Regionales Einzelhandelskonzept. Grafschaft Bentheim

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1 Regionales Einzelhandelskonzept für die Grafschaft Bentheim Anwendungshandbuch

2 1. Vorwort Im Jahr 2005 wurde für den Landkreis Grafschaft Bentheim ein Regionales Einzelhandelskonzept erstellt. Hierin wird festgehalten, die derzeitig angewendeten formellen Instrumente (Raumordnerische Beurteilung, Bauleitplanung) um ein informelles Abstimmungsverfahren - den Regionalen Konsens zu ergänzen. Die Kommunen sind im Landkreis derzeitig dazu verpflichtet, die Kreisverwaltung (Regionalplanung) über großflächige Einzelhandelsvorhaben (Vorhaben mit mind. 700 m² Verkaufsfläche) zu informieren. Die Kreisverwaltung erstellt dann für jedes Vorhaben eine sogenannte Raumordnerische Beurteilung, um zu überprüfen, ob das Vorhaben den Zielen der Raumordnung und der Landesplanung entspricht. Im Rahmen dieses Verfahrens werden die betroffenen (Nachbar)Kommunen, die IHK, die Handwerkskammer sowie der Einzelhandelsverband über die Planung informiert und um Stellungnahme gebeten. Als Ergebnis dieser Beteiligung erstellt die Kreisverwaltung die Raumordnerische Beurteilung, in der ggf. Auflagen (z. B. Verkaufsflächenbegrenzungen) festgeschrieben werden. Erst nach Fertigstellung der Raumordnerischen Beurteilung können die notwendigen Bauleitpläne durch die Kommunen geändert oder aufgestellt werden. Die Grundidee des neuen informellen Abstimmungsverfahrens lautet wie folgt: Entspricht das geplante Einzelhandelsvorhaben bestimmten, im Einzelhandelskonzept festgelegten Ansiedlungskriterien, kann das Einverständnis der von der Planung betroffenen Nachbargemeinden und Institutionen (IHK, HWK etc.) vorausgesetzt werden. Die Erstellung einer Raumordnerischen Beurteilung inkl. der oben erläuterten zeitaufwendigen Beteiligung kann entfallen. Zudem erhalten die Kommunen eine verlässliche Basis für die Weiterentwicklung ihrer Einzelhandelsstruktur und können potentielle Investoren auf geeignete, den Ansiedlungskriterien entsprechende Grundstücke hinweisen, bei denen eine Verfahrensbeschleunigung möglich ist. Dieses Anwendungshandbuch soll bei der Anwendung und Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes in der Praxis Unterstützung geben. 2

3 Inhalt 1. Ablauf des informellen Abstimmungsverfahrens Prüfkriterien für Einzelhandelsvorhaben Ansiedlungskriterien für Lebensmittel-Discount märkte, Supermärkte oder Verbundstandorte mit einer Verkaufsfläche zwischen 700 und m² Ansiedlungskriterien für nahversorgungsrelevante Betriebe über m² Verkaufsfläche Ansiedlungskriterien für Betriebe mit Umsatzschwerpunkten bei zentrenrelevanten Sortimenten Ansiedlungskriterien für Betriebe mit nichtzentrenrelevanten Sortimenten Definitionen Definitionen der Betriebsformen des Lebensmitteleinzelhandels Begriffsdefinitionen

4 1. Ablauf des informellen Abstimmungsverfahrens Das informelle Abstimmungsverfahren läuft wie folgt ab: 1 Die planende Kommune legt dem Landkreis die zur Beurteilung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben notwendigen Unterlagen vor. Vorzulegen sind: - Übersichtsplan, auf dem die Lage des Einzelhandelsvorhabens in der Kommune erkennbar ist - Detailplan, aus dem der genaue Standort des Vorhabens hervorgeht - Beschreibung des Vorhabens mit Angabe der Gesamtverkaufsfläche und der geplanten Verkaufsflächen pro Sortimentsbereich - ausgefüllte Liste der Prüfkriterien mit kurzer Begründung. 2 Diese Unterlagen werden vom Landkreis an die beteiligten Stellen zur Information weitergeleitet. In den Verteiler werden die landkreisangehörigen Kommunen, die IHK Osnabrück-Emsland, der Unternehmerverband Einzelhandel Osnabrück-Emsland e. V. sowie die Handwerkskammer Osnabrück-Emsland aufgenommen. Der Verteiler kann je nach Einzugsgebiet des Vorhabens modifiziert werden. 3 Der Landkreis prüft prallel zur Information, ob das Ansiedlungsvorhaben den Prüfkriterien entspricht. 4 Ist dies der Fall, besteht ein Regionaler Konsens und das Projekt wird vom Landkreis als mit den Zielen der Regionalplanung vereinbar eingestuft. 5 Das Ergebnis der Prüfung wird der Standortkommune und den Beteiligten unmittelbar mitgeteilt. Für Vorhaben, die den Prüfkriterien nicht entsprechen, wird - wie bisher auch - eine Raumordnerische Beurteilung durchgeführt. Hierüber informiert der Landkreis die Beteiligten umgehend. Dies geschieht ebenso, wenn ein Zweifelsfall vorliegt. Zudem werden die Beteiligten über Einzelhandelsvorhaben, die zwischen 300 und 700 m² Verkaufsfläche aufweisen, also nicht großflächig sind, gegenseitig informiert. Eine Raumordnerische Beurteilung ist hier nicht notwendig, da diese Einzelhandelseinrichtungen nicht großflächig sind. 4

5 Verkaufsflächenerweiterungen bestehender Betriebe werden wie Neuplanungen behandelt. Somit wird über Planungen lediglich informiert, solange die Vorhaben nach erfolgter Erweiterung nur zwischen 300 bis 700 m² Verkaufsfläche aufweisen. Bei Planungen, die im Erweiterungsfall mehr als 700 m² Verkaufsfläche erreichen, wird eine Prüfung vom Landkreis durchgeführt. Ablaufschema des informellen Abstimmungsverfahrens: Beratung Information Planung Vorhaben mit 300 bis unter 700 m² VKF Regionaler Konsens Information an Verteiler Vorhaben mit 700 m² VKF, die Andere Vorhaben 700 m² VKF nach Sicht der planenden Kommune Raumordn. Beurteilung den Prüfkriterien entsprechen Begründung nach Prüfkriterien an den Landkreis Information an Verteiler Einhaltung der Zweifelsfall Kriterien Erörterung des Planvorhabens im Beratungskreis Regionaler Konsens Kein Regionaler Konsens Zustimmung der Regionalplanung Einstellung der Planung Weiterverfolgung -> Einleitung formales Genehmigungsverfahren Ergebnisinformation an den Verteiler Ergebnisinformation an den Verteiler Ergebnisinformation an den Verteiler 5

6 2. Prüfkriterien für Einzelhandelsvorhaben 2.1 Ansiedlungskriterien für Lebensmittel-Discountmärkte, Supermärkte oder Verbundstandorte mit einer Verkaufsfläche zwischen 700 und m² Geltungsbereich Ansiedlungskriterien Planungsrechtliche Empfehlungen Wenn alle nachfolgenden Kriterien erfüllt sind, gilt der regionale Konsens: Betriebe und Verbundstandorte mit 700 bis m², und die Verkaufsfläche liegt in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel und/oder Drogerieartikel bei mindestens 80 % innerhalb einer im Zusammenhang bebauten Ortslage mit fußläufiger und barrierefreier Anbindung an die umliegenden Wohnsiedlungsbereiche und innerhalb des Mittelzentrums Nordhorn oder der im RROP festgelegten Grundzentren Festsetzung eines Sondergebietes Nahversorgung nach 11 Abs. 3 BauNVO für Betriebe und Verbundstandorte zur langfristigen Sicherung der angestrebten Nahversorgungsfunktion Kriterium erfüllt? Einhaltung des Kongruenzgebotes bedeutet, dass das Planvorhaben höchstens eine Umsatzleistung erreichen darf, die der projektrelevanten Kaufkraft im vorgesehenen Versorgungsbereich entspricht. Das Vorhaben muss dem Status des Zentralen Ortes (z. B. Grundzentrum) entsprechen. Wünschenswert ist die Einbindung des Standortes in das Liniennetz des ÖPNV. 6

7 2.2 Ansiedlungskriterien für nahversorgungsrelevante Betriebe über m² Verkaufsfläche Geltungsbereich Ansiedlungskriterien Planungsrechtliche Empfehlungen Wenn alle nachfolgenden Kriterien erfüllt sind, gilt der regionale Konsens: Verbrauchermärkte, SB- Warenhäuser und Verbundstandorte mit mehr als m² Verkaufsfläche und die Verkaufsfläche liegt in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel und/oder Drogerieartikel bei mindestens 50 % innerhalb eines Versorgungsbereichs und innerhalb des Mittelzentrums Nordhorn oder der im RROP festgelegten Grundzentren und fußläufige und barrierefreie Anbindung an den zentralen Einkaufsbereich Einhaltung des Kongruenzgebotes Festsetzung eines Sondergebietes Nahversorgung nach 11 Abs. 3 BauNVO für Betriebe und Verbundstandorte zur langfristigen Sicherung der angestrebten Nahversorgungsfunktion Kriterium erfüllt? 7

8 Versorgungslücken und Entwicklungspotenziale im Bereich der Nahversorgung sind derzeitig im Landkreis Grafschaft Bentheim nicht erkennbar. Potenzielle Entwicklungsstandorte für die Nahversorgung sollten daher grundsätzlich auf die bereits bestehenden Angebotsstandorte konzentriert werden. Für zukünftige Planungen wird folgende Vorgehensweise vorgeschlagen: - Mögliche Entwicklungen sind insbesondere an den bereits vorhandenen Standorten wünschenswert und sollten angesichts möglicher Erweiterungsabsichten der Betreiber im Sinne des Regionalen Konzeptes behandelt werden. - Insbesondere Standorte mit unmittelbarer Anbindung an den zentralen Versorgungsbereich der Zentren sind als entwicklungsfähig einzustufen. - Bei etwaigen Entwicklungen sollte möglichst ein ausgewogener Branchenmix der unterschiedlichen Betriebsformen angestrebt werden, vor allem um ein Überangebot bestimmter Betriebsformen zu vermeiden. 8

9 2.3 Ansiedlungskriterien für Betriebe mit Umsatzschwerpunkten bei zentrenrelevanten Sortimenten Geltungsbereich Ansiedlungskriterien Planungsrechtliche Empfehlungen Wenn alle nachfolgenden Kriterien erfüllt sind, gilt der regionale Konsens: Einzelhandelsbetriebe mit Umsatzschwerpunkten bei zentenrelevanten Sortimenten mit mehr als 700 m² Verkaufsfläche innerhalb des Mittelzentrums Nordhorn oder der im RROP festgelegten Grundzentren und fußläufige und barrierefreie Anbindung an den zentralen Einkaufsbereich Einhaltung des Kongruenzgebotes Festsetzung eines Sondergebietes nach 11 Abs. 3 BauNVO Kriterium erfüllt? Um das Ziel einer weitgehenden Konzentration des zentrenrelevanten Einzelhandels zu erreichen, wird es erforderlich, durch Bebauungspläne zentrenrelevante Sortimente festzulegen und gleichzeitig Ausschlussregelungen für nicht-zentrenrelevante Sortimente zu treffen. Auf Basis der mit dem Regionalen Einzelhandelskonzept erarbeiteten Vorschläge werden von den Kommunen für die Bauleitplanung verbindliche Festlegungen zur Bestimmung der zentrenrelevanten Sortimente getroffen. 9

10 Orientierungsrahmen zur Bestimmung zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente im Landkreis Grafschaft Bentheim WZ 2003 Bezeichnung Nahversorgungsrelevante Sortimente: WZ-Nr ; 52.2 Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren, Fach- Einzelhandel mit Nahrungsmitteln WZ-Nr Kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegeartikel aus WZ-Nr Drogerieartikel ohne Feinchemikalien, Saaten- und Pflanzenschutzmittel, Schädlingsbekämpfungsmittel aus WZ-Nr Heim- und Kleintierfutter, u.a. für Hunde, Katzen, Kaninchen, Meerschweinchen, Hamster und Ziervögel Zentrenrelevante Sortimente: WZ-Nr Haushaltstextilien, Kurzwaren, Schneidereibedarf, Handarbeiten, Meterware für Bekleidung und Wäsche WZ-Nr Bekleidung, Bekleidungszubehör, Kürschnerwaren WZ-Nr Schuhe, Leder- und Täschnerwaren aus WZ-Nr Wohnraumleuchten (Wand- und Deckenleuchten, Standleuchten, Tischleuchten) aus WZ-Nr Haushaltsgegenstände ohne Möbel für Garten und Camping WZ-Nr Keramische Erzeugnisse und Glaswaren WZ-Nr Heimtextilien aus WZ-Nr Elektrische Haushaltsgeräte und elektrotechnische Erzeugnisse WZ-Nr Geräte der Unterhaltungselektronik und Zubehör WZ-Nr Musikinstrumente und Musikalien aus WZ-Nr Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel ohne Bürobedarf mit überwiegend gewerblicher Ausrichtung WZ-Nr Bücher und Fachzeitschriften WZ-Nr Unterhaltungszeitschriften und Zeitungen WZ-Nr Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel WZ-Nr Uhren, Edelmetallwaren und Schmuck WZ-Nr Spielwaren aus WZ-Nr Schnittblumen WZ-Nr ; Augenoptiker, Foto- und optische Erzeugnisse WZ-Nr Computer, Computerteile, periphere Einheiten, Software WZ-Nr Telekommunikationsendgeräte und Mobiltelefone aus WZ-Nr Fahrräder, Fahrradteile und Zubehör aus WZ-Nr Sportartikel WZ-Nr ; Antiquitäten und antike Teppiche, Antiquariate

11 Im Einzelnen bedürfen folgende Sortimente einer vertiefenden Betrachtung: Tiernahrung/ Zooartikel: Heim- und Kleintierfutter, u.a. für Hunde, Katzen, Kaninchen, Meerschweinchen, Hamster und Ziervögel wird in der Regel als Randsortiment in Lebensmittel- und Drogeriemärkten geführt und ist deshalb als nahversorgungsrelevant einzustufen. Blumen: Bei der Warengruppe Blumen empfiehlt sich eine Differenzierung zwischen Schnittblumen und gartenmarktspezifischen Sortimenten: Während Schnittblumen zumeist über Fachgeschäfte verkauft werden und daher als zentrenrelevantes Sortiment anzusehen sind, werden Waren des Gartenbedarfes (z.b. Erde, Torf), Gartenhäuser, -geräte, Pflanzen und Pflanzgefäße vor allem über Gartenmärkte verkauft, die u.a. aufgrund ihrer geringen Flächenproduktivität und des Flächenbedarfes in integrierten Lagen nicht rentabel zu betreiben sind. Gartenmarktspezifische Sortimente werden daher als nicht-zentrenrelevant eingestuft. Campingartikel: Da die Warengruppe für die Attraktivität der gewachsenen Zentren keine Bedeutung hat, wird diese als nicht-zentrenrelevant betrachtet. Teppiche: Das Angebot an Teppichen und Bodenbelägen beschränkt sich auf das Angebot im örtlichen Baumarkt. Da aufgrund der Ortsgröße die Marktchancen von qualifizierten Teppichfachgeschäften an integrierten Standorten negativ zu beurteilen sind, schlagen die Gutachter vor, das Warensortiment Teppiche als nicht-zentrenrelevant einzustufen. Fahrräder: Im Marktsegment Fahrrad und Fahrradzubehör ist in Deutschland eine zunehmende Polarisierung zu verzeichnen. Wie in nahezu allen anderen Sortimenten, etablieren sich zunehmend großflächige Fachmärkte, die gemeinsam mit den Fachabteilungen der Baumärkte und SB-Warenhäuser den niedrig- bis mittelpreisigen Bereich abdecken. Der Facheinzelhandel spezialisiert sich verstärkt auf höherpreisige Waren und versucht, sich durch eine intensive fachliche Kundenberatung und den Service nach dem Kauf vom discountorientierten Mitbewerb der Fachmärkte abzusetzen. Innerhalb des Landkreises Grafschaft Bentheim sind nach den eigenen Erhebungen mehrere Fahrradfachgeschäfte in den Ortsmitten und Innenstädten ansässig. Dies ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass das Fahrrad in der Grafschaft nicht nur im Tourismus, sondern auch als Alltags-Verkehrsmittel der Regionalbevölkerung eine überdurchschnittliche Bedeutung hat. Vor diesem Hintergrund wird empfohlen, die Warengruppe Fahrrad und Fahrradzubehör für alle Gemeinden des Landkreises einheitlich als zentrenrelevant zu bestimmen. 11

12 2.4 Ansiedlungskriterien für Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten Geltungsbereich Ansiedlungskriterien Planungsrechtliche Empfehlungen Wenn alle nachfolgenden Kriterien erfüllt sind, gilt der regionale Konsens: Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten innerhalb des Mittelzentrums Nordhorn oder der im RROP festgelegten Grundzentren und Einhaltung des Kongruenzgebotes Festsetzung eines Sondergebietes nach 11 Abs. 3 BauNVO mit Vorgaben - zur Art der Nutzung (z. B. Sondergebiet Bau- und Gartenmarkt) mit genauer Definition der zulässigen Kernsortimente und Beschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente auf nicht mehr als 10 % der zulässigen Verkaufsfläche und maximal 700 m² - zum Maß der baulichen Nutzung durch Festlegung der maximal zulässigen Verkaufsfläche Kriterium erfüllt? Die Standorte für großflächige Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten sollten zukünftig nur noch in räumlicher Zuordnung zu den Siedlungsschwerpunkten zugelassen werden. 12

13 3. Definitionen 3.1 Definitionen der Betriebsformen des Lebensmitteleinzelhandels Zur begrifflichen Abgrenzung wird eine Definition der Betriebsformen des Lebensmitteleinzelhandels vorgenommen. Verwendung finden dabei die Definitionen der Euro-Handels-Institut GmbH EHI Köln, nachzulesen in EHI: Handel aktuell 2003, S. 328, Köln Informationen zu Betriebsgrößen und Umsatzleistungen ergänzen die Datensammlung. Lebensmittel-Discountmarkt Definition: Ein Lebensmittel-Discountmarkt ist ein Lebensmittel-Selbstbedienungsgeschäft, das ein auf umschlagsstarke Artikel konzentriertes Angebot führt und den Verbraucher insbesondere über seine Niedrigpreispolitik anspricht. Strukturdaten der Lebensmittel-Discountmärkte Typische Strukturdaten von Neuplanungen Betreiber VKF in m² (ECON-BBE) Umsatz pro m² VKF (EHI 2003, S.154) Filialumsatz in Mio. ALDI-Süd ,0 LIDL ,9 PLUS ,2 PENNY ,9 NETTO ,1 NORMA ,2 Supermarkt Definition: Ein Supermarkt ist ein Lebensmittel-Selbstbedienungsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindestens 400 m², das Lebensmittel einschließlich Frischwaren führt und in dem der Anteil der für Nicht- Lebensmittel vorgesehenen Fläche nicht über 25 % liegt. Neuplanungen von Supermärkten weisen in der Regel Verkaufsflächen zwischen und m² auf. Die Betriebsform des kleinen Supermarktes mit weniger als 800 m² wird nur noch in Ausnahmefällen neu projektiert 13

14 Strukturdaten der Supermärkte Regionales Einzelhandelskonzept für den Landkreis Grafschaft Bentheim Strukturdaten (EHI 2003, S.237) Betriebsform VKF in m² Umsatz pro m² Filialumsatz in VKF Mio. kleine Supermärkte ,6 400 bis 799 m² VKF große Supermärkte 800 bis m² VKF ,7 Verbrauchermarkt Definition: Ein Verbrauchermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit mindestens m² Verkaufsfläche, das überwiegend in Selbstbedienung Lebensmittel sowie ein umfangreiches Sortiment an Ge- und Verbrauchsgütern des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfes anbietet. SB-Warenhaus Definition: Ein SB-Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit mindestens m² Verkaufsfläche, das überwiegend in Selbstbedienung Lebensmittel sowie Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfes anbietet. Strukturdaten der Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser Strukturdaten (EHI 2003, S.249) Betriebsform VKF in m² Umsatz pro m² VKF Filialumsatz in Mio. Verbrauchermärkte , bis m² VKF Verbrauchermärkte , bis m² VKF SB-Warenhäuser ab m² VKF ,5 14

15 Durchschnittliche Verkaufsflächen- und Umsatzanteile des Lebensmittelsortimentes VKF- und Umsatzanteile Lebensmittel (EHI 2003, S.249) Betriebsform Verkaufsfläche Umsatz Verbrauchermärkte 61 % 76 % bis m² VKF Verbrauchermärkte 44 % 62 % bis m² VKF SB-Warenhäuser ab m² VKF 50 % 72 % 3.2 Begriffsdefinitionen Discounter: Ein Discounter ist ein Selbstbedienungsgeschäft, das in konzentrierter Form umschlagsstarke Artikel anbietet und den Verbraucher vor allem aufgrund seiner Niedrigpreispolitik anspricht. Fachgeschäft: Ein Fachgeschäft ist ein branchengebundener Einzelhandelsbetrieb mit tiefem Sortiment sowie Service und Beratung. Fachmarkt: Ein Fachmarkt ist ein großflächiges Fachgeschäft einschließlich eines branchengebundenen breiten und tiefen Angebotes, das überwiegend in Selbstbedienung, aber auch mit Beratung und Service geführt wird. Supermarkt: Ein Supermarkt ist ein Lebensmittel-Selbstbedienungsgeschäft mit mindestens 400 m² Verkaufsfläche, davon Frischwaren und einem Anteil von Non-Food-Artikeln von nicht mehr als 25 % der Verkaufsfläche. Verbrauchermarkt: Ein Verbrauchermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindestens m², das weitgehend Lebensmittel sowie kurz-, mittel- und langfristige Ge- und Verbrauchsartikel in Selbstbedienung anbietet. Warenhaus: Ein Warenhaus ist ein zentral gelegener Einzelhandelsgroßbetrieb mit breitem Sortiment insbesondere in Textilien, Bekleidung, Haushaltswaren, verschiedener Bedarf und Lebensmittel inklusive gastronomischen Angeboten. Kennzeichnend ist zudem, das vorwiegend in Kundenvorwahl verkauft wird. 15

16 Kaufhaus: Ein Kaufhaus ist ein großflächiges Einzelhandelsfachgeschäft mit breiten, tiefen und branchengebundenen Sortimenten. Barrierefrei: Unter barrierefrei wird verstanden, dass der Standort ohne bauliche und topographische Barrieren wie Bahnlinien, Hauptverkehrsstraßen, etc. in möglichst kurzer Entfernung zugänglich und nutzbar ist. Fußläufig: Unter fußläufig wird verstanden, dass der Standort für Kunden zu Fuß in der allgemein üblichen Weise ohne besondere Erschwernis erreichbar ist. 16

17 Impressum Herausgeber Landkreis Grafschaft Bentheim Wirtschaftsförderung und Kreisentwicklung van-delden-straße Nordhorn Telefon ( ) Telefax ( ) Inhaltliche Grundlagen BBE Handelsberatung Westfalen GmbH Von-Esmarch-Straße Münster Telefon (0 25 1) Telefax (0 25 1)