Die Verwaltungs- und Entscheidungsstrukturen der Eigentümergemeinschaft

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1 Die Verwaltungs- und Entscheidungsstrukturen der Eigentümergemeinschaft Referent RA Uwe Wanderer WANDERER und PARTNER Rechtsanwälte Tel.: Fax:

2 Was unterliegt der gemeinschaftlichen Verwaltung? 2

3 Die dreigliedrige Einheit: Sondereigentum an Räumen, Mitgliedschaft in der Gemeinschaft und Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum 3

4 Die Organe der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums 4

5 Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt: den Wohnungeigentümern nach Maßgabe (zwingend) der Verwaltung nach Maßgabe 26 bis 28 (fakultativ) dem Verwaltungsbeirat nach Maßgabe 29 5

6 20 Gliederung der Verwaltung (1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der 26 bis 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des 29. (2) Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden. 29 Verwaltungsbeirat (1) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. 6

7 Die gesetzliche Aufgabenverteilung zwischen Verwaltung, Verwaltungsbeirat und Eigentümergmeinschaft 7

8 I Zuständigkeiten Die Verwaltung des GemE obliegt den WEern nach Maßgabe der WEG, dem Verwalter nach Maßgabe der 26 bis 28 WEG und dem Verwaltungsbeirat nach 29 WEG Die Aufgabenverteilung: - die WEer haben die Entscheidungshoheit - der Verwalter führt die Beschlüsse der WEer durch - der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter. Die Zuständigkeitsverteilung kann grds. durch Vereinbarung geändert werden ( 10 Abs. 2 S.2), allerdings kann die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen ( 20 Abs. 2) und die dem Verwalter nach 27 Abs. 1 3 zustehenden Aufgaben nicht eingeschränkt oder dem Verwalter entzogen werden ( 27 Abs. 4). 8

9 Dies führt zu folgendem Beziehungsgeflecht: Entscheidungsorgan Verwaltung des GE ETV bzw. Gesamtheit der WE Ausführungsorgan Kontroll- und Unterstützungsorgan Verwaltung VBR 9

10 Aufgaben des Verwaltungsbeirats: Unterstützung der Verwaltung ( 29 Abs. 2) Kontrolle der Verwaltung ( 29 Abs. 3) Notladungsrecht bzw. Recht zur Erweiterung der Tagesordnung ( 24 Abs. 3) Unterzeichnung des Protokolls ( 24 Abs. 6), bei Anwesenheit auf der Eigentümerversammlung 10

11 In seiner Unterstützungsfunktion hat der Beirat die Aufgabe und Möglichkeit, die Verwaltung im informellen Bereich bei der Ausübung eines eröffneten Verwaltungsermessens zu beraten, z.b. bei der - Auswahl von Termin und Ort einer Eigentümerversammlung - Gestaltung der Tagesordnung - der Vorbereitung anstehender Beschlussthemen (z. B. Vorauswahl bestimmter der Gemeinschaft vorzuschlagender Sanierungsmöglichkeiten, Ideen zur Farbgestaltung oder sonstigen Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums) 11

12 In seiner Kontrollfunktion hat Verwaltungsbeirat die Aufgabe, die Ordnungsgemäßheit der Verwaltungstätigkeit zu überprüfen, z.b. durch - Prüfung der Verwaltungsunterlagen, insbesondere der Konto- und Rechnungsunterlagen, vor der Genehmigung von Jahresabrechnungen / Wirtschaftsplänen / Sonderumlagen unter Fertigung von Stellungnahmen - Prüfung von Rechnungslegungen und Kostenanschlägen vor Beschlussfassung der Eigentümer hierüber unter Fertigung von Stellungnahmen 12

13 Aufgaben des Verwalters: Organisatorische Vorbereitung notwendiger Beschlüsse Ladung und Durchführung der Eigentümerversammlungen Umsetzung der gefassten Beschlüsse 13

14 Beispiel: Instandsetzungsmaßnahme Bestandsaufnahme über den Umfang der Schäden (ggfls. mit Hilfe eines Bausachverständigen) Erstellung eines Sanierungskonzepts (ggfls. mit Hilfe eines Bausachverständigen) Erstellung eines Leistungsverzeichnisses (ggfls. mit Hilfe eines Bausachverständigen) Einholung mehrerer (mind. 3) vergleichbarer Kostenangebote (ggfls. mit Hilfe eines Bausachverständigen) Ladung zur Eigentümerversammlung, auf der über die Auftragsvergabe und Finanzierung zu beschließen ist(sonderumlage und/oder Auflösung der Instandhaltungsrücklage) Durchführung der Beschlüsse durch Beauftragung der Firmen und Abforderung einer beschlossenen Sonderumlage Überwachung und Abrechnung der Maßnahmen (ggfls. mit Hilfe eines Bausachverständigen) 14

15 Aufgaben der Eigentümer - (Versammlung): Willensbildung durch Diskussion der regelungsbedürftigen Fragen Ausübung des Stimmrechts bei der Abstimmung über - Vereinbarungen - Beschlüsse - soweit das Gesetz Regelungen zulässt 15

16 Zwingende und abdingbare Bestimmungen des WEG Die Mehrzahl der Bestimmungen im WEG ist abdingbar, d.h. abweichende Vereinbarungen sind möglich ( 10 Abs. 2 Satz 2), 10 Allgemeine Grundsätze (2) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. 16

17 z.b: Stimmrechtsregelung, 25 Abs. 2 Satz 1 25 Mehrheitsbeschluss (2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Kostenverteilungsschlüssel, 16 Abs Nutzungen, Lasten und Kosten (2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. 17

18 Wenn Bestimmungen zwingend sind, wären Abänderungen nichtig maßgeblich ist im Einzelfall, ob in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingegriffen wird; zum vereinbarungsfesten Kernbereich des WEs gehören z.b - die sachenrechtlichen Grundlagen (Abgrenzung SE / GE), - die unabdingbaren Mitgliedschaftsrechte (z.b. kein stimmloses SE), - der unantastbare Inhalt des Eigentums (z.b. Möglichkeit der Veräußerung und Nutzung) - unabdingbare Strukturprinzipien des Gemeinschaftsverhältnisses (z.b. Ämtertrennung Verwaltung und VBR) 18

19 vgl.: Gegenstand des Sondereigentums gemäß 5 Abs. 1 und des Gemeinschaftseigentums gemäß 5 Abs. 2 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums (2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Maximale Dauer der Verwalterbestellung 26 Abs. 1 Satz 2 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters (1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. 19

20 Aufgaben des Verwalters 27 Abs Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (4) Die dem Verwalter nach den Absätzen 1 bis 3 zustehenden Aufgaben und Befugnisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Beschlusskompentenz zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, 16 Abs Nutzungen, Lasten und Kosten (5) Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4 können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. 20

21 Grundsatz zum Verhältnis Vereinbarung - Beschluss Von der Grundstruktur ist das WEG mehrheitsfest, so dass die nicht zwingend gesetzlich vorgegebenen Regelungen nur über eine Vereinbarung geregelt/geändert werden können Beschlüsse sind ausnahmsweise zulässig soweit dass WEG oder eine Vereinbarung Regelungen durch Beschluss zuläßt 21

22 10 Allgemeine Grundsätze (2) 1 Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemeinschaft. 2 Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. 23 Wohnungseigentümerversammlung (1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. 22

23 Vereinbarung/Gemeinschaftsordnung - Beschluss 23

24 Vereinbarungen: Zustandekommen mit auch formloser oder konkludenter Zustimmung aller Miteigentümer auch ohne Grundbucheintrag als schuldrechtlicher Kollektivvertrag wird mit Eintritt von Rechtsnachfolgern hinfällig, wenn diese einer belastenden Vereinbarung nicht beitreten bei Wahrung der notariellen Form und Eintragung in das Grundbuch aber Bindungswirkung für alle Rechtsnachfolger Änderungen sind grundsätzlich wiederum nur durch andere Vereinbarungen möglich eine langjährig praktizierte Abweichung von einer Vereinbarung führt grundsätzlich nicht zu einer gewohnheitsrechtlichen Änderung für die Zukunft 24

25 Gemeinschaftsordnung: Regelungen der anfänglichen schuldrechtlichen Vereinbarungen durch den Aufteiler - Satzung der Gemeinschaft - zur Klärung des Verhältnisses der Eigentümer untereinander. mit Wirkung für und gegen alle Rechtsnachfolger durch Eintragung im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums, 10 Abs. 3 WEG 10 Allgemeine Grundsätze (3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, sowie die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. 25

26 - Bestimmungen zur Kostenverteilung, - zum Wohngeld einschließlich der Wohngeldgrundlagen, - zum Stimmrecht, - zur Durchführung von Eigentümerversammlungen, - zur Zulässigkeit von baulichen Veränderungen, - zum grundsätzlichen Nutzungszweck von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, - Allgemeine Regelungen zum Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander wie z. B. die Aufstellung einer Hausordnung und sonstige Nutzungsfragen (Tierhaltung, Hausmusik, etc.) bzw. Ordnungsvorschriften oder auch zum Verhältnis der Wohnungseigentümer zu Dritten, insbesondere zum Verwalter. 26

27 Beschluss Willensbildungsinstrument der Eigentümergemeinschaft zur Regelung der in die Beschlusskompetenz fallenden innergemeinschaftlichen Angelegenheiten, die nicht zwingend durch Gesetz oder Vereinbarung vorgegeben sind. Bindung der überstimmten Minderheit und der Rechtsnachfolger aller Eigentümer auch ohne Grundbucheintragung ( 10 Abs. 4 WEG) 10 Allgemeine Grundsätze (4) Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß 23 und gerichtliche Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß 43 bedürfen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch. Dies gilt auch für die gemäß 23 Abs. 1 aufgrund einer Vereinbarung gefassten Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern. 27

28 Zustandekommen von Beschlüssen konstitutiv ist regelmäßig die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter dieses kann auch konkludent erfolgen, z.b. dadurch, dass das Abstimmungsergebnis mitgeteilt und protokolliert wird bei verweigerter (ausdrücklicher oder konkludenter) Ergebnisfeststellung besteht die Möglichkeit eines nicht fristgebundenen Beschlussfeststellungsantrages 28

29 Protokoll und Protokollunterzeichnung sind für das Zustandekommen eines Beschlusses nur dann konstitutiv, wenn Gemeinschaftsordnung ausdrücklich bestimmt, dass Beschlüsse erst mit Unterzeichnung des Protokolls in bestimmter Form zustande kommen 29

30 Beschlussarten Mehrheitsbeschluss: Maßgeblich für das Zustandekommen eines Beschlusses ist zunächst das tatsächliche Verhältnis der Ja- Stimmen zu den Nein-Stimmen unter Außerachtlassung der Enthaltungsstimmen, wenn nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist. Letztere bleiben somit bei der Mehrheitsberechnung unberücksichtigt Qualifizierter Mehrheitsbeschluss (wenn in Gesetz oder Gemeinschaftsordnung vorgeschrieben, z. B. 18: absolute Mehrheit aller vorhandenen Stimmen, 22 Abs. 2 u. 16 Abs. 4: doppelt qualifizierte Mehrheit, in Gemeinschaftsordnung niedergelegte ¾- Mehrheit zur Änderung bestimmter Regelungen) 30

31 Allstimmiger Beschluss: Zustimmung aller insgesamt vorhandener Stimmen zu einem Beschlussgegenstand erforderlich, wenn Beschlussgegenstände geregelt werden sollen, die nicht der Mehrheitsbeschlusskompetenz unterliegen, wie z. B. allgemein störende bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums. U.U. als Vereinbarung auszulegen. 31

32 Negativbeschlüsse (solche, die einen negativen Inhalt haben, d. h. bestimmte Beschlussgegenstände mehrheitlich ablehnen) haben nach grundsätzlich eine Beschlussqualität und sind somit einer Anfechtung zugänglich die Bestandskraft von Negativbeschlüssen steht einer späteren Beschlussersetzungsklage nicht entgegen, da die unterlassene Anfechtung eines ablehnenden Beschlusses keine Sperrwirkung für inhaltsgleiche Anträge entfaltet 32

33 Beschlüsse im schriftlichen Umlaufverfahren gem. 23 Abs. 3 WEG bedürfen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, so dass ein Mehrheitsbeschluss auf diesem Wege nicht möglich ist Der BGH hat zum schriftlichen Umlaufverfahren klargestellt, dass ein solcher Beschluss mit Eingang der letzten schriftlichen Zustimmung beim Verwalter und mit der Feststellung und einer an alle Wohnungseigentümer gerichteten Mitteilung des Beschlussergebnisses (z.b. durch Aushang oder Rundschreiben oder sonst in einer Weise, bei der nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge mit einer Kenntnisnahme gerechnet werden kann) existent wird 23 Wohnungseigentümerversammlung (3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären. 33

34 Beschlusskompetenz Nach der Rechtsprechung des BGH können Beschlüsse nur dann gefasst werden, wenn für den Regelungsgegenstand eine Beschlusskompetenz besteht; sonst ist der Beschluss nichtig durch Beschluss können daher nur solche Angelegenheiten geregelt werden, - für die nach dem Wohnungseigentumsgesetz eine Beschlusskompetenz besteht (z.b. Regelung des Gebrauchs gem. 15, der Kostenverteilung 16 (neu), der Verwaltung gem. 21 oder der Instandhaltung und Instandsetzung oder der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums gem. 22) - oder für die durch Vereinbarung eine Beschlusskompetenz eröffnet ist (sog. Öffnungsklausel); inhaltlich ist aber zu beachten, dass ein sachlicher Grund für eine Änderung vorliegen muss und einzelne Miteigentümer gegenüber dem bisherigen Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden dürfen 34

35 15 Gebrauchsregelung (1) Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln. (2) Soweit nicht eine Vereinbarung nach Absatz 1 entgegensteht, können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen. 16 Nutzungen, Lasten und Kosten (3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. (4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. 35

36 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau (1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. (2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. 36

37 Hiervon betroffen sind nicht solche Beschlüsse, die als konkrete Einzelfallregelungen zwar gesetzes- oder vereinbarungswidrig sind, somit gegen eine gesetzliche Regelung oder eine Vereinbarung verstoßen, ohne jedoch eine Neuregelung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer in Änderung oder Ergänzung verbindlicher Normen zu beinhalten. - z. B. Genehmigung einer Jahresabrechnung mit einem unzutreffenden Kostenverteilungsschlüssel - Genehmigung einer baulichen Veränderung 37

38 Problemfeld: Anspruchsbegründung durch Beschluss durch Mehrheitsbeschluss können keine Leistungspflichten einzelner ME begründet werden können; ein solcher Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig es ist häufig eine Frage der Auslegung, ob ein Beschluss eine Handlungsverpflichtung im Sinne einer Anspruchsgrundlage begründen oder nur den Willen der ETG zum Ausdruck bringen soll, Ansprüche zu verfolgen (sog. Vorbereitungsbeschluss); bei Letzterem ist für eine ordnungsgemäße Verwaltung lediglich erforderlich, aber ausreichend, dass die behaupteten Ansprüche nicht von vornherein ausgeschlossen sind in der bloßen Aufforderung etwas zu veranlassen oder zu unterlassen mit ensprechender Fristsetzung und Klageandrohung nebst Ermächtigung der Verwaltung, bei fruchlosem Verstreichen der Frist hiervon Gebrauch zu machen, ist daher keine Anspruchsbegründung zu sehen 38