Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

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1 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Einkommensteuerliche Problemfälle (ohne 21II EStG) von Professor Dr. iur. Christian Rasenack, LL. M. Steuerberater in Berlin ni Verlag Recht und Wirtschaft GmbH Heidelberg

2 I. Gegenstand der Einkünfteerzielung: Vermietung und Verpachtung (Bestimmung der Einkunftsart, Abgrenzungen, Einkünftequalifikation, sachliche und persönliche Zurechnung) Ausgrenzung von Veräußerungsgewinnen bzw. veräußerungsnahen Rechtsvorgängen 14 a) Ausbeuteverträge 15 b) Bestellung dinglicher Rechte (Rechtskauf) Ausgrenzung von Tätigkeiten, die über eine bloße Nutzungsüberlassung (Verwaltung) hinausgehen ( Subsidiarität" im Verhältnis zu den Gewinneinkünften) bzw. einkommensteuerlich nicht erfaßt werden (fehlende Tatbestandlichkeit) 23 a) Veräußerung von Grundstücken 24 b) Vermietung von unbeweglichem Vermögen 27 c) Verpachtung eines Gewerbebetriebs 28 d) Vermietung und Verpachtung i. V. m. einer Betriebsaufspaltung 29 e) Zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten Abgrenzung der Nutzungsüberlassungen von sonstigen Einkünften (Überschußeinkünfte) Für den Bereich des 21 EStG verbleibende Einkünfte und Problemfelder 31 a) Unbewegliches Vermögen (Nr. 1) 31 b) Sachinbegriffe (Nr. 2) 32 c) Rechte (Nr. 3) 33 d) Veräußerung von Miet- und Pachtforderungen (Nr.4) Zurechnung (persönliche) 36 II. Einkünfteermittlung (Durchsetzung des Nettoprinzips, reine" Leistungsfähigkeit) Einnahmen 40 a) Anbaurechte 40

3 b) Bausperrenentschädigungen 41 c) Bauten auf fremdem Grund und Boden 41 d) Bergschäden (Entschädigungen) 44 e) Entschädigungen (allgemeine) 45 f) Erstattete Werbungskosten 45 g) Mieteraufwendungen (einschl. Einbauten und Umbauten) 46 h) Schadensersatzleistungen 46 i) Umsatzsteuer 47 j) Zuschüsse zu den Baukosten aus öffentlichen Mitteln 48 k) Zuschüsse zu den Baukosten aus privaten Mitteln Werbungskosten 49 a) Werbungskosten im Zusammenhang mit dem Erwerb bzw. der Herstellung von V&V-Vermögen (Ursprungsinvestition) 52 aa) Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten 52 bb) Vergebliche Aufwendungen 54 b) Werbungskosten im Zusammenhang mit bereits angeschafftem oder hergestelltem V&V-Vermögen (Anschlußinvestition) 55 aa) Erschließungskosten usw. 56 bb) Herstellungsaufwand/Erhaltungsaufwand 57 cc) Anschaffungsnaher Aufwand 64 dd) Generalüberholungen 71 c) Laufende Werbungskosten i. V. m. gesetzlichen Vorgaben 73 aa) Finanzierungskosten 74 bb) Renten und dauernde Lasten 79 cc) Steuern vom Grundbesitz und andere öffentliche Abgaben, Versicherungen 80 d) Sonstige Werbungskosten 82 aa) Sonderfall: Erbauseinandersetzungen 85 bb) Sonderfall: Vorweggenommene Erbfolge 88 e) Nachträgliche Werbungskosten 92 f) Sonderabschreibungen und Sonderbehandlung von größerem Erhaltungsaufwand i.s.d. 82a, 82b EStDV und 7h, 7i, lla und llb EStG 93 aa) Allgemeines 93 bb) Moderne Heizungstechnologien i. V. m. 82a EStDV 95

4 (a) Entstehungsgeschichte, allgemeine Bedeutung 95 (b) Voraussetzungen im einzelnen 97 (1) Anschluß an die Fernwärmeversorgung (Nr. 1) 98 (2) Einbau von Wärmepumpenanlagen, Solaranlagen und Anlagen zur Wärmerückgewinnung (Nr. 2) 99 (3) Errichtung von Windkraftanlagen (Nr. 3) 101 (4) Errichtung von Bio-Gasanlagen (Nr. 4) (5) Einbau von Warmwasser- und Heizungsanlagen (Nr. 5) 101 (6) Anschaffung von Einzelöfen (Abs. 3 Satz 2) 103 (7) Maßnahmen i.s.v. 82a Abs. 3 Satz (8) Art der Förderung/Zurechnung 105 cc) Baumaßnahmen i.v.m. 7h und 7i EStG (ehemals 82g und 82i EStDV) sowie 7 und 12 SchutzbauG 107 (a) Allgemeines 107 (b) Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen, 7h EStG (ehemals 82g EStDV) 108 (c) Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmälern, 82i EStDV a.f., jetzt 7i EStG 109 (d) Erhöhte Absetzungen i. V. m. Schutzbauten (SchutzbauG) 111 dd) Größerer Erhaltungsaufwand i. S. v. 82b EStDV und 82h sowie 82k EStDV a.f., bzw. 1 la und llb EStG (a) Allgemeines 112 (b) Gemeinsame Voraussetzungen 113 (1) Verteilungsmodus 113 (2) Veräußerung bzw. Nutzungsänderung eines Gebäudes 114 (3) Definition des größeren Erhaltungsaufwands" 116 (4) Zurechnungsprobleme 116 (c) Besondere Voraussetzungen 117 (1) im Zusammenhang mit 82b 117

5 (2) im Zusammenhang mit 82h EStDV, jetzt lla EStG (Baumaßnahmen i.s.d. Bundesbaugesetzbuchs usw.) 118 (3) im Zusammenhang mit 82k EStDV, jetzt 1 lb EStG (Baudenkmäler) 119 g) Zurechnungsprobleme bei Werbungskosten 120 h) Abzugsverbot des 21 I 2 (sinngemäße Anwendung von 15a) 122 aa) Allgemeines 122 bb) Sinngemäße Anwendung von 15a Abs. 1 (Verlustverrechnungsbegrenzung) 128 (a) 21 I 2 i.v.m. 15a Abs. 1 Satz 1 ( Normalregime") 128 (1) Bestimmung des Verlustanteils eines Kommanditisten bei vermögensverwaltenden Kommanditgesellschaften 131 (2) Verlustausgleichsvolumen (Entstehen oder Erhöhung eines negativen Kapitalkontos) 132 (b) 21 I 2 i.v.m. 15a Abs. 1 Sätze 2 und 3 ( erweitertes Regime") 133 cc) Sinngemäße Anwendung von 15a Abs. 2 (Verlustvortrag) 137 dd) Sinngemäße Anwendung von 15a Abs. 3 (nachträgliche Einlagenminderungen usw.) 138 (a) Einlageminderung 138 (b) Haftungsminderung 140 (c) Auswirkung einer Einlage- bzw. Haftungsminderung in den Folgejahren 141 ee) Sinngemäße Anwendung von 15a Abs. 4 (gesonderte Feststellung der Besteuerungsgrundlagen) 141 ff) Sinngemäße Anwendung von 15a Abs. 5 (entsprechende Anwendung) Werbungskosten i.v.m. Bauherrenmodellen 146 a) Allgemeines 146 b) Einzelheiten, Abgrenzungen, Ausblick Besonderheiten in Hinblick auf die neuen Bundesländer

6 III. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und Liebhaberei 157 IV. V&V-Probleme i.v.m. nutzungsvermittelnden Rechtsgeschäften (Nießbrauch usw.) Allgemeines Steuerliche Anerkennung von Nutzungsrechten Probleme i.v.m. der Einnahmenseite 170 a) Einnahmen des Nießbrauchers und sonstiger Nutzungsberechtigter 170 aa) Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 170 (a) Einnahmen einschließlich Nutzung zu eigenen Wohnzwecken 170 (b) Ablösung 171 bb) Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 172 (a) Einnahmen einschließlich Nutzung zu eigenen Wohnzwecken 172 (b) Ablösung 172 cc) Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 172 (a) Begriff 172 (b) Konsequenzen 174 dd) Vorbehaltsnießbrauch 175 (a) Einnahmen 175 (b) Ablösung 176 ee) Vermächtnisnießbrauch 176 ff) Bruchteilsnießbrauch, Quotennießbrauch 176 gg) Dingliches Wohnrecht 176 hh) Obligatorische Nutzungsrechte 177 b) Einnahmen des Eigentümers 178 aa) Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 178 (a) Einnahmen 178 (b) Ablösung 179 bb) Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 179 cc) Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 180 dd) Vorbehaltsnießbrauch 180 ee) Vermächtnisnießbrauch 181 ff) Bruchteilsnießbrauch, Quotennießbrauch 182 gg) Dingliches Wohnrecht 182 hh) Obligatorische Nutzungsrechte

7 4. Probleme i.v.m. der Werbungskostenseite 183 a) Werbungskosten des Nießbrauchers und sonstiger Nutzungsberechtigter 183 aa) Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 183 (a) Nutzung zu eigenen Wohnzwecken 183 (b) Nutzung durch Vermietung 183 bb) Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 185 (a) Nutzung zu eigenen Wohnzwecken 185 (b) Nutzung durch Vermietung 187 cc) Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 188 dd) Vorbehaltsnießbrauch 188 (a) Allgemeines 188 (b) Werbungskosten im einzelnen 189 ee) Vermächtnisnießbrauch 191 ff) Bruchteilsnießbrauch, Quotennießbrauch 191 gg) Dingliches Wohnrecht 191 (a) Unentgeltlich zugewendetes dingliches Wohnrecht 192 (b) Entgeltliches dingliches Wohnrecht 192 (c) Vorbehaltenes dingliches Wohnrecht 192 hh) Obligatorische Nutzungsrechte 193 b) Werbungskosten des Eigentümers 194 aa) Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 194 bb) Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 194 cc) Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch 195 dd) Vorbehaltsnießbrauch 195 ee) Vermächtnisnießbrauch 197 ff) Bruchteilsnießbrauch, Quotennießbrauch 197 gg) Dingliches Wohnrecht 197 (a) Unentgeltlich zugewendetes Wohnrecht 197 (b) Entgeltliches dingliches Wohnrecht 198 (c) Vorbehaltenes dingliches Wohnrecht 198 hh) Obligatorische Nutzungsrechte 199 Literaturverzeichnis 202 Sachregister