die Bereitschaft Alternativen zu prüfen. Zunehmend werden Standorte und Objekte in Betracht gezogen, die bislang eher nachrangig behandelt wurden. Die erzielten Kaufpreisfaktoren liegen in begehrten Wohnlagen auf einem hohen Niveau zum Teil auch deutlich über dem 20-fachen der Jahresnettomiete. Eigentumswohnungen Wie schon im Vorjahr sind im bisherigen Verlauf des Jahres die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen gestiegen, allerdings in einem moderateren Maße als in den Jahren zuvor. Während in einigen Teilmärkten Kölns noch weiteres Steigerungspotential vorhanden ist, bleibt abzuwarten, ob die Preise im Luxussegment nicht bald einen vorläufigen Höhepunkt erreichen. Mit sinkenden Kaufpreisen ist momentan jedoch nicht zu rechnen. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 2b

5 Inhalt Executive Summary 4 I. Sozioökonomische Rahmendaten 7 II. Immobilienmarkt Köln 11 III. Investmentmarkt Büroimmobilien Einzelhandelsimmobilien Industrie-, Lager- und Logistikimmobilien Hotels Mietwohnhäuser / Zinshäuser Eigentumswohnungen 37 IV. Ausblick 40 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 3

6 Executive Summary Auswahl bedeutender Transaktionen 2013 / Objekt (Lage) Art KP geschätzt Neumarkt-Galerie (Innenstadt) EZH ca. 295 Mio. Neue Direktion (Innenstadt) Büro ca. 128 Mio. Cäcilium (Innenstadt) Büro ca. 72 Mio. Ehrenstr. / Benesisstr. (Innenstadt) EZH ca. 18 Mio. e Hohenstaufenring (Innenstadt) BGH ca. 13 Mio. Adagio-Aparthotel (Innenstadt) Hotel ca. 13 Mio. Holzmarkt 1 (ehem. Campus West, Rhein- Büro / Wohnen n.b. ufer Süd) Carlswerk Quartier 1(Mülheim) Büro n.b. ehem. Sony-Zentrale (Ossendorf) Büro n.b. Porz-Urbach Wohnen n.b. 2 Holiday-Inn (Lindenthal u. Flughafen) Hotel n.b. Parkhaus Cäcilienstraße (Innenstadt) Parken n.b. Quelle: Greif & Contzen Research Städtebaulich bedeutsam ist der Verkauf eines Gebäudeensembles am Rudolfplatz durch die Sparkasse KölnBonn an ein Konsortium von privaten Investoren. Büroimmobilien Entgegen dem schwachen wirtschaftlichen Umfeld in Deutschland insgesamt, entwickelte sich der Büroflächenmarkt Kölns 2013 positiv und verzeichnete sowohl steigende Spitzen- als auch Durchschnittsmieten. Insgesamt wurde mit Quadratmeter ein überdurchschnittlicher Flächenumsatz erzielt. Der Leerstand nähert sich der normal benötigten Fluktuationsreserve an, die Leerstandsrate wird im laufenden Jahr 6,9 Prozent erreichen. Das Transaktionsvolumen 2013 stieg durch mehrere Verkäufe großer und überwiegend innerstädtisch gelegener Bürogebäude. Der Verkauf der Neuen Direktion zu einem besonders hohen Kaufpreis muss dabei allerdings als Sonderfall berücksichtigt werden. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 4

7 Die Spitzenrendite für Bürogebäude in Köln ist 2013 auf 4,9 Prozent gefallen. Im Vergleich zu den anderen Bürohochburgen rangiert diese in Köln allerdings immer noch am oberen Ende. Einzelhandelsimmobilien Die Spitzenmiete ist 2013 erneut gestiegen und liegt nun bei 260 /m². Die Spitzenrendite ist weiter um 0,1 Prozentpunkte auf 4,1 Prozent gefallen. In 2013 ist die hohe Nachfrage nach Einzelhandelsobjekten anders als im Vorjahr auf ein größeres Angebot gestoßen, so dass drei bedeutende Abschlüsse stattgefunden haben. Der größte Verkauf war der der Neumarkt-Galerie durch die Signature Capital an die Deka Immobilien für rund 295 Millionen Euro. An zweiter Stelle kam der Ankauf der Ehrenstraße / Benesisstraße 60 durch die CENTRUM für rund 18 Millionen Euro. Industrie-, Lager- und Logistikimmobilien Das Transaktionsvolumen in Gewerbe- und Industrieimmobilien lag im Jahr 2013 bei rund 181 Millionen Euro und ist damit im Vergleich zum Vorjahr um circa 4,6 Prozent gefallen. Da insgesamt das Investoreninteresse an Logistikobjekten in Deutschland weiterhin hoch ist, ist die Reduktion der Geldumsätze in Köln während der letzten zwei Jahre auf das geringe Objektangebot zurückzuführen. Im Bereich Vermietung konnte die Nachfrage nach modernen Hallenflächen im Stadtgebiet ebenfalls nicht vollständig bedient werden. Insgesamt wurden lediglich zwei größere Mietverträge in Köln und Umgebung abgeschlossen. In 2013 dominierten Vertragsabschlüsse über kleinere Flächen bis Quadratmeter. Die Spitzenrendite für Logistikobjekte hat sich in Köln um 0,1 Prozentpunkte reduziert und lag im vergangenen Jahr bei 6,7 Prozent. Hotels Nachdem im Jahr 2012 die Übernachtungszahlen der Stadt Köln die Fünf- Millionen-Grenze erstmalig überschritten hatten, hat sich der Wert in 2013 der Marke von 5,1 Millionen angenähert. Der Auslastungsgrad hat seinen seit 2010 andauernden Aufwärtstrend weiterhin fortgesetzt und liegt nun bei 48,4 Prozent. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 5

8 Die vielfältigen Investorentätigkeiten am Kölner Markt mit Ankäufen, Übernahmen und Neuentwicklungen lassen die Dynamik dieses Marktsegments erkennen. Mietwohnhäuser / Zinshäuser Der Nachfrageüberhang unter institutionellen und privaten Anleger in diesem Marktsegment führte auch im Jahr 2013 dazu, dass sich der Trend steigender Angebotspreise fortsetzte. Insgesamt wurden Transaktionen im Gesamtwert von rund 682 Millionen Euro am Kölner Markt getätigt. Die tatsächlich erzielten Preise auf dem Kölner Zinshausmarkt lagen im vergangenen Jahr im Vergleich zum Vorjahr etwas höher und werden voraussichtlich auch in auf diesem hohen Niveau verweilen. Spitzenfaktoren liegen über dem 20-fachen des Rohertrages. Die Mieten für Wohnungen im gehobenen Preissegment sind 2013 gegenüber dem Vorjahr weitgehend konstant geblieben. Im mittleren Mietpreissegment war im vergangenen Jahr eine weitere Preissteigerung festzustellen. Eigentumswohnungen Das Transaktionsvolumen ging in 2013 im Vergleich zum Vorjahr mit rund 1 Prozent zwar geringfügig zurück, dennoch überstieg es zum vierten Mal in Folge die Marke von 1,2 Milliarden Euro. Die Baufertigstellungen gleichen den Bedarf nicht aus. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Alt- und Neubau sind bereits 2012 deutlich gestiegen. Im Gesamtdurchschnitt wurde im Jahr 2013 eine Preissteigerung um rund 3 Prozent festgestellt. Es ist damit zu rechnen, dass die Preise zumindest auf diesem hohen Niveau bleiben. Ausblick Die jüngste regionale IHK-Umfrage zeichnet ein optimistisches Bild des Geschäftsklimas in Köln und damit günstige Bedingungen für die regionale Wirtschaftsentwicklung für. Eine konjunkturelle Belebung deutet sich zudem international und deutschlandweit an und wird weitere Impulse für den lokalen Immobilienmarkt bringen. Insgesamt kann ein positiver Ausblick für den Kölner Investmentmarkt gegeben werden. Die Renditen könnten in allen Immobiliensegmenten weiter sinken. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 6

9 I. Sozioökonomische Rahmendaten Wirtschaft Die Millionenstadt Köln ist das bedeutende Zentrum der Rheinschiene einer der wichtigsten städtischen und ökonomischen Agglomerationsräume Deutschlands. Obwohl sich nicht alle Kennziffern im vergangenen Jahr positiv verändert haben, kommen zahlreiche Studien zu dem Ergebnis, dass die Bevölkerung sowie die Wirtschaft dieses Verflechtungsraumes künftig wachsen werden. Einwohner (Stand ) Bevölkerungswachstum in 2012 Bevölkerungsprognose Einwohner Einwohner Baugenehmigungen (gesamt, 2012) (2011: 2.950) Arbeitslosenquote Jan. 9,9 % (Stand Januar 2013: 9,6%) GfK-Kaufkraftindex ,1 (2012: 110,4) GfK-Zentralitätskennziffer ,6 (2012: 123,8) Die hohen Zukunftschancen Kölns ( Prognos Zukunftsatlas 2013 ) liegen unter anderem in einer ökonomischen Struktur begründet, die an grundlegenden Trends der Wirtschaftsentwicklung partizipiert. Örtliche Unternehmen im Fahrzeug- und Maschinenbau wie Alfred Schütte, Deutz AG, Felix Böttcher, Ford oder Oerlikon Leybold sind aufgrund ihrer Technologie- und Exportorientierung auf wachsenden internationalen Absatzmärkten tätig. Gleichzeitig stellen sich zahlreiche Kölner Dienstleistungsfirmen erfolgreich der stetig steigenden Nachfrage nach individualisierten und schnell änderbaren Produkten, die ein hohes Know-How und intensiven Informationsaustausch erfordern. In Köln stammen Unternehmen dieser anhaltend wachsenden wissensintensiven Dienstleistungen insbesondere aus den Sparten Finanz- und Versicherungswesen (AXA, DEVK, DKV, Generali Deutschland, Gothaer, Talanx), Informationstechnologie (Microsoft, nexum, Digital River), Rechtswesen (CMS Hasche Sigle, DLA Piper UK Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 7

10 LLP, Freshfields Bruckhaus Deringer, Görg Rechtsanwälte, Heuking/Kühn/Lüer/Wojtek Rechtsanwälte, Oppenhoff & Partner) und der Medienbranche (BRAINPOOL, Mediengruppe RTL, Center TV, Unitymedia, WDR). Gestützt werden diese Wirtschaftsaktivitäten durch eine funktionale Verkehrsinfrastruktur, einen breiten Bevölkerungs- und Arbeitskräftepool und eine hochwertige Hochschul- und Forschungslandschaft, die der Wirtschaft im Sinne von Standortfaktoren zur Verfügung stehen. Blick auf Deutz Greif & Contzen 2013 Verkehrsinfrastruktur Im Zuge des anhaltenden Wachstums der Einwohnerzahl, der wirtschaftlichen Verflechtungen und der Messe- und Kongresstätigkeiten (rund 2,7 Millionen Besucher p.a., flächenmäßig fünftgrößte Messe weltweit) hat sich Köln zu einem wichtigen Knotenpunkt im nationalen und internationalen Verkehrssystem entwickelt. Die Infrastruktur wird weiter ausgebaut. Köln verfügt über zwei ICE-Bahnhöfe (Hauptbahnhof und Köln Messe/Deutz), die um zusätzliche S-Bahngleise erweitert werden sollen. Neben den bereits bestehenden Direktverbindungen nach Brüssel und Paris ist eine weitere nach London St. Pancras geplant. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 8

11 Der Kölner Autobahnring verbindet drei bedeutsame West-Ost- (A4) und Nord-Süd-Achsen (A1 und A3). Die sechsspurigen Ausbauten der A1 und A4 sowie der achtspurige Ausbau der A3 sind abgeschlossen. Bis 2020 soll die Rheinbrücke Leverkusen auf zehn Spuren erweitert werden. Vier Rheinhäfen und der Containerbahnhof Eifeltor machen Köln zu einem bedeutenden Distributionszentrum. Das Eifeltor ist seit dem jüngsten Ausbau 2012 das zweitgrößte Verladeterminal im DB-Netz. Zudem wird zur Versorgung der nördlichen Industriegebiete das erste Modul des Umschlagplatzes Terminal Nord fertig gestellt. Dies entlastet das Verkehrsnetz und steigert die Kapazitäten im kombinierten Ladungsverkehr weiter. Der internationale Flughafen Köln/Bonn wird jährlich von bis zu 10,5 Millionen Passagieren genutzt (deutschlandweit Platz sieben). Im deutschen Luftfrachtverkehr rangiert er an Platz drei (FedEx-Drehkreuz und UPS Europa-Hub). Containerbahnhof Eifeltor Greif & Contzen Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 9

12 Bevölkerung Köln ist seit langem durch eine steigende Bevölkerungszahl gekennzeichnet. Laut der jüngsten städtischen Prognose (2013) wird sich der Trend bis 2020 fortsetzen. Köln wird dann circa Einwohner haben. Nach Berechnungen der Landesbehörde IT.NRW aus 2012 wird die demographische Entwicklung in Köln deutlich positiver ausfallen als in den meisten anderen Städten Nordrhein-Westfalens. Eine Besonderheit der Städte Bonn, Düsseldorf und Köln bleibt weiterhin der Zuzug junger Menschen zur Ausbildung und zum Berufsstart. In den betroffenen Altersgruppen verläuft die Entwicklung positiver als im Bundesland insgesamt, in Köln jedoch noch besser als in der Landeshauptstadt. Bildung und Forschung Köln verfügt über eine traditionsreiche Universität, sieben Hochschulen und fünf Fachhochschulen, die den Standort mit gut ausgebildeten Arbeitskräften versorgen sowie Wissenstransfer und Innovation fördern. Eine besondere Dynamik geht für die Stadt von der Universität aus. Sie ist mit rund Studierenden eine der größten Hochschulen Deutschlands. Zudem darf sie sich bis 2017 Elite-Universität nennen und profitiert von den staatlichen Förderprogrammen der Exzellenzinitiative. Insgesamt umfasst ihr Masterplan für die Neugestaltung bis 2025 rund 1,3 Milliarden Euro für Sanierungen und Neubauten. Eines der Großvorhaben ist das Cecad Cologne, das sich der Erforschung von Alterungsprozessen widmet. Teil dessen ist z.b. das Cyberknife-Zentrum, das 2012 auf dem Gelände des Uniklinikums fertig gestellt wurde. Hier werden mit Hilfe eines Bestrahlungsroboters Krebserkrankungen behandelt. Forschung findet in Köln aber nicht nur im universitären Rahmen statt, sondern auch in weiteren Einrichtungen, wie den vier Max-Planck- Instituten (lediglich München hat fünf) und dem Deutschen Zentrum für Luft- und Raumfahrt (DLR). So wurde 2013 auf dem Areal des DLR eine neuartige Großforschungsanlage eröffnet das :envihab. Auf dem Gebiet geschlossener Lebenserhaltungssysteme (environmental habitat)/ Raumfahrtmedizin werden hier neue Erkenntnisse gewonnen und im Sinne eines Kommunikationszentrums der Austausch mit Wissenschaft, Industrie und Öffentlichkeit gesucht. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 10

13 II. Immobilienmarkt Köln Das Transaktionsvolumen auf dem Kölner Immobilienmarkt ist 2013 mit 3,79 Milliarden Euro um circa 10 Prozent höher ausgefallen als im Vorjahr. Eine wesentliche Ursache für diesen Anstieg sind mehrere großvolumige Transaktionen von Büro- und Einzelhandelsobjekten. Transaktionsvolumen (Mrd. ) Entwicklung 2004 bis ,0 4,67 4,5 4,0 3,5 3,0 3,05 2,98 3,92 3,48 2,93 3,43 3,55 3,41 3,79 2, Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln (bzgl modifiziert) Transaktionsvolumen Immobilienarten (Mrd. ) 2011, 2012, ,5 1,0 0,5 0,0 WE/TE MFH EFH / ZFH Büro-/ Geschäftsh. unbeb. Grdst. Gewerbe-/ Industrieim. Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln (bzgl modifiziert) Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 11

14 Anteil der Immobilienarten am Gesamtumsatz (%) 2013 unbeb. Grdst. 7% Gewerbe / Industrie 5% Sonstige 1% WE/TE* 32% BGH (inkl. EZH)**** 21% EFH/ZFH*** 16% MFH** 18% * WE/TE: Wohn- / Teileigentum ** MFH: Mehrfamilienhaus *** EFH/ZFH: Ein- / Zweifamilienhaus **** BGH (inkl. EZH): Büro- / Geschäftshaus (inklusive Einzelhandel) Quellen: Gutachterausschuss Stadt Köln, (bzgl modifiziert), Berechnung Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 12

15 III. Investmentmarkt Die überwiegende Mehrheit der großen Verkäufe hat in der Innenstadt stattgefunden. Die Käufergruppe der Fondsgesellschaften war in 2013 auf dem Kölner Investmentmarkt die deutlich aktivste. Der größte Abschluss des vergangenen Jahres war der Kauf der restrukturierten Neumarkt-Galerie durch die Deka Immobilien Europa. Er zählt zu den 20 größten Transaktionen 2013 in Deutschland. Der Verkäufer, eine luxemburgische Objektgesellschaft, hinter der die irische Signature Capital steht, hatte das Objekt 2011 aus einer Insolvenz übernommen. Mit zahlreichen Neuvermietungen, vor allem mit der Anmietung des Textildiscounters Primark mit mehr als Quadratmeter Mietfläche, konnte Signature Capital das Einkaufszentrum neu positionieren. Die größte Bürotransaktion war der Verkauf der Neuen Direktion an den HausInvest Fonds der Commerzbank Gruppe. Das Objekt ist vollständig an die Europäische Agentur für Flugsicherheit vermietet, die 2016 von Deutz auf die gegenüberliegende Rheinseite, in die unmittelbare Nähe des Hauptbahnhofs ziehen wird. Hochtief Projektentwicklung baut derzeit hinter der historischen Fassade ein neues, DGNB-Silber zertifiziertes Bürogebäude mit circa Quadratmeter Mietfläche. Auswahl bedeutender Transaktionen 2013 / Objekt (Lage) Art KP geschätzt Neumarkt-Galerie (Innenstadt) EZH ca. 295 Mio. Neue Direktion (Innenstadt) Büro ca. 128 Mio. Cäcilium (Innenstadt) Büro ca. 72 Mio. Ehrenstr. / Benesisstr. (Innenstadt) EZH ca. 18 Mio. e Hohenstaufenring (Innenstadt) BGH ca. 13 Mio. Adagio-Aparthotel (Innenstadt) Hotel ca. 13 Mio. Holzmarkt 1 (ehem. Campus West, Büro / Wohnen n.b. Rheinufer Süd) Carlswerk Quartier 1(Mülheim) Büro n.b. ehem. Sony-Zentrale (Ossendorf) Büro n.b. Porz-Urbach Wohnen n.b. 2 Holiday-Inn (Lindenthal u. Flughafen) Hotel n.b. Parkhaus Cäcilienstraße (Innenstadt) Parken n.b. Quelle: Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 13

16 Weitere bedeutende Kaufverträge stammten ebenfalls aus dem Bürosegment. Der kanadische REIT Dundee International erwarb das Cäcilium von einem Offenen Fonds der SEB. Das Objekt aus dem Baujahr 2009 umfasst circa Quadratmeter Bürofläche. Die BEOS AG hat ihr Büroensemble Quartier 1 im Carlswerk und einen Teil der ehemaligen Sony-Zentrale in Köln-Ossendorf in den Spezialfonds BEOS Corporate Real Estate Fund Germany (CREFG) II eingebracht. Der Projektentwickler Fay konnte das Adagio-Aparthotel am Waidmarkt veräußern. Details zum Käufer und Kaufpreis wurden nicht bekannt gegeben. Die Union Investment hat die im Bau befindliche Büroprojektentwicklung Holzmarkt 1 erworben. Städtebaulich bedeutsam ist der Anfang bekannt gewordene Verkauf eines Gebäudeensembles am Rudolfplatz durch die Sparkasse KölnBonn an ein Konsortium von privaten Investoren. Die Development Partner AG ist mit der Projektentwicklung beauftragt. Wie auch im Vorjahr wurden nur sehr wenige Objekte im Rahmen von Portfoliotransaktionen verkauft. Cäcilium Greif & Contzen Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 14

17 1. Büroimmobilien Im Jahr 2013 konnte Köln mehrere Transaktionen großer und überwiegend innerstädtisch gelegener Bürogebäude verzeichnen, die das Verkaufsvolumen über das Niveau der Vorjahre ansteigen ließ. Der Büroteilmarkt der Kölner Ringe tat sich wieder mit mehreren Verkaufsfällen hervor. Zudem wurde die Standortattraktivität Kölns neben den Verkaufserfolgen auch durch gute Vermietungsergebnisse in klarer Weise untermauert. Aufgrund derartiger positiver Signale steigen die Preiserwartungen von Bestandshaltern stetig an. Wegen der wenigen Fertigstellungen ist das Angebot an attraktiv gelegenen, neuwertigen Objekten seit Jahren gering. Die Leerstandsrate sinkt aktuell und wird im laufenden Jahr 6,9 Prozent erreichen. Somit nähert sich der Leerstand der normal benötigten Fluktuationsreserve an und Mieter werden mangels Alternativen beginnen, zu Vertragsverlängerungen an ihren Altstandorten zu tendieren. Dies ist eine Situation, die Investoren begünstigt, die bereits vor Ort engagiert sind. Transaktionsvolumen Büro- und Geschäftshäuser (Mrd. ) Entwicklung 2005 bis ,0 1,5 1,0 0,5 0, Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln (bzgl modifiziert) Mieten Büroflächen Entgegen dem schwachen wirtschaftlichen Umfeld in Deutschland insgesamt, entwickelte sich der Büroflächenmarkt Kölns 2013 positiv. Der Flächenumsatz stieg auf Quadratmeter und lag über dem Zehnjahresdurchschnitt. Auch die Durchschnittsmiete kletterte deutlich von 11,37 Euro auf 11,88 Euro. Die Spitzenmiete stieg erstmals seit 2007 wieder auf nun 21,25 Euro. Vertiefende Analysen finden Sie in unserem aktuellen Büromarktbericht. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 15

18 Büromarkt 2013 Bürolage Flächenangebot (m²) ¹ Leerstand (m²) Ø Jahresumsatz (m²) ² Mietschwerpunkt ( /m²) ³ Innenstadt Bankenviertel MediaPark Rheinauhafen Kölner Ringe Deutz Innenstadt Nord Innenstadt Süd Rheinufer Nord Rheinufer Süd Zwischensumme Linksrheinisch Innere Kanalstraße Ehrenfeld Braunsfeld Ossendorf Aachener Straße West Köln Nord Köln West Köln Süd Zwischensumme Rechtsrheinisch Gremberghoven Mülheim Köln Ost Zwischensumme Summe ¹ Das Flächenangebot umfasst Leerstand, Flächen im Bau und einen Teil des Flächenangebots in Projekten. ² Angegeben wird der Durchschnitt der letzten fünf Jahre. ³ In Einzelfällen werden auch Mieten vereinbart, die deutlich niedriger oder höher liegen. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 16

19 Renditen Bürohäuser Im Jahr 2013 ist an den deutschen Top-Standorten die Spitzenrendite für Bürogebäude gefallen. Dies gilt auch für Köln, wo mehrere Premium- Objekte verkauft werden konnten. Die Spitzenrendite rangiert nun nicht mehr bei 5,2 Prozent, wie zu Beginn des letzten Jahres, sondern bei 4,9 Prozent. Der besonders hohe Kaufpreis der Neuen Direktion muss allerdings als Sonderfall betrachtet werden, da Lage, Objektqualität und vor allem die Mietsituation mit einer europäischen Behörde außergewöhnlich sind. Die durchschnittliche Nettoanfangsrendite für Bürohäuser in guten Lagen liegt bei 5,4 Prozent. Die Spannbreite der Jahresrohertragsfaktoren im core-segment befindet sich zwischen 16 und 18. Im Vergleich zu den anderen Bürohochburgen rangiert die Rendite in Köln immer noch am oberen Ende. Eine weitere Reduktion der Spitzenrendite wäre daher denkbar, insbesondere angesichts der Angebotsverknappung. Allerdings gibt es nur wenige Neubauprojekte, die kurz vor der Vollvermietung stehen. Spitzenrenditen Bürohäuser an den deutschen Top-Standorten 2013 München 4,30% Hamburg Frankfurt Berlin Düsseldorf Köln Stuttgart 4,60% 4,70% 4,70% 4,80% 4,90% 5,00% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% Quelle: Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 17

20 Auswahl bedeutender Verkäufe 2013 Objekt / Bürolage Kaufpreis geschätzt Neue Direktion (Rheinufer Nord) ca. 128 Mio. Cäcilium (Innenstadt Nord) ca. 72 Mio. Hohenstaufenring (Ringe) ca. 13 Mio. Holzmarkt 1 (ehem. Campus West, Rheinufer n.b Süd) Historisches Hafenamt (Rheinauhafen) Carlswerk Quartier 1(Mülheim) ehem. Sony Zentrale (Ossendorf) n.b. n.b. n.b. Quelle: Greif & Contzen Research Historisches Hafenamt Greif & Contzen Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 18

21 Auswahl aktueller Büroprojekte im Bau Objekt / Lage Fertigstellung Mietfläche (m²) Gerling Quartier (Innenstadt Nord) / 2015 ca m² RheinEnergie-Zentrale (Neuehrenfeld) ca m² Neue Direktion Köln (Rheinufer Nord) 2016 ca m² Holzmarkt 1 (ehem. Campus West, Rhein ca m² ufer Süd) TÜV-Rheinland (Poll) 2015 ca m² Torhaus (Deutz) ca m² Nawi-Medi (Köln West) ca m² Kubikon Köln (Ehrenfeld) 2015 ca m² C30 (Innenstadt Nord) ca m² Klostergärten (Aachener Straße West) 2015 ca m² Quelle: Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 19

22 2. Einzelhandelsimmobilien Köln ist eine der bedeutendsten Einkaufsstädte Deutschlands. Zahlreiche Händler, insbesondere aus dem Bekleidungssegment, testen am Kölner Markt neue Handelskonzepte. Aber auch etablierte Marken suchen Ladenflächen in den Kölner 1a-Lagen. Die GfK-Zentralitätskennziffer von 123,6 in 2013 verdeutlicht, dass die Kölner Innenstadt viele Auswärtige, sowohl Pendler als auch (Shopping-) Touristen, anzieht. Kölns Einzelhandels-Kaufkraft liegt mit 110,1 (2013) über dem Bundesdurchschnitt (100). Einzelhandelslagen Köln-Zentrum Greif & Contzen Schildergasse und Hohe Straße bilden die Kölner Konsumlagen mit den höchsten Einzelhandelsmieten und Filialisierungsgraden, die insbesondere Flagshipstores anziehen. Beide zählen zu den höchstfrequentierten Einkaufsstraßen Europas. Im Luxussegment haben sich in den letzten Jahren insbesondere Wallrafplatz und Domkloster mit zahlreichen Luxusmarken positionieren können. Weitere Impulse für diese Lage sind von der Vergrößerung der Einzelhandelsflächen im Dom Hotel und der Projektentwicklung der ehemaligen Kristallpassage zu erwarten. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 20

23 Auswahl bedeutender Vermietungen in 1a-Lagen 2013/ Lage Mieter Branche Mietfläche Hohe Straße Bose Elektronik ca. 540 m² Hohe Straße Lego Spielwaren ca. 500 m² Schildergasse Guess Bekleidung ca. 500 m² Hohe Straße Vans Bekleidung ca. 300 m² Hohe Straße 137 Tom Tailor Bekleidung ca. 300 m² Hohe Straße 98 L`Occitane Kosmetik ca. 124 m² Schildergasse 55 Bijou Brigitte Schmuck ca. 100 m² Hohe Straße Isi Mobile Elektronik ca. 90 m² Quelle: Greif & Contzen Research Auswahl bedeutender Vermietungen in Citylagen 2013/ Lage Mieter Branche Mietfläche Neumarkt 18a Elb by Kult Bekleidung ca m² Breite Straße Urban Outfitters Bekleidung ca m² Mittelstraße 11 Zara Home Einrichtung ca m² Minoritenstraße 1 dm Drogerie ca. 920 m² Ehrenstraße 74 Cyberport Elektronik ca. 650 m² Ehrenstraße Guess Bekleidung ca. 235 m² Wallrafplatz 2 Victorinox Haushalt ca. 200 m² Ehrenstraße Thomas Sabo Schmuck ca. 172 m² Quelle: Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 21

24 Schildergasse Greif & Contzen 2013 Mieten Einzelhandel In den Kölner 1a-Lagen ist die Spitzenmiete innerhalb der vergangenen zwölf Monate erneut gestiegen und liegt aktuell bei 260 Euro pro Quadratmeter. Dieser Anstieg und die hohe Anzahl der Neuvermietungen zeigen, dass es weiterhin einen deutlichen Nachfrageüberhang gibt. Die Schildergasse gehört damit zu den Top 4 Einzelhandelslagen in Deutschland. In den vergangenen zehn Jahren ist die Spitzenmiete um rund 30 Prozent gestiegen. Das entspricht einer durchschnittlichen Mieterhöhung von etwa 2,7 Prozent pro Jahr. Einzelhandelslage Schildergasse Hohe Straße Neumarkt (Nordseite), Ehrenstraße Breite Straße, Mittelstraße sehr gute Citylagen (z.b. Apostelnstraße, Pfeilstraße) sehr gute Stadtteillagen (z.b. Venloer Str., Dürener Str., Sülzburgstr., Neusser Str., Rodenkirchener Hauptstr., Deutzer Freiheit) Höchstmiete* 260 /m² 250 /m² 95 /m² 75 /m² 35 /m² 30 /m² *idealtypisches Ladenlokal mit einer Größe bis zu 100 m² Quelle: Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 22

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