WOLFSBURG // Gute Rahmendaten, aber stagnierender Einzelhandel 19. Februar 2014

Transkript

1 WOLFSBURG // Gute Rahmendaten, aber stagnierender Einzelhandel 19. Februar 2014 In Zahlen Einwohnerzahl:* Bevölkerungsentwicklung: +1,7 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 5,0 % Kaufkraftkennziffer: 110,1 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 118,5 1A-Einzelhandelsmieten m² m² von in EUR/m² Die als Unternehmenssitz des Volkswagen-Konzerns weltbekannte Stadt ist Bestandteil der Metropolregion Hannover- Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg. Sie stellt innerhalb Niedersachsens, aber auch in bundesdeutscher Perspektive einen absoluten Top-Wirtschaftsstandort dar und ist vor allem geprägt von der Automobilproduktion und von deren Zulieferern. Golfsburg, wie sich die landesplanerisch als Oberzentrum eingestufte Stadt anlässlich der Einführung des Golf V nannte, verfügt über gute einzelhandelsrelevante Eckdaten. Die Einwohnerzahl und die sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wachsen stetig, die Arbeitslosenquote ist unterdurchschnittlich und die einzelhandelsrelevante Kaufkraft innerhalb Niedersachsens ist außerordentlich hoch. Mit einem Wert von 110,1 erreicht sie den höchsten aller niedersächsischen Großstädte, zeigt COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen auf. Die Stadt versucht, die Fokussierung und Abhängigkeit von der Automobilindustrie zu verringern. So gelang es ihr, dass sich Europas größtes außeruniversitäres Innovationszentrum hier ansiedelte. Darüber hinaus entpuppt sie sich als Tourismusstadt, was jedoch größtenteils auf die hohe Anzahl von Selbstabholern ihres Neuwagens in der Autostadt zurückzuführen ist. Die Verkehrsinfrastruktur ist mit der Autobahn A 39 bzw. A2 sowie den Bundesstraße B 188 und 248 passend zum Auto- Schwerpunkt der Stadt gut ausgebaut und wird darüber hinaus mit einer ICE-Anbindung sowie dem Mittellandkanal weiter komplettiert, berichten die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT

2 BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT Während in wirtschaftlicher Hinsicht Wolfsburg einen Primus in Niedersachsen darstellt, ist der innerstädtische Einzelhandel in Relation dazu nur unterdurchschnittlich entwickelt und hat in den letzten 10 Jahren trotz erheblicher Bemühungen der Stadt nicht Fahrt aufnehmen können. Entsprechend ist die Zugkraft des Wolfsburger City-Einzelhandels angesichts eines Einzugsgebiets in der Größenordnung von rund Einwohnern als durchaus überschaubar einzustufen. Der gesamtstädtische Einzelhandelsumsatz betrug im Jahre 2012 insgesamt 805 Millionen Euro und die Zentralitätskennziffer fällt mit einem Wert von 118,5 auch nicht überragend aus. Die Anteile der Innenstadt an der Verkaufsfläche (24,2%, das sind rd m²) und am Umsatz (33,8%, das entspricht 270 Mio. ) liegen eindeutig unter den Referenzwerten in ihrer Städtegrößenklasse, so COMFORT- Chefresearcher Olaf Petersen. Diese relative Schwäche der Innenstadt - im Verbund u.a. mit städtebaulich ungünstigen Voraussetzungen - ist als wesentliche Ursache für die überschaubare räumliche Ausstattung von Wolfsburg als Einkaufsstadt anzusehen. Dies gilt insbesondere angesichts der starken regionalen Konkurrenz vor der Haustür, die in erster Linie von der südwestlich, in nur rd. 25 km Entfernung gelegenen, Löwenstadt Braunschweig mit ihrer außerordentlich starken City ausgeht. Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2013 in % Wolfsburg Ø 100Tsd. 200 Tsd. Einwohner* 140,0 120,0 100,0 80,0 110,1 100,5 118,5 128,7 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität Innenstadtanteil 2012 in % Modezentralität 2012 in % Wolfsburg Ø 100 Tsd. 200 Tsd. Einwohner* 300 Verkaufsflächenanteil , ,7 100 Umsatzanteil 50 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 Wolfsburg Ø 100Tsd. 200Tsd. Einwohner*

3 CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Porschestraße Geradlinige, breite Straße im Süd- und Mittelbereich als Fußgängerzone ausgebildet, im Nordbereich befahrbar. Stärkster Abschnitt ist der Mittelbereich der Porschestraße, in dem auch das Center City Galerie angesiedelt ist. Pavillons in der Straßenmitte schränken die Sichtbeziehungen beider Straßenseiten ein. Der nördliche Abschnitt führt zur Autostadt, dem Science Center Phaeno und dem Designer Outlet Center Wolfsburg. Geprägt von flachen Häusern mit 50er/60er Jahre Architektur und überwiegend kleinteiligen, eingeschossigen Ladenlokalen. Neue Mieter: Vapiano, Eat with heart Aktueller Mietpreis liegt bei 36,- EUR/m² Getätigte Investitionen in dem Straßenraum erhöhen die Aufenthaltsqualität der Porschestraße, wenn auch weiterhin vorhandene Pavillons stören

4 Die Haupteinkaufstraße ist die Porschestraße. Die dreigeteilte Straße ist schnurgerade und mit ca m recht lang, allerdings kann nur der mittlere Bereich als A-Lage bezeichnet werden. Hier gibt es die wenigen nicht ins Center umgezogenen Großmieter wie H&M, Müller Drogerie und C&A sowie das traditionelle Modekaufhaus WKS, das seit den 50er Jahren hier ansässig ist. Darüber hinaus gibt es kleinteilige, eingeschossige Einzelhandelsnutzungen. Mehrere in der Mitte der Straße befindliche Pavillons erschweren die Sichtbarkeit einzelner Mietflächen. Insbesondere im Süd- aber auch im Nordabschnitt überwiegen regionale Mietkonzepte. Der befahrbare Nordabschnitt ist etwas stärker, da hier zuletzt durch Projektentwicklungen großflächigere Mieter, wie z.b. Woolworth, KiK, Tedi oder Vapiano angesiedelt wurden. In erster Linie aber profitiert die Lage von der Nähe zum Science Center Phaeno, der Autostadt des VW Konzerns und dem innerstädtischen Designer Outlet Center Wolfsburg. Der Südabschnitt wird nur einseitig für Einzelhandelsflächen genutzt, da auf der anderen Seite öffentliche Gebäude wie das Rathaus und das Kunstmuseum stehen. Die Lage endet aus Einzelhandelssicht am Südkopfcenter, das seit vielen Jahren unter hohem Leerstand leidet und keine Sogkraft entfachen kann. Ankermieter ist im Untergeschoss ein Real SB-Warenhaus, im Erdgeschoss überwiegen kleinteilige Flächen mit Nahversorgungs-, Gastronomie- und Dienstleistungscharakter. In den Obergeschossen befinden sich Arztpraxen und Büros. Ankermieter Real verlässt Ende 2014 das Center. Das kam nicht unbedingt unerwartet, wurde eine Ansiedlung eines modernen und deutlich größeren Real-Marktes in Fachmarktlage vor 10 Jahren nur unter der Bedingung genehmigt, Bestandsschutz im Südkopfcenter für 10 Jahre zu erklären. Diese Frist läuft nun aus und Real nutzt dies umgehend, um den unwirtschaftlichen Standort aufgeben zu können. Das fehlende Mietinteresse an diesem Standort in der südlichen Porschestraße verdeutlichen die aktuellen Überlegungen, in der freiwerdenden Fläche das Parkhaus unter dem Center zu erweitern, bemerkt COMFORT-Geschäftsführer Frank Reitzig. Aber auch der stärkste Bereich der Porschestraße hatte zu kämpfen: Das 2001 dort eröffnete ECE- Center City Galerie sorgte für einen Umzug etlicher namhafter Mieter von der Straße in das Center. Das Center verfügt über knapp 100 Fachgeschäfte auf 3 Ebenen und ca m² Verkaufsfläche. Das Center dominiert die Einkaufsstraße und ist seitdem erste Anlaufstelle für den innerstädtischen Einkauf. Dementsprechend gab es dort in der Vergangenheit kaum Leerstände und auch die ca. 800 Parkplätze werden intensiv genutzt, stellen diese immerhin die zentralste größere Parkmöglichkeit in der 1A-Lage dar. Eine Rückkehrbewegung namhafter Mieter in die Porschestraße ist nach COMFORT-Einschätzungen bisher nicht zu erkennen. Gut angenommene City Galerie zog Mieter von der Straße ins Center und erschwert die Weiterentwicklung der Porschestraße

5 Vielmehr verharrt die Stadt in ihrem Status Quo: Wolfsburg steht seit Jahren auf nur wenigen Listen expansionswilliger Einzelhändler und wenn, dann will man in der Regel eine Fläche im Center bespielen. Dementsprechend gibt es kaum nennenswerte Bewegungen im Mieterbesatz der Porschestraße und Leerstände werden nicht sofort wieder neu vermietet. Zuletzt haben zudem meist discounterorientierte Mieter (wie z.b. Woolworth, KiK, Tedi, MäcGeiz) verfügbare, neuwertige Flächen in der Porschestraße bezogen, was die geringe Auswahlmöglichkeit an Mietinteressenten widerspiegelt und nicht gerade die Attraktivität der Innenstadt erhöht. Auch die architektonisch gelungene Revitalisierung des ehemaligen Hertie Hauses zu einer Markthalle im nördlichen Abschnitt der Porschestraße scheiterte grandios am fehlenden Mieterbesatz: Mit 50 % Vermietungsquote 2009 gestartet, ging der Wert schnell wieder Richtung Null. Seit längerem nutzt ausschließlich ein Gastronom kleine Teilbereiche der m² verfügbaren Fläche der Markthalle, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Reitzig. Das erste innerstadtnahe Designer Outlet Center in Deutschland wurde 2007 in Wolfsburg auf ca m² eröffnet. Das Center läuft gemäß dem englischen Entwickler und Betreiber Outlet Centres International (OCI) sehr erfolgreich und entsprechend schnell wurde über einen zweiten Bauabschnitt gesprochen, dessen Realisierung dann aber mehrmals verschoben wurde. Ab Dezember 2013 wurde dann der Erweiterungsbau mit rund 25 neuen Mietflächen vorab eröffnet und im März dieses Jahres erfolgt die offizielle Eröffnungsfeier. Neben einigen neuen Marken wie z.b. Seidensticker, Reebook und Camel Active, haben bestehende Mieter wie z. B. Adidas oder Fossil die Möglichkeit genutzt, ihre Fläche im Center zu vergrößern. Das Outlet Center bietet ein rundes Angebot an Designer Marken, hat in Sachen Aufenthaltsqualität aber noch Potenzial. So ist z. B. das Gastronomieangebot etwas unterentwickelt. Das Center verfügt nach Fertigstellung des zweiten Bauabschnittes über rund m² Verkaufsfläche, circa 70 Shops und rund 900 Parkplätze. Ein weiterer Bauabschnitt mit rund m² steht bereits auf der Wunschliste von OCI. Die Auswirkungen auf die Innenstadt wurden seit Anbeginn kontrovers diskutiert. Der Stadt zufolge gebe es keine nachteiligen Auswirkungen auf den innerstädtischen Einzelhandel. Da Wolfsburg in der Vergangenheit nicht unbedingt als Standort mit besonderer Kompetenz im gehobenen Modesegment galt, ist dies sogar nachvollziehbar, da die meisten Designerlabels zuvor nicht in Wolfsburg erhältlich waren. Ob sich im Gegenzug aber durch das Outlet Center auch positive Effekte für die Innenstadt ergeben, ist mehr als fraglich. Die Kunden kommen zum einen meist aus einem größeren Einzugsgebiet, um gezielt reduzierte Designmarken zu erwerben und zum anderen ist das Shoppingerlebnis der Porschestraße begrenzt, das Center mit seinem Besatz absolut austauschbar. Es werden nicht allzu viele Kunden, die komfortabel direkt am Outlet Center parken, den Drang verspüren, den Weg über den unspektakulären nördlichen Abschnitt der Porschestraße entlang zu laufen, um in der Innenstadt einzukaufen. Innerstädtisches Designer Outlet Wolfsburg wächst um m²

6 Die Stadt hat versucht, dem erodierenden Trend der Einkaufsstraße Porschestraße entgegen zu wirken und seit 2005 erheblich in den öffentliche Straßenraum der A-Lage investiert: Neue Pflasterungen, Rückbau einiger Pavillons, zusätzliche Bäume und Sitzgelegenheiten sowie eine großflächige Überdachung des Hugo-Bork-Platzes. Die Frequenzen sollen seitdem in der Straße zwar wieder angestiegen sein, eine positive Auswirkung auf den Mieterbesatz ist aber bisher nicht wahrzunehmen, stellt Reitzig fest. Weiteres Hemmnis zur Entwicklung der Straße sind die zahlreichen Erbbaurechtsgrundstücke in der Innenstadt. Diese führen zu geringer Investitionsbereitschaft der Erbbauberechtigten sowie baurechtlich eingeschränkten Flächenerweiterungsmöglichkeiten. Zumindest letzteres soll aktuell durch einen neuen Bebauungsplan für die mittlere Porschestraße, der derzeit die Gremien durchläuft, behoben werden. Durch die Ermöglichung mehrgeschossigerer und großflächigerer Ladenflächen in der 1A-Lage ist geplant, zusätzliche Investitionsanreize zu schaffen. Das Bestreben geht in die richtige Richtung. Dennoch leidet die Porschestraße nicht nur an fehlender Flächenverfügbarkeit, sondern vielmehr an fehlender Mieternachfrage. Von daher ist abzuwarten, ob dadurch die gewünschte Kehrtwende eingeleitet werden kann. INVESTMENT Der Investmentmarkt ist ein Spiegelbild des Vermietungsmarktes: Die fehlende Nachfrage auf Investorenseite sorgt für ein sehr geringes Transaktionsaufkommen in der Innenstadt. Für den Investmentmarkt erschwerend kommt, wie bereits angesprochen, die besondere Grundstückssituation vieler innerstädtischen Flächen hinzu: eine ganze Reihe von Grundstücken gehört der Stadt und diese werden nur über Erbbaurechte weitergegeben, was den Kundenkreis unabhängig vom Standort deutlich verringert. Die erwähnenswerteste Transaktion der letzten Jahre war der Verkauf des Designer Outlets Wolfsburg. Der Entwickler und Betreiber OCI hat Ende 2012 die Mehrheitsanteile des Centers an die britische Immobiliengesellschaft Europa Capital verkauft. Der neue Eigentümer war auch mit frischem Geld verantwortlich für den Startschuss des Erweiterungsbaus. Darüber hinaus geht die Nachfrage vorwiegend von lokalen Privatinvestoren aus und die erzielbaren Renditen bewegen sich im Bereich von ca. 7,5 8,3 %, wobei kaum aktuelle Vergleichstransaktionen verfügbar sind, zeigt COMFORT- Geschäftsführer Günter Rudloff auf. FAZIT UND PERSPEKTIVE Die wirtschaftlichen Kennzahlen der Stadt sind vielversprechend. Aktuell wurde die Stadt gemäß der Aufstellung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) aus Köln 2013 wieder mal als wirtschaftsstärkste Stadt Deutschlands geführt. In keiner anderen deutschen Stadt ist die Wirtschaftsleistung Pro-Kopf höher. Ebenso in punkto Durchschnittseinkommen steht Wolfsburg an der Spitze. Die guten Rahmenbedingungen konnten aber bisher nicht genutzt werden, um dem Einzelhandel der Stadt in Relation zu den hervorragenden Wirtschaftsdaten eine angemessene Bedeutung zukommen zu lassen. Einzig das Designer Outlet Wolfsburg wächst seit Eröffnung, die Innenstadt stagniert. Die Bemühungen der Stadt, durch Investitionen in den öffentlichen Raum neue Attraktivität zu schaffen und durch baurechtliche Lockerungen Investitionsanreize für großflächige Einzelhandelskonzepte zu schaffen, gehen in die richtige Richtung. Hierfür muss aber auch gleichzeitig die Nachfrage von Mietern deutlich ansteigen. Dieser Umschwung kann gelingen, zumal die Rahmendaten prinzipiell als gute Basis dienen können. Mit einer schnellen Änderung der Situation ist aber nicht zu rechnen und es bleibt zu hoffen, dass sich die Straße Stück für Stück Schlagkraft zurückholt. Kein leichtes Unterfangen, bedenkt man das bemerkenswerte Wachstum konkurrierender Einzelhandelsstandorte wie Hannover und Braunschweig, das einer Stadt wie Wolfsburg zunehmend Raum zum Entfalten wegnimmt, resümieren die Einzelhandels- und immobilienexperten von COMFORT.

7 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR m² m² 17 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Hamburg GmbH Günter Rudloff Mönckebergstraße 13, Hamburg Fon: hamburg@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH * Einwohner: Fortgeschriebene Einwohnerdaten per (Neuberechnung auf Basis des Zensus 2011) Die Berechnung der GfK Einzelhandelskaufkraft/Zentralität und der Bevölkerungsentwicklung erfolgte hingegen noch auf alter Fortschreibungsbasis.