WOHLFAHRT-CALDERÓN- RECHTSANWÄLTE- ABOGADOS S.L.P. dieses kleine Faltblatt haben wir für den typischen Immobilienkäufer verfasst.

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1 Lieber Kaufinteressent an der Costa del Sol, dieses kleine Faltblatt haben wir für den typischen Immobilienkäufer verfasst. Die verschiedenen Etappen beim Kauf wurden in seiner klassischen Form des Erwerbs durch natürliche Personen, sowohl auf Seiten des Käufers wie auch Verkäufers, dargestellt. Es gibt natürlich wesentlich mehr Varianten, wie Sie sich vorstellen können, beispielsweise wenn im Kaufprozess Gesellschaften mitwirken. Unsere Kanzlei steht Ihnen mit unserer langjährigen Erfahrung als Partner gerne zur Seite, wobei wir Sie vom Erwerb der Steuernummer bis hin zur Umschreibung von Strom -und Wasseranschlüssen kompetent begleiten. Informieren Sie sich umfassend, bevor Sie Verträge unterzeichnen. Unser Beratungsteam wünscht Ihnen viel Erfolg beim Suchen und Finden Ihrer Wunschimmobilie in Spanien. Ihr Matthias Wohlfahrt Rechtsanwalt/Abogado 1

2 Leitfaden zum Erwerb von Immobilien an der Costa del Sol Der Erwerb einer Immobilie in Spanien folgt wesentlich anderen Regeln als zum Beispiel in Deutschland. In Deutschland ist es nicht üblich, sich beim Immobilienerwerb von einem Rechtsanwalt begleiten zu lassen. Dies liegt daran, dass die Notare den Verkauf abwickeln. Sie sind auch in hohem Masse verantwortlich für den Inhalt der Urkunde in seiner juristischen Logik. Der spanische Notar stellt lediglich die Identität der Parteien fest und überprüft den Kaufgegenstand. Rein äußerlich lässt sich das z.b. daran erkennen, dass deutsche Notare die gesamte Urkunde verlesen, spanische Notare, zur Überraschung vieler Mandanten, nicht. Als Konsequenz dieser abweichenden Verantwortung von spanischen und deutschen Notaren lassen sich auch die verschieden hohen Gebühren nennen. In Deutschland geht es nach dem Wert der Immobilie und die Notargebühren fallen wesentlich höher aus als bei einem spanischen Notar. Weiterhin empfiehlt es sich, den Kauf von einem Anwalt begleiten zu lassen, da mehrere Tausend Immobilien in Spanien illegal errichtet wurden, in der Küstenlinie stehen bzw. An- und Umbauten ohne Baugenehmigung angefügt, Steuern nicht bezahlt wurden etc.. Zumindest beim ersten Immobilienkauf sollte ein Anwalt herangezogen werden. Achten Sie darauf, dass der Anwalt Ihnen den Ablauf bis zur Eintragung im Grundbuch lückenlos erklärt. Fragen Sie nach, wenn Sie etwas nicht verstanden haben man kann sehr viel falsch beim Erwerb einer Immobilie machen -. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Anwalt, ob er Mitglied der örtlich zuständigen Rechtanwaltskammer ist nur dann wird er berufshaftpflichtversichert sein -. Soviel zur Einleitung. 1. Wie finde ich die richtige Immobilie? Was macht der Makler? Bevor Sie zum Anwalt gehen, wird in der Regel bereits das/die richtige Haus/Wohnung gefunden sein. Der Makler ist hierbei behilflich. Er bekommt üblicherweise 5% des Kaufpreises nebst der 18% Umsatzsteuer und zwar vom Verkäufer. Dies ist in Deutschland umgekehrt. Der Käufer bezahlt den Makler. Aus diesem Grunde besteht ein Vertragsverhältnis in Spanien nur zwischen Verkäufer und Makler. Demnach gibt es auch keinen Grund, dem Makler auf Käuferseite etwas zu unterschreiben. Es herrscht der Brauch (gesetzlich ist dies nicht geregelt), wenn der Käufer meint das passende Haus gefunden zu haben, an den Makler ein so genanntes señal zu bezahlen, um damit dem Verkäufer zu signalisieren man würde grundsätzlich kaufen wollen, vorausgesetzt die spätere Prüfung durch den Anwalt fällt positiv aus. 2

3 An dieser Stelle empfehlen wir bereits die Hinzuziehung eines Anwaltes, um etwaige Missverständnisse bei der Auslegung eines Reservierungsvertrages von vornherein auszuschliessen. Der Makler wiederum nimmt die Immobilie vom Markt. Normalerweise werden 5.000,00 bis 6.000,00 an den Makler bezahlt. Lassen Sie sich die Zahlung bestätigen und achten Sie auf die im Reservierungsvertrag festgelegten Fristen. Wenn später der Kauf zustande kommt, wird der Betrag vom Kaufpreis abgezogen. Kommt der Kauf aus einem nicht vom Käufer zu vertretenden Grund nicht zustande, muss der Makler bzw. Verkäufer den Betrag an Sie zurückzahlen. 2. Der Anwalt Spätestens jetzt ist der richtige Zeitpunkt gekommen, um den Anwalt zu konsultieren. Als erstes sollte dieser Ihnen die Gesamtbelastung, d.h. die zum Kaufpreis hinzuzurechnenden Kaufnebenkosten, errechnen. Diese liegen bei circa 10% bis 11% des Kaufpreises (wenn eine Hypothek erforderlich ist, steigen die Nebenkosten entsprechend) und setzen sich wie folgt zusammen: Aus Vereinfachungsgründen lassen wir das Haus von einem deutschen Ehepaar erwerben; es wurde ein Kaufpreis von 1 Mio. vereinbart. Grunderwerbsteuer (*) ,00 1% Rechtsanwalt zzgl. 18% MwSt. hierauf ,00 Notar ca ,00 Eintragung im Grundbuch ca. 700,00 Gesamtkaufnebenkosten ,00 Sie müssten also als Käufer einen Betrag in Höhe von ,00 zur Verfügung stellen. (*) Die Grunderwerbsteuer, die in Spanien unterschiedlich geregelt ist, errechnet sich ab 01. Januar 2012 in Andalusien wie folgt: bis ,00 8% von ,01 bis ,00 9% ab ,01 10% Darüber hinaus sollte man sich Gedanken zur Erlangung einer spanischen Steuernummer machen. Dies ist insbesondere dann von Interesse, wenn der Käufer zwischenzeitlich, d.h.nach Unterzeichnung eines Reservierungsvertrages, wieder in sein Heimatland zurückkehrt. Ohne Steuernummer können die Grunderwerbssteuer nicht beglichen und folglich der Kauf nicht in das Grundbuch eingetragen werden. 3

4 3. Kauf mit oder ohne Hypothek Jetzt ist zu entscheiden, ob der Kaufpreis ( in unserem Beispiel 1 Mio. sowie Nebenkosten von ,00, insgesamt ,00 ) ohne Hypothek zur Verfügung gestellt werden kann, oder ob eine Hypothek für die spanische Immobilie notwendig ist, um den Gesamtkaufpreis zu begleichen. Diese Frage ist zu stellen, bevor mit dem Verkäufer ein Zeitplan zur Abwicklung des Erwerbs festgelegt wird. In Spanien wird in der Regel mit zwei Verträgen gearbeitet. Zunächst wird ein Vorvertrag in Form eines privaten Kaufvertrages bzw. privaten Optionsvertrages abgeschlossen. In diesem Vertrag steht zum Beispiel genau das Datum vermerkt, wann nach Unterzeichnung des Vorvertrages (spätestens) der Vertrag notariell beurkundet wird. An dieser Stelle wird oftmals übersehen, dass es bis zu drei Monate dauern kann, um in Spanien eine positive Zusage für eine Hypothek zu bekommen. Des Weiteren ist bereits vor Unterzeichnung des Vorvertrages festzustellen, ob denn überhaupt eine Hypothek genehmigt werden wird. Dies ist deswegen wichtig, da der Käufer bei Unterzeichnung des privaten Kaufvertrages/privaten Optionsvertrages in der Regel 10% des Kaufpreises an den Verkäufer zu bezahlen hat. Ist die Frist bis zur notariellen Beurkundung dann zu kurz, weil die Parteien die Erteilung der Hypothek zu positiv gesehen haben, so kann es dazu kommen, dass zum vereinbarten Zeitpunkt nicht beurkundet werden kann und somit die 10%-ige Anzahlung (in unserem Beispiel immerhin ,00 ) verloren geht (hierzu später). Für den Fall, dass keine Hypothek benötigt wird, ist ebenfalls eine ausreichende Frist zwischen dem Vorvertrag und der notariellen Beurkundung vorzusehen, da der Käufer persönlich in Spanien erscheinen muss, um ein Nichtresidentenkonto zu eröffnen. Erst wenn dies gemacht wurde, kann der Kaufpreis nebst den Nebenkosten auf dieses Konto überwiesen werden. Keine Bank wird ohne persönliches Erscheinen eine Überweisung von über 1 Mio. entgegennehmen. Weiterhin ist damit zu rechnen, dass Überweisungen nicht immer glatt laufen und einige Zeit in Anspruch nehmen können. Bei dieser Gelegenheit ein wichtiger Hinweis: Vereinbaren Sie mit der absendenden Bank in Deutschland sowie mit der Bank in Spanien vor der Überweisung genau, welche Überweisungsgebühren anfallen. Hier gibt es manchmal unliebsame Überraschungen. Weiterhin ist zu beachten, dass die Kosten zur Eintragung einer Hypothek in Spanien wesentlich höher sind als in Deutschland, da der gesamte Hypothekenbetrag mit 1,2% Dokumentensteuer (AJD = actos juridicos documentados) versteuert werden muss. 4

5 Hierzu ein Beispiel: Nehmen wir an in unserem Fall wollten die Käufer eine Hypothek zur Zwischenfinanzierung in Höhe von ,00 für ca. 3 Jahre aufnehmen. Hypothek ,00 Dokumentensteuer 1,2% (AJD) ca ,00 Notarkosten ca. 950,00 Eintragung ins Grundbuch ca ,00 Abwicklung der Eintragung durch die Gestoria ca. 600,00 Insgesamt ,00 Sie werden sich fragen, warum 1,2 % von ,00 einen Betrag von ca ,00 ausmacht. Dies liegt daran, dass sämtliche evtl. Zinsen für Verzug über die gesamte Laufzeit zusammen gerechnet werden und für diesen worst case natürlich ein wesentlich höherer Betrag als der ursprüngliche Betrag von ,00 zugrunde gelegt wird. Sie sehen also, dass die reinen Kosten zur Eintragung einer Hypothek (in unserem Beispiel ,00 ), den Kaufnebenkosten in Höhe von ,00 hinzugerechnet werden müssen, so dass sich eine Gesamtbelastung in Höhe von ,00 ergibt. Zudem kommen die Forderungen der Bank. Hier ist eine Eröffnungsgebühr üblich und zwar in beträchtlicher Höhe, die jedoch verhandelbar ist. Üblicherweise wird die Bank den Käufern ein Jahr auf Festzinsbasis anbieten (auch der ist natürlich verhandelbar) und anschliessend einen Prozentsatz über dem variablen Euribor pro Jahr vereinbaren. Achten Sie darauf, wie die sogenannten Vorfälligkeitsentschädigungsregelungen in Spanien getroffen werden. Wir wissen, dass in Deutschland sehr hohe Beträge zu bezahlen sind, wenn man aus irgendwelchen Gründen die Immobilie wieder veräußert und damit die Hypothek vorzeitig zurück bezahlt. Dies ist ein Punkt, der in Spanien nicht so ernst genommen wird und es können sehr positive Regelungen bis hin zur Nichtzahlung bei vorfälliger Rückzahlung vereinbart werden. Ergebnis: Kalkulieren Sie für die Verhandlungen und endgültige Freigabe einer Hypothek drei Monate ein. Besprechen Sie unbedingt vorher über Ihren Anwalt den zeitlichen Verlauf mit den Verkäufern. 5

6 4. Baurechtliche Untersuchung Jetzt wird der Anwalt die Immobilie als solche untersuchen. Es ist festzustellen (durch einen Besuch beim Bauamt), ob diese Immobilie so, wie sie sich in der Realität darstellt, auch tatsächlich alle Baugenehmigungen aufweist. Sollte ein Anbau ohne Baugenehmigung getätigt worden sein, so gestaltet sich der Fall an dieser Stelle natürlich anders. Es ist eine Besprechung mit den Verkäufern abzuhalten, um zu sehen, ob hierdurch der Kaufpreis beeinflusst wird oder gar der Kauf dadurch nicht zustande kommt. Ferner ist zu berücksichtigen, dass bei Abweichungen zu den bestehenden Bebauungsplänen mit Nachforderungen seitens der Gemeinde für die Gewährung einer adäquaten Infrastruktur zu rechnen ist. In dieser Fallkonstellation kann die treuhänderische Einbehaltung eines Teils des Kaufpreises vereinbart werden. Letzteres kommt auch dann in Frage, wenn beispielsweise ein baurechtliches Genehmigungsverfahren (eingeleitet vom Verkäufer) anhängig, aber zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht abgeschossen ist. Viele Käufer wünschen die Begutachtung des Hauses durch einen Bausachverständigen. Hier geht es in erster Linie um Heizung, Elektrizität und natürlich die Struktur des Hauses. Achten Sie dringend auf Feuchtigkeitsschäden, da diese regelmäßig auch bei Neubauten in Spanien zu verzeichnen sind. Wir zum Beispiel können deutschsprachige Bausachverständige vermitteln, die eine zwei- bis dreistündige Begehung zusammen mit den Käufern abhalten und danach ihren Eindruck vermitteln. Dies schützt in jedem Fall vor unangenehmen Überraschungen. Dieser Schritt ist wichtig, da die Immobilie immer als cuerpo cierto, d.h. wie gesehen, gekauft wird. 5. Die Eigentümergemeinschaft, Grundbuch und Kataster Es empfiehlt sich, dass der Anwalt jetzt auch Kontakt mit der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft aufnimmt, um zu sehen (und dies anhand der letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen), ob in der Eigentümergemeinschaft irgendwelche wesentlichen Probleme bestehen, die in den Protokollen festgehalten worden sind. Natürlich ist zu diesem Zeitpunkt auch ein aktueller Grundbuchauszug einzuholen, um evtl. hypothekarische Belastungen oder Lasten in Form von beschränkten Dienstbarkeiten oder ähnlichem festzustellen. Die bloße Eintragung einer Hypothek auf den Voreigentümer ist unproblematisch, da sie bei Beurkundung dann aus dem Kaufpreis abgelöst wird und der Verkäufer entsprechend weniger bekommt. 6

7 Von Wichtigkeit sind aber evtl. Überfahrtsrechte oder sonstige Dienstbarkeiten, die den Gebrauch beeinflussen könnten. Hierzu empfiehlt es sich immer für den Anwalt zumindest einen Besuch bei den Verkäufern und der Immobilie zu machen, um sich auch einen tatsächlichen Eindruck zu verschaffen. Manchmal ist in der Realität mehr zu sehen, als auf dem Papier. In vielen Fällen entsprechen die Eintragungen im Grundbuch nicht den Informationen im Kataster. So gibt es zum Beispiel Wohnsiedlungen, wo die Grundstücksgrössenangaben nicht stimmen. Auf dem Lande ist dies fast die Regel. Es muss also vom Anwalt in einem weiteren Verfahren eine Anpassung von Grundbuch und Kataster beantragt werden. 6. Optionsvertrag oder privater Kaufvertrag Wenn alle vorgenannten Punkte positiv für den Käufer erledigt wurden und auch die Hypothek bereit gestellt ist, kann die Unterzeichnung des Vorvertrages in Form eines privaten Kauf- oder Optionsvertrages erfolgen. Worin liegt der Unterschied? Abgesehen von der juristischen Konstruktion ist die Frage für den Fall wichtig, dass eine der Parteien nicht beim Notar zur Beurkundung erscheint. Üblicherweise ist dies die Käuferseite, da sie zum Beispiel die Hypothek nicht bewilligt bekommen hat oder auch sonst zur Zahlung nicht in der Lage ist. Grundsätzlich ist dann die Anzahlung verloren, es sei denn die Vertragsparteien einigen sich beispielsweise auf eine Verlängerung der Frist zur notariellen Beurkundung. Hier gibt es aber Unterschiede in den beiden Vertragstypen. Aus Käufersicht gesehen ist ein privater Kaufvertrag günstiger als ein Optionsvertrag. Warum? Wenn bei einem privaten Kaufvertrag der Käufer am Tage der Beurkundung nicht beim Notar erscheint, muss der Verkäufer dem Käufer in einem notariellen Akt erst eine Nachfrist setzen, binnen der er dann noch einmal die Möglichkeit zur Beurkundung und Entrichtung des Kaufpreises hat. Das Geld ist also nicht automatisch mit Verstreichen des festgelegten Beurkundungstermins verloren. Diese Regelung im Codigo Civil ist den Wenigsten bekannt. Hat der Käufer einen Optionsvertrag unterschrieben, d.h. eine Option gekauft, so ist das Optionsgeld mit Verstreichen des Beurkundungstermins automatisch verloren und es bedarf keiner Nachfristsetzung. Jetzt steht der Unterzeichnung des Vorvertrages also nichts mehr im Wege. 7. Unterzeichnung des Vorvertrages Die Unterzeichnung des Vorvertrages findet nicht notariell, sondern privat zum Beispiel im Büro eines der beiden vertretenden Anwälte statt. Für den Fall, dass ein Anwalt für Käufer oder Verkäufer unterzeichnet, ist es sinnvoll, 7

8 sich zumindest eine nichtnotarielle autorización geben zu lassen. Hier entstehen normalerweise keine Probleme. Da allerdings die Unterzeichnung des Vorvertrages mit einer Anzahlung von 10% verbunden ist, stellt sich die Frage für den Fall, dass Käufer bzw. Verkäufer nicht persönlich anwesend sind, wer auf Verkäuferseite die Anzahlung entgegennimmt. Üblicherweise zahlt der Käufer 10% des Kaufpreises in Form eines Schecks (muss nicht unbedingt bankbestätigt sein) im Moment der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrages. Der Verkäufer hat das Recht diesen Scheck entgegen zu nehmen und einzulösen. Lässt der Verkäufer sich bei der Unterzeichnung des Vorvertrages von einem Dritten, zum Beispiel einen Anwalt, vertreten, so ist unbedingt darauf zu achten, dass dieser über eine notarielle Vollmacht zur Entgegegennahme des Geldes im Namen des Verkäufers verfügt. Nachdem es ja sein kann, dass der Verkäufer die 10%ige Anzahlung für sich verbraucht und anschliessend nicht verkaufen möchte (dann müsste auf Rückzahlung geklagt werden), wird öfters vereinbart, dass dieser Betrag bis zur Unterzeichnung des notariellen Vertrages auf dem Konto des Verkäuferanwalts verbleibt. Der Verkäuferanwalt gibt dann an den Käuferanwalt eine Bestätigung, wonach er den Betrag bis zur notariellen Beurkundung treuhänderisch verwahrt. Dies ist aber Verhandlungssache. 8. Inhalt des Vorvertrages a. Der Inhalt dieses Vorvertrages gleicht dem später abzuschließenden notariellen Vertrag. Er enthält die Verpflichtung den notariellen Vertrag zu einem bestimmten Zeitpunkt, bzw. innerhalb eines vorgegebenen Zeitfensters, zu unterzeichnen. Diese Festschreibung eines Datums/Zeitrahmens ist wichtig für den Fall, dass eine der Parteien ihren Verpflichtungen nicht nachkommt. b. In dem Vorvertrag muss genau festgehalten werden, ob mit oder ohne Möbel gekauft wird. Sollte mit Möbel gekauft werden, so ist es dringend erforderlich, eine genaue Aufstellung der mitverkauften Möbel bzw. eine Fotodokumentation zu fertigen und diese dem Vertrag beizufügen. Unterschätzen Sie nicht das Thema Möbel. Hierüber zerbrechen viele Kaufverträge! Verhängnisvoll ist zum Beispiel die Formulierung bis auf private Gegenstände verbleiben die Möbel im Haus und werden mitverkauft. Die Formulierungen müssen wesentlich genauer sein. 8

9 c. Ein weiterer wichtiger Punkt im Vorvertrag ist die Verteilung der Kaufbzw. Verkaufsnebenkosten. Die Aufteilung findet wie folgt statt: Der Verkäufer bezahlt: - Die Plusvalia Municipal -Steuer Hierunter wird nicht Mehrwertsteuer verstanden, sondern es handelt sich um eine gemeindliche Steuer für den Mehrwert, der durch die Infrastruktur geschaffen wurde. Diese Steuer bemisst sich lediglich am Grund und Boden und ist abhängig davon, wie lange das Eigentum gehalten wurde. Der Käufer bezahlt: - Grunderwerbsteuer (in Andalusien bis ,00 8%, von ,01 bis ,00 9%, ab ,01 10%) - Notarkosten für beide, Verkäufer und Käufer - Eintragung im Grundbuch 9. Nach Unterzeichnung des Vorvertrages a. Jetzt werden sich die beiden Anwälte hinsichtlich der sonstigen Ummeldungen, von der Comunity bis hin zum Telefon, Strom und Wasser etc., zusammensetzen und die vom Verkäufer getätigten Zahlungen pro rata temporis auf das Datum des Notartermins kalkulieren. Evtl. Überzahlungen bzw. Außenstände werden genau auf den Stichtag ausgeglichen. Hier muss der Anwalt sauber arbeiten und sicherstellen, dass der Verkäufer all seinen Verpflichtungen inklusive der Grundstückssteuerzahlungen (IBI) nachgekommen ist. b. Die spanische Steuernummer (N.I.E.-Nummer): Verkäufer als Eigentümer einer Immobilie in Spanien besitzen in der Regel bereits die Steuernummern. Sonst hätten sie die laufenden Abgaben nicht begleichen können. Käufer haben aber meistens noch keine spanische Steuernummer. Diese zu erlangen ist zeitaufwendig. Entweder man beantragt diese Nummer durch Vorlage seines Reisepasses oder Personalausweises beim spanischen Konsulat in Deutschland. Dies dauert 6 bis 8 Wochen. Oder der Käufer erscheint persönlich (eine Vertretung ist insofern nicht 9

10 möglich) bei der zuständigen comisaria in Spanien, um einen Antrag auf Erteilung der Steuernummer zu stellen. Dies ist allerdings mit langen Wartezeiten und weiteren Umständlichkeiten verbunden. 10. Der Notartermin Zum Notartermin müssen Käufer und Verkäufer erscheinen. Es wird nun der notarielle Vertrag unterzeichnet, der notwendig ist, um den Eigentümerwechsel im Grundbuchamt einzutragen. Eine Umschreibung des Eigentums aufgrund eines privaten Kaufvertrages bzw. eines Optionsvertrages ist nicht möglich. Genaues Augenmerk muss der Anwalt auf die Verwendung und Verteilung des Kaufpreises von 1 Mio. legen. Mit der Bank des Käufers muss genügend vorher Kontakt aufgenommen werden, da am Tage der Beurkundung sämtliche Zahlungen vorzunehmen sind und die entsprechenden Schecks ausgestellt sein müssen. Die Rechnung sieht ungefähr wie folgt aus: Kaufpreis: ,00 o Schon bezahlt bei Unterzeichnung des Vorvertrages 10% = ,00 o Rest ,00 o 3% Einbehalt (retencion) auf die Kapitalgewinnsteuer für Nichtresidenten = ,00 o Plusvalia Municipal (gemeindliche Mehrwertsteuer) ca ,00 o Errechnete Detailbeträge, die auszugleichen sind (Telefon etc.) ca. 300,00 o Maklergebühr 5% des Gesamtkaufpreises zzgl. 18% MwSt ,00 Restbetrag ,00 Zu den verschiedenen Positionen: 3% Einbehalt: Es handelt sich um eine Verpflichtung des Verkäufers, jedoch um eine Haftung des Käufers mit seiner Immobilie. Deswegen zieht der Käuferanwalt vom Kaufpreis die 3% ab und bezahlt sie binnen eines Monats für Rechnung des Verkäufers bei der Finanzkasse ein. So ist sicher gestellt, dass sein Grundstück für den Fall, dass der Verkäufer der Verpflichtung nicht nachkommt, nicht haftet. 10

11 Die Zahlung ist dem Verkäuferanwalt nachzuweisen. Anschließend gibt der Verkäufer die Steuererklärung ab, in welcher er die Anzahlung von 3% berücksichtigt. Plusvalia Municipal: Diese Steuer kann bei der Gemeinde auf den Stichtag genau erfragt werden. Wir haben den Betrag im Beispielsfall geschätzt. Makler: Da der Verkäufer in der Regel vom Verkaufserlös und erst zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung den Makler zu bezahlen hat, bereitet der Käufer den Scheck für den Makler vor. Der Verkäufer bekommt dann nur noch einen bankbestätigten Scheck über ,00. Damit ist die Angelegenheit für den Anwalt noch nicht abgeschlossen. Jetzt müssen die Kaufnebenkosten sowie die Grunderwerbsteuer für den Käufer bezahlt werden. Diese Steuerzahlungen werden auf dem Deckel der notariellen Kaufurkunde verzeichnet, so dass als letzter Akt diese Urkunde zur Eintragung beim Grundbuchamt vorgelegt werden kann. Eine gute Kanzlei bietet Ihnen im Servicepaket an, ebenfalls die anstehenden Umschreibungen in Sachen Wasser, Strom -, Telefon- und/oder Gasanbieter vorzunehmen. Ich habe versucht den Normalfall zu beschreiben, wobei bei meiner Darstellung die Gesetzeslage zum Stichtag des 15/03/2012 berücksichtigt worden ist. Sie können sich vorstellen, wie man diesen Standardfall verkomplizieren kann, indem die Immobilien in Gesellschaften gehalten werden, teils mit Off- Shore- Bezug. Es gibt kaum einen Immobilienverkauf, der dem anderen gleicht. Dennoch ist das Prinzip und die Abfolge der verschiedenen Schritte im Prinzip gleich. 11