Geschäftsbericht Annual Report 2014

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1 Geschäftsbericht 2014 Annual Report 2014

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3 Inhalt Contents Konzernzahlen / Group Figures 6 Finanzkennzahlen 7 Key Financial Figures Portfolio-Kennzahlen 8 Portfolio Key Figures Charts 10 Charts Jahresbericht / Annual Report 12 Vorwort der Verwaltungsratspräsidentin 13 Letter from the President of the Board of Directors Bericht des Geschäftsführers 16 Report of the Chief Executive Officer Innovation 22 Die sitex-innovationsbausteine 22 The sitex Building Blocks of Innovation Der sitex-innovationsprozess 23 The sitex Innovation Process Konzernrechnung / Group Accounts 24 Bilanz 25 Balance Sheet Erfolgsrechnung 26 Income Statement Eigenkapitalnachweis 28 Shareholders Statement of Equity Geldflussrechnung 30 Cash Flow Statement Anhang 32 Notes Bericht der Revisionsstelle 48 Report of the Statutory Auditors Jahresrechnung der sitex Properties AG / Annual Accounts of sitex Properties AG 50 Bilanz 52 Balance Sheet Erfolgsrechnung 53 Income Statement Antrag 53 Appropriation Anhang 54 Notes Bericht der Revisionsstelle 56 Report of the Statutory Auditors Immobilien / Real Estate 57 Anlageobjekte 58 Investment Properties Projektentwicklungen 64 Real Estate Development Projects Zukünftige Objekte 67 Future Properties Warum ein Green Property Fund? 69 Why a Green Property Fund? Aktuelle Projekte 70 Current Projects Ideen-Pipeline 71 Idea Pipeline Unternehmensporträt / Company Profile 72 Vision 73 Vision Organisation 74 Organization Facts & Figures 74 Facts & Figures Märkte / Markets 76 Allgemeine Wirtschaftslage 77 General Economic Situation Immobilienmarkt Schweiz 78 Real Estate Market, Switzerland Immobilienmarkt USA 80 Real Estate Market, USA Immobilienmarkt Asien 84 Real Estate Market, Asia Immobilienmarkt Australien 86 Real Estate Market, Australia Immobilienmarkt Kanada 88 Real Estate Market, Canada Corporate Governance 90 Allgemeines 91 General Remarks Kapitalstruktur 91 Capital Structure Rechnungslegungsstandard 91 Accounting Standards Aktionariat 91 Shareholders Management 92 Management Revisionsstelle 94 Statutory Auditors Risikomanagement 94 Risk Management Immobilienbewertung 95 Real Estate Valuation Berichte der Schätzungsexperten 96 Appraisal Experts Reports 4 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report 2014 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report

4 Konzernzahlen Group Figures Konzern-Finanzkennzahlen Group Key Financial Figures Finanzkennzahlen in TCHF / Key financial figures in TCHF 2013 in % 2014 in % Bilanzsumme Balance sheet total Fremdkapital Total debt capital davon Wandelanleihen mit Eigenkapitalcharakter of which convertible bonds allocated to equity Entgeltliches Nutzniessungsrecht mit Eigenkapitalcharakter Usufruct allocated to equity Eigenkapital Equity Eigenkapitalquote (1) 35,9 36,8 Equity ratio (1) Nennwert Nominal value Kapitalerhöhungen Capital increases ordentliche / ordinary genehmigte / approved bedingte / conditional EBITDA (Betriebsgewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) EBITDA (earnings before interest, tax, depreciation and amortization) EBIT (Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern) EBIT (earnings before interest and taxes) Konzerngewinn vor Steuern Consolidated profit before tax Konzerngewinn Consolidated profit Gesamtkapitalrendite Return on total capital EBITDA (Betriebsgewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) 6,8 4,2 EBITDA (earnings before interest, tax, depreciation and amortization) EBIT (Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern) 6,8 4,0 EBIT (earnings before interest and taxes) Eigenkapitalrendite Return on equity Konzerngewinn vor Steuern / Net income before taxes 18,9 9,4 Konzerngewinn / Consolidated profit 10,4 5,7 Verhältnis Betriebsaufwand zum Gesamtumsatz 7,8 10,5 Ratio of operating expenses to total revenue Kennzahlen pro Aktie Key figures per share Anzahl Aktien / Number of shares Nennwert pro Aktie / Nominal value per share Innerer Wert (Net Asset Value) / Intrinsic value (net asset value) Innerer Wert (Net Asset Value) (3)/ Intrinsic value (net asset value) (3) Innerer Wert (Net Asset Value) (4)/ Intrinsic value (net asset value) (4) EBIT (Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern) EBIT (earnings before interest and taxes) Konzerngewinn vor Steuern / Consolidated profit before tax Konzerngewinn / Consolidated profit Gesamtrendite / Total return 17,6 11,9 Aktienrendite (5) / Earnings per share (5) 7,0 3,5 Dividendenausschüttung (2) / Dividend payable (2) inklusive Wandeldarlehen und entgeltlichen Nutzniessungsrechts 2 Antrag des Verwaltungsrates 3 inklusive entgeltlichen Nutzniessungsrechts und Verwässerung (nach Wandlung) sowie Minderheitsanteilen 4 inklusive entgeltlichen Nutzniessungsrechts und Verwässerung (nach Wandlung), ohne Minderheitsanteile 5 Performance (Veränderung innerer Wert inkl. entgeltlichen Nutzniessungsrechts und Verwässerung zuzüglich Ausschüttungen) 1 including conversion loans and usufruct 2 proposal of the Board of Directors 3 including usufruct and dilutions after conversions as well as minority interests 4 including usufruct and dilutions after conversions without minority interests 5 Performance (change in intrinsic value, including gratuitous usufruct and dilution plus dividends) sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report

5 Konzern-Portfolio-Kennzahlen Group Portfolio Key Figures Portfolio-Kennzahlen in TCHF / Portfolio key figures in TCHF 2013 in % 2014 in % Marktwerte Immobilienportfolio Market values of real estate portfolio Renditeliegenschaften , ,1 Investment properties Projektliegenschaften , ,9 Project properties Länderallokation Immobilienportfolio Country allocation property portfolio Schweiz , ,5 Switzerland USA , ,5 USA Australien , ,4 Australia Asien 0, ,6 Asia Anlagekategorien von Renditeobjekten Asset classes of investment properties Büro 38,7 45,6 Office Detailhandel 2,3 1,3 Retail Gewerbe 16,8 21,0 Commercial Medizinal 5,1 5,8 Medical Wohnen 17,2 17,7 Residential Übrige Nutzung 19,9 8,6 Other use Transaktionen Transactions Käufe Purchases Verkäufe Sales Sollmietzinseinnahmen p.a. auf Stichtag Target rental income pa as of closing date Rendite auf Renditeliegenschaften (1) Return on investment properties (1) Bruttorendite Gross return 6,95 7,72 1 Basis Sollmietzinseinnahmen am 31. Dezember 2013 respektive Based on target rental income per December 31, 2013 or 2014, respectively 8 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report 2014

6 Konzern-Charts / Group Charts Aktienkapital in TCHF / Share capital in TCHF Sollmietzinseinnahmen Renditeliegenschaften per Stichtag in TCHF / Target rental income as of closing date in TCHF Länderstruktur Immobilienwerte Schweiz USA Australien Country allocation property values Switzerland USA Australia 67,5% 18,5% 13,4% 0,6% 0% Schweiz Switzerland USA USA Australien Australia Asien Asia Kanada Canada Immobilienbestand (Marktwerte) in TCHF / Real estate portfolio (market values) in TCHF Portfoliostruktur Renditeliegenschaften 2014 / Portfolio structure income properties, ,6% 1,3% 21,0% 5,8% 17,7% 8,6% Büro Office Detailhandel Retail Gewerbe Commercial Medizinal Medical Wohnen Residential Übrige Nutzung Other use Entwicklungsobjekte Development projects Renditeobjekte Income properties sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report 2014 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report

7 Jahresbericht Vorwort der Verwaltungsratspräsidentin Letter from the President of the Board of Directors Annual Report Sehr geehrte Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren 2014 darf als dynamisches Konsolidierungsjahr bezeichnet werden. Dynamisch, weil es uns gelungen ist, weiterhin für innovative Wege zur Sicherung eines nachhaltigen Wachstums zu sorgen. Die Bezeichnung Konsolidierungsjahr ist verdient aufgrund stetiger Konstanz und der Verbesserung zahlreicher Faktoren. Die Kennzahlen zeigen sich erneut in wettbewerbsfähiger Stärke. Ein intaktes Marktumfeld und eine konsequente globale Strategie sind tragende Pfeiler des Erfolgs und stimmen uns auch für die Zukunft optimistisch. Auslandsinvestitionen sind Teil unserer Strategie. Diese haben sich positiv entwickelt. Der Auslandsanteil beträgt ein Drittel der Gesamtimmobilienanlagen der Gesellschaft. Der Verwaltungsrat hat ein mittelfristiges Zielband von 30 40% Anteil definiert, um einen gesunden Diversifikator zu etablieren. Grösste Bedeutung kommt unserem weltweiten sitex-netzwerk zu, welches regelmässig gepflegt wird. Wir wollen an allen Standorten mit den besten Repräsentanten zusammenarbeiten. Oft ist es uns gelungen, einen Schweizer Bezug zu schaffen und geschäftliche Verbindungen aufzubauen. Australien: Seit Anfang 2014 besitzen wir zwei Liegenschaften an Toplage in Sydney, der Wirtschaftsmetropole Australiens, mit ansprechenden Renditen. Beide Objekte sind komplett vermietet und dank des Aufbaus des lokalen Netzwerks in guten Händen. Die Wirtschaft Australiens wächst laut neusten Prognosen weiter und spannende Entwicklungen geben Auftrieb. Der Down-Under-Markt verspricht eine erfreuliche Perspektive. USA: In den USA hat sich das positive Marktumfeld deutlich spürbar weiterentwickelt; bereits nach wenigen Jahren können wir uns über die finanziellen Erträge aus Übersee freuen. Die Fertigstellung der 95 Mietwohnungen in Orlando im Herbst 2014 darf als Meilenstein bezeichnet werden. Die Vermietung lief plangemäss an und schon bald darf von einer Vollvermietung berichtet werden. Das Grossprojekt Avalon Park West Nähe Tampa wird Schritt für Schritt entwickelt. Teilverkäufe verschiedener Parzellen an andere Homebuilding Companies und die eigene Entwicklung durch unsere Tochtergesellschaft Avex bringen die erwartete Bewegung in das Geschäft. Neue kleinere Entwicklungsprojekte in der Region Orlando konnten akquiriert werden, so dass wir im richtigen Moment eine sehr gute Ausgangslage innehaben, um bestmöglich von der neu prosperierenden US-Wirtschaft zu profitieren. Asien: Die in Hong Kong ansässige Tochtergesellschaft hat per Ende Jahr einen Betrag von CHF 2,2 Mio. in den D & S Asia Green Property Fund II investiert. Der Fonds investiert in die Entwicklung von verschiedenen Wohnbauprojekten in China und Indonesien. Aufgrund der engen Zusammenarbeit mit den Repräsentanten des Fonds sehen wir die zeitnahe Ent wicklung dieses Investments. Wir sind somit indirekt, aber gut strukturiert in Asien positioniert. Dear Shareholders, 2014 can be described as a dynamic year of consolidation. It was dynamic because we succeeded in forging more innovative paths to secure sustainable growth. And it was a year of consolidation on account of the consistency of results and the improvement of a range of factors. The key figures once again reflect our competitive strength. The success achieved and the source of our confidence going forward is based on the sound market environment and our rigorous global strategy. Foreign investments are a pillar of our strategy. These have performed positively. Our foreign assets account for around a third of the company s entire property portfolio. The Board of Directors has defined a target range of 30 40% to provide healthy diversification. Our global sitex network is very important and requires regular attention. We want to work with the best representatives in all locations and we are glad to report that we have often succeeded in establishing a Swiss connection and building solid business relationships. Australia: Since early 2014, we have owned two properties in prime locations in Sydney, the business metropolis of Australia, which provide attractive yields. Both properties are fully let and, thanks to our local network, are in good hands. According to the latest projections, the Australian economy is expected to see continued growth, with exciting developments adding further impetus. The prospects for the market Down Under are bright. USA: The positive market conditions in the USA showed further significant improvement. After just a few years, we are seeing pleasing financial returns from this overseas region. The completion of 95 rental apartments in Orlando in autumn 2014 was a milestone. Lettings are progressing according to plan and we expect to report full letting in the near future. Avalon Park West, a major development near Tampa, is being developed in phases. Partial disposals of various plots to other homebuilding companies and our own development via our subsidiary Avex are keeping the project on schedule. We also acquired a number of smaller new developments in the Orlando region, positioning us well to take optimal advantage of the newly prospering US economy when the time is right. Asia: Our subsidiary based in Hong Kong invested CHF 2.2 million in the D & S Asia Green Property Fund II at the end of the year. The fund invests in a variety of residential developments in China and Indonesia. Based on our close collaboration with representatives of the fund, we expect the investment to deliver growth in the near future. Consequently, we are well positioned in Asia, albeit indirectly. sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report

8 Kanada: Ähnlich wie Australien verfügt auch Kanada über ein äusserst positives Investitionsimage und zeigt in verschiedenen Gebieten vorwärtsweisende Tendenzen. Nördlich von Vancouver verspricht eine Region sich überdurchschnittlich zu entwickeln. Zusammen mit der SwissReal in Vancouver wird die sitex dort in eine Projektentwicklung mit 35 Einfamilienhäusern als Hauptpartner investieren. Deshalb wurde im Berichtsjahr nun die sitex Properties Canada Inc. gegründet, um die Firmenstruktur für das Projekt anzupassen. Schweiz: Die Schweiz bleibt mit über 67% Anteil unser Stammgebiet. Unser Heimatmarkt ist in guter Verfassung und bietet nach wie vor tolle Chancen, um erfolgreich Immobilieninvestitionen zu halten und auf Projektentwicklungen zu fokussieren. Wie letztes Jahr angekündigt, konnten beim Projekt Duradero Allschwil aufgrund der Genehmigung des Quartierplans und der erteilten Baubewilligungen die Cluster A, B, D an Dritte veräussert werden. Die sitex Properties Switzerland AG realisiert den Cluster C neu unter dem Projektnamen Inside auf eigene Rechnung. Wir bauen 41 Eigentumswohnungen und veräussern diese im Stockwerkeigentum. Der Baubeginn war im Herbst 2014 und der Bezug der Einheiten wird im Frühjahr 2016 sein. Die Nachfrage nach diesen modernen Appartements ist erfreulich. Die Vermietung und Rentabilisierung der restlichen Schweizer Objekte darf als normal und marktentsprechend bezeichnet werden. Diese Objekte garantieren eine solide und stabile finanzielle Ausgangslage und bilden einen wesentlichen Teil unseres gesunden Fundaments. Finanzielles: Der konsolidierte Unternehmensgewinn erreicht erfreuliche CHF 4,615 Mio. Der Liegenschaftsbestand ist per Ende Jahr auf CHF 371,490 Mio. angewachsen. Die Eigenkapitalquote konnte trotz dieses Wachstumsschubs wiederum leicht verbessert werden und beläuft sich neu auf 36,8%*. Nach wie vor ist es unser Bestreben, mittelfristig die Eigenmittelbasis weiter zu stärken und weitere Wachstumsschritte gesund zu finanzieren. In den letzten fünf Jahren ist uns dies sehr gut gelungen und es gibt keine Anzeichen einer Veränderung dieser Entwicklung. Die Aktionäre dürfen somit auch mit der positiven Veränderung des inneren Wertes pro Aktie (NAV) zufrieden sein. Der NAV betrug per Ende 2014 CHF 1 029, wobei festzuhalten ist, dass der Anstieg aufgrund der erstmaligen Vollkonsolidierung der US-Zahlen einen ein maligen Effekt auslöst und inklusive aller Minderheitsanteile gezeigt wird. Zukünftig gilt es zu definieren, nach welcher Formel der NAV publiziert wird. Dieses Jahr halten wir uns an die Regel der Kontinuität und Vergleichbarkeit. Canada: Similarly to Australia, Canada has an extremely positive image for investment as a nation and is showing upward trends in a variety of areas. A region to the north of Vancouver is promising above-average growth prospects. Together with Vancouver-based SwissReal, as our main partner, sitex plans to invest there in a development project comprising 35 single-family homes. Consequently, sitex Properties Canada Inc. was formed during the reporting year to adapt the company structure for the project. Switzerland: Switzerland remains our base of operations with 67% of our portfolio. Our domestic market is in good health and continues to offer excellent opportunities in property holdings and development projects. As we reported last year, clusters A, B and D of the Duradero Allschwil development were sold to third parties following the approval of the land-use plan and planning permission. sitex Properties Switzerland AG will be developing cluster C independently under the project name Inside. We are building 41 condominiums for sale on a common hold basis. Construction began in autumn 2014 and the apartments will be ready for occupation in spring We are pleased with the demand for these modern apartments. Lettings and returns on our remaining Swiss properties are normal and in line with the market. These properties guarantee a solid and stable financial basis and are an essential component of our healthy foundations. Financials: Consolidated profit stood at enjoyable CHF million. The property portfolio at the end of the year was valued at CHF million. The equity ratio improved again moderately despite the burst of growth to stand at 36.8%*. We remain committed to further strengthening our capital base in the medium term and financing further growth in a healthy manner. We have achieved this very successfully over the last five years and this does not show any signs of changing. Shareholders can also be satisfied with the positive growth in net asset value (NAV) per share. The NAV stood at CHF 1,029 at the end of However, it should be noted that the rise reflected a unique effect from the first full consolidation of the US figures and includes all minority participations. Going forward, we will define the formula used to calculate the NAV published. This year, we are adhering to the rule of continuity and comparability. * This includes convertible loans allocated to equity, usufruct and minority interests rounded Auch dieses Jahr wollen wir einen Teil des erwirtschafteten Gewinns unseren Aktionären zukommen lassen. Wir schlagen deshalb der diesjährigen Generalversammlung eine Herabsetzung des Aktienkapitals von CHF 15 pro Aktie im Herbst 2015 sowie die Umwandlung von Aktienkapital in die gesetzlichen Reserven vor. Letzteres dient dem Zweck, dass alle gesetzlichen Erfordernisse für zukünftige steuerfreie Kapitaleinlagerückzahlungen geschaffen sind. Der Verwaltungsrat wird aufgrund der erfreulichen Performance zudem eine Splittung der Titel vorschlagen. Als sitex-aktionäre dürfen Sie mit Genugtuung auf die vergangenen zwölf Monate zurückblicken und mit Freude in die Zukunft blicken. Eine Immobilieninvestition mit weltweiter Diversifikation und risiko bewusster Aufteilung von Bestandsimmobilien und Entwicklungsprojekten, eine stetige angemessene Verzinsung und eine solide Basis gehören zu den Schlüsselelementen des Erfolgs, welcher schlussendlich Ihnen zugutekommt. Zu guter Letzt möchte ich mich bei meinen Verwaltungsratskollegen für ihr Engagement bedanken. Der unermüdliche Einsatz unseres Geschäftsführers Urs Gribi beeindruckt. Auch den Fachkräften, welche zu unserem sitex-netzwerk gehören und uns tatkräftig unterstützen, gilt mein Dank. Die bisherigen Resultate sprechen für dieses Team. Auch in Zukunft setzen wir uns mit vollem Einsatz und Elan für unsere Aktionäre ein. Es gehört zu unserer Leidenschaft, Sie mit Erfolg zu überzeugen und Ihnen für Ihr Engagement und Ihr Vertrauen, welches Sie der sitex und dem Verwaltungsrat entgegenbringen, mit Rendite zu danken. Wir sind auf Kurs! Dr. oec. publ. Adriana Ospel Präsidentin des Verwaltungsrates Chairwoman of the Board of Directors This year, too, we would like to distribute some of the profits generated to our shareholders. We will, therefore, propose a reduction in the share capital of CHF 15 per share in autumn 2015 at this year s General Assembly as well as the conversion of share capital into the statutory reserves. The latter is intended to ensure that all statutory requirements for future tax-free repayments of capital contributions are fulfilled. Owing to the pleasing performance, the Board of Directors will also propose a stock split. As sitex shareholders, you can look back on the last twelve months with satisfaction and look to the future with optimism. Property investment with global diversification and risk-aware allocations to existing property and development projects along with consistently appropriate returns and a solid basis are the key pillars of our success, which ultimately is to your benefit. Last but not least, I would like to thank my colleagues on the Board of Directors for their commitment. I would also like to pay tribute to the tireless endeavors of our CEO Urs Gribi. My thanks also to the skilled personnel throughout the sitex network for their dedicated support. The results to date are a testimony to this team s qualities. Going forward, we will continue to work with energy and commitment for our shareholders. Our passion is to impress you with success and to deliver returns that are the due thanks for your commitment and trust in sitex and the Board of Directors. We are on course! * Betrachtung inklusive Wandeldarlehen mit Eigenkapitalcharakter, Nutz niessung und Minderheitsanteilen gerundet 14 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report 2014 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report

9 Bericht des Geschäftsführers Report of the Chief Executive Officer Die sitex war auch im Jahr 2014 sehr erfolgreich unterwegs. Die Resultate überzeugen und erfreuen und das Vorjahresniveau kann noch leicht getoppt werden. Der Verwaltungsrat traf sich zu mehreren Sitzungen und behandelte strategische, unternehmerische, steuerliche und vorwiegend immobilien relevante Themen. Gemeinsam mit der Präsidentin wurden im Sinne von Ausschussarbeit die laufenden Geschäfte intensiv kontrolliert und die Prozesse überwacht. Die Strukturen der sitex sind nach wie vor sachbezogen aufgebaut und bilden das organisatorische Fundament ab. Die Kostenbewusstheit ist stets im Fokus, auch wenn sich die Kennzahl «Verhältnis Betriebsaufwand zum Gesamtumsatz» im Berichtsjahr aufgrund des Minderumsatzes leicht verschlechtert hat. Die absolute Zahl des Betriebsaufwands blieb konstant. Der Verwaltungsrat und der Geschäftsführer der sitex blicken überzeugt auf das Umsetzungstempo verschiedener Geschäfte, auch wenn durch die ausländische Komplexität manchmal mehr Zeit in Anspruch genommen werden muss als die auf unserer Homepage publizierte 48-Stunden-Frist. Wir wollen bei Einhaltung unseres unternehmerischen und vorbildlichen Tempos aber jeweils die Risiken oder Hausaufgaben nicht vernachlässigen. Der schweizerische Immobilienmarkt wurde auch 2014 immer wieder kritisch beurteilt. Trotz aller negativen Stimmen konnten wir in unserem Heimatland erfolgreich vom weiteren Aufwärtstrend profitieren. In den vergangenen zwölf Monaten widmeten wir uns dem weiteren selektiven Aufbau der Auslandstätigkeit. Neu konnte zum Jahresende die sitex Properties Canada Inc. mit Sitz in Vancouver gegründet werden. Diese Gesellschaft hat zu Jahresbeginn 2015 eine 80%-Beteiligung an einem Entwicklungs- und Bauprojekt von 35 Einfamilienhäusern in Terrace, B.C., erworben und sich dadurch ein Stück eines der grösstmöglichen Potenziale Nordamerikas gesichert. Zudem konnte durch diesen Deal eine freundschaftlich-partnerschaftliche Beziehung zur Familie Gehriger, welche seit mehr als 30 Jahren in Vancouver wohnt, aufgebaut werden. Diese hervorragende Ausgangslage gilt es auch für zukünftige Zusammenarbeiten und mögliche Projekte zu nutzen. Auch fünf Jahre nach der Übernahme der neuen Führung sind solide Finanzen ein Kernthema; insbesondere ein gesundes Finanzierungsverhältnis und die permanente Stärkung des Eigenkapitals werden prioritär behandelt. Deshalb wurde die Kapitalstruktur laufend angepasst. Am Ende des Berichtsjahres wies die Gesellschaft ein Aktienkapital von CHF aus, was Aktien zu nominal CHF 450 entsprach. Als positive Nebenerscheinung der Kapitalanpassungen konnte dadurch ganz wesentlich die Aktionariatsseite vergrössert werden. Ende 2014 zählten wir neu 69 Aktionäre was another very successful year for sitex. The results are pleasantly convincing with a slight improvement on last year's figures. The Board of Directors held several meetings, where they discussed strategic, corporate, fiscal and particularly property-related issues. Ongoing business was intensively reviewed and processes were monitored through committees working with the President. The sitex structures that form the organizational foundations of the company are as relvant as ever. Cost awareness remains a constant focus and absolute figures for operating expenses remained constant even if the key ratio of operating expenses to total revenue worsened slightly during the reporting year owing to the decline in revenues. The Board of Directors and the CEO of sitex are pleased with the pace of completion of various business activities although foreign comple x- ities occasionally require more time than the 48-hour period stated on our website. While maintaining our ideal entrepreneurial tempo, we certainly do not want to neglect any risks or responsibilities. The Swiss property market continued to receive critical assessment in Despite the negative sentiment, we were still able to benefit successfully from the continued positive growth in our home country. Over the last twelve months, we were also committed to further selective expansion of our foreign activities. At the end of the year, we formed sitex Properties Canada Inc. with its registered office in Vancouver. At the start of 2015, the company acquired an 80% interest in a construction and development project for 35 single-family homes in Terrace, B.C. This secures us a stake in the incredible potential of North America. The deal also allowed us to build a friendly partnership with the Gehriger family, who have been living in Vancouver for more than 30 years. This excellent relationship can serve as a springboard for future collaboration and projects. After five years since the new management took control, solid finances remain a central theme, with particular priority being given to financing conditions and permanent strengthening of equity capital. Accordingly, the capital structure was adjusted on an ongoing basis. At the end of the reporting year, the company had a share capital of CHF 59,083,650, equating to 131,297 shares with a nominal value of CHF 450. A positive side effect of the capital adjustments was the significant broadening of the shareholder base. At the end of 2014, we had 69 shareholders. Unser einzigartiges, länderdiversifiziertes Geschäftsmodell wird sich langfristig bewähren und die Risiken möglicher Marktveränderungen reduzieren. Die strategische Aufteilung zwischen inländischem und aus ländischem Portfolio kam per Jahresende dem angestrebten Zielband sehr nahe: Länderallokation Schweiz Ausland 67,5% 32,5% Auch die Aufteilung auf Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen ist in Bezug auf ordentlichen Gewinn von Bedeutung. Gerade im Berichtsjahr konnte mit der Realisierung des Projekts Duradero Allschwil ein Meilenstein erreicht werden. Zudem haben wir in den USA den Anteil an Projektentwicklungen steigern können, was sich im momentanen markttechnischen Umfeld empfiehlt. Die Aufteilung zum Jahresende zeigte eine erfreuliche Bandbreite: Immobilienfokus Bestandsimmobilien Projektentwicklung 82,1% 17,9% In dieser Bandbreite wollen wir versuchen, den Ansprüchen einer sicheren, diversifizierten und renditestarken Immobilienanlage gerecht zu werden und nutzungsorientierte, regionale und globale Marktchancen zielorientiert zu nutzen. Die Zahlen der sitex dürfen sich auch dieses Jahr sehen lassen. Wir haben zahlreiche Meilensteine erreicht und uns sorgfältig strategisch weiterentwickelt. Meilensteine in den vier Quartalen Das Q1 begann mit der Transaktion bzw. dem Closing der erstklassigen, neu erworbenen Liegenschaft in der australischen Metropole Sydney. Das voll vermietete Pier ist nicht nur von der Lage, sondern auch von seiner Einzigartigkeit her ein Highlight. Die Finanzierung erfolgte Anfang 2014 durch die Ausgabe neuer Wandeldarlehen, welche allen bisherigen Aktionären angeboten wurden. Aufgrund der interessanten Ausgabebedingungen zeichneten zahlreiche bisherige Aktionäre sowie auch neue Investoren. Aufgrund der speziellen Modalitäten konnte dadurch zusätzlich der Effekt von neu geschaffenem Eigenkapital erzielt werden. Insgesamt wurde eine Summe von über CHF gezeichnet. Ebenfalls prägend und mit grossem Aufwand verbunden waren die Erstellung des konsolidierten Jahresabschlusses nach Swiss GAAP FER und die Produktion des Geschäftsberichts. Gerade Letzterer kann vielseitig genutzt werden. Unser Reporting wird von allen Seiten gelobt und als sehr professionell eingestuft. Our unique business model, diversified across many nations, will prove itself over the long term and reduce the risks of potential changes in market conditions. The strategic allocation of the domestic and foreign portfolios was also very close to the target range at the end of the year: Country allocation Switzerland International 67.5% 32.5% With regard to ordinary profit, allocations to existing property and development projects are also significant. A milestone was reached in the reporting year with the completion of the Duradero project in Allschwil. We were also able to increase our proportion of development projects in the USA, which is recommended in the current market environment. Allocations at the end of the year were also within a satisfying range: Property focus Existing property Development projects 82.1% 17.9% With this range, we are striving to pursue the promise of secure and diversified property investment with strong returns while also taking advantage of use-related, regional and global market opportunities. Once again, this year's sitex figures are impressive. We have achieved a number of milestones and moved forward carefully and strategically. Milestones in all four quarters Q1 began with completing the transaction for the newly acquired property in the Australian metropolis of Sydney. The fully-let Pier is a genuine highlight both in terms of its location and uniqueness. Financing was secured at the start of 2014 via the issue of new convertible loans, which were offered to all existing shareholders. The attractive conditions of the issue resulted in subscriptions from numerous existing shareholders as well as new investors. The special terms also created the effect of new equity capital. Overall subscriptions totalled more than CHF 10,982,000. Other formative and costly undertakings were the preparation of the consolidated financial statements according to Swiss GAAP FER and the production of the annual report. The latter in particular can be used for a variety of purposes. Our reporting has received praise from all quarters and has been rated as very professional. 16 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report 2014 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report

10 Im Q2 fand unsere Generalversammlung statt, an welcher eine stattlichere Anzahl Aktionäre als gewohnt begrüsst werden durfte. Zudem wurden im Juni alle ausländischen Immobilien in Augenschein genommen und die Besuche vor Ort zur Stärkung der wichtigen lokalen Netzwerke mit unseren Beratern genutzt. Laufend konnte von den sinkenden Zinsen profitiert werden. Verschiedene Laufzeiten und ein grösserer Anteil an Hypotheken mit kurzer Laufzeit ermöglichten uns eine jeweils schnelle Reaktion mit entsprechend schnellem Ergebnis. Auch im Ausland sind die Zinsen markant gefallen, was einerseits auf der Fremdfinanzierungsseite ähnlich erfreuliche Spuren hinterliess wie in der Schweiz, andererseits die Werte der Immobilien weiter nach oben trieb. Bedeutungsvoll war im Q3 das Treffen mit der Familie Gehriger in Vancouver, welche ursprünglich aus der Schweiz stammt und seit über 30 Jahren in Kanada in der Immobilienwirtschaft tätig ist. Für die sitex war dieser Kontakt wertvoll, denn bald konnte ein gemeinsames Projekt evaluiert werden, welches Anfang 2015 umgesetzt wird. In den USA wurde das Towncenter III in Orlando termin- und kosten gerecht fertiggestellt und der Vermietung übergeben. Zudem konnten die Aktivitäten um Orlando ausgebaut und zwei neue Projekte in der Region namens Shingle Creek Kissimmee und Westyn Bay Ocoee akquiriert werden. In der Schweiz beschäftigten wir uns vermehrt mit dem Lagonda-Haus in Muttenz BL, damit die erfreuliche Vermietungssituation sich weiter positiv entwickeln konnte. Auch zahlreiche Angebote von Immobilienmaklern prüften wir laufend. Gerade im Herbst sind oft zahlreiche Objekte auf dem Markt, für die per Ende Jahr noch ein neuer Käufer gesucht wird. Doch da wir die «spezielle» Immobilie suchen, welche entweder durch eine Projektentwicklung oder durch die gezielte Optimierung des vorhandenen Potenzials einen grösseren Mehrwert zulässt, wurden Akquisitionen in der Schweiz schwieriger. Besser stellte sich die Situation im Q4 auf der Verkäuferseite dar. Der seit Monaten sorgfältig vorbereitete Verkauf der Cluster A, B, D1 und schlussendlich auch D2 des Projekts Duradero Allschwil wurde für die Unterzeichnung der Kaufverträge vorangetrieben. Am 7. November war es dann so weit und die Kaufverträge wurden unterzeichnet. Die Parzellen konnten nach viereinhalb Jahren stetiger Entwicklung von der Sportplatzzone zum QP mit 120% Nutzung erfolgreich veräussert werden. Die im Besitz verbleibende Parzelle Cluster C beinhaltet 41 Eigentumswohnungen, welche ab Februar 2015 neu unter dem Namen Inside im Stockwerk eigentum vermarktet werden. Die Vermietung des Town Center III in Orlando lief erfreulich an und per Ende Jahr konnte bereits ein Vermietungsstand von über 30% verzeichnet werden. Für die Transaktion in Kanada wurde die sitex Properties Canada Inc. mit Sitz in Vancouver gegründet, womit sich eine weitere Ländergesellschaft unter der sitex Properties International AG ansiedelte. Our General Assembly took place in Q2 and attracted an almost unprecedented number of shareholders. All foreign properties were also inspected in June and the site visits used to strengthen important local networks with our consultants. We were also able to benefit from the falling interest rates on an ongoing basis. A variety of mortgage terms, including a larger proportion with short durations, enables us to respond quickly with correspondingly quick results. Interest rates have also fallen markedly abroad, which has the same gratifying effects on debt financing as in Switzerland while also driving up property values. A significant event in Q3 was our meeting with the Gehriger family in Vancouver, who originally come from Switzerland and have been active in the Canadian property sector for more than 30 years. This proved a valuable meeting for sitex as we were soon assessing a joint venture, which is implemented at the start of In the USA, the Towncenter III in Orlando was completed on schedule and on budget and handed over for letting. We were also able to expand activities around Orlando and acquire two new developments in the region named Shingle Creek Kissimmee and Westyn Bay Ocoee. In Switzerland, we are expending effort on the Lagonda building in Muttenz BL, in order to further improve the satisfying letting situation. We also evaluated numerous offers from real estate agents on an ongoing basis. Particularly in autumn, there are often many properties on the market seeking a new purchaser by the end of the year. However, we look for special properties offering greater added value either as a development project or via targeted optimisation of existing potential, which have become increasingly difficult to find in Switzerland. The situation on the vendor side was more positive in Q4. The disposal of clusters A, B, D1 and, finally, D2 of the Duradero project in Allschwil, which had been carefully prepared for months, advanced to the point of signature of the sale contracts. The moment came on November 7, and the sale contracts were signed. After four and a half years of constant development from the sports field zone to the land-use plan with a utilisation factor of 120% the plots were successfully sold. The retained plot, Cluster C comprising 41 condominiums, will be newly marketed under the name Inside on a commonhold basis from February Lettings at Town Center III in Orlando made satisfying progress with 30% occupancy reported at the end of the year. For the transaction in Canada, we formed sitex Properties Canada Inc., with its registered office in Vancouver, adding another national company to sitex Properties International AG. Unser Grossprojekt in APW Avalon Park West Nähe Tampa entwickelte sich nach Masterplan weiter. Im Berichtsjahr war es gelungen, mit der Homebuilding Company Beazer einen Vertrag über 77 Lots abzuschliessen, so dass erneut ein Mitbewerber aktiv sein und dies befruchtende Auswirkungen haben wird. Mit grosser Spannung verfolgten wir den Bau und die Eröffnung eines Pflegeheims in Avalon Park East unseres US-Partner APG und sitex-vr Beat Kähli. Die Entwicklung entspricht einem grossen Bedürfnis und ist weltweit aufgrund der demografischen Gegebenheiten ein Trend. Die sitex hat sich deshalb auch in dieser Nische für den Erwerb eines Grundstücks in Kalifornien beworben, um ein sogenanntes ALF (assisted living facility) zu erstellen und einen Betreiber zu suchen. Dieses Projekt sollte 2015 aktuell werden. Zum Jahresende bestätigte ein Augenschein in Australien den eingeschlagenen Weg und die gewählte Strategie. Beide Liegenschaften waren komplett vermietet und die Netzwerkpflege fruchtete. Ein drittes Objekt in Down Under könnte in der Zukunft durchaus ein Thema werden, um von den aufgebauten Strukturen vollends zu profitieren. Rechnungslegung 2014 Konsolidierung nach Swiss GAAP FER Die konsolidierte Jahresrechnung präsentieren wir wiederum nach dem Rechnungslegungsstandard Swiss GAAP FER, der den Aktionären grösste Transparenz bietet, obwohl der Aufwand und die Kosten zunehmend grösser werden. Finanzen 2014 Die Bilanzsumme stieg auf über CHF 400 Mio. an, was dem Erreichen eines Meilensteins gleichkommt. In den vergangenen fünf Jahren hat sich dieser Wert mehr als verzwanzigfacht. Seit diesem Jahr sind alle massgeblichen Tochtergesellschaften, Geschäftsbereiche und Auslandsbeteiligungen voll konsolidiert. Das Anlagevermögen erreichte CHF 377 Mio. und gliederte sich zu 17,9% in Projektentwicklungsgrundstücke und zu 82,1% in Anlageobjekte mit einer globalen Bruttorendite von 7,72%. Das Fremdkapital nahm im Verhältnis zum Wachstum auf CHF 279 Mio. zu und das Eigenkapital inklusive der verbliebenen Wandel darlehen mit Eigenkapitalcharakter, entgeltlicher Nutzniessung und Minderheitsanteilen beläuft sich auf CHF 122 Mio. Die Eigenkapitalquote erhöhte sich leicht auf 36,8%. Die Erfolgsrechnung schliesst mit einem Konzerngewinn von CHF 7,009 Mio. bzw. CHF 4,615 Mio. nach Minderheitsanteilen ab. Die erwirtschafteten aktuellen Zahlen, welche ebenfalls operativ eine Verbesserung darstellen, sind für den Verwaltungsrat sehr zufriedenstellend. Gesamtwürdigung 2014 Die sitex hat sich in den letzten zwölf Monaten dynamisch, aber massvoll weiterentwickelt. Risikomindernde Transaktionen konnten umgesetzt und neue Positionen eher konservativ aufgebaut werden. Die Struktur des Konzerns nimmt eindrückliche Formen an, die wir gerne mit dem Organigramm am Textende aufzeigen. Our major project APW Avalon Park West near Tampa progressed further in accordance with the master plan. We also successfully agreed a contract for 77 lots with homebuilding company Beazer during the reporting year, representing another partnership with a competitor that will bear fruitful results. It was with great interest that we followed the construction and opening of a care home in Avalon Park East by our US partner APG and sitex Board member Beat Kähli. The development meets a major need and fits a global trend based on demographic changes. In the same market segment, sitex submitted a bid to acquire a site in California to construct an ALF (assisted living facility) for which we will seek an operator. The project should come online in At the end of the year, an inspection in Australia validated our chosen path and strategy. Both properties were fully let and the energy invested in our network was bearing fruit. A third property Down Under could well be an option in the future that would allow us to fully benefit from our Australian infrastructure accounting consolidation in line with Swiss GAAP FER We are presenting our consolidated financial statements in accordance with the Swiss GAAP FER accounting standards, which offer shareholders the greatest transparency, albeit at increasingly greater effort and cost finances The balance sheet total rose to more than CHF 400 million, a milestone in itself. This value has risen more than twenty-fold in the last five years. As of this year, all significant subsidiaries, business divisions and foreign participations are fully consolidated. Non-current assets reached CHF 377 million, of which 17.9% comprised development sites and 82.1% comprised investment property with an overall gross yield of 7.72%. Debt capital rose in relation to growth to CHF 279 million. And equity, including the remaining convertible loans allocated to equity, usufruct and minority interests, totalled CHF 122 million. The equity ratio improved moder ately to 36.8%. The income statement reflects a consolidated profit of CHF million or CHF million after minority interests. The current figures achieved, which also represent an operational improvement, are very satisfactory to the Board of Directors overall assessment sitex enjoyed dynamic yet moderate growth over the last twelve months. Transactions that reduce risk were completed, and new positions were built somewhat conservatively. The structure of the Group is taking on an impressive form and is illustrated in the organigram at the end of the text. 18 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report 2014 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report

11 Vor fünf Jahren hat der «neue» Verwaltungsrat die Geschäfte übernommen und die Gesellschaft seither entwickelt. Wir haben unglaublich erfolgreiche Zeichen setzen können und Ihnen als Aktionären Mehrwert und Freude bereitet. Doch nicht die Vergangenheit zählt sie stellt lediglich das Fundament dar, sondern die Zukunft. Und die sieht für die sitex-gruppe aus Sicht der Geschäftsführung sehr positiv aus. Dank des ganzen erfolgreich und geschickt, schnell und zielstrebig operierenden sitex-teams haben wir diese Position inne. Wir sind an allen Stellen optimal besetzt, und es wird Grossartiges geleistet. Ein unermüdlicher Einsatz aller Exponenten, in der Schweiz und im Ausland, führt zu diesem Gesamterfolg und den Zukunftsperspektiven. The new Board of Directors took control five years ago and has since developed the business. We have achieved incredible success and have delivered satisfaction and added value to you as shareholders. However, the past counts for little and represents mere foundations. The future is more important. And the future looks very positive for the sitex Group from the Board s perspective. Our position is based on the successful, intelligent, efficient and ambitious sitex team. All positions are optimally occupied, and they are achieving great things. This shared success and our future prospects are built on the tireless commitment of all our representatives in Switzerland and abroad. Urs Gribi CEO sitex Properties AG Wollerau, Switzerland Lagonda Invest AG Binningen, Switzerland 51% sitex Properties Switzerland AG Basel, Switzerland 100% sitex Properties International AG Wollerau, Switzerland 100% sitex Properties Canada Inc. Vancouver, Canada 100% sitex Properties USA Inc. Orlando, USA 100% sitex Properties ASIA SPV Ltd. Hong Kong, HK 100% sitex Properties Australia Ltd. Wollerau, Switzerland 100% Stand 31. Dezember 2014 Status as of December 31, 2014 sitex Properties Australia Trust Sydney, Australia 100% sitex Properties Australia Pty Ltd (Trustee) Sydney, Australia 100% 20 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report 2014

12 Innovation Der sitex-innovationsprozess The sitex Innovation Process Die sitex-innovationsbausteine The sitex Building Blocks of Innovation sitex schafft Werte. Damit dies gelingt, steht Innovation über die ganze Prozesskette hinweg im Fokus. Dies beginnt bei der sitex-strategie, die auf das Potenzial unterentwickelter Immobilien und Areale setzt. Das Unternehmen akquiriert, positioniert und entwickelt diese Objekte und profitiert von der resultierenden Wertsteigerung. Ebenso wichtig sind auf strategischer Ebene Diversifikation und die Möglichkeit, Joint Ventures einzugehen. sitex creates values. For this to succeed requires a focus on innovation over the entire process chain. This commences with the sitex strategy, which is built on capturing the potential of undeveloped sites and properties. The company acquires, positions and develops these properties and profits from the resulting increase in value. Equally important from a strategic perspective are diversification and the opportunity to enter into joint ventures. Ausgangssituation Initial situation Ausgangssituation 360 -Analyse und interdisziplinärer Input/Feedback 360 analysis and interdisci- 360 Analyse & interdisziplinärer plinary Input/Feedback input/feedback Um Innovation als Grundhaltung konsequent zu leben, hat sitex einen speziellen Innovationsprozess entwickelt. Dieser umfasst eine sorgfältige Analyse der Ausgangssituation mit einer 360-Grad-Betrachtung, um blinde Flecken zu vermeiden. Interdisziplinärer Input stellt sicher, dass alle Stärken und Schwächen eines Objekts erkannt werden, bevor ein Entscheid fällt. Im nächsten Schritt entwickelt sitex kreative Lösungsvorschläge für die ins Portfolio aufgenommenen Objekte. Dabei geht es darum, über Standardansätze hinauszugehen und auch unkonventio nelle Ideen zuzulassen. Die so entstehenden Lösungen können von Umnutzungen über Upgrades bis zu Erweiterungen und Umzonungen verschiedenste Ansätze umfassen. Ziel ist immer, den Vektor für eine maximale Wertsteigerung zu definieren. Im gesamten Prozess legt sitex zudem Wert auf schnelle Entscheidungen und eine zielstrebige Umsetzung. Kreative Kreative Lösungsvorschläge Lösungsvorschläge Creative suggestions for solutions ftions Schnelle Schnelle Entscheidung Entscheidung Quick decision Zielstrebige Zielstrebige Umsetzung Umsetzung Purposeful implementation To remain faithful to our philosophy of innovation, sitex has developed a special innovation process. This comprises a careful analysis of the initial situation with a 360-degree view to avoid blind spots. Interdisciplinary input ensures that all strengths and weaknesses of a property are identified before a decision is made. In the next stage, sitex develops creative solution proposals for the properties brought into the portfolio. The idea is to go beyond standard approaches and allow unconventional ideas. The resulting solutions can include a wide variety of approaches from conversions and upgrades to extensions and re-zoning. The objective is always to define the path to maximum value creation. Throughout the entire process, sitex places high value on quick decision-making and purposeful implementation. Umnutzung Conversion Upgrade Upgrade Erweiterung Extension Umzonung Re-zoning Netzwerk Network Joint Venture Joint venture Diversifikation Diversification 22 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report 2014 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report

13 Konzern-Bilanz / Group Balance Sheet Konzernrechnung Group Accounts Bilanz in TCHF / Balance sheet in TCHF Anhang / Notes Flüssige Mittel Cash and cash equivalents Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Trade receivables Andere Forderungen Other receivables Angefangene Arbeiten Work in progress Aktive Rechnungsabgrenzung Accrued revenue Umlaufvermögen Current assets Finanzanlagen Financial assets Darlehen 338 Loans Beteiligung an Liegenschaftsinvestments Participation in property investments Immobilien 3.3 Properties Renditeliegenschaften Investment properties Projektliegenschaften Project properties Immaterielle Anlagen Intangible assets Anlagevermögen Non-current assets Total Aktiven Total Assets Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Trade payables Andere kurzfristige Verbindlichkeiten Other current liabilities Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Current financial liabilities Passive Rechnungsabgrenzung und Rückstellungen Accrued expense and provisions Kurzfristiges Fremdkapital Current debt capital Langfristige Finanzverbindlichkeiten Non-current financial liabilities Andere langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Other non-current liabilities towards Dritten Third parties Aktionären (Wandelanleihen) Shareholders (convertible bonds) Nahestehenden Related parties Rückstellung für latente Steuern Provisions for deferred taxes Langfristiges Fremdkapital Non-current debt capital Entgeltliches Nutzniessungsrecht Usufruct payable Fremdkapital Debt capital Aktienkapital Share capital Kapitalreserven Capital reserves Neubewertungsreserven Revaluation reserves Gewinnreserven Retained earnings Minderheitsanteile Minority interests Konzerngewinn Consolidated profit Eigene Kapitalanteile Equity shares Eigenkapital Equity Total Passiven Total equity and liabilities

14 Konzern-Erfolgsrechnung Group Income Statement Erfolgsrechnung in TCHF / Income statement in TCHF Anhang / Notes Liegenschaftsertrag Income from properties Liegenschaftsaufwand Direct property expenditure Liegenschaftserfolg aus Vermietung Property income from rentals Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften Income from revaluation of properties Erfolg aus Verkauf Renditeliegenschaften 465 Income from sale of investment properties Erfolg aus Projektentwicklung und -realisierung Income from project development and realization Total Liegenschaftserfolg Total rental income Übriger Erfolg Other income Betriebsaufwand Operating expenses EBITDA (Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) EBITDA (earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) Abschreibungen Depreciation, amortization and impairment EBIT (Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern) EBIT (earnings before interest and taxes) Finanzaufwand Financial expenses Finanzertrag 221 Financial income Konzerngewinn vor Steuern Consolidated profit before tax Steuern Tax Konzerngewinn Consolidated profit Minderheitsanteile Minority interests Konzerngewinn nach Minderheitsanteilen Net profit after minority interests sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report 2014

15 Konzern-Eigenkapitalnachweis Group Shareholders Statement of Equity Eigenkapitalnachweis in TCHF Statement of equity in TCHF Eigenkapital am Shareholders equity at Dec 31, 2013 Erstmalige Vollkonsolidierung USA First-time full consolidation USA Erstmalige Konsolidierung Trust Australien First-time full consolidation Trust Australia Eigenkapital am Shareholders equity at Jan 1, 2014 Konzerngewinn Consolidated profit Gewinn auf eigenen Aktien Profit on own shares Ausschüttung Dividenden Dividend payable Kapitalerhöhungen Capital increases Kapitalerhöhungskosten Capital increase costs Abnahme Neubewertungsreserven Decrease in revaluation reserves Fremdwährungsumrechnungsdifferenz Exchange differences Eigene Kapitalanteile Aktien No. of equity shares Eigenkapital am Shareholders equity at Dec 31, 2014 Aktienkapital Share capital Kapitalreserven Capital reserves Neubewertungsreserven Revaluation reserves Gewinnreserven Retained earnings Eigene Aktien Own shares EK exklusive Minderheitsanteile Share capital excl. minority interests Minderheitsanteile Minority interests Total Total Eigenkapitalnachweis in TCHF Statement of equity in TCHF Eigenkapital am Shareholders equity at Jan 1, 2013 Konzerngewinn Consolidated profit Ausschüttung Kapitalreserven Distribution of capital reserves Kapitalerhöhungen Capital increases Kapitalerhöhungskosten Capital increase costs Zunahme Neubewertungsreserven Increase in revaluation reserves Fremdwährungsumrechnungsdifferenz Exchange differences Eigene Kapitalanteile Aktien No. of equity shares Eigenkapital am Shareholders equity at Dec 31, 2013 Aktienkapital Share capital Kapitalreserven Capital reserves Neubewertungsreserven Revaluation reserves Gewinnreserven Retained earnings Eigene Aktien Own shares EK exklusive Minderheitsanteile Share capital excl. minority interests Minderheitsanteile Minority interests Total Total sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report 2014 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report

16 Konzern-Geldflussrechnung Group Cash Flow Statement Geldflussrechnung in TCHF / Cash flow statement in TCHF Konzerngewinn vor Minderheitsanteilen Net income before minority interests +/ Abschreibungen / Depreciation and amortization +/ Ergebnis aus Neubewertung von Liegenschaften / Gains/losses from revaluation of properties +/ Veränderung Rückstellung latente Steuern / Change in provisions for deferred taxes +/ Veränderung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen / Change in trade receivables +/ Veränderung andere Forderungen / Change in other receivables +/ Veränderung angefangene Arbeiten / Change on work in progress +/ Veränderung aktive Rechnungsabgrenzung / Change in accrued revenue +/ Veränderung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen / Change in trade payables +/ Veränderung andere kurzfristige Verbindlichkeiten / Change in other current liabilities +/ Veränderung kurzfristige Finanzverbindlichkeiten / Change in current financial liabilities +/ Veränderung passive Rechnungsabgrenzung und Rückstellungen / Change in accrued expense and provisions +/ Verbindlichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht / Liabilities arising from non-gratuitous right of usufruct Geldfluss aus betrieblicher Tätigkeit Cash flow from operating activities Darlehen Loans Finanzanlagen (eigene Aktien) Financial assets (own shares) Mobile Sachanlagen 5 0 Movable assets Beteiligung an Liegenschaftsinvestment Participation in property investment Renditeliegenschaften Investment properties Projektliegenschaften Project properties Immaterielle Anlagen Intangible assets Investitionstätigkeit Investing activities +/ Aufnahme/Rückzahlung langfristige Finanzverbindlichkeiten / Increase/decrease in non-current financial liabilities +/ Aufnahme/Rückzahlung langfristige Verbindlichkeiten / Increase/decrease in non-current liabilities +/ Kapitalerhöhungen / Capital increases +/ Erwerb eigene Aktien / Acquisition of treasury shares +/ Ausschüttung Kapitalreserven / Dividenden / Distribution of capital reserves / dividends Finanzierungstätigkeit Financing activities Umrechnungsdifferenzen Translation differences Nettoveränderung Flüssige Mittel Net change in cash and cash equivalents Anmerkung Aufgrund der erstmaligen Vollkonsolidierung der sitex USA und der Trusts in Australien im Jahr 2014 wurden die Anfangsbestände der Konzern-Geldflussrechnung angepasst. In diesem Zusammenhang verweisen wir auf die Erläuterungen zur Konzern-Geldflussrechnung 5.1. Annotation Due to the first-time full consolidation of sitex USA and of the trusts in Australia in 2014 the opening balances of the group cash flow statement have been adjusted. In this context we refer to the notes to the consolidated cash flow statement 5.1. Anfangsbestand Flüssige Mittel Opening balance of cash and cash equivalents Endbestand Flüssige Mittel Closing balance of cash and cash equivalents Veränderung Fonds Flüssige Mittel Change in cash fund sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report 2014

17 Anhang zur Konzernrechnung Notes to the Consolidated Financial Statements 1. Rechnungslegungs- und Bewertungsgrundsätze / Accounting and valuation principles 1.1 Grundsätze der Rechnungslegung Die Konzernrechnung der sitex Properties AG, Wollerau, wurde in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen für die Rechnungslegung in der Schweiz, Swiss GAAP FER, erstellt. Der Konzernabschluss soll ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage (true and fair view) vermitteln. Der Verwaltungsrat hat am 11. Mai 2015 die konsolidierte Jahresrechnung der sitex Properties AG genehmigt. 1.2 Konsolidierungsgrundsätze Die vorliegende konsolidierte Jahresrechnung basiert auf den Einzelabschlüssen der Konzerngesellschaften der sitex-gruppe. Konzerninterne Aktiven und Passiven in den einzelnen Jahresrechnungen sowie Aufwendungen und Erträge aus konzerninternen Transaktionen werden eliminiert. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der angelsächsischen Purchase-Methode, das heisst, der Beteiligungsbuchwert der Obergesellschaft wird dem anteilmässigen Eigenkapital des Tochterunternehmens im Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der Erstkonsolidierung gegenübergestellt. Im Laufe des Jahres erworbene Gesellschaften werden auf das Erwerbsdatum nach konzerneinheitlichen Grundsätzen neu bewertet und ab diesem Stichtag konsolidiert. Gesellschaften, an welchen die sitex Properties AG direkt oder indirekt mit mehr als 50% beteiligt ist oder über welche die sitex Properties AG einen direkten Einfluss ausübt, werden nach der Methode der Vollkonsolidierung einbezogen, das heisst, die Positionen der Jahresrechnung werden zu 100% konsolidiert. Anteile von Minderheitsaktionären am Kapital und am Ergebnis werden separat ausgewiesen. Zum Konsolidierungskreis gehören die sitex Properties AG, Wollerau, sowie folgende Tochtergesellschaften: 1.1 Accounting principles The consolidated financial statements of sitex Properties AG, Wollerau, have been prepared in accordance with the accounting and reporting recommendations for Switzerland of Swiss GAAP FER. The consolidated financial statements should provide a true and fair view of the net assets, financial position and results of operations. The Board of Directors approved the consolidated financial statements of sitex Properties AG on May 11, Principles of consolidation The present consolidated financial statements are based upon the individual financial statements of the companies of the sitex Group. Intra-group assets and liabilities in the individual financial statements as well as income and expenditure from intra-group transactions have been eliminated. Capital consolidation has been treated in accordance with the Anglo-Saxon purchase method, i.e. the book value of the participation of the controlling company has been offset against the proportional equity capital of the subsidiary at the time of acquisition or first consolidation. Companies acquired during the year have been revalued at the acquisition date in accordance with uniform group principles and consolidated from this effective date. Companies in which sitex Properties AG has a direct or indirect holding of more than 50% or on which sitex Properties AG exerts a direct influence have been incorporated using the full consolidation method, i.e. the positions of the financial statements have been consolidated at 100%. Minority shareholder effects on capital and results have been reported separately. The consolidated companies include sitex Properties AG, Wollerau, and the following subsidiaries: Gesellschaft Grundkapital Beteiligungsquote in % Company Share capital Interest held in % sitex Properties Switzerland AG, Basel TCHF direkt sitex Properties Switzerland AG, Basel direct sitex International AG, Wollerau TCHF direkt sitex International AG, Wollerau direct Lagonda Invest AG, Binningen TCHF direkt Lagonda Invest AG, Binningen direct sitex Properties Australia Ltd., Wollerau TCHF indirekt sitex Properties Australia Ltd., Wollerau indirect sitex USA Inc. Orlando (USA) TUSD indirekt sitex USA Inc. Orlando (USA) indirect sitex Town Center LLC, Orlando (USA) TUSD indirekt sitex Town Center LLC, Orlando (USA) indirect sitex Medical Plaza LLC, Orlando (USA) TUSD indirekt sitex Medical Plaza LLC, Orlando (USA) indirect Avex Homes LLC, Orlando (USA) TUSD indirekt Avex Homes LLC, Orlando (USA) indirect sitex Pasco Holding LLC, Orlando (USA) TUSD indirekt sitex Pasco Holding LLC, Orlando (USA indirect Gesellschaft Grundkapital Beteiligungsquote in % Company Share capital Interest held in % sitex Properties Australia Trust, Sydney (AUS) TAUD indirekt sitex Properties Australia Trust, Sydney (AUS) indirect sitex Properties Sydney No. 1 Pty, Sydney (AUS) TAUD indirekt sitex Properties Sydney No. 1 Pty, Sydney (AUS) indirect sitex Properties Sydney No. 2 Pty, Sydney (AUS) TAUD indirekt sitex Properties Sydney No. 2 Pty, Sydney (AUS) indirect Nicht konsolidierte Beteiligungen Non-consolidated holdings sitex Properties ASIA SPV Ltd., Hong Kong (CHN) THKD indirekt sitex Properties ASIA SPV Ltd., Hong Kong (CHN) indirect Die indirekt gehaltenen Gesellschaften in den USA wurden auf der Ebene sitex USA vorkonsolidiert. Die Gesellschaften Avex Homes LLC, Orlando, und sitex Pasco Holding LLC, Orlando, wurden 2014 erstmals vollkonsolidiert. Entsprechend wurden die Vorjahreswerte 2013 angepasst. Die Gesellschaften in Australien wurden ebenfalls auf der Ebene der sitex Australia vorkonsolidiert. Die sitex Properties ASIA SPV Ltd., Hong Kong (CHN), mit einem Kapital von HKD 1.00 wurde auf den 31. Dezember 2014 noch nicht konsolidiert, da noch keine Betriebstätigkeit aufgenommen wurde. Abschlussdatum Die Konzernrechnung schliesst einheitlich auf dem Abschlussdatum 31. Dezember ab. Transaktionen mit nahestehenden Personen Als nahestehende Personen werden Verwaltungsräte und Geschäftsleitungsmitglieder sowie Anteilsinhaber der berichterstattenden Organisation bezeichnet, welche direkt oder indirekt allein oder zusammen mit anderen einen bedeutenden Einfluss (Stimmrechtsanteile von über 20%) ausüben. 1.3 Fremdwährungsumrechnung Die zu konsolidierenden Jahresrechnungen in fremder Währung werden in die Währung der Konzernrechnung umgerechnet. Diese Umrechnung erfolgt nach der Stichtagskurs-Methode. Dabei wurden die Aktiven und Verbindlichkeiten mit dem Tageskurs am Bilanzstichtag, das Eigenkapital zu historischen Kursen umgerechnet. Die Umrechnung im Anlagespiegel der Immobilien erfolgte ebenfalls zum Stichtagskurs. Die Fremdwährungsdifferenzen im Anlagespiegel gegenüber dem Vorjahresbilanzstichtag wurden über das Eigenkapital korrigiert. Für die Erfolgs- und die Geldflussrechnung wurde ebenfalls der Kurs am Bilanzstichtag angewendet, da dieser weitgehend dem Durchschnittskurs im vergangenen Geschäftsjahr entsprach. Der in der konsolidierten Jahresrechnung angewendete Devisenkurs ist für den US-Dollar 0,9936 (Vorjahr 0,8894), für den AU-Dollar 0,8131 (Vorjahr 0,7957). Companies held indirectly in the USA have been pre-consolidated at the level of sitex USA. The companies Avex Homes LLC, Orlando, and sitex Pasco Holding LLC, Orlando, were consolidated for the first time in The prior-year figures 2013 have been adjusted accordingly. Likewise, companies in Australia have been pre-consolidated at the level of sitex Australia. The sitex Properties ASIA SPV Ltd., Hong Kong (CHN), with a capital of HKD 1.00 has not been consolidated at December 31, 2014, since the company has yet to commence operations. Closing date The reporting period of the consolidated financial statements closes uniformly on December 31. Transactions with related parties Related parties are defined as members of Boards of Directors and Management Boards as well as shareholders of the reporting organization who have a significant influence (more than 20% of voting rights) directly or indirectly and alone or in conjunction with others. 1.3 Foreign currency conversion The financial statements in foreign currency to be consolidated have been converted into the currency of the consolidated financial statements. This conversion was undertaken using the current rate method. Assets and liabilities were converted at the exchange rate on the balance sheet date and equity capital was converted at historic rates. The conversion in the statement of changes in real estate assets was also undertaken at the effective date exchange rate. The foreign currency differences in the statement of changes compared with the previous year's balance sheet date were corrected via the equity capital. The exchange rate on the balance sheet date was also applied for the income and cash flow statements as this was broadly in line with the average exchange rate in the previous financial year. The exchange rates used in the consolidated financial statements were for the US dollar (previous year ) and for the AU dollar (previous year ). 32 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report 2014 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report

18 2. Bewertungs- und Bilanzierungsgrundsätze / Valuation and accounting principles Flüssige Mittel Die Flüssigen Mittel wurden zu Nennwerten erfasst. Diese bilden den Fonds der Geldflussrechnung und umfassen Kassabestände sowie Bankund Postcheckguthaben. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Die Forderungen sind zum Nominalwert eingesetzt. Allfälligen Werteinbussen wird durch die Bildung einer Einzelwertberichtigung Rechnung getragen. Darin enthalten sind Forderungen aus dem Vermietungsgeschäft. Andere Forderungen Die Forderungen sind zum Nominalwert eingesetzt. Allfälligen Werteinbussen wird durch die Bildung einer Einzelwertberichtigung Rechnung getragen. Angefangene Arbeiten Dabei handelt es sich um Anlagen im Bau im Zusammenhang mit Projekten, welche zu den aufgelaufenen Baukosten bilanziert sind. Aktive Rechnungsabgrenzung Die aufgelaufenen Heiz- und Betriebskosten stellen Aufwendungen dar, die jeweils im Rahmen der Heiz- und Nebenkostenabrechnungen per Stichtag an die Mieter weiterverrechnet werden. Die Gegenposition stellen die aufgelaufenen Akontozahlungen der Heiz- und Betriebskosten der Mieter unter den passiven Rechnungsabgrenzungen dar. Finanzanlagen und derivative Finanzinstrumente Die Finanzanlagen sind höchstens zu Anschaffungskosten bewertet. Falls der Marktwert am Bilanzstichtag unter den Anschaffungskosten liegt, werden die Finanzanlagen zum tieferen Marktwert bewertet. Der Wiederbeschaffungswert von derivativen Finanzinstrumenten wird in der Bilanz erfasst, wenn sie nicht zu Absicherungszwecken erworben oder veräussert wurden. Die Änderung der Wiederbeschaffungswerte seit der letzten Bewertung wird über das Periodenergebnis erfasst. Derivative Finanzinstrumente, welche zu Absicherungszwecken erworben wurden, werden analog dem abgesicherten Grundgeschäft erfasst. Darlehen Diese sind zum Nominalwert abzüglich einer allenfalls notwendigen Wertberichtigung erfasst. Beteiligungen an Immobilieninvestments In dieser Position sind Anlagen in Immobilienfonds in Asien enthalten. Diese wurden indirekt über die Beteiligungsgesellschaft sitex Hong Kong erworben und sind zum Anschaffungspreis bilanziert. Immobilien Bei den Liegenschaften handelt es sich um Rendite- und Projektliegenschaften, welche nach der erstmaligen Erfassung zu Anschaffungswerten jeweils zu Marktwerten bilanziert werden. Die Projektliegenschaften enthalten Baulandreserven und aktivierte Projektkosten. Die Marktwertberechnung der in der Schweiz befindlichen Liegenschaften erfolgt nach der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF). Projekt liegenschaften werden jährlich aufgrund von Gutachten, welche den Projektfortschritt und Cash and cash equivalents Cash and cash equivalents have been recorded at nominal values. These comprise the funds from the cash flow statement and include cash on hand as well as bank and post office deposits. Trade receivables Receivables have been recorded at their nominal values. Any impairments have been reflected via the creation of a specific allowance. This includes receivables from letting business. Other receivables Receivables have been recorded at their nominal values. Any impairments have been reflected via the creation of a specific allowance. Work in progress This refers to property/installations under construction relating to projects that are accounted for at the accrued construction costs. Accrued revenue The accrued heating and operating costs represent expenses that will be invoiced to tenants via the heating and service charge reconciliations as at the balance sheet date. The contra entry comprises the accrued payments on account for tenant heating and operating costs under accrued expenses and deferred income. Financial assets and derivative financial instruments Financial assets have been valued at not more than their acquisition costs. Where the market value on the balance sheet date is below the acquisition cost, the financial assets have been valued at the lower market value. The replacement value of derivative financial instruments has been recorded on the balance sheet unless they were purchased or sold for hedging purposes. The change in replacement values since the last valuation has been recorded via the income statement. Derivative financial instruments entered into for hedging purposes have been recorded in the same manner as hedged underlying transactions. Loans These have been recorded at their nominal value net of any necessary value adjustment. Investments in real estate investments This position includes assets that are held in property funds in Asia. These were acquired indirectly through the holding company sitex Hong Kong and are valued at acquisition prices. Properties The real estate assets comprise investment properties and development assets which, having been first reported at their acquisition values, have been reported at their respective market values. The development properties include building land reserves and capitalized development costs. The market value of the properties located in Switzerland has been calculated using the discounted cash flow method (DCF). Development properties are valued annually based upon valuation reports that reflect the progress of the development and sales proceeds achievable in the den auf dem Markt erzielbaren Verkaufserlös berücksichtigen, bewertet. Diese werden von einem unabhängigen neutralen Schätzungsexperten (contrust finance AG, Luzern) jeweils neu erstellt. Für die internationalen Liegenschaften wurden Schätzungen von lokalen Experten (Cohen Real Estate Capital LLC, USA, und JLL Jones Lang LaSalle Advisory Services PTy Ltd, Australien) für die Marktwertbewertung beigezogen. Die Bewertungsmethode der US-Grundstücke richtet sich nach dem «Multiples System», welches zahlreiche vergleichbare Transaktionen reflektiert. Die Bewertung der australischen Liegenschaften richtet sich nach einer «Market Valuation», welche der Gesellschaft als Kaufentscheidungshilfe diente. Die Nettoveränderung der Marktwerte der Liegenschaften ist in der Erfolgsrechnung als «Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften» separat ausgewiesen. Immaterielle Anlagen und Goodwill Die Projektkosten werden zu den Anschaffungskosten bilanziert und grundsätzlich über den Zeitraum von fünf Jahren oder im Einzelfall über ihre wirtschaftliche Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Die Gründungs- und Kapitalerhöhungskosten werden direkt über das Eigenkapital verrechnet. Bei der bezahlten positiven Differenz zwischen Anschaffungskosten und anteiligem Vermögenswert handelt es sich um einen Goodwill. Bei einer Akquisition werden die Nettoaktiven zu aktuellen Werten bewertet. Der erworbene Goodwill wird im Zeitpunkt des Erwerbs mit den Neubewertungsreserven verrechnet und somit direkt dem Eigenkapital belastet. Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Die Bewertung der Finanzverbindlichkeiten erfolgt zum Nominalbetrag. Dabei handelt es sich um Kontokorrentkonten bei Finanzinstituten. Hypotheken und feste Vorschüsse werden in den langfristigen Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind zum Nominalwert bewertet. Kurzfristige Verbindlichkeiten In den kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Verpflichtungen für vorausbezahlte Mietzinsen und Verpflichtungen aus dem Vermietungsgeschäft enthalten. Ebenfalls enthalten ist eine Anzahlung für einen Teilverkauf eines Grundstückes. Passive Rechnungsabgrenzung und Rückstellungen In den passiven Rechnungsabgrenzungen sind Verpflichtungen für laufende Steuern und noch nicht bezahlte Aufwendungen enthalten. Die aufgelaufenen Akontozahlungen stellen die Gegenposition zu den aufgelaufenen Heiz- und Betriebskosten unter den aktiven Rechnungsabgrenzungen dar. Langfristige Finanzverbindlichkeiten Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten stellen Hypotheken und feste Vorschüsse von Banken mit einer Restlaufzeit oder einer vertraglich zugesicherten Kapitalzusage per Bilanzstichtag dar. Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten werden zum Nominalwert bewertet. market. These are revalued annually by an independent and neutral valuer (contrust finance AG, Lucerne). For the international properties, estimates of the fair market value were made by local experts (Cohen Real Estate Capital LLC, USA, and JLL Jones Lang LaSalle Advisory Services Pty Ltd, Australia). The valuation method for the US property is based on the Multiples System", which takes into account numerous comparable transactions. The Australian properties are based upon the "market valuation", which was used to support the company in the purchase decision. The net change in market values of the properties has been reported separately in the income statement as "Net income from the revaluation of properties". Intangible assets and goodwill Development costs have been reported at their acquisition costs and normally depreciated over a period of five years or, in exceptional cases, using the straight-line method over their economic useful lives. Costs of formation and capital increases have been directly offset against equity capital. Where there is a positive difference between the acquisition costs paid and the proportional asset value, this constitutes goodwill. Upon an acquisition, net assets have been valued at current values. The goodwill acquired has been offset against the revaluation reserves at the date of acquisition and thus charged directly to the equity capital. Current financial liabilities Financial liabilities have been valued at a nominal amount. These relate to current accounts with financial institutions. Mortgages and fixed advances have been reported in the long-term financial liabilities. Trade payables Trade payables have been valued at a nominal amount. Current liabilities The short-term liabilities include obligations for advance rental payments and obligations from the letting business. They also include a deposit for a partial disposal of a property. Accrued expenses, deferred income and provisions The various accrued expenses and deferred income include liabilities for current taxes and as yet unpaid expenditure. The accrued payments on account represent the opposite position to represent the heating and operating costs accrued under the prepaid expenses. Non-current financial liabilities The long-term financial liabilities represent mortgages and fixed advances from banks with a maturity or a contractually guaranteed capital commitment as at the balance sheet date. The long-term financial liabilities have been valued at a nominal amount. 34 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report 2014 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report

19 Andere langfristige Verbindlichkeiten Die anderen langfristigen Verbindlichkeiten enthalten Darlehen von Dritten und Nahestehenden sowie Aktionären. Ebenfalls darin enthalten sind die Wandeldarlehen mit Eigenkapitalcharakter. Die anderen langfristigen Verbindlichkeiten sind zum Nominalwert bewertet. Rückstellungen für latente Steuern Die latenten Steuern entstehen aus den Wertdifferenzen zwischen den Marktwerten und den Steuerwerten der einzelnen Bilanzpositionen. Für die Liegenschaften wurde der Steuerbetrag einzeln pro Liegenschaftsobjekt ermittelt. Berücksichtigt wurde dabei die Tatsache, dass die Gesellschaft auf eine langfristige Kapitalanlage ausgerichtet ist. Für die übrigen Positionen wurde mit Ausnahme der Differenz bei den Verbindlichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht ein pauschaler Steuersatz von 29% angewendet. Verbindlichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht Diese Verbindlichkeit steht im Zusammenhang mit einem Liegenschaftserwerb. Im Kaufvertrag wurde der Verkäuferschaft ein 10-jähriges Nutzniessungsrecht eingeräumt, basierend auf einem 10-jährigen Mietvertrag. Der Nominalwert dieses Rechts wird aufgrund der vertraglichen Vereinbarung bestimmt und mit einem Zinsfuss von 4% auf den Bilanzstichtag abgezinst. Die Bewertungsdifferenz zwischen Nominalbetrag und dem Barwert wurde im Erwerbszeitpunkt als Neubewertungsreserve dem Eigenkapital zugeschrieben. Die Auflösung dieser Differenz erfolgt über die 10-jährige Vertragsdauer und wird ebenfalls über die Neubewertungsreserve ausgebucht. Eigene Aktien Eigene Aktien werden als Minusposition abgezogen. Alle Trans aktionen werden anhand der effektiven Geldflüsse direkt der Position «Eigene Aktien» gutgeschrieben beziehungsweise belastet. 3. Erläuterungen zur Konzernbilanz / Notes to the consolidated balance sheet 3.1 Änderung Konsolidierungskreis Zur Erhöhung der Transparenz wurden die Gesellschaften Avex Homes LLC, Orlando (USA), und sitex Pasco Holding LCC, Orlando (USA), erstmals nach der Purchase-Methode vollkonsolidiert. Die Vorjahreswerte wurden entsprechend angepasst. Die entsprechende Korrektur ist im Eigenkapitalnachweis dargestellt. Ebenfalls zur Erhöhung der Transparenz wurden die Trusts in Australien erstmals vollkonsolidiert und auch nach der Purchase-Methode verbucht. Entsprechend sind die Vorjahreswerte korrigiert und die Veränderung ist im Eigenkapitalnachweis dargestellt. 3.2 Finanzanlagen In den Finanzanlagen ist der Erwerbspreis einer Zinsabsicherung aktiviert, welche über die Laufzeit der Absicherung abgeschrieben wird. (Verweis auf Ziffer 6.3) Other non-current liabilities The other long-term liabilities include loans from third parties and related parties as well as shareholders. These also include convertible loans with an equity character. The other long-term liabilities have been valued at a nominal amount. Provisions for deferred taxes Deferred taxes arise from the difference in value between the market values and the tax values of the individual balance sheet items. The amount of tax for the properties has been calculated individually for each property asset. The fact that the company is geared towards a long-term investment strategy has been taken into account. For the remaining items, with the exception of the difference in respect of liabilities arising from non-gratuitous right of usufruct, a flat rate of tax of 29% has been applied. Liabilities arising from non-gratuitous right of usufruct This liability is incurred in connection with a property acquisition. The sale contract grants the vendor a 10-year right of usufruct based upon a 10-year lease. The nominal value of this right is determined by way of contractual agreement and discounted at a rate of 4% on the balance sheet date. The valuation difference between the nominal value and the present value was allocated to equity capital as a revaluation reserve at the date of acquisition. This difference is amortized over the 10-year contract term as well as being written off via the revaluation reserve. Own shares Own shares have been deducted from equity capital as a minus entry. All transactions are credited or charged directly to the "Own shares" entry using the effective cash flows. 3.1 Change in consolidated companies To increase transparency, the companies Avex Homes LLC, Orlando (USA), and sitex Pasco Holding LCC, Orlando (USA), were consolidated for the first time using the purchase method. The prior-year figures have been adjusted accordingly. The pursuant correction is shown in the statement of equity. Also to increase transparency, the trusts were fully consolidated for the first time in Australia and also booked using the purchase method. The prior-year figures have been adjusted accordingly, and the pursuant correction is shown in the statement of equity. 3.2 Financial assets The financial assets include the capitalized acquisition price of an interest rate hedge, which is depreciated over the term of the hedge. (Reference to point 6.3) 3.3 Anlagespiegel Immobilien Immobilien-Sachanlagen (zu Marktwerten) in TCHF Real estate assets (at market values) in TCHF Währungs- Reklassi- Abgänge Zugänge Aufwertungen Abwertungen differenzen fikation Currency Reclassi- Disposals Acquisi- Revaluations Depreciation / differences fication tions impairment Schweiz Switzerland USA USA Australien Australia Total Renditeliegenschaften (Grundstücke und Bauten) Total investment properties (land and buildings) Schweiz Switzerland USA USA Total Projektliegenschaften (Sachanlagen im Bau) Total project properties (assets under construction) Total Immobilien Total properties Die in der Reklassifikation enthaltenen TCHF sind begründet durch die erstmalige Vollkonsolidierung von Avex und Pasco in den USA nach der Purchase-Methode. Im Berichtsjahr wurde ein wesentlicher Teil der Projektliegenschaft «Baselmattweg» in Allschwil für TCHF verkauft. Die Zugänge in den Renditeliegenschaften von TCHF sind Instandsetzungsausgaben für die Bestandesliegenschaften in der Schweiz von insgesamt TCHF sowie die Fertigstellung des Town Center in den USA von TCHF und Käufe von Liegenschaften in Sydney, Australien, in der Höhe von TCHF Die Zugänge in den Projektliegenschaften von insgesamt TCHF stellen aktivierte Projektkosten dar. In den Projektliegenschaften sind unbebaute Grundstücke von TCHF (Schweiz) und TCHF (USA) enthalten. Die jährlich durchgeführte Marktwertbewertung der Liegenschaften per 31. Dezember führt zu Aufwertungen und Abwertungen auf den einzelnen Objekten, welche hier separat aufgeführt werden. In der Erfolgsrechnung werden diese Veränderungen netto in der Position «Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften» ausgewiesen. 3.4 Langfristige Finanzverbindlichkeiten Sämtliche langfristigen Finanzverbindlichkeiten sind grundpfandgesichert. Der Nominalwert der verpfändeten Schuldbriefe beläuft sich auf TCHF Die vertraglich vereinbarten Zinsbindungen (ohne Wandeldarlehen gemäss Ziffer 3.5) für die langfristigen Finanzverbindlichkeiten gestalten sich wie folgt: 3.3 Statement of changes in real estate assets The TCHF 20,432 contained in the reclassification is justified by the first-time full consolidation of Avex and Pasco in the United States using the purchase method. During the year, a significant portion of project property "Baselmattweg" in Allschwil was sold for TCHF 36,424. The accruals under investment properties of TCHF 45,912 comprise repair expenditure for portfolio properties in Switzerland totaling TCHF 3,121 as well as the completion of Town Center in the USA for TCHF 5,746 and property acquisitions in Sydney, Australia, totaling TCHF 37,045. The accruals under development properties totaling TCHF 21,549 represent capitalized development costs. The development properties include undeveloped sites totaling TCHF 18,427 in Switzerland and TCHF 3,122 in the USA. The annual market valuation of properties as at December 31 produces write-ups and write-downs on the individual properties, which are reported here separately. The income statement shows these changes net in the item "Income from revaluation of properties". 3.4 Non-current financial liabilities All long-term financial liabilities are mortgage-backed. The nominal value of the pledged mortgage notes amounted to TCHF 230,647. For the long-term financial liabilities, the contractually agreed fixed interest rates (excluding convertible loans in accordance with point 3.5) are as follows: 36 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report 2014 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report

20 In TCHF variabel nach 2020 Total variable beyond 2020 Hypotheken Schweiz Mortgages Switzerland Finanzverbindlichkeiten USA Financial liabilities USA Finanzverbindlichkeiten AUS Financial liabilities AUS Total Hypotheken Total mortgages Finanzverbindlichkeiten Financial liabilities Total Finanzverbindlichkeiten Total financial liabilities Von den TCHF , welche kurzfristig mit variablen Zinsen finanziert sind, sind TCHF mit Zinsabsicherungen zu durchschnittlich 2,27% bis Anfang 2032 abgesichert. Für weitere TCHF besteht ein Zins- Cap bei 4,5% bis 21. Juli Andere langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Aktionären (Wandelanleihen) Of the TCHF 130,372, which is on short-term financing with variable interest, TCHF 51,143 is backed by interest rate hedges at an average of 2.27% until the start of There is an interest rate cap at 4,5% until July 21, 2017, on a further TCHF 40, Other non-current liabilities towards shareholders (convertible bonds) In TCHF Wandelanleihen am 1. Januar Convertible bonds at January 1, 2014 Aufnahmen von Darlehen Loans taken out Wandlung der Anleihen Bond conversion Rückzahlungen 6 Repayments Wandeldarlehen am 31. Dezember Convertible loans at December 31, 2014 Die Wandelanleihen wurden im Berichtsjahr mit 4,0% und 4,5% verzinst. TCHF werden auf den 15. Januar 2017 fällig, werden jedoch auf diesen Zeitpunkt vollständig gewandelt. Weitere TCHF sind am 31. Januar 2017 fällig. 3.6 Andere langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden Wesentliche Transaktionen mit Nahestehenden fanden im Bereich der Immobiliendienstleistungen mit der Gribi-Real-Estate-Gruppe statt. Mit der Gesellschaft besteht ein marktkonformer Rahmenvertrag. Die Bewirtschaftungsentschädigung bemisst sich auf 4% der Nettomieteinnahmen für die Liegenschaften der sitex Properties Switzerland AG bzw. 3,5% gegenüber der Lagonda Invest AG. Die Transaktionshonorare für Immobilienkäufe betragen 0,5% vom Kaufpreis. Verkaufsaufträge werden erfolgsabhängig zwischen 1,5% und 2%, je nach Objekt und Verkäuflichkeit, vereinbart. Die nahestehende Firma adbodmer AG stellt ihre umfassenden Dienstleistungen im Bereich der Unternehmens- und Managementberatung für die sitex Properties AG und die sitex Properties Switzerland AG zur Verfügung. Das Honorar für die sitex-gruppe betrug im Jahr 2014 TCHF 190. Die Geschäftsführung wurde pauschal mit TCHF 155 entschädigt. Dr. Christoph Stutz führte zahlreiche projektbe zogene Dienstleistungen im üblichen Rahmen aus und wurde dafür The convertible bonds carried a coupon of 4,0% and 4,5% during the reporting year. TCHF 8,982 matures on December 15, 2017, which has yet to be completely converted at this time. A further TCHF 2,000 matures on January 31, Other non-current liabilities towards related parties There were material transactions with related parties in respect of property services with the Gribi Real Estate group. There is a framework agreement with the company, which is in line with market standards. The management fee is calculated at 4% of net rental income for the properties of sitex Properties Switzerland AG or 3,5% in respect of Lagonda Invest AG. The transaction fees for property purchases were 0,5% of the sale price. Success-related sales commissions are agreed at 1,5% and 2%, depending on the property and saleability. The affiliated company adbodmer AG provides extensive business and management consultancy services to sitex Properties AG and sitex Properties Switzerland AG. In 2014, the fee for the sitex Group was TCHF 190. The management was compensated with a lump sum of TCHF 155. Dr. Christoph Stutz delivered numerous project-related services within normal parameters and was remunerated for these in line with market levels. In the USA, various works were undertaken by Avalon Park Group, Orlando, marktkonform entschädigt. In den USA wurden diverse Arbeiten von der Avalon Park Group, Orlando, ausgeführt, welche in nahestehendem Verhältnis zu Verwaltungsrat Beat Kähli steht. Das Honorarvolumen belief sich für die Bewirtschaftung, das Management aller US-Gesellschaften und speziell die Aufbauarbeiten der Avex auf TCHF 495. Die Kennzahl betreffend das Verhältnis Betriebsaufwand/Umsatz beläuft sich auf 7,6%, was das Kostenbewusstsein untermauert. Bei den bilanzierten Verbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden handelt es sich um Darlehen der Investoren zur Finanzierung der Immobilie Lagonda-Haus in der Lagonda Invest AG über total TCHF Die 2014 gewährten TCHF sind bis 31. Dezember 2015 unkündbar. 3.7 Rückstellung für latente Steuern Die Rückstellung für latente Steuerschulden hat sich im Berichtsjahr wie folgt verändert: In TCHF Rückstellung für latente Steuern am 31. Dezember Provision for deferred taxes at December 31, 2013 Anpassung Vorjahr aus Vollkonsolidierung USA Adjustment of prior year due to full consolidation USA Rückstellung für latente Steuern am 1. Januar Provision for deferred tax on January 1, 2014 Veränderung aufgrund Neubewertung von Liegenschaften Change due to revaluation of properties Rückstellung für latente Steuern am 31. Dezember Provision for deferred taxes at December 31, Verbindlichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht Diese Verbindlichkeit steht im Zusammenhang mit einem Liegenschaftserwerb. Als Kaufpreisregulierung wurde der Verkäuferschaft ein 10-jähriges Nutzniessungsrecht eingeräumt, basierend auf einem 10-jährigen Mietvertrag. Der Nominalwert dieses Rechts in der Höhe von TCHF wurde auf den Bilanzstichtag abdiskontiert. Mit einem Zinsfuss von 4% resultiert per Ende Jahr ein bilanzierter Barwert der Verbindlichkeit in der Höhe von TCHF Die Bewertungsdifferenz wurde als Neubewertungsreserve dem Eigenkapital zugeschrieben. Auf der Bewertungsdifferenz werden keine latenten Steuern berücksichtigt, da die Geschäftsleitung der Ansicht ist, dass die Auflösung dieser Verbindlichkeit keine Steuerfolgen nach sich ziehen wird. 3.9 Aktienkapital Das nominelle Aktienkapital ist eingeteilt in Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF which is a related party of director Beat Kähli. The fees for property management, management of all US companies and particularly the construction work of Avex totaled TCHF 495. The KPI for the ratio of operating expenditure / turnover stood at 7.6%, which substantiates cost awareness. The reported liabilities due to related parties is loan of investors to finance the property Lagonda house in the Lagonda Invest AG totaling TCHF 5,598. The TCHF 2,000 granted in 2014 has tenure until December 31, Provision for deferred taxes The provision for deferred tax liabilities changed as follows during the year: 3.8 Liabilities arising from non-gratuitous right of usufruct This liability is incurred in connection with a property acquisition. As a sale price adjustment, the vendor was granted a 10-year right of usufruct based upon a 10-year lease. The nominal value of this right totaling TCHF 19,250 has been discounted to the balance sheet date. Using a discount rate of 4%, the reported present value of the liability at the end of the year stood at TCHF 14,410. The valuation difference has been allocated to equity capital as a revaluation reserve. The valuation difference does not reflect any deferred taxes as the Management Board is of the opinion that the liquidation of this liability will have no tax consequences. 3.9 Share capital The nominal share capital is divided into 131,297 registered shares with a nominal value of CHF each. In TCHF Nominelles Aktienkapital am 1. Januar Nominal share capital at January 1, 2014 Kapitalerhöhung vom 10. Dezember Capital increase at December 10, 2014 Total nominelles Aktienkapital am 31. Dezember Total nominal share capital at December 31, 2014 Genehmigte Kapitalerhöhung Gemäss Statuten besteht eine genehmigte Kapitalerhöhung von maximal TCHF durch Ausgabe von höchstens Namenaktien mit einem Nennwert von CHF bis zum 31. Mai Approved capital increase In accordance with the articles of association, a capital increase of up to TCHF has been approved by way of issuing up to registered shares with a nominal value of CHF by May 31, sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report 2014 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2014 Annual Report

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