Kiel 2015/2016. Soziodemografie. Kiel auf einen Blick
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- Nele Lehmann
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1 3,90 Euro [DE] Kiel 2015/2016 Familien Ahoi: In der bedeutendsten Stadt des Ostseeverkehrs dreht sich alles um Wasser. Doch auch abseits des Ufers investiert Kiel in die Zukunft mit dem strategischen Ziel, kinderfreundlichste Großstadt Deutschlands zu werden. Alexander Weißbach Leiter Immobilienvertrieb, Kiel Soziodemografie Die Landeshauptstadt Kiel ist mit Einwohnern die größte Stadt Schleswig-Holsteins. Seit 2000 gewann die Stadt 600 Einwohner pro Jahr hinzu. Dieser Einwohneranstieg ist ausschließlich auf positive Wanderungssaldi zurückzuführen. Bis 2030 wird Kiel gemäß aktuellen Prognosen ca Einwohner hinzugewinnen. Aufgrund der stetigen Verkleinerung der Haushalte wird bis 2030 ein Plus von rund Haushalten prognostiziert. Damit ist eine hohe Wohnungsnachfrage in Kiel auch langfristig gesichert. Der demografische Wandel ist jedoch nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts sichtbar, sondern äußert sich auch in der fortschreitenden Alterung der Gesellschaft. Auch die gegenwärtig etwa Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Kieler Wohnungsmarkt. Kiel auf einen Blick Lage an der Ostsee, Landeshauptstadt von Schleswig-Holstein und nördlichste Großstadt Deutschlands Langfristig hohe Wohnungsnachfrage durch steigende Haushaltszahlen Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren stark gestiegen Für Eigennutzer ist das Preisniveau in Kiel in Bezug auf die verfügbaren Einkommen moderat Kapitalanleger schätzen an Kiel die Wertstabilität und gute Vermietbarkeit von Wohnungen Wohnungsleerstand: 2,6 %; unterdurchschnittlich Kaufkraftkennziffer: 90,6 1
2 STADTMARKTBERICHT KIEL EINWOHNER UND HAUSHALTE ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR 110% 1,82 108% 1,80 Haushaltsstruktur Kiel % 1, = 100% 104% 102% 100% 98% 1,76 1,74 1,72 1,70 Einwohner je Haushalt Haushaltsstruktur Schleswig-Holst. Altersstruktur Kiel < % 1,68 94% ,66 Altersstruktur Schleswig-Holst. < Einwohner Haushalte Einwohner je Haushalt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein Wirtschaft Kiel ist die am nördlichsten gelegene Großstadt Deutschlands, ist Mitglied in der Deutsch-Dänischen Kooperation Wachstumszentrum und gilt mit dem Hafen und der direkten Anbindung an den Nord-Ostsee-Kanal als wichtige Drehscheibe nach Skandinavien. Die Stadt ist Universitätsstadt, Wissenschafts-, Forschungs- und Kulturzentrum Schleswig-Holsteins sowie einer der größten deutschen Kreuzfahrthäfen und Marinestützpunkt. Die überörtliche Verkehrsinfrastruktur wird vom ICE-Haltepunkt sowie den Bundesautobahnen 210 und 215 gebildet. Die Wirtschaftsstruktur Kiels ist über viele Jahrzehnte vom Schiffsbau bestimmt worden. Werftindustrie und Maschinenbau bilden nach wie vor einen der größten Arbeitgeber, jedoch ist seit Jahren eine Umorientierung zu einem modernen, industriebezogenen Dienstleistungsstandort erkennbar. Zu den bekanntesten Unternehmen gehören ThyssenKrupp Marine Systems, coop eg, Bartels-Langness, Drägerwerk, Deutsche Werft GmbH sowie die HSH-Nordbank. Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt Kiel spiegelt sich in der steigenden Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten seit der Krise auf dem Arbeitsmarkt in 2009 wider. So ist die Beschäftigung seit 2009 um 5,3 % angestiegen. Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Während die Arbeitslosenquote im Jahr 2009 noch bei 10,9 % lag, ist sie seitdem bis auf 10,1 % in 2014 zurückgegangen. Die Quote liegt aber weiterhin über dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %. In Kiel arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rd Personen abgebildet. BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR 43,7% 0,1% 19,3% 11,9% Produktion, Verarbeitung, Bau Handel und Verkehr höherwertige DL öffentliche und private DL Landwirtschaft Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein 25,0% In Kiel werden p. a. etwa 260 Wohnungen gebaut, davon knapp ein Drittel in Mehrfamilienhäusern. In den letzten Jahren stieg die Bautätigkeit wieder an. Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der daher positiven Haushalts- und Einwohnerentwicklung nach wie vor vorhanden. 2
3 WOHNUNGSNEUBAU IN KIEL Fertigstellungen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern Wohnungen je Einw. (Kiel) Wohnungen je Einw. (Top-Städte) Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein Ein bestehendes Interesse am Wohnungsmarkt Kiel wird durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (4,4 je Einwohner) dokumentiert, die unterhalb von vergleichbaren Städten (5,7) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel Euro. Die Mieten und Preise am Kieler Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren stark gestiegen und konnten in 2014 die Fertigstellungen je Einwohner In den letzten Jahren stieg die Bautätigkeit wieder an. Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der daher positiven Haushalts- und Einwohnerentwicklung nach wie vor vorhanden. Steigerungsraten der Vorjahre sogar deutlich übertreffen. Ausschlaggebend für die Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. Geschlossene Fonds) in Immobilien in größeren Städten investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Anstiegs der Einwohner- und Haushaltszahlen. Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 9,50 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 12,80 Euro/qm realistisch. Mieten im Bestand belaufen sich auf durchschnittlich 7,50 Euro/qm und erreichen im Maximum 9,50 Euro/qm. Die Wohnungsmieten haben seit 2000 mit 36 % im Neubau bzw. 33 % im Bestand einen starken Anstieg erfahren. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist dagegen deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca Euro/qm und reichen im Maximum bis Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise um 40 % angestiegen und damit deutlich stärker als die Kaufpreise im Bestand mit 15 %. Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich Euro und für ein freistehendes Einfamilienhaus Euro aufgebracht werden. Im Vergleich 3
4 STADTMARKTBERICHT KIEL zu Eigentums- und Mietwohnungen entwickelten sich auch die Haus- und Grundstückspreise seit 2000 positiv. Die Steigerungen lagen bei 6 bis 40 % bei Häusern bzw. 32 bis 42 % bei Grundstücken. Wohneigentum in Kiel zu erwerben, ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort etwas günstiger als in vergleichbaren Städten. In 2014 reichte in Kiel durchschnittlich das 6,0-fache des jährlich verfügbaren Einkommens aus, während in den Vergleichsstädten das 6,2-fache in Wohneigentum investiert werden musste. Im historischen Vergleich zeigt sich jedoch, dass die Wohnimmobilienpreise in Kiel in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 3,2 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung von Kieler Wohnimmobilien deutlich über dem langjährigen durchschnittlichen Inflationsniveau. Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die sehr gute Wohnungsnachfrage lassen eine positive Wertentwicklung auf dem Kieler Wohnungsmarkt erwarten. PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN PREISENTWICKLUNG HÄUSER 150% 140% 130% 135% 130% 125% 120% 2000 = 100% 120% 110% 2000 = 100% 115% 110% 105% 100% 100% 90% 95% 90% 80% % Miete Neubau Miete Bestand ETW Neubau ETW Bestand Reihenhaus Neubau Reihenhaus Bestand Einfamilienhaus Grundstück Einfamilienhaus Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT KIEL IM JAHR 2014 KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUM ENTWICKLUNG SEIT 2000 Ø ENTWICKLUNG SEIT 2000 MAX. Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 7,50 9,50 12,80 36 % 47 % Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 6,00 7,50 9,50 33 % 33 % Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl % 56 % Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl % 33 % Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro % 10 % Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm % 42 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro % 40 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro % 10 % Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) 4
5 WOHNLAGEN IN KIEL Quelle: 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA n Sehr gute Wohnlage n Gute bis sehr gute Wohnlage n Gute Wohnlage n Durchschnittliche bis gute Wohnlage n Durchschnittliche Wohnlage n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage n Einfache Wohnlage n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen Die besten Wohnlagen in Kiel sind: Düsternbrook, Schreventeich, Brunswik, Blücherplatz, Ravensberg, Holtenau, Schilksee und Russee (Nachbargemeinden: Strande, Molfsee, Schulensee, Rammsee, Kronshagen, Möltenort, Heikendorf, Laboe). 5
6 STADTMARKTBERICHT KIEL Glossar Wohnlage Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen) Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status) Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand) in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils noch Übergangskategorien liegen: Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte Wohnlagen Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane In-Viertel, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzureichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten Verkehrsachsen Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen. Wohnungsmieten und -preise Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca qm Wohnfläche und Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-, Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Einfamilienhäuser Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.r qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. 6
7 Reihenhäuser Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Wohnungsneubau/ Bautätigkeit Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden. Haushalt Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt) und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Arbeitslose Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II zuständigem Träger gemeldet haben. Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehörige). Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit. Impressum Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock. 7
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