Kolloquium, Dessau 26. Mai 2016 Grundstücksmarkttransparenz als hoheitliche Aufgabe Gutachterausschüsse im Freistaat Sachsen

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1 Kolloquium, Dessau 26. Mai 2016 Grundstücksmarkttransparenz als hoheitliche Aufgabe Intention 2

2 Agenda Exkurs Geburtsstunde der Gutachterausschüsse Rechtliche Grundlagen Grundstücksmarkttransparenz als hoheitliche Aufgabe (BauGB Novelle 2013) Örtliche Gutachterausschüsse in Sachsen Oberer Gutachterausschuss in Sachsen Bodenrichtwerte in Sachsen BORIS Sachsen Grundstücksmarktbericht Sachsen Geburtsstunde der Gutachterausschüsse Dr. rer. pol. Carl Hesberg (* 1898, ) Dr. Hesberg war Bundestagsabgeordneter der CDU und leitete seit 1957 den Bundestagsausschuss für Wohnungswesen, Boden- und Baurecht, der den Regierungsentwurf des Bundesbaugesetzes federführend bearbeitete). Der einzige Schwarzmarkt der die Währungsreform von 1948 überlebt hat, ist in der Bundesrepublik der Grundstücksmarkt. Mit Wissen von Baubehörden und Notaren werden bei dem Übergang von Baugrundstücken an Käufer in Westdeutschland jeden Tag Verträge falsch deklariert, Steuern hinterzogen, Schwarzmarktpreise gezahlt, und dadurch offen die noch immer gültigen Preisstoppvorschriften für Bauland vom 26. November 1936 umgangen. 4

3 Geburtsstunde der Gutachterausschüsse Der Spiegel: Wie soll der unkundige Baulandkäufer dagegen geschützt werden übervorteilt zu werden? Dr. Hesberg: Das Gesetz sieht Gutachterstellen vor, die eine Abschätzung der Grundstücke durchführen können. Einrichtung bei den Städten und Landkreisen Das Wichtigste ist aber, dass diese Stellen unabhängig sein sollen; sie sollen also nicht von den kommunalen Bodeninteresse irgendwie beeinflusst werden können. Bestellung durch die höhere Verwaltungsbehörde, die die Gutachter aus dem Kreis der vorhandenen Fachleute, die über notwendige Fachkenntnisse des Grundstücksmarktes verfügen, aussucht 5 Geburtsstunde der Gutachterausschüsse Der Spiegel: Werden die Gutachterstellen Exekutivbefugnisse haben? Dr. Hesberg: Nein. Diese Gutachter haben die Aufgabe, die gemeinen Werte der Grundstücke zu ermitteln, das heißt den Preis, der ohne Berücksichtigung subjektiver Momente gezahlt zu pflegen wird. zu diesem Zweck werden bei dem Gutachterausschuss alle Kaufpreise registriert, so dass der Interessent Anhaltspunkte für diesen gemeinen Wert hat. das hat eine gewisse preisdämpfende Wirkung. Denn viele Erwerber von Grund und Boden wissen gar nicht genau, was sie in einer bestimmten Lage für einen Preis anlegen sollten. 6

4 Rechtliche Grundlagen BBauG 1960: Einrichtung selbständiger Gutachterausschüsse für Grundstückswerte bei den Kreisen und kreisfreien Städten Aufgaben Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung Ermittlung durchschnittlicher Lagewerte (Richtwerte) Verkehrswertgutachten Begründung Aufhebung des Preisstopps von 1936 Schaffung von Markttransparenz, Verbraucherschutz Grundlagen für die Steuererhebung Oberer Gutachterausschuss Einrichtung bei den parlamentarischen Beratungen erwogen, jedoch seinerzeit nicht im BauGB verankert 7 Rechtliche Grundlagen BBauG-Novelle (1976): Länder können bei Bedarf Obere Gutachterausschüsse für den Bereich einer oder mehrerer höherer Verwaltungsbehörden einrichten. Erbschaftsteuerreformgesetz (2009): Für den Bereich einer oder mehrerer höherer Verwaltungsbehörden sind Obere Gutachterausschüsse oder Zentrale Geschäftsstellen zu bilden, wenn in dem Bereich der höheren Verwaltungsbehörde mehr als zwei Gutachterausschüsse gebildet sind. BauGB-Novelle (2013): Für die Oberen Gutachterausschüsse bzw. Zentralen Geschäftsstellen wurde die Aufgabe in das BauGB aufgenommen, überregionale Auswertungen und Analysen des Grundstücksmarktgeschehens zu erstellen, auch um zu einer bundesdeutschen Marktransparenz beizutragen. 8

5 Oberer Gutachterausschuss Obere Gutachterausschüsse 1980 Niedersachsen 1981 Nordrhein-Westfalen 1994 Brandenburg 2005 Rheinland-Pfalz 2012 Mecklenburg-Vorpommern 2014 Sachsen 2015 Bayern Zentrale Geschäftsstellen 2007 Hessen 2009 Saarland 2014 Thüringen (vorher OGA) 2015 Schleswig-Holstein Landesweiter Gutachterausschuss 2014 Sachsen-Anhalt 9 Rechtliche Grundlagen 193 BauGB (Aufgaben des Gutachterausschusses) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken Gutachten haben keine bindende Wirkung Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer auszuhändigen Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten Kapitalisierungszinssätze Sachwertfaktoren Umrechnungskoeffizienten Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke 10

6 Gutachterausschuss im Bundesland Sachsen Anhalt Rechtliche Grundlagen Sachsen-Anhalt (ab ) 1 Bildung und Einrichtung von Gutachterausschuss und Geschäftsstelle (1) Für das Land Sachsen-Anhalt wird mit Inkrafttreten dieser Verordnung ein Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Sinne des 192 Abs. 1 des Baugesetzbuches gebildet. Er führt die Bezeichnung Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt. (2) Die Funktionen und die Aufgaben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gemäß 192 Abs. 4 des Baugesetzbuches werden dem Landesamt für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt zugewiesen. 11 Markttransparenz 12

7 Markttransparenz Global Real Estate Transparency Index 2014 Edition: Real Estate Raises the Bar Market Region INVESTMENT PERFORMANCE MARKET FUNDAMENTALS LISTED VEHICLES REGULATORY AND LEGAL TRANSACTION PROCESS 2014 COMPOSITE SCORE United Kingdom EUR 1,0 1,6 1,0 1,3 1,3 1,2 United States AM 1,4 1,3 1,0 1,4 1,3 1,3 Australia AP 1,4 1,5 1,1 1,3 1,4 1,4 New Zealand AP 1,8 1,5 1,1 1,4 1,0 1,4 France EUR 1,6 1,8 1,3 1,6 1,1 1,5 Canada AM 2,0 1,7 1,3 1,2 1,2 1,5 Netherlands EUR 1,4 1,6 1,3 1,9 1,3 1,6 Ireland EUR 2,5 2,1 1,0 1,1 1,0 1,6 Finland EUR 2,1 2,0 1,2 1,6 1,2 1,7 Switzerland EUR 1,5 2,9 1,1 1,6 1,3 1,7 Sweden EUR 2,0 2,2 1,2 1,6 1,5 1,8 Germany EUR 2,0 1,9 1,6 1,8 1,3 1,8 Singapore AP 2,1 2,2 1,2 1,4 2,1 1,8 Hong Kong AP 2,1 1,7 1,7 1,8 1,8 1,9 Belgium EUR 2,4 2,2 1,1 1,6 2,0 1,9 13 Markttransparenz

8 Markttransparenz Kaufpreissammlung Allgemeine Marktdaten Analytische Auswertungen Wissen über Grundstückswerte = Markttransparenz Erfahrung Hohe Markttransparenz Kalkulierbare Entscheidungen 15 Markttransparenz Für Transparenz auf dem Immobilienmarkt ist die Arbeit der Gutachterausschüsse unabdingbar. Ein optimales Marktumfeld ist durch die Zugänglichkeit aller für die betreffende Immobilie relevanten Informationen für alle Beteiligten geprägt. Zuverlässige Informationen über den Immobilienmarkt haben eine erhebliche volkswirtschaftliche Bedeutung Im Vergleich zu anderen Anbietern genießen nur die selbständigen, unabhängig und weisungsfrei handelnden Gutachterausschüsse und deren Geschäftsstellen uneingeschränktes Vertrauen Grundstücksmarkteilnehmer agieren überregional. Die deutschlandweite Verwendbarkeit der vorliegenden Informationen ist in geeigneter Weise sicherzustellen. 16

9 Markttransparenz Verfügbarkeit - Die Information muss nutzerspezifisch und flächendeckend sein, alle Teilmärkte bestreichen und dem Entscheider zur Verfügung stehen. Richtigkeit - Die Information muss wahr, richtig, und objektiv sein. Relevanz - Die Information muss aktuell und für den Entscheider neu und aus seiner Sicht relevant für seine Entscheidungsfindung sein. Glaubwürdigkeit - Die Information hat eine ethisch-moralische Komponente, die verantwortliche Institution muss vertrauenswürdig sein. Nachvollziehbarkeit - Die Information muss vor der Weiterverwendung sicherheitshalber überprüfbar sein. 17 Örtliche Gutachterausschüsse Bei den kreisfreien Städten und bei den Landkreisen werden selbständige Gutachterausschüsse für die Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen gebildet. Die Mitglieder des Gutachterausschusses werden bei den kreisfreien Städten durch den Oberbürgermeister und bei den Landkreisen durch den Landrat für die Dauer von fünf Jahren bestellt. Gutachterausschüsse in Sachsen sind kommunale Behörden 18

10 Örtliche Gutachterausschüsse 19 Örtliche Gutachterausschüsse - Geschäftsstellen 1. Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung, 2. Vorbereitung a. der Wertermittlungen für Gutachten, b. der Ermittlung der Bodenrichtwerte, Anfangs- u. Endwerte, der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten 3. Ausfertigung der Gutachten, 4. Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung, 5. Erteilung von Auskünften zu Bodenrichtwerten 6. Bereitstellung von Informationen aus dem BORIS Sachsen für ihren Zuständigkeitsbereich, 7. Übermittlung der Bodenrichtwerte an das BORIS Sachsen 8. Unterstützung des Gutachterausschusses bei Veröffentlichungen. 20

11 Oberer Gutachterausschuss beruft Mitglieder des OGA-SN SMI Oberste Rechtsaufsicht ( 86 Abs. 2 Nr. 2 SächsBO) Rechtsaufsicht ( 86 Abs. 3 SächsBO) Dienst- und Fachaufsicht ( 3 SächsVermKatG) Obere Rechtsaufsicht ( 86 Abs. 2 Nr. 1 SächsBO) OGA-SN Vorsitzender GeoSN Dienstaufsicht Örtliche GAs Weisungsbefugnis 21 OGA-SN Geschäftsstelle Oberer Gutachterausschuss 1. Erstattung von Obergutachten 2. Auswertung und Analyse des Grundstücksmarkts für den FS Sachsen, 3. Erstellung eines Grundstücksmarktberichtes für den Bereich des FS Sachsen, 4. Mitwirkung bei der Herstellung einer bundesweiten Grundstücksmarkttransparenz, 5. Abgabe von Empfehlungen für die Tätigkeit der GAs und deren Geschäftsstellen sowie Unterstützung bei der Fortbildung von Mitgliedern der GAs und der Geschäftsstellenmitarbeiter, 6. Festlegung von inhaltlichen Anforderungen für die Einrichtung und Führung des BORIS des FS Sachsen und 7. Auswertung der Informationen aus der Kaufpreissammlung zu Objekten, die bei den GAs nur vereinzelt vorhanden sind. 22

12 Oberer Gutachterausschuss Bildung von zunächst 3 Arbeitsgruppen 1. AG Geschäftsordnung OGA-SN / Kosten (GO liegt im Entwurf vor) 2. AG BORIS SN (einschließlich der Mitglieder der AG BORIS der Geschäftsstellen der GAs im Freistaat Sachsen) 3. AG Landesgrundstücksmarktbericht Sachsen Es sind zunächst 2 Sitzungen des OGA-SN pro Jahr geplant nächste Aufgaben Gebührenordnung, Entgeltordnung Auswertung zum Markt der landwirtschaftlichen Flächen (Mitte 2016) Einführung einer AKS - Datenhaltungskomponente 23 Oberer Gutachterausschuss Die Geschäftsstelle des OGA wird beim GeoSN eingerichtet 24

13 Oberer Gutachterausschuss - Geschäftsstelle Referat 41 Geschäftsstelle Oberer Gutachterausschuss 4 Mitarbeiter/-innen Leiter des Referates: Herr Dipl.-Ing. Mundt Aufgaben 1. Erledigung der laufenden Verwaltungsaufgaben des OGA 2. vorbereitende und abschließende Arbeiten zu den Beschlüssen des OGA und den Aufgaben 3. Bereitstellung von Berichten und Informationen des OGA 4. Festsetzung der Entschädigung nach für die Mitglieder des OGA 5. Festsetzung der Gebühren oder Entgelte für die Tätigkeit des OGA Zusammenarbeit mit den Gutachterausschüssen 25 Bodenrichtwerte im Freistaat Sachsen Die örtlichen Gutachterausschüsse ermitteln mindestens zum Ende jedes geraden Kalenderjahres bis zum 30. April des darauffolgenden Jahres Bodenrichtwerte. Diese sind: in der Geschäftsstelle zur Einsicht bereitzuhalten den örtlich zuständigen Finanzbehörden, Landesdirektionen sowie Vermessungs- und Flurbereinigungsbehörden mitzuteilen an das Bodenrichtwertinformationssystem des Freistaates Sachsen kostenfrei zu übermitteln Der GeoSN ist für die Haltung der Daten des BORIS Sachsen und die Bereitstellung von Informationen aus diesen Datenbeständen zuständig 26

14 Bodenrichtwerte im Freistaat Sachsen Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse in Sachsen - Beispiele 27 Bodenrichtwerte im Freistaat Sachsen Themenseite Grundstückswertermittlung (BORIS, Landesmarktbericht)

15 Bodenrichtwerte im Freistaat Sachsen 29 Bodenrichtwerte im Freistaat Sachsen Bodenrichtwerte in BORIS SN Kartenviewerintegration der GeoBAK 30

16 Bodenrichtwerte im Freistaat Sachsen 31 Bodenrichtwerte im Freistaat Sachsen 32

17 Bodenrichtwerte im Freistaat Sachsen Bodenrichtwerte in BORIS SN - Sachdatenabfrage 33 Bodenrichtwerte im Freistaat Sachsen 34

18 Bodenrichtwerte im Freistaat Sachsen 35 Bodenrichtwerte im Freistaat Sachsen PK zum Marktbericht 36

19 Bodenrichtwerte im Bundesland Sachsen-Anhalt 37 Grundstücksmarktbericht Sachsen 2015 Baugesetzbuch, 192 (s. a. Sächsische Gutachterausschussverordnung, 3): Pflichten der Gutachter : (1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.. Sächsische Gutachterausschussverordnung, 16: Aufgaben des Oberen Gutachterausschusses Auswertung und Analyse des Grundstücksmarkts im Freistaat Sachsen, 3. Erstellung eines Grundstücksmarktberichtes für den Bereich des Freistaates Sachsen, 38

20 Grundstücksmarktbericht Sachsen Vertrags- und Geldumsatz nach Ländern Quelle: IMB Deutschland 2015 ø EUR/EW (Bundesweiter Durchschnitt = 0) Thüringen Schleswig-Holstein Sachsen-Anhalt Sachsen Saarland Rheinland-Pfalz Nordrhein-Westfalen Niedersachsen Mecklenburg-Vorpommern Hessen Hamburg Bremen Brandenburg Berlin Bayern Baden-Württemberg 980 EUR/EW Sachsen: ,7 Sachsen -Anhalt ,6 7,6 Verträge/1.000 EW Vertragsumsatz - Verträge je 1000 Einwohner Geldumsatz - EUR je Einwohner in +/-% zum Bundesweiten Durchschnitt 16,2 Verträge/1.000 EW EUR/EW ø 11,1 Verträge/1.000 EW 39 Grundstücksmarktbericht Sachsen Vertrags- und Geldumsatz nach Ländern Quelle: IMB Deutschland 2015 ø EUR/EW (Bundesweiter Durchschnitt = 0) Thüringen Schleswig-Holstein Sachsen-Anhalt Sachsen Saarland Rheinland-Pfalz Nordrhein-Westfalen Niedersachsen Mecklenburg-Vorpommern Hessen Hamburg Bremen Brandenburg Berlin Bayern Baden-Württemberg 980 EUR/EW Sachsen: ,7 Sachsen -Anhalt ,6 7,6 Verträge/1.000 EW Vertragsumsatz - Verträge je 1000 Einwohner Geldumsatz - EUR je Einwohner in +/-% zum Bundesweiten Durchschnitt 16,2 Verträge/1.000 EW EUR/EW ø 11,1 Verträge/1.000 EW 40

21 Grundstücksmarktbericht Sachsen Transaktionen - Sachsen Anzahl Berichtsjahr unbebaut, Bauland Land- und Forstwirtschaft sonstiges, unbebaut bebaut Sondereigentum Gesamtumsatz 41 Grundstücksmarktbericht Sachsen Transaktionen - Sachsen Transaktionen Anzahl Kreisfreie Städte Landkreise Anzahl unbebaut, Bauland Anzahl Land- und Forstwirtschaft sonstiges, unbebaut bebaut Sondereigentum Gesamtumsatz (68 %) Berichtsjahr Berichtsjahr Berichtsjahr (32 %) unbebaut, Bauland Land- und Forstwirtschaft sonstiges, unbebaut bebaut Sondereigentum Gesamtumsatz

22 Grundstücksmarktbericht Sachsen Gesamtumsatz - Sachsen Geld [Mio EUR] unbebaut, Bauland Land- und Forstwirtschaft sonstiges, unbebaut bebaut Sondereigentum Berichtsjahr Gesamtumsatz 43 Grundstücksmarktbericht Sachsen Gesamtumsatz Geldumsatz - Sachsen Kreisfreie Geld [Mio EUR] Städte Geld [Mio EUR] unbebaut, Bauland Land- und Forstwirtschaft sonstiges, unbebaut bebaut Sondereigentum Gesamtumsatz (61 %) Landkreise Geld [Mio EUR] unbebaut, Bauland Land- und Forstwirtschaft sonstiges, unbebaut bebaut (39 %) Sondereigentum Gesamtumsatz Berichtsjahr Berichtsjahr Berichtsjahr 44

23 2.365 /EW (Bundesrepublik) Grundstücksmarktbericht Sachsen Geldumsatz je Einwohner 45 Grundstücksmarktbericht Sachsen Flächenumsatz - Sachsen Fläche [ha] Berichtsjahr unbebaut, Bauland Land- und Forstwirtschaft sonstiges, unbebaut bebaut Gesamtumsatz 46

24 Grundstücksmarktbericht Sachsen Flächenumsatz - Sachsen Kreisfreie Städte Fläche [ha] Fläche [ha] Landkreise Fläche [ha] (5 %) (95 %) unbebaut, Bauland Land- und Forstwirtschaft sonstiges, unbebaut bebaut 0 0 Gesamtumsatz Berichtsjahr Berichtsjahr Berichtsjahr 47 Grundstücksmarktbericht Sachsen Transaktionen - Teilmärkte Transaktionen unbebaute Baugrundstücke und bebaute Grundstücke LK Zwickau Vogtlandkreis LK S. Schw.-Osterzgebirge Median LK Nordsachsen LK Mittelsachsen LK Meißen LK Leipzig LK Görlitz Erzgebirgskreis LK Bautzen Leipzig Dresden Chemnitz bebaute Grundstücke (insges ) unbeb. Grundstücke - Bauland (insges )

25 Grundstücksmarktbericht Sachsen Transaktionen - Teilmärkte Transaktionen unbebaute Transaktionen Baugrundstücke Wohnungseigentum und bebaute Grundstücke LK Zwickau LK Zwickau Vogtlandkreis Vogtlandkreis LK S. Schw.-Osterzgebirge LK S. Schw.-Osterzgebirge LK Nordsachsen LK Nordsachsen LK Mittelsachsen LK Mittelsachsen LK Meißen LK Meißen LK Leipzig LK Leipzig LK Görlitz LK Görlitz Erzgebirgskreis Erzgebirgskreis LK Bautzen LK Bautzen Leipzig Leipzig Dresden Dresden Chemnitz Chemnitz Median 49 Median Wohnungseigentum (insges ) bebaute Grundstücke (insges ) unbeb. Grundstücke - Bauland (insges ) Grundstücksmarktbericht Sachsen Unbebaute Grundstücke (Bauland) - Geschosswohnungsbau 364 Kauffälle = 7 % der Kauffälle Bauland (6 LK ohne Angabe) 50

26 Grundstücksmarktbericht Sachsen Unbebaute Grundstücke Ackerflächen, Grünland 51 Grundstücksmarktbericht Sachsen Bodenrichtwerte für Wohnbauland 52

27 Grundstücksmarktbericht Leipzig Umsatzzahlen Ende Sonder-Afa nach Transaktionen Geldumsatz [Mio. EUR] Einwohner (Erstwohnsitz) "Finanz -krise" Grundstücksmarktbericht Leipzig Bodenrichtwertentwicklung

28 Grundstücksmarktbericht Leipzig Bodenrichtwertentwicklung Kontaktdaten Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Freistaat Sachsen (OGA SN) Staatsbetrieb Geobasisinformation und Vermessung Sachsen (GeoSN) Postfach Dresden Tel.: / Mail: oga@geosn.sachsen.de / matthias.kredt@leipzig.de Web: 56