Kennzahlen der Warimpex-Gruppe

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1 BERICHT ÜBER DAS ERSTE HALBJAHR 2009

2 Kennzahlen der Warimpex-Gruppe in TEUR 1. HJ/2009 Veränderung 1. HJ/2008* Umsatzerlöse aus dem Segment Hotels & Resorts % Umsatzerlöse aus dem Segment Development & Asset Management % Umsatzerlöse gesamt % Erträge aus dem Verkauf von Projektgesellschaften % EBITDA EBIT Periodenergebnis Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit % Bilanzsumme % Eigenkapital % Ø Aktien in der Periode in Stk Gewinn/Verlust je Aktie in EUR -2,62 0,09 Anzahl Hotels Anzahl Zimmer (anteilsbereinigt) Anzahl Büro- und Gewerbeimmobilien Anzahl Hotelentwicklungsprojekte Ø Mitarbeiter im Konzern % Veränderung Gross Asset Value (GAV) in Mio. EUR 557,5-16 % 666,7 Triple Net Asset Value (NNNAV) in Mio. EUR 117,6-62 % 310,9 NNNAV je Aktie in EUR 3,3-62 % 8,4 Ultimokurs der Aktie in EUR 1,96 57 % 1,25 * restated Aktienkennzahlen ISIN AT Anzahl Aktien Tickersymbole Stock Exchanges WXF Reuters WXFB.VI Jahreshoch* EUR 7,02 PLN 23,51 Jahrestief* EUR 0,99 PLN 4,85 Kurs per EUR 1,96 PLN 8,73 *Letzte 52 Wochen Warimpex ist in folgenden Indizes enthalten: Wien ATX Prime, Immobilien-ATX Warschau Market Main 250, Real estate developers Research Reports: UniCredit CA-IB, Coverage in transition Sal Oppenheim, Neutral, Kursziel EUR 2,30 RCB, Hold, Kursziel EUR 2,20 SRC Research, Accumlate, Kursziel EUR 4, Tage ø Handelsvolumen in Wien ca Aktien in Warschau ca Aktien 02 Halbjahresbericht 2009

3 BERICHT ÜBER DAS ERSTE HALBJAHR 2009 VORWORT DES VORSTANDSVORSITZENDEN Sehr geehrte Aktionäre! Die letzten zwölf Monate haben sich dem Marktumfeld entsprechend negativ entwickelt. Allerdings bemerken wir eine deutliche Stabilisierung im Hotelbereich und alle Zeichen stehen für ein Anziehen des Transaktionsmarktes bis Ende Das erste Halbjahr 2009 war von einer deutlichen Verschlechterung der Auslastung und in der Folge der erzielbaren Zimmerpreise in der europäischen Hotelindustrie gekennzeichnet. Insbesondere die 5- Sterne und gehobene 4-Sterne Kategorie zählte zu den Verlierern. Durch fehlendes Konferenz- und Seminargeschäft, sowie weniger und günstigere Geschäftsreisen litt insbesondere das Corporate Segment, das sich durch höhere Zimmerpreise auszeichnet. Der touristische Markt war relativ stabil, jedoch zu wesentlich geringeren Zimmerpreisen und geringen Nebenausgaben. Diese Tendenz ging natürlich auch nicht an den Hotels der Warimpex-Gruppe spurlos vorbei. Vor allem im gehobenen Sektor waren die Umsätze rückläufig und somit auch die Betriebsgewinne der einzelnen Hotels. Durch deutlich niedere Wechselkurse wurde diese Entwicklung zusätzlich verstärkt. Die Immobilienwerte, die üblicherweise als Vielfaches des Netto-Betriebsergebnisses berechnet werden, verringerten sich entsprechend deutlich. Gleichzeitig wurden die Abzinsungsfaktoren in fast allen Märkten in denen Warimpex tätig ist, höher angesetzt als noch Ende 2008, was zu einer noch niederen Bewertung der Immobilien führte. So ist das negative Ergebnis im Wesentlichen auf Abschreibungen zurückzuführen. Wir wollen 100-prozentige Transparenz und haben per alle unsere Immobilien vom externen und internationalen Gutachter CB Richard Ellis bewerten lassen. Diesen Bewertungen liegen die schwierigen Marktbedingungen vor allem im Transaktionsbereich zum Bilanzstichtag zugrunde. Ingesamt mussten EUR 87,5 Millionen Wertminderungen verbucht werden. Ich bin der Überzeugung, dass wir die Talsohle im ersten Halbjahr erreicht haben, und wir haben dies in unserer Bilanz entsprechend verbucht. Die Aussichten der Gruppe sind jedenfalls um einiges besser als die Halbjahresbewertung. So steht dem Verlust im ersten Halbjahr bereits ein deutlich erhöhter Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit gegenüber, der vor allem durch das Geschäft im zweiten Quartal positiv beeinflusst ist und für den Beginn einer Erholungsphase steht. Hotels reagieren frühzyklisch und daher anders als Büroimmobilien auf Veränderungen am Markt. Beim Büromarkt dauert es neun bis 12 Monate, bis die Firmen nach Auftragsrückgängen und Personalabbau ihre Mietverträge auflösen bzw. neu verhandeln und abermals einige Monate bis Jahre bis nach dem Aufschwung wieder neue Mitarbeiter eingestellt und neue Büroflächen angemietet werden. Konferenzen und Geschäftsreisen dagegen können von einem Tag auf den anderen abgesagt werden, andererseits den Markt aber auch wieder sehr rasch beleben. So sahen die Hotelzahlen von Mai, Juni und Juli diesen Jahres im Vergleich zu 2008 wieder um einiges besser aus als noch im Zeitraum Februar bis März im Vergleich zum Vorjahr. Dieser Anstieg ist vor allem auf das gute Tourismus-Geschäft zurückzuführen. Entscheidend für den Ausblick für das zweite Halbjahr wird der September sein, wenn der Corporate Markt zurückkommt und die Zimmerpreise für 2010 verhandeln wird. Vorreservierungen im Konferenz- und Tagungssegment sind bereits besser als zur gleichen Zeit im Vorjahr. Auch die Währungen haben teilweise einen großen Teil ihrer Abwertungen wieder wettgemacht. Wir sind daher durchaus optimistisch, dass wir die schwierigste Zeit im Segment Hotels & Resorts hinter uns haben. Wir sehen sozusagen die grünen Sprossen keimen beziehungsweise das sprichwörtliche Licht am Ende des Tunnels und es ist mit einer besseren Aussicht für das zweite Halbjahr zu rechnen. Im Segment Development & Assetmanagement Immobilienentwicklung und der Verkauf von Immobilien liegen unsere Entwicklungsprojekte in Bau im Zeitplan. Der Verkauf von Immobilien gestaltete sich zwar auch im 2. Quartal 2009 schwierig, ein Lichtblick war jedoch der Verkauf des von uns renovierten Csalogány Bürogebäudes in Budapest zu durchaus guten Konditionen Ende Juni. Wie bereits Ende Mai im Bericht zum 1. Quartal erwähnt, sorgen jedoch sinkende Zinsen und steigende Renditen für Immobilien in Zentral- und Osteuropa für aufkeimendes Interesse bei institutionellen Immobilieninvestoren. Ich gehe daher fest davon aus, Halbjahresbericht

4 BERICHT ÜBER DAS ERSTE HALBJAHR 2009 dass der Transaktionsmarkt für Immobilien Ende 2009 wieder anspringen wird. Unter Umständen kommt es bereits im 2. Halbjahr 2009 zu Transaktionen von sehr hochwertigen Immobilien. Billiges Geld wirkt, auch wenn es derzeit nur sehr langsam an die Unternehmen fließt, da die Finanzierungsbereitschaft durch Banken nach wie vor schwach ist. So gab es im vierten Quartal 2008 und im 1. Halbjahr 2009 nur sehr wenige Immobilientransaktionen. Wir freuen uns trotz der Turbulenzen am Markt unsere Projekte erfolgreich und planmäßig weiterentwickelt bzw. vollendet zu haben. Im 1. Quartal wurde bereits das andel s in Berlin als eines der größten Konferenzhotels vor Ort eröffnet. Im Mai 2009 folgte die große Eröffnung des andel s in Łódź: Eine aus dem 19. Jahrhundert stammende Textilspinnerei im typischen Industriearchitekturstil wurde in ein hochmodernes designorientiertes 4-Stern-Hotel mit 278 Zimmer, m 2 Konferenzfläche und einem m 2 großen Ballsaal umgewandelt. In Bau befindet sich derzeit noch das angelo in Ekaterinburg, das wir im 3. Quartal eröffnen werden. Ebenso werden wir das angelo in Katowice im 1. Quartal 2010 und voraussichtlich die Airportcity in St. Petersburg (inkl. Crowne Plaza Hotel) Ende 2010 fertig stellen. Franz Jurkowitsch Unternehmensschwerpunkte im ersten Halbjahr / / / / /2009 Eröffnung andel s in Berlin (557 Zimmer) Neueröffnung nach Redevelopment Erszebet Office B, Budapest Vermietung Csalogany Office, Budapest an städtisches Gericht Eröffnung andel s Hotel Lodz (278 Zimmer) Verkauf Csalogany Office, Budapest 04 Halbjahresbericht 2009

5 BERICHT ÜBER DAS ERSTE HALBJAHR 2009 Investor Relations Im ersten Quartal 2009 zeichnete sich eine Bodenbildung ab und der Kurs der Warimpex-Aktie stabilisierte sich. Nach EUR 1,25 zu Jahresende zeigte die Warimpex Aktie eine sehr erfreuliche Kursentwicklung und stieg bis EUR 2,50 bzw. PLN 9,30. Per 30. Juni 2008 lag der Kurs bei EUR 1,96 bzw. PLN 8,73. Seit unserem IPO pflegen wir eine offene und proaktive Kommunikation zu unseren Investoren und hatten beispielsweise im Frühjahr und Sommer dieses Jahres zwei sehr erfolgreiche zweitägige Roadshows in Warschau. Zusätzlich hat Warimpex bei Investorenkonferenzen in Kitzbühel, Zürs, Wien und Paris teilgenommen. Eine Teilnahme bei Investorenkonferenzen in Frankfurt, Amsterdam und London ist für das zweite Halbjahr geplant. Im Juni nahm mit SRC Research ein renommiertes bankenunabhängiges Frankfurter Analysehaus mit dem Schwerpunkt auf deutsche und österreichische Finanz- und Immobilienaktien die Coverage für die Warimpex-Aktie mit einem positiven Rating auf. In der Hauptversammlung am 28. Mai 2009 wurde die Ermächtigung des Vorstands zum Erwerb eigener Aktien erneuert. Dadurch wurde das Aktienrückkaufprogramm, das im Vorjahr beschlossen wurde, ersetzt. Dies ermöglicht den maximalen Erwerb von 10 % des Grundkapitals der Gesellschaft für einen Stückpreis nicht über EUR 8,40. Zusätzlich wurden die Verwendungsmöglichkeiten für die rückgekauften Aktien beschlossen: Neben der Möglichkeit der Einziehung sollen eigene Aktien zur entgeltlichen oder unentgeltlichen Gewährung an Mitarbeiter der Gesellschaft oder eines mit ihr verbundenen Unternehmen verwendet werden. Die rückgekauften Aktien können auch als Gegenleistung für den Erwerb von Immobilien, Unternehmen, Betrieben oder Anteilen an einer oder mehreren Gesellschaften im In- und Ausland verwendet werden. Darüber hinaus wurde von den Aktionären beschlossen, den ausgewiesenen Bilanzgewinn im Einzelabschluss in Höhe von EUR ,10 auf neue Rechnung vorzutragen. Kursentwicklung 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % Warimpex (Wien) Warimpex (Warschau) Immobilien-ATX Halbjahresbericht

6 BERICHT ÜBER DAS ERSTE HALBJAHR 2009 KONZERNLAGEBERICHT für das erste Halbjahr von 1. Jänner bis 30. Juni 2009 Wirtschaftliches Umfeld Der Internationale Währungsfonds (IWF) erhöhte im Juli 2009 (World Economic Outlook) seine Wirtschaftsprognose gegenüber April 2009 für 2010 leicht. Für 2009 wurden die Prognosen jedoch abermals gesenkt. Für den Euroraum wird von einer Kontraktion der Wirtschaft von -4,8% (2008: -4,2 %) für 2009 ausgegangen, für 2010 von einem leichten Wachstum von 0,3% (0,4%). Für den CEE-Raum wird nun mit einem Wirtschaftsabschwung von -5,0% (-3,7 %) für 2009 gerechnet, wobei der IWF für Zentral- und Osteuropa bereits 2010 wieder von einem Wirtschaftswachstum in der Höhe von 1,0% (0,8%) ausgeht. Märkte Polen Bestand: 6 Hotels, 2 Büroimmobilien Warimpex ist in Warschau zu 50 % an dem Fünf-Stern-Hotel InterContinental und zu 25 % am Vier-Stern-Hotel Sobieski beteiligt. In Krakau besitzt Warimpex ein Vier-Stern-plus andel s Hotel sowie das Drei-Stern-Hotel Chopin. An der polnischen Ostseeküste in Międzyzdroje besitzt Warimpex das Spa Resort Hotel Amber Baltic, ein Hotelschiff sowie einen 27- Loch-Golfplatz. Im 1. Quartal 2009 wurde das Hotelschiff (62 Zimmer) geschlossen und soll im Laufe des Jahres veräußert werden. Die Auslastung des Hotels InterContinental war etwas geringer aber entwickelte sich im 1. Quartal mit 70 % weiterhin gut (2008: 79 %), der durchschnittliche Zimmerpreis musste um ca. EUR 20 gesenkt werden, da der polnische Zloty stark an Wert verlor. Im Hotel Sobieski zeigte sich die Auslastung ebenfalls niedriger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres (1-6/2009: 57 %, 1-6/2008: 68 %). Die Auslastung des Hotels Chopin verringerte sich von 73 % auf 57 %, der durchschnittliche Zimmerpreis musste auch hier verringert werden. Im andel s in Krakau blieb die Auslastung konstant (1-6/2009: 62 %, 1-6/2008: 63 %), der durchschnittliche Zimmerpreis wurde auch hier aufgrund des schwächeren Zloty-Kurses leicht gesenkt. Die Zimmerauslastung im Ferienhotel Amber Baltic verringerte sich auf 31 % (1-6/2008: 39 %). Aufgrund seiner Lage an der Ostseeküste ist die Belegung dieses Hotels im Gegensatz zu den Stadthotels stark saisonal abhängig. Neben den genannten Hotels besitzt Warimpex über Joint Ventures Anteile an den Bürogebäuden Sobieski Office und Parkur Tower in Warschau. Das andel s in Łódź wurde am 15. Mai 2009 offiziell eröffnet. Das Hotel verfügt über 278 Zimmer und 8 Konferenzsäle mit m 2, zusätzlich hat das Hotel einen Ballsaal mit m 2 und einen Rooftop-Spabereich inklusive Pool mit Blick über die Stadt. Das andel s ist das erste Vier-Stern-Hotel in Łódź und konnte bereits in den ersten Monaten eine Auslastung von ca. 50 % erzielen, was über den Erwartungen liegt und einen sehr guten Start für ein neues Hotel bedeutet. Entwicklung: 1 Hotel, 2 Bürogebäude, 1 Einkaufszentrum Die Bauarbeiten des angelo in Katowice schreiten planmäßig voran, die Eröffnung ist für das 1. Quartal 2010 geplant. Ein in Besitz von Warimpex stehendes Bürogebäude in Krakau soll in ein modernes Bürogebäude umgewandelt werden. Mit der Planung wurde im 3. Quartal 2008 begonnen. In Warschau ist Warimpex Eigentümerin eines der wenigen historischen Gebäude: Die Immobilie sollte ursprünglich zu einem Fünf-Stern-Luxushotel Le Palais entwickelt werden. Die erforderliche Baugenehmigung dazu wurde im September 2008 erteilt. 06 Halbjahresbericht 2009

7 BERICHT ÜBER DAS ERSTE HALBJAHR 2009 Da in der Zwischenzeit die Büromieten im Central Business District deutlich gestiegen sind, wurde aber entschieden, anstelle eines Hotels ein Bürogebäude zu entwickeln. Mit der Planung eines entsprechenden Bürogebäudes wurde Ende 2008 begonnen. In Białystok hat Warimpex mit der Entwicklung eines Einkaufszentrums mit ca m 2 vermietbarer Verkaufsfläche und m 2 vermietbarer Bürofläche begonnen. Tschechische Republik Bestand: 7 Hotels In Prag besitzt Warimpex die drei Fünf-Stern-Hotels Palace, Le Palais und Savoy, die zu den Leading Hotels of the World zählen hat Warimpex das Nachbargebäude des Hotel Savoy erworben und plant eine Hotelerweiterung um rund 25 zusätzliche Zimmer. Im Bereich der Vier-Stern-Hotels besitzt Warimpex das Hotel Diplomat und die angelo Hotels in Prag und Pilsen. Zusätzlich konsolidiert Warimpex nach IAS/IFRS das Kurhotel Dvořák in Karlsbad. Im Berichtszeitraum waren die Zimmer in den beiden Prager Vier-Stern-Hotels zu 41 % bzw. 57 % (1-6/2008: 59 % und 60 %) ausgelastet, im Fünf-Stern-Segment konnten Auslastungsquoten zwischen 33 % und 47 % (1-6/2008: zwischen 44 % und 61 %) erreicht werden. Die durchschnittlichen Zimmerpreise waren in beiden Segmenten rückläufig. Im Hotel Dvořák in Karlsbad belief sich die Auslastung auf 77 % (1-6/2008: 84 %). Der durchschnittliche Zimmerpreis konnte hier jedoch leicht erhöht werden. In Plzeň wurde am 1. Oktober 2008 ein weiteres angelo Hotel mit 144 Zimmern eröffnet. Die Auslastung war in den ersten sechs Monaten 2009 mit 26 % vergleichsweise schwach. Ungarn Bestand: 3 Büroimmobilien In Budapest besitzt Warimpex die Bürohäuser Erzsebet, Dioszegi und Sajka mit insgesamt rund m 2 Nutzfläche. Im Bürohaus Csalogany mit rund m 2 vermietbarer Fläche kündigte der Mieter Ende 2008 den Mietvertrag. Im 1. Quartal 2009 konnte die Immobilie als Gerichtsgebäude an die Stadt Budapest vermietet werden und Ende des 2. Quartals an einen Investor veräußert werden. Der Verkaufspreis lag über dem Fair Value, der zuletzt im Dezember 2008 durch den internationalen Immobiliengutachter CB Richard Ellis (CBRE) ermittelt wurde, sowie signifikant über dem Buchwert. Entwicklung: 1 Büroimmobilie Derzeit erfolgt die Modernisierung bzw. das Redevelopment der beiden Türme des Bürokomplexes Erzsebet. Bereits Anfang Mai wurde der vollständig renovierte Turm B an den Mieter übergeben und ist nun zu 100 % vermietet. Für Turm A laufen derzeit Mietverhandlungen, es ist geplant auch diesen Turm zu modernisieren und zu vermieten. Halbjahresbericht

8 BERICHT ÜBER DAS ERSTE HALBJAHR 2009 Rumänien Bestand: 1 Hotel Im angelo Airporthotel in Bukarest, das Warimpex 2007 erwarb und im Jahr 2008 um 69 Zimmer vergrößerte und zu einem angelo-design-hotel umbaute, war die Zimmerauslastung im 1. Halbjahr mit 34 % (1-6/2008: 54 %) vergleichsweise schwach. Aufgrund von Kostensenkungsmaßnahmen und geänderten Wechselkursen blieb jedoch der GOP (Gross Operating Profit) im Hotel im Vergleich zum Vorjahr konstant. Deutschland Bestand: 2 Hotels In Deutschland ist Warimpex jeweils Hälfteeigentümer des angelo in München und des andel s in Berlin. Ende Mai 2008 eröffnete das erste Hotel der Warimpex-Gruppe in Deutschland: das angelo in München mit 146 Zimmern, das als Joint Venture Projekt gemeinsam mit dem langjährigen Partner UBM realisiert wurde. Die Auslastung betrug im 1. Halbjahr %. In Berlin wurde Anfang März 2009 das bisher größte andel s Vier-Sterne Superior Designhotel eröffnet. Mit insgesamt 557 Zimmern auf zehn Etagen, einer flexibel gestaltbaren Konferenzfläche von m 2, einem 570 m 2 großen Ballsaal und einer Sky Bar im 14. Stock des 60 Meter hohen Turms gehört das andel s Berlin zu den attraktivsten Konferenz- und Eventlocations Berlins. Darüber hinaus steht Hotelgästen ein 550 m 2 großer Wellness-Bereich zur Verfügung. Das Interiordesign wurde wie bereits bei den andel s Hotels in Prag und Krakau vom Londoner Interiordesignbüro Jestico & Whiles gestaltet. Das Hotel wurde als Joint Venture Projekt gemeinsam mit UBM nach nur 19 Monaten Bauzeit fertig gestellt, das Investitionsvolumen betrug rund 102 Millionen Euro. Entwicklung: 1 Hotel, 1 Bürogebäude In einer zweiten Bauphase sind auf dem Areal des angelo München ein Bürogebäude und eine Erweiterung des Hotels geplant. Neben dem andel s in Berlin wurde in der Berichtperiode ein weiteres Grundstück erworben. Frankreich Bestand: 2 Hotels In Paris ist Warimpex gemeinsam mit UBM Leasingnehmer der beiden Vier-Stern-Hotels Dream Castle und Magic Circus mit jeweils ca. 400 Zimmern im Disneyland Resort Paris. Die Auslastung der Hotels entwickelte sich in den ersten sechs Monaten 2009 mit 61% bzw. 46 % (Vorjahr: 79% bzw. 66 %) rückläufig. Die Umbauarbeiten (Ausbau Konferenzflächen, Sanierung des Swimmingpools) im Hotel Magic Circus, die zu einer teilweisen Beeinträchtigung des Hotelbetriebs führten, wurden im zweiten Quartal abgeschlossen. Österreich Entwicklung: 1 Hotel inkl. Apartments In Wien ist Warimpex gemeinsam mit der Wiener Städtischen Versicherung/Vienna Insurance Group und PORR Solutions an der Entwicklung des Ringstraßenpalais Hansen zu einer hochwertigen Hotel- und Wohnimmobilie beteiligt. Dieses erste Projekt von Warimpex in Österreich soll 2011 eröffnet werden. Eine Vorentscheidung darüber, welche Hotelmanagementgesellschaft zukünftig das Hotel pachten und betreiben soll, wurde im 1. Halbjahr 2009 getroffen. Derzeit werden die Verträge mit dem Pächter verhandelt. 08 Halbjahresbericht 2009

9 BERICHT ÜBER DAS ERSTE HALBJAHR 2009 Russland Bestand: 1 Hotel In Russland hält Warimpex 60 % am Hotel Liner am Gelände des Flughafen Koltsovo in Ekaterinburg. Das Hotel wird im Konzernabschluss vollkonsolidiert. Im Berichtszeitraum 2009 wurde die Renovierung des Hotels aus dem eigenen Cashflow fortgesetzt. Die durchschnittliche Zimmerauslastung betrug im 1. Halbjahr 2009 rund 74 %. Entwicklung: 2 Hotels, Airport-Büros In Ekaterinburg entwickelt Warimpex ein weiteres Flughafenprojekt. Im Zuge des Flughafenausbaus ist ein angelo Hotel geplant, das direkt an die neuen Terminals angeschlossen sein wird. Der Baubeginn erfolgte im zweiten Quartal Die Bauarbeiten verlaufen planmäßig, sodass wie geplant mit einer Eröffnung im 3. Quartal 2009 gerechnet werden kann. In St. Petersburg befindet sich derzeit die Airportcity in Bau, die in der ersten Phase ein Vier-Stern-Hotel der Marke Crowne Plaza (Intercont Gruppe) sowie ein Bürogebäude mit m 2 umfassen soll. Die Bauarbeiten schreiten planmäßig voran und der Rohbau des Hotels und der drei Bürogebäude wurde Anfang April fertig gestellt. Die Eröffnung der Airportcity St. Petersburg ist für Ende 2010 geplant. Budget-Hotels Entwicklung: 5 Hotels Im März 2007 vereinbarte Warimpex mit Louvre Hotels ein strategisches Joint Venture zur gemeinsamen Entwicklung von Budget-Hotels in Zentraleuropa. Mit Beginn des Jahres 2009 trat Louvre seine finanzielle Beteiligung an diesem Joint Venture an Starwood Capital Group die ihrerseits Eigentümer von Louvre sind ab, wird jedoch weiterhin als Partner in der Entwicklung, vor allem aber als Betreiber und Franchisor (für die Marken Premiere Classe und Campanile) für alle zu entwickelnden Hotels tätig sein. Ziel ist es, die bereits erfolgreichen Hotelmarken von Louvre Hotels, Campanile und Premiere Classe auch in den Heimmärkten von Warimpex zu entwickeln. Die ersten gemeinsamen Hotels sollen Ende 2010 in Budapest, Wroclaw und in Zielona Gora eröffnet werden. Die dafür passenden Grundstücke wurden erworben. Warimpex und Starwood Capital Group stehen derzeit auch in Verhandlungen über die Entwicklung weiterer Budget-Hotels in den ungarischen Städten Debrecen und Miskolc. Weitere Grundstücke in Katowice, Krakau und Gdansk sind in Verhandlung. In der Tschechischen Republik befinden sich Prag, Brünn und Ostrava sowie Bratislava und Kosice in der Slowakei im Fokus weiterer Hotelplanungen. Im Joint Venture mit Louvre Hotels befinden sich derzeit folgende Projekte in Entwicklung: Campanile, Budapest Campanile, Zielona Gora Campanile, Wroclaw Campanile, Bydgoszcz Premiere Classe, Wroclaw Halbjahresbericht

10 BERICHT ÜBER DAS ERSTE HALBJAHR 2009 Hotelportfolio (Anzahl Zimmer anteilsbereinigt) per Drei Sterne Vier Sterne Fünf Sterne CZ PL F RO RU D Im Vergleich zum 30. Juni 2008 erhöhte sich die Zimmeranzahl von Zimmern um 633 auf Zimmer (anteilsbereinigt) per Stichtag 30. Juni Dies ist vor allem auf die 69 zusätzlichen Zimmer im angelo Airporthotel in Bukarest, die Eröffnung des angelo in Pilsen, die Eröffnung des andel s in Berlin, die Eröffnung des andel s in Lodz und die Schließung des Hansa Hotelschiffs, zurückzuführen. Derzeit befinden sich abgesehen von den Budget Hotels im Joint Venture mit Louvre Hotels insgesamt zehn Entwicklungsprojekte in Umsetzung. Vier Objekte befinden sich in Bau, davon werden weitere zwei Hotels mit 420 Zimmern (anteilsbereinigt 231 Zimmern) bis Mitte 2010 eröffnet. 10 Halbjahresbericht 2009

11 BERICHT ÜBER DAS ERSTE HALBJAHR 2009 Geschäftsentwicklung Das Portfolio der Warimpex-Gruppe umfasste per Ende Juni 2009 insgesamt 24 Bestandsimmobilien, davon 19 Hotels und fünf Bürogebäude. Hinzu kommen zahlreiche Grundstücke sowie Entwicklungsprojekte in acht Ländern Zentral- und insbesondere Osteuropas. Der Fokus liegt vor allem in Ungarn, Deutschland, der Tschechischen Republik, Polen und Russland. Um effizient und marktorientiert reagieren zu können, hat Warimpex in allen Ländern, in denen das Unternehmen tätig ist, Mitarbeiter vor Ort. Immobilienvermögen nach Ländern (Anteil am GAV) Andere 7 % Frankreich 8 % Deutschland 11 % 26 % Tschechische Republik Russland 11 % Polen 37 % Gross Asset Value (GAV) per Mit 37 % liegt der Großteil des Immobilienvermögens (Gross Asset Value) in Polen, gefolgt von 26 % in der Tschechischen Republik. Sektoral gegliedert entfallen rund 94 % des Immobilienvermögens (ohne Entwicklungsprojekte) auf Hotel- und 6 % auf Büro - immobilien. Halbjahresbericht

12 BERICHT ÜBER DAS ERSTE HALBJAHR 2009 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Das 2. Quartal 2009 war durch eine deutliche Abschwächung der negativen Tendenz und daher einer Stabilisierung auf niedrigerem Niveau im Hotelbereich gekennzeichnet. Bedingt durch die saisonalen Schwankungen der Tourismusbranche, insbesondere im Städtetourismus, werden üblicherweise aus dem Hotelbereich im zweiten Halbjahr höhere Ergebnisbeiträge als im ersten Halbjahr erzielt. Ergebnisbeiträge aus dem Verkauf von Beteiligungsgesellschaften bzw. aus Unternehmenszusammenschlüssen unterliegen hingegen keinem bestimmbaren Zyklus. Umsatzentwicklung Der Konzernumsatz verringerte sich um 15 % von EUR 44,3 Mio. auf EUR 37,8 Mio. in den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres Die Umsatzerlöse aus dem Hotelbetrieb gingen im Vergleich zum ersten Halbjahr 2008 von EUR 41,6 Mio. auf EUR 34,9 Mio. zurück, obwohl die Anzahl der durchschnittlichen Zimmer gesteigert wurde. Der Grund für diesen Umsatzrückgang liegt großteils in Prag, wo sich im 5-Stern-Segment die Umsatzerlöse im Vergleich zum Vorjahr um bis zu 40 % verringerten und auch im 4-Stern-Segment mussten signifikante Umsatzerlöse verzeichnet werden. In anderen Märkten kam es ebenfalls zu teils deutlichen Umsatzrückgängen. Die Umsatzerlöse aus der Vermietung von Büros und der Erbringung von Development-Leistungen erhöhten sich im Gegensatz dazu um 6 % auf EUR 2,9 Mio. Ertragslage Warimpex bewertet ihr Sachanlagevermögen zu fortgeschriebenen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und realisiert Wertzuwächse des Immobilienvermögens nicht jährlich erfolgswirksam. Erst beim Verkauf einer Immobilie wird der Erlös entsprechend verbucht, daher sind die Ergebniskennzahlen stark von Immobilienverkäufen abhängig und Schwankungen unterworfen. Im ersten Quartal des Vorjahres veräußerte Warimpex einen 10 %-Anteil an dem Entwicklungsprojekt Airportcity in St. Petersburg an UBM, der Erfolgsbeitrag aus dieser Transaktion belief sich auf EUR 9,2 Mio. Im zweiten Quartal 2008 wurde ein Grundstück in Posen, Polen, das Warimpex 2007 erworben hat, mit einem kleinen Gewinn wieder veräußert. Ende April des Vorjahres konnte eine Villa im tschechischen Karlsbad, die als Seminarraum des Hotels Dvořák genutzt wurde, veräußert werden. Der Verkaufserlös war deutlich höher als der von CBRE ermittelte Fair Value und Buchwert. Der Erfolgsbeitrag aus dieser Transaktion belief sich auf rund EUR 4,3 Mio. Da der Verkauf als asset deal abgewickelt wurde, ist der Nettoerlös in der Position sonstige betriebliche Erträge verbucht. Ende des 2. Quartals konnte das Bürohaus Csalogany mit rund m 2 vermietbarer Fläche an einen Investor veräußert werden. Der Verkaufspreis lag über dem Fair Value, der zuletzt im Dezember 2008 durch den internationalen Immobiliengutachter CB Richard Ellis (CBRE) ermittelt wurde. Der Erfolgsbeitrag aus dem Verkauf belief sich auf EUR 2,3 Mio. 12 Halbjahresbericht 2009

13 BERICHT ÜBER DAS ERSTE HALBJAHR 2009 EBITDA EBIT Das Betriebsergebnis vor Abschreibung für Abnutzung und Firmenwertabschreibungen (EBITDA) verringerte sich im Vergleich zur Berichtsperiode des Vorjahres von EUR 19,0 Mio. auf EUR -1,9 Mio., das Betriebsergebnis (EBIT) ging von EUR 12,8 Mio. auf EUR -98,6 Mio. zurück. Per Stichtag wurden sämtliche Immobilien von einem internationalen externen Gutachter bewertet. Den Bewertungen liegen die schwierigen Marktbedingungen vor allem im Transaktionsbereich zum Bilanzstichtag zugrunde. Ingesamt mussten EUR 87,5 Millionen Wertminderungen verbucht werden, da der Zeitwert zum Bilanzstichtag unter den Buchwerten lag. Zusätzlich waren die Kosten durch einmalige Aufwendungen für die Eröffnung der Hotels andel s in Berlin und Łódź ihv. EUR 0,7 Mio., für die Dotierung einer Rückstellung für eine GOP-Garantie ihv. EUR 5 Mio., sowie durch Kosten für die Kündigung von Holiday Inn in Paris ihv. EUR 1,25 Mio beeinflusst. Finanzergebnis Das Finanzergebnis war im 2. Quartal mit Abwertungen auf assoziierte Unternehmen ihv. EUR 6,7 Mio. und der Abzinsung einer Ausleihung ihv. EUR 6,5 Mio. negativ beeinflusst und veränderte sich von EUR -13,2 Mio. auf EUR -20,4 Mio. Der signifikant gesunkene EURIBOR wirkte sich jedoch deutlich positiv auf die Finanzierungsaufwendungen für Kontokorrent- und Projektkredite aus. Periodenergebnis Das Periodenergebnis im 1. Halbjahr 2009 verringerte sich in erster Linie aufgrund außerplanmäßiger Abschreibungen von EUR 0,1 Mio. auf EUR -98,6 Mio. Cashflow Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit verbesserte sich deutlich von EUR 2,7 Mio. in der Vergleichsperiode 2008 auf EUR 3,8 Mio. Halbjahresbericht

14 BERICHT ÜBER DAS ERSTE HALBJAHR 2009 Kennzahlen des Immobilienvermögens Per 30. Juni 2009 betrug das Immobilienportfolio der Warimpex insgesamt 19 Hotels mit Zimmern (anteilsbereinigt Zimmer) und fünf Büroimmobilien mit rund m 2 (anteilsbereinigt m 2 ) vermietbarer Fläche. Darüber hinaus waren abgesehen von den geplanten Budget-Hotels fünf Hotelentwicklungsprojekte und sechs Büro- bzw. Shoppincenterentwicklungsprojekte in Bau oder in fortgeschrittener Entwicklung. Aufgrund der Regelungen des IAS betreffend vom Eigentümer geführte Hotels, bewertet Warimpex ihre Immobilien zu fortgeschriebenen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Wertzuwächse des übrigen Immobilienvermögens werden ebenfalls nicht jährlich erfolgswirksam realisiert. Um einen Vergleich mit anderen Immobiliengesellschaften, die unrealisierte Gewinne verbuchen, zu ermöglichen, weist Warimpex den Triple Net Asset Value (NNNAV) im Lagebericht aus. Sämtliche bestehende Immobilien und Entwicklungsprojekte werden zweimal jährlich (per 30. Juni und 31. Dezember) vom internationalen, unabhängigen Immobiliengutachter CB Richard Ellis (CBRE) bewertet. Die beizulegenden Zeitwerte werden gemäß den Bewertungsstandards des Royal Insititute of Chartered Surveyors ermittelt. Der beizulegende Zeitwert einer Immobilie entspricht dem Betrag, der zwischen zwei voneinander unabhängigen, sachverständigen und zum Vertragsabschluss bereiten Geschäftspartnern zustande kommen würde. Auf Basis des Gross Asset Values (= Zeitwert des Immobilienvermögens) wird der Net Asset Value NAV berechnet. Berechnung Gross Asset Value Net Asset Value Gross Asset Value (in Millionen Euro) 557,5 442,4 26,9 88,2 Gross Asset Value Bestehende Hotel-Assets Bestehende Büro-Assets Development- Projekte 14 Halbjahresbericht 2009

15 BERICHT ÜBER DAS ERSTE HALBJAHR 2009 Die beizulegenden Zeitwerte des Immobilienvermögens von Warimpex beliefen sich per Stichtag 30. Juni 2009 auf EUR 557,5 Mio. (per 31. Dezember 2008: EUR 666,7 Mio.). Die geschätzten Immobilienwerte verringerten sich aufgrund von deutlich gestiegenen Diskontierungssätzen (yields) und niedrigeren geschätzten Free-cash-flows aus dem Hotelbetrieb. Während vor allem bestehende Hotels in Prag aufgrund niedrigerer Erträge und einem deutlich gestiegenen Kapitalisierungsfaktor (Yield) zum Stichtag um rund 30 % niedriger als per Jahresende bewertet wurden, verringerte sich vor allem der Wert des russischen Portfolios. Der Kapitalisierungsfaktor für die Berechnung des Ertragswertes lag bei den in Polen gelegenen Hotelimmobilien in einer Bandbreite von 6,50 bis 9,50 (per Dezember: 6,25 % bis 9,00 %) in der Tschechischen Republik in einer Bandbreite von 8,00 % bis 9,00 % (per Dezember: 7,00 % bis 8,00 %) in Deutschland in einer Bandbreite von 7,00 % bis 7,50 % (per Dezember: 7,00 % bis 7,50 %), in Frankreich in einer Bandbreite von 7,75 % bis 8,00 % (per Dezember: 7,25 % bis 7,50 %) und in Russland bei 12% (per Dezember: 10%). Der Triple Net Asset Value (NNNAV) der Warimpex-Gruppe verringerte sich im Vergleich zum 31. Dezember 2008 von EUR 301,9 Mio. um EUR 184,3 Mio. bzw. 62 % auf EUR 117,6 Mio. per Stichtag 30. Juni Der NNNAV je Aktie verringerte sich dementsprechend von EUR 8,4 auf EUR 3,3. Eine Berechnung des Triple Net Asset Value (NNNAV) gemäß Best Practice Policy Recommendations, veröffentlicht von European Public Real Estate Association (EPRA) im Mai 2008, stellt sich wie folgt dar: in EUR Mio Eigenkapital vor Minderheiten 45,0 141,0 Firmenwerte -2,4-2,4 Aktive latente Steuern -3,8 Passive latente Steuern 12,2 12,2 20,7 16,9 Buchwert bestehende Hotel-Assets 395,5 339,8 Zeitwert bestehende Hotel-Assets 442,4 46,9 417,7 77,9 Buchwert bestehende Büro-Assets (Investment Properties) 22,8 25,1 Zeitwert bestehende Büro-Assets (Investment Properties) 26,9 4,2 31,2 6,1 Buchwert Development-Projekte 67,3 140,7 Zeitwert Development-Projekte 79,0 11,7 203,1 62,4 Buchwert assoziierte Unternehmen 2,7 9,2 Zeitwert assoziierte Unternehmen 2,7-9,2 - Triple Net Asset Value/EPRA 117,6 301,9 Anzahl Aktien per 30.06/ NNNAV je Aktie in EUR 3,3 8,4 Halbjahresbericht

16 BERICHT ÜBER DAS ERSTE HALBJAHR 2009 Wesentliche Risiken und sonstige Angaben Der Konzern ist im Segment Hotels & Resorts allgemeinen Risiken der Tourismusbranche, wie Konjunkturschwankungen, politischen Risiken oder wachsender Angst vor Terroranschlägen, ausgesetzt. Es besteht das Risiko, dass Mitbewerber in Zielmärkte des Konzerns eintreten und sich dadurch die Anzahl der verfügbaren Betten erhöht. Weiters bestehen Zinsänderungssowie Finanzierungsrisiken, die die Fähigkeit der Gesellschaft, Objekte zu finanzieren oder zu verkaufen, beeinflussen könnten. Im Segment Asset Management & Development bestehen Zins-, Finanzierungs- und Währungsrisiken, Markteintrittsrisiken sowie das Risiko, dass sich Bauausführungen von Immobilienprojekten verzögern. Diese Risiken können durch nicht von der Gesellschaft beeinflussbare Entwicklungen auf den Finanzmärkten erhöht werden und dadurch möglicherweise einen Einfluss auf die Fähigkeit der Gesellschaft, Projekte zu finanzieren bzw. zu verkaufen, haben. Weiters bestehen Mietausfallsrisiken, die sich sowohl auf den Cashflow als auch auf die Werthaltigkeit der Immobilien auswirken können. Betreffend Großgeschäfte mit nahe stehenden Personen wird auf die Erläuterungen im Abschluss verwiesen. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Es traten keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag ein. 16 Halbjahresbericht 2009

17 BERICHT ÜBER DAS ERSTE HALBJAHR 2009 Ausblick Elf Immobilienprojekte abgesehen von den geplanten Budget-Hotels befinden sich zurzeit in Bau oder in fortgeschrittenem Entwicklungsstadium. Folgende Hotelimmobilienprojekte befinden sich derzeit in Bau: angelo, Ekaterinburg, 210 Zimmer (geplante Eröffnung 3. Quartal 2009) angelo, Katowice, 203 Zimmer (geplante Eröffnung 1. Quartal 2010) Darüber hinaus befindet sich folgendes Entwicklungsprojekt in Bau: Airportcity, St. Petersburg, Businesspark mit m 2 Bürofläche und einem internationalen Hotel mit 300 Zimmern (geplante Eröffnung 4. Quartal 2010) Folgende Projekte befinden sich in fortgeschrittenem Entwicklungsstadium: Redevelopment des Bürokomplexes Erzsebet Turm A Büro Le Palais, Warschau Bürogebäude, Krakau Hotel/Bürogebäude, München Palais Hansen, Wien Shopping Center, Białystok Im Joint Venture mit Louvre Hotels befinden sich derzeit folgende Projekte in Entwicklung: Campanile, Budapest Campanile, Zielona Gora Campanile, Wroclaw Campanile, Bydgoszcz Premiere Classe, Wroclaw Wien, am 27. August 2009 Franz Jurkowitsch Vorstandsvorsitzender Georg Folian Stellvertretender Vorstandsvorsitzender Christian Fojtl Mitglied des Vorstands Alexander Jurkowitsch Mitglied des Vorstands Halbjahresbericht

18 KONZERNZWISCHENABSCHLUSS ZUM 30. JUNI Konzern-Gewinn-und-Verlust-Rechnung Konzernbilanz Konzern-Geldflussrechnung Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Erläuterungen zum Konzernzwischenabschluss 18

19 KONZERN-GEWINN-UND-VERLUST-RECHNUNG in EUR Erläuterung 01 06/ / /08* 04 06/08* Umsatzerlöse Umsatzerlöse - Segment Hotels & Resorts Umsatzerlöse - Segment Development & Asset-Management Erträge aus dem Verkauf von Veräußerungsgruppen Erlöse aus Immobilienverkäufen (Sharedeals) Buchwerte der abgegangenen Veräußerungsgruppen ( ) ( ) ( ) ( ) [05] Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Veränderungen des Bestandes an noch nicht fertig gestellten Immobilienprojektentwicklungen (86.911) (37.243) sonstige betriebliche Erträge Materialaufwand und Aufwand für bezogene Leistungen ( ) ( ) ( ) ( ) Leistungseinsatz für Projektentwicklung ( ) ( ) ( ) Personalaufwand [06] ( ) ( ) ( ) ( ) Abschreibungen auf Sachanlagen und immaterielles Vermögen [07] ( ) ( ) ( ) ( ) Sonstige betriebliche Aufwendungen [08] ( ) ( ) ( ) ( ) Ertrag aus der Auflösung negativer Firmenwerte [09] (90.177) (90.177) ( ) ( ) ( ) ( ) Ergebnis der betrieblichen Tätigkeit ( ) ( ) Ergebnis aus assoziierten Unternehmen ( ) ( ) Finanzerträge [10] Finanzierungsaufwendungen [10] ( ) ( ) ( ) ( ) Ergebnis vor Steuern ( ) ( ) ( ) Laufende Ertragssteuern [11] (4.262) (2.568) (71.826) (36.762) Latente Ertragssteuern [11] ( ) Periodenergebnis ( ) ( ) Davon entfallen auf: - Anteilseigner des Mutterunternehmens ( ) ( ) Minderheitsanteile ( ) ( ) (33.615) ( ) ( ) ( ) Ergebnis je Aktie: unverwässert, bezogen auf den den Stammaktionären des Mutterunternehmens zurechenbaren Periodengewinn (2,62) (2,19) 0,09 0,06 Halbjahresbericht

20 KONZERNBILANZ * in EUR Erläuterung ungeprüft geprüft ungeprüft VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte Sachanlagen [12] In Bau befindliche Anlagen Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien [13] Geschäfts- und Firmenwerte Sonstige immaterielle Vermögenswerte Assoziierte Unternehmen Andere finanzielle Vermögenswerte [14] Latenter Steueranspruch Kurzfristige Vermögenswerte Vorräte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen [16] Andere finanzielle Vermögenswerte [17] Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente Vermögenswerte einer Veräußerungsgruppe, die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert wurde SUMME VERMÖGENSWERTE Halbjahresbericht 2009

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