SPH newsletter. news. schwerpunkt. hintergrund. termine. literatur. Nr. 10 April Neueste Meldungen aus CEE Seite 2

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1 SPH newsletter Nr. 10 April 2012 news Neueste Meldungen aus CEE Seite 2 Liebe leserinnen und Leser, schwerpunkt Die Türkei ist nach China die derzeit am schnellsten wachsende Volkswirtschaft in der OECD. Entsprechend weckt der Immobilienmarkt Begehrlichkeiten. Seite 7 Die Stärken und Schwächen der Türkei zeigen sich im Spiegel des Wohnungsmarktes. Seite 10 hintergrund Jeder kennt das Problem: zwei Marktberichte, drei unter schiedliche Aussagen. Welches sind die Gründe dafür und welche Wege können aus dem Dilemma herausführen? Seite 14 termine Messen und Veranstaltungen Seite 17 literatur Wohnen in Wien Seite 19 die Mipim liegt schon wieder gefühlte Ewigkeiten hinter vielen von uns. Ein Fazit ist, auch wenn es grotesk klingen mag: Mehr und mehr nähert sich die Mipim der Expo Real an. Denn Real-ismus und Arbeitsatmosphäre sind inzwischen auch in Cannes angesagt. Spannend wird es demnächst mit Russland als Country of Honour der diesjährigen Mapic und der Türkei als Country of Honour der Mipim Hier treffen sehr unterschiedliche Welten aufeinander. Denn auf die Frage, warum sie nach Cannes gekommen sind, antworteten viele Aussteller aus beiden Ländern auf der Mipim verblüffend ehrlich: Prestige! Doch Prestige allein reicht nicht für neue Geschäftsbeziehungen. In dieser Ausgabe werfen wir einen Blick in die Türkei. Anlass hierfür ist der 12. Turkish Real Estate Summit von GYODER, kombiniert mit der Fachmesse Istanbul Real Estate. Wer immer etwas in der Türkei bewirken möchte, sollte diese Veranstaltung nicht versäumen. Und wen es nach Russland zieht, dem sei der Russian Real Estate Summit empfohlen, den Adam Smith Conferences vom 30. Mai bis zum 1. Juni in Moskau veranstaltet. Für alle, die in CEE engagiert sind, ist auch der 14. Juni in Wien ein wichtiger Termin. Zwar hat sich Reed Exhibitions mittlerweile von der Messe Real Vienna verabschiedet, doch nach wie vor bleibt CEE (nicht nur) in Österreich ein wichtiges Thema. Daher dürfte die Veranstaltung des Gewinn -Verlags, der schon zuvor für das Konferenzprogramm auf der Real Vienna verantwortlich zeichnete, durchaus zukunftsweisend und zielführend sein. Ich freue mich schon jetzt, bei einer oder allen der genannten Veranstaltungen den einen oder anderen von Ihnen (wieder) zu sehen. Ihr Andreas Schiller

2 news SPH newsletter Nr. 10 April Forum Nova Karolina in Ostrava eröffnet Das Shopping und Entertainment Center Forum Nova Karolina in der tschechischen Stadt Ostrava hat seine Türen geöffnet. Forum Nova Karolina liegt in der Innenstadt von Ostrava und bietet rund Quadratmeter Raum für Ladengeschäfte und Freizeit einrichtungen. Es umfasst neben einem Food Court auch ein Multiplex-Kino mit acht Sälen sowie ein Family Center mit einer der größten Kinderkrippen in der Tschechischen Republik. In einer Tiefgarage stehen rund Parkplätze zur Verfügung. Der Immobilieninvestmentmanager Meyer Bergman hat für den Fonds Meyer Bergman European Retail Partners I zusammen mit dem kanadischen Pensionsfonds Healthcare of Ontario Pension Plan (HOOPP) das Shopping Center im September 2011 vom Projektentwickler Multi Corporation erworben. Das Shopping und Entertainment Center Forum Nova Karolina in der tschechischen Stadt Ostrava ist Teil eines großflächigen Stadterneuerungsprojekts auf einem einst von der Schwerindustrie genutzten Areal. Das Shopping Center ist der erste Abschnitt eines der größten Stadtentwicklungs- und Revitalisierungsprojekte in der Tschechischen Republik. Auf einem insgesamt 32 Hektar großen Areal entwickelt Multi Development in vier Phasen eine Innenstadterweiterung. Der erste Abschnitt umfasst neben dem Shopping Center ein Bürogebäude mit Quadratmetern, das Multi zusammen mit Passerinvest entwickelt, sowie einen Wohnkomplex mit 220 Einheiten, der in einem Joint Venture mit GEMO entsteht. ING verkauft Anteil an Zlote Tarasy in Warschau ING Groep NV hat ihren 77-prozentigen Anteil an Zlote Tarasy in Warschau verkauft und damit ihren Immobilienbesitz um EUR 475 Millionen verringert. Ein von AXA Real Estate verwalteter Fonds und der Property Fund Europe der CBRE Group haben die Beteiligung erworben. Zum Kaufpreis machte ING keine Angaben. Die verbleibenden 33 Prozent von Zlote Tarasy gehören der Stadt Warschau. Zlote Tarasy ist eine Shopping Mall direkt neben dem Hauptbahnhof von Warschau eröffnet, umfasst die Mall Quadratmeter Einzelhandelsfläche für mehr als 200 Ladengeschäfte, ein Kino sowie Restaurants sowie Quadratmeter Bürofläche. Fashion Arena Outlet Center in Prag steht zum Verkauf Die börsennotierte dänische Aktiengesellschaft TK Development und das britische Unternehmen LMS Outlets bieten das Fashion Arena Outlet Center bei Prag zum Verkauf an. Fashion Arena ist das einzige Outlet Center im Umkreis von Prag. Die Verkäufer haben den britischen Immobilienberater und Outlet-Spezialisten GVA damit beauftragt, einen Käufer für das Objekt mit 109 Outlet-Einheiten zu finden. Die Mietfläche von Quadratmetern generiert 2012 voraussichtlich Einnahmen von rund EUR 6,22 Millionen. GVA bietet das Objekt zu einem Einstiegspreis von rund EUR 76,5 Millionen an. Im Fashion Arena Outlet Center ist eine Reihe international bekannter Marken wie Nike, Adidas, Tommy Hilfiger, Gant, Levi s, Next und Mango angesiedelt. Das Outlet Center wurde im November 2007, ein zweiter Bauabschnitt im Oktober 2010 eröffnet.

3 news SPH newsletter Nr. 10 April grösste Neuvermietung der LETZTEN drei Jahre in Budapest GLD Invest Group meldete die größte Neuvermietung der letzten drei Jahre in Budapest: Quadratmeter im South Budapest Business Park wurden von der Tochtergesellschaft der Deutschen Telekom KFKI als Backoffice und Callcenter angemietet. Die Fläche wurde für etwa EUR 3 Millionen nach den individuellen Bedürfnissen des Mieters ausgebaut. South Budapest Business Park verfügt über rund Quadratmeter Netto-Nutzfläche sowie zwei Parkgeschosse mit Quadrat metern. Finanziert hat das 2008 fertiggestellte Objekt die österreichische Erste Bank. In dem South Budapest Business Park bezieht die ungarische Tochtergesellschaft der Deutschen Telekom KFKI Quadratmeter. Azora Europa kauft zwei Bürogebäude in Krakau Das spanische Private-Equity-Unternehmen Azora Europa hat zwei Bürogebäude des Green Office Complex in Krakau für EUR 24 Millionen gekauft. Green Office Complex wird insgesamt drei Gebäude mit zusammen Quadratmeter Bürofläche umfassen. Azora Europa erwarb die bereits fertiggestellten Gebäude A (mit Quadratmetern) und B (mit Quadratmetern). Beide Gebäude sind komplett an Motorola Polska Solutions vermietet. Projektentwickler und Verkäufer ist die Buma Group. Immochan gründet Tochtergesellschaft in Rumänien Immochan, die Immobilientochter der Auchan Group, die zwei Einkaufszentren in Rumänien, Auchan Pitesti und Auchan Titan-Bucharest, managt, hat eine rumänische Tochtergesellschaft gegründet, die von Tatian Diaconu als Real Estate Manager und David Rosseel als Commercial Director geleitet wird. Die Auchan Group ist seit 2006 in Rumänien präsent und betreibt hier derzeit neun Hypermarkets. Immochan plant für 2012 und 2013 zwei Projektentwicklungen: In Bukarest Giulesti will Immochan den ersten Quadratmeter großen Auchan-Laden zusammen mit einer Quadratmeter großen Mall entwickeln. Und im Bukarester Stadtteil Ghencea ist ein Einkaufszentrum mit 100 Ladengeschäften und einem Quadratmeter großen Hypermarket geplant. Panattoni Europe managt Stolica Business Center Der Entwickler von Logistikimmobilien Panattoni Europe wurde von Pramerica Real Estate Investor mit dem Property Management und der Vermarktung des Stolica Business Center bei Warschau beauftragt. Stolica Business Center ist ein modernes Verteilzentrum und umfasst drei Gebäude mit 5.000, und knapp Quadratmeter Fläche. Größter Mieter ist United Parcel Service (UPS), die hier ihr nationales Verteilzentrum etabliert haben.

4 news SPH newsletter Nr. 10 April ECE plant Shopping Center in Bydgoszcz in Polen ECE plant bis 2014 in der polnischen Stadt Bydgoszcz ein Shopping Center mit Quadratmeter Mietfläche zu entwickeln. ECE will bis Ende 2014 ihr siebtes Einkaufszentrum in Polen realisieren. Mit dem Bau des Shopping Centers in Bydgoszcz, Hauptstadt der Provinz Kujawien-Pommern und 140 Kilometer südlich von Danzig gelegen, soll im Frühjahr 2013 begonnen werden. Das Investitionsvolumen beträgt rund EUR 170 Millionen. Auf einer Mietfläche von rund Quadratmetern sind rund 180 Fachgeschäfte, Cafés und Dienstleistungsbetriebe geplant. Hinzu kommen Parkplätze für Kunden. Das Shopping Center soll im Zentrum von Bydgoszcz entstehen. HB Reavis erwarb Grundstück an der Inflancka in Warschau Der slowakische Projektentwickler HB Reavis Group hat an der Inflancka-Straße 3 in Warschau ein Quadratmeter großes Grundstück erworben. Verkäufer war Lubasa Polska. CBRE stand HB Reavis beratend zur Seite und arbeitete dabei mit Ex Novo Consultancy aus Barcelona zusammen. Die Finanzierung stellte La Caixa bereit. Es ist die dritte große Transaktion der HB Reavis Group in Polen nach den jüngsten Investments auf dem Warschauer Büromarkt. Mit dem Bau an der Inflancka soll noch in der ersten Hälfte dieses Jahres begonnen werden, der erste Bauabschnitt soll im 2. Quartal 2014 fertiggestellt sein. ERstes Mercure Hotel in Russland eröffnet Accor gab die Eröffnung des Mercure Arbat Hotels in Moskau bekannt. Das Hotel mit 109 Zimmern liegt in unmittelbarer Nähe der Fußgängerzone Arbat. Accor expandiert nach Russland und will in den nächsten vier Jahren weitere 20 Hotels in Russland sowie der GUS eröffnen und hier bis 2020 insgesamt 50 Hotels betreiben. Vor kurzem erst eröffnete Accor in Russland zwei weitere Ibis Hotels, eins in Jaroslawl und eins in Samara. Immofinanz übernimmt Golden Babylon in Moskau komplett Die Immofinanz Group hat den Erwerb der restlichen 50 Prozent des Einkaufszentrums Golden Babylon Rostokino in Moskau vom Miteigentümer Patero vereinbart. Das Shopping Center wurde als Joint Venture mit dem lokalen Entwickler Patero errichtet und im November 2009 eröffnet. Über den Kaufpreis für den Anteil wurde Stillschweigen vereinbart. Das Einkaufszentrum Golden Babylon Rostokino liegt im Moskauer Bezirk Sviblovo. Mit Quadratmeter vermietbarer Geschäftsfläche und Quadratmeter Gesamtnutzfläche ist es eines der größten Einkaufszentren Kontinentaleuropas. Insgesamt finden auf zwei Etagen über 500 Geschäfte Platz, dazu kommen Kundenparkplätze.

5 news SPH newsletter Nr. 10 April Immofinanz entwickelt Bürogebäude in Prag Die österreichische Immofinanz Group entwickelt in der Prager Altstadt das historische Gebäude Jindrišská 16 neu. Die Bauarbeiten haben vor kurzem begonnen und sollen im Juli 2013 abgeschlossen werden. Das Investitionsvolumen beträgt EUR 24,6 Millionen. Immofinanz hatte das Gebäude Anfang 2006 zusammen mit Lordship in einem 50:50 Joint Venture von CSOB gekauft und im vergangenen Jahr den Anteil von Lordship erworben. Jindrišská 16 liegt nahe dem Wenzelsplatz und dem Jindrišská Glockenturm. Durch die Sanierung und Erweiterung des Gebäudes entstehen insgesamt rund Quadratmeter Büro- und Einzelhandelsfläche sowie ein automatisches Parksystem. Ein denkmalgeschütztes Gebäude der Prager Innenstadt soll saniert und auf Quadratmeter Bürofläche erweitert werden. Projektentwickler und Investor ist die österreichische Immofinanz. Hines: erstes Projekt in Krakau Das Warschauer Büro von Hines gab den Baubeginn für Apartamenty Novum bekannt, einen Wohnkomplex mit vier- bis neungeschossigen Gebäuden und rund 400 Einheiten. Das Projekt entsteht im Zentrum von Krakau an der Rakowicka-Straße 20, rund 1,5 Kilometer vom Marktplatz in der Altstadt entfernt. Apartamenty Novum wird auf einem 4,8 Hektar großen Areal entwickelt, das Hines und Heitman im Oktober 2011 erworben haben. Der Entwurf für den rund Quadratmeter umfassenden Komplex stammt von dem polnischen Architekturbüro IMB Asymetria. Personalien Michael Atwell ist neuer Head of Capital Markets for Central and Eastern Europe (CEE) bei CBRE. Er folgt Patrick O Gorman nach, der in das Büro von CBRE in London zurückkehrt und dort das Central London Investment Team leiten wird. Michael Atwell verfügt über mehr als 22 Jahre Erfahrung auf den Immobilienmärkten. Zuletzt war er Partner und Head des Geschäftsbereich Middle East bei Cushman & Wakefield in Dubai und Bahrain. Zuvor verbrachte er neun Jahre in Ungarn und Polen und war hier Head of Capital Markets für Poland und CEE bei Cushman & Wakefield. Patrick Kanters wird neuer Chairman der INREV. Er folgt dem derzeitigen Chairman, Michael Morgenroth, nach, der von seinem Amt zurückgetreten ist, nachdem er zum Mitglied der Geschäftsführung der österreichischen Signa Unternehmensgruppe ernannt worden war. Patrick Kanters ist seit 2005 Managing Director Global Real Estate bei APG Asset Management. Zuvor arbeitete er elf Jahre bei ING Real Estate, zuletzt als Managing Director des Investment Management Department. Patrick Kanters ist Mitglied des Executive Board der EPRA sowie Mitglied des Board of Directors bei Steen & Strøm. Volker Noack hat in der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH die Verantwortung für die Asset Management-Bereiche Europa, Frankreich, Amerika und Asien/Pazifik übernommen. Seit 1996 bei Union Investment Real Estate und seit 2010 Mitglied der Geschäftsführung, übernimmt Volker Noack die Zuständigkeit für das Auslandsgeschäft von Dr. Karl-Joseph Hermanns-Engel, der sein Mandat als Geschäftsführer der Union Investment Real Estate GmbH niedergelegt hat.

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7 schwerpunkt SPH newsletter Nr. 10 April Leuchtender Halbmond Die Türkei ist nach China die am schnellsten wachsende Volkswirtschaft innerhalb der OECD. Trotz Finanz- und Eurokrise, trotz politischer Turbulenzen im Nahen Osten und in Nordafrika bleibt das Land zwischen Europa und Asien auf Wachstumskurs. Entsprechend hoch ist das Interesse internationaler Investoren am türkischen Immobilienmarkt. Der türkische Immobilienmarkt bietet gute Investmentpotenziale, bestätigt Burhanettin Yurtseven, Geschäftsführer des Istanbuler Büros von Pramerica Real Estate International. Allerdings hat der türkische Immobilienmarkt seine eigenen Regeln, denn man kann den türkischen Immobilienmarkt immer noch als einen sehr lokalen Markt betrachten, fährt Burhanettin Yurtseven fort. Ausländische Investoren tun sich mit dem Markteintritt in die Türkei schwer. Dafür gibt es verschiedene Gründe: Zum einen stehen ausländische Investoren in Konkurrenz mit großen, sehr finanzkräftigen lokalen Holdings, Family Offices etc., haben dabei aber meistens das Nachsehen, da lokale Unternehmen mit den unwegsamen Marktbedingungen einfach besser zu Recht kommen und nicht an institutionelle Richtlinien gebunden sind. Zum anderen erschweren Intransparenz, Planungsunsicherheiten, undurchsichtige Eigentumsverhältnisse, lückenhaftes Immobilienrecht und fehlende institutionelle Produkte einen erfolgreichen Markteintritt. Es sind teilweise aber auch kulturelle Unterschiede, auf die internationale Investoren stoßen und mit denen umzugehen sie lernen müssen. So steht für türkische Projektentwickler und Immobilieneigentümer keineswegs der Handel mit Immobilien im Vordergrund, im Gegenteil: Immobilienbesitz war lange Zeit die einzige Möglichkeit, bei einer galoppierenden Inflation Wohlstand und Besitz zu wahren. In den vergangenen zehn Jahren wurde die Inflation zwar drastisch eingedämmt sie lag Drehkreuz und Bindeglied zwischen Europa und Asien: die Türkei Ende 2010 bei 6,4 Prozent, stieg bis Ende 2011 jedoch wieder auf gut zehn Prozent an, doch lange erprobte Verhaltensmuster ändern sich nicht so schnell. Hinzu kommt, dass Fremdfinanzierungen eher unüblich sind. Dadurch stehen Immobilieneigentümer selbst in schwierigen Zeiten nicht unter Verkaufsdruck und sind sie auch nicht gezwungen, von ihren (oft überzogenen) Preisvorstellungen abzuweichen. Der Mangel an Fremdfinanzierung führt andererseits dazu, dass Investoren und Projektentwickler Kräfte bündeln müssen. So erhält der Grundstücksverkäufer oft nur einen geringen Kaufpreis und wird dafür mit einem Anteil an dem Gebäude, das auf dem Grundstück entsteht, entschädigt. So umgeht der Developer die teilweise sehr hohen Grundstückskosten und kann sein (begrenztes) Kapital für die eigent-

8 schwerpunkt SPH newsletter Nr. 10 April liche Projektentwicklung nutzen. Das wiederum führt zu eher schwierigen Eigentumsverhältnissen, ebenso die Tatsache, dass besonders bei Bürogebäuden häufig nicht das Objekt in toto, sondern etagenweise verkauft wird, was zudem noch einen höheren Gewinn verspricht als der Verkauf des gesamten Gebäudes. Generell und in diesem Punkt sind sich alle internationalen Berater einig empfiehlt es sich, mit lokalen Partnern zusammenzuarbeiten und sich in mancher Hinsicht auch den lokalen Gegebenheiten anzupassen. Dann kann es gelingen, die Investmentpotenziale, die die Türkei bietet, zu heben. Und Potenziale bietet das Land reichlich. Corio, ECE, Multi Development, Prime Development und Redevco und zogen die internationalen Investoren nach. Der Retailsektor ist aus Sicht ausländischer Investoren weiterhin der bevorzugte Investmentmarkt, bekräftigt Burhanettin Yurtseven von Pramerica. Stark expandierende lokale Marken und der Markteintritt von Allerdings muss man in der Türkei inzwischen schon etwas genauer hinschauen, wo noch Bedarf an Einzelhandelsflächen besteht. In Ankara und Istanbul beispielsweise liegt die Fläche pro Einwohner bereits bei über 230 Quadratmetern und wird bis 2013 auf 257 bzw. 287 Quadratmeter ansteigen. Auch in einigen anderen Städten entfallen deutlich mehr Quadratmeter auf Einwohner als der Durchschnittswert für die Türkei anzeigt. So kann ein Shopping Center in einer Kleinstadt mit einem geringen Bevölkerungsanteil bereits für überdurchschnittliche Werte sorgen. Andererseits und darauf weist Hermann Kok nachdrücklich hin leben rund 75 Prozent der türkischen Bevölkerung in Städten und schreitet der Urbanisierungsprozess weiter voran. Anders als in der Hermann Kok, Associate Director Research & Concepts International Markets bei Multi Development, verweist dabei auf die junge und wachsende Bevölkerung: Von den rund 74 Millionen Einwohnern sind knapp die Hälfte jünger als 25 Jahre, und jedes Jahr steigt die Bevölkerungszahl um etwa ein Prozent oder rund Menschen an. Ein weiterer Punkt, der die Türkei für Investoren so attraktiv macht, ist das Wirtschaftswachstum: Es lag 2010 über acht Prozent sowie 2011 bei knapp sieben Prozent und damit nicht nur deutlich über dem Durchschnitt der Werte in der Eurozone, sondern war auch fast doppelt so hoch wie in CEE/SEE. Für 2012 geht der Internationale Währungsfonds von einem Wachstum von etwa 2,5 Prozent in der Türkei aus auch dieser Wert liegt deutlich über dem Wachstum in der Eurozone, allerdings unter dem Durchschnitt der CEE/SEE-Länder, dagegen rechnet das Medium Term Economic Programme (MEP) der türkischen Regierung, das im Herbst 2011 veröffentlicht wurde, mit einem Wachstum von vier bzw. fünf Prozent in diesem und im nächsten Jahr. Auf dem Markt für Handelsimmobilien ist internationalen Marktteilnehmern der Markteintritt schon erfolgreich gelungen. Den großen Handelsketten wie Metro und Carrefour, die schon um die Jahrtausendwende in die Türkei expandierten, folgten die Entwickler von Shopping Centern wie Forum Kayseri in der gleichnamigen Stadt in Zentralanatolien ausländischen Marken wie H&M, C&A, BauMax und anderen führen zu einem erhöhten Bedarf an Retailflächen. Bis Ende 2013 wird die Gesamtfläche von Shopping Centern von derzeit 7,6 Millionen Quadratmeter auf 9,7 Millionen Quadratmeter wachsen. Mit 103 Quadratmeter Fläche pro Einwohner liegt die Türkei noch weit unter dem europäischen Durchschnitt. Vergangenheit findet die Migration in die Städte heute innerhalb der Regionen statt. Die Menschen ziehen vom Land in das nächste regionale Oberzentrum, um dort zu studieren oder zu arbeiten. Entsprechend entwickelt sich zunehmend eine städtische Mittelklasse und verteilt sich der Wohlstand gleichmäßiger über das Land. Das bedeutet für die Entwicklung im Bereich der Handelsimmobilien, dass Shopping Center, vor zehn Jahren nur in den zehn reichsten Bezirken anzutreffen, heute deutlich gleichmäßiger über die Städte verteilt sind. Entsprechend richtet sich das Interesse der Investoren auch nicht mehr nur auf Ankara und Istanbul. Denn es gibt noch vier weitere Städte mit mehr als einer Million Einwohnern, sechs mit einer Einwohnerzahl zwischen und einer Million und rund 40 Städte mit bis Einwohnern. Zehn Shopping Center hat Multi inzwischen in der Türkei errichtet und in Betrieb,

9 schwerpunkt SPH newsletter Nr. 10 April ein weiteres ist in Gaziantep in Südostanatolien im Bau und soll Anfang 2013 eröffnet werden, weitere Projekte sind in der Planung und Entwicklung. Anders als der Markt für Handelsimmobilien ist der Büroinvestmentmarkt weiterhin fest in türkischer Hand, obwohl alle internationalen Berater unisono ein wachsendes Interesse internationaler Investoren an diesem Segment des türkischen Immobilienmarktes konstatieren. Die hohe Nachfrage nach modernen Büroimmobilien, insbesondere von ausländischen Firmen, führt dazu, dass institutionelle Investoren sich vermehrt für Büroimmobilien interessieren, bestätigt auch Burhanettin Yurtseven. Dabei ist es jedoch ziemlich ausschließlich Istanbul, auf das sich das Interesse richtet. Denn wie der Geschäftsführer von Pramerica Real Estate International in Istanbul klar herausstellt, ist die Stadt am Bosporus der einzig interessante Büroimmobilienmarkt in der Türkei. Istanbul ist einerseits internationales Drehkreuz für multinationale Unternehmen, die von hier aus Geschäfte in der GUS und im Nahen Osten sowie in Nordafrika tätigen, andererseits entwickelt sich die Stadt zu einem Finanzzentrum. Bei diesen Zahlen verwundert es kaum, dass so mancher internationaler Investor und Projektentwickler den Blick auf den Büromarkt richtet. Doch für Investoren, die auf der Suche nach einem geeigneten Objekt sind, gibt es (bislang) kaum ein Angebot. Das liegt weniger daran, dass keine neuen Büroprojekte entwickelt werden, im Gegenteil: Bis 2013 soll der Büroflächenbestand in Istanbul nach Angaben von Jones Lang LaSalle auf rund 3,5 Millionen Quadratmeter ansteigen entsprechend hoch ist die Bautätigkeit in diesem Segment. Doch es sind fast ausschließlich türkische Projektentwickler, die wie erwähnt entweder nur einzelne Etagen oder gar nicht verkaufen wollen. Internationale Developer wiederum, die die Rahmenbedingungen für nachhaltig erfolgreiche Projekte noch nicht gegeben. Nach Angaben von Jones Lang LaSalle konzentriert sich der Bestand an Logistikflächen auf Istanbul, das rund 75 Prozent des türkischen Gesamtbestands auf sich zieht. Rund um die Stadt am Bosporus gibt es schätzungsweise 2,5 Millionen Der Büromarkt in Istanbul zieht zunehmend internationales Interesse auf sich. Die Nachfrage nach Büroflächen ist hoch, und der Markt weist nach Einschätzung von Burhanettin Yurtseven hohes Wachstumspotenzial auf. Istanbul verfügt über etwa 2,8 Millionen Quadratmeter Bürofläche, konstatiert er und verweist darauf, dass beispielsweise in Frankfurt am Main allein zwei Millionen Quadratmeter Büro fläche leer stehen. Nur zum Vergleich: Istanbul hat gut 13 Millionen Einwohner, Frankfurt am Main dagegen nur rund dieses Muster durchbrechen und Investmentobjekte entwickeln könnten, haben Schwierigkeiten, den Fuß auf den Markt zu bekommen. Hines beispielsweise hatte vor einigen Jahren nach Möglichkeiten eines Joint Venture mit einem türkischen Projektentwickler gesucht, sich inzwischen jedoch wieder zurückgezogen. Ob Tishman Speyer, die 2011 ein Büro in Istanbul eröffnet haben, erfolgreicher sein wird, bleibt abzuwarten. Boomende Einzelhandelsmärkte und expandierende nationale und internationale Retailer brauchen Lager- und Logistikeinrichtungen, doch dieses Marktsegment ist in der Türkei bislang nur schwach entwickelt und von Eigennutzern geprägt. Zwar interessieren sich große ausländische Logistikimmobilien-Betreiber mehr und mehr für den türkischen Logistikimmobilienmarkt, wie Burhanettin Yurtseven weiß, doch auch in diesem Bereich sind Quadratmeter Logistikfläche, wobei diese Zahl, wie Jones Lang LaSalle ausdrücklich betont, nur eine grobe Schätzung ist, da dieser Markt sehr intransparent ist. Vermietet werden nur sehr wenige Flächen, die meisten befinden sich im Eigentum ihrer Nutzer. Und Investmentobjekte sind so gut wie nicht vorhanden. Obwohl der Logistikmarkt ein Wachstumsmarkt ist und jede Menge Potenzial bietet, wird seine Entwicklung unter anderem durch die hohen Grundstückspreise und die geringe Verfügbarkeit von entsprechenden Arealen in der Türkei gebremst. Trotz aller dieser Schwierigkeiten ist die Türkei ein sehr lukrativer Investmentstandort, zieht Burhanettin Yurtseven das Fazit. Und was internationalen Investoren im Bereich Handelsimmobilien gelungen ist, sollte auf längere Sicht auch in anderen Segmenten funktionieren. Marianne Schulze

10 schwerpunkt SPH newsletter Nr. 10 April Im Spiegel: Der Wohnungsmarkt in der Türkei Allgemein gilt: Wohneigentum bietet für den Einzelnen wie für die Gesellschaft materielle und immaterielle Vorteile. Obwohl diese Aussage von psychologischen und wirtschaftlichen Gründen getragen ist, schätzen Wirtschafts- und Finanzmakler es, den Bedarf nach besseren Wohnbedingungen zu erfüllen. Die Türkei mit einer Eigentumsrate von fast 68 Prozent und einem dynamischen Wohnungsmarkt ist da keine Ausnahme. Die Türkei hat seit den 80er Jahren mehrere schwere Finanz- und Bankkrisen durchlitten. Die erste große Krise, die so genannten Bankenkrise, traf das Land 1982 bis 1985, die zweite Krise folgte 1994, die dritte und bislang letzte erlebte die Türkei 2000/2001. Gerade diese letzte Krise jedoch hat das Land politisch und wirtschaftlich nachhaltig verändert. Schwache Regierungen, hohe Inflationsraten, hohe Arbeitslosenquoten und kaum entwickelte Finanzmärkte kennzeichneten bis dahin das Land und schienen das Bild vom kranken Mann am Bosporus zu verstärken, ein Bild, das ursprünglich in der Spätphase des Osmanischen Reiches entstanden war. Doch inzwischen gibt es neue kranke Männer in Europa, während es der Türkei zunehmend besser geht. Es ist ein Verdienst des Landes, dass nach der Krise 2001 die traditionellen Ursachen der Instabilität erfolgreich bekämpft wurden. Die Geldmarktpolitik ist darauf ausgerichtet, die Inflation zu bremsen, und wird von einer unabhängigen Zentralbank gesteuert. Die Ausgabenpolitik wurde generell gezügelt, die Verschuldung der öffentlichen Hand im Verhältnis zum Bruttoinlandsprodukt ist zumindest stabil, wenn nicht gar rückläufig. Die Banken weisen starke Bilanzen auf, sie werden sehr viel stärker als früher reguliert und kontrolliert. Der Wechselkurs der Türkischen Lira ist freigegeben. Betrachtet man das gesamtwirtschaftliche Management, so orientiert sich die Türkei an allen Beispielen einer vorbildlichen Praxis. Doch das ist nur die eine, glänzende Seite der Medaille. Dennoch könnte mancher der Meinung sein, dass die türkische Wirtschaft noch viele Aufgaben und Probleme zu lösen hat. So ist das Land beispielsweise immer noch von den kurzfristigen Kapitalzuflüssen abhängig, um sein Doppeldefizit (Haushalt und Leistungsbilanz) zu finanzieren. Hinzu kommen hohe Arbeitslosenquoten, eine zunehmende Auseinanderentwicklung der Einkommen

11 schwerpunkt SPH newsletter Nr. 10 April sowie schwach entwickelte Finanzmärkte. Das alles zeigt deutlich, dass es in der Türkei nach wie vor ungelöste Probleme gibt. Doch ebenso muss man einräumen, dass sich die türkische Wirtschaft in den vergangenen zehn Jahren sehr dynamisch entwickelt hat zur Freude einheimischer wie internationaler Investoren. Die Attraktivität noch gesteigert hat die Tatsache, dass betrachtet man die Zahlen die globale Finanzkrise nur vergleichsweise geringe Auswirkungen auf die Türkei hatte. Der Grund dafür liegt jedoch vor allem in dem schwachen und ineffizienten Hypothekensektor und hat weniger mit einem erfolgreichen Krisenmanagement oder mit dem Kräftespiel des Marktes zu tun. Es ist wichtig festzuhalten, dass die Immobilienmärkte (und damit auch der Wohnungsmarkt) die Entwicklungsdynamik des türkischen Wirtschaftswachstums spiegeln. Der türkische Immobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren eine beachtliche Zahl an Entwicklungen gesehen aus durchaus unterschiedlichen Gründen. Grundsätzlich bieten die türkischen Immobilienmärkte große Chancen und hohes Potenzial. Das hängt nicht zuletzt mit der positiven demographischen Entwicklung und der zunehmenden Urbanisation des Landes zusammen. Vor allem Istanbul als wachsende Megastadt bietet für Investoren und Projektentwickler viele Vorteile. Hinzu kommen von politischer Seite Infrastrukturinvestitionen, die Erschließung von Bauland und ein verstärkter sozialer Wohnungsbau. Generell herrscht die Atmosphäre eines dynamischen und kreativen Unternehmertums. Andere Faktoren, die eine starke Nachfrage begünstigen, sind die Vorteile, die REITs bieten, die Tat sache, dass die Türkei in gewisser Weise ein Nachzügler ist, die Entwicklungen bei den regulatorischen Rahmenbedingungen sowie die wachsende Zahl von Akademikern im Land. Alle diese Faktoren können als Chancen und Möglichkeiten sowie als positive Faktoren eingeordnet werden, die für das Potenzial der türkischen Wirtschaft und der Immobilienmärkte sprechen, da sie dazu beitragen, die künftigen Renditen in Immobilieninvestments in der Türkei zu stützen. Der Immobilienmarkt allgemein und der Wohnungsmarkt im Besonderen haben in den vergangenen zehn Jahren denn auch beachtliche Ergebnisse erzielt. Umgekehrt kann man aber auch argumentieren, dass der Wohnungsmarkt einer der wichtigen Treiber des wirtschaftlichen Erfolgs ist. Dennoch sieht sich die Türkei zwei entscheidenden Herausforderungen gegenüber, die negative Auswirkung auf die weitere Entwicklung des Hypothe- Die Europäischen Hypothekenmärkte für Wohnimmobilien 2010 Ausstehende Jährliche Wachstums- Verhältnis Wohnungs- Hypothekarkredite Wohnungskredite, rate der Hypothekar- kredite BIP, pro Kopf der Bevölkerung, in Millionen EUR kredite, in Prozent in Prozent in EUR Türkei ,4 5,5 0,42 Bulgarien ,8 12,4 0,59 Deutschland ,5 46,5 14,09 Frankreich ,0 41,2 12,31 Griechenland ,2 35,0 7,12 Österreich ,9 28,0 9,55 Italien ,9 22,7 5,83 Polen ,5 19,1 1,77 Portugal ,5 66,3 10,77 Rumänien ,3 5,6 0,32 Slowakei ,6 16,5 2,00 Slowenien ,2 13,7 2,36 Spanien , ,79 Tschechische Republik ,5 12,8 1,77 UK ,4 85,0 23,27 Ungarn ,8 25,2 2,48 EU ,9 52,4 12,9 Russland ,6 2,7 0,21 Ukraine ,4 8,5 0,19 Quelle: European Mortgage Federation (2011: 18).

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