AGB-News. Nr. III/2006. Häuser-Recycling in Japan

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1 Deutsch-Japanischer Wirtschaftskreis (DJW) Arbeitsgruppe Bayern (AGB) AGB-News Nr. III/2006 Häuser-Recycling in Japan Außerdem: Programme des EU-Japan Centre for Industrial Cooperation Wirtschaftstage Japan während der Asienwoche in Baden-Württemberg Business Japanese Proficiency Test Veranstaltungen des DJW Aktuelle Publikationen auf Verantwortlich für den Inhalt: Sekretariats der AGB des DJW bei JETRO München, Promenadeplatz 12, München Nachdruck und Vervielfältigung nach Rücksprache

2 Wer regelmäßig Tokyo besucht, staunt über immer neue Bauprojekte, die überall in der Stadt vorangetrieben werden. Auch in anderen Regionen Japans sieht man zahlreiche Baustellen, sowohl für Geschäftsgebäude als auch für Privathäuser. Allerdings werden auch vermehrt alte Gebäude wieder verwendet: sie werden nicht mehr abgerissen, sondern nach Möglichkeit umgebaut bzw. die Bauteile wiederverwertet. Auf diese Weise lassen sich die Bauzeit verkürzen, Baumaterialien einsparen und baulich bedingte Umweltverschmutzung reduzieren. Die vorliegende Ausgabe der AGB-News befasst sich mit diesem Geschäftszweig. Des Weiteren weisen wir auf aktuelle Veranstaltungen hin: Im November laden die Industrieund Handelskammern in Baden-Württemberg zum dritten Mal zur Asienwoche ein. JETRO ist auf den beiden Japanveranstaltungen in Stuttgart und Weingarten vertreten. Der Business Japanese Proficiency Test findet ebenfalls im November in Bochum statt. Das EU-Japan Center for Industrial Cooperation organisiert mehrere Veranstaltungsreisen in Japan für Unternehmen aus der EU. 2

3 Häuser-Recycling in Japan Von Katharina Bandlow, JETRO München In Japan befindet sich der private Bausektor seit einigen Jahren wieder im Aufwind. Besonders in Tokyo und anderen Metropolen ist die Bautätigkeit immens. In jüngster Zeit sind jedoch neben dem Bau neuer Objekte zwei weitere Tendenzen zu beobachten: Zum einen werden alte Geschäftsgebäude zu Wohnungen oder für andere Zwecke umgebaut. Zum anderen können Eigenheime, deren Besitzer sich ein neues Haus bauen möchten, wiederverwertet werden, indem die Systembauteile abgebaut und für neue Häuser überarbeitet werden. Building Conversion Für den Umbau von Bestandsimmobilien und deren Nutzung in einer neuen Form gibt es einige bekannte Beispiele aus Europa wie das Kunstmuseum Musée d Orsay im ehemaligen Bahnhof Orsay in Paris oder die Gasometer City in Wien in den ehemaligen Gasbehältern des 19. Jahrhunderts befinden sich nun Wohnungen, Büros und Geschäfte. Auch in Japan haben der Umbau und die alternative Nutzung alter Gebäude in den letzten Jahren stark zugenommen. Zwar gab es auch vorher bereits Umwandlungen von Lagerhäusern in Einkaufsgeschäfte oder ehemaliger Schulgebäude in Wohnungen. Allerdings waren dies eher Einzelfälle. In den letzten Jahren hat sich building conversion jedoch zu einem neuen Geschäftszweig entwickelt, an dem auch vermehrt ausländische Unternehmen beteiligt sind. Neu ist dabei, dass bevorzugt ältere Bürogebäude in Wohnraum umgestaltet werden. Anfang dieses Jahrzehnts wurde eine Reihe neuer Bürokomplexe in Tokyo fertig gestellt, so dass die Befürchtung aufkam, die Fülle an Büroraum könnte das Mietniveau drücken, und ältere und kleinere Bürogebäude könnten unvermietet bleiben. Gleichzeitig stieg jedoch die Nachfrage nach Wohnraum in zentralen Lagen. So lag es nah, beide Stränge aufzugreifen und aus Bürogebäuden Wohnräume zu machen. Hinzu kommt die Tatsache, dass in Zeiten der bubble economy der 1980er Jahre viele Bürogebäude in Wohngebieten errichtet wurden. Diese bieten sich für einen Umbau besonders an. In der Regel werden unattraktive Bürogebäude noch immer abgerissen und durch Neubauten ersetzt. Allerdings lohnt sich ein Umbau häufig in wirtschaftlicher Hinsicht, da Abbruchkosten entfallen und die Investitionskosten für Besitzer kleinerer Büroeinheiten geringer sind. Der Umbau ist auch aus ökologischen Gesichtspunkten sinnvoll: Im Gegensatz zum Neubau entstehen weniger Bauschutt und CO 2 -Emissionen. Andererseits fallen beim Umbau von Geschäftsgebäuden in Wohnungen zusätzliche Kosten durch die strengeren Vorschriften für 3

4 Wohngebiete an, etwa durch das Building Standard Law. Die gesetzlichen Vorgaben betreffen eine Vielzahl von Feuerschutzvorschriften z.b. für Notausgänge und Fluchtwege. Hinzu kommen Erdbeben-Schutzmaßnahmen. Wohnungen erfordern außerdem Neuinstallationen u.a. für Wasser- und Abwasserleitungen in Küchen und Bädern. Daneben gibt es weitere Vorschriften auf lokaler Ebene. All diese Kosten machen einen Umbau nicht immer lohnend. Eine sorgfältige vorherige Gegenüberstellung der Kosten und Nutzen ist daher in jeden Fall angebracht. Einige Immobilieneigentümer und Baufirmen haben bereits aus der Not eine Tugend gemacht und ältere Bürogebäude, für die sich keine gewerblichen Mieter fanden, in Wohnungen umgewandelt. Ein Beispiel aus dem beliebten Aoyama-Viertel in Tokyo zeigt, dass ein solcher Umbau ein Gewinn für alle Beteiligten sein kann: Die Kosten für den Umbau betrugen lediglich ein Drittel der Kosten, die für Abbruch und Neubau entstanden wären. Alle Wohnungen wurden mit Glasfaserkabeln für schnelle Internetverbindungen ausgestattet, das Design der Innenräume ist modern. Verstärkte Wände erhöhen den Schutz vor Erdbebenschäden. In den unteren Stockwerken des Gebäudes zogen diverse Geschäfte, u.a. ein Café und eine Buchhandlung ein. Nicht zuletzt aufgrund der attraktiven Lage konnten alle 44 Wohneinheiten bereits vor der Fertigstellung im Jahr 2004 vermietet werden. In Aoyama sind viele Firmen der Medien- und Modebranche ansässig, und das Design des umgebauten Gebäudes sprach die Mitarbeiter dieser Unternehmen an. Die Baufirma Nippon Tochi Tatemono konnte durch dieses Projekt mehrere Folgeaufträge, darunter den Umbau von Firmenwohnungen in ein Pflegeheim, gewinnen. Ein zweites Bauunternehmen, Taisei Corporation, wandelte ein Bürogebäude von 1920 im schicken Ginza-Viertel in ein Restaurant um. Aufgrund der durch dieses und andere Projekte gewonnenen Erfahrungen plant das Unternehmen, Technologien für andere Umbauten zu entwickeln. Solche Erfolgsbeispiele machen die neue Praxis nach und nach bekannt. Es wird erwartet, dass die Umwandlung alter Gebäude weiterhin von immer mehr Eigentümern, auch außerhalb der städtischen Ballungszentren, als attraktive Alternative zum Abriss und Neubau erkannt und die Anzahl solcher Projekte zunehmen wird. Dabei geht es nicht nur um ehemalige Geschäftsgebäude, wie ein Beispiel aus Fukuoka zeigt. Wegen der landesweit sinkenden Geburtenraten galt es, neue Nutzungsmöglichkeiten für nicht mehr benötigte Schulgebäude zu finden. In der Innenstadt von Fukuoka wurde 2006 das Gebäude einer technischen Schule nach 20 Jahren Nutzung mit Hilfe eines Investment Fonds in ein Geschäftszentrum umgewandelt. Ein weiteres Projekt dieser Art wird noch in diesem Jahr eröffnet. 4

5 Auch ausländische Unternehmen sind an der Umbau-Welle beteiligt, bisher vor allem bei der Finanzierung in Form von Investment Fonds. Bei den Umbauten selbst stehen die komplexen japanischen Baugesetze einer alleinigen Betätigung ausländischer Unternehmen im japanischen Markt entgegen. Daher kooperieren ausländische Anbieter häufig mit japanischen Baufirmen und sind z.b. beratend tätig. Voraussichtlich werden sich die Geschäftsmöglichkeiten für ausländische Firmen in den nächsten Jahren ausweiten. Aus alt wird neu Einen anderen Weg der neuen Nutzung verfolgt das Unternehmen Sekisui Chemical Co., einer der größten Hersteller von Fertighäusern. Sekisui stellt 80 % der Bauteile als Systemelemente in der Fabrik her und ist so in der Lage, innerhalb von 40 Tagen ein komplettes Haus aufzustellen. Die Fertighäuser der Sekisui Heim -Serie bestehen aus durchschnittlich 13 würfelförmigen Einheiten, die mit 10 cm dicken Stahlstangen verstärkt sind. Aufgrund der leichten, dennoch sehr stabilen Stahlstangenkonstruktion und der guten Isolierungseigenschaften gibt Sekisui die Lebensdauer ihrer Häuser mit 60 Jahren an. Allerdings werden die meisten Häuser bereits vorher abgerissen, wenn der Eigentümer wechselt oder ein neues Haus bauen möchte. Beim Abriss solcher Fertighäuser stellten Sekisui-Mitarbeiter fest, dass die Bauteile auch nach mehreren Jahrzehnten noch sehr stabil waren und der Abbruch vor Ort aufgrund dieser Robustheit mit sehr viel Aufwand verbunden war. So entstand die Idee, die Bauteile für Neubauten wieder zu verwenden. Auf diese Weise könnte auch eine Menge Bauschutt vermieden werden: Laut Angaben des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Transport (MLIT) und des Umweltministeriums entfielen von den 406 Millionen Tonnen Industrieabfällen im Fiskaljahr 2000 (April März 2001) 79 Millionen Tonnen auf Bauschutt und andere Bauabfälle. Dies entspricht einem Anteil von 20 %. Daher stellt die Reduzierung dieser gewaltigen Menge eine ständige Herausforderung für die Baubranche dar. Japan gilt als weltgrößter Häuserbaumarkt in jedem Jahr werden 1 Mio. neuer Bauprojekte begonnen. Aufgrund des hohen Bauvolumens ist die Frage der Ressourcen schonenden Bauweise bzw. der Reduzierung des Baumülls umso dringlicher. Aus dieser Situation entwickelte Sekisui Chemical Co. das folgende System: Einem Kunden, der auf seinem bereits bebauten Grundstück ein neues Haus errichten will, wird mit Hilfe einer Online-Plattform ein anderer Kunde zugeordnet, der ein gebrauchtes, und daher preislich günstigeres Haus, kaufen möchte. Die Stahlträgerteile und andere Komponenten des ersten 5

6 Kundenhauses werden abgebaut und bei einer Tochterfirma von Sekisui Chemical Co. einer gründlichen Prüfung unterzogen. Je nach Zustand wird ein Rostschutz aufgetragen, die Isolierung ersetzt oder Innen- und Außenteile überarbeitet. Auf diese Weise unterscheiden sich überarbeitete Teile kaum von fabrikneuen. Diese aufbereiteten Teile werden nun beim Hausbau des zweiten Kunden eingesetzt, der einen Preisvorteil von 30 % im Vergleich zu einem Sekisui- Haus aus ausschließlich neuen Komponenten genießt. Außerdem wird beim Haus aus wiederverwerteten Bauteilen gegenüber einem Neubau nur die halbe Menge an Baumaterialen benötigt, so dass Ressourcen und Energie eingespart werden. Bei der Umsetzung ihres Systems musste Sekisui Chemical Co. jedoch zunächst einige rechtliche Hürden überwinden. Das japanische Building Standard Law gilt für neue und renovierte Häuser, für wiederverwertete Häuser fehlte allerdings der rechtliche Rahmen. Außerdem schreibt der Construction Materials Recycling Act aus dem Jahr 2000 eine strikte Trennung von Bauabfällen sowie ein Recycling von 95 % aller Bauabfälle bis zum Jahr 2010 vor. Die Abfalltrennung bezieht sich auf den Ort des Hausabbruchs, so dass abtransportierte und in der Fabrik wieder aufbereitete Bauteile ebenfalls in eine Gesetzeslücke fielen. Schließlich genehmigte das japanische Bauministerium jedoch die Pläne von Sekisui Chemical Co., so dass das Programm 2002 an den Markt gehen konnte. Bisher wurde das Angebot sehr positiv aufgenommen. Zwar können Engpässe entstehen, weil für jeden Käufer eines wiederverwerteten Hauses erst einmal ein Verkäufer vorhanden sein muss. Dennoch ist die Anzahl der Projekte seit der Markteinführung ständig gestiegen, wie die nachfolgende Tabelle zeigt Anzahl der Projekte seit der Markteinführung 2002: Geschäftsjahr (April-März) Anzahl der Häuser (bis Sept.) 821 6

7 Im Übrigen hatte Sekisui Chemical Co. bereits 1971, als die Sekisui Heim -Häuserserie auf den Markt kam, Eigentümern eine Tauschoption nach einer bestimmten Wohndauer angeboten, die dem heutigen Konzept ähnelt. Allerdings war das Programm nach einigen Jahren wegen zu geringer Nachfrage eingestellt worden. Es scheint, dass erst heute die Zeit für eine solche Recycling-Idee reif ist. Der Umbau von Bestandsimmobilien für eine neue Nutzung sowie die Wiederverwertung von Fertighäuserteilen sind nur zwei Beispiele, wie die Erwartungen an anspruchsvollen Wohnraum einerseits und Anforderungen des Umweltschutzes andererseits in Einklang gebracht werden können. Quellen und weitere Informationen: Informationen zum Building Standards Law: und The Japan Journal: Demolished to Last, April 2006, S JETRO Japan Economic Monthly: Building Conversions Spark Urban Renaissance, März Japan + Asia-Pacific Perspectives: Renovation, Tokyo-style, September 2006, S Ministry of Land, Infrastructure and Transport: Ministry of the Environment: 7

8 Veranstaltungen in Japan: Unternehmensprogramme der EU-Japan Centre for Industrial Cooperation Das in Brüssel und Tokyo ansässige EU-Japan Centre for Industrial Cooperation bietet in der nächsten Zeit wieder Programme für Unternehmen aus EU-Ländern an, die sich näher über den japanischen Markt informieren wollen: FDI in Japan ( Februar 2007): Auf dieser Unternehmerreise erfahren die Teilnehmer, wie sie ihre Geschäftsaktivitäten in Japan durch Direktinvestitionen und M&A ausweiten können. Anmeldeschluss: 15. November 2006 Nähere Informationen: DBP - Distribution & Business Practices in Japan ( März 2007): Ziel dieser Unternehmerreise ist es, praktisches Verständnis für das japanische Vertriebssystem zu erlangen. Im Anschluss ist eine Verlängerung mit Besuch der Messe FOODEX in Tokyo möglich. Anmeldeschluss: 13. Dezember 2006 Nähere Informationen: HRTP (Human Resources Training Programme) Japan Industry Insight (7. Mai 1./8. Juni 2007): Durch diesen Kurs erhalten Teilnehmer Kenntnisse über die japanische Industriestruktur und Geschäftsverhalten. Das Programm beinhaltet Vorträge, Einführung in die japanische Sprache, Firmenbesichtigungen und gemeinsame Veranstaltungen mit japanischen Geschäftsleuten. Anmeldeschluss: 16. Februar 2007 Nähere Informationen: Alle Programme finden in Japan statt und richten sich an Führungskräfte und Manager aus EU- Ländern. Kosten: Unternehmen tragen die Reisekosten nach/von Japan sowie Kosten für Unterkunft (außer HRTP) und Verpflegung in Japan selbst. Alle anderen Programmkosten werden vom EU-Japan Centre übernommen. Veranstaltungen in Deutschland: Wirtschaftstage Japan auf der Asienwoche in Baden-Württemberg Bereits zum dritten Mal veranstalten die Industrie- und Handelskammern in Baden-Württemberg die Asienwoche mit einem umfangreichen Programm. Japan ist mit zwei Veranstaltungen vertreten, auf denen auch die JETRO ihre Dienstleistungen vorstellen wird. Auszug aus dem Programm: Aktuelle wirtschaftliche Entwicklung in Japan (R. Schneider, Ostasiatischer Verein Hamburg) Vertriebsaufbau und Personalmanagement in Japan (M. Schürmann, Deutsche IHK in Tokyo) Steuern und Investitionen in Japan (N. Thöns und F. Amano, PricewaterhouseCoopers) Rechtliche Aspekte im Japangeschäft (T. Witty, Arqis Rechtsanwälte Tokyo) Dienstleistungen der JETRO und DBJ für deutsche Unternehmen (I. Ishikawa und K. Bandlow, JETRO München, Y. Watanabe, JETRO London, K. Takegahara, Development Bank of Japan) Erfahrungsbericht eines baden-württembergischen Unternehmens (C. Bär, Bär GmbH) Orte und Daten: 8

9 IHK Stuttgart, Kontakt: Julio Neto, Tel. 0711/ IHK Bodensee-Oberschwaben in Weingarten, Kontakt: Dieter Broszio, Tel. 0751/ Kosten: jeweils 125 (inkl. Imbiss) Weitere Informationen: Termine/IHK_Veranstaltungen/Asienwoche_der_baden-wuerttembergischen_IHKs.jsp Business Japanese Proficiency Test Jedes Jahr organisiert JETRO einen Test für Geschäftsjapanisch. Teilnehmen können Personen, die Japanisch als Fremdsprache erlernt haben. In Deutschland findet der Test am in Bochum statt. Die Anmeldung ist noch bis zum 4. Oktober möglich. Nähere Informationen: Veranstaltungen des DJW: Japan-Schulung: Geschäftsverhalten Japan (Düsseldorf) Rechtsveranstaltung Japan: Personalpolitische Besonderheiten (Stuttgart) Mitgliederversammlung und Festvortrag: Der globale Bildungsmarkt (Düsseldorf) Japan Job-Forum (Ludwigshafen) Nähere Informationen und Anmeldung unter Aktuelle Publikationen auf Sonderausgabe JETRO Japan Economic Monthly: Die Entwicklung der japanischen Wirtschaft 2005 und darüber hinaus: Beginn eines nachhaltigen Wachstumszyklus (Januar 2006, 79 Seiten, deutsche Übersetzung) JETRO: Japanische Unternehmen in Europa Auswirkungen der EU-Osterweiterung (Statistiksammlung/Präsentation, 2006, 21 Seiten, deutsche Übersetzung) Cabinet Office: Science and Technology Basic Plan (März 2006, 70 Seiten, Englisch) Basisplan zur Förderung von Wissenschaft und Technologie in Japan METI: New Economic Growth Strategy (Juni 2006, 33 Seiten, Englisch) Japans Strategie für Wirtschaftswachstum in einer globalisierten Welt METI: White Book on International Economy and Trade (Juni 2006, 67 Seiten, Englisch) Bericht des Wirtschaftsministeriums zu Weltwirtschaft und Welthandel 9

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