CS EUROREAL Offener Immobilienfonds nach deutschem InvG Halbjahresbericht zum 31. März 2013

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1 Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh CS EUROREAL Offener Immobilienfonds nach deutschem InvG Halbjahresbericht zum 31. März 2013 Hinweis: die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh hat die Verwaltung des Sondervermögens CS EUROREAL am 21. Mai 2012 unwiderruflich mit Wirkung zum 30. April 2017 gekündigt und darüber hinaus die endgültige Einstellung der Ausgabe und die unbefristete Aussetzung der Rücknahme von Anteilen des CS EUROREAL erklärt. Dies bedeutet, dass eingehende Kauf- und Verkaufsaufträge nicht mehr ausgeführt werden.

2 CS EUROREAL Auf einen Blick Kennzahlen zum Stichtag WKN in EUR WKN in CHF Fonds in EUR Fondsvermögen netto (in Mio.) 4.617,1 316, ,2 Immobilienvermögen gesamt brutto (Verkehrswerte in Mio.) 5.062,7 davon direkt gehalten (in Mio.) 4.009,6 davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (in Mio.) 1.053,1 Fondsobjekte gesamt (Anzahl) 95 davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (Anzahl) 10 2) Vermietungsquote (in %) 87,0 Ausschüttung am je Anteil 4,40 6,80 Anlageerfolg (in %) 1) -3,7-3,0 Rücknahmepreis 46,95 72,85 Veränderungen im Berichtszeitraum WKN WKN Fonds in EUR in CHF in EUR Ankäufe von Immobilien (Anzahl) 0 davon direkt gehaltene Immobilien (Anzahl) 0 davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (Anzahl) 0 Verkäufe von Immobilien (Anzahl) 2 davon direkt gehaltene Immobilien (Anzahl) 2 davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (Anzahl) 0 Anteilabsatz (Anzahl) Anteilrücknahmen (Anzahl) Nettomittelzufluss (Anzahl) Nettomittelzufluss (in Mio.) 0,0 0,0 0,0 1) Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/ Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z.b. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der einmalige Ausgabeaufschlag in Höhe von bis zu 5 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende und zukünftige Ergebnisse. 2) Durch die Anwachsung von 2 Immobilien-Gesellschaften hat sich die Anzahl um 2 verringert ohne Auswirkung auf die Gesamtanzahl der Liegenschaften. Fondsauflage: 6. April 1992 CS EUROREAL EUR Wertpapierkennnummer: ISIN: DE Valorennummer: CS EUROREAL CHF Wertpapierkennnummer: ISIN: DE Valorennummer: Seit Titelbild und weitere Objektansichten: Deutschland, Berlin, Reichpietschufer 60-62

3 CS EUROREAL Halbjahresbericht zum 31. März 2013 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 2 Übersicht: Kredite, Fremdwährungspositionen, Vermietung 26 Zusammengefasste Vermögensaufstellung 30 Vermögensaufstellung Teil I Immobilienverzeichnis Lage des Grundstücks, Nutzfläche und gutachterliche Werte 36 Immobilienverzeichnis Vermietungsinformation und Anschaffungsnebenkosten 52 Vermögensaufstellung Teil II Bestand der Geldmarktinstrumente, Investmentanteile, Wertpapiere und Bankguthaben 68 Vermögensaufstellung Teil III Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten, Sicherungsgeschäfte und Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen 70 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe 74 Entwicklung des CS EUROREAL (Mehrjahresübersicht) 75 Gremien 76

4 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Geografische Verteilung der Fondsimmobilien (Basis: Verkehrswerte nach Fertigstellung) Deutschland: 46,1 % Rhein-Main 7,9 % Rhein-Ruhr 9,7 % Weitere deutsche Großräume 19,7 % Sonstige Regionen in Deutschland 8,8 % Österreich 0,5 % Belgien 0,7 % Tschechien 1,9 % Portugal 2,1 % Großbritannien 13,8 % Niederlande 10,0 % Frankreich 7,7 % Italien 8,2 % Spanien 5,1 % Schweden 3,9 % Sehr geehrte Anlegerinnen, sehr geehrte Anleger, auf den nachfolgenden Seiten dieses Halbjahresberichtes informieren wie Sie über den Verlauf und die wesentlichen Ergebnisse des ersten Halbjahres des Geschäftsjahres 2012/2013 des CS EURO- REAL im betreffenden Zeitraum zwischen dem 1. Oktober 2012 und dem 31. März Erläutert werden unter anderem die wesentlichen Ereignisse und Risiken im Berichtszeitraum, die aktuelle Positionierung des Immobilienportfolios sowie die Strategie des Fondsmanagements für den weiteren Verlauf der Auflösung des Fonds. Seit 21. Mai 2012 befindet sich der CS EUROREAL im Status der Auflösung. Bis zum Ablauf unseres Verwaltungsmandates zum 30. April 2017 sind wir, als treuhänderisch verwaltende Kapitalanlagegesellschaft, für die ordnungsgemäße Fortführung des Fonds und für den Verkauf der sich derzeit noch im Fonds befindlichen Immobilien verantwortlich. Mit der Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012 wurde sowohl die Ausgabe als auch die Rücknahme von Fondsanteilen des CS EUROREAL endgültig eingestellt. Somit ist im Sinne der Gleichbehandlung aller Anleger des Fonds seitdem keine Anteilscheinrückgabe mehr an die Kapitalanlagegesellschaft bzw. Depotbank des CS EUROREAL, die Commerzbank AG, möglich. Statt der Rückgabe von Anteilscheinen erhalten Anleger des CS EUROREAL nun freie liquide Mittel des Fonds mittels von in etwa halbjährlich stattfindenden Ausschüttungen ausgezahlt. Damit wird im Sinne einer Gleichbehandlung aller Anleger jedem gehaltenen Anteil der gleiche Betrag zugewiesen. Die Ausschüttung erfolgt bei in einem Depot gehaltenen Fondsanteilen über Ihre jeweilige depotführende Stelle. Die Ausschüttungen setzen sich sowohl aus den aufgelaufenen Überschüssen aus den weiterhin zufließenden Erträgen des Fonds beispielsweise aus Mietzahlungen von Mietern der Fondsimmobilien und Zinsen auf die liquiden Anlagen des Fonds (Bankguthaben und Festgelder) als auch aus Rückzahlungen des Anlagekapitals an die Anleger zusammen. Hierbei ist zu beachten, dass für Kapitalrückzahlungen zwar grundsätzlich die Erlöse aus Immobilienverkäufen verwendet werden können, jedoch unter anderem noch Kredite, 2 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung

5 Nutzungsarten der Fondsimmobilien* (Basis: Jahres-Nettosollmieten) Büro 59,4 % Handel/Gastronomie 29,3 % Hotel 0,3% Lager/Logistik 3,8% Wohnen 0,0% Sonstiges 0,9% Garagen/Stellplätze 5,6% Freizeit 0,7% *Auf Grund einheitlicher Branchenstandards blieben im Bau befindliche Immobilien unberücksichtigt. Veräußerungskosten und Gelder für die weitere Fortführung des Fonds (z.b. Instandhaltungskosten) für die ordnungsgemäße Verwaltung des Fonds in Abzug gebracht werden müssen. Seit dem Beginn der Fondsauflösung des CS EUROREAL fanden bereits zwei Ausschüttungen, beide für das letzte Geschäftsjahr 2011/2012 des Fonds, statt. Die erste Ausschüttung erfolgte am 3. Juli 2012 in Höhe von EUR 4,30 pro Anteil der Anteilklasse EUR in Euro und CHF 6,70 je Anteil der Anteilklasse CHF in Schweizer Franken. Die zweite Ausschüttung erfolgte am 11. Dezember 2012 und belief sich auf EUR 4,40 pro Anteil für die Anteilklasse EUR und CHF 6,80 pro Anteil für die Anteilklasse CHF des CS EUROREAL. Insgesamt wurden damit seit der Einleitung der Auflösung des Fonds EUR 904,1 Mio. beziehungsweise EUR 8,70 pro Anteil für Anteilklasse EUR und CHF 13,50 pro Anteil für die Anteilklasse CHF an die Anleger des Fonds ausgeschüttet. Die nächste Ausschüttung ist in Abhängigkeit von der zur Verfügung stehenden Liquidität am 18. Juni 2013 geplant. Übersicht der Ausschüttungen seit der Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012 Laufende Nummer Datum CS EUROREAL Anteilklasse EUR CS EUROREAL Anteilklasse CHF 1 3. Juli 2012 EUR 4,30 pro Anteil CHF 6,70 pro Anteil Dezember 2012 EUR 4,40 pro Anteil CHF 6,80 pro Anteil Summe EUR 8,70 pro Anteil CHF 13,50 pro Anteil Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 3

6 Vor dem Hintergrund der nun eingeleiteten Fondsauflösung war und ist eines der wesentlichen Ziele des Fondsmanagements, die Liquidität des Fonds durch den Verkauf weiterer Immobilien aus dem Portfolio des CS EUROREAL zu erhöhen. Im Sinne der Anleger sollen bei dem Verkauf angemessene Verkaufspreise erzielt werden. Aufgrund der aus der EURO-/Staatsschuldenkrise resultierenden Risiken haben die am Markt tätigen Immobilieninvestoren weiterhin relativ risikoscheu agiert und sich auf langfristig gut vermietete, moderne Immobilien in guten Lagen der wirtschaftsstärkeren Kernmärkte Europas wie insbesondere Deutschland, Frankreich und Großbritannien konzentriert. Immobilien in wirtschaftsschwächeren Regionen wie beispielsweise in Südeuropa, in Randlagen oder bei denen umfangreichere Asset-Management-Aktivitäten erforderlich sind (z.b. durch Leerstände, Mietvertragsauslauf und/oder Instandhaltungs-/ Modernisierungsbedarf) wurden hingegen nur wenig nachgefragt, sodass die Preise dieser Immobilien auch im vierten Quartal 2012 und im ersten Quartal 2013 teilweise weiter gesunken sind. Im gleichen Zeitraum ist der Umfang der Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, wobei sich die Zuwächse im Wesentlichen auf steigende Transaktionsvolumen in Deutschland und Großbritannien zurückführen lassen. Erst im ersten Quartal 2013 sind auch in Italien und Spanien von sehr niedrigen Ausgangsniveaus aus wieder zunehmende Transaktionsvolumina festzustellen. Dabei ist allerdings offen, in wie weit sich dieser Trend verfestigen wird. Trotz des schwierigen Marktumfeldes konnten zwischen dem 1. Oktober 2012 und dem 31. März 2013 zwei Immobilien, eine in Frankreich und eine in Deutschland, mit einem Verkehrswert von zusammen rund EUR 185,5 Mio. und damit auf der Höhe der jeweils letzten Verkehrswerte erfolgreich veräußert werden. Die Liegenschaft Le Sequana, Quai Panhard et Levassor/1-5 Rue Neuve Tolbiac in Paris (Frankreich) ist seit Dezember 2012 nicht mehr Bestandteil des Immobilienportfolios des CS EUROREAL. Die Herstellungskosten der als Projektentwicklung im Jahr 2003 erworbenen Büroimmobilie Le Sequana beliefen sich auf rund EUR 141,8 Mio. Das Objekt wurde im Jahr 2005 fertiggestellt und nun im Rahmen der Fondsauflösung veräußert. Das Bürogebäude wies zum Verkaufszeitpunkt eine Vermietungsquote von 83,3 % der Mieterträge auf. Im Januar 2013 erfolgte der Übergang von Nutzen und Lasten des Objektes Mauritiushaus, Mauritiusplatz 2/ Schulgasse 5/Kleine Kirchgasse 2-4 in Wiesbaden (Deutschland). Das Wohn- und Geschäftshaus wurde durch das Fondsmanagement im Jahr 2000 für den CS EUROREAL erworben. Zum Zeitpunkt der Veräußerung betrug die Vermietungsquote 87,3 %. Die Leerstände wurden vom neuen Eigentümer des Objektes vor dem Hintergrund der geplanten Weiterentwicklung der Liegenschaft übernommen. Für das Objekt Bahnhofplatz 1 in München (Deutschland) wurde bereits im Dezember 2012 ein Vertrag bezüglich des Verkaufs des Objektes unterzeichnet. Der Übergang von Nutzen und Lasten und damit Abgang des Objektes aus dem Fondsportfolio ist für das zweite Quartal 2013 geplant. Ende Dezember 2012 gingen die beiden Immobilien-Gesellschaften Flensburg Galerie in Flensburg (Deutschland) und Trier Galerie in Trier (Deutschland) durch das Anwachsungsprinzip direkt auf das Sondervermögen des CS EUROREAL über. Insgesamt wurden seit dem Beginn der Rücknahmeaussetzung des CS EURO- REAL im Mai 2010 bereits 18 Immobilien für rund EUR 1,8 Mrd. verkauft. Die Verkaufspreise lagen bei allen bisher getätigten Verkäufen in etwa auf oder sogar über den zuletzt von den unabhängigen Sachverständigenausschüssen festgestellten Verkehrswerten. Nach den genannten Immobilienverkäufen verfügte der CS EUROREAL zum Berichtsstichtag weiter über ein breit gestreutes Portfolio von 95 Immobilien an 49 Standorten in elf europäischen Ländern. Im Hinblick auf den anstehenden Verkauf des gesamten Immobilienportfolios befindet sich ein hoher Anteil der Liegenschaften in Ländern Mittel- und Nordeuropas, die wie Deutschland (Anteil im CS EUROREAL per 31. März 2013: 46,1 %) aufgrund der besseren und stabileren wirtschaftlichen Entwicklung derzeit von den meisten Immobilieninvestoren bevorzugt werden. Dies gilt Umfragen zufolge auch im gesamten Jahr Insbesondere in den aktuell wirtschafts- und finanzschwachen Ländern Südeuropas wie Italien, Spanien und Portugal ist der CS EUROREAL mit einem Gesamtanteil von 15,4 % (per 31. März 2013) in wesentlich geringerem Maße vertreten. 4 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung

7 Der CS EUROREAL verfügte zum Stichtag 31. März 2013 mit 29,3 % (Basis: Jahres-Nettosollmiete) über einen bedeutenden Anteil von Handelsimmobilien, deren Werte sich in den vergangenen Jahren im Vergleich zu den konjunkturabhängigeren Büroimmobilien deutlich stabiler entwickelt haben. Daneben zeichnete sich das Fondsportfolio nach wie vor durch einen hohen Anteil junger, moderner Immobilien aus, die die Investoren derzeit beim Immobilienerwerb präferieren. So waren zum Ende des ersten Halbjahres dieses Geschäftsjahres 72,1 % des Immobilienbestands des CS EUROREAL bis 10 Jahre alt. Das durchschnittliche Alter des Portfolios lag bei 9,3 Jahren. Neben dem Verkauf von Liegenschaften wird das aktive Bestandsmanagement der Immobilien unverändert fortgeführt mit dem Ziel, den Wert der Immobilien zu erhalten bzw. weiter zu stabilisieren. Im 6-Monats- Zeitraum zwischen 1. Oktober 2012 und 31. März 2013 konnten insgesamt für rund m² Fläche erfolgreich Verträge mit Mietern verlängert bzw. neu abgeschlossen werden. Dies entspricht einem Anteil von 4,1 % der gesamten vermietbaren Fläche des Immobilienportfolios des CS EURO- REAL. Infolgedessen konnte die Vermietungsquote im Vergleich zum Ende des letzten Geschäftsjahres 2011/2012 leicht um 0,5-Prozentpunkte gesteigert werden. Zum Stichtag am 31. März 2013 wies der CS EUROREAL eine Vermietungsquote in Höhe von 87,0 % der Brutto-Jahressollmiete auf. Im Durchschnitt lag diese im Berichtszeitraum bei 86,6 % (Basis: Jahres-Bruttosollmiete). Auf dieser Basis konnten für den Fonds weiter solide Mieterträge generiert werden. Trotz der europaweit spürbaren Konjunktureintrübung entwickelten sich im Berichtszeitraum die Mietniveaus und Leerstandsquoten hochwertiger Büroflächen in Europa insgesamt seitwärts. Dabei verhinderte insbesondere das geringe Neubauvolumen den Anstieg der Leerstandsquote. Die Mieten und Leerstände in guten Einzelhandelslagen entwickelten sich hingegen aufgrund der anhaltenden Expansionsaktivitäten internationaler Handelsunternehmen weiter tendenziell positiv. Betrachtet man die Länder, in denen der CS EUROREAL investiert ist, so fällt auf, dass die Volkswirtschaften im Berichtszeitraum durch stark unterschiedliche Entwicklungen gekennzeichnet waren. Einen positiven Konjunkturverlauf wiesen vor allem Deutschland und Österreich auf, während Großbritannien, die Niederlande und Italien in unterschiedlichen Graden durch die Konsolidierung der Volkswirtschaften belastet waren. Insgesamt waren die Märkte durch eine nach wie vor erhöhte Unsicherheit bei Immobilieninvestoren und Mietinteressenten über den weiteren Wirtschaftsverlauf in Europa geprägt. Trotz vielfältiger Maßnahmen auf nationaler und europäischer Ebene fand die Kreditvergabe sowie die Staatsfinanzierung und die Finanzierung privater Unternehmungen noch nicht zur Normalität zurück. An den europäischen Immobilienmärkten zeigte sich, dass die als besonders sicher eingeschätzten Märkte Deutschland, Nordeuropa (z.b. Schweden) und in spezifischen Marktsegmenten Frankreichs weiterhin sowohl bei Immobilienpreisen als auch bei Mieten zulegten oder zumindest stabil blieben. Die latente Wirtschaftsschwäche in Italien und in den Niederlanden fand ihren Niederschlag an den jeweiligen Immobilienmärkten in der Form relativ schwacher Mietflächennachfrage und sinkender Mieten insbesondere an den Standorten außerhalb zentraler Geschäftsbezirke. Der Immobilieninvestitionsmarkt in den Niederlanden konzentrierte sich im Berichtszeitraum auf die jeweils besten Lagen, während weitere Marktsegmente durch ein fragiles Preisgefüge und eine geringe Anzahl von Transaktionen zu charakterisieren waren. Insbesondere durch die bereits getätigten 18 Immobilienverkäufe konnte die Liquidität seit Beginn der Rücknahmeaussetzung bereits deutlich erhöht werden. Ausschüttungen in Höhe der Verkaufserlöse sind jedoch derzeit nicht möglich, da der Fonds die Liegenschaften unter steuerlichen Gesichtspunkten und zur währungskongruenten Absicherung von Immobilien in Fremdwährungsländern auch teilweise mit Krediten finanziert hat und für deren planmäßige Rückführung ausreichend Liquidität vorhält. So hatte der CS EUROREAL per 31. März 2013 Kreditverbindlichkeiten in Höhe von insgesamt EUR 1,1 Mrd., die sich auf 13 verschiedene Kreditinstitute in Deutschland und im europäischen Ausland verteilten. Dies entspricht einem Anteil von 22,1 % des Immobilienvermögens bzw. 22,8 % des Netto-Fondsvermögens, eine aufgrund der konservativen Fondsausrichtung im Wettbewerbsvergleich der offenen Immobilienfonds niedrige Quote. Bis Ende 2014 laufen über 76 % dieser Darlehen aus bzw. stehen zur Prolongation an. Ursprünglich sollte zumindest der Groß- Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 5

8 teil der Kredite zur dauerhaften Optimierung der Fondsrendite verlängert werden. In der nun eingetretenen Sondersituation der Fonds auflösung hat sich die Ausrichtung jedoch grundlegend verändert. Vor dem Hintergrund der Finanzmarktkrise und den verschärften europäischen Vorgaben zur Erhöhung der Eigenkapitalquoten der Banken ist nur ein Teil der Kreditinstitute trotz intensiver Gespräche dazu bereit, die Kredite zu verlängern beziehungsweise rechtsverbindlich zuzusagen, dass die Kredite erst bei der Veräußerung der Liegenschaften zurückgeführt werden müssen. Wird der Kredit nicht verlängert und ist der Fonds nicht in der Lage, diesen aus der vorhandenen Liquidität zurückzuführen, droht das Risiko einer Zwangsversteigerung. Da Zwangsversteigerungen voraussichtlich zu erheblichen Verlusten führen würden, muss das Fondsmanagement dieses Risiko im Sinne der Anleger unbedingt vermeiden. Wenn der Kredit verlängert würde, wirkten sich die verschärften Kreditbedingungen ggf. auch auf die Darlehenskonditionen aus. Zudem können bei einer vorzeitigen Rückführung der Darlehen in erheblichem Umfang Kosten anfallen. Im Hinblick auf die Kreditkonditionen sowie die anfallenden Kosten bei einer vorzeitigen Kreditrückführung ist die Verlängerung der Kredite im Rahmen der Fondsauflösung daher auch unter wirtschaftlichen Aspekten meist nicht vernünftig und sinnvoll. Vor diesem Hintergrund konzentriert sich das Fondsmanagement darauf, die derzeit bestehenden Darlehen jeweils beim Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückzuführen. Durch die termingerechte Rückführung der Darlehen beim Ablauf der Zinsbindungsfrist kann zwar einerseits insbesondere bis Ende 2014 deutlich weniger Liquidität an die Anleger ausgeschüttet werden. Andererseits werden durch die geringe Abhängigkeit von dem Verhalten der finanzierenden Banken jedoch die Verlustrisiken aus diesem Bereich deutlich reduziert. Da zudem künftig nur ein deutlich geringerer Teil der Erlöse aus den Immobilienverkäufen für die Rückführung der Darlehen benötigt wird, erhalten die Anleger dann in den folgenden Jahren unter sonst gleichen Bedingungen entsprechend höhere Ausschüttungen. In Folge des Verkaufs der Immobilie Le Sequana, Quai Panhard et Levassor/1-5 Rue Neuve Tolbiac in Paris (Frankreich) wurde die Fremdfinanzierung des Objekts in Höhe von EUR 44,0 Mio. bereits im Dezember 2012 zurückgeführt. Ferner wurden im Berichtszeitraum drei weitere Darlehen zurückgeführt. So sind am 27. Februar 2013 zwei Darlehen über insgesamt EUR 30 Mio. und am 21. März 2013 ein Darlehen über EUR 14,5 Mio. planmäßig ausgelaufen und zurückgeführt worden. Der CS EUROREAL hat per 31. März 2013 eine Einjahresrendite für die Anteilklasse in Euro in Höhe von -3,7 % 1) und bei der Anteilklasse in Schweizer Franken in Höhe von -3,0 %, sowohl berechnet nach BVI-Methode mit der Berücksichtigung der Wiederanlagen der Ausschüttung) als auch ohne die Berücksichtigung der Wiederanlage der Ausschüttung ab dem Zeitpunkt der endgültigen Einstellung der Ausgabe von Fondsanteilen ab 21. Mai Hauptgrund für das negative Anlageergebnis war die Erhöhung von Rückstellungspositionen im Mai Im Rahmen der Anpassung der Risikovorsorge wurden insbesondere die Rückstellungen für die beim Verkauf ausländischer Immobilien anfallenden latenten Veräußerungsgewinnsteuern vorzeitig auf die zu erwartende Größenordnung nach den gesetzlichen Vorgaben erhöht, um sicherzustellen, dass bei einer erfolgreichen Fondsöffnung die im CS EUROREAL verbleibenden Anleger nicht gegenüber den aus dem Fonds ausscheidenden Anlegern benachteiligt worden wären. Per 14. Mai 2012 ging der Anteilpreis bei der Anteilklasse EUR um 3,5 % zurück und bei der Anteilklasse CHF um 2,7 %. Damit entfiel ein Großteil des negativen Anlageergebnisses auf die einmalige Erhöhung der Risikovorsorge. Die Rendite der Anteilklassen EUR und CHF unterscheidet sich insbesondere durch Effekte aus der Entwicklung des Euro zum Schweizer Franken und die Kosten oder Erträge aus der weitgehenden Absicherung des Schweizer Franken zum Euro. Im Rahmen der regulären turnusmäßigen Nachbewertungen der Immobilien des Fonds wurden die Verkehrswerte des Immobilienportfolios durch die unabhängigen Sachverständigenausschüsse per Saldo marktbedingt im Einjahreszeitraum zwischen 1. April 2012 und 31. März 2013 um 2,6 % nach unten angepasst. Die Immobilienpreise für langfristig vermietete Immobilien haben sich in den meisten Märkten Mittel- und Nordeuropas seit der Finanzmarktkrise zwar wieder erholt, lie- 6 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung

9 gen jedoch weitgehend auf dem Niveau vor oder zu Beginn des Preisanstiegs zwischen den Jahren 2006 und Überdurchschnittliche Wertanpassungen wurden beim CS EUROREAL durch die Sachverständigenausschüsse insbesondere in den konjunkturschwachen und stärker von der EURO-/Staatsschuldenkrise betroffenen Ländern Südeuropas (z.b. Spanien und Portugal) vorgenommen. Trotz der Anpassung der Verkehrswerte der Liegenschaften konnte durch die Überschüsse aus den laufenden Mieten und Zinsen insgesamt sowohl für die Anteilklasse EUR als auch die Anteilklasse CHF des CS EUROREAL eine positive Rendite im 6-Monatszeitraum zwischen 1. Oktober 2012 und 31. März 2013 in Höhe von 0,2 % erzielt werden. Im längerfristigen Vergleich hat der CS EUROREAL trotz der seit Mai 2010 bestehenden Sondersituation der Rücknahmeaussetzung bzw. seit Mai 2012 bestehenden Fondsauflösung weiterhin seinen Vergleichsmaßstab, die Benchmark CB Lipper Open Real Estate Funds Germany übertroffen. So erzielte die Anteilklasse EUR über 5 Jahre einen Anlageerfolg von 1,3 % pro Jahr 1), während die Benchmark mit -0,3 % pro Jahr deutlich darunter lag. Seit der Auflage am 6. April 1992 lag die Rendite der Anteilklasse in Euro bei 4,3 % pro Jahr 1), die der Benchmark bei 3,2 % pro Jahr 2) und somit um mehr als 100 Basispunkte darunter. Die Anteilklasse CHF des CS EUROREAL weist über 5 Jahre eine Performance von 0,4 % 1) pro Jahr aus. Seit Auflage der Anteilklasse CHF am 1. Oktober 2005 konnte diese einen Anlageerfolg in Höhe von 1,3 % 1) realisieren. Der Anlageerfolg des Vergleichsmaßstabes, der Benchmark CB Lipper Open Real Estate Funds Germany hedged CHF, fiel mit -1,3 % pro Jahr über 5 Jahre ) beziehungsweise 0,0 % pro Jahr seit der Auflage der Anteilklasse CHF 3) hingegen deutlich niedriger aus. Dies belegt den langfristigen Erfolg der Anlagestrategie und des Portfoliomanagements des CS EUROREAL in einer Normalsituation. Über die Zukunftsperspektiven und die Strategie für den Verkauf des Immobilienportfolio bzw. die Auflösung und Auszahlung des CS EUROREAL bis zum Ablauf unseres Verwaltungsmandats am 30. April 2017 informieren wir Sie in dem Kapital Ausblick ab Seite 24. 1) Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/ Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z.b. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der einmalige Ausgabeaufschlag in Höhe von bis zu 5 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende und zukünftige Ergebnisse. 2) Die Customized Benchmark Lipper Open Real Estate Funds Germany setzt sich zusammen aus der ungewichteten durchschnittlichen jährlichen Wertentwicklung berechnet nach BVI-Methode von 20 offenen Immobilienfonds, die speziell auf die Zielgruppe private Anleger bzw. so genannte Retailkunden ausgerichtet sind. 3) Marktdurchschnitt = Customized Benchmark Lipper Open Real Estate Funds Germany. Die Customized Benchmark Lipper Open Real Estate Funds Germany setzt sich zusammen aus der ungewichteten durchschnittlichen jährlichen Wertentwicklung berechnet nach BVI-Methode von 20 offenen Immobilienfonds, die speziell auf die Zielgruppe private Anleger bzw. so genannte Retailkunden ausgerichtet sind. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 7

10 Anlagestrategie Der CS EUROREAL hat seine Investitionsschwerpunkte in den wirtschaftsstarken Städten und Regionen Europas. Ziel der Anlagestrategie des Fondsmanagements war es in der Vergangenheit hierbei, die zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel in Gewerbeimmobilien zu investieren und hieraus eine stabile und überdurchschnittliche Rendite bei möglichst geringer Volatilität zu erwirtschaften. Grundlage der langfristigen Anlagestrategie war bis zur Einleitung der Auflösung des Fonds die Verteilung der Immobilieninvestitionen an ausgewählten und attraktiven Standorten unter Beachtung einer klaren Diversifikation. Zusätzlich zur geographischen Verteilung der Immobilien innerhalb Deutschlands und im europäischen Ausland wurde das Portfolio stetig auch nach den Kriterien Nutzungsarten, Mietvertragslaufzeiten und Mietern diversifiziert. Zur Vermeidung von besonderen Risiken wurden keine Spezialimmobilien erworben und das Fondsmanagement achtete ständig auf die Gewichtung einzelner Investitionsvolumina bei Erwerb. Damit die Fondsimmobilien auch nachhaltig den Anforderungen der Mieter entsprachen, unterlagen sie einem strengen Auswahl- und Prüfungsprozess. Im Rahmen eines aktiven Portfoliomanagements wurden Bestandsimmobilien ständig einer Prüfung unterzogen und teilweise im Rahmen der langfristigen Anlagestrategie auch wieder veräußert. Das Management des CS EUROREAL hat in den vergangenen Jahren diese Anlageund Verkaufsstrategie konsequent verfolgt und genutzt, um das Fundament des Fonds weiter zu festigen. Grundsätzlich stand für das Fondsmanagement bei allen Überlegungen die Stabilität des CS EUROREAL an erster Stelle. Mit der am 21. Mai 2012 eingeleiteten Auflösung des CS EUROREAL ist es nun vorrangiges Ziel des Fondsmanagements, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist am 30. April 2017 möglichst alle Immobilien zu veräußern. Dazu wurde der bereits begonnene Immobilienverkaufsprozess sukzessive weiter fortgesetzt und auf alle Fondsobjekte ausgedehnt. Idealerweise würden sämtliche Fondsimmobilien bereits vor dem Übergang des Verwaltungsmandats für den CS EUROREAL auf die Depotbank zum 30. April 2017 veräußert sein. Hierbei sollen im Interesse der Anleger die Fondsimmobilien möglichst zügig, jedoch zu angemessenen Bedingungen verkauft werden. Dazu sprechen wir über unser langjährig aufgebautes Kontaktnetzwerk aktiv Vermittler wie Makler, Berater oder potentielle Investoren direkt an und zum anderen kommen aufgrund der hohen Bekanntheit des Immobilienportfolios des CS EUROREAL auch Interessenten vielfach aus eigenem Antrieb auf uns zu. Tendenziell positiv auf die anstehenden Immobilienverkäufe sollte sich die derzeit nach wie vor hohe Anzahl von Interessenten an Immobilien mit guter Qualität sowie potentiellen Käufern von europäischen Einzelhandelsimmobilien auswirken. Aktuell suchen eine Vielzahl von Investoren gerade angesichts des derzeit unverändert sehr niedrigen Zinsumfelds und den von verschiedenen Seiten geäußerten Inflationserwartungen nach Immobilien in guten Lagen, wie sie der CS EUROREAL zu bieten hat. In diesem Zusammenhang kommt den Verkaufsaktivitäten ebenfalls der hohe Deutschlandanteil des Fonds (46,1 % per 31. März 2013) zugute. Zusätzlich verbessern sich die Rahmenbedingungen für die Verkaufsverhandlungen, da diese aufgrund der Frist bis zum 30. April 2017 ohne großen Zeitdruck möglich sind. Unser oberstes Ziel ist es, im Zeitraum bis zum Ablauf dieser Kündigungsfrist angemessene Verkaufspreise für unsere Anleger zu erzielen. Anlegerstruktur Ähnlich wie beim Immobilienportfolio setzt der CS EUROREAL auch bei der Anlegerstruktur auf eine breite Basis. So wurde der Fonds nicht nur in Deutschland, sondern auch in Österreich und der Schweiz an Privatkunden vertrieben. Der CS EUROREAL verfügt als einziger deutscher offener Immobilienfonds über eine Anteilklasse in Schweizer Franken. Als Immobilienanlageprodukt richtete sich der CS EUROREAL daher insbesondere an Privatanleger mit mittel- bis langfristigem Anlagehorizont. Die Fondsgesellschaft gab keine Mindestanlagesummen vor, so dass der Erwerb von Fondsanteilen am CS EUROREAL bereits mit geringen Beträgen möglich war. Der Vertrieb des CS EUROREAL erfolgte in Deutschland überwiegend über Drittbanken und freie Finanzdienstleister. Eine Aufgliederung der Anlegerstruktur der Vertriebspartner für den Berichtszeitraum ist deshalb aufgrund fehlender Informationen nicht möglich. 8 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung

11 Kurzübersicht Zahlen Daten Fakten Am 21. Mai 2012 wurde die Auflösung des CS EUROREAL eingeleitet. Die den CS EUROREAL treuhänderisch verwaltende CREDIT SUISSE ASSET MA- NAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft hat die Verwaltung des Fonds zum 30. April 2017 gekündigt. Es ist nun vorgesehen, den Fonds in den nächsten Jahren möglichst vollständig abzuwickeln. Die Verkaufsaktivitäten wurden auf sämtliche Fondsimmobilien ausgedehnt. Eine Auszahlung der freien liquiden Mittel des Fonds an die Anleger ist in Abhängigkeit der zur Verfügung stehenden Liquidität in Form von halbjährlichen Ausschüttungen vorgesehen. Die nächste Ausschüttung ist für den 18. Juni 2013 geplant. Der CS EUROREAL EUR, die Anteilklasse des Fonds in Euro, erzielte im Einjahresvergleich per 31. März 2013 eine Wertentwicklung von -3,7 % 1). Für den CS EUROREAL CHF, die Anteilklasse des Fonds in Schweizer Franken, betrug im gleichen Zeitraum die Wertentwicklung -3,0 % 1). Der Hauptgrund für die negative Wertentwicklung zwischen 1. April 2012 und 31. März 2013 war die Erhöhung von Rückstellungspositionen des CS EUROREAL am 14. Mai 2012, was zu einem Anteilpreisrückgang bei der Anteilklasse EUR in Höhe von rund 3,5 % führte. Der Anteilpreis der Anteilklasse CHF des CS EUROREAL ging um 2,7 % zurück. Zum Berichtsstichtag betrug die Brutto- Liquidität EUR 1.036,7 Mio. (21,2 % des Netto-Fondsvermögens). Da seit dem 21. Mai 2012 sowohl die Ausgabe als auch die Rücknahme von Anteilen von der Kapitalanlagegesellschaft endgültig eingestellt war, belief sich das Netto-Mittelaufkommen im Berichtszeitraum zwischen 1. Oktober 2012 und 31. März 2013 auf EUR 0,0 Mio. Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2012/2013 des CS EUROREAL vom 1. Oktober 2012 bis zum 31. März 2013 wurden insgesamt zwei Immobilien veräußert. Der Verkauf eines weiteren Objektes wurde notariell protokolliert. Seit der Rücknahmeaussetzung vom 19. Mai 2010 bis zum 31. März 2013 wurden damit insgesamt 18 Immobilien veräußert. Bei sämtlichen bisher getätigten Immobilienverkäufen lagen die Verkaufspreise bei bzw. über den zuletzt von den Sachverständigenausschüssen festgestellten Verkehrswerten. Insgesamt verfügte der Fonds zum Berichtsstichtag über 95 Immobilien in elf europäischen Ländern an 49 etablierten Standorten im Verkehrswert von insgesamt EUR 5.062,7 Mio. Davon werden 85 Immobilien im Direkteigentum und 10 Immobilien über Immobilien-Gesellschaften gehalten. Das Netto-Fondsvermögen zum 31. März 2013 betrug EUR 4.877,2 Mio., während der Wert der verwalteten Vermögensgegenstände (Brutto-Fondsvermögen) bei EUR 6.129,8 Mio. lag. Der Auslandsanteil des Immobilienportfolios belief sich am Berichtsstichtag auf 53,9 % der Verkehrswerte der Immobilien und verringerte sich im Vergleich zum Ende des vorherigen Geschäftsjahres (per 30. September 2012: 55,9 %) leicht. Sämtliche ausländischen Objekte befinden sich in Europa. Der in Deutschland investierte Anteil des Portfolios betrug 46,1 % der Verkehrswerte. Die Vermietungsquote betrug 87,0 % per 31. März Im Berichtszeitraum lag sie bei durchschnittlich 86,6 %. Basis dafür war der Abschluss von Neuoder Anschlussvermietungen in einem 1) Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/ Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z.b. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der einmalige Ausgabeaufschlag in Höhe von bis zu 5 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende und zukünftige Ergebnisse. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 9

12 gesamten Flächenvolumen von über m 2 (rund 4,1 % der vermietbaren Gesamtflächen) im Berichtszeitraum. Für Anleger mit effektiven Stücken des CS EUROREAL EUR erfolgte nach Aufbrauchen des letzten Ertragsscheins Nr. 20 und Zahlung des Ausschüttungsbetrages am 3. Juli 2012 anstelle einer Bogenerneuerung ein Umtausch in neue Urkunden. Seit dem 16. November 2012 ist ein Umtausch der bisherigen effektiven Stücke des CS EUROREAL EUR (Mantel (Urkunde) und dazugehöriger Talon (Bogen mit den Coupons bzw. Ertragsscheinen für die Ausschüttungen sowie dem Erneuerungsschein)) in neue Anteilurkunden mit den Ertragsscheinen 21 bis 40 sowie neuem Erneuerungsschein möglich. Zu diesem Zweck können die bisherigen effektiven Stücke (Mantel und Talon (mit eventuell noch nicht eingereichten Ertragsscheinen und dem verbliebenen Erneuerungsschein)) bei einem Kreditinstitut oder der Depotbank des CS EUROREAL, der Commerzbank AG, eingereicht werden. Detaillierte Informationen zu diesen Zahlen und Fakten sowie zu den einzelnen Immobilien des CS EUROREAL finden Sie auf den nachfolgenden Seiten dieses Halbjahresberichtes. Immobilien-Portfolio-Management Im ersten Geschäftshalbjahr vom 1. Oktober 2012 bis 31. März 2013 wurden auch aufgrund der Fondsauflösung keine Immobilien für das Portfolio des CS EURO- REAL erworben. Insgesamt zwei Liegenschaften des CS EUROREAL wurden im Berichtszeitraum veräußert. Dabei handelt es sich um ein Objekt in Wiesbaden (Deutschland), welches im November 2012 mit Übergang von Nutzen und Lasten im Januar 2013 veräußert wurde und den Verkauf einer Liegenschaft in Paris (Frankreich) im Dezember Die Veräußerung einer weiteren Immobilie in München (Deutschland) konnte ebenfalls im Dezember 2012 notariell protokolliert werden. 10 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung

13 Wiesbaden, Deutschland, Mauritiushaus, Mauritiusplatz 2 / Schulgasse 5 / Kleine Kirchgasse 2-4 Paris, Frankreich, Le Sequana, Quai Panhard et Levassor / 1-5 Rue Neuve Tolbiac München, Deutschland, Bahnhofplatz 1 Verkäufe und Abgänge von Immobilien im Berichtszeitraum bis zum 31. März 2013 Wiesbaden, Deutschland, Mauritiushaus, Mauritiusplatz 2 / Schulgasse 5 / Kleine Kirchgasse 2-4 Der Verkauf der Liegenschaft Mauritiushaus in der Innenstadt der hessischen Landeshauptstadt Wiesbaden wurde im November 2012 kaufvertraglich protokolliert und mit Übergang von Nutzen und Lasten am 1. Januar 2013 veräußert. Der Verkaufspreis lag auf dem Niveau des zuletzt vom Sachverständigenausschuss festgestellten Verkehrswertes. Die Immobilie befand sich seit dem Jahr 2000 im Portfolio des CS EUROREAL. Paris, Frankreich, Le Sequana, Quai Panhard et Levassor / 1-5 Rue Neuve Tolbiac Im Dezember 2012 konnte die Veräußerung des Bürogebäudes Le Sequana in Paris durch die Unterzeichnung des Kaufvertrages notariell protokolliert werden. Der Übergang von Nutzen und Lasten an den neuen Eigentümer erfolgte zum gleichen Zeitpunkt. Das Gebäude wurde 2005 in das Sondervermögen eingestellt und konnte seither eine außerordentliche Wertentwicklung verzeichnen. Der erzielte Verkaufspreis für die Liegenschaft entsprach dem zuletzt festgestellten Verkehrswert und lag deutlich über dem ursprünglichen Einkaufspreis. Informationen zu weiteren Verkaufsaktivitäten im Berichtszeitraum bis zum 31. März 2013 München, Deutschland, Bahnhofplatz 1 Ebenfalls im Dezember 2012 konnte die Veräußerung des Büro- und Geschäftshauses durch Vertragsabschluss gesichert werden. Nutzen- und Lastenübergang für das im Jahr 2001 als Anlagevermögen der Gesellschaft Grundstücksgesellschaft München Bahnhofplatz 1 mbh & Co. KG erworbene und im Jahr 2012 durch das Anwachsungsprinzip in das Sondervermögen aufgenommene Objekt ist für das zweite Quartal 2013 vorgesehen. Der Verkaufspreis für das Objekt liegt über dem durch den Sachverständigenausschuss festgestellten Verkehrswert. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 11

14 Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien* (Basis: Verkehrswerte) mehr als 20 Jahre (bis 1992) 5,6 % Jahre ( ) 11,3 % Jahre ( ) 11,0 % 5 Jahre (ab 2008) 29,5 % 5 10 Jahre ( ) 42,6 % *Auf Grund einheitlicher Branchenstandards blieben im Bau befindliche Immobilien unberücksichtigt. Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen In allen Objekten des CS EUROREAL wurden, soweit erforderlich, Renovierungs-, Modernisierungs-, Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt. Hierbei wurden bau- und genehmigungsrechtliche Vorschriften vollumfänglich berücksichtigt. Die durchgeführten Maßnahmen stellen die nachhaltige Wertentwicklung der Objekte sicher, tragen zur Zufriedenheit der Mieter und potentieller Mietinteressenten bei und wirken sich positiv auf die Vermietungsleistung aus. Nachstehend einige relevante Beispiele, die technisch anspruchsvoll, zur langfristigen Wertsicherung der Objekte beitragen: Im Objekt Hamburg, Millerntorplatz 1, konnte im Rahmen der Vermietung einer Erweiterungsfläche an eine kommunale Behörde der mietvertraglich vereinbarte Ausbau von 574 m 2 Mietfläche abgeschlossen werden. Im Rahmen von zwei Neuvermietungen im Hamburg, Bertrand-Russell-Straße 3 und 5/Max-Born-Straße 2 und 4, erfolgt derzeit der mietvertraglich vereinbarte Ausbau von insgesamt m 2 Mietfläche. Für das Objekt Neu-Isenburg, Siemensstraße 12, konnten im Rahmen von zwei Neuvermietungen insgesamt m 2 Fläche gemäß mietvertraglichen Vereinbarungen ausgebaut und übergeben werden. Im Rahmen einer Neuvermietung im Objekt Berlin, Charlottenstraße 68-71, an ein Beratungsunternehmen werden aktuell m 2 Bürofläche gemäß mietvertraglicher Vereinbarungen ausgebaut. Für das Objekt Mercado Nürnberg, Äußere Bayreuther Straße 80-84a, 98, konnten im Rahmen der Neuvermietung an einen Arzt 403 m 2 Fläche gemäß mietvertraglichen Vereinbarungen ausgebaut und übergeben werden. Im Objekt Hamburg, Dammtorstraße 1, erfolgen derzeit Modernisierungen von technischen Einrichtungen. Im Rahmen der Anmietung einer Erweiterungsfläche durch den Hauptmieter im Objekt Barcelona, Avenida Diagonal , erfolgt derzeit der mietvertraglich vereinbarte Ausbau von 340 m 2 Bürofläche. 12 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung

15 Projekte Für die Neubauplanung auf dem Grundstück Taunusanlage 8 in Frankfurt am Main, liegt zwischenzeitlich der geänderte Bebauungsplan rechtskräftig vor. Auf der Grundlage dieses Bebauungsplanes wurde der Bauantrag für einen Neubau eingereicht und die Baugenehmigung am 4. Oktober 2012 erteilt. Die vermietbare Fläche für hochwertige Büronutzung liegt bei ca m². Für die Umstrukturierung des Bestandsgebäudes Keizersgracht in 228 EB Amsterdam wurde die Baugenehmigungen für die Büroflächen erteilt und der Generalunternehmer hat mit den Bauarbeiten begonnen. Nach dem Umbau werden rund m² Fläche für unterschiedliche Nutzungen wie Supermarkt, Business School und Büros zur Verfügung stehen. Hier sind bereits Vorverträge geschlossen. Weitere rund m² sollen von Büro- zu Wohnnutzung umgewidmet werden. Das Bestandsgebäude Sijthoff City, Grote Marktstraat in 2511 BH Den Haag, wird konzeptionell umstrukturiert. Dazu wird das Gebäude entkernt, mit einer neuen Fassade verkleidet und der Anteil an Retailflächen durch die Umnutzung im 1. Obergeschoss nahezu verdoppelt. Der Bauantrag wurde gestellt. Baubeginn ist für Mai 2013 geplant und die Fertigstellung ist für das 4. Quartal 2014 vorgesehen. Portfoliostruktur Zum Berichtsstichtag am 31. März 2013 bestand das Immobilienportfolio des CS EUROREAL aus insgesamt 95 Immobilien an 49 Standorten in elf europäischen Ländern. Von diesen befanden sich 85 Immobilien im Direktbesitz. 10 Immobilien wurden in Immobilien-Gesellschaften gehalten. Das Immobilienvermögen in Höhe von EUR 5.062,7 Mio. (Verkehrswerte) war zum Ende des ersten Halbjahres des Geschäftsjahres 2012/2013 zu 53,9 % im europäischen Ausland investiert, während der Deutschlandanteil bei 46,1 % lag. Der Immobilienbestand setzt sich im Wesentlichen aus Büro- (59,4 %) und Handelsimmobilien (29,3 %) sowie aus einem geringen Anteil an Lager-/Logistikimmobilien (3,8 %) zusammen. Hinsichtlich der wirtschaftlichen Altersstruktur sind 72,1 % der Immobilien jünger als 10 Jahre, während 22,3 % der Immobilien ein wirtschaftliches Alter zwischen 10 und 20 Jahren aufweisen. 5,6 % der Immobilien sind älter als 20 Jahre. Das durchschnittliche Volumen der Fondsimmobilien gemessen am Verkehrswert während der letzten 12 Monate vor dem Berichtsstichtag 31. März 2013 belief sich auf EUR 5.185,6 Mio. 77,5 % der Immobilien haben einen Verkehrswert von bis zu EUR 150,0 Mio. Detaillierte Informationen zur Struktur des Immobilienvermögens finden Sie in den Grafiken Geographische Verteilung der Fondsimmobilien (Seite 2) Nutzungsarten der Fonds immobilien (Seite 3) Wirtschaftliche Altersstruktur der Fonds immobilien (Seite 12) Größenklassen der Fonds immobilien (Seite 14) Vermietungssituation Die Vermietungsquote konnte in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2012/ 2013 auf einem im Wettbewerbsvergleich zufriedenstellenden Niveau stabilisiert werden und dadurch zum Gesamtergebnis des Fonds beitragen. Die durchschnittliche Vermietungsquote betrug im Berichtszeitraum 86,6 % und zum Stichtag am 31. März 2013 lag sie bei 87,0 %. In folgenden Bestandsobjekten sind aufgrund der Vermietungssituation besondere Vermietungsaktivitäten eingeleitet: Im Objekt City Light House in der Kantstraße 162/Joachimsthaler Straße 41 in Berlin beträgt der Leerstand nach Fläche 53,1 %. Im Berichtszeitraum konnten 691 m 2 Fläche an eine Rechtsanwaltskanzlei vermietet werden. Es werden darüber hinaus Gespräche mit weiteren Mietinteressenten geführt. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 13

16 Größenklassen der Fondsimmobilien* (Basis: Verkehrswerte) EUR >200 Mio. 5,2 % (1 Objekt) EUR Mio. 17,3 % (5 Objekte) EUR Mio. 14,8 % (6 Objekte) EUR Mio. 36,6 % (26 Objekte) Bis zu EUR 10 Mio. 0,9% (7 Objekte) EUR Mio. 1,8 % (7 Objekte) EUR Mio. 6,7 % (16 Objekte) EUR Mio. 16,7 % (24 Objekte) *Auf Grund einheitlicher Branchenstandards blieben im Bau befindliche Immobilien unberücksichtigt. Das Objekt Neu Isenburg, Siemensstraße 12, war zum Stichtag zu 42,4 % vermietet. Es konnte ein Mietvertrag über 302 m 2 Fläche mit einem Unternehmen der kunststoffverarbeitenden Industrie abgeschlossen werden. Die Leerflächen werden intensiv beworben. Im Objekt Hannover, Rendsburger Straße 18-20, beträgt der Leerstand zum Stichtag 49,8 %. Im Rahmen der Vermietungsaktivitäten wird derzeit ein Musterbüro eingerichtet. Die Flächen werden regional und überregional angeboten. Der kumulative Vermietungsstand im Objekt Düsseldorf, In der Steele 39-45, beträgt 62,3 %. Der Hauptmieter hat weitere 500 m 2 Servicefläche im Berichtszeitraum angemietet. Im Objekt Neuss, Stresemannallee 4a- 4c, 6, beträgt der Vermietungsstand zum Stichtag 62,7 %. Im Berichtszeitraum konnte eine Bürofläche an ein Unternehmen aus der Pharmaindustrie vermietet werden. Es werden Gespräche mit verschiedenen Mietinteressenten geführt. Der kumulative Leerstand im Objekt Neu- Isenburg, Werner-Heisenberg-Straße 2, beträgt nach Auszug des Hauptmieters 90,5 %. Aktuell wird ein neues Vermietungskonzept für das Objekt umgesetzt. Die Vermietung der Flächen wird intensiv voran getrieben. Das Objekt Frankfurt, Bockenheimer Landstraße 72, war im Berichtszeitraum zu 51,8 % vermietet. Aufgrund der Gebäudequalität und exponierten Lage herrscht rege Nachfrage nach den effizienten Flächen. Es werden aussichtsreiche Gespräche mit einer Rechtsanwaltskanzlei über die Anmietung von zwei Büroetagen geführt. Das Objekt München, Bahnhofplatz 1, wurde mit Kaufvertrag vom 28. Dezember 2012 veräußert. Der wirtschaftliche Übergang wird voraussichtlich im zweiten Quartal 2013 stattfinden. In Absprache mit dem Käufer wurden keine weiteren Vermietungsaktivitäten durchgeführt. 14 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung

17 Das Objekt Gelsenkirchen, Bahnhofstraße 12-14, ist am Markt platziert. Im Berichtszeitraum konnte eine Einzelhandelsfläche an ein Eiscafé vermietet werden. Der Leerstand per Stichtag beträgt 58,9 %. Im Objekt Dortmund, Westfalendamm 87, beträgt die Vermietungsquote per Stichtag 16,9 %. Das Objekt wird intensiv beworben. Es werden derzeit Gespräche mit verschiedenen Mietinteressenten geführt. Der kumulative Vermietungsstand des Objekts Berlin, Müllerstraße 141, im Berichtszeitraum beträgt 64,6 %. Es werden derzeit intensive Verhandlungen mit verschiedenen Mietinteressenten über die leerstehenden Einzelhandelsflächen geführt. Das Objekt Brüssel, Rue Colonel Bourg 105 a, befindet sich in einem eingeführten Bürostandort mit guter Verkehrsanbindung, auch an den internationalen Flughafen. Das Gebäude steht nach Auszug des Hauptmieters zum Stichtag komplett leer. Die Leerflächen werden intensiv beworben. Im Objekt Brüssel, Boulevard du Jardin Botanique 13a, wurden diverse optische und technische Maßnahmen zur Unterstützung der Vermietung durchgeführt. Das Objekt ist zum Stichtag zu 43,2 % vermietet. Der Leerstand wird intensiv beworben. Der kumulative Vermietungsstand des Objektes Glasgow, 4 Atlantic Quay, beträgt im Berichtszeitraum 63,1 %. Es werden derzeit aussichtsreiche Gespräche mit Mietinteressenten für die Leerstandsflächen geführt. Nach Auszug des Hauptmieters aus dem Objekt Glasgow, 80 Bath Street, beträgt der kumulierte Vermietungsstand 30,4 %. Aufgrund von Lage und Qualität des Objektes werden derzeit Optionen zur Umnutzung geprüft. Der Leerstand nach Fläche beträgt beim Objekt Manchester, 3 Hardman Square, zum Stichtag 72,8 %. Im Berichtszeitraum konnte ein langfristiger Mietvertrag über m 2 Fläche mit einem namhaften Unternehmen aus der Finanzdienstleistungsbranche abgeschlossen werden. Das Objekt Amsterdam, Gustav-Mahlerlaan 4, war im Berichtszeitraum zu 76,8 % vermietet. Es werden Gespräche mit verschiedenen Mietinteressenten geführt. Das Neubauobjekt in Lyon, Avenue Jean Mermoz/LOT 2.0, steht zu 80,8 % leer. Die Leerflächen werden intensiv beworben. Das Neubauobjekt in Toulouse, Le Galilée/LOT 02B, ZAC Andromède, konnte teilweise bereits erstvermietet werden. Die Vermietungsquote beträgt zum Stichtag 42,7 %. Es werden aussichtsreiche Gespräche mit verschiedenen Mietinteressenten geführt. Nachdem im Neubauobjekt Toulouse, 12 Rue Louis Courtois Vicose, ein langfristiger Mietvertrag mit einer kommunalen Behörde abgeschlossen werden konnte, werden die verbleibenden Leerstandsflächen intensiv beworben. Der Leerstand per Stichtag beträgt 78,1 %. Im Objekt Madrid, Calle de Julián Camarillo 19-21, beträgt der Leerstand nach Fläche 39,2 %. Die Nachvermietung der Flächen wird intensiv voran getrieben. Im Berichtszeitraum konnten insgesamt m 2 Fläche im Fonds nach- bzw. neu vermietet werden. Die in diesem Rahmen vereinbarten vermieterseitigen Renovierungs- und Bauleistungen wurden fachgerecht beauftragt und abgeschlossen. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 15

18 Fondsrendite Die Anteilklasse EUR des CS EURORE- AL in Euro erzielte per 31. März 2013 im Einjahresvergleich einen Anlageerfolg berechnet nach BVI-Methode von -3,7 % 1). Die BVI-Methode wird bis auf Weiteres aus Gründen der Vergleichbarkeit der Fonds managementergebnisse der verschiedenen offenen Immobilienfonds verwendet. Daher finden auf Ebene des Anlegers anfallende Kosten wie z.b. Steuern, Ausgabeaufschlag oder Depotführungsgebühren keine Berücksichtigung. Ferner wird von einer Wiederanlage der Ausschüttung zum Rücknahmepreis ausgegangen. Diese ist seit 21. Mai 2012 aufgrund der Einleitung der Auflösung des CS EUROREAL und der endgültigen Einstellung der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen des CS EUROREAL nicht mehr möglich. Sieht man von einer Berücksichtigung der Wiederanlage der Ausschüttung seit dem genannten Zeitpunkt ab, ergibt sich für den Einjahreszeitraum per 31. März 2013 ebenfalls ein Anlageerfolg in Höhe von -3,7 %. Die negative Wertentwicklung im Berichtszeitraum ist im Wesentlichen auf die Erhöhung der Risikovorsorge des CS EURO- REAL am 14. Mai 2012 zurückzuführen. Diese hat zu einem Anteilpreisrückgang bei der Anteilklasse EUR des Fonds in Höhe von rund 3,5 % und bei der Anteilklasse CHF des Fonds in Höhe von rund 2,7 % geführt. Der größte Teil der Rückstellungszuführungen entfiel dabei auf die Erhöhung der Rückstellungen für sogenannte latente Steuern auf den Veräußerungsgewinn bei Immobilienverkäufen im Ausland auf 100 %. Die Erhöhung der Quote für die ausländischen Veräußerungsgewinnsteuern war im Vorfeld der bedingten Wiedereröffnung für Anteilscheinrücknahmen im Mai 2012 notwendig geworden, um im Sinne der Gleichbehandlung aller Anleger sicherzustellen, dass bei einer möglichen erfolgreichen Wiedereröffnung die im Fonds verbleibenden Anleger nicht gegenüber den aus dem Fonds ausscheidenden Anlegern benachteiligt würden. Im 6-Monats-Zeitraum des abgelaufenen ersten Halbjahres des Geschäftsjahres 2012/2013 zwischen 1. Oktober 2012 und 31. März 2013 lag der Anlageerfolg der EUR-Anteilklasse sowohl berechnet nach BVI-Methode mit Wiederanlage der Ausschüttung als auch ohne Wiederanlage der Ausschüttung ab dem Zeitpunkt der Einleitung der Fondsauflösung bei +0,2 %. Wertentwicklung nach BVI-Methode 1) per 31. März 2013 CS EUROREAL EUR: kumuliert durchin % schnittlich p.a. in % 6 Monate 0,2 1 Jahr -3,7-3,7 3 Jahre -1,3-0,4 5 Jahre 6,5 1,3 10 Jahre 30,3 2,7 15 Jahre 69,8 3,6 20 Jahre 126,1 4,2 seit Auflage 143,0 4,3 Seit seiner Auflage am 6. April 1992 weist der CS EUROREAL EUR bis zum 31. März 2013 ein durchschnittliches Jahresplus in Höhe von 4,3 % p. a. 1) auf (Ende letztes Geschäftsjahr: 4,4 % p. a.) 1). Die Rendite der am 1. Oktober 2005 aufgelegten Anteilklasse CS EUROREAL CHF, der Anteilklasse des Fonds in Schweizer Franken, sowohl berechnet nach BVI-Methode mit Wiederanlage der Ausschüttung als auch ohne Wiederanlage der Ausschüttung ab dem Zeitpunkt der Einleitung der Fondsauflösung betrug zum Berichtsstichtag -3,0 % 1) im Einjahresvergleich. Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2012/2013 (6-Monats- Zeitraum) lag der Anlageerfolg der CHF- Anteilklasse des Fonds berechnet nach beiden Methoden bei 0,2 % 1). 1) Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/ Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z.b. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der einmalige Ausgabeaufschlag in Höhe von bis zu 5 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende und zukünftige Ergebnisse. 16 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung

19 Wertentwicklung nach BVI-Methode 1) per 31. März 2013 CS EUROREAL CHF: kumuliert durchin % schnittlich p.a. in % 6 Monate 0,2 1 Jahr -3,0-3,0 3 Jahre -2,8-0,9 5 Jahre 1,9 0,4 seit Auflage 10,0 1,3 Seit Auflage der Schweizer Franken- Tranche des CS EUROREAL belief sich deren Anlageerfolg insgesamt auf 10,0 % (1,3 % p. a.) 1). Risikovorsorge Capital Gain Tax Bei der Veräußerung von ausländischen Immobilien kann es zu einer Besteuerung realisierter Veräußerungsgewinne kommen (Capital Gain Tax). Die Höhe der Steuerlast hängt von vielen unbekannten Faktoren wie etwa dem erzielten Veräußerungsgewinn, dem Veräußerungszeitpunkt und den dann geltenden steuerlichen Regelungen ab. Per 31. März 2013 wurde somit für Steuern aus möglichen Gewinnen aus der Veräußerung von ausländischen Immobilien ein Betrag in Höhe von EUR 159,7 Mio. zurückgestellt. Kredit- und Währungsmanagement Kredite Am Berichtsstichtag verfügt der CS EURO- REAL über ein Kreditvolumen inkl. der Fremdfinanzierung auf Beteiligungsebene von insgesamt EUR 1.112,5 Mio.; dies entspricht einem Anteil am Immobilienvermögen von 22,1 %. Die Aufnahme von Krediten dient hierbei der Optimierung der Fondsrendite, Währungssicherung und der Steueroptimierung. Die durchschnittliche Laufzeit der Zinsfestschreibungen von 1,3 Jahren per 31. März 2013 beschreibt das ausgewogene Verhältnis zwischen Kreditkosten und Zinsänderungsrisiko. Weitere Einzelheiten entnehmen Sie bitte der Tabelle Übersicht: Kredite und Fremdwährungspositionen. Im Rahmen von Kreditaufnahmen nach 80a InvG, sind zum Sondervermögen gehörende Vermögensgegenstände in Höhe von EUR 948,9 Mio. unmittelbar mit Rechten Dritter belastet. Entsprechendes gilt für Kreditaufnahmen der zum Sondervermögen gehörenden Immobilien- Gesellschaften in Höhe von EUR 163,6 Mio. (mittelbare Kreditaufnahme). Sofern diese mittelbaren Kreditaufnahmen im Rahmen von Kreditaufträgen gemäß 69 Abs. 2 InvG beauftragt wurden, haftet darüber hinaus das Sondervermögen entsprechend der getroffenen Vereinbarungen, wenn die hierfür gestellten direkten Sicherheiten nicht ausreichen. Fremdwährungspositionen Es ist die konservative Strategie des Managements, die Risiken aus Währungskursdifferenzen gering zu halten und das in Fremdwährung gehaltene Fondsvermögen weitestgehend abzusichern. Die Absicherung des Währungsrisikos erfolgt hierbei einerseits durch die Aufnahme von Fremdwährungskrediten (vgl. Kredite) und andererseits durch Devisentermingeschäfte. Nachdem der CS EUROREAL überwiegend in der Euro-Zone investiert ist, unterliegen derzeit lediglich die Investitionen in Großbritannien, Schweden und Tschechien einem möglichen Währungsrisiko. Das in Großbritannien gelegene und in britischen Pfund geführte anteilige Fondsvermögen in Höhe von umgerechnet EUR 489,6 Mio. war zum Berichtstichtag zu 96,9 % (siehe Übersicht Währungskurssicherungsgeschäfte ) gegenüber dem Euro währungsgesichert. Das in Schweden gelegene und in schwedischen Kronen geführte anteilige Fondsvermögen in Höhe von umgerechnet EUR 156,0 Mio. war zum Berichtstichtag zu 93,8 % gegenüber dem Euro währungsgesichert. Das in Tschechien gelegene anteilige Fondsvermögen wird zum überwiegenden Teil in Euro geführt, da alle wesentlichen Verträge auf Euro-Basis geschlossen sind. Für den in tschechischen Kronen geführten Restbetrag in Höhe von umgerechnet EUR 5,6 Mio. werden auf Grund der geringen Höhe keine Währungssicherungsgeschäfte abgeschlossen. Für den Anteil des Sondervermögens, der rechnerisch der Anteilklasse in Schweizer Franken zuzurechnen ist, betrug die Währungskurssicherung zum Stichtag 85,0 %. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 17

20 Liquiditätsanlagen Die Liquiditätsanlagen bestehen einzig und allein aus Bankguthaben sowie Festgeldern. Die Bruttoliquidität des CS EUROREAL betrug 21,2 % des Fondsvermögens per 31. März Risikomanagement Das Risikomanagement der CREDIT SU- ISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh ist darauf ausgerichtet, sowohl die geltenden und zukünftigen gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen, als auch die internen Investmentstandards und Weisungen der CREDIT SUISSE-Gruppe gerecht zu werden. Zur Erfüllung dieser Aufgaben ist das Risikomanagement unserer Organisation als eine unabhängige, zentral organisierte Einheit mit direkter Berichtslinie zur Geschäftsführung verankert. Auf Basis der von der Geschäftsführung definierten Risikolimite ist es die Kernaufgabe des zentralen Risikomanagements, alle wesentlichen Risiken auf Ebene der Kapitalanlagegesellschaft und der verwalteten Sondervermögen systematisch zu identifizieren, kontinuierlich zu beurteilen, zu überwachen und zu steuern. Die Geschäftsführung und der Aufsichtsrat der Gesellschaft werden hierbei regelmäßig über die Risikosituation des Unternehmens und der verwalteten Sondervermögen durch das Risikomanagement informiert. Das Risikomanagement nutzt dabei die langjährige Erfahrung und das profunde Wissen unserer Mitarbeiter: Jedes identifizierte Risiko wurde einem spezifischen Risikoverantwortlichen zugeordnet, der für die tägliche Überwachung und Steuerung der ihm zugewiesenen Risiken zuständig ist. Dies beinhaltet auch die kontinuierliche Optimierung der Prozesse im Umgang mit den Risiken. Das zentrale Risikomanagement erfasst und berichtet regelmäßig die Risikosituation der Einzelrisiken und der Gesamtrisiken. Zur Steuerung der Risiken wurden Schwellenwerte und Eskalationsprozesse festgelegt. Hierdurch sind eine frühzeitige Erkennung der Risiken und eine Einleitung von Gegenmaßnahmen möglich. Der von der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh gewählte ganzheitliche Ansatz aus dezentraler Fachkompetenz und zentraler Organisation ermöglicht einerseits eine umfassende Risikoinventur mit kompetenter Steuerung der Einzelrisiken, andererseits dient die zentrale Beurteilung, Steuerung, Überwachung und Berichterstattung der Risiken dazu, Interdependenzen zwischen unterschiedlichen Risikobereichen zu identifizieren. Mögliche Fehlentwicklungen kann so durch Anpassung der entscheidenden Prozesse zeitnah entgegengewirkt werden. Wesentliche Risiken und Ereignisse im Berichtszeitraum Die Investition in einen offenen Immobilienfonds wie den CS EUROREAL birgt neben Chancen auch Risiken für den Fondsanleger. Diese Risiken, resultierend aus der Investition, werden im Allgemeinen als Investmentrisiken bezeichnet. Daneben existieren zusätzlich operationale Risiken, die im Wesentlichen aus dem Zusammenspiel von Personal, System und Prozessen auf Ebene der Gesellschaft entstehen und die das Ergebnis der Gesellschaft gegebenenfalls maßgebend beeinflussen können. Generell beschreibt das Investmentrisiko die potenziellen Wertschwankungen einer Investition, die unter gewissen Umständen zu Verlusten führen können und sich im Wesentlichen in Adressenausfall-/Bonitäts-, Marktpreis-, Liquiditäts-, Objekt-, Anteilscheinrückgabe- und Portfolio(strategie)risiken unterteilen. Die Marktpreisrisiken können wiederum in Immobilienmarkt-, Fremdwährungs- und Zinsänderungsrisiken differenziert werden. Auftreten können diese Risiken auf den verschiedenen Ebenen des Sondervermögens, welches sich explizit in eine Liquiditätsportfolio-, Immobilienportfolio- und Gesamtfondsebene unterteilt. Abhängig von diesen Bezugsgrößen unterscheidet sich die Ausprägung der zuvor genannten Risikoarten teilweise signifikant. Nachfolgend wird auf die im abgelaufenen ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2012/2013 wesentlichen Risikoereignisse eingegangen, wobei auch auf die aktive Minderung, Eliminierung oder Übertragung von Risiken eingegangen wird. 18 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung

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