Konzentration auf Hochwertiges

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1 FOTOS: MARKUS GOETZKE Die wichtigsten Player des Hamburger Immobilienmarktes brachte immobilienmanager zur Unternehmerrunde 2011 ins Chilehaus. Konzentration auf Hochwertiges UNTERNEHMERRUNDE Im besonderen Ambiente des Chilehauses brachte immobilienmanager wieder Vertreter der wichtigsten Hamburger Immobilienunternehmen an einen Tisch, um über den Standort zu diskutieren. Herr Dr. Billand, wie beurteilen Sie die Reform der offenen Fonds? Frank Billand: Die Fonds haben in den letzten Jahren sicherlich für viele Schlagzeilen gesorgt. Mit der Gestaltung des Gesetzes zum Anlegerschutz befinden wir uns mittlerweile aber wieder auf dem Weg der Normalisierung. Es wird auch Zeit, dass in dieses wichtige Produkt Ruhe einkehrt. Wenn man bedenkt, dass noch vor einem Jahr beispielsweise eine Sofortabwertung von zehn Prozent auf alle Bestände diskutiert wurde, dann können wir jetzt von neuen Regeln sprechen, die das Produkt stabiler machen werden. Es hätte noch einiges besser sein können, aber wir glauben, dass endlich auch die Interessen der Privatanleger richtig berücksichtigt werden. Wir glauben, dass sich auch unseren Bestandsanlegern die Vorteile vernünftig vermitteln lassen. Noch sind ja einige Fonds geschlossen. Hat das Produkt dennoch das Schlimmste hinter sich? Frank Billand: Die Konjunkturstabilisierung sorgt für einen Wachstumsschub an den Immobilienmärkten. Das wird hoffentlich auch den Anbietern mit derzeit geschlossenen Produkten helfen. Gute Objekte werden mit Sicherheit ihre Käufer finden. Welche Folgen hat die Reduzierung des Fremdkapitalanteils auf 30 Prozent? Frank Billand: Man muss das sehr differenzieren. Wir investieren beispielsweise in Deutschland fast nur mit Eigenkapital und im europäischen Ausland mit 50 Prozent Fremdkapital. Dies vor allem um Steuerlasten zu reduzieren und Währungsrisiken zu begrenzen. Für die meisten Fonds wird die Beschränkung der Kredit-Quote keine Auswirkungen haben. Unsere Fonds arbeiten mit FK-Quoten nach der geplanten Definition des Gesetzgebers deutlich unterhalb von 30 Prozent. Kommen wir zum Hamburger Immobilienmarkt, Herr Jastrembski, wie ist die Stimmung derzeit? Wilfried Jastrembski: Im Vergleich zu 2010 kann man nicht umhin zu sagen: Mehr Sonnenschein und Hochdruckgefühle gibt es gar nicht. Wir waren Anfang 2010 alle darauf vorbereitet, dass die Weltwirtschafts- und Finanzkrise noch einiges durcheinander bringen würde. Was das für die Immobileinmärkte heißen würde, war ein offene Frage. Ab Mitte des Jahres kam aber eine unverhoffte Dynamik in Hamburg, besonders im Investmentmarkt, auf. Als Banker, der für Immobilienfinanzierung zuständig ist, bin ich aber schon wieder ein bisschen 12

2 Dr. Frank Billand Mitglied des Vorstands der Union Investment Real Estate AG Andreas Wärner Leiter Niederlassung Hamburg der Eurohypo AG Wilfried Jastrembski Leiter Immobilienkunden der Hamburger Sparkasse skeptisch, wenn eine Vielzahl der Marktteilnehmer so uneingeschränkt positiv denkt und wenn ich an die vielen ungelösten Probleme wie zum Beispiel die Staatsverschuldungen und den Krieg der Währungen denke. Andreas Wärner: Die gesamtwirtschaftliche Seite in Hamburg stimmt. Die Hamburger Wirtschaft ist breit diversifiziert, gut aufgestellt, ist aktiv in Märkten, die wachsen und die davon profitieren, dass der Handel läuft. Vor diesem Hintergrund kann ich nur sagen: Ja, die Sonne scheint. Aber ich denke man darf nicht vergessen, dass es rechts und links unglaublich viele Spannungsfelder gibt, nicht nur wirtschaftlicher Art, sondern bis hin zu den politischen Veränderungen in Nordafrika. Man muss sehr, sehr wachsam sein. Frank Billand: Die Banken geben hier ein zu sonniges Bild ab. Es ist eine Tatsache, dass weiterhin nur die absoluten Topimmobilien finanziert und gehandelt werden. So lange es aber für 80 Prozent des Bestandes keine Abnahme gibt, meist weil es keine Finanzierung dafür gibt, funktionieren die Märkte und Banken da noch nicht. Das ist auch in gewisser Weise verständlich, die Banken müssen ihre Bilanzen in Ordnung bringen, das dauert Jahre. Für Hamburg dürfte das die Folge haben, dass man bei weniger erstklassigen Immobilien in der City Nord oder der City Süd lange warten kann bis man eine Finanzierung und damit auch einen Käufer findet. Andreas Wärner: Sie haben natürlich Recht, dass sich die Finanzierungsbereitschaft der Banken fundamental von der Zeit vor dem Hype unterscheidet. Ich denke, das ist auch notwendig. Die 80/20 würde ich allerdings so nicht stehen lassen das ist doch ein wenig zu eng. Ich denke, oft ist es eine Frage der Finanzierungsstruktur. Und dieses Thema wird uns länger beschäftigen. In Hamburg sehe ich diese Klemme ausdrücklich nicht. Natürlich, man finanziert nicht alles, aber auch im letzten Jahr gab es meist ein oder zwei Finanzierungsalternativen zu vernünftigen Parametern. Die Frage ist, wie nachhaltig ist der Aufschwung auf den Vermietungsmärkten? Wilfried Jastrembski: Wir sind ja alles andere als ein reines Real Estate Finance Institut, wir sind da eher im besten Sinne ein Retail-Mittelstandsfinanzierer. Fakt ist aber, dass die Hamburger Sparkasse in den letzten beiden Jahren bezogen auf das Inlandsgeschäft in ganz Deutschland, ohne Prolongation, drittgrößter Immobilienfinanzierer war. Wir konnten uns in der Tat aussuchen, was wir finanzieren wollten. Weit über 80 Prozent unserer Finanzierungen wurden innerhalb der Metropolregion Hamburg geleistet. Wir haben selbstverständlich Lagen wie City Süd und City Nord mit im Fokus. In der City Nord haben wir zum Beispiel durch die Begleitung einer Ankaufsfinanzierung des ehemaligen Esso-Hauses dazu beigetragen, dass die Esso-Mitarbeiter in neue Flächen in der Innenstadt umziehen konnten und die Allianz ihre Pläne, nach Oststeinbek abzuwandern, revidierte und jetzt einen langfristigen Mietvertrag für diesen Standort abgeschlossen hat. Hans-Joachim Lehmann: Was uns etwas beunruhigt, ist die Geschwindigkeit der Entwicklung. Ende 2008, Anfang 2009 haben wir alle noch sehr pessimistisch in die Märkte hineingeschaut. Relativ schnell hat sich dann gezeigt, dass das Jahr 2009 ein Jahr relativ hoher Umsätze wurde. Außerdem feierte ein eigentlich zu dem Zeitpunkt schon tot geglaubtes Produkt eine Neugeburt: der geschlossene Fonds. Die Fonds waren mit einem Mal alle wieder da, haben aber eben ausschließlich in lang laufende Mietverträge hinein investiert, in lange Cashflows. Und auch die Institutionellen sind ausschließlich auf ein ganz enges Core-Segment fixiert, das vielleicht fünf Prozent des Gesamtmarktes ausmacht. Das führt dazu, dass wir in diesen Bereichen bereits wieder von der Yield Compression sprechen müssen. Mittlerweile haben wir wieder das Preisniveau von 2007 erreicht. Diese Fokussierung für das Core-Segment ist ein Zeichen dafür, dass der Markt nicht funktioniert. Nicht nur, weil die Banken nicht finanzieren, sondern auch weil die großen Kapitalsammelstellen sehr risiko-avers sind. Michael Montebaur: Letztendlich liegt das auch am Nutzer. Die Mieterschaft hat sich im Wesentlichen ebenfalls auf Core- Produkte konzentriert, und wenn diese nicht in den Toplagen sind, dann sind es Neubauimmobilien, gerne auch zertifiziert. Auf jeden Fall eine Konzentration auf sehr hochwertige Immobilien und letztendlich folgen die Investoren den Mietern. Die Frage ist, wie nachhaltig ist der Aufschwung auf den Vermietungsmärkten? Herr Jorzick, wie nachhaltig war denn im vergangenen Jahr das Interesse an Wohnimmobilien in Hamburg? Peter Jorzick: Im Wohnsegment haben wir die Finanzkrise überhaupt nicht gespürt. Im Gegenteil, kleine mittelständi- 13

3 Peter Jorzick Geschäftsführer Hamburg Team Gesellschaft für Projektentwicklung Michael Montebaur Managing Director APG Hanseatic Funds Assetund Fondsmanagement Hans-Joachim Lehmann Leiter Immobilientransaktionen der HIH Hamburgische Immobilien Handlung sche Projektentwickler wie wir haben sehr gute Preise für ihre Produkte bekommen und sind praktisch per Ende 2010 zu 100 Prozent ausverkauft. Aber ich muss auch dazusagen, dass wir ohne die Haspa, unseren langjährigen Finanzierungspartner, einen Teil der Projekte gar nicht hätten realisieren können. Das heißt, auch für Sie als Wohnentwickler hat sich der Finanzierungsmarkt grundlegend geändert? Peter Jorzick: Ja, das stimmt. Wir mussten innerhalb von drei Jahren nahezu mörderische Eigenkapitalerhöhungen hinnehmen. Als Mittelständler können wir das Geld nicht so beschaffen wie die Institutionellen. Wir müssen es beispielsweise durch Partnerschaften besorgen. Die Anforderungen von 20 Prozent Eigenkapital bei einer Projektentwicklung können schnell 20 bis 50 Millionen Euro bedeuten. Wir als mittelständisches Unternehmen haben es geschafft, diese Eigenkapitalhürden zu nehmen. Heute, unter den veränderten Finanzmarktbedingungen würde uns dies höchstwahrscheinlich nicht gelingen. Wir könnten eigentlich nur als Dienstleister arbeiten. Dr. Frank Billand: Das hat zumindest im Gewerbesegment den Vorteil, dass wir im Vergleich zum letzten Zyklus nur die Hälfte an Neubauprojekten in Realisierung haben. Für uns ein wichtiges Argument, wenn wir unseren Gremien ein neues Projekt zur Entscheidung vorlegen. Dieses Mal sind nur zwei Prozent spekulativ im Bau gewesen, bei der letzten Krise waren es vier bis fünf Prozent. Kein Projektentwickler kann jetzt ohne Vorvermietung starten; im Gewerbebereich bewegen sich die Eigenkapitalvoraussetzungen bei 30 bis 40 Prozent. Andreas Wärner: Mit 20 Prozent Eigenkapital in Kombination mit einem ordentlichen Projekt, einer entsprechenden Vorvermietung und einem positiven Track Record liegt man bei uns schon ganz gut. An diesen Anforderungen wird sich wohl zumindest mittelfristig im gesamten Sektor nicht viel ändern. Ich denke, das ist ein nachhaltiger Umbruch im Finanzierungs- und damit auch im Entwicklungsbereich. Vielleicht werden sich neue Finanzierungsformen herausbilden, was ja beispielsweise mit Equity-Fonds schon stattgefunden hat. Der Trend, dass Eigenkapital durch private Investoren zur Verfügung gestellt wird, wird sich noch verstärken. Hans-Jochim Lehmann: Ich bin ganz bei Ihnen. Die Finanzierungsstrukturen werden sich in Zukunft ändern. Wir haben im vergangenen Jahr 300 Millionen Euro investiert, bei denen wir faktisch Eigenkapital für Projektentwicklung zur Verfügung gestellt haben. Eigentlich haben wir die Funktion eingenommen, die in der Vergangenheit durch Banken eingenommen wurde. Dieser Trend, dass das Eigenkapital durch private institutionelle Quellen zur Verfügung gestellt wird, wird sich noch verstärken. Für uns als Fondsinitiator bringt das auch Vorteile mit sich, weil wir die Möglichkeit haben, uns in einem sehr, sehr frühzeitigen Stadium 1A-Locations zu sichern. Denn wenn ein Projekt erst einmal fertiggestellt und voll vermietet ist in einer bestimmten Lage, dann bezahlt man eben noch mal 20 Prozent obendrauf. Herr Tscheu, was bedeutet das alles konkret für den Hamburger Immobilienmarkt? Matthias Tscheu: In den nächsten Jahren liegen große Quartiersentwicklungen beispielsweise in Altona vor uns, und für die benötigen wir relativ viel Kapital. Deshalb gehe ich davon aus, dass solchen Instrumente, wie sie beispielsweise gerade erwähnt wurden, in den nächsten Jahren durchaus eine entscheidende Bedeutung zukommen wird. Hamburg will eine wachsende Stadt sein, es sollen Menschen in die Stadt kommen, hier leben und arbeiten. Daher sollten wir uns auch nicht davor scheuen, große Projekte realisieren zu wollen. Hierfür sind strategisch sinnvolle Partnerschaften, gerne auch mit einer veränderten Finanzierungslandschaft ein durchaus sinnvoller Ansatz. Andreas Wärner: Ich denke, das ist auch eine gewisse Art von Professionalisierung des Marktes. Man muss doch ehrlich sein: eine Bank, die im Hype 95 Prozent des Marktwertes finanziert hat, war vom Wohl und Wehe des Entwicklers abhängig. Sie hat 95 Prozent finanziert und dafür 95 Basispunkte Marge erhalten. Das war kein fairer Preis. Im Einzelfall mag das gut gehen, aber wenn man zehn Projekte auf dieser Basis begleitet, muss ja fast schon eines scheitern. Eine Professionalisierung hat natürlich ihren Preis: Gesamtfinanzierungen werden nicht mehr zu 120 Basispunkten zu erhalten sein, redet man bei Mezzanine- und Eigenkapital doch schnell über acht bis 18 Prozent. Wird der Finanzierungsmarkt durch die bevorstehenden Regulierungen der Banken denn nicht noch enger werden? Andreas Wärner: Wir reden alle von 14

4 Andreas Wende Niederlassungsleiter Jones Lang LaSalle Hamburg Matthias Tscheu Niederlassungsleiter Hochtief Projektentwicklung Hamburg Christoph Ringleben Geschäftsführer der Grossmann & Berger Subprime, aber Wellen wie diese waren ja schon immer da. Sie waren nur nicht so extrem ausgeprägt. Der Immobiliensektor war immer schon geprägt von Phasen, in denen alles finanziert wurde und es war nur eine Frage der Zeit, bis die nächste Vollbremsung kam. Ich denke, es ist zwingend, dass man diesen Teufelskreis durchbricht. Und dazu gehört hoffentlich unterstützend auch Regulierung im Bankensektor. Herr Jorzick, wir haben angesprochen, dass Hamburg wachsen will. Wie und wo sollen die vielen Neu-Hamburger eigentlich leben? Peter Jorzick: Alle großen Städte in Deutschland und Europa stehen schon heute vor der Frage, wie sie eigentlich die Leute unterbringen sollen, die für die Stadtökonomie gebraucht werden. Diese Leute sind zum Teil recht gut bezahlt, zum Teil haben sie aber auch geringere Einkommen. Aus diesem Grund muss man ein Von-bis -Angebot an Wohnungen bereitstellen. Wenn wir das Ganze nicht an den Stadtrand verlagern wollen, dann müssen wir diese Flächen durch Nachverdichtungen in den zentralen Lagen Hamburgs schaffen. Natürlich geht es auch um die Anzahl der Wohnungen. Hier hinkt Hamburg dem Bedarf hinterher, richtig? Peter Jorzick: Dass das tatsächlich zahlenmäßig so ist, glaube ich eigentlich gar nicht. Wir haben seit Jahren meiner Ansicht nach zum ersten Mal eine mündige Kundenstruktur auf der Wohnungsabnehmerseite. Wir haben kein Subventionssystem mehr, das weite Teile der Wohnungen staatlich subventioniert hergestellt hat und die Leute das Angebot nehmen mussten, das man ihnen vorgesetzt hat. Dennoch ist von Wohnungsnot die Rede. Kann die neue Regierung daran etwas ändern? Peter Jorzick: Auch die neue Regierung wird erhebliche Probleme haben, in der Wohnungsproduktion etwas zu verbessern. Das wird nur gemeinsam mit uns Projektentwicklern gehen. Ich habe schon auf sehr vielen Podien im vergangenen Jahr danach gefragt, wo denn die kommunalen oder sozial geprägten großen Bestandshalter sind, die hier Hunderttausende von Wohnungen in der Stadt haben. Die Saga hat Einheiten, die Genossenschaften haben noch mal Wohnungen und halten damit ungefähr ein Drittel des Hamburger Wohnungsbestandes. Doch wo sind diese Unternehmen eigentlich als Bauherren? Wir Mittelständler stemmen 70 Prozent der Wohnungsproduktion. Das ist eine Schieflage, die sich künftig noch verschärfen wird. Warum wird sich das verschärfen? Peter Jorzick: Die Gründe hierfür sind eine immer kompliziertere Planung und längere Vorbereitungszeiten verbunden mit immer mehr Bauauflagen und zunehmenden Bürgerprotesten. Am Ende werden nur noch Spezialisten übrig bleiben mit der Folge, dass der Preis für Wohnraum kontinuierlich steigen wird. Der genossenschaftliche Sektor scheidet dann allmählich als Wohnungslieferant aus. Das heißt, künftig wird sehr viel davon abhängen, ob es gemeinsam mit der Politik gelingt, eine Koalitionen zwischen Projektentwicklern, die es gewohnt sind sich mit der Machete durch die Amtsflure zu schlagen, und den großen Bestandshaltern zu bilden, die sich da vielleicht mal ein bisschen beraten lassen. Diese Bestandshalter haben zum Teil gar keine Neubauabteilungen mehr. Die müssten sie erst mühsam wieder aufbauen. Der Bedarf kann also nur gedeckt werden, wenn die großen Wohnungsgesellschaften wieder mehr neu bauen? Peter Jorzick: Das müsste anders laufen. Die Wohnungsbaugesellschaften haben ihre riesigen Bestände zu unterhalten und zu pflegen. Das machen sie gut, und damit sind sie auch mehr als beschäftigt. Jetzt gleichzeitig noch von ihnen zu verlangen, dass sie oder neue Wohnungen im Jahr bauen, ist eine Zumutung. Vielmehr geht es darum einen Dialog zwischen Projektentwicklern und der Saga oder den Genossenschaften zu etablieren, damit erstere ein paar Bestände an die Hand bekommen und diese überplanen können. Wir als Entwickler wissen doch, wie das geht. Hier könnte man für beide Seiten erfolgreiche Koalitionen schaffen. Wir werden diesen Dialog von unserer Seite auch anregen und an bestimmte Baugenossenschaften oder auch die Saga herantreten. Ist denn überhaupt genug Bauland vorhanden? Peter Jorzick: Meiner Ansicht nach gibt es Flächen wie Sand am Meer. Ein großes Hindernis sind und bleiben aber die vielfältigen Bauvorschriften und die äußerst komplizierten und langwierigen Verfahren in der öffentlichen Verwaltung. Das sind zwei Dinge, die unsere Arbeit sehr behindern. Dr. Frank Billand: Aber die Projektanbieter tummeln sich doch auch immer im hochpreisigen Segment. Peter Jorzick: Natürlich müssen wir unsere Kosten decken, und es ist auch völlig richtig, dass sich die Wohnungs- 15

5 produktion derzeit fast nur an Gutverdiener richtet. Für Menschen mit einem normalen Durchschnittseinkommen, das in Hamburg bei etwa Euro liegt, können wir im Moment praktisch keine Wohnungen produzieren, weil die Grundstückspreise zu hoch und die Herstellungszeiten zu lang sind. In Altona beispielsweise sollen perspektivisch bis Quadratmeter neue Stadt entstehen. Da werden wir sehen müssen, dass wir diese Flächen sozial differenziert bauen, und das wird bei den Erschließungskosten, die dort momentan diskutiert werden, nicht so einfach werden. Dennoch sehe ich es als Projektentwickler als unsere Verantwortung an, nicht in eine komplette soziale Schieflage zu bauen, sondern auch nach Wegen zu suchen, um preiswerten Wohnraum zu errichten. Wir gehen dafür auch bewusst in Lagen außerhalb der Kerncity, wo dies realisierbar ist. Derzeit haben wir drei Projekte, bei denen Kostenmieten von zehn Euro ausreichen. Diese Projekte wollen wir in die öffentliche Förderung bekommen. Hans-Joachim Lehmann: In Hamburg ist das tatsächlich ein Problem. Wenn ich mir aber die anderen Citys wie München, Frankfurt, Düsseldorf und zunehmend auch Berlin anschaue, haben wir dort ähnliche strukturelle Probleme im Wohnungsbereich. Letztlich haben wir eine sehr hohe Produktion von hochpreisigen Wohnungen in Hamburg, deren Abnahme mehr oder weniger schnell vonstatten geht. Das mittlere Segment ist im Grunde ausverkauft. Dann gibt es aber noch die ganz große Gruppe von Menschen, die sich die erste und die zweite Kategorie gar nicht leisten können. Das ist die überwiegende Anzahl der Wohnungsnutzer. Wenn wir von sozial gefördertem Wohnungsbau reden auf Basismieten von zehn Euro, dann war das vor zehn Jahren noch hochpreisiger Wohnungsbau. Wir brauchen auch in der Stadtpolitik einen totalen Wandel und wahrscheinlich auch ein Bündnis mit den Wohnungsbaugesellschaften und der privaten Wirtschaft, um dieses enorm große Problem zu lösen. Aber das ist nicht nur ein strukturelles Problem von Hamburg, sondern eben auch in den anderen Städten. Wird sich an der Frage des Wohnungsangebotes auch die wirtschaftliche Entwicklung Hamburgs entscheiden? Andreas Wende: Ein Großteil der Vermietungen in Hamburg wird von unternehmensnahen Dienstleistungen getätigt, von Beratern, von Wirtschaftsprüfern, von Rechtsanwälten oder Versicherungen. Bei diesen Kunden spielt die Qualität des Büros, aber auch stadtnahes Wohnen für die Mitarbeiter eine immer größere Rolle. Es sind viele weiche Faktoren in den vergangenen Jahren in den Vordergrund gerückt. Das merken wir auch in den Mietpreisen, die gerade im Topsegment auch in 2011 und 2012 eher leicht steigen werden. Michael Montebaur: Hamburg steht im Wettbewerb mit anderen Städten Deutschlands, um Bevölkerung, um Arbeitskräfte und um Geschäftsideen. Hamburg hat sich touristisch hervorragend platziert und positioniert, mindestens im nationalen Bereich, aber meines Erachtens auch durchaus im überregionalen Bereich der nordischen Länder. Aber wirtschaftlich ist diese Profilierung sehr stark abhanden gekommen. Wir waren zum Beispiel mal eine Stadt der Werbeagenturen, der Kreativen, der Medien und haben sehr viel an Berlin verloren. Verloren haben wir es deshalb, weil Berlin für bestimmte Berufsgruppen und Arbeitnehmer einfach die attraktiveren Lebensbedingungen bietet. Meines Erachtens ist die Segregation der Wohnquartiere in Hamburg viel stärker ausgeprägt als in anderen Städten. Die Integration von Bevölkerungsgruppen und von Wohngebieten ist eine ganz wichtige Herausforderung. Die Attraktivität von Wohngebieten geht nicht nur davon aus, dass Neubauten geschaffen werden, sondern sie geht insbesondere davon aus, dass bestehenden Quartiere gefördert, saniert und weiterentwickelt werden und sich im Rahmen einer Gentrifizierung zu Szenestadtteilen entwickeln. Ottensen und St. Georg haben das früher mal vorgemacht. An eine solche Entwicklung muss Hamburg meines Erachtens anknüpfen, um die Stadt lebenswert und attraktiv zu machen für eine bestimmte junge Klientel, die wichtig sein wird, um die wirtschaftliche Basis der Stadt Hamburg zu sichern. Andreas Wende: Unternehmen werden zukünftig auch wieder Wohnraum versuchen bereitzustellen, letztendlich um in einem knappen Markt die besten Mitarbeiter gewinnen zu können. Das sind Themen, mit denen sich mittlerweile eine Menge unserer Kunden auseinandersetzen müssen, um Mitarbeiter zu gewinnen. Muss die Stadt Bauland günstiger zur Verfügung stellen? Matthias Tscheu: Der Preis ist die eine Seite, die Geschwindigkeit, in der Baurecht geschaffen wird, die andere. Und das Tempo hat sich in den letzten Jahren eben trotz erheblicher Nachfragen am Wohnungsmarkt verlangsamt. Wir haben mindestens einen Fehlbestand von 50 Prozent neuer Wohnungen per anno Einheiten bräuchten wir, etwa haben wir. Daher ist jeder gefordert mit Tatkraft und Visionen zu schauen, an welcher Stelle noch Potenziale gehoben 16

6 werden können. Leider ist es tatsächlich so, dass man innerhalb der Stadt oft auf Hindernisse trifft. So gibt es eine Reihe von Flächen, die noch gewerblich genutzt werden, aber aufgrund ihrer Lage und Quartierseinbindung sich viel besser als Wohnstandorte eignen würden. Ich glaube, hier sind alle aufgefordert, im Sinne der Bevölkerungsentwicklung und der städtebaulichen Gesamtentwicklung sehr pragmatisch die vor uns stehenden Aufgaben anzugehen. Christoph Ringleben: Hier könnte auch der Bestand ein Teil der Lösung sein, denn es gibt genügend Gebäude, die durch Leerstand geprägt sind und wo es schwer fällt, eine langfristige Nutzung unterzubringen. Das sind große Chancen für Projektentwickler, die sagen: Wir stellen diese Häuser als solche in Frage und entwickeln neue Produkte daraus, nämlich Wohnanlagen. Die Mieten, die Sie im Gewerbebereich für Altobjekte erzielen können, lassen sich durchaus übertreffen durch Mieten im wohnwirtschaftlichen Bereich. Erste Beispiele zeigen, daß dort ein enormes Potenzial für Projektentwickler liegt. Andreas Wende: Ob sich aus ersten Ansätzen signifikante Ergebnisse erzielen lassen, da sind wir eher perssimistisch. Da wird 2011, eher 2012 auch mit dem Auslauf von Finanzierungen ein ganz entscheidendes Jahr werden, das wir sehr intensiv beobachten. Wie verändert es den Wohnungsmarkt, dass institutionelle Investoren verstärkt Objekte kaufen? Peter Jorzick: Es ist deutlich zu erkennen, dass es in den innerstädtischen Wohngebieten massive Aufwertungsspiralen gibt. Eine Normalmiete liegt heute bei 12,50 Euro. Wenn wir einen Neubau relativ nah zum Zentrum kalkulieren, dann wissen wir, dass wir mindestens zwölf oder 13 Euro als Durchschnittsmiete bekommen werden. Dies ermöglicht ein Geschäftsmodell, das es für uns über viele, viele Jahre nicht gegeben hat, nämlich die Veräußerung ganzer Häuser beziehungsweise Häuserensembles als Alternative zum Einzelvertrieb. Mit diesen Miethöhen befindet man sich im kapitalisierten Preis sehr nahe am durchschnittlichen Verkaufspreis einer Eigentumswohnung. Die Folge ist, dass Sie nicht mehr viel Angebot an Eigentumswohnungen im freien Verkauf finden. Es gibt keine Eigentumswohnung im mittleren Preissegment, weil wir alle lieber an nur einen Käufer veräußern, zum Beispiel an einen Fonds oder an eine Pensionskasse, als an 50 Einzelkäufer. Auch wenn die Marge auf diese Weise zugegebenermaßen sehr viel niedriger ist. Und dadurch wächst der Mietmarkt in diesem relativ hohen Mietbereich. Wir haben zum Beispiel in Stellingen, in einer nicht sonderlich tollen Lage, für 15 Millionen Euro 40 Wohnungen gebaut, die wir eigentlich für den Einzelvertrieb entwickelt hatten. Dann kam eine Pensionskasse vorbei und machte uns ein unwiderstehliches Angebot. In einem solchen Fall überlegen wir dann nicht lange. Diese Alternative ist im Augenblick wie ein historisches Fenster. Das läuft meist als Forward-Deal und ist deshalb für beide Seiten ein sehr angenehmes Geschäft. Wir sparen Finanzierungskosten, geben das direkt als Kaufpreisreduzierung weiter. Der Käufer wiederum erhält einen guten Einblick in die Herstellungsprozesse der Wohnung und muss nicht die Katze im Sack kaufen. Hans-Joachim Lehmann: Das hat auch mit dem Wandel der Investitionsstrategien von institutionellen Investoren zu tun. Wir haben selbst eine Reihe von Pensionskassen in unserem Fonds als Zeichner. In Othmarschen haben wir genau so eine Wohnanlage gekauft, für etwa 20 Millionen Euro. Ähnliche Käufe haben wir in München, in Düsseldorf und in Stuttgart getätigt. Die Objekte waren eigentlich für den Eigentumswohnungsvertrieb konzipiert. Die Verzinsung ist niedriger für die Pensionskassen, aber weil der Spread zwischen dem Anleihemarkt und der Rendite, die erzielt wird immer noch so groß ist, wird dieses Geschäftsfeld auch in diesem Jahr weiter an Fahrt gewinnen. Peter Jorzick: Sobald die Zinskurve hoch geht wir rechnen damit, dass das ab dem zweiten Halbjahr dieses Jahres geschieht wird sich dieses historische Fenster wieder schließen, und dann werden wir alle wieder auf den Einzelverkauf umschwenken müssen. Andreas Wende: Das ist ja auch ein Zeichen von Produktknappheit und der Schwäche auf der Angebotseite. Die Investoren gehen früh in die Entwicklung mit reingehen, um sich ein Produkt zu sichern, sei es im Office-Bereich, sei es im Wohnbereich. In den vergangenen Jahren wurde in dieser Runde viel über die Länge der Genehmigungsverfahren diskutiert. Ist mittlerweile Besserung in Sicht? Andreas Wende: Ich bin mir sicher, wenn wir es hinbekommen in der Immobilienwirtschaft die Geschwindigkeit der Stadt in Bauverfahren zu messen, transparent zu machen und Zielvereinbarungen mit den Bezirken und den Entscheidungsgremien zu finden, dann haben wir auch eine Chance. Aber nur wenn wir dieses konzertiert tun. Michael Montebaur: Wir schaffen eine lebenswerte Stadt für gut situierte bürgerliche Kreise, aber wir vergessen die andere Hälfte der Stadt. Wenn wir eine Integration nicht schaffen, wird die Lebensqualität insgesamt deutlich sinken. Ich sehe zum Beispiel in einer Stadt wie Brüssel zu welchen Problemen es insbesondere im gewerblichen Markt führt, wenn die Sicherheit nicht mehr gegeben ist. Da muss Hamburg aufpassen. Lassen Sie uns damit das Thema Wohnen abschließen und auf den Gewerbeimmobilienmanager edition Hamburg

7 markt schauen ist überraschend gut gelaufen. Geht der Aufschwung 2011 weiter? Andreas Wende: Wir erwarten, dass auch 2011 und 2012 um bis Quadratmeter Büroflächen in Hamburg vermietet werden. Schon in den ersten vier Wochen des neuen Jahres wurden rund Quadratmeter vermietet war der größte Anmieter die Kommune mit knapp Quadratmetern, und sie wird auch 2011 dominieren. Wilhelmsburg mit knapp Quadratmetern wird ein Thema sein oder weitere kommunale Anmietungen. Wir stellen deutlich fest, dass die Nachfrage nach innerstädtischen Flächen und nach klassischen Back-Office-Flächen deutlich zugenommen hat. Christoph Ringleben: Dem würde ich mich sofort anschließen. Wir haben übrigens auch nicht zu viele Abwanderungen in Richtung Berlin. Es sind einige große, es gibt aber sehr viele mittlere Unternehmen, die im Moment in Hamburg bleiben und in Hamburg expandieren. Es gibt für Deutschland ein höchst erfreuliches Wirtschaftswachstum und das gilt für Hamburg in besonderem Maße. Insofern sehen wir die Entwicklung auf dem Hamburger Gewerbemarkt nachhaltig als positiv. Die bis Quadratmeter von Herrn Wende können wir bestätigen. Hat sich an der Art der Nachfrage etwas geändert? Christoph Ringleben: Das Gros der Nachfrage konzentriert sich auf mittlere Größenordnungen, bis Quadratmeter pro Mieterinteressent. Vorteilhaft für Hamburg ist, dass es dort viele fast gleich starke Branchen gibt, wobei allerdings der Schifffahrtsbereich nach wie vor eine hervorgehobene Position einnimmt. Und der Schifffahrt ging es in den vergangenen zwei, drei Jahren sehr schlecht. Aber derzeitig erholt sich die Schifffahrtsbranche, auch bedingt durch das deutschlandweite Wirtschaftswachstum. Optimismus macht sich wieder breit. Und diese Entwicklung hat zur Folge, dass seit geraumer Zeit wieder viele Mietfllächennachfrager aus allen Branchen auf dem Markt sind, die sich lange zurückgehalten hatten. Matthias Tscheu: Viele Unternehmen wollen sich in ihrer Geschäftspolitik und Ausrichtung in den nächsten Jahren eine größere Flexibilität erhalten. Das hat dazu geführt, dass die durchschnittlichen Mietvertragslaufzeiten bei vielen Abschlüssen jetzt kürzer ausfallen. Viele Verträge werden nur noch für fünf Jahre gegebenenfalls mit entsprechenden Optionen abgeschlossen. Es gibt natürlich auch Zehn-Jahres-Verträge, aber insgesamt werden wir in den nächsten Jahren doch mit etwas kürzeren Laufzeiten rechnen müssen. Auf Seiten der Investoren bedeutet dies, dass im Sinne einer Drittverwendungsfähigkeit qualitativ hochwertige, flexible Immobilien in guten und sehr guten Lagen hier einen Vorsprung haben werden. Andreas Wende: Bei dem Großteil der Vermietungen, also zwischen 500 und Quadratmetern durch klassische mittelständische Unternehmen, wird es natürlich auch Zehn-Jahres-Verträge geben. Damit wollen sich die Mieter die Lage sichern. Aber bei den Großen, die eine Marktmacht ausüben, wird das deutlich Richtung fünf Jahre gehen. Außerdem haben wir eine Zunahme an Qualität von Leerstand, das heißt der Druck auf die qualitativ weniger optimalen Gebäude nimmt stark zu. Dort gibt es nur noch ein Differenzierungsmerkmal, das ist der Preis. Dr. Frank Billand: Man sieht, dass auch im Gewerbebereich noch eine Menge zu tun ist. Es gibt viele ältere Bestandsgebäude, die eine umfassende Sanierung brauchen. Unsere Erfahrung aus dem Emporio-Projekt ist: Wenn, dann muss man es sehr umfassend und systematisch machen, fast wie bei einem Neubau. Ansonsten sagen uns die Marktteilnehmer: Das habt ihr ein bisschen aufgewertet, aber eigentlich ist es immer noch ein Altbau. Andreas Wende: Wir haben eine Nachfrage nach Miete und Kostenthemen, nicht nach Nachhaltigkeit. Das heißt, eine Zertifizierung als Entscheidungskriterium gibt es nur bei wenigen internationalen und ganz, ganz wenigen nationalen Kunden. Im klassischen Mittelstand, der den Großteil der Vermietungen ausmacht, ist das überhaupt kein Thema. Wenn man die Banker fragt, ob da was Massives passiert in diesen beiden Jahren, schauen sie meistens zur Decke und sagen, das wird eher still vor sich gehen. Ich habe da meine Zweifel. Wird sich das ändern? Dr. Frank Billand: Auch bei den Nutzern findet ein Umdenken statt die Erfahrung machen wir insbesondere im Ausland.Aber auch in Deutschland erleben wir, dass große Bestandsmieter, Corporates oder Banken, vor dem Auslaufen ihres Vertrages ankündigen, auszuziehen, wenn wir keine Zertifizierung des Bestandsgebäude erreichen. Die Nachfrage nach nachhaltigen Flächen steigt und gleichzeitig erwartet uns eine strengere Regulierung aus Brüssel, aber auch aus Berlin. Vor allen Dingen muss in ältere Bestandsgebäude aus den 1970er und 1980er Jahren massiv nachinvestiert werden. Kommen denn für gewerbliche Käufer mittlerweile auch wieder Hamburger Nebenlagen in Frage? Dr. Frank Billand: Der Markt ist noch nicht soweit, dass auch in Nebenlagen wie City Nord oder City Süd oder in Frankfurt-Niederrad und Eschborn oder in München Ismaning wieder Immobilien gehandelt werden. Ich denke, dass 18

8 auch in diese Produktart wieder mehr Bewegung kommt; schließlich werden in diesem und dem nächsten Jahr alle Fünf- Jahres-Kredite in die Prolongation kommen, die 2006 und 2007 aufgenommen wurden. Dies waren bekanntlich die die ganz wilden Jahre, in denen die großen Portfoliotransaktionen liefen. Wenn man die Banker fragt, ob da was Massives passiert in diesen beiden Jahren, schauen sie meistens zur Decke und sagen, das wird eher still vor sich gehen. Ich habe da meine Zweifel. Andreas Wende: Um einen Ausblick im Investmentmarkt zu geben: Aktuell in Verkaufsverhandlungen sind schon jetzt Assets für deutlich über eine Milliarde Euro. Ich bin sehr bei Ihnen, wir erleben zurzeit, dass der Gedanke Core aufweicht. Leerstände oder Mietgarantie, noch Anfang 2010 überhaupt nicht akzeptabel, sind mittlerweile wieder ein Thema. Wir sind noch nicht soweit, dass Ausfallstraßen wieder nachgefragt werden und da bin ich auch noch nicht bei Ihnen, dass das 2011 passieren wird. Aber wir werden im klassischen Citybereich, Hafen, City Süd und vereinzelt in Nebenlagen auch einen richtig guten Investmentmarkt 2011 in Hamburg sehen. Allein in den ersten vier Wochen ist ein Investmentvolumen von knapp 100 Millionen Euro in Hamburg gelaufen. Andreas Wärner: Hierzu eine Anmerkung des Finanzierers: Wenn die Finanzierungsparameter stimmen, dann wird auch dieser erweiterte Core-Bereich finanziert werden. Da werden die Finanzierungen nicht der Engpassfaktor sein. Andreas Wende: Wir stellen fest, dass wieder kleinere Pakete geschnürt werden, in denen man zwei, drei oder auch mal zehn Objekte zusammenpackt und am Markt testet. Die Nachfrage ist da für ein gewisses Volumen, sagen wir zwischen 70 und 120 Millionen Euro. Gibt es mittlerweile auch wieder mehr ausländische Investoren, die in Hamburg Immobilien erwerben? Andreas Wende: Also mein Englisch ist in den letzten vier Wochen oder acht Wochen wieder richtig gefordert worden. Das hat fast ein Jahr gelitten. Wir haben starke Nachfrage aus UK, aus den USA, aus Israel oder dem Nahen Osten haben diese Investoren den Markt sondiert. Es wurde geschaut, welche Konditionen herrschen, wie die Prozesse laufen, ob man ein Schnäppchen machen kann. Das Anlageprofil der ausländischen Investoren ist das Gleiche, das die Deutschen oder die Europäer haben. Wir glauben, dass der Anteil der ausländischen Investoren in 2011 deutlich zunehmen wird. Christoph Ringleben: Der internationale Investor hat aufgrund des enormen Wirtschaftswachstums und des großen Optimismus in Deutschland ja auch kaum andere Möglichkeiten, als im Moment in Deutschland zu investieren. Hans-Joachim Lehmann: Die europäischen institutionellen Investoren haben alle Deutschland auf der Liste. Das macht für uns als deutsche Investoren den Markt nicht einfacher. Auch die europäischen Investoren sind sehr fokussiert auf Core. Es muss eine Aufweitung geben. Bis jetzt haben wir immer nur vom Bürobereich und vom Wohnungsbereich gesprochen. Wir dürfen allerdings auch den Einzelhandelsbereich in Deutschland nicht unterschätzen. Der Einzelhandelsbereich in Deutschland hat eine prächtige Zukunft vor sich. Das ist wiederum ein Anlass, insbesondere in diesem Segment stärker zu investieren. Dr. Frank Billand: In Deutschland haben wir das Phänomen, dass große Firmen erstmals schon vor den Zeitpunkten, wo sie es eigentlich müssen, die Gehälter und Löhne erhöht haben. Das erhöht natürlich die Stimmung und die Kaufkraft. Wir merken das in unseren Shoppingcentern. Die Umsätze sind zum Teil zweistellig gestiegen. Union Investment hat im letzten Jahr fast 900 Millionen Euro in den Einzelhandel investiert. Aber auch da kommen wir langsam wieder zu dem Preisniveau von Was die Immobilien älteren Datums, mit Leerstand und weniger guten Lagen angeht, warten wir alle auf die Rückkehr der Ausländer, die wieder Leerstand in Deutschland suchen und darin Chancen sehen Kann man auch damit rechnen, dass es mehr Staatsfonds geben wird, die als Investoren auftreten? Andreas Wende: Die gibt es schon. Es wird aber sehr selektiv geschaut. Und wenn wir über Portfolios sprechen, dann haben die eine gewisse Größenordnung, welche für einen Staatsfonds ideal sein kann. Da sind diese Staatsfonds eine klassische Klientel, die in diesen Bereich investieren wird. Herr Billand, warum hat Union Investment eigentlich solange gewartet, bis es nun mit dem Centurion erstmals in der Hafencity gekauft hat? Dr. Frank Billand: Wir wollten erst einmal die Marktakzeptanz für die Hafencity abwarten, zudem fanden wir die Preisvorstellungen für die guten Büroobjekte der ersten Phase als zu ambitioniert. Das Centurion ist in der Tat unser Einstieg in die Hafencity und in Bezug auf Objekt- und Lagequalität genau der passende. Aber wir sind in Hamburg bereits mit 1,5 Milliarden Euro investiert. Hamburg ist nach Paris damit unser zweitgrößter Investitionsstandort und von daher werden wir in Hamburg nur noch ganz punktuell investieren. Und was die Hafencity angeht, warten Sie jetzt erst einmal ab, wie sich der Standort weiter entwickelt? Dr. Frank Billand: Bei der Vermietung des Emporio haben wir eine starke Spaltung des Mietermarktes registriert. Es gibt Firmen, für die käme die Hafencity überhaupt nicht in Frage. Die suchen ausschließlich in der City innerhalb des Wallrings. In der Hafencity kommen inzwischen viele Produkte in den Markt, 19

9 die bereits die zweite oder die dritte Reihe darstellen, also auch nicht mehr so ganz attraktiv sind. In der Hafencity muss jetzt erst einmal das Volumen aufgenommen werden, das mit dem Überseequartier bereits realisiert wurde und noch an den Markt kommt. Alle diese Dinge haben uns etwas abwarten lassen. Insgesamt sind wir aber auch für die Hafencity sehr zuversichtlich, ein solcher Stadtteil braucht seine Zeit. Hans-Joachim Lehmann: Wir haben ja das Columbushaus gekauft. Das ist eigentlich nicht Hafencity, aber es ist gefühlte Hafencity. Man merkt, die Hafencity entwickelt sich zu einem funktionierenden Büromarkt. Aber man merkt auch, dass es ein West-Ost-Gefälle gibt. Je weiter man von der Elbphilharmonie, Richtung Osten marschiert, werden die Märkte dramatisch schwächer. Auf wenigen 100 Metern haben wir ein Mietgefälle vom Columbushaus in den oberen Etagen 23 Euro bis auf elf oder zwölf Euro. Da wird es sicherlich auch eine sehr starke Differenzierung geben im Bereich der Hafencity und man muss sich wirklich jeden Straßenzug, Haus für Haus anschauen, wenn man eine Investitionsentscheidung trifft. Michael Montebaur: Das Entscheidende ist meines Erachtens, ob die Hafencity es jetzt schafft, einen funktionierenden Einzelhandelsanteil im Überseequartier darzustellen. Wenn das passiert, dann wird auch dieses Mietgefälle, von dem Sie sprechen, wieder aufgefangen. Die Hafencity muss eine Alternative zur Innenstadt darstellen. Es ist nicht damit getan, die Innenstadt zu erweitern, sondern es muss eine Alternative sein. Als Vision würde mir da in Berlin der Potsdamer Platz vorschweben, ein Standort, an dem sich Ost und West, Berliner und Besucher begegnen. So etwas bräuchten wir auch in Hamburg. Touristen und Hamburger aus den nördlich und südlich der Elbe gelegenen Bezirken begegnen sich in der Hafencity. Aber das klappt eben nur mit einem alternativen Konzept, und ich finde auch da sind die Potsdamer-Platz-Arkaden durchaus richtungsweisend, weil sie es geschafft haben, mit Transparenz Straßenzüge aufzunehmen. Alleine mit Einzelhandel, Restaurants und Souvenirshops erschafft man kein lebendiges Quartier. Meines Erachtens ist es ein Problem, dass man im Moment die Hafencity immer noch als Teil der Innenstadt deklarieren möchte, aber es muss vielmehr eine Alternative zur Innenstadt sein. Wilfried Jastrembski: Zwei, drei Aspekte, die Sie beschreiben, gehen ja in die richtige Richtung. Aber ich würde die Hafencity nicht mit dem Potsdamer Platz vergleichen. Der ist zwar städtebaulich auch eine echte Aufbauleistung, die Hafencity dagegen bietet mittlerweile großflächig tatsächlich Urbanität im modernen stadtplanerischen Sinne; das heißt hier finden wir architektonische Gebäudevielfalt mit Raum für Wohnen, Arbeiten und Leben. Die Tatsache, dass dieses Gebiet dann noch durch eine Philharmonie und ein Kreuzfahrtterminal geprägt wird, macht die Hafencity einzigartig. Ich teile aber auch die abwartende Haltung, was die weitere Entwicklung nach Osten angeht. Richtung Elbbrücken wird wahrscheinlich sozialer Wohnungsbau kommen auch wenn die Konzepte da momentan noch etwas anderes vorsehen. Das ist aber auch in Ordnung, wenn citynah solche Wohnflächen für die normale Bevölkerung bezahlbar entstehen können. Hat die Haspa auch Projekte in der Hafencity finanziert? Wilfried Jastrembski: Wir haben uns am Anfang bei Finanzierungen in der Hafencity zurückgehalten. Sie müssen bedenken, dass es vor acht oder neun Jahren vielleicht pro Jahr 200 Käufer für Eigentumswohnungen mit Quadratmeterpreisen über Euro in Hamburg gab und in der Hafencity solche Projekte plötzlich in Tausender-Stückzahlen entstanden. Innerhalb von zwei, drei Jahren war dann aber alles überholt, weil die Hafencity in einen Immobilienzyklus hereingekommen ist mit entsprechender Dynamik auf der Käuferseite. Inzwischen sind wir angemessen in der Hafencity mit Finanzierungen vertreten. So haben wir neben verschiedenen Wohnungsbauprojekten zum Beispiel das Unileverhaus, die Coffee Plaza und Teile des Überseequartiers mit begleitet. So ein Projekt dauert 40, 50 Jahre. Da geht man durch manch ein Tal der Tränen. Andreas Wende: Verschiedene Themen wie beispielsweise Untervermietungen müssen in der Hafencity geregelt werden. Wassernähe, Hafennähe und das Ende der Großbaustellen werden die Hafencity in den nächsten Jahren wesentlich interessanter für Mieter machen. Dabei ist natürlich neben der Lage auch die Objektqualität, Raumaufteilung und Belichtung ein entscheidender Faktor. Hans-Joachim Lehmann: Man muss ja berücksichtigen, dass so ein riesiges Quartier nicht innerhalb von 20 Jahren fertig ist. Es ist erstaunlich, wie weit es in der kurzen Zeit gekommen ist. Ich habe ehrlich gesagt nicht damit gerechnet, als es Anfang der 1990er Jahre losging. Aber so ein Projekt in der Größenordnung dauert 40, 50 Jahre. Da geht man durch manch ein Tal der Tränen. Dafür ist das in der Hafencity alles noch sehr, sehr gut gelaufen. Der nächste Teil und dort wo der Masterplan drauf liegt, das wird länger dauern. Das muss auch länger dauern. Ansonsten überfordert das eine Stadt. Man braucht auch diese Reserven für die Zukunft. Die Runde fand bei der Union Investment Real Estate AG im Chilehaus statt und wurde von Markus Gerharz moderiert. 20

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