Periodische Neubewilligung. und. Verlängerung Festhypothek

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1 Prozesseinheit 3 Periodische Neubewilligung und Verlängerung Festhypothek Kathrine Cincera

2 Inhaltsverzeichnis 1. Flussdiagramm... Seite 3 2. Einführung Prozessbeschreibung Die eingeforderten Unterlagen zur Neubeurteilung sind uns auf dem Postweg zugestellt worden Objektbewertung / Tragbarkeitsberechnung Liegt die Belehnung noch innerhalb unserer Richtlinien? Ist die Tragbarkeit gegeben? Mit dem Kreditnehmer nach Lösung suchen Weiterführung der Hypothek wie bis anhin / Verlängerung Festhypothek Offerte an Kunde Annahme der Offerte? Kreditposition wird vom Schuldner gekündigt Vertrag wird erstellt und versendet Vertrag kommt unterzeichnet zurück Daten aus dem Vertrag werden im System erfasst Überprüfung Kreditdossier anhand Checkliste Unterlagen vollständig? / Daten korrekt erfasst? Fehlende Unterlagen einfordern / Daten korrekt erfassen Schlusskontrolle durch zuständigen Mitarbeiter Kritische Schnittstelle Schlusswort Musterdokumente Vorgehensweise Auswertungsbogen der Lernjournale...14

3 1. Flussdiagramm Start 3.1 Die eingeforderten Unterlagen zur Neubeurteilung sind uns auf dem Postweg zugestellt worden 3.2 Objektbewertung / Tragbarkeitsberechnung 3.3 Liegt die Belehnung noch innerhalb unserer Richtlinien? Ist die Tragbarkeit gegeben? nein 3.4 Mit dem Kreditnehmer nach Lösung suchen Ende ja 3.5 Weiterführung der Hypothek wie bis anhin / Verlängerung Festhypothek 3.6 Offerte an Kunde 3.7 Annahme der Offerte? nein 3.8 Kreditposition wird vom Schuldner gekündigt Ende ja 3.9 Vertrag wird erstellt und versendet A

4 A 3.10 Vertrag kommt unterzeichnet zurück 3.11 Daten aus dem Vertrag werden im System erfasst 3.12 Überprüfung Kreditdossier anhand Checkliste 3.13 Unterlagen vollständig? / Daten korrekt erfasst? nein 3.14 Fehlende Unterlagen einfordern / Daten korrekt erfassen ja 3.15 Schlusskontrolle durch zuständigen Mitarbeiter Ende

5 2. Einführung Familie Müller besitzt ein Einfamilienhaus, auf welchem eine Hypothek über CHF 400' lastet. Dieses Haus wird schon seit zehn Jahren von unserer Bank finanziert. Gemäss Geschäftsführungshandbuch (GFHB) der Raiffeisen Schweiz ist nun eine Neubeurteilung des Gebäudes fällig. Periodische Neubewilligung Anlässlich einer sogenannten periodischen Neubewilligung (PNB) werden Kreditpositionen je nach Risikoausprägung regelmässig überprüft und zur Neubewilligung vorgelegt. Die Überwachungsperiodizität bei risikoarmen Liegenschaften ist länger als bei risikoreichen Liegenschaften. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen werden bei Raiffeisen Schweiz alle zehn Jahre neu bewilligt, Bauland alle drei Jahre. Das Ziel einer solchen Neubeurteilung liegt hauptsächlich darin sicherzustellen, dass die Belehnungswerte nach wie vor ausreichend sind. Oftmals ändern sich im Laufe der Jahre die Einkommens- und Vermögenssituation oder die finanziellen Bedürfnisse des Kunden. Die periodische Neuvorlage bietet nebst der Risikoüberwachung auch eine Chance, zusätzliches Kundenpotential zu erkennen. Dies insbesondere bei Positionen mit seltenem persönlichen Kundenkontakt. Festhypothek Eine Festhypothek ist ein Kredit mit fixem Zinssatz und fester Laufzeit, welcher in der Regel zwischen zwei und zehn Jahren (bei Raiffeisen Schweiz bis zu maximal 15 Jahren möglich) gewährt wird. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung hat der Schuldner eine Vorfälligkeitsentschädigung zu leisten. Der Kreditnehmer sichert sich gegen das Risiko von Zinserhöhungen ab, kann dafür aber nicht von allfälligen Zinssenkungen profitieren. 3. Prozessbeschreibung 3.1 Die eingeforderten Unterlagen zur Neubeurteilung sind uns auf dem Postweg zugestellt worden Folgende Unterlagen (Kopien) haben wir beim Kunden schriftlich eingefordert und erhalten: Zum Objekt: Zum Schuldner: Letzte amtliche Schätzung Aktueller Grundbuchauszug Gebäudeversicherungsausweis Aktuelle Fotos der Liegenschaft Auflistung der getätigten und/oder anstehenden Renovationen Lohnausweis Aktuelle Steuererklärung / Steuereinschätzung Gemäss dem GFHB der Raiffeisen Schweiz kann bei natürlichen Personen mit privatem Wohnbau auf die Aktualisierung der Betreibungsauskunft verzichtet werden, wenn bereits eine ältere Betreibungsauskunft vorliegt und keine Betreibungen vorhanden waren und der Schuldner mit den Zins- oder Amortisationszahlungen nie in Verzug geraten ist. 3.2 Objektbewertung / Tragbarkeitsberechnung Die Objektbewertung erfolgt nach verschiedenen Gesichtspunkten. Beurteilt werden unter anderem der Bauzustand, die Lage und die Umgebung. Der Verkehrswert bildet die Basis für die Bestimmung des Belehnungswertes. Er entspricht dem Preis, der unter normalen Marktverhältnissen bei einem Verkauf der Liegenschaft zum aktuellen Zeitpunkt erzielt werden kann. Dieser Wert wird bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeliegenschaften aus dem Realwert und dem Ertragswert bestimmt. Bei Einfamilienhäusern entspricht der Verkehrswert dem Realwert. Der Realwert berechnet sich aus dem Landwert (je nach Region verschieden), dem Wert der Aussenanlagen (zum Beispiel Mauern, Garten) und dem Gebäudewert (Neubauwert abzüglich Altersentwertung). Getätigte Renovationen werden bei der Objektbewertung berücksichtigt. Sie bewirken eine Wertvermehrung oder Werterhaltung des Gebäudes. Der auf dem Gebäudeversicherungsausweis angegebene Wert sollte ungefähr mit dem berechneten Gebäudewert übereinstimmen.

6 Tragbarkeitsberechnung Mit der Tragbarkeitsberechnung wird ermittelt, ob der Kreditnehmer die Kosten für sein Haus bezahlen kann. Dabei werden neben den Zinskosten (und evtl. Amortisationskosten) ebenfalls die Nebenkosten für den Unterhalt der Liegenschaft berücksichtigt. Damit die Tragbarkeit gewährleistet ist, sollten die jährlichen Liegenschaftskosten einen Drittel des Bruttoeinkommens des Kreditnehmers nicht übersteigen. 3.3 Liegt die Belehnung noch innerhalb unserer Richtlinien? Ist die Tragbarkeit gegeben? Richtlinien der Raiffeisen Schweiz: Gemäss dem Belehnungsreglement liegt die maximale Belehnungshöhe bei selbstbewohntem Wohneigentum bei 80 % des Verkehrswertes. Die Höchstgrenze für die 1. Hypothek liegt bei 66⅔ % und für die 2. Hypothek bei 13⅓ %. Beispiel: Vor zehn Jahren hatte das Haus einen Wert von CHF 1'000' Die Bank gewährte eine Hypothek von CHF 800' (80 % von CHF 1'000'000.00). Die 2. Hypothek, welche in 20 Jahren zurückbezahlt werden muss, betrug ~CHF 130' (13⅓ % von CHF 1'000'000.00). Die jährlichen Amortisationskosten (=Rückzahlungskosten) belaufen sich somit auf CHF 6' (CHF 130' / 20). Nach zehn Jahren hat das Haus an Wert verloren. Der Verkehrswert beträgt neu nur noch CHF 850' Die Finanzierung beträgt jedoch CHF 735' (CHF abzüglich Amortisationen). Aufgrund des neuen Verkehrswertes liegt die Belehnung bei 86.5 %. Somit liegt aktuell eine Überbelehnung von 6.5 % resp. CHF 55' (CHF 850' : 100 * 6.5) vor. Dieser Betrag muss vom Kunden gedeckt werden. Der Kreditberater setzt sich mit dem Kunden in Verbindung, wenn die Belehnung ausserhalb der Richtlinien liegt oder wenn die Tragbarkeit nicht gegeben ist. 3.4 Mit dem Kreditnehmer nach Lösung suchen Es gibt verschiedene Möglichkeiten diese CHF 55' zu decken: Der Kunde kann diesen Betrag bar einbringen oder in Form einer Zusatzdeckung (zum Beispiel Lebensversicherungspolice) einreichen. Genügt das Einkommen nicht, um die Liegenschaftskosten zu decken, kann der Schuldner das Einkommen des Ehepartners einbringen, einen Nebenverdienst suchen oder zum Beispiel auf Luxusgüter verzichten. 3.5 Weiterführung der Hypothek wie bis anhin / Verlängerung Festhypothek Liegt die Belehnung innerhalb der Richtlinien und ist die Tragbarkeit gegeben, wird die Festhypothek wie bis anhin weitergeführt. Dies ist bei der Familie Müller der Fall. Der Kreditberater hat nun festgestellt, dass per Ende November die Festhypothek verfällt. Sie muss verlängert werden. 3.6 Offerte an Kunde Der Kunde wird schriftlich darauf aufmerksam gemacht, dass die bestehende Festhypothek abläuft. Im Antrag werden ihm die aktuellen Zinssätze für die variable Hypothek und für die Festhypothek offeriert. 3.7 Annahme der Offerte? Nach einigen Tagen nimmt der Kreditberater mit dem Kunden telefonisch Kontakt auf, um mit ihm die Weiterführung der Hypothek zu regeln. 3.8 Kreditposition wird vom Schuldner gekündigt Lehnt der Kunde die Offerte ab, weil er mit der Bank unzufrieden ist oder weil die Zinssätze bei den Konkurrenzbanken tiefer sind, kündet er die Hypothek. Natürlich versucht der Kreditberater einen guten Kunden zu behalten und lässt mit sich über die Zinssätze verhandeln. Die Festhypothek muss gemäss Vertrag sechs Monate vor Ablauf der festen Laufzeit schriftlich gekündigt werden. Trifft die Kündigung nicht rechtzeitig ein, wird die Hypothek nach Ablauf der Laufzeit bis zum Ende der Kündigungsfrist als variable Hypothek fortgesetzt. 3.9 Vertrag wird erstellt und versendet Nimmt der Kunde die Offerte an, wird der Vertrag mit der gewünschten Laufzeit und dem entsprechenden Zinssatz erstellt. Im Vertrag sind unter anderem die Höhe der Hypothekarschuld, die Zinstermine, die Kündigungs-

7 frist und die Vorfälligkeitsentschädigung geregelt. Der Vertrag wird dem Kunden zur Unterschrift gesendet. Bei selbstbewohntem Wohneigentum ist die Zustimmung des Ehepartners notwendig (bei Alleineigentum) Vertrag kommt unterzeichnet zurück Nach Erhalt des Vertrages werden die Unterschriften kontrolliert. Mit der Unterschrift bestätigt der Kunde, dass er den Inhalt zur Kenntnis genommen hat Daten aus dem Vertrag werden im System erfasst Die Daten wie der Zinssatz, die Zinstermine, das Zinsbelastungskonto und die Laufzeit werden im System erfasst. Danach wird der Vertrag im Kreditdossier abgelegt Überprüfung Kreditdossier anhand Checkliste Bevor das Kreditdossier im Tresor abgelegt wird, wird es anhand einer Checkliste auf Vollständigkeit geprüft Unterlagen vollständig? / Daten korrekt erfasst? Inhalte des Kreditdossiers: Liegenschaftsunterlagen (Grundbuchauszug, amtliche Schätzung, beurkundeter Kaufvertrag, Situationsplan, Gebäudeversicherungspolice,...), Kundenunterlagen (Unterschriften-/Vollmachtskarte, beglaubigte Ausweiskopie, Lohnausweis, Steuererklärung, Betreibungsauskunft,...), Verträge, Sicherheiten (Schuldbrief, Original Lebensversicherungspolice,...). Es wird auch im System kontrolliert, ob die Kreditdaten korrekt erfasst worden sind: richtige Kontoart, Zinssätze, Laufzeiten, Erfassung Sicherheiten mit korrekten Belehnungswerten, und so weiter Fehlende Unterlagen einfordern / Daten korrekt erfassen Die fehlenden Unterlagen werden grundsätzlich beim Kunden eingefordert, da er meist über die aktuellen Angaben verfügt. Falsch erfasste Daten werden im System berichtigt Schlusskontrolle durch zuständigen Mitarbeiter Im Sinne des Vier-Augen-Prinzips wird der gesamte Inhalt des Kreditdossiers von einer Drittperson nochmals kontrolliert. Diese prüft die Richtigkeit der Verträge, die Vollständigkeit der Unterlagen und die vorgenommenen Systemmutationen. Erst jetzt kann das Dossier im Tresor abgelegt werden. 4. Kritische Schnittstelle Die Festhypothek der Familie Müller, welche zu 3.70 % verzinst wurde, ist per 30. November 2006 abgelaufen. Herr und Frau Müller haben sich entschieden die Hypothek zum Zinssatz von 3.50 % per Stichtag zu verlängern. Heute ist der 7. Dezember Der Kreditberater gibt die Daten aus dem Vertrag im System ein. Er vergisst aber das Valutadatum einzugeben und nimmt stattdessen das heutige Datum. Was passiert? Die bisherige Hypothek wird mit dem falschen Valutadatum ( ) abgeschlossen. Die Zeitspanne vom bis wurde mit dem Zinssatz von 3.70 % berechnet, anstatt mit 3.50 %. Müllers haben somit für sieben Tage einen höheren Zinsbetrag bezahlt. Weil es sich um einen groben Fehler seitens der Bank handelt, wird ihnen der Betrag, den sie zuviel bezahlt haben zurückvergütet % 3.50 % 5. Schlusswort Beim Bearbeiten des Prozesses habe ich eine Menge über den Zweck der periodischen Neubewilligung, über die Objektbewertung und die Tragbarkeitsberechnung gelernt. Durch das Suchen von Informationen im Geschäftsführungshandbuch bin ich auf sehr viele interessante Themen über das Kreditgeschäft gestossen. Zu Beginn wusste ich nur sehr wenig über die periodische Neubewilligung. Indem ich mich gründlich mit diesem Prozess befasst habe, lernte ich das Thema besser zu verstehen. Viele Informationen erhielt ich von meinen Arbeitskollegen und durch das selbständige Bearbeiten.

8 6. Musterdokumente Offerte Festhypothek

9 Darlehensvertrag Festhypothek

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13 7. Vorgehensweise Informieren Nachdem ich das Thema für die Prozesseinheit erhalten habe, beschaffe ich mir Informationen darüber. Ebenso erkundige ich mich über den Inhalt und den Umfang der Dokumentation zur Prozesseinheit 3. Ich stelle mir folgende Frage: Woher bekomme ich Informationen über die periodische Neubeurteilung und über die Verlängerung der Festhypothek? Indem ich im Betrieb am Prozess mitarbeite, mache ich mir Notizen. Ich suche im Intranet Informationen über diese Themen. Ich frage meine Arbeitskollegen, wenn ich etwas nicht verstehe. Planen Zu schreiben beginne ich Mitte Oktober. Bis dahin habe ich am Prozess mitgearbeitet und mir die benötigten Informationen beschafft. ZEITPLAN Was? Bis wann? Termin eingehalten? Infos suchen (Intranet, Fragen stellen,...) Notizen zum Ablauf machen; am Prozess mitarbeiten Infos über PNB suchen, Musterdokumente vorbereiten und Flussdiagramm fertiggestellt Kurzbericht fertig (Einführung, Prozessbeschreibung, kritische Schnittstelle, Schlusswort) PE einer Person zum Durchlesen geben und letzte Korrekturen vorgenommen Abgabe an Lehrlingsbetreuer Entscheiden Ich stelle mir folgende Fragen: 2 Mt Ja. Viele Infos über Verlängerung Festhypothek gesammelt, aber wenig über PNB 2 Wo Ja 2 Wo Nein, kritische Schnittstelle und Schlusswort fehlen noch. Deadline: Ja Ja Für welche Musterdokumente entscheide ich mich? Welche Bilder nehme ich auf das Titelblatt? Soll ich zuerst mit der Einleitung beginnen oder mit dem Flussdiagramm? Realisieren Ich treffe für jede Frage eine Entscheidung und beginne meine Prozesseinheit mit dem Flussdiagramm. Kontrollieren Ist die Prozesseinheit abgeschlossen, kontrolliere ich nochmals das Geschriebene: Stimmt die Grammatik? Versteht ein Aussenstehender den ganzen Prozess? Erst jetzt gebe ich meine Prozesseinheit einer Drittperson zum Durchlesen. Ich berücksichtige ihre Kritik und nehme die letzten Änderungen vor.

14 8. Auswertungsbogen der Lernjournale Auswertungsbogen (Zusammenfassung der Lernjournale) zur Prozesseinheit: Nehmen Sie Ihre Lernjournalbogen zu dieser Prozesseinheit zur Hand und vergleichen Sie die entsprechenden Einträge zu den untenstehenden Fragen. Während der Prozesseinheit war meine Motivation insgesamt tief hoch weil mich das Thema interessierte und ich deshalb die Möglichkeit hatte, es zu analysieren. Zu Beginn war meine Motivation gering, denn ich wusste nur sehr wenig über dieses Thema. Während dem Prozess steigerte sich meine Motivation immer mehr, da ich bei der Arbeit wertvolle Erfahrungen sammeln konnte. Das Erlernen des Prozesses war für mich einfach weil ich zwei Abläufe beschreiben musste und ich es schwierig fand diese an der richtigen Stelle miteinander zu verbinden. Den Ablauf über die Verlängerung der Festhypothek begriff ich schnell. Das Erlernen der periodischen Neubewilligung dauerte hingegen etwas länger, weil dieses Thema viel komplexer ist. Mit dem Ergebnis meiner Arbeit bin ich schwierig unzufrieden sehr zufrieden weil ich fast alle festgelegten Termine einhalten konnte. Optisch gefällt mir meine Arbeit sehr gut, besonders das Flussdiagramm sowie die gut lesbaren eingescannten Musterdokumente. Die Formulierungen könnten zum Teil noch besser sein. Bei der nächsten Bearbeitung eines Prozesses berücksichtige ich von meinen Erfahrungen Nichts alles Konkret heisst das, dass ich mir bei der Terminplanung wieder wichtige Meilensteine setze. Die Planung ist sehr bedeutungsvoll und hat mir geholfen. Auch die Kritik von Drittpersonen werde ich bei der nächsten Arbeit berücksichtigen.

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