Aktuelle Herausforderungen bei der Immobilienfinanzierung

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1 Aktuelle Herausforderungen bei der Immobilienfinanzierung Überblick über die Auswirkungen der aktuellen Entwicklung des Finanzierungsmarktes auf Projektentwicklungen und Ankäufe Johannes Callet (TW Real Estate) Frankfurt,

2 Taylor Wessing Auswahl Deals >nextpark GG08 GmbH beim Verkauf mehrerer Logistikimmobilien in Groß-Gerau >Jan A. De Boer B.V. beim Verkauf eines Wohnund Geschäftshauses in der Kölner Innenstadt. >HIH Hamburgische Immobilien Handlung GmbH beim Verkauf eines denkmalgeschützten Gebäudes in Berlin >Frankonia Eurobau und den LVM Landwirtschaftlicher Versicherungsverein Münster beim Verkauf des Nordbahnhof-Carrée >Commerz Real beim Ankauf eines Logistikprojekts in Ludwigsfelde 2

3 Aktuelle Herausforderungen bei der Immobilienfinanzierung > Wie werden Basel III und Solvency II die Marktlandschaft ändern? > Wie wirken sich diese Änderungen auf bestehende und auf neue Fremdfinanzierungen aus? > Was sind die Schlüssel zur Erarbeitung einer neuen Finanzierungsstrategie? > Wie können bestehende und zukünftige Fremdfinanzierungen optimiert werden? 3

4 A. Auswirkungen auf bestehende Fremdfinanzierung (Bank) > Beispiel: Gemäß Basel I war jeder Kredit seitens der Bank mit einheitlich 8 % Eigenmitteln zu unterlegen. > Einführung einer Verschuldungsgrenze. Neu hinzu tritt mit Basel III die Verschuldungsgrenze (Leverage Ratio). > Auswirkung auf bestehende Finanzierung Prolongation bestehender Finanzierungen bei Banken erschwert, da Leverage insgesamt reduziert wird (Deleverage) Übertragung von NPL & PL auf neue Gläubiger, die Übertragung der Forderung ist grundsätzlich zulässig (BGHZ 171, 180) und führt auch zu einer Übertragung der Sicherheiten 4

5 A. Auswirkungen auf neue Fremdfinanzierung (Bank) > Auswirkung der Verschuldungsgrenze auf neue Fremdfinanzierung Die Kreditvergabe durch die Banken dürfte sich insgesamt verringern. Noch stärkerer Fokus der Banken auf erfolgreiche Refinanzierung Beispiel: Refinanzierung im Wege des Pfandbriefs. 14 Pfandbriefgesetz: Hypotheken dürfen nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des von der Pfandbriefbank [ ] festgesetzten Wertes des Grundstücks (Beleihungswert) zur Deckung benutzt werden. Wahrscheinlich treten an Stelle der Banken neue Finanzierer auf (Versorgungswerke, Pensionskassen, etc.). Auswirkungen auf Zinsniveau und Marktstandards für Verträge und Sicherheiten ist unklar. 5

6 A. Auswirkungen auf neue Fremdfinanzierung (andere Marktteilnehmer) > Neue Wege müssen gefunden werden, das Gap zu schließen: Projektentwickler: Factoring Projektentwickler und Investoren: Mezzanine Finanzierung Investoren und Bestandshalter: Sale and Lease back > Die passende Strategie richtet sich maßgeblich nach der Person und dem Geschäft des neuen Finanzierers dem Finanzierungsbedürfnis des Projektentwicklers/Investors. > Zinsniveau dürfte höher werden als bislang (S&L back 12 %) 6

7 A. Auswirkungen auf neue Fremdfinanzierung (neues Finanzierungsmodell) > Umsetzung bestimmter Strukturen wird erforderlich werden: Beispiel Equity Mezzanine Finanzierung: Private Equity Geber beteiligt sich kapitalmäßig an der Gesellschaft, die das Projekt entwickelt bzw. den Ankauf durchführt Strukturierung bestehender Assets / Gesellschaften Regelungen der Gesellschaftervereinbarung Gesellschaftsvertrag Regelungen zum Asset 7

8 B. Finanzierung optimieren: neue Fremdfinanzierung (Bank) > Umsetzung der neuen Finanzierungsstrategie beim Investor / Bestandshalter, um die Finanzierungsentscheidung der Bank zu beeinflussen: Erwerbsprozesse prüfen (Due Diligence zu Finanzierungsthemen). Objektrisiken reduzieren, um Finanzierungsentscheidung zu beeinflussen. Was sind Objektrisiken? 8

9 B. Finanzierung optimieren: neue Fremdfinanzierung (Bank) Objektrisiken sind aus der Lage des Objekts und den darin befindlichen Nutzern resultierende Besonderheiten. Beispiele: Unsichere Ver- und Entsorgung Unklare (Mieter-)Dienstbarkeiten Ungesicherte Nachbarverhältnisse, zum Beispiel Überbauten 9

10 B. Finanzierung optimieren: neue Fremdfinanzierung (andere Marktteilnehmer) > Auswirkung der neuen Fremdfinanzierungserfordernisse, Umsetzung bestimmter Strukturen (Beispiele für rechtliche Umsetzung): Beispiel: Sale & Lease back im Wege eines Erbbaurechts bei bestehender Fremdfinanzierung Strukturierung Transaktion mit Erwerber Strukturierung Transaktion mit finanzierender Bank Erbbaurechtsvertrag, Ablösung der finanzierenden Bank Eintragung der Erbbauzinsreallast Evtl. Sicherung der verbleibenden Finanzierung durch Grundpfandrechte am Erbbaurecht 10

11 B. Finanzierung optimieren: bestehende Fremdfinanzierung (Bank) > Finanzierungsstrategie frühzeitig bestimmen, um Strukturen rechtzeitig aufsetzen zu können Objektrisiken reduzieren neue Marktteilnehmer ansprechen Strukturen planen Prolongation ggf. mit neuem Finanzierungspartner - frühzeitig angehen 11

12 B. Finanzierung optimieren: bestehende Fremdfinanzierung (Bank) > Prolongation mit der Bank (bei positiven Signalen bezüglich Finanzierungsentscheidung): Abtretungsmöglichkeiten im Auge behalten, ggf. Abtretungsverbot verhandeln Sicherheiten reduzieren > Prolongation mit der Bank (bei negativen Signalen): Finanzierungsstrategie überdenken 12

13 Fazit > Basel III und Solvency II werden Auswirkungen auf das Neugeschäft der Banken haben und wahrscheinlich den Bankensektor zugunsten anderer Marktteilnehmer reduzieren. > Für das aus dem Rückzug der Banken entstehende Gap bedarf es neuer Finanzierungspartner und einer entsprechenden Strategie. > Einer der wesentlichen Schlüssel ist die Strukturierung des Projekte und Investitionen dergestalt, dass neue Finanzierungspartner gewonnen werden können. Neue Marktteilnehmer erfordern neue rechtliche Strukturen (gesellschaftsrechtliche Umsetzung von kapitalmäßigen Beteiligungen, Vereinbarungen zu Joint Ventures, Erbbaurechte, etc.) > Finanzierung zu optimieren bedeutet nicht zuletzt, Objektrisiken zu erkennen und zu beseitigen.

14 Unsere Standorte Beijing Ω Unit 2307&08, West Tower, Twin Towers B-12 Jianguomenwai Avenue Chaoyang District Beijing T Berlin Ebertstraße Berlin T. +49 (0) Brüssel Trône House 4 Rue du Trône 1000 Brüssel T. +32 (0) Cambridge 24 Hills Road Cambridge, CB2 1JP T. +44 (0) Dubai 26th Floor, Rolex Tower, Sheikh Zayed Road, P.O. Box Dubai, United Arab Emirates T (0) Düsseldorf Benrather Straße Düsseldorf T. +49 (0) Frankfurt Senckenberganlage Frankfurt a.m. T. +49 (0) Hamburg Hanseatic Trade Center Am Sandtorkai Hamburg T. +49 (0) London 5 New Street Square London EC4A 3TW T. +44 (0) München Isartorplatz München T. +49 (0) Paris 42 avenue Montaigne Paris T. +33 (0) Shanghai Ω Unit 1509, United Plaza No. 1468, Nanjing West Road Shanghai T Singapur RHTLaw Taylor Wessing LLP Six Battery Road #09-01, #10-01 Singapore T Taylor Wessing 2012 This publication is intended for general public guidance and to highlight issues. It is not intended to apply to specific circumstances or to constitute legal advice. Taylor Wessing s international offices operate as one firm but are established as distinct legal entities. For further information about our offices and the regulatory regimes that apply to them, please refer to Ω Representative offices 14