Rechtsfolgen des Mieterwechsels auf die Abrechnung

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1 Rechtsfolgen des Mieterwechsels auf die Abrechnung Abrechnungstag der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien 12. Februar 2016 in Ingolstadt Mieterwechsel im Abrechnungszeitraum Auswirkungen des Mieterwechsels auf den 1. Abrechnungszeitraum Änderung für Fristbeginn? Zustellung an alten und neuen Mieter gleichzeitig oder zeitlich versetzt? 2. Inhalt der Abrechnung Sind verschiedene Abrechnungen zu erstellen? 1

2 Mieterwechsel im Abrechnungszeitraum 556 Abs. 3 S. 1, 2 BGB : jährliche Abrechnung über die BK innerhalb eines Jahres. Beginn der Frist ist das Ende der zwölfmonatigen Abrechnungsperiode Hieran ändert der Mieterwechsel nichts. Frist beginnt weiter mit dem Ende der Abrechnungsperiode, unabhängig vom Ende des Mietverhältnisses Maximale Dauer 23 Monate (Auszug im Januar) Mieterwechsel im Abrechnungszeitraum Vermieter kann über die gesamte Abrechnungsperiode abrechnen Abrechnung muss erkennen lassen, in welcher Weise Vor- und Nachmieter belastet werden. Angabe des Gesamtbetrages ist erforderlich Langenberg in Schmitt-Futterer: teilt der V. den jeweils nur den auf die verbliebene Mietzeit Betrag mit, ist die Abrechnung formell unwirksam. 2

3 Mieterwechsel im Abrechnungszeitraum Inhaltlich müssen die Kosten anteilig auf den alten und neuen Mieter verteilt werden. Hierbei sind bestimmte Kriterien zu beachten, insbesondere die Kostenarten zu unterscheiden : verbrauchsabhängige Kosten, die nach Verbrauch erfasst werden (z.b. Wasserzähler) verbrauchsabhängige Kosten, die nicht nach Verbrauch erfasst werden (Anteil der Heizkosten) Verbrauchsunabhängig Kosten (Grundsteuer) 1. Verbrauchsunabhängige Kosten Zu einer Zwischenablesung, mit der vorzeitig nur über den auf den alten Mieter entfallenden Teil abgerechnet wird, ist der Vermieter (und Mieter) nicht verpflichtet Üblich ist die Verteilung nach Zeitanteilen Bei Gebührenerhöhungen sind Umrechnungen in der Regel nicht erforderlich, da immer Ungenauigkeiten vorliegen. 3

4 1. Verbrauchsunabhängige Kosten Ausnahme: Mietzeit des Vormieters sehr kurz und die Erhöhung unmittelbar nach seinen Auszug Bei BK nach mehrjährigen Turnus oder aperiodisch auftretenden Kosten, kann der Vermieter diese in jährliche Häppchen aufteilen. Kostenrisiko dann aber beim Vermieter, wenn Mieterwechsel eintritt. 2. Verbrauchsabhängige Kosten 9b Heizkostenverordnung Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel (1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen. (2) Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen. (3) Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben aufzuteilen. (4) Von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen bleiben unberührt. 4

5 2. Verbrauchsabhängige Kosten Bei Wasserversorgung und Entwässerung 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. (2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen. (3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 2. Verbrauchsabhängige Kosten mit Erfassung 9b Heizkostenverordnung ( ) (4) Von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen bleiben unberührt Aber abweichende Regelung muss der Billigkeit ( 315 BGB) und den Ansprüchen an AGBs ( 307 BGB) entsprechen. Z.B. Vorjahresabrechnung als Grundlage oder Nutzerzahl 5

6 2. Verbrauchsabhängige Kosten mit Erfassung Wenn Zwischenablesung aufgrund von Umständen, die bei dem Vermieter liegen, unterbleibt: Schadensersatz des Mieters aufgrund der Vertragsverletzung empirisch festgelegter genereller Abzug von 15% ist vorzunehmen. Zwischenablesung und die Kosten Grundsatz: Zwischenablesung erfolgt Wer trägt die Kosten Umlage der BK ohne Zwischenablesung nicht möglich, daher Verwaltungskosten also eigentlich 2 Nr. 2 BetrKV: umlegbare Kosten aber BGH vom 14. November 2007 Aktz: VIII ZR 19/07 6

7 Zwischenablesung und die Kosten Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen. Zwischenablesung und die Kosten Folgen aus dem Urteil des BGH: 1. Mietvertragliche Regelung zur Umlage auf den Mieter ist erforderlich 2. Pauschalbetrag ist unbedenklich, da gerade keine BK sondern zusätzliches Mietentgelt. 3. Aber der Betrag muss angemessen und üblich sein. 4. Damit hat sich der frühere Streit erledigt, ob die Kosten der Zwischenablesung auf alle Mieter anteilig verteilt werden können. 7

8 Zwischenablesung und die Kosten Sonderfall: Altverträge Was kann der Vermieter tun, wenn im Vertrag keine Kostentragungsregel enthalten ist? fehlende Vereinbarung kann nachgeholt werden Auch im Rückgabeprotokoll (Achtung Hautürgeschäft, Widerruf möglich) Zwischenablesung und die Kosten Muster (Langenberg in Schmitt-Futterer) Endet das MV innerhalb des Abrechnungszeitraumes werden die Wohnungswasserzähler gesondert abgelesen. Die Ablesekosten betragen ; sie trägt der Mieter, sofern er das MV nicht begründet nach 543, 569 Abs. 1 BGB kündigt. 8

9 3. Verbrauchsabhängige Kosten ohne Verbrauchserfassung Aufteilung der verbrauchsunabhängig zu verteilenden Heiz- und Warmwasserkosten (30-50 % nach Verbrauch zu erfassen) also nach Grundfläche keine Zwischenablesung erforderlich, aber Aufteilung muss erfolgen - entweder nach Zeitanteilen oder nach Gradtagszahlen Tabelle Gradtagszahlen Januar Februar März April Mai Juni, Juli und August zusammen September Oktober November Dezember Gesamt 170 Anteile 150 Anteile 130 Anteile 80 Anteile 40 Anteile 40 Anteile 30 Anteile 80 Anteile 120 Anteile 160 Anteile 1000 Anteile IN DER SUMME ERGEBEN SICH 1000 G 9

10 Unterschiede bei der Verteilung V vermietet 10 Wohnungen Gesamtwohnfläche des Hauses 600 qm Heizkosten bis : 6.000,00 Verteilung 50% zu 50% Wohnung 5: 60 qm = 10 % = 600, also 300 (50%) als verbrauchsunabhängige Kosten zu verteilen Mieter A von 01-03, Mieter N IN DER SUMME ERGEBEN SICH 1000 G Gegenüberstellung der Abrechnungen Zeitanteilige Aufteilung Monate zu 9 Monate 3/12 von 300 = 75 für Mieter A 9/12 von 300 = 225 für Mieter N Aufteilung nach Gradzahlen 300 Anteile für = 450 von 1000 Anteilen 300/1000 x 450 =135 für Mieter A Anteile für = 550 von 1000 Anteilen 300/1000 x 550 = 165 für Mieter N 10

11 3. Verbrauchsabhängige Kosten ohne Verbrauchserfassung Grundsatz: Wahlrecht des Vermieters, aber nach billigen Ermessen Maßgeblich ist in diesem Zusammenhang, ob ein Mieter den Großteil der Heizperiode gewohnt hat. IN DER SUMME ERGEBEN SICH 1000 G In diesem Fall wird man in der Aufteilung nach Zeiteinheiten eine Benachteiligung des Nachmieters sehen können. Sonderfall: vermietetes WE Probleme bei der Vermietung von WE, wenn BK nach der Abrechnung des WE-Verwalter ohne Änderung umgelegt werden. Zusätzliche Abgrenzungen können erforderlich sein, wenn z.b. im Dezember Versicherungsbeiträge für das nächste Jahr und Mieter zieht Ende Januar aus oder Nachforderungen werden im folgenden Jahr geltend gemacht, nach Mieterwechsel 11

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