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1 Wir beraten Sie nach Mass. FM Trends 2013 Roger Krieg, Geschäftsführer 24. Januar

2 FM Trends 2013 Beurteilung von qualitativen Trends aus Sicht des Beraters, Erfahrungen aus verschiedenen Projekten, massgebend sind dabei: 2 Corporate Novartis Pharma Zürich IMRE Siemens Alstom Power Vodafone Vertraulich Öffentliche Hand Kanton Zürich Basel Land Stadt Zug Kanton Aargau Spital Aarau IFM Schweiz, IFM Europe FM für Anlagestiftungen FM Outsourcing UK, Canada, China, Germany, Netherland FM Beratung Schweiz, Frankreich FM Struktur Deutschland nicht genannte Unternehmungen aus Finanz, Industrie, Gesundheit, Handel Bildungsdirektion MBA Hochbauamt Basel Land Immobilienamt Zug Immobilien Kanton Bereich FM

3 Trend 1 Auswirkungen Büromarkt 2013 Da die Unternehmen mehrheitlich vorsichtig agieren, dominieren: Standortoptimierungen (Banken, Versicherungen, Beratung, Dienstleister) Kosteneinsparungen verbesserte betriebliche Abläufe Neuvergabe von FM Mandaten Partnerschaftliches Verhalten, Technologie Transfer von Innovationen Prozessoptimierung statt Service Level Management 3 Credit Suisse: Immobilienmonitor Q4/2012

4 Trend 2 Bautätigkeiten 2012, Neubau 4

5 Trend 2 Auswirkungen Neubautätigkeiten 2013 Relocation Projekte werden hervorgerufen durch: Konzentration von Arbeitsplätzen in grossen, neuen Büroräumlichkeiten ausserhalb oder an den Rändern der Zentren den Bedarf nach neuen Flächen auch wenn das Angebot schon üppig ist (Richtiareal, Zürich West, Hardturm, Wankdorf, Uetlihof, Suurstoffi, viele weitere) Repositionierung von Arealen Die schleichende Tertiarisierung der Gewerbe- und Industriebranchen löst ein steigendes Bedürfnis nach Büroflächen an den Standorten der Gewerbe und Industrieunternehmen aus.» (Europaallee Zürich, MAN Areal, Löwenbräu-Areal, Toni Areal, Freilager, Allmend Zürich, Flughafen / Opfikon, Skykey, etc.) Auflösung von verschiedenen FM Kleinverträgen und Neuvergabe von FM Mandaten einerseits für Eigentümer aber auch für die Nutzer. 5 Credit Suisse: Immobilienmonitor Q4/2012

6 Trend 3 Mitarbeiter Mobilität: Arbeiten überall 6

7 Trend 3 Qualität am Arbeitsplatz Qualität Arbeitsplatz und Infrastruktur sind die wichtigsten Entscheide für Talente! 7

8 Trend 3 Übersicht Ausrichtung Bürokonzeption Territorial Non-Territorial Einzelbüro / Cubical Teamstruktur Open Space / Fixe APs Open Space / Desk Sharing Business Club Individual / Mobility Business Fläche m 2 / AP m 2 / MA m 2 / AP m 2 / MA 8-13 m 2 / AP 8-13 m 2 / MA m 2 / AP 7-12 m 2 / MA m 2 / AP 6-10 m 2 / MA m 2 / AP 4-6 m 2 / MA IT-Infrastruktur Niedrig Niedrig Niedrig / Mittel Mittel / Hoch Sehr hoch Sehr hoch Charakteristik Traditional Public Development Development Pioneer First Move Typisches Einsatzgebiet Anwaltsbüro Verwaltung, Öffentliche Industrie Consulting Consulting, IT, Marketing IT, Kommunikation, Sales Praxisbeispiel Homburger AG Stadt Zürich Ernst & Young PwC, Aduno, IBM CS, Google Microsoft (während einer Umbauphase) 8 8

9 Trend 3 Auswirkungen von Mobilität in FM Dienstleistungen Digitalisierung von Business Kern und Supportprozesse wie: Dokumenten Management Mail Services (digital und physisch) Ablagen / Archivierung Kommunikation (Systeme, Anbindung) Rechenzentrum / Server Management FM unterstützt den mobilen worker Prozesse finden nicht mehr ausschliesslich im Gebäude statt Alles aus einer Hand, wird noch umfangreicher Dynamisches Service Level Management Hard Services basieren auf Vorgaben aus der Objektstrategie Soft Services basieren auf dem dynamischen Benutzerverhalten 9

10 Trend 3 Übersicht Ausrichtung Bürokonzeption FM Anforderungen Weniger Flächen, höhere Belegungsdichte Dienstleistungen ausserhalb der Gebäude (Soft Services) Büro werden Projekträume und Meetingzonen (Konferenzraum Mgmt.) 10

11 Trend 4 Nachhaltigkeit SBB Immobilien, Swiss RE, Siemens, Zürich FS, ZKB, Allianz, Credit Suisse, Allreal, Zug Estates, Blickpunkt-Lebensraum, etc. setzen auf nachhaltige Immobilien. Die Anforderungen für den Betrieb sind umfassender und bedürfen fachspezifisches Wissen. Themen für FM (Bsp. Auszug SGNI) Raumluft Hygiene Nachweise Raumluft Temperaturen / Feuchte Nachweis von Lebenszykluskosten Bausubstanzbewertung Primärenergien / CO 2 Potentiale Mess- und Zählkonzept Systematische Inbetriebnahme Laufende Schadstoffanalysen 11

12 Trend 4 Monetarisierung von Nachhaltigkeit Additiver Ansatz Traditionelle Merkmale Traditionelle Merkmale Integrativer Ansatz Wertrelevante Merkmale NUWEL: Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien Mikro-Makrostandort Grundstücksbeschaffenheit Vermietungssituation Funktionalität Lebensdauer + Nachhaltigkeitsmerkmale? Mikro-Makrostandort Grundstücksbeschaffenheit Vermietungssituation Funktionalität Lebensdauer + Nachhaltigkeitsmerkmale (siehe Tabelle 1) Funktionalität Lebensdauer Ressourcen- Inanspruchnahme Wirkungen auf die globale/ lokale Umwelt Flächeninanspruchnahme Gesundheit = Mikro-Makrostandort Grundstücks- Beschaffenheit Vermietungssituation Nationale Rahmenbedingungen Funktionalität Lebensdauer Ressourcen- Inanspruchnahme Wirkungen auf die globale/ lokale Umwelt Flächeninanspruchnahme Gesundheit Leitfaden für D / A / CH, Veröffentlichung im Jahr 2012 Zusätzlicher Nutzen für den Investor, dass der Immobilienwert in Abhängigkeit der Nachhaltigkeit bewertet wird. Diverse Vorgaben SIA 113 SIA 112/1 SIA 113 NUWEL 2012 SGNI Vorgaben 12 12

13 Facility Management Real Estate Management Trend 5 Verzahnung Real Estate Management / Facility Management Ebene Prozesse Investment Management Portfoliomanagement Asset Management An- und Verkauf sowie Transaktionsmanagement Überwachung und Weiterentwicklung des Bestandes Markt- und Standortanalyse zur Optimierung des Portfolios Management und Überwachung Cash-Flow, Kosten, Budget Portfolioanalyse und Überwachung Real Estate Asset Management Entwicklung Konzept und Vorschläge zur operativen Bestandsoptimierung Markt- und Standortanalysen durchführen Erstellung Businesspläne Ankauf, Verkauf und Transaktionsmanagement Überwachung und Entwicklung bestehender Bestand Markt- und Standortanalysen Strategieprozesse Steuerungsprozesse Operative Prozesse Objektstrategie, Strategisches Flächenmanagement Instandhaltungsstrategie Umweltstrategie im FM Mandatsübernahme,- Übergabe, Planung Betriebsführung, Standards/ SLAs, Budgetierung, Auftragsmanagement, Qualitätssicherung, Reporting/ Controlling, Vertragsmanagement FM Inbetriebnahme/ Abnahme, Garantiemanagement, Kaufmännische Prozesse, Betrieb und Instandhaltung, Dienste, 13

14 Trend 5 Verzahnung Real Estate / Facility Management 9 / Auswahl und Steuerung von Dienstleistern (Basismodul) 14 RICS: Asset Management Leistungsverzeichnis 2012, in Vernehmlassung

15 Real Estate Management Trend 5 IFMA Glossar Real Estate / Facility Management Eigentümersicht Investment Management Nutzersicht CREM / PREM (Betriebsimmobilie) Portfoliomanagement Asset Management CREM / PREM Portfolio Management CREM / PREM Asset Managemnet FM Lebenszyklus eines Gebäudes Bewirtschaften Anmietung Miet- Übernahme Betrieb & Instandhaltung Miet- Übergabe Abmietung Kauf Eigentums- Übergang Verwaltung Eigentums -Übertrag Verkauf Planung/ Bau/ Inbetriebnahmtriebnahme Ausserbe- Umnutzung Dienste Revitalisierung Rückbau Realisieren Übernehmen Bewirtschaften Übergeben Abgeben 15 Quelle: FM Glossar in Anlehnung an IFMA Betreibermodell

16 Trend 6 Steuerung und Kontrolle 16

17 Trend 6 Steuerung und Kontrolle 17 Planon: Reporting Katalog

18 Prozessmodell Facility Management Trend 7 Prozessmanagement vs. SLA Management 3 Kriterien der Prozesse, Produkte & Dienstleistungen Die Geschäftsprozesse werden definiert FM Prozesse sind Teil von Geschäftsprozessen Service Level dienen nur für den Beschrieb der Tätigkeiten aber nicht für die Prozesseinbindung Normative Orientierungsprozesse Strategische Entwicklungsprozesse Controlling Managementprozesse FM Information/ Kommunikation Operative Managementprozesse Personalmanagement Riskmanagement Finanzmanagement Qualitätsmanagement Re-engineering, Optimierungspotentiale sind über den gesamten Prozess zu analysieren. Geschäftsprozesse FM Marketing und Verkauf Leistungserstellungsprozesse im FM Facility Management Immobilienmarketing Projektentwicklung Strategieprozesse Erhaltungsplanung Immobilienbewertung Immobilienbewertung Projektmanagement Steuerungsprozesse Projektmanagement Immobilienfinanzierung Immobilienfinanzierung Inbetriebnahme, Abnahme Operative Prozesse Inbetriebnahme, Abnahme Abbruch/Rückbau Kaufen oder Entwickeln Erstellung Bewirtschaftung Erhaltung Verkaufen oder Liquidieren Leistungsinnovation Unterstützungsprozesse FM Versicherungs-

19 Trend 8 Lebenszyklusmanagement 19 Umfang der LzK nach ISO

20 Trend 9 Scope FM Fläche und Infrastruktur Mensch & Organisation Unterbringung strategische Flächenplanung und Flächenmanagement; Konzeption und Einweisung des Raum- und Flächenprogramms; Design und Bauausführung; Miet- und Nutzungsmanagement; Gebäudebewirtschaftung und Instandhaltung; Modernisierung und/oder Sanierung Gesundheit, Arbeitsschutz und Sicherheit betriebsärztliche Dienste; Sicherheitsmanagement; Zugangskontrolle, Identifikations-/Chipkarten, Schließanlagen- und Schlüsselverwaltung; Katastrophenschutz- und Notfallplanung einschließlich Wiederherstellung; Vorbeugender Brandschutz; Arbeitsplatz Arbeitsplatzgestaltung und Ergonomie; Auswahl von Mobiliar, Geräten und Einrichtungen; Umzugsmanagement; Ausstatten der internen und externen Umgebung; Beschilderung, Dekorationen, Aufteilung und Mobiliaraustausch; Hospitality Büro-, Schreib- und Empfangsdienste; Help Desk Dienste; Verpflegungsdienste und Automatenverkauf; Organisation von Konferenzen, Besprechungen und besonderen Veranstaltungen; Personaldienste; Bereitstellung von Arbeitskleidung; Technische Infrastruktur Energie- und Medienmanagement; nachhaltiges Umweltmanagement; Betreiben und Instandhalten der technischen Infrastruktur; Betreiben und Instandhalten von Gebäudeleittechniksystemen; Instandhaltung der Beleuchtung; Entsorgungsmanagement (einschließlich der Gefahrstoffe); Information und Kommunikation Betreiben eines Daten- und Telefonnetzes; Betreuung des Rechenzentrums und der Server sowie deren Betrieb; Unterstützung im Umgang mit Personalcomputern; Sicherheit und Schutz der IT; Computer- und Telefonanschlüsse und deren Umzüge; 20 Reinigung Hygienedienstleistungen; Unterhaltsreinigung, Maschinenreinigung; Baureinigung und Glasreinigung; Bereitstellung und Instandhaltung von Reinigungsgeräten; Außenanlagenreinigung und Winterdienste; Sonstige Flächen und Infrastruktur Leihen von Spezialmessgeräten; Ausstattung mit Maschinen und Geräten; Management von Verkaufsflächen; Logistik interne Post- und Botendienste; Dokumentenmanagement und Archivierung; Kopiersysteme, Kopier- und Druckereidienste; Bürobedarf; Warenempfangs- und Transportdienste, Lagersysteme; Personentransport und Reisebüro; Parkplatzverwaltung und Fuhrparkmanagement; Sonstige Unterstützungsleistungen Buchhaltung, Revision und kaufmännisches Berichtswesen; Personalverwaltung; Marketing und Werbung, Fotografie Dienste; Beschaffung, Vertragsmanagement und Rechtsberatung; Projektmanagement; Qualitätsmanagement;

21 FM Outsourcing regional scope Trend 10 Outsourcing bei Konzernen Global Multi Country Hybrid (UK Ansatz nimmt zu) Hybrid Integrales FM (1 Provider für (UK Ansatz mehrere Länder) nimmt zu) Managing- Agent (nimmt ab) Corporations ask for Cost Reduction Expertise Performance and Quality Standards Risk Acceptance Cross-national Benchmarking Country Local - Bündelung - Zentralisierung Immobilienmanagement Global Capabilities Innovation / Service Culture High Quality of People Change Management capability Proactive advice to influence Total Cost of Occupancy 21 Single / Bundled Services Integrated FM Source: RESO Partners AG

22 Trend 11 Entwicklungsgrad von Corporate FM Taskmaster Decentral activities Core process as process driver Focus on provision of space Controller Traditional Cost management BU pays write -offs Minimization facility costs Cost transparency Standards Steht nicht zur freien Verfügung _Opel_Immobilienverwaltungssystem Dealmakers FM is owner representatives and Cost Center BU pays cost based rent Superior standards und guidelines Entrepreneur FM-Unit becomes Profit Center Market conditions for FM Services Benchmarking Outsourcing / alliances BU pays rental in line with market Value orientation Bundling of services in FM Unit Business Strategists Business-Strategy linked with FMstrategy Anticipation of market trends Global transparency FM CoC with globalenetwork and Know Howdistribution-F funktion R E Capita l Development path technical analytical Problem solving Business-Planning strategical 22 FM follows a development path, the improvement depends on experience (learning curve) as well as on framework conditions in the company

23 Trend 11 Globalisierung versus Lokal Standardisierung in Prozessmanagement und Organisation Internationale Real Estate Organisation mit Steuerungsfunktionen in: UK Holland USA Gründung von Kooperationen im asiatischen Raum Subverträge mit starken lokalen Partnern 23

24 These Generation FM Verträge kommen im 2013 Perspektiven 1. Generation 2. Generation 3. Generation 4. Generation Personal Kunde Outsourcing HC Gut, schlecht, Abbau ausgelagert gut, schlecht Outsourcing HC Besitzstandwahrung Vertrag M&A Prozess Service Level Performance Modelle Insourcing Kaufmännische Leistungen Leistungen Trennung Kern / Supportgeschäft Kostenreduktion Risikoauslagerung Vertrag Management FM Organisation Key Account Management Outsourcing, nur noch SPOC Umfangreichere Leistungen auslagern, Abbau operatives FM Contracting Qualitätsmanagement Aufbau CoC, regionale Struktur Preismodell Einsparungsmodelle Open Book Modelle Penalty Systeme Einsatz in anderen Provider Mandaten Produkte management KPI s und MIS Selektioniertes Vorgehen, Schnittstellen definieren, Datenaufbau Kunde Contract Management Länderorganisation Properietäre Daten Flat Fee Fixpreise Aufbau PFM und Asset Management Prozessmanagement Workplace IT Management Umwelt / Energie Management orientiert Shared Service Programm Manager EMEA Direct / indirect cost 24

25 Trend 13 Veränderungen im öffentlichen Sektor Organisation Schulen Kantone Spitäler Bund Gemeinde Inhalte Aufbau von zentralen Immobilienkompetenzen Auflösung von Hauswartmodell und Aufbau Bewirtschaftungsmodelle Einführung Standards, Mietverträge, Kostenoptimierung, Auslagerungen von operativen Leistungen (keine Neueinstellungen) Kostentransparenz, Kostenoptimierung, Finanzierungslösungen für Investitionen, Zusammenlegung Spitäler, Aufbau von proprietären Systemen und Ablösung von den Kantonen Einführung von Portfoliomanagement, Aufbau von Kooperationsmodelle, Abbau von nicht Core Objekten Einführung von Bewirtschaftungs Software für das Portfolio Management und Anlagenbuchhaltung 25

26 Trend 14 Neupositionierungen bei Komplettanbieter Neue Anbieter: aus dem Ausland in die Schweiz Sodexo, RGM, Catering Firmen aus der Schweiz Catering, Installationsfirmen Eigenfertigungsgrad: hohe Eigenfertigung: ISS, MIBAG, JCI 2012 mittlerer Eigenfertigungsgrad: HSG Zander, Hälg, Alpiq, Hochtief, Priora, Treos, Infra Post, Cofely tiefere Eigenfertigung: Swiss Service Pool, PM Firmen, kleinere Anbieter Lebenszyklus: planen, bauen, betreiben Priora, HSG Zander, Hochtief, teilw. Cofely Energiemanagement: Energieoptimierung, -controlling Cofely, Siemens, Honeywell, div. Ing. Büros 26 Übernahmen: neue Märkte erschliessen div. Provider suchen Übernahme- Kompetenzen aneignen kandidaten Grösse / Positionierung stärken

27 Trend 14 Kernkompetenzen bei Komplettanbieter 27 Company Areas of Service Head PM- Operquarter ational Delivery Segment Rating Space & Workplace TFM IFM Services Broker Trader Mgmt. 1 Arcadis AQUMEN (Carillion) Broker/Trader UK Bouygues (etde, mibag) Integral Provider F CB Richard Ellis Broker/Trader UK Cofely (GDF, Suez) Package Provider F Compass Group (Eurest) Single Provider UK Coor Package Provider S Cushman & Wakefield Inc. Broker/Trader UK, D DTZ Broker/Trader UK, D DussmannAG & Co.KGaA Package Provider D Euroliances Ltd. (Cooperation of different firms) Single Provider UK Faceo (since 1.July 2010 Vinci) System Provider F Facilicom Single Provider NL Hochtief FM GmbH Integral Provider D HSG Zander International Integral Provider D Imtech Single Provider NL, D ISS Global Single Provider DK Johnson Controls Integral Provider USA, D Jones Lang La Salle Broker/Trader UK Okin Facility Package Provider CZ, S Securitas Single Provider CH SMI Service Management International Package Provider UK Ltd. 22 Sodexo System Provider F Steht nicht zur freien Verfügung Strabag Property und Facility Services GmbH Steht nicht zur freien Verfügung Integral Provider D Scale: Strengths +++ Core business/specialist No activities in segment

28 Trend 15 Qualifikation von FM Professionals Ausbildungsangebote werden ständig erweitert: Master in Advanced, Bachelor, CAS, Studiengänge Facility Management Immobilienökonomie Logistik, Projekt Manager, Organisator Baubegleitends FM Financing Real Estate Instandhaltungsleiter Immobilienökonomen Hospitality Management Projektleiter KBOB, GU Etc. 28

29 Vielen Dank.

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