Themen HWG. Mitteilungsblatt des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereins für Stadt und Kreis Peine e.v. Ausgabe. Juli/August/ September 09

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1 HWG Peine Mitteilungsblatt des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereins für Stadt und Kreis Peine e.v. Ausgabe 23 Juli/August/ September 09 Themen SERVICEERWEITERUNG Steuer- und Architektenberatung Seite 4 Immobilienentwicklung 2008 im Landkreis Peine Seite 5 Immobilienbewertung nach neuem Erbschaftssteuerrecht Seite 8 LÄRMENDER RASENMÄHER Wieviel muss geduldet werden? Seite 14

2 AUS DEM INHALT IMPRESSUM Titelbild von Christian Bierwagen: Innenhof des Alten Lyzeums mit Seniorenwohnungen des Philipp-Spitta-Verein e.v. Editorial Seite 3 Serviceerweiterung beim HWG Peine: Steuer- und Architektenberatung Seite 4 Immobilienwertentwicklung 2008 im Landkreis Peine Seite 5 Grundsteuer B und Abwassergebühren im Landkreis Peine Seite 6 Gaspreismarkt: Neuer Anbieter in der Region Hannover Seite 7 Linkspartei legt Karten offen Seite 7 Immobilienbewertung nach neuem Erbschaftsteuerrecht Seite 8-12 Neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes Seite 13 Lärmender Rasenmäher - Wieviel muss geduldet werden? Seite 14 Herausgeber Haus- Wohnungs- und Grundeigentümerverein für Stadt und Kreis Peine e.v. (HWG Peine) in Kooperation mit der Peiner Allgemeinen Zeitung Verlag GmbH & Co. KG Redaktion Frank Giesholt, HWG Peine, (verantwortlich) Geschäftsstelle Peine: Beethovenstraße 11, Peine Telefon: / , Telefax / Internet: Layout Carmen Wodsack Anzeigenverkaufsleitung Carsten Winkler Verantwortlich für den Anzeigenteil Hans-Georg Wolf Druck Niedersachsen Druck Bähr GmbH Auflage 3500 Exemplare Anzeigenannahme Werderstraße 49, Peine, Telefon 05171/ Erscheinungsweise Alle drei Monate OLSCHEFSKI Malerbetrieb Autolackiererei Vermietung und Verwaltung von Wohnungen und Büroflächen im Raum Peine Salzgitter Immobilienmakler Vermietung von Wohnungen in Peine und Ilsede, Ausbildungs- und Seminarräumen, Büroflächen Verwaltung von Eigentumswohnungen nach Wohnungseigentumsgesetz und Gewerbeobjekten Vermittlung von Immobilien Ingenieurleistungen Wertermittlungen für Immobilien Am Sackpfeifenberg 22 Telefon ( ) Telefax ( ) Peine Internet: Dekorative Wandgestaltung Ganzlackierungen Tapezierarbeiten Reparaturlackierungen Lackierarbeiten Design- und Sonderlackierungen Treppenhausrenovierungen Bodenbeläge aller Art Beschriftungen Kunststoffputze Lkw-Lackierungen Vollwärmeschutz Industrielackierungen Betonsanierung Dekorative Lackierungen Fassadenbeschichtung von Möbeln Dach- und... und vieles mehr aus Fußbodenbeschichtung Hobby & Freizeit Kurzfristige und termingerechte Ausführung Qualität und Service Fachgerechte Beratung W.-Nordmeyer-Straße Peine Telefon ( ) Fax ( )

3 EDITORIAL Liebe Leserin, lieber Leser, die Bundestagswahl steht quasi vor der Haustür. Es werden jetzt wieder Wahlgeschenke und Wahlversprechen gemacht. Viele werden natürlich - wie immer - nach der Wahl nicht eingehalten werden. Man darf gespannt sein, in welcher Farbzusammensetzung sich die nächste Bundesregierung vorstellen wird. Die Frage ist, was wir als organisierte Immobilieneigentümer von dieser erwarten dürfen. Vermutlich nicht viel. Der Rückblick auf einen Zeitraum von zehn Jahren zeigt, dass fast alle Vergünstigungen für Immobilieneigentümer abgeschafft wurden. Der steuerfreie Verkauf von Immobilien wurde von zwei Jahren Haltefrist auf zehn Jahre verlängert. Für Neubauwohnungen gab es noch eine degressive Abschreibung und eine Eigenheimzulage für Selbstnutzer. Parallel zur Streichung von Förderungen und Steuervorteilen wurde statt einer längst überfälligen Liberalisierung das Mietrecht noch zu Ungunsten der Vermieter weiter verschärft. Ganz aktuell fordern Politiker uns Immobilieneigentümer ununterbrochen zur energetischen Sanierung zwecks Energiesparen auf. Soweit so gut! Während die Mieter von geringeren Heizkosten infolge besserer Wärmedämmung profitieren, haben Vermieter außer hohen Investitionskosten in der Regel davon nichts. Im Gegenteil müssen Vermieter sogar damit rechnen, dass sie unkalkulierbare Mietausfälle während der Sanierungszeit haben. Denn der Mieter kann die Miete kürzen, wenn beispielsweise im Zuge der Sanierung ein Gerüst aufgestellt werden muss. Ob diese negativen Rahmenbedingungen nach der Wahl ein wenig entschärft werden, bleibt abzuwarten. Dabei sollte das Wahlrecht als größte Errungenschaft unseres freiheitlich demokratischen Rechtsstaates für alle Immobilieneigentümer eine Wahlpflicht sein. Geht es doch unter anderem darum, den grundgesetzlich garantierten Eigentumsschutz nicht aushöhlen zu lassen. Für unsere vereinsangehörigen Immobilieneigentümer haben wir Gutes zu berichten: Unsere Vereinsdienstleistungen werden auf Bauberatung und Kurzberatung im Steuerrecht ausgedehnt. Hierfür haben wir geeignete Experten gefunden und mit diesen Kooperationsverträge abgeschlossen. Mehr dazu können Sie in dieser Ausgabe unserer Vereinszeitung nachlesen. Mit freundlichen Grüßen Ihr Paul Fuchs Stellv. Vorsitzender des Haus-, Wohnungsund Grundeigentümervereins (HWG) Das beste Rezept, um eine Immobilie jung und schön zu erhalten? Die Lösungen von unserer Bank! Wohnen wie es Ihnen gefällt unsere Bank macht s möglich. Mit maßgeschneiderten Finanzierungen für günstige Modernisierung und Renovierung. Gemeinsam entwickeln wir die für Sie richtigen Lösungen. Damit Sie sich in Ihrer Immobilie jederzeit rundum zu Hause fühlen. 3

4 SERVICE Serviceerweiterung beim HWG Peine: Steuer- und Architektenberatung ab Juli 2009 Der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein für Stadt und Kreis Peine (HWG) wird ab Juli 2009 die Dienstleistungen für seine Mitglieder nachhaltig erweitern. Neben der Miet- und Erbrechtsberatung, die von spezialisierten Vereinsjuristen angeboten wird, haben die Mitglieder ab Juli die Möglichkeit, Beratung nun auch in allen steuerlichen Fragen rund um die Immobilie in Anspruch zu nehmen. Zu diesem Zweck hat unser Verein einen Kooperationsvertrag mit der DK- Steuerberatungsgesellschaft geschlossen. Die HWG-Mitglieder können sich nach entsprechender Voranmeldung in unserer Ilseder HWG-Geschäftsstelle Gerhardstraße 67 (Tel.: 05172/ ) durch deren Geschäftsführer, Steuerberater Holger Dittmann, z.b. in allen Fragen des neuen Erbschaftsteuerrechtes beraten lassen. Für eine steuerliche Kurzberatung wird kein gesondertes Entgelt erhoben. Zu den Beratungsgegenständen zählen auch steueroptimierte Schenkungen aller Art ebenso wie einkommensteuerrechtliche Fragen, soweit sie die Immobilie betreffen. Mit Architekt Jörg Thienemann konnte Steuerberater Holger Dittmann Architekt Jörg Thienemann bereits vor 2 Jahren ein Kooperationsvertrag geschlossen werden, aufgrund dessen alle Vereinsmitglieder eine kostenlose kurze Erstberatung in baulichen Fragen erhalten. Zusätzlich ermöglicht der Verein nunmehr seinen Mitgliedern, durch Architekt Thienemann ab Juli einen Renovierungsfahrplan zu äußerst günstigen Konditionen anfertigen zu lassen, der nach einer Vorortberatung erfolgt. Mit diesem Fahrplan werden sinnvolle Renovierungsarbeiten empfohlen und das Einsparpotential im energetischen Bereich in Prozent errechnet. Dabei wird explizit darauf hingewiesen, welche Reihenfolge und Kombination von Maßnahmen sinnvoll und kostenbewusst ist. Damit kann jeder vereinsangehörige Eigentümer in Ruhe planen und Schritt für Schritt vorgehen. Nach Überzeugung des Vereinsvorsitzenden Hans-Hinrich Munzel wird die Umsetzung der Vorschläge aus dem Renovierungsfahrplan auch bei der derzeitigen Finanz- und Wirtschaftskrise eine gute Anlage in die Zukunft sein. Dabei ist es Architekt Thienemann wichtig, auch bei kleinerem Sanierungsbudget Renovierungen mit höchstmöglicher Effizienz vorzuschlagen, z.b. als Sofortmaßnahme eine Dämmung der oberen Geschossdecke und der Kellerdecke. Die für die Erarbeitung eines Renovierungsfahrplans entstehenden Kosten betragen bei Ein-/Zwei- Familienhäusern 250 Euro zzgl. MwSt. und für jede weitere Wohnung 25 Euro zzgl. MwSt. Einzelheiten für die praktische Durchführung der Steuer- und Architektenberatung können in unseren HWG-Geschäftsstellen erfragt oder aus unserer Website entnommen werden. +++ Kurz notiert +++ Kurz notiert +++ Kurz notiert +++ Kurz notiert Hohe Fluktuation in Fußgängerzonen Knapp 10% der Einzelhandelsmieter in deutschen Fußgängerzonen wechseln ihren Standort pro Jahr. Zu diesem Ergebnis kommt Brockhoff & Partner nach einer Auswertung des Handelsbesatzes sämtlicher deutscher Fußgängerzonen. Grund für den häufigen Wechsel sind Umstrukturierungen im Einzelhandel. Immer häufiger geben eigentümergeführte Unternehmen auf. Die freigegebenen Flächen werden von Filialisten übernommen. Der Immobilienbrief Wohnungsneubau in Europa: Deutschland bleibt Schlusslicht Seit 2005 hat sich der deutsche Wohnungsneubau im europäischen Vergleich auf dem letzten Platz festgesetzt. Beim Spitzenreiter des Jahres 2009, in Spanien, entstehen trotz Immobilienkrise mit 6,5 Einheiten pro 1000 Einwohner immer noch gut dreimal so viele Wohnungen wie in Deutschland mit 2,0. LBS Interaktiver Heiz-Check jetzt auch auf Türkisch LDen interaktiven Heiz-Check der Kampagne "Klima sucht Schutz" gibt es jetzt auch auf Türkisch. Dadurch soll der größten Migrantengruppe in Deutschland ermöglicht werden, ihre Heizkostenabrechnung mit der ähnlicher Gebäude zu vergleichen und Handlungsempfehlungen zu erhalten. Weitere Informationen: 4

5 IMMOBILIEN Immobilienmarkt im Peiner Land: Altimmobilien gefragt Welche Preise auf dem Immobilienmarkt im Landkreis Peine im Jahr 2008 erzielt worden sind, darüber informiert die Grundstücksbörse Braunschweig e.v. in ihrem aktuellen Marktbericht, der im Zusammenhang mit dem Immobilienverband Deutschland erarbeitet wurde. Tendenz: Weiter sinkende Baulandnachfrage, ansteigende Nachfrage nach Gebrauchtimmobilien. Die jeweilige Energieeffizienz bestimmt zunehmend den Kaufpreis bei Altimmobilien. 1. Kaufpreise für Renditeobjekte Eine steigende Nachfrage kann verzeichnet werden. Leider gibt es zu wenig Angebote. Zu niedrige Kaufpreise bieten offensichtlich keinen Anreiz zum Verkauf. A c h t u n g: Zahlen geben den Multiplikator der Jahresnettomiete an! Peine - Stadtgebiet (mittlere Lage) unsanierter Altbau 7 sanierter Altbau 8 Baujahr ab Fußgängerzone 9-10 Peine - Landkreis (mittlere Lage) unsanierter Altbau 7 sanierter Altbau 7-8 Baujahr ab Eigentumswohnungen aus Bestand Die Preise blieben in etwa konstant, wobei Preise für einfache Wohnungen nochmals leicht nachgegeben haben. Peine - Stadtgebiet Eigentumswohnungen a) aus Bestand - frei einfache Wohnlage bis 500 1/m 2 mittlere Wohnlage bis 700 1/m 2 gute Wohnlage bis /m 2 b) aus Bestand - vermietet einfache Wohnlage bis 400 1/m 2 mittlere Wohnlage bis 600 1/m 2 gute Wohnlage bis 800 1/m 2 c) Neubau - Erstbezug je nach Lage bis /m 2 Peine - Landkreis Eigentumswohnungen a) aus Bestand - frei einfache Wohnlage bis 500 1/m 2 mittlere Wohnlage bis 700 1/m 2 gute Wohnlage bis /m 2 b) aus Bestand - vermietet einfache Wohnlage bis 400 1/m 2 mittlere Wohnlage bis 500 1/m 2 gute Wohnlage bis 700 1/m 2 c) Neubau - Erstbezug je nach Lage bis /m 2 3. Einfamilienhäuser und Reihenhäuser Der Trend zur Stadtlage hielt an. Preise für ältere Häuser gaben bei mangelnder Wärmeisolierung und veralteten Heizungen nach. Peine - Stadtgebiet a) freistehende Eigenheime (150 m 2 ) einfache Wohnlage bis mittlere Wohnlage bis gute Wohnlage bis Villen in Spitzenlagen auch mehr b) Reihenhäuser (100 m 2 ) einfache Wohnlage bis mittlere Wohnlage bis gute Wohnlage bis Peine - Landkreis a) freistehende Eigenheime (150 m 2 ) einfache Wohnlage bis mittlere Wohnlage bis gute Wohnlage bis Villen in Spitzenlagen auch mehr b) Reihenhäuser (100 m 2 ) einfache Wohnlage bis mittlere Wohnlage bis gute Wohnlage bis Mietwohnungen Der Trend zu höheren Ansprüchen in Bezug auf zeitgemäße Ausstattung und energetischen Zustand hielt an. Aufgrund der demografischen Entwicklung konnte sich die Nachfrage nicht steigern. Peine - Stadtgebiet Erstbezug bis 6 1/m 2 Vermiet. aus Best. 3 bis 6 1/m 2 Peine - Landkreis Erstbezug bis 6 1/m 2 Vermiet. aus Best. 3,50 bis 5 1/m 2 Näheres ergibt sich aus dem Mietspiegel für den Landkreis Peine. 5. Ladenflächen / Mietpreise zu ebener Erde Peine - Stadtgebiet - Flächen bis 80 m 2 1a-Lage im Geschäftskern bis 25 1/m 2 1b-Lage im Geschäftskern bis 10 1/m 2 2a-Lage Stadtlage bis 6 1/m 2 - Flächen über 80 m 2 1a-Lage im Geschäftskern bis 15 1/m 2 1b-Lage im Geschäftskern bis 8 1/m 2 2a-Lage Stadtlage bis 4 1/m 2 Peine - Landkreis -Flächen bis 80 m 2 1a-Lage im Geschäftskern bis 12 1/m 2 1b-Lage im Geschäftskern bis 8 1/m 2 -Flächen über 80 m 2 1a-Lage im Geschäftskern bis 8 1/m 2 1b-Lage im Geschäftskern bis 6 1/m 2 6. Büroflächen und Praxen - in guten Geschäftslagen Nach wie vor gibt es ein Überangebot an Büround Praxisflächen. Leerstände gab es insbesondere bei einfacheren Büros in nachteiligen Lagen. Peine - Stadtgebiet einfache Ausstattung bis 3,50 1/m 2 mittlere Ausstattung bis 4,50 1/m 2 gute Ausstattung bis 6,00 1/m 2 Peine - Landkreis einfache Ausstattung bis 3,50 1/m 2 mittlere Ausstattung bis 4,00 1/m 2 gute Ausstattung bis 5,50 1/m 5

6 GRUNDSTEUER Grundsteuer B und Abwassergebühren im Landkreis Peine Mit einer 14%-igen Erhöhung zum Jahresbeginn 2009 hat die Stadt Peine bei der Grundsteuer B, die für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude erhoben wird, kräftig zugelangt und liegt damit im Landkreis Peine noch nicht einmal an der Spitze. Der höchste Hebesatz wird in Lahstedt erhoben (400 %). Bei der Abwasserversorgung haben fünf von acht Gemeinden ihre Preise zum Teil deutlich erhöht. Nachstehend die Sätze für die Stadt Peine und die Umlandgemeinden in den Jahren 2008 und 2009: 6

7 ENERGIEMARKT Haus & Grund Hannover wendet sich von den Stadtwerken ab! Gas auch in Peine bald preisgünstiger? In unserer Nachbarstadt Hannover ist Bewegung in den Gaspreismarkt gekommen. Mit RWE kommt einer der größten Energiekonzerne Europas auf den hannoverschen Markt und tritt damit als ernstzunehmender Wettbewerber gegenüber den bisher dominierenden Stadtwerken Hannover (enercity) auf. Der hannoversche Haus & Grund-Vorsitzende Rainer Beckmann hat unlängst eine enge Zusammenarbeit mit dem neuen Anbieter auf dem hannoverschen Gasmarkt angekündigt und in diesem Zusammenhang die Preispolitik der Stadtwerke Hannover heftig kritisiert. Dazu Rainer Beckmann: Die fatalen Folgen der überhöhten Preispolitik der Stadtwerke seien, dass Wohnungsvermieter seit Jahren längst überfällige Mieterhöhungen nicht durchsetzen konnten, weil die ständig erhöhten Energiekosten, die den Mieter mit einer zweiten Miete belasten würden, jede Erhöhung verhindert hätten. Nach Darstellung von Haus & Grund Hannover zahlt bei einer Mietwohnung mit einem durchschnittlichen Gasverbrauch von kwh der Verbraucher bei RWE Erdgas Pur 741,72 Euro im Jahr, beim Grundpreis I der Stadtwerke Hannover sind es 838,42 Euro, also über 11% mehr. Der Peiner HWG-Vereinsvorsitzende Hans-Hinrich Munzel rechnet damit, dass sich die RWE-Tochter - möglicherweise aber auch andere ernstzunehmende Energieversorger - in einigen Jahren auch um die Gaskunden im Landkreis Peine bemühen werden. Sollte dieses der Fall sein, wird der HWG Peine für seine Mitglieder und für die mit diesen verbundenen etwa Wohneinheiten einen kritischen Preisvergleich vornehmen und gegebenenfalls auch entsprechende Empfehlungen erteilen. Bei nur geringfügigen Preisunterschieden würde der Verein raten, bei den örtlichen Anbietern, den Stadtwerken Peine bzw. Eon-Avacon (Landgemeinden), zu verbleiben. Linkspartei legt Karten offen Mit privatem Grundeigentum hat der Fraktionsvorsitzende der Linkspartei im Niedersächsischen Landtag, Manfred Sohn aus der Peiner Gemeinde Edemissen, wenig im Sinn. Bereits 2004 forderte der 53-jährige Edemissener die Aufhebung des Privateigentums an Grund und Boden. Den DDR-Chefpropagandisten Karl-Eduard von Schnitzler bezeichnete Sohn als unvergessen und unendlich wertvoll. Die DDR lobte er als den besten Staat auf deutschem Boden, den es je gab. Mehrfach lud Sohn die Linken-Europaabgeordnete und Vertreterin der sog. kommunistischen Plattform, Sahra Wagenknecht, nach Peine ein. Anlässlich der ersten Einladung der bekannten Kommunistin firmierte Manfred Sohn noch als Peiner DKP- Chef und platzierte Wagenknecht damals vor einer Sowjetflagge. Bei der jüngsten Einladung dieses schönsten Gesichtes des Kommunismus, wie Sahra Wagenknecht bezeichnet wird, am 6. Februar diesen Jahres im Peiner Forum, fehlte allerdings die Sowjetflagge. Mangelnde Ehrlichkeit kann man dem inzwischen landesweit bekannten Spitzenfunktionär der Linkspartei nicht vorwerfen. Bereits im Jahr 2005 hat der Edemissener Politiker seine politischen Ziele in den Weißenseer Blättern eindeutig beschrieben: Unser Ziel ist nicht der Sozialismus. Unser Ziel ist der Kommunismus! Bevor Sie künftig einen Mietvertrag unterschreiben: HWG-Bonitätscheck und Mietvertrag- Software nutzen! Für Vermieter ist die Phase des Abschlusses eines Mietvertrages besonders wichtig. In Zeiten vermieterunfreundlicher Gesetze und in wirtschaftlich angespanntem Umfeld sind der richtige Vertragspartner und ein optimaler Mietvertrag unbedingt notwendig, um zumindest langfristig die Rentabilität der Immobilien sicherzustellen. Daher ist das Wissen um die wirtschaftliche Bonität des zukünftigen Mieters von entscheidender Bedeutung. Dabei helfen wir Ihnen. Haben Sie sich für einen Mieter entschieden? Dann wenden Sie sich an eine unserer Geschäftsstellen. Dort hält man die erforderlichen Mietvertragsformulare für Sie bereit, hilft Ihnen auf Wunsch beim Ausfüllen und gibt Ihnen gegen Zahlung einer Gebühr von 12 Euro zzgl. MwSt. Auskunft über die Solvenz Ihres Mietinteressenten. Auch Selbstauskunftsformulare für Mietinteressenten liegen dort bereit. Als Hilfe bei der Findung einer angemessenen Miete dient der neue Mietspiegel 2009/2010. Ab sofort kann unsere Mietvertrag-Software für Mitglieder genutzt werden. Alle Mietvertragsformulare können Sie bequem am Computer bearbeiten und ausdrucken. Im Internet steht Ihnen auf unserer Website eine ausführliche Installationsanweisung zur Verfügung. 7

8 ERBRECHT Die Immobilie in der Klammer des neuen Erbschaftsteuerrechtes Unser Mitarbeiter, Dr. jur. Malte Gladis (Foto), Fachanwalt für Erbrecht, gibt nachstehend einen Überblick über die Immobilienbewertung im neuen Erbschaftsteuerrecht. Seit dem 1. Januar 2009 ist die äußerst umstrittene Erbschaftsteuerreform nunmehr in Kraft, die von der weit überwiegenden Fachwelt als bürokratisches Monstrum und darüber hinaus als verfassungswidrig und unpraktikabel bewertet wird. Dazu der Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht, Prof. Dr. Klaus Michael Groll: Die Bürger werden zunächst einmal mit einem höchst ungerechten Gesetz leben müssen, ein Gesetz, das Sie in vielen Fällen unzumutbar belastet, ein Gesetz, das zahllose Streitigkeiten mit der Obrigkeit auslösen wird, vor allem ein Gesetz, das kurz oder lang von unserem höchsten Gericht wieder für verfassungswidrig erklärt werden wird. In der vorletzten Ausgabe unserer Vereinszeitung (Heft 21) haben wir die unterschiedlichen Steuerklassen und die damit verbundenen Freibeträge dargestellt. Immobilien werden nunmehr im Erb- und Schenkungsfalle nach ihrem tatsächlichen Wert herangezogen und damit deutlich höher bewertet als nach dem bis zum maßgeblichen Ertragswert (nur % des Verkehrswertes). Zwar können engste Verwandte von höheren Freibeträgen profitieren, für alle anderen wird der Erb- und Schenkungsfall bei Immobilienbesitz häufig um ein Mehrfaches teurer. Nachfolgend werden die Bewertungsmaßstäbe der unterschiedlichen Grundstücksarten dargestellt: I. Bewertung von unbebauten Grundstücken Bei der Wertermittlung unbebauter Grundstücke ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt ermittelt wurde. Bisherige allgemeine Abschläge von 20 % auf den Bodenrichtwert zur Abgeltung von lagetypischen Belastungen, z.b. Zuschnitt, Lärmbelästigung, Bodenbeschaffenheit etc. werden nicht mehr gewährt. Der Steuerpflichtige hat lediglich noch die Möglichkeit, durch ein Dachdeckerarbeiten Bauklempnerarbeiten Vechelde Recycling GmbH Containerdienst Entsorgung Asbest, Glaswolle, belastete Böden, Teerpappe Holz gemischte Bau- und Abbruchabfälle, Sperrmüll, Grünabfälle, Bauschutt Schrott Metalle Autoverwertung Wertstofferfassung ( )1019 Brackestraße 9 Hildesheimer Straße 46 seit über 100 Jahren GMBH & CO. KG Inh. A. Sorrentino Werderstraße Peine Tel / Fax / Dach-, Wand- & Abdichtungstechnik Steil- und Flachdachsanierung Balkonsanierung Carpot, Garagenabdichtung Flüssigkunststoffabdichtung Stahlblech-, Aluminiumeindeckungen Bauklempnerei Einbau von Dachflächenfenstern Vorgehängte Fassaden Schornsteinsanierung/Verkleidung Gerüstbau Wir beraten Sie gerne 8

9 ERBRECHT Sachverständigengutachten einen niedrigeren Bodenwert nachzuweisen. II. Bewertung von bebauten Grundstücken Je nach Grundstücksart kommen drei unterschiedliche Bewertungsverfahren zur Anwendung: Vergleichswertverfahren Sachwertverfahren Ertragswertverfahren Zur besseren Übersicht folgende Tabelle: Vergleichswertverfahren: Soweit Ihre Grundstücksart entsprechend der vorstehenden Tabelle nach dem Vergleichswertverfahren zu bewerten ist, wird der Marktwert aus erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet, die nach Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Zuschnitt mit Ihrem Grundstück übereinstimmen. Hierüber erteilt der jeweils örtlich zuständige Gutachterausschuss, der über entsprechende Kaufpreissammlungen verfügt, dem Finanzamt entsprechende Auskunft. Grundstücksarten Bewertungsverfahren Wohnungseigentum, Teileigentum, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser Vergleichswertverfahren Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt Ertragswertverfahren Wohnungseigentum, Teileigentum, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, soweit ein Vergleichswert nicht vorliegt; Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt, sonstige bebaute Grundstücke Sachwertverfahren In vielen Fällen werden jedoch Vergleichswerte nicht oder nicht in ausreichender Zahl vorliegen. Dann werden die zunächst dem Vergleichswertverfahren zugeordneten Grundstücke nach dem sog. Sachwertverfahren bewertet. Sachwertverfahren: Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert und der Wert des Gebäudes getrennt ermittelt. Alsdann werden Bodenwerte und Gebäudewerte addiert und zum Verkehrswert zusammengezogen. In einem ersten Schritt wird der Bodenwert entsprechend den bereits dargestellten Regelungen für unbebaute Grundstücke ermittelt. In einem zweiten Schritt wird dann der Gebäudewert zunächst anhand der gewöhnlichen Herstellungskosten unter Anwendung der allgemeinen Baukostentabellen - je nach Flächen- oder Rauminhalt - ermittelt. Alsdann wird der Gebäudewert auf die Herstellungskosten eines vergleichbaren Gebäudes zum Bewertungsstichtag entsprechend nachfolgender Tabelle indexiert: HWG Peine Ihr starker Partner Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein für Stadt und Kreis Peine e.v. Geschäftsstelle Geschäftsstelle Beethovenstraße 11, Peine Gerhardstraße 67, Ilsede Telefon: ( ) Telefon: ( ) Fax: ( ) Fax: ( ) Rechtsberatung Formulardienst Sonderservice Interessenvertretung Mitgliederberatung- und Telefonberatung: Montag von Uhr in Peine Montag von Uhr in Ilsede Donnerstag von Uhr in Peine Unsere Juristen beraten die Vereinsmitglieder unentgeltlich in allen Fragen des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentums. Darüber hinaus stehen eine Steuerberatungsgesellschaft und ein Architekt für weitere Fragen zur Verfügung. Unser Sonderservice, Formulardienst und ständig aktualisierte Informationsangebote werden für Sie bereitgehalten. Bitte rufen Sie einfach in einer unserer Geschäftsstellen in Peine oder Ilsede an, wenn Sie Fragen zur Mitgliedschaft in unserem Verein haben. Wir schicken Ihnen gern die Info-Broschüre über unseren Verein zu. Weitere Informationen: 9

10 ERBRECHT Regelherstellungskosten gemäß Anlage 24 zu 190 I 4 und 5 BewG je Flächeneinheit (Brutto- Grundfläche), Baujahr und Ausstattungsstandard x Bruttogrundfläche = Gebäuderegelherstellungswert, 190 I BewG./. Alterswertminderung, 190 II BewG i.v.m. Anlage 22 zu 190 BewG = Gebäudesachwert, 190 I und II BewG Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert ergibt den sog. vorläufigen Sachwert. Dieser wird noch mit einer sog. Wertzahl multipliziert. Folgendes Beispiel für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie nach dem Sachwertverfahren: Einfamilienhaus in guter Braunschweiger Stadtrandlage: Grundstücksfläche 800 m 2 ; Bodenrichtwert 250 1/m 2 ; Gebäudejahr 1980, ausgebautes Dachgeschoss, unterkellert, BGF 300 m 2, gehobene Ausstattung; Doppelgarage (BGF 40 m 2 ). Der Grundstückswert ermittelt sich nach 189 BewG wie folgt: 1. Bodenwert: 800 m 2 x 250 Euro = Euro 2. Ermittlung des Gebäudesachwerts: Regelherstellungskosten nach Ziffer II der Anlage 24 (Gebäudeklasse 1.11 = pro m 2 BGF) x BGF 300 m 2 = Gebäudeherstellungswert Garage: Regelherstellungskosten nach Ziffer II der Anlage 24 (Gebäudeklasse 4.11 = pro m 2 BGF) x BGF 40 m 2 = Gebäudeherstellungswert Summe der Gebäudeherstellungskosten: Alterswertminderung: 30 Jahre x 1,25 Prozent (abgeleitet aus der Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren gemäß Anlage 22 ) x = Der Gebäudesachwert beträgt somit abzüglich Alterswertminderung = Die Summe aus Bodenwert ( ) und Gebäudesachwert ( ) ergibt den vorläufigen Sachwert von Die Wertzahl nach Anlage 25 beträgt 0,9, so dass sich ein Grundstückswert von x 0,9 = ergibt. Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren gilt für Mietwohn- und Geschäftsgrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke, wenn sich eine übliche Miete ermitteln lässt. Beim Ertragswertverfahren ist der Wert der Gebäude, der sog. Gebäudeertragswert, getrennt vom Bodenwert auf Grundlage des Ertrags zu ermitteln. Bei ungenügen- Munzel & Coll. Rechtsanwälte Fachanwälte Notar Hans-Hinrich Munzel, Rechtsanwalt und Notar Dr. jur. Malte Gladis, Rechtsanwalt Fachanwalt für Erbrecht Fachanwalt für Arbeitsrecht Uwe Freundel, Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fachanwalt für Familienrecht Anwaltskanzlei für Erbrecht und Vermögensnachfolge Beethovenstraße Peine Telefon: Telefax: Erbrecht Erbschaftsteuerrecht Testamentsvollstreckung Grundstücksrecht Mietrecht Familienrecht Arbeitsrecht Baugeschäft Hoyer Der Meisterbetrieb für: Altbau-, Balkon- und Badsanierung Gebäudeenergieberatung Wilfried Hoyer Maurermeister Restaurator Gebäudeenergieberater (HWK) Kötherkamp Peine/Vöhrum Telefon / Wertermittlung/Immobilienbewertung Kauf/Verkauf von Immobilien Erbauseinandersetzungen Vermögensauseinandersetzungen Gerichtsgutachten Beleihungswertermittlung Steuerliche Zwecke Miet- und Pachtwertgutachten Vorlage bei Kreditinstituten Ausstellen von Energieausweisen Wohnflächenermittlung (digitales Aufmaß) Gebäudethermografie (Wärmebilder) Langzeitmessungen bei Feuchtigkeitsschäden 10 Arnd Laskowski Zertifizierter Immobilienbewerter ZID Sprengneter Zert (TGA) gem. DIN EN ISCVIEC Internet: Büro Peine: Hüttenweg Peine Tel Büro Salzgitter: Schwerdtfegerstraße 6a Salzgitter Tel Elektro-Installation Service Datennetze Industrie-Alarm-Telefonanlagen R Elektro Meister Tel / Fax / Ralf Rintelmann Sedanstraße Peine

11 ERBRECHT den Erträgen einer Immobilie ist immer mindestens der Bodenwert anzusetzen. Die Ermittlung des Grundbesitzwertes nach dem Ertragswert ergibt sich aus folgender Tabelle: Der Immobilienertrag errechnet sich dabei aus der Summe der vereinbarten Jahresmiete abzüglich der für die Immobilie anfallenden Bewirtschaftungskosten. Diese werden ebenfalls von dem örtlichen Gutachterausschuss ermittelt oder in Ermangelung solcher Daten pauschal mit 23 bis 30 Prozent der Jahresmiete angesetzt. Von dem so ermittelten Reinertrag der Immobilie ist anschließend die sog. Bodenwertverzinsung abzuziehen. Diese wiederum ergibt sich, indem der vom Gutachterausschuss festgestellte Bodenwert mit einem durch das Bewertungsgesetz geregelten Liegenschaftszinssatz, der zwischen 5 und 6,5 Prozent beträgt, multipliziert wird. Das Ergebnis ist der sog. Gebäudereinertrag, der wiederum mit einem Liegenschaftszinssatz zu multiplizieren ist, dessen Höhe sich ebenfalls aus dem Bewertungsgesetz ergibt und der sich nach der Restnutzungsdauer der zu bewertenden Immobilie richtet. Der somit ermittelte Gebäudeertragswert ergibt zusammen mit dem Bodenwert den Ertragswert der Immobilie. Dafür folgendes Beispiel: Für ein in City-Lage belegenes Mehrfamilienhaus in einer Mittelstadt mit ausschließlicher Wohnraumnutzung, Fertigstellung 1970, Jahresnettomiete Euro, Grundstücksgröße 800 m 2, Bodenrichtwert 200 Euro/m 2 soll der steuerlich in Ansatz zu bringende Verkehrswert ermittelt werden: Kieswerk Baugrubenaushub Baggerarbeiten Edemissen-Oelheim Waltersbadweg 4 ( ) Fax ( ) Heizung und Sanitärtechnik Gebäude-Energieberater (HWK) Erstellung v. Gebäudeenergieausweisen Regenerative Energienutzung ÖkoLogische Energiekonzepte zur Gebäudeoptimierung 24-h-Notdienst Alexander Schackert Ilsede Dorfstraße 21 Tel. ( ) Fax ( )

12 ERBRECHT 1. Ermittlung des Bodenwerts 800 m 2 x = Ermittlung des Gebäudeertragswerts Rohertrag = Jahresnettomiete bzw. übliche Miete /. Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer 41 Jahre, Anlage 22 und 23 zu 187 BewG x 23 %./ Reinertrag des Grundstücks /. Bodenwertverzinsung Liegenschaftszinssatz nach 188 II BewG für Mietwohngrundstücke 5% 5% aus Bodenwert / Gebäudereinertrag Euro x 17,29 [Vervielfältiger gem. Anlage 21 zu 185 III BewG (Liegenschaftszinssatz 5 %, Restnutzungsdauer 41 Jahre )] = Gebäudeertragswert Addition Bodenwert + Gebäudewert Bodenwert Gebäudeertragswert Grundbesitzwert Bei einer ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Immobilie wird ein 10%-iger Abschlag auf den Grundstückswert eingeräumt. Vorstehende Ausführungen lassen erahnen, was auf die Steuerpflichtigen und die Finanzverwaltung bei der Wertermittlung von Immobilien in Zukunft zukommt. War es bisher möglich, den Wert einer Immobilie relativ einfach selbst zu ermitteln, so wird dies dem Laien aufgrund der neuen Wertermittlungsvorschriften kaum noch gelingen. Das neue Erbschaftsteuerrecht, insbesondere die Wertermittlung bei Immobilien, ist so komplex, dass eine erhebliche Zahl von Erbfällen in den nächsten Jahren Anwälte, Gutachter und Gerichte beschäftigen wird. Betriebskostenabrechnung und Wohnungsabnahmeprotokoll Betriebskostenabrechnungen und Anforderungen auf Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen werden bei den sprunghaft steigenden Nebenkosten immer schwieriger. Unser Sonderservice kann Ihnen diese Arbeit abnehmen. Interessierte Mitglieder können sich unmittelbar mit unserem Mitarbeiter Frank Behlendorf, Schwicheldter Str. 36, Peine (Tel / , Fax: 05171/ oder mail: in Verbindung setzen. Unser Vertragsarchitekt Jörg Thienemann, Kantstraße 31, Peine (Tel /808565) erstellt für Sie das Wohnungsabnahmeprotokoll beim Mieterwechsel. Die hierfür entstehenden Kosten betragen zzgl. MwSt.: Betriebskostenabrechnung Grundgebühr für das erste Jahr Grundgebühr für weitere Jahre Zuschlag für jede Mieteinheit Stundenverrechnungssatz zusätzlich bei ungeordneten Unterlagen Wohnungsabnahmeprotokoll 40,00 H 30,00 H 20,00 H 30,00 H 80,00 H Anzeige Niedersachsendruck 12

13 Neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes RECHTSPRECHUNG Anspruch des Mieters bei durchgeführter Endrenovierung Erbringt der Mieter bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung vor dem Auszug noch Schönheitsreparaturen, hat er gegenüber dem Vermieter einen Erstattungsanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung (BGH, Urteil vom VIII ZR 302/07). Abriss als Kündigungsgrund zulässig Der Vermieter ist berechtigt, Mietverhältnisse zu kündigen, wenn er das stark sanierungsbedürftige Mehrfamilienhaus abreißen und an gleicher Stelle neuen Wohnraum schaffen möchte (BGH, Urteil v , VIII ZR 7/08). Grundreinigung von Teppichböden ist Schönheitsreparatur In Gewerberaummietverträgen umfassen die auf den Mieter übertragenen Schönheitsreparaturen auch die Grundreinigung der Teppichböden, nicht aber die Erneuerung eines Teppichbodens (BGH, Urteil v , VII ZR 15/07). Bei Wohnungsmietverhältnissen hat das OLG Stuttgart (DWW 1993, 328) eine Formularklausel, die den Mieter ausdrücklich zur Reinigung der Teppichböden bei Auszug verpflichtet, nicht beanstandet. Eine BGH- Entscheidung liegt insoweit noch nicht vor. Schönheitsreparaturenpflicht auch bei unrenoviert hinterlassenem Wohnraum Vornahmeklauseln, die den Mieter verpflichten, im Allgemeinen nach bestimmten Zeiträumen die Renovierung durchzuführen, sind auch dann rechtswirksam, wenn die Wohnung nicht renoviert übergeben wurde (BGH, Beschluss v , VIII ZR 73/08). Keine Pflicht zum Elektro-Check Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen (BGH, Urteil v , VIII ZR 321/07). Vorgeschobener Eigenbedarf Ausgezogene Mieter, denen wegen vermeintlichen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt wurde, haben einen Schadenersatzanspruch, auch wenn die Eigenbedarfskündigung nicht ordnungsgemäß begründet wurde. Dazu gehören: Anspruch auf Wiedereinzug in die Wohnung, Umzugskostenersatz, Maklerkosten für die neue Wohnung, Erstattung der Mietdifferenz zwischen der alten und der neuen Wohnung - wenn diese vergleichbar mit der bisherigen, aber deutlich teurer ist -, eventuelle Kosten für die Montage von Einrichtungsgegenständen, Umbau der Einbauküche bzw. Anschaffungskosten für neues Mobiliar oder Gardinen (BGH, VIII ZR 231/07). Seit über 25 Jahren schöne und preiswerte DÄCHER TREPPENHAUSRENOVIERUNG Dachdeckerei Marc Löfflath DACHDECKERMEISTER Dacheindeckungen Bauklempnerei Fassadenbekleidung dichte Terrassen und Balkone Reparaturen aller Art Peine Vöhrumer Straße 10 Tel. ( ) WOHNUNGSSANIERUNG WÄRMEDÄMMUNG Malereibetrieb GLAGOW Am Weißdorn Peine / Stederdorf Tel.: Fax

14 SOMMERZEIT Rasenmäherlärm - Wieviel muss geduldet werden? Der Nachbar sitzt am Sonntagvormittag mit seiner Familie auf der Terrasse und genießt das ausgiebige Frühstück. Ein Blick auf den eigenen Rasen zeigt: Eigentlich müsste ich dringend Rasen mähen. Wegen vieler beruflicher Termine bleibt in der Woche keine Zeit. Außerdem ist schlechtes Wetter vorhergesagt. Also schnell den Rasenmäher anwerfen und mal eben dem Rasen den letzten Schliff verpassen - oder doch nicht? Denn immerhin ist Sonntag und der Nachbar sitzt in gemütlicher Runde auf seiner Außenterrasse beim Frühstück. Da könnte das Rasenmähen durch Motorenlärm und Abgase doch wohl stören. Rasenmähen am Sonntag ist dann wohl doch keine so gute Idee. Ein Blick in die dicken Bücher der Juristen bestätigt das. Denn da finden wir die Geräteund Maschinenlärmschutzverordnung (BGBl I 2002, Seite 3478 in der Fassung vom , BGBl I 2006, Seite Wir begleiten Sie von der Planung bis zur Fertigstellung Ihres Traumbades! 1312), die unter anderem den zulässigen Einsatz von Motorrasenmähern im Garten regelt. Sie legt fest, welcher Rasenmäherlärm in welchen Arbeitszeiten noch zulässig ist und wann eine Ordnungswidrigkeit vorliegt. Neben allen motorbetriebenen Gartengeräten wie z. B. Rasenmäher, Rasentrimmer, Freischneider, Heckenschere, Kettensäge und Hochdruckreiniger gilt die Verordnung auch für Baumaschinen wie Betonmischer, Bohrmaschinen oder Kreissägen, die im Außenbereich eingesetzt werden. Insgesamt sind 57 verschiedene Geräte und Maschinentypen erfasst. Dafür gilt: In Wohngebieten dürfen z. B. Rasenmäher werktags nur noch zwischen 7.00 und Uhr betrieben werden. Die Ausnahme für besonders geräuscharme Modelle bis zu 88 db (A), die früher bis Uhr eingesetzt werden durften, ist aufgehoben. Nicht erlaubt ist die Benutzung ganztägig an Sonn- und Feiertagen. Aha: Man stört also sonntags nicht nur den Nachbarn, sondern darf auch aus immissionsschutzrechtlichen Gründen Motorrasenmäher dann nicht einsetzen! Für Handrasenmäher und alle anderen nicht motorbetriebenen Gartengeräte gilt diese Verordnung nicht. Handrasenmäher können deshalb sowohl an Sonn- und Feiertagen sowie werktags in der Zeit von 7.00 bis Uhr benutzt werden. Andere Gesetze und Verordnungen sowie kommunale Satzungen können die Geräte- und MaschinenlärmVO aber ergänzen und überlagern. So können die genannten Betriebszeiten insbesondere ortsrechtlich weiter eingeschränkt werden. Dies kann durch ordnungsbehördliche Verordnungen geschehen, die eine zusätzliche Mittagsruhe mit einhergehendem Verbot des Betriebs von Motorrasenmähern in der Zeit von bis Uhr festlegen. TTS Tollnick & Theophil Sanitär-, Heizungs- Lüftungs- und Klimatechnik GbR Rehkamp 44b Peine-Dungelbeck Telefon

15 Klinikum Peine Virchowstraße 8 h Peine / Klinikum Peine Klinik für Anästhesie, operative Intensivmedizin und Schmerztherapie Klinik für Unfallchirurgie Klinik für Gefäßchirurgie Klinik für Allgemein- und Visceralchirurgie Die Klinikum Peine ggmbh ist eine Tochtergesellschaft der Stiftung AKH Celle. Das AKH Celle, St.-Josef- Stift Celle und das Klinikum Peine verfügen über Betten. Das Klinikum Peine hat 331 Betten, 8 ärztlich geleitete Fachabteilungen und 2 Belegabteilungen. 800 Mitarbeiter versorgen jährlich ca Patienten Innere Medizin (Klinik für Kardiologie, Angiologie, Pneumologie und internistische Intensivmedizin) Innere Medizin (Klinik für Gastroenterologie) Frauenheilkunde und Geburtshilfe Radiologische Abteilung Belegabteilung HNO Augenheilkunde Krankenpflegeschule Sozialdienst Physiotherapie Hospizstation

16 Sparkassen-Privatkredit: ab 6,25 %* p. a. nom. Jahreszins Sparkassen-Finanzgruppe Lässt Wünsche schneller wahr werden: der Sparkassen-Privatkredit. Günstige Zinsen. Flexible Laufzeiten. Faire Beratung. Machen Sie Ihren Wunsch zur Wirklichkeit. Der Sparkassen-Privatkredit ist die clevere Finanzierung für Autos, Möbel, Reisen und vieles mehr. Mit günstigen Zinsen, kleinen Raten und einer schnellen Bearbeitung gehen Ihre Träume leichter in Erfüllung. * Anfänglich eff. Jahreszins 6,99 % p. a. Der Zinssatz ist u.a. abhängig von Laufzeit, Höhe des Kreditbetrages und ggf. weiteren individuellen Faktoren. Infos in Ihrer Geschäftsstelle und unter Wenn s um Geld geht Sparkasse.

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