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1 Rechtssichere Erstellung einer Wohngeldabrechnung Herzlich willkommen! 1 Erstellung einer Wohngeldabrechnung Der Tagesablauf: au Je Teil ca. 90 Minuten Referat dann 10 Minuten Pause 1 Mittagspause Am Ende: Fragerunde zum Seminar! 2 1

2 DER REFERENT Steffen Haase Haase & Partner GmbH Augsburg/Nürnberg Vorsitzender vom Verband Bayern Vizepräsident vom Dachverband (DDIV) Referent bei verschiedenen Verbänden, Kammern und Bildungseinrichtungen Autor verschiedener Fachpublikationen 3 Grobgliederung I. Gesetzlichen Grundlagen II. III. IV. Wirtschaftsplan und Sonderumlage Abrechnung Verteilungsschlüssel V. Einzelabrechnung VI. VII. VIII. IX. Rechnungslegung und Beiratsprüfung Buchführung Rechnungskontrolle Genehmigung durch Beschluss 4 2

3 Es fließen mit ein: 1. Wirtschaftsplan 2. Musterabrechnung 3. Fallbeispiele 4. BGH 44/09 5. Aktuelle Rechtsprechung 5 Prägt unsere Arbeit: 3

4 I. Überblick über die gesetzlichen Grundlagen 7 zwingendes Gesetz abänderbares Gesetz Vereinbarung (idr Gemeinschaftsordnung als Teil der Teilungserklärung) Mehrheitsbeschluss (Änderung von Gesetz oder Vereinbarung nur bei einer vereinbarten Öffnungsklausel) 8 4

5 zwingendes Gesetz, ist z.b. 16 Absatz 5 WEG Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4 können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. 10 5

6 abänderbares Gesetz ist z.b. 16 Absatz 2 WEG 16 Absatz 3 WEG: Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums 11 Vereinbarung ist in der Regel die Gemeinschaftsordnung als Teil der Teilungserklärung Kann aber auch ein schriftliches Dokument sein, das alle Eigentümer unterschrieben haben. Hier ist aber die Bindungswirkung zu prüfen! 12 6

7 Mehrheitsbeschluss Änderung von Gesetz oder Vereinbarung ist nur möglich, wenn das Gesetz es vorsieht oder bei einer vereinbarten Öffnungsklausel 13 Welche sind für uns interessant? 16 WEG Nutzungen, Lasten und Kosten 27 WEG Aufgaben und Befugnisse des Verwalters 28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung 14 7

8 28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung (1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält: 1.die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; 2.die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und dkostentragung; t 3.die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in 21 Abs. 5 Nr. 4vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung (2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten. 16 8

9 II. Wirtschaftsplan und Sonderumlage 17 a) Wirtschaftsperiode 18 9

10 28 Abs. 1 Satz 1 und 28 Abs. 3 : Wirtschaftsjahr = Kalenderjahr Vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr h durch Teilungserklärung oder sonstige Vereinbarung. Generelle Regelung durch Beschluss = nichtig Konkreter Wirtschaftsplan/konkrete Jahresabrechnung: Beschluss nur anfechtbar Rückkehr zum Gesetz: Rumpfwirtschaftsjahr 19 Aktuelle Rechtsprechung / Exkursion BGH, , V III ZR 316/10 Vermieter und Mieter können vereinbaren den Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung einmalig über 12 Monate hinaus zu verlängern, wenn dies der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung dient

11 b) Fortgeltung von Wirtschaftsplänen Abs. 1 Satz 1 und 28 Abs. 2 : Geltungsdauer: 1 Wirtschaftsjahr Generelle Fortgeltung durch Teilungserklärung oder sonstige Vereinbarung. Generelle Regelung durch Beschluss = nichtig Fortgeltung des konkreten Wirtschaftsplans kann wirksam beschlossen werden

12 Ein Mehrheitsbeschluss, wonach der konkrete Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgilt, ist weder nichtig noch anfechtbar, sondern entspricht dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung (KG NZM 2002, 294 = DWE 2002, 63; BayObLG NZM 2002, 743, 744; OLG Düsseldorf NZM 2003, 810 = ZMR 2003, 862). 23 c) Rückwirkung von Wirtschaftsplänen 24 12

13 Ein Mehrheitsbeschluss, der für ein bereits abgeschlossenes Wirtschaftsjahr rückwirkend einen Wirtschaftsplan genehmigt, ist nichtig und begründet deshalb keine Zahlungspflichten (OLG Schleswig ZWE 2002, 141, 142 = NZM 2002, 302 [LS]). 25 d) Inhalt des Wirtschaftsplans 26 13

14 Inhalt des Wirtschaftsplans 1. voraussichtliche Wohngeldeinnahmen ,00 EUR 2. Gesamtkosten ,0000 EUR 3. Beiträge zur Instandhaltungsrücklage 6.000,00 EUR Gesamtkosten: 42280,0000 Kosten Wohnung 1: 4228,00 Instandhaltungsrücklage: 6000,00 Beitrag Wohnung 1: 600,00 Wohngeld Jahr: 4828,00 Wohngeld Monat: 405, Inhalt des Wirtschaftsplans Wirtschaftsplan Variante 1: Richtig oder falsch? 28 14

15 29 Inhalt des Wirtschaftsplans Wirtschaftsplan Variante 2: Richtig oder falsch? 30 15

16

17 e) Beschluss über den Wirtschaftsplan 33 Vorschlag: Der Gesamtwirtschaftsplan in Höhe von mit seinen Einzelwirtschaftsplänen vom wird beschlossen. Er ist gültig vom _ bis im Folgejahr ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird

18 Fälligkeitsregelung / Beschlusskompetenzen 21 Absatz 7 WEG: (7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. 35 Fälligkeitsregelung mit Verfallklausel Alle Vorschüsse aus dem konkreten Wirtschaftsplan werden insgesamt zu Beginn der Wirtschaftsperiode fällig. Sie dürfen aber in monatlichen Teilleistungen erbracht werden, es sein denn der Wohnungseigentümer gerät mit mehr als zwei Teilleistungen in Rückstand

19 Vorfälligkeitsregelung Die Vorschüsse für das Wirtschaftsjahr werden monatlich in Teilbeträgen fällig, aber bei einem näher bestimmten Zahlungsverzug tritt Fälligkeit des gesamten noch offenen Betrages ein. Ob auch für eine solche Regelung die Beschlusskompetenz besteht, hat der BGH bisher offengelassen (BGH NJW 2003, 3550, 3553). 37 Vorfälligkeitsregelung Beschlussvorschlag: Kommt ein Wohnungseigentümer mit zwei Wohngeldbeträgen in Zahlungsverzug, wird ihm gegenüber das gesamte Wohngeld der nächsten 12 Monate (inkl. der beiden Fehlraten) fällig. Scheidet der Wohnungseigentümer während des Kalenderjahres aus der Gemeinschaft aus, lebt die mtl. Zahlungsverpflichtung für den Rechtsnachfolger wieder auf. Der ausgeschiedene Eigentümer ist für diesen Fall verpflichtet, die Hausgelder bis zum Monat seines Ausscheidens zu zahlen. Die mtl. Zahlungsverpflichtung lebt ebenfalls wieder auf, wenn während des Kalenderjahres das Zwangsverwaltungs- oder Insolvenzverfahren über die betreffende Wohneinheit eröffnet wird

20 f) Sonderumlage 39 Ob größere Instandhaltungsmaßnahmen aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden oder ob eine Sonderumlage erhoben wird, liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer. Es gibt keinen Anspruch darauf, immer zuerst die Rücklage auszuschöpfen (BayObLG ZMR 2003, 694)

21 Ein Beschluss, der einen von der Teilungserklärung abweichenden Verteilungsschlüssel anwendet, ist nicht nichtig, sondern nur anfechtbar (BayObLG NZM 2003, 644). Er kann nach WEG n.f. auch korrekt sein, siehe 16 Absatz 3 und 4 WEG. 41 g) Sonderumlage wegen Wohngeldrückständen 42 21

22 In die Erhebung einer Sonderumlage zur Deckung eines Wohngeldausfalls ist auch der Wohnungseigentümer anteilig einzubeziehen, der den Ausfall verursacht hat (BGHZ 108, 44). Bei der Festlegung der Höhe der Sonderumlage können die Wohnungseigentümer aber berücksichtigen, dass der Anteil des zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer voraussichtlich nicht beigetrieben werden kann. Die Sonderumlage kann daher so festgelegt werden, dass auch ohne den Anteil des zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer der Ausgleich der offenen Rechnungen möglich ist (KG NZM 2003, 484). 43 Steht der Ausfall endgültig fest, sollen nach Ansicht des KG die insgesamt entstandenen Wohngeldrückstände durch Beschluss auf die im Zeitpunkt der Beschlussfassung vorhandenen Wohnungseigentümer nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel aufgeteilt werden können. Ein Wohnungseigentümer, der die Wohnung vor der Beschlussfassung ersteigert hat, sei ebenfalls zur anteiligen Zahlung dieser Sonderumlage verpflichtet, weil er erstmals durch diese Umlage belastet werde (KG NZM 2003, 116,117 = ZMR 2003, 292; Briesemeister NZM 2003, 777, 781)

23 III. Abrechnung 45 a) Einführung 46 23

24 Einführung Der Gesetzestext des 28 WEG ist durch das reformierte WEG unverändert geblieben. Danach hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahrs gemäß 28 Abs. 3 WEG eine Abrechnung aufzustellen. Diese Vorschrift ist nach h. M. durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer abdingbar (Bärmann/Pick/Merle, 28 Rn. 56 und Rn. 9 zum analogen Verzicht auf einen Wirtschaftsplan; a. A. Gottschalg) WEG Einführung (3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen

25 Einführung 259 Umfang der Rechenschaftspflicht 1. Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen. 49 Einführung Auch das reformierte WEG regelt nicht die Fälligkeit des Anspruchs der Wohnungseigentümer auf Aufstellung und Vorlage der Jahresabrechnung. Unter Berücksichtigung der Entscheidungsgründe des BayObLG v (BReg 2 Z 18/90, NJW-RR 1990, 659) ist jedoch übereinstimmend davon auszugehen, dass jeder Verwalter seine Vorlagepflicht im 1. Halbjahr des Folgegeschäftsjahrs zu erfüllen hat, wobei auch Abweichendes vereinbart werden kann (Bärmann/Pick/Merle, 28 Rn. 58)

26 Einführung Verwalterseits ist zu beachten, dass sich dieser nach Verstreichenlassen der durch die Wohnungseigentümer gesetzten Frist schadensersatzpflichtig machen und die nicht rechtzeitige Aufstellung der Jahresabrechnung eine außerordentliche Abberufung sowie fristlose Kündigung des Verwaltervertrags rechtfertigen kann (vgl. Bärmann/Pick/Merle, 28 Rn. 58 mit Rechtsprechungsnachweisen). 51 b) Funktionen der Jahresabrechnung Kontrolle des Verwalters: Gesamtabrechnung Verteilung der umzulegenden Einnahmen und Ausgaben: Einzelabrechnung 52 26

27 Der Saldo zwischen den tatsächlich geleisteten Einnahmen und Ausgaben muss mit den Salden der Bankkonten übereinstimmen. Nur wenn dies ohne weiteres aus der Jahresabrechnung nachvollziehbar ist, können die Wohnungseigentümer unschwer erkennen, ob der Verwalter richtig abgerechnet hat und ordnungsgemäß mit den Geldern der Wohnungseigentümer umgegangen ist. 53 Rechnerische Schlüssigkeit: Einnahmen-Ausgaben-Abrechnung: Abrechnung: Tatsächliche Einnahmen 48000,00 EUR Tatsächliche Ausgaben ,00 EUR Saldo ,00 EUR Girokonto A-Bank: Stand ,00 EUR Stand ,00 EUR Saldo ,00 EUR 54 27

28 Rechnerische Schlüssigkeit: In der Praxis kommt es immer wieder zu Abweichungen Zwischen Saldo 1 und Saldo 2 vor. Gründe hierfür sind: Abgrenzungen aus Heizkostenabrechnung Nachzahlungen / Guthaben aus Abrechnung 55 c) Form und Inhalt der Jahresgesamtabrechnung 56 28

29 Allgemeiner Teil Pflichtangaben Verwalter Objekt Abrechnungszeitraum Angaben zu den Bemessungsgrundlagen 57 Abrechnungsteil Pflichtangaben Umlagefähig / Nicht umlagefähig? Kostenart Gesamtkosten und Einnahmen Verteilerschlüssel Individuelle Anteil der Einheit 58 29

30 geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Gegenüberstellung der Ein- und Auszahlungen ohne Zuziehung einer sachkundigen Person verständlich 59 FRAGEN / WIR SUCHEN EINE LÖSUNG 1. Zinsdarstellung wie und wo? Varianten: Rücklagenteil Aufnahme in den Ausgabenteil 60 30

31 FRAGEN / WIR SUCHEN EINE LÖSUNG 2. Sonderumlage? Einnahmen / Ausgabenrechnung Einstellung in die Rücklage = Sonderzuführung Aufnahme in den Ausgabenteil? 61 Einnahmen-/Ausgabenrechnung Einnahmen können sein: 1. Hausgelder 2. Erträge aus Vermietung und Verpachtung 62 31

32 d) Rechtssicherheit / Abgrenzung 63 Rechtssicherheit Die nachfolgenden Folien behandeln die Erstellung einer rechtssicheren Abrechnung nach der h.m.. in der Rechtssprechung! Abweichungen hiervon führen zu einer Aufhebung des Beschlusses im Anfechtungsverfahren! 64 32

33 Einnahmen-/Ausgabenprinzip Wegen der unterschiedlichen Zielsetzung einer WEG und eines Unternehmens ist die Jahresgesamtabrechnung nicht in Form Einer Bilanz mit Rechnungsabgrenzungs- Posten -, sondern als einfache Einnahmen- Ausgabenrechnung einzustellen. Dies ist in Übereinstimmung mit der Funktion der Jahresabrechnung zwingend geboten. 65 Einnahmen-/Ausgabenprinzip Die Jahresabrechnung der WEG hat nicht die Funktion, einen unternehmerischen Erfolg zu ermitteln. Die WEG ist ihrer Struktur nach nicht auf Gewinnerzielung, sondern auf Kosten- Deckung ausgerichtet

34 Keine Bilanz keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung schlichte Einnahmen- und Ausgabenrechnung keine Forderungen oder Verbindlichkeiten grds. keine Rechnungsabgrenzungen 67 Keine Bilanz Nach der Grundsatzentscheidung des BayObLG v , BReg 2 Z 26/86, NJW-RR 1988, 81, ist die Jahresgesamtabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich in der Form einer einfachen Einnahmen- und Ausgabenüberschussrechnung b h -allein bezogen auf das Wirtschafts-/Geschäftsjahr - darzustellen

35 Keine Bilanz Es sind hier nur die tatsächlichen = effektiv geflossenen, im Geschäftsjahr eingegangenen Gesamteinnahmen (Eingänge, Einzahlungen) und die tatsächlich geleisteten Gesamtausgaben (Ausgänge, Auszahlungen) zu erfassen und gegenüberzustellen. 69 Keine Bilanz Nur eine solche Jahresabrechnung, die eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das jeweilige Geschäftsjahr enthält, ist für den Wohnungseigentümer ohne Hinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich (st. Rspr., vgl. OLG Hamm OLGZ 1975, 157, 160)

36 Keine Bilanz Sollten die Wohnungseigentümer jedoch die Erstellung der Jahresabrechnung in Form einer Bilanz fordern, ist dies nur durch eine Vereinbarung möglich. Ein gefasster, angefochtener Mehrheitsbeschluss ist für ungültig zu erklären (BayObLG v , 2Z BR 175/99, NZM 2000, 873, 875). 71 Keine Bilanz Nach h. M. ist es grundsätzlich unzulässig, das Geldabfluss-/Geldzuflussprinzip zu durchbrechen, d. h., dass Abgrenzungen im Sinne einer kaufmännischen Buchführung in der Jahresabrechnung nicht vorzunehmen sind

37 Keine Bilanz Eine Ausnahme wird von der h. M. bei der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten zugelassen sowie Positionen die nach Verbrauch abgerechnet werden. (vgl. BayObLG v , 2Z BR 47/03, NZM 2003, 900, 901; v , 990 BReg 2 Z 79/90, WuM 1990, 459, 460; OLG Hamm v , 15 W 7/01, ZWE 2001, 446, 447). 73 Keine Bilanz Versicherungsprämien sind nach dem Beschluss des BayObLG v (2Z BR 49/98, NZM 1999, 133) nur in Höhe der im Geschäftsjahr geleisteten Zahlung aufzunehmen

38 Keine Bilanz Nicht aufzunehmen sind hingegen fällige, aber noch nicht beglichene Handwerkerrechnungen (OLG Karlsruhe, WE 1998, 189) sowie Hausgeldrückstände, da es Forderungen in einer einfachen Einnahmen- und Ausgabenüberschussrechnung b h nicht gibt (BayObLG v , 2Z BR 70/01, NZM 2002, 531). 75 Probleme in der Praxis Verbrauchsunabhängige Kosten: Versicherungsverträge Wartungsverträge Lohnkosten Kosten der Instandhaltung 76 38

39 Probleme in der Praxis Verbrauchsabhängige Kosten: Kaltwasser Abwasser Allgemeinstrom 77 Probleme in der Praxis WEG: Einnahmen-/Ausgabenprinzip Mietrecht: Leistungsprinzip Mietabrechner: erheblicher Mehraufwand! 78 39

40 Probleme in der Praxis Fallbeispiel: Im Dezember des Jahres 2011 ereignet sich ein Wasserschaden in der WEG X. Schadensbeseitigung: die vom Verwalter vor Jahresende bezahlt werden. Die Entschädigung des Versicherers geht erst im Februar des Folgejahres auf dem Konto ein. 79 Probleme in der Praxis Fallbeispiel: Im Dezember des Jahres 2011 ereignet sich ein Brandschaden in der WEG X. Sachschadensbeseitigung: erheblich! Akontozahlung der Versicherung: Bis zum Jahresende werden hiervon an schadensbedingten Aufwendungen bezahlt

41 e) Heizkosten 81 Ausnahmsweise dürfen berücksichtigt werden Zahlungen auf die Heiz- und Warmwasserkosten des Abrechnungszeitraums, auch wenn sie nicht im abgerechneten Wirtschaftsjahr erfolgten, damit den Vorgaben der Heizkostenverordnung entsprochen werden kann

42 Muss ich die Heizkostenverordnung anwenden? Nur bei unverhältnismäßig hohem Aufwand besteht nach 11 Absatz 1 Heizkostenverordnung die Möglichkeit nicht verbrauchsabhängig abzurechnen. 83 Muss ich die Heizkostenverordnung anwenden? Achtung: Der Mieter hat ein Kürzungsrecht von 15% wenn nicht nach hd der Heizkostenverordnung abgerechnet wird! 84 42

43 Muss ich die Heizkostenverordnung anwenden? Eichpflicht! Kaltwasseruhren alle 6 Jahre Warmwasseruhren alle 5 Jahre 85 f) Unberechtigte Ausgaben 86 43

44 In die Jahresgesamtabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind. (BGH NJW 1997, 2106, 2108; BayObLG NZM 2002, 531; Demharter ZWE 2001, 585). Maßgebend ist also die rechnerische Richtigkeit,, nicht die sachliche Richtigkeit der Jahresabrechnung. 87 Aktuelles BGH-Urteil: , Az. 5 ZR 156/10 Auch vom Verwalter etwa zu Unrecht getätigte Ausgaben aus gemeinschaftlichen Geldmitteln hat er in die Abrechnung einzustellen. Dies gilt sowohl für vereinbarungswidrig getätigte Ausgaben wie auch solche für eigenmächtig ohne Beschlussfassung bezgl. des Gemeinschaftseigentums erteilte Aufträge

45 Aktuelles BGH-Urteil: , Az. 5 ZR 156/10 Abrechnungen müssen rechnerisch richtig sein und auch alle getätigten Ausgaben erfassen, damit sie überhaupt auf Plausibilität und getroffenen Mittelverwendung überprüft werden könne. 89 g) Kosten gerichtlicher Verfahren nach 43 ff. WEG 90 45

46 Lieber nicht so, eine Entscheidung nach 49 Kostenentscheidung (1) Wird gemäß 21 Abs. 8 nach billigem Ermessen entschieden, so können auch die Prozesskosten nach billigem Ermessen verteilt werden. (2) Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist. 91 Obwohl sie abrechnungstechnisch einfach ist, der Verwalter verbucht sie als Ausgabe in dem Verwaltungsunternehmen mit einem entsprechendem Ärgerfaktor

47 Wir müssen zwischen folgenden Punkten differenzieren: 1. Beschlussanfechtungsverfahren 2. Klageverfahren Wohngeld 3. Sonstigen Rechtsstreitigkeiten 4. Normalen Rechtsanwaltsgebühren 5. Sonderhonorar Rechtsanwalt WEG: (7) Zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2 gehören insbesondere Kosten eines Rechtsstreits gemäß 18 und der Ersatz des Schadens im Falle des 14 Nr. 4. (8) Kosten eines Rechtsstreits gemäß 43 gehören nur dann zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung ( 27 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6) handelt

48 16 Absatz 2 WEG: Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. 95 Das bedeutet gemäß dem Kostenverteilerschlüssel der WEG werden umgelegt: Kosten des Entzugsverfahren WEG muss Schadensersatz leisten Mhk Mehrkosten Rechtsanwalt über der gesetzlichen lih Vergütung 96 48

49 Im Detail: 1. Beschlussanfechtungsverfahren 97 Beschlussanfechtungsverfahren Wir haben 2 Seiten: 1. Kläger Der Eigentümer oder mehrere Eigentümer, die den Beschluss angefochten haben. 2. Beklagte Die übrigen Wohnungseigentümer g 98 49

50 Beschlussanfechtungsverfahren Wir haben 2 Seiten: 1. Kläger 2. Beklagte Jede Seite zahlt ihren eigenen Rechtsanwalt mit der gesetzlichen Vergütung. Kläger dürfen nicht doppelt belastet werden. Daher benötigt 2 einen sep. Verteilerschlüssel ohne 1! Aber welchen? 99 Früher: Kopfteil = analog der ZPO = je eingetragener Eigentümer im Grundbuch (Ehegatten usw. beachten)

51 Aktuelle BGH-Entscheidung: BGH Beschluss vom V ZB 1/06 a) 47 WEG regelt nur die Erstattungspflicht im Prozessrechtsverhältnis der beteiligten Parteien, nicht die Kostenverteilung im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft. Die Kosten eines Verfahrens nach 43 WEG dürfen allerdings nur auf diejenigen Wohnungseigentümer umgelegt werden, die sie gem. 47 WEG zu tragen haben. b) 16 Abs. 5 WEG nimmt Rechtsverfolgungskosten, die aus Binnenstreitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern entstanden sind, von den nach 16 Abs. 2 WEG umzulegenden Kosten der Verwaltung aus. Die Norm soll verhindern, dass Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf Kosten aller Wohnungseigentümer ausgetragen werden. 101 Aktuelle BGH-Entscheidung: c) )D Das hat aber nicht zur Folge, dass solche Rechtsverfolgungskosten unter den kostenpflichtigen Wohnungseigentümern gem. 426 Abs. 1 Satz 1 BGB nach Kopfteilen aufzuteilen wären. Vielmehr sind sie nach dem in 16 Abs. 2 WEG zum Ausdruck gekommenen natürlichen Maßstab für den Ausgleich unter Wohnungseigentümern, also nach Miteigentumsanteilen, umzulegen. Dieser Übernahme des Ausgleichsmaßstabs steht 16 Abs. 5 WEG nicht entgegen. d) Haben die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass "Verwaltungskosten" nach Eigentumseinheiten umzulegen sind, so gilt dieser Umlegungsmaßstab auch für die Verteilung der Rechtsverfolgungskosten aus Binnenstreitigkeiten

52 Im Detail: 2. Klageverfahren Wohngeld 103 Klageverfahren Wohngeld OLG Düsseldorf Kosten nach 16 II WEG Verteilerschlüssel in der Abrechnung anwenden!

53 Klageverfahren Wohngeld Hier erfolgt keine Freistellung! Es zahlen alle Eigentümer mit! 105 Klageverfahren Wohngeld Forderungen sind im Rahmen der Abrechnung nicht umlegbar, da sie keine Ausgabe darstellen

54 Klageverfahren Wohngeld Lösung: Über eine Sonderumlage Position in den Wirtschaftsplan einstellen und dd dann ausbuchen 107 Im Detail: 3. Sonstigen Rechtsstreitigkeiten

55 : Sonstigen Rechtsstreitigkeiten Jeweils in der WEG gültigen Schlüssel anwenden! 109 Im Detail: 4. Normalen Rechtsanwaltsgebühren Wie oben dargestellte den jeweiligen Kostenverteilerschlüssel anwenden

56 Im Detail: 5. Sonderhonorar Rechtsanwalt 111 Sonderhonorar Rechtsanwalt 27 Absatz 2 Nr. 4 WEG: mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß 43Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens nach einem gemäß 49a Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes bestimmten Streitwert bemessen

57 Sonderhonorar Rechtsanwalt Dies bedeutet im Beschlussanfechtungsverfahren sind 2 Schlüssel anzuwenden! 1. Gesetzl. RA-Gebühren ohne Kläger 2. Sonderhonorar alle ET gemäß 16 Absatz 8 WEG 113 Probleme in der Praxis BGH Beschluss vom V ZB 11/09 Gebühren des vom Verwalter beauftragten Anwalts sind im Anfechtungsverfahren Vorrangig zu erstatten

58 Probleme in der Praxis BGH Beschluss vom V ZB 11/09 Verwalter beauftragt für die WEG einen Rechtsanwalt. Einzelner Eigentümer lässt sich auf Beklagtenseite von einem eigenen Rechtsanwalt vertreten. 115 h) Die Abrechnung der Instandhaltungsrücklage g

59 BGH 44/09 Worum geht es? Verbraucherfreundliche Darstellung der tatsächlich vorhandenen Rücklage in der Abrechnung! Ist contra Soll 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung, Absatz 1 Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält: 1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; 2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung; 3. die Beitragsleistung g der Wohnungseigentümer g zu der in 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung 59

60 (2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten. (3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. (4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen. (5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit. Thesen 1. Entscheidung ist keine Überraschung 2. Entscheidung drückt nur aus, was nicht zulässig ist 3 Lö ü d t li h 3. Lösungen müssen von der gesetzlichen Regelung ausgehen 60

61 1. Entscheidung ist keine Überraschung! Wieso? Schauen wir uns die BGH-Rechtsprechung der vergangenen Jahre an! Berechnung der Abrechnungsspitze: Durch den Abrechnungsbeschluss ist der Wirtschaftsplan Als Rechtsgrundlage nicht aufgehoben wird (BGH v , V ZB 16/95, NJW 1996, 725). Es wird nur hinsichtlich der Abrechnungsspitze eine neue Anspruchsgrundlage geschaffen. Diese richtet sich gegen den zur Zeit der Beschlussfassung eingetragenen Eigentümer

62 Berechnung der Abrechnungsspitze: Die Abrechnungsspitze in der Gesamtabrechnung errechnet sich wie folgt: Gesamtkosten t abzüglich Gesamtvorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan. 123 Praxis-Beispiel Bi il Gesamtkosten im Wirtschaftsjahr für dieses Sondereigentum EUR bezahlt gem. Wirtschaftsplan (= mtl. 400 EUR) EUR Abrechnungsspitze EUR

63 Folgen: Die Gemeinschaft benötigt zur Kostendeckung dieser Wohnung noch EUR. Vom Voreigentümer (V) können noch 0,00 EUR gem. Wirtschaftsplan eingefordert werden. Vom Nachfolger-Eigentümer können noch EUR aufgrund des Abrechnungsbeschlusses gefordert werden. 125 Folgen: Die restlichen EUR ( Abrechnungsspitze) können nicht über den Wirtschaftsplan eingefordert werden. Diesen Betrag schuldet der Nachfolger (N), der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. it

64 Wir haben eine 3-Gliederung 1. Bewirtschaftungskosten 2. Instandhaltungsrücklage 3. Abrechnungsspitze Beachte diese Anspruchsgrundlagen! Landgericht Nürnberg-Fürth vom Eine Abrechnung darf keine Altforderungen aus früheren Abrechnungen beinhalten. Ansonsten: nichtig 64

65 Eine Abrechnung darf keine Altforderungen aus früheren Abrechnungen beinhalten. Wieso? Problemfelder: Verjährungsberechnung h Fälligkeitstheorie Die Überlegung, die im Wirtschaftsplan beschlossenen Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage seien in der Abrechnung mit dem Soll-Betrag als Ausgaben anzusetzen, beruht auf der Befürchtung, andernfalls könne der Beschluss über die Abrechnung als Änderung des Wirtschaftsplans verstanden werden, mit der Folge, dass die erfolgten Zahlungen (teilweise) wieder zu erstatten tt sein könnten. Dieses Argument ist, was das Berufungsgericht zutreffend gesehen hat, überholt. Der Beschluss über die Jahresabrechnung regelt zwar verbindlich alle sich aus ihm ergebenden Verpflichtungen der Wohnungseigentümer (BGH, Urt. v. 10. März 1994, IX ZR 98/93, NJW 1994, 1866, 1867). 65

66 Er begründet auch erstmalig Verpflichtungen der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft, Nachzahlungen zu leisten, soweit die anteilig auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegten tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten hinter den mit dem Wirtschaftsplan beschlossenen Soll- Vorschüssen zurückbleiben (Senat, BGHZ 131, 228, 232; BGH, Urt. v. 10. März 1994, aao). Mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung wollen sie aber den Wirtschaftsplan nicht ändern, sondern umsetzen. Etwas anderes widerspräche ihrem Interesse an dem Erhalt der etwaigen für die Vorschussforderung bestehenden Sicherungs- und Vorzugsrechte und der wegen Verzugs entstandenen Schadensersatzansprüche. Deshalb ändert der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung die noch offenen Vorschussforderungen nicht; er bestätigt und verstärkt sie vielmehr (Senat, BGHZ 131, 228, 231 im Anschluss an Hauger in Festschrift Bärmann und Weitnauer [1990] S. 353, 361; Wenzel in Festschrift Seuß [1997] S. 313, 315). 66

67 Eine Abrechnung, in welcher der Soll-Betrag der beschlossenen Zuführung zur Instandhaltungshaltungsrücklage als fiktive Ausgabe angesetzt wird, entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen. Sie ist nämlich für den Wohnungseigentümer nicht mehr ohne fachkundige Unterstützung zu verstehen und in der Sache auch irreführend. Sie wird sogar sachlich falsch, wenn die Buchung des Soll-Betrags als Ausgabe, wie im vorliegenden Fall, bei der Darstellung der Entwicklung der Rücklage lediglich als Zugang nachvollzogen wird. Denn der Soll-Betrag steht der Gemeinschaft bei Rückständen einzelner Wohnungseigentümer nicht im ausgewiesenen Umfang zur Verfügung. Verbote des BGH: 1. Mangelnde Transparenz Ungültigkeit hieraus kann 49 II WEG resultieren 2. Ist keine fiktive Ausgabe 3. Keine Rücklage vorgauckeln die nicht da ist! 67

68 Rücklage was ist das? zweckgebundenes Geld für Instandsetzungsmaßnahmen und kein Zwischenfinanzierungspool (Heizöl, ) Rücklage entsteht (Variante 1) nicht durch Umbuchung auf ein Konto sondern durch Geldeingang bei der WEG und diesbezüglichen Zweckbeschluss, an diesen ist der Verwalter gebunden 68

69 Rücklage Zweckbindung kann nur durch Beschluss der WEG geändert oder aufgehoben werden einfacher Mehrheitsbeschluss Klartext: Wohnungseigentümer zahlt Bewirtschaftungskosten Instandhaltungsrücklage auf des Girokonto der WEG. Diese Gelder sind gebunden für die beiden Zwecke. Siehe 28 WEG! 69

70 Rücklage entsteht (Variante 2) nicht durch Umbuchung auf ein Konto aber durch eine Handlung des Verwalters wie zum Beispiel: Umbuchung auf ein Konto Internen Buchungsvorgang 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung, Absatz 1 Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält: 1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; 2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung; 3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung 70

Belegprüfung. Worauf muss der Beirat achten? Grundlagen der Rechnungsprüfung 28,29 WEG

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