Grundstücksmarktübersicht 2015

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1 Grundstücksmarktübersicht 215 für die Hansestadt Lübeck Herausgeber: Der für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck Geschäftsstelle des es beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein Brolingstraße 53 b-d Lübeck Kontakt Internet: Telefon: 451/3 9-45/ - 46 Fax: 451/ Poststelle-Luebeck@LVermGeo.landsh.de Öffnungszeiten: Mo.-Di, Do. Mi. und Fr Uhr Uhr Die Vervielfältigung oder Wiedergabe von Auswertungsergebnissen aus dieser Übersicht des es für Grundstückswerte ist nur mit Quellenangabe gestattet.

2 Marktübersicht 215 Inhaltsverzeichnis Allgemeines 3 Vorbemerkungen 3 Der 3 Rechtliche Grundlagen 3 Geschäftsstelle 3 Datengrundlage 4 Begriffsbestimmungen 5 Der Grundstücksmarkt im Überblick 8 Der Gesamtmarkt 8 Allgemeine Entwicklung... 8 Stadtteilbezogene Entwicklung Der Markt für unbebaute Grundstücke 16 Allgemeine Entwicklung Stadtteilbezogene Entwicklung... 2 Der Markt für bebaute Grundstücke 24 Allgemeine Entwicklung Stadtteilbezogene Entwicklung Der Markt für Wohnungseigentum 37 Allgemeine Entwicklung Stadtteilbezogene Entwicklung Seite 2

3 Marktübersicht 215 Allgemeines Vorbemerkungen Die vorliegende Übersicht über den Grundstücksmarkt in der Hansestadt Lübeck wurde im Auftrag des es für Grundstückswerte durch die Geschäftsstelle erstellt. In der Übersicht werden die wesentlichen Eckwerte des Grundstücksmarktes in der Stadt dargestellt, um den Bürgern, Behörden und Unternehmen grundlegende Informationen über Grundstückswerte und Marktentwicklungen zu vermitteln. Der vorliegende Bericht liefert keine grundstücksbezogenen Informationen. Er soll dem Leser die allgemeinen Tendenzen des Grundstücksmarktes als Orientierung darlegen, ohne den Anspruch Daten für eine Wertermittlung eines Grundstückes liefern zu können. Im Einzelfall raten wir zur Konsultation eines auf dem Immobilienmarkt erfahrenen Sachverständigen. Der Für den Bereich der kreisfreien Städte und der Kreise besteht in Schleswig-Holstein je ein selbständiger, der die Bezeichnung " für Grundstückswerte im Kreis/in der Stadt N.N." führt. Diese Bezeichnung macht deutlich, dass es sich um ein Fachgremium für Grundstückswerte in einem bestimmten Gebiet, nicht aber um einen Fachausschuss der Gebietskörperschaft handelt. Er besteht aus dem/der Vorsitzenden und weiteren ehrenamtlichen Gutachtern wie öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen, Architekten, Bausachverständigen, Immobilienkaufleuten, Landwirten und sonstigen in der Grundstückswirtschaft erfahrenen Personen. Die oder der Vorsitzende und alle weiteren Mitglieder müssen über Sachkunde und Erfahrung in der Bewertung von Grundstücken verfügen und sich in den Preisen des örtlichen Grundstücksmarktes und den Mieten auskennen. Der ist ein unabhängiges Kollegialgremium und an Weisungen nicht gebunden. Er berät in nichtöffentlicher Sitzung. Die Gutachter haben ihre Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen abzugeben. Sie sind verpflichtet, eventuelle Kenntnisse über persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse der Beteiligten geheim zu halten. Rechtliche Grundlagen Die Gutachterausschüsse für die Ermittlung von Grundstückswerten sind in Schleswig-Holstein im Jahre 1961 aufgrund des damaligen Bundesbaugesetzes (seit 1987 Baugesetzbuch) und der dazu ergangenen Verordnung eingerichtet worden. Die wichtigsten heutigen gesetzlichen Grundlagen sind: Baugesetzbuch (BauGB) vom (BGBl. I S. 2414)in der z.zt. gültigen Fassung Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die Ermittlung von Grundstückswerten vom 16. Juli 214 (GVOBl. Schl.-H. S. 158) in der z.zt. gültigen Fassung Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) vom (BGBl. I S. 639) in der jeweils z.zt. gültigen Fassung Geschäftsstelle Der bedient sich zur Unterstützung seiner Aufgaben einer Geschäftsstelle, die für Hansestadt Lübeck beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein in Lübeck angesiedelt ist. Seite 3

4 Marktübersicht 215 Dieser Geschäftsstelle obliegen im Wesentlichen die folgenden Aufgaben: Führung der Kaufpreissammlung und Beschaffung ergänzender Daten Ableitung und Fortschreibung der für Wertermittlungen erforderlichen Daten Vorbereiten von Wertermittlungen und Bodenrichtwertfestsetzungen (Gutachten, Bodenrichtwerte, Übersichten über Bodenrichtwerte usw.) Veröffentlichung von Marktberichten, Gewähren von Einsicht in diese Unterlagen und Erteilen von Auskünften Erteilen von Auskünften aus der Kaufpreissammlung an dazu Berechtigte Datengrundlage Bei der Geschäftsstelle des es wird als Grundlage für die Erfüllung der Aufgaben eine Kaufpreissammlung geführt. Nach 195 BauGB ist, jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem zu übersenden. Seitens der Geschäftsstelle wird nicht überprüft, ob tatsächlich alle Verträge durch die beurkundenden Stellen weitergeleitet werden. Die absolut genannten Zahlen stellen nach Einschätzung der Geschäftsstelle nicht den vollen Umfang des Grundstücksverkehres dar; über die Anzahl der fehlenden Verträge und den daraus resultierenden Umsätzen kann keine Angabe gemacht werden. Diese übersandten Verträge werden durch die Geschäftsstelle des es ausgewertet. Zusätzliche Angaben zum Grundstück, Gebäude oder zu einer Eigentumswohnung werden durch die Geschäftsstelle über einen Fragebogen von der Käuferseite eingeholt. Die vorliegende Auswertung beruht auf den aus den Kaufverträgen erfassten Kaufpreisen. In der vorliegenden Übersicht ist die Kaufpreissammlung für die Jahre 21 bis 215 ausgewertet worden. Hierzu sind alle der Geschäftsstelle übermittelten Verträge als Basis für die Auswertungen herangezogen worden. Seite 4

5 Marktübersicht 215 Begriffsbestimmungen Anzahl Verträge Bei der Anzahl der Verträge werden alle in der Kaufpreissammlung registrierten Eigentumsübergänge (Transaktionen) gezählt, um die Intensität des Marktgeschehens darstellen zu können. Für die vorliegende Marktübersicht wird nicht berücksichtigt, ob es sich um einen Eigentumsübergang im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs oder um marktungewöhnliche Umstände (z. B. der Verkauf unter Verwandten) handelt. Geldvolumen Geldvolumen ist die Summe der bei den jeweiligen Transaktionen von den Erwerbern an den Veräußerer gezahlten Kaufpreise in Euro. Für die Auswertung wird ausschließlich auf den gezahlten Kaufpreis abgestellt; gesonderte Geldzahlungen (z.b. für Inventar) oder andere Ersatzleistungen (z.b. durch Tausch) im Zuge einer Transaktion sind nicht geprüft worden. Flächenvolumen Flächenvolumen ist die Summe der bei den Transaktionen veräußerten Grundstücksfläche in m². Es handelt sich in der Regel um die Flächengröße, die im Liegenschaftskataster verzeichnet oder bei Teilverkäufen aus dem Kaufvertrag ermittelbar ist. Durchschnittszahlen (Ø) Für die Darstellung von Durchschnittszahlen ist für die Auswertung der Mittelwert der jeweiligen Kenngrößen ermittelt worden. Für die Darstellung der Entwicklung ist jeweils der Mittelwert aus den vorliegenden Jahreswerten (21-215) dargestellt. Die Abweichung zum Durchschnitt stellt den prozentualen Unterschied zwischen Mittelwert und dem Jahrgang 215 dar. Innerhalb von Jahrgängen dargestellte Durchschnittswerte sind entweder durch direkte Auswertung der Kaufpreissammlung oder mittelbar aus den Summen der entsprechenden Kennzahlen ermittelt. Die Abweichung zum Durchschnitt stellt den prozentualen Unterschied zwischen Mittelwert und dem Jahrgang 215 dar. Trend Für die Darstellung der Entwicklungen wird ein linearer Trend aus den jeweiligen Kenngrößen mathematisch ermittelt und dargestellt. Die Abweichung zum Trend stellt den prozentualen Unterschied zwischen dem aus dem linearen Trend ermittelten Schätzwert und dem tatsächlichen Wert des Jahrganges 215 dar. Unbebaute Grundstücke Als unbebautes Grundstück werden alle Kauffälle registriert, bei denen auf dem Grundstück keine Bebauung vorhanden ist oder, soweit der Geschäftsstelle bekannt, die vorhandene Bebauung abgerissen wird. Für weitergehende statistische Zwecke werden diese Grundstücke differenziert nach ihrer wirtschaftlichen Nutzbarkeit oder Bebaubarkeit unterschieden. Seite 5

6 Marktübersicht 215 land-/ forstwirtschaftliche Flächen Als land- / forstwirtschaftliche Flächen werden alle Kauffälle registriert, bei denen die wirtschaftliche Nutzung in der Land- oder Forstwirtschaft unterstellt wird. Hierzu zählen auch Brachflächen, welche nur vorübergehend aus der Nutzung genommen sind. Bauland Als Bauland werden alle Kauffälle von unbebauten Grundstücken registriert, bei denen eine bauliche Nutzung für Wohnzwecke oder Mischbebauung (Wohnzwecke mit gewerblichem Anteil) sofort oder später möglich bzw. rechtlich zulässig ist. Gewerbebauland Als Gewerbebauland werden alle Kauffälle von unbebauten Grundstücken registriert, bei denen eine bauliche Nutzung für ausschließliche Gewerbezwecke (z.b. Industrie oder Handel, aber auch Dienstleistung wie Hotel oder ähnliches) sofort oder später möglich bzw. rechtlich zulässig ist. sonstige Flächen Als sonstige Flächen werden alle Kauffälle von unbebauten Grundstücken registriert, welche nicht in die vorher genannten Kategorien eingeordnet werden können. Hierzu gehören neben Flächen für die öffentliche Nutzung (z.b. Straßen, Wege usw.); Flächen die einer baulichen Nutzung durch rechtliche Bindung entzogen sind (z.b. Ausgleichsflächen) und auch Flächen bei denen eine Bebaubarkeit auf Grund der rechtlichen der nahen Zukunft nicht auszuschließen ist (Bauerwartungsland). Bebaute Grundstücke Als bebautes Grundstück werden alle Kauffälle registriert, bei denen auf dem Grundstück eine Bebauung vorhanden ist. Für weitergehende statistische Zwecke werden diese Grundstücke differenziert nach ihrer wirtschaftlichen Nutzbarkeit bzw. Bebauung unterschieden. individueller Wohnungsbau In der Kategorie individueller Wohnungsbau werden alle Kauffälle registriert, bei denen auf dem Grundstück ein Wohnhaus für 1-2 Familien als prägende Bebauung vorhanden ist. Neben den klassischen Objekten Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus gehören dazu auch Villen und Wochenend- / Ferienhäuser. Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau In der Kategorie Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau werden alle Kauffälle registriert, bei denen auf dem Grundstück ein Gebäude mit mehr als 2 Mietwohnungen als prägende Bebauung vorhanden ist. Neben dem klassischen Objekt Mietshaus kann dieses auch ein Wohn- und Geschäftshaus mit geringem gewerblichem Anteil sein. Gebäude deren Wohnungen nach Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt sind, werden unter Wohnungseigentum registriert. Gewerbegrundstücke In der Kategorie Gewerbegrundstücke werden alle Kauffälle registriert, bei denen auf dem Grundstück ein Gebäude mit überwiegend gewerblicher Nutzung als prägende Bebauung vorhanden ist. Neben den Industriegebäuden sind dies z. B. Kaufhäuser oder Hotelgebäude Seite 6

7 Marktübersicht 215 sonstige Grundstücke inkl. landwirtschaftlicher Nutzung Als sonstige Grundstücke inkl. landwirtschaftlicher Nutzung werden alle Kauffälle von bebauten Grundstücken registriert, welche nicht in die vorher genannten Kategorien eingeordnet werden können. Hierzu gehören neben Flächen mit Gebäuden für die öffentliche Nutzung (z.b. Rathaus, Schule usw.) auch Flächen mit einer land- oder forstwirtschaftlich genutzten Bebauung. Wohnungseigentum Als Wohnungseigentum werden alle Immobilien registriert, welche nach 1 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz im Grundbuch entsprechend gebucht sind. Im Wohnbereich ist dies die klassische Eigentumswohnung. Im gewerblichen Bereich kann dies eine entsprechend gewerblich genutzte Einheit oder z.b. eine Ferienwohnung sein. Erstverkauf Unter Erstverkauf ist die Veräußerung einer Immobilie im Zusammenhang mit der Erstellung eines Gebäudes zu verstehen. Dies gilt sowohl für Wohnungseigentum als auch für individuellen Wohnungsbau. Weiterverkauf Unter Weiterverkauf ist die Veräußerung einer Immobilie nach der erstmaligen Nutzung zu verstehen. Dies gilt auch, wenn eine Immobilie nach einer grundlegenden Sanierung erstmalig wieder bezogen wird. Seite 7

8 Marktübersicht 215 Der Grundstücksmarkt im Überblick Die Entwicklung des Grundstücksmarktes wird an Hand der Auswertung der Kaufpreissammlung für das Berichtsjahr sowie die vergangenen 5 Jahre aufgezeigt. Bei der Auswertung ist keine besondere statistische Betrachtung oder die Berücksichtigung von Besonderheiten im Einzelfall erfolgt. Zur Verdeutlichung von allgemeinen Tendenzen wird die Entwicklung an zwei Kennziffern dargestellt. Zum einen wird die Summe im Berichtsjahr im Vergleich zu dem Durchschnittswert der zurückliegenden 5 Jahre dargestellt; zum anderen wird aus den Daten der ausgewerteten Jahre ein linearer Trend berechnet und die Entwicklung zum Erwartungswert der Trendlinie dargestellt. Die Entwicklung der einzelnen Jahrgänge zueinander ließe sich aus den Einzelangaben ableiten. Die Darstellung wird jedoch als wenig sinnvoll erachtet, da der Immobilienmarkt auf Grund unterschiedlichster Einflüsse jährlichen Schwankungen unterliegt. Der Gesamtmarkt Die Gesamtentwicklung des Grundstücksmarktes lässt sich aus der Anzahl der Vertragsabschlüsse und dem daraus resultierenden Geld- und Flächenumsatz darstellen. Allgemeine Entwicklung Insgesamt gesehen, ist der Markt jährlichen Schwankungen unterlegen, wobei für 215 ein weiteres Wachsen des Immobilienmarktes im Stadtgebiet zu verzeichnen ist. Jahrgang Anzahl Verträge Volumen ( ) Fläche (m²) Ø Abw. Ø -2% 22% -37% Trend Abw. Trend 2% 8% -24% Tabelle 1: Gesamtmarkt im Kreisgebiet Geld- und Flächenumsatz Gesamtmarkt -Trendlinien Geldumsatz Flächenumsatz Diagramm 1: Gesamtmarkt - Trendlinien Seite 8

9 Marktübersicht 215 Bei einer stabilen Anzahl von Transaktionen ist die investierte Geldmenge im Jahr 215 dem Trend der letzten Jahre folgend weiter gestiegen. Das Volumen der veräußerten Fläche ist dagegen weiter rückläufig. Beides zusammen deutet insgesamt auf einen Preisanstieg für Immobilien in der Hansestadt Lübeck hin. Für eine bessere Übersicht sowie der Möglichkeit ähnliche Erwerbsvorgänge miteinander vergleichen zu können, lässt sich der Grundstücksmarkt in drei wesentliche Teilmärkte betrachten: Unbebaute Grundstücke (Unbebaut) Bebaute Grundstücke (Bebaut) Wohnungseigentum (ETW) Die Entwicklung in diesen Teilmärkten stellt sich wie folgt dar: Jahrgang Verträge Volumen ( ) Fläche (m²) Verträge Volumen ( ) Fläche (m²) Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Ø Abw. Ø -22% 1% -53% % 25% -25% Trend Abw. Trend 1% 6% -52% % 7% -5% Wohnungseigentum Ø Abw. Ø 3% 16% Trend Abw. Trend 7% 11% Tabelle 2: Gesamtvolumen im Stadtgebiet für Teilmärkte Im Teilmarkt Wohnungseigentum wird das Flächenvolumen nicht dargestellt, da die Grundstücksflächen bei der Veräußerung dieser Immobilienart keine Rolle spielt. Insgesamt zeigt sich der Bereich der bebauten Grundstücke als das am stärksten wachsende Segment am Grundstücksmarkt. An den folgenden Diagrammen lassen sich die jährlichen Schwankungen sowie die allgemeine Tendenz der einzelnen Teilmärkte ablesen. Der Markt für bebaute Grundstücke ist für den allgemein steigenden Trend in der Hansestadt hauptvertantwortlich. Auch ohne die besonderen Verkäufe in der in 215 bliebe die grundlegende Tendenz erhalten; sie würde lediglich einen flacheren Anstieg zeigen. Die anderen Teilmärkte bleiben in den jährlichen Schwankungen. Seite 9

10 Millionen Marktübersicht 215 Vertragszahlen Teilmärkte Gesamt Unbebaut Bebaut ETW Diagramm 2a: Gesamtmarkt Entwicklung der Vertragszahlen auf den Teilmärkten 25 2 Vertragszahlen Teilmärkte - Trendlinien Diagramm 2b: Gesamtmarkt Vertragszahlen auf den Teilmärkten / Trendlinien Gesamt Bebaut ETW Unbebaut Die Entwicklung der Vertragszahlen auf den Teilmärkten bewegt sich insgesamt im Rahmen der jährlichen Schwankungen. In der Summe zeigt sich über den Auswertezeitraum eine fallende Tendenz. Geldumsätze in Mill. Teilmärkte Gesamt Unbebaut Bebaut ETW Diagramm 2c: Gesamtmarkt Entwicklung der Geldumsätze auf den Teilmärkten Seite 1

11 Millionen Marktübersicht 215 Geldumsätze in Mill. Teilmärkte - Trendlinien Diagramm 2d: Gesamtmarkt Geldumsätze auf den Teilmärkten / Trendlinien Gesamt Bebaut ETW Unbebaut Das Volumen der Geldumsätze im Stadtgebiet ist geprägt durch die Veräußerung von bebauten Grundstücken; hier werden im Schnitt ca. 75% des Volumens getätigt. Insgesamt ist der Markt von starken jährlichen Schwankungen und einer weiter wachsenden Tendenz geprägt. Flächenumsätze in 1m² Teilmärkte Gesamt Unbebaut Bebaut Diagramm 2e: Gesamtmarkt Entwicklung der Flächenumsätze auf den Teilmärkten Flächenumsätze in 1m² Teilmärkte - Trendlinien 1. 5 Diagramm 2f: Gesamtmarkt Flächenumsätze auf den Teilmärkten / Trendlinien Gesamt Bebaut Unbebaut Seite 11

12 Marktübersicht 215 Der Flächenumsatz sinkt seit dem Jahr 21 insgesamt kontinuierlich ab; wobei der Teilmarkt der unbebauten Grundstücke bei jährlich starken Schwankungen eine relative konstante Tendenz zeigt. Stadtteilbezogene Entwicklung In einer kleinteiligeren Betrachtung ergibt sich für die Stadtteile folgendes Bild vom Grundstücksmarkt: Verteilung der Vertragszahlen Stadtteilbezogen % 113 6% 38 18% 133 8% 38 2% % % Diagramm 2a:Verteilung der Vertragszahlen im Stadtgebiet 12 6% 59 3% 57 3% Vertragszahlen Trendlinien - Stadtteilbezogen Diagramm 2b: Stadtteilbezogene Vertragszahlen Trendlinien Rein aus der Anzahl der Verträge heraus ergibt sich ein dreigeteiltes Bild. In den Stadtteilen St. Lorenz Nord,, und werden dabei regelmäßig ca. 2/3 aller Transaktionen im Stadtgebiet durchgeführt. Seite 12

13 Marktübersicht 215 Verteilung des Kaufvolumens in Stadtteilbezogen % % % % % % % % Diagramm 2c: Verteilung des Kaufvolumens im Stadtgebiet Verteilung des Kaufvolumens in Durchschnittswerte Stadtteilbezogen % % % % % % % % % % % % Diagramm 2d: Verteilung des Kaufvolumens im Stadtgebiet Durchschnittszahlen Die ist gegenüber den Vorjahren im Kaufvolumen deutlich überrepräsentiert. Dies liegt an der Veräußerung weniger Immobilien im mehrstelligen Millionenbereich im Jahr 215. Ohne Berücksichtigung dieser besonderen Verkäufe, ergibt sich für die Tendenz der Hansestadt eine Volumensteigerung von ca. 5% gegenüber dem langjährigen Trend. Seite 13

14 Millionen Marktübersicht Geldumsätze in Mill. Trendlinien - Stadtteilbezogen Diagramm 2e: Stadtteilbezogenes Kaufvolumen Trendlinien In den Stadtteilen bleibt das Streuungsverhalten der Werte ansonsten innerhalb der Jahresschwankungen, wobei hier eine zweigeteilte Situation bezogen auf die Höhe des Kaufvolumens erkennbar ist. Verteilung des Flächenvolumens in m² Stadtteilbezogen % % % % % % % % % % Diagramm 2f: Verteilung des Flächenvolumens im Stadtgebiet In 215 ist bis zu ca. 1% der Gesamtfläche des jeweiligen Stadtteiles am Markt umgesetzt worden. Lediglich der Stadtteil weist mit ca. 5% der Gesamtfläche einen ungewöhnlich hohen Flächenumsatz auf. Seite 14

15 Marktübersicht Flächenumsätze in 1m² Trendlinien - Stadtteilbezogen Diagramm 2g: Markteinteilung des Kreises - Flächenumsatz / Trendlinien Im Flächenumsatz zeigen sich insgesamt keine besonderen Auffälligkeiten. Fazit: Der Immobilienmarkt in Lübeck ist bezogen auf das investierte Geldvolumen weiter am Wachsen. Dabei heben sich die Stadteile,, St. Gertud und von den anderen Stadtteilen ab. Allgemeine Trends über Preissteigerungen lassen sich hieraus aber nicht ableiten. Seite 15

16 Marktübersicht 215 Der Markt für unbebaute Grundstücke Die Darstellung der Entwicklung auf diesem Teilmarkt wird unterschieden nach land- / forstwirtschaftliche Flächen, Bauland, Gewerbeflächen und sonstigen Flächen. Die Darstellung soll die allgemeinen Tendenzen am Grundstücksmarkt aufzeigen. Für die regionalen Preise für unbebaute Grundstücke verweisen wir auf die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte siehe Allgemeine Entwicklung Die nachfolgenden Tabellen zeigen die allgemeinen Entwicklungen auf den einzelnen Teilmärkten für unbebaute Grundstücke. Jahrgang Verträge Volumen ( ) Fläche (m²) Verträge Volumen ( ) Fläche (m²) Land-/Forstwirtschaft Bauland Ø Abw. Ø -23% -95% -18% -31% 6% 18% Trend Abw. Trend -4% -119% -9% -2% 6% 18% Gewerbebauland Sonstige Flächen Ø Abw. Ø -22% 2% 16% 1% -31% -946% Trend Abw. Trend 21% 11% -11% % -26% -17% Tabelle 3: Übersicht zum Teilmarkt unbebaute Grundstücke Aus den Tabellen lassen sich keine besonderen Tendenzen zu einem wachsenden Markt erkennen. Alle Teilmärkte zeigen über den Auswertungszeitraum starke Schwankungen. Grundsätzlich findet der wesentliche Anteil der Transaktionen im Bereich der Baulandgrundstücke statt. Die folgenden Diagramme verdeutlichen diese Aussagen. Seite 16

17 Marktübersicht 215 Verteilung der Vertragszahlen Unbebaute Grundstücke 4 21% 8 4% 16 9% % Diagramm 4a: unbebaute Grundstücke Verteilung der Vertragszahlen 215 Land-/Forstwirtschaft Bauland Gewerbe Sonstige 25 Anzahl der Kaufverträge Trendlinien - Unbebaute Grundstücke Diagramm 4b: unbebaute Grundstücke - Vertragszahlen / Trendlinien Land- /Forstwirtschaft Bauland Gewerbe Sonstige Mit einem langjährigen Trend nach unten werden Zweidrittel der Transaktionen für Bauland getätigt. Die Marktverteilung ist dabei langjährig gleichbleibend. Verteilung des Geldumsatzes in Unbebaute Grundstücke % % % % Land-/Forstwirtschaft Bauland Gewerbe Sonstige Diagramm 4c: unbebaute Grundstücke Verteilung des Geldumsatzes 215 Seite 17

18 Millionen Marktübersicht Geldumsätze in Mill. Trendlinien - Unbebaute Grundstücke Diagramm 4d: unbebaute Grundstücke - Geldumsatz / Trendlinien Land- /Forstwirtschaft Bauland Gewerbe Sonstige Beim Geldumsatz zeigt die Entwicklung ein gleichbleibendes Volumen bei Baulandgrundstücken und eine steigende Tendenz bei Gewerbegrundstücke. Verteilung des Flächenumsatzes in m² Unbebaute Grundstücke % % % % Diagramm 4e: unbebaute Grundstücke Verteilung des Flächenumsatzes Flächenumsatz in 1m² Trendlinien - Unbebaute Grundstücke Diagramm 4f: unbebaute Grundstücke - Flächenumsatz / Trendlinien Land-/Forstwirtschaft Bauland Gewerbe Sonstige Land- /Forstwirtschaft Bauland Gewerbe Sonstige Seite 18

19 Millionen Marktübersicht 215 Auch im Flächenumsatz für unbebaute Grundstücke lassen sich keine besonderen Trends ableiten. Im Bereich Bauland und Gewerbe folgen die Linien der Entwicklung beim Geldumsatz; die anderen Teilbereiche sind wegen der starken Schwankungen ohne Aussagekraft. Eine differenziertere Betrachtung der Entwicklung des Geld- und Flächenumsatzes für Baulandgrundstücke zeigt ebenfalls keine Auffälligkeiten. 25 Indiviuelles Bauen - Geschosswohnungsbau Trendlinien - Geldumsatz in Mill Individuelles Bauen Geschosswohnungsbau Diagramm 4g: unbebaute Grundstücke - Geldumsatz / Trendlinien für Baulandgrundstücke 25 Indiviuelles Bauen - Geschosswohnungsbau Trendlinien - Flächenumsatz in 1 m² Individuelles Bauen Geschosswohnungsbau Diagramm 4h: unbebaute Grundstücke - Flächenumsatz / Trendlinien für Baulandgrundstücke 3 Indiviuelles Bauen - Geschosswohnungsbau Trendlinien - Durchschnittl. Kaufpreisniveau /m² Individuelles Bauen 5 Geschosswohnungsbau Diagramm 4i: unbebaute Grundstücke - Preisniveau / Trendlinien für Baulandgrundstücke Seite 19

20 Marktübersicht 215 Insgesamt ist der Markt über die einzelnen Stadtteile verteilt zu inhomogen, als das sich aus den allgemeinen Auswertungen Trendaussagen zu Preisentwicklungen herleiten lassen. Das Absinken des durchschnittlichen Preisniveaus lässt sich mehr aus der überwiegenden Bereitstellung von Bauland in günstigeren Lagen als durch eine Tendenz zu einem allgemeinen Preisverfall erklären. Stadtteilbezogene Entwicklung Die Entwicklung kann in einer kleinteiligeren Betrachtung bezogen auf die Baulandgrundstücke differenzierter dargestellt werden. Hier ergibt sich Grafisch aufbereitet für die Stadtteile folgendes Bild vom Grundstücksmarkt für unbebaute Grundstücke: Verteilung der Vertragszahlen Baulandgrundstücke /Stadtteilbezogen 1 1% 23 18% 5 4% 1 8% 1 8% 34 27% 14 11% 22 18% Diagramm 5a: Bauland stadtteilbezogene Verteilung der Vertragszahlen % 4 3% Vertragszahlen Trendlinien - Baulandgrundstücke /Stadtteilbezogen Diagramm 5b: Bauland Vertragszahlen - Stadtteilbezogen / Trendlinien Nach Jahren mit einem sehr hohen Anteil an Vertragszahlen in den Stadtteilen und hat sich mit Auslaufen der großen Neubaugebiete die Situation normalisiert. In, und werden die meisten Bugrundstücke veräußert. Seite 2

21 Millionen Marktübersicht 215 Verteilung des Kaufvolumens in Baulandgrundstücke /Stadtteilbezogen % 2% % % % % % % % % Diagramm 5c: Bauland stadtteilbezogene Verteilung des Geldumsatzes Geldumsätze in Mill. Trendlinien - Baulandgrundstücke /Stadtteilbezogen Diagramm 5d: Bauland Geldumsatz Stadtteilbezogen / Trendlinien Die bei den Vertragszahlen aufgezeigten Tendenzen sind auch im Geldumsatz nachvollziehbar. Auch hier zeigt sich eine gewisse Zweiteilung des Marktes in Stadtteile mit hohem Umsatz bzw. niedrigerem Umsatz. Ähnliche Tendenzen zeigen sich auch bei den Flächenumsätzen, wobei hier auf Grund sehr großer Schwankungen im Auswertezeitraum keine Aussagen zu einer kontinuierlichen Entwicklung getroffen werden können. Dies liegt aber grundsätzlich auch an der Tatsache, dass dieses Marktsegment stark von der Bereitstellung von Baulandflächen durch die Aufstellung entsprechender Bebauungspläne abhängig ist. Seite 21

22 Marktübersicht 215 Verteilung des Flächenvolumens in m² Baulandgrundstücke /Stadtteilbezogen % 2% % % % % % 213 % % % Diagramm 5e: Bauland stadtteilbezogene Verteilung des Flächenumsatzes Flächensätze in 1 m² Trendlinien - Baulandgrundstücke /Stadtteilbezogen Diagramm 5f: Bauland Flächenumsatz Stadtteilbezogen / Trendlinien 3 durchschnittl. Kaufpreisniveau in /m² Trendlinien - Baulandgrundstücke /Stadtteilbezogen Diagramm 5g: Bauland marktbezogener Vergleich der Baulandpreise / Trendlinien Seite 22

23 Marktübersicht durchschnittl. Kaufpreisniveau in /m² Trendlinien - Baulandgrundstücke /Stadtteilbezogen Diagramm 5h: Bauland marktbezogener Vergleich der Baulandpreise / Trendlinien Eine Darstellung der Tendenzen für das Preisniveau von Baulandgrundstücken zeigt unterschiedliche Verläufe. Hier zeigt sich, dass nicht nur die Hansestadt insgesamt sehr inhomogen bezgl. des Preisniveaus ist, sondern dass auch innerhalb der Stadtteile sehr unterschiedliche Lagen mit Auswirkungen auf ein durchschnittliches Preisniveau vorhanden sind. Insoweit sind die dargestellten Tendenzen teilweise eher ein Indiz für die überwiegende Bereitstellung von Bauland in günstigeren/hochpreisigen Lagen als durch eine Tendenz zu einem allgemeinen Preisverfall/Preissteigerung zu erklären. Für den Teilmarkt von Gewerbegrundstücken stellt sich das durchschnittliche Preisniveau in den Stadtteilen mit einem kontinuierlichen Handeln an entsprechenden Grundstücken wie folgt dar Fazit: durchschnittl. Kaufpreisniveau in /m² Trendlinien - Gewerbegrundstücke /Stadtteilbezogen Diagramm 5i: Gewerbebauland stadtteilbezogener Vergleich der Baulandpreise / Trendlinien Die Auswertung des Marktes für unbebaute Grundstücke in Lübeck lässt keine allgemeingültige Aussage zu Entwicklungstendenzen zu. Hierzu ist das Preisgefüge in der Stadt aber auch kleinteilig in den Stadtteilen zu inhomogen. Für die Beurteilung der Entwicklung des Preisniveaus wird daher auf die Veröffentlichungen der Bodenrichtwerte verwiesen. Seite 23

24 Marktübersicht 215 Der Markt für bebaute Grundstücke Für die Darstellung der Entwicklung auf diesem Teilmarkt wird nach der Art der Bebauung unterschieden in individueller Wohnungsbau Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau Gewerbegrundstücke sonstige Grundstücke inkl. landwirtschaftliche Nutzung Die dargestellten Preise geben eine Übersicht der registrierten Kauffälle wieder und sollen lediglich eine Orientierung auf dem Markt ermöglichen. Ein individuelles Objekt lässt sich mit den Zahlen nur grob zu den Mittelwerten einordnen, da die Kaufpreisfindung sowohl aus Käufer- als auch aus Verkäufersicht von vielen Faktoren abhängig ist. Im Einzelfall raten wir zur Konsultation eines auf dem Immobilienmarkt erfahrenen Sachverständigen. Allgemeine Entwicklung Die nachfolgenden Tabellen zeigen die allgemeinen Entwicklungen auf den einzelnen Teilmärkten für bebaute Grundstücke. Jahrgang Verträge Volumen ( ) Fläche (m²) Verträge Volumen ( ) Fläche (m²) Individueller Wohnungsbau Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau Ø Abw. Ø 1% 13% -1% -3% -2% -35% Trend Abw. Trend -1% 4% 4% 2% -27% -45% Gewerbegrundstücke sonstige Grundstücke Ø Abw. Ø 17% 49% -38% -3% -1% -312% Trend Abw. Trend 16% 23% -6% -18% 5% 43% Tabelle 5: Übersicht zum Teilmarkt bebaute Grundstücke Der Markt ist bezogen auf das Kaufvolumen von einer leichten Dominanz im Teilmarkt des individuellen Wohnungsbaus dominiert. Die Gewerbegrundstücke sind gegenüber den Vorjahren im Kaufvolumen deutlich überrepräsentiert. Dies liegt an der Veräußerung weniger Immobilien im mehrstelligen Millionenbereich im Jahr 215. Seite 24

25 Marktübersicht 215 Verteilung der Vertragszahlen bebaute Grundstücke % 3% % Individueller Wohnungsbau % Diagramm 6a: bebaute Grundstücke Verteilung der Vertragszahlen Vertragszahlen Trendlinien - bebaute Grundstücke Diagramm 6b: bebaute Grundstücke Vertragszahlen / Trendlinien Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau Gewerbegrundstücke sonstige Grundstücke (inkl. Landwirtschaft) Die Vertragszahlen zeigen über das langjährige Mittel einen konstant gleichbleibenden Trend. Verteilung des Geldumsatzes in bebaute Grundstücke % Individueller Wohnungsbau Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau Gewerbegrundstücke % % Individueller Wohnungsbau Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau Gewerbegrundstücke % Diagramm 6c: bebaute Grundstücke Verteilung des Geldumsatzes 215 Seite 25 sonstige Grundstücke (inkl. Landwirtschaft)

26 Millionen Marktübersicht 215 Verteilung des Kaufvolumens in Durchschnittswert bebaute Grundstücke % % % Individueller Wohnungsbau Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau Gewerbegrundstücke % Diagramm 6d: bebaute Grundstücke Durchschnittswert Geldumsatzes Geldumsätze in Mill. Trendlinien - bebaute Grundstücke sonstige Grundstücke (inkl. Landwirtschaft) Diagramm 6e: bebaute Grundstücke Geldumsatz / Trendlinien Der Geldumsatz ist in allen Marktsegmenten von starken Schwankungen geprägt. Insbesondere bei den gewerblich genutzten Grundstücken kommt es zu starken Abweichungen. Im Wohnungsbau zeigt sich über den Auswertezeitraum ein steigendes Investitionsvolumen. Die dargestellte Tendenz im gewerblichen Bereich ist ohne Aussagekraft. Verteilung des Flächenumsatzes in m² bebaute Grundstücke % Individueller Wohnungsbau Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau Gewerbegrundstücke % % Individueller Wohnungsbau Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau Gewerbegrundstücke % Diagramm 6f: bebaute Grundstücke Verteilung des Flächenumsatzes 215 sonstige Grundstücke (inkl. Landwirtschaft) Seite 26

27 Marktübersicht Flächenumsätze in 1m² Trendlinien - bebaute Grundstücke Diagramm 6g: bebaute Grundstücke Flächenumsatz / Trendlinien Individueller Wohnungsbau Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau Gewerbegrundstücke Die Teilmärkte für den individuellen Wohnungsbau und Geschosswohnungsbau zeigen insgesamt annähernd gleiche Tendenzen wie bei den Vertragszahlen bzw. dem Geldumsatz. Beim Flächenumsatz der bebauten Gewerbegrundstücke ist die dargestellte Tendenz ebenfalls ohne Aussagekraft. Die sonstigen Grundstücke sind wegen der starken Schwankung nicht dargestellt. Für die gesamte Hansestadt lassen sich aus den Daten die folgenden Tendenzen bezogen auf den Handel im Wohnungsbau für das durchschnittliche Preisniveau darstellen: 25. durchschnittl. Kaufpreisniveau in Trendlinie- Indiviuelles Wohnen / Gesamt Diagramm 6h: bebaute Grundstücke Trendlinie zum Preisniveau / individuelles Wohnen 25. durchschnittl. Kaufpreisniveau in Trendlinien - Indiviuelles Wohnen Einfamilienhäuser Reihenhäuser Doppelhaushälfte Diagramm 6i: bebaute Grundstücke Trendlinie zum Preisniveau / EFH u.a. Seite 27

28 Marktübersicht durchschnittl. Kaufpreisniveau in Trendlinie - Ganghäuser Diagramm 6j: bebaute Grundstücke Trendlinie zum Preisniveau / Ganghäuser Insgesamt steigt das Preisniveau in der Hansestadt im dargestellten Zeitraum. In der kleinteiligen Betrachtung zu den am Markt am häufigsten gehandelten Immobilien zeigt lediglich das Segment der Reihenhäuser ein gleichbleibendes Niveau. Die in der beliebten Ganghäuser zeigen im letzten Jahr einen Dämpfer in der Entwicklung nach oben. 2. durchschnittl. Kaufpreisniveau in /m² Wfl Trendlinie - Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau Diagramm 6k: bebaute Grundstücke Trendlinie zum Preisniveau / Mehrfamilienhäuser Der im individuellen Markt sichtbare Trend zu steigenden Kaufpreisen zeigt sich auch im Segment der Mehrfamilienhäuser/Geschosswohnungsbau. Seite 28

29 Marktübersicht 215 Stadtteilbezogene Entwicklung In der stadtteilbezogenen Auswertung zeigt sich die bereits im Segment der unbebauten Grundstücke dargestellte Inhomogenität des Preisniveaus. Hier werden auch unterschiedliche Entwicklungstendenzen in der Stadt sichtbar. Zunächst die Darstellung für den individuellen Wohnungsbau. Verteilung der Vertragszahlen Individuelles Wohnen /Stadtteilbezogen % 4% 99 14% % 28 4% 16 22% % 25 3% 31 4% 28 4% Diagramm 7a: individueller Wohnungsbau stadtteilbezogene Verteilung der Vertragszahlen Verteilung des Kaufvolumens in Individuelles Wohnen /Stadtteilbezogen % % % % % % % % % % Diagramm 7b: individueller Wohnungsbau stadtteilbezogene Verteilung des Kaufvolumens Seite 29

30 Marktübersicht 215 Verteilung des Flächenvolumens in m² Individuelles Wohnen /Stadtteilbezogen % 1% % % % % % % % % Diagramm 7c: individueller Wohnungsbau stadtteilbezogene Verteilung des Flächenvolumens Der Großteil der Transaktionen im individuellen Wohnungsbau findet in den Stadtteilen St. Jürgen,, sowie in statt. Neben der Tatsache, dass ein Großteil der Transaktionen in diesen Stadtteilen stattfindet, zeigt sich auch beim durchschnittlichen Preisniveau eine Bruchkante. Die genannten Stadtteile heben sich erheblich vom Preisniveau der anderen Stadtteile ab durchschnittl. Kaufpreisniveau je Kauffall in Indiviuelles Wohnen Diagramm 7d: individueller Wohnungsbau stadtteilbezogenes Preisniveau In einer tabellarischen Darstellung für die am häufigsten gehandelten Objekte Einfamilienhaus (EFH), Doppelhaushälfte (DHH) und Reihenhäuser (REH/RMH) ergeben sich für ein Objekt folgende Durchschnittswerte für die Höhe des Kaufpreises und die Grundstücksgröße. Seite 3

31 Marktübersicht 215 Individuelles Wohnen EFH DHH REH/RMH Ø Ø m² Ø Ø m² Ø Ø m² Seite 31

32 Marktübersicht 215 Individuelles Wohnen EFH DHH REH/RMH Ø Ø m² Ø Ø m² Ø Ø m² Tabelle 6a: stadtteilbezogene Übersicht zum Preisniveau - Individuelles Wohnen durchschnittl. Kaufpreisniveau in Trendlinien - Indiviuelles Wohnen - Gesamt Diagramm 8a: stadtteilbezogene Übersicht zum Preisniveau Preisentwicklung / Trendlinien Seite 32

33 Marktübersicht durchschnittl. Kaufpreisniveau in Trendlinien - Indiviuelles Wohnen - EFH Diagramm 8b: stadtteilbezogene Übersicht zum Preisniveau Preisentwicklung / Trendlinien durchschnittl. Kaufpreisniveau in Trendlinien - Indiviuelles Wohnen - DHH Diagramm 8c: stadtteilbezogene Übersicht zum Preisniveau Preisentwicklung / Trendlinien 3. durchschnittl. Kaufpreisniveau in Trendlinien - Indiviuelles Wohnen - REH/RMH Diagramm 8d: stadtteilbezogene Übersicht zum Preisniveau Preisentwicklung / Trendlinien Seite 33

34 Marktübersicht 215 In der Gesamtübersicht zeigen sich die Zweiteilung des Marktes sowie das steigende Preisniveau, wobei die Steigung des Preisniveaus in den günstigeren Stadtteilen flacher ausfällt. In der Einzelbetrachtung werden Objekt- und stadtteilbezogen sehr unterschiedliche Entwicklungen im Preisniveau sichtbar. Auch hier ist der Markt in Lübeck durchaus inhomogen in seiner Entwicklung. Im Segment Mehrfamilienhäuser/Geschosswohnungsbau zeigt der Markt folgende Entwicklungen: Verteilung des Kaufvolumens in Mehrfamilienhäuser-Geschosswohungsbau /Stadtteilbezogen % 115. % % % % % % % % Diagramm 9c: Mehrfamilienhäuser u.a. stadtteilbezogene Verteilung des Kaufvolumens % durchschnittl. Kaufpreisniveau in /m² Wfl Trendlinien - Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau Diagramm 9d: Mehrfamilienhäuser u.a. stadtteilbezogene Preisentwicklung / Trendlinien Bei den Mehrfamilienhäusern u.ä zeigt sich eine andere Marktaufteilung. Der aufgezeigte allgemeine Trend zu einem höheren Preisniveau ist aber nur bedingt auf die jeweiligen Stadtteile übertragbar. Für den Stadtteil lagen keine ausreichenden Daten für eine Seite 34

35 Marktübersicht 215 Darstellung vor. Im Segment der Gewerbegrundstücke ist eine allgemeine Preisentwicklung auf Grund der sehr unterschiedlichen Objekte nicht sachgerecht darstellbar. Zur Veranschaulichung des Marktes wird daher lediglich die Verteilung auf die Stadtteile dargestellt. Verteilung des Kaufvolumens in Gewerbegrundstücke /Stadtteilbezogen % 3% % % 13% % % % % % Diagramm 1a: Gewerbe. stadtteilbezogene Verteilung des Kaufvolumens Verteilung des Kaufvolumens in Gewerbegrundstücke /Stadtteilbezogen - Durchschnittswerte % % % % % % % % % % Diagramm 1b: Gewerbe. stadtteilbezogene Verteilung des durchschn. Kaufvolumens Grundsätzlich findet der Handel mit Gewerbegrundstücken im Wesentlichen in der,, sowie statt. Im Jahr 215 zeigt sich eine deutliche Seite 35

36 Marktübersicht 215 Marktverschiebung auf Grund besonderer Verkäufe in der. Im Durchschnitt des Auswertezeitraumes zeigt sich dieses Bild nicht so ausgeprägt. Fazit: Im Markt für bebaute Grundstücke ist insgesamt eine Steigerung des Gesamtvolumens erkennbar. Insbesondere im Segment für bebaute Wohngrundstücke zeigt sich eine kontinuierliche Anhebung des Preisniveaus. Die Tendenzen fallen aber in den einzelnen Stadtteilen sehr unterschiedlich aus. In Lübeck gibt es daher immer noch Lagen mit preisgünstigen Objekten für den individuellen Wohnungsbau aber auch bei Mehrfamilienhäusern. Seite 36

37 Marktübersicht 215 Der Markt für Wohnungseigentum Für die Darstellung der Entwicklung auf diesem Teilmarkt wird nach der Art der Veräußerung in zwei Bereiche unterschieden Erstverkäufe Weiterverkäufe Auf Grund der Besonderheit dieser Immobilen wird als Vergleichskriterium auf den gezahlten Kaufpreis je m² Wohnfläche (Wfl) abgestellt. Die dargestellten Preise stellen eine Übersicht der registrierten Kauffälle dar und sollen lediglich eine Orientierung auf dem Markt ermöglichen. Ein individuelles Objekt lässt sich mit den Zahlen nur grob innerhalb dieser Spannen einordnen, da die Kaufpreisfindung sowohl aus Käufer- als auch aus Verkäufersicht von vielen Faktoren abhängig ist. Im Einzelfall raten wir zur Konsultation eines auf dem Immobilienmarkt erfahrenen Sachverständigen. Allgemeine Entwicklung Die nachfolgende Tabelle zeigt die allgemeine Entwicklung auf den einzelnen Teilmärkten für Eigentumswohnungen. Kaufpreise /m² Wfl Verträge Volumen ( ) Mittelwert Min Max Ø m² Wfl Erstverkauf Ø Abw. Ø 2% 19% 2% Trend Abw. Trend 26% 24% 9% Weiterverkauf Ø Abw. Ø 3% 16% 13% Trend Abw. Trend 3% 5% 1% Tabelle 7: Übersicht zum Teilmarkt Wohnungseigentum Insgesamt ist der Teilmarkt für Eigentumswohnungen das Segment mit dem kontinuierlichsten Wachstum am Grundstücksmarkt in Lübeck. Nach kurzem Einbruch steigt die Tendenz im Teilbereich Erstverkauf weiter bei einer kontinuierlich hohen Zahl an Neubauten Seite 37

38 Marktübersicht Geldumsätze in Mill. Trendlinien - Wohnungseigentum Gesamt Weiterverkauf Erstverkauf Diagramm 1a: Wohnungseigentum Geldumsatz / Trendlinien durchschnittl. Kaufpreisniveau in /m² Wfl Trendlinien - Wohnungseigentum Erstverkauf Weiterverkauf Diagramm 1b: Wohnungseigentum Preisniveau / Trendlinien Für Wohnungseigentum ist weiter eine kontinuierliche Steigerung des durchschnittlichen Preisniveaus zu verzeichnen. Diese stetig steigende Preisentwicklung zeigt sich auch bei einer Betrachtung der Verteilung der Verkaufsfälle in unterschiedliche Preiskategorien. Entwicklung der Verkaufsfälle Trendlinien - Erstverkauf 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 1-2 /m² 2-3 /m² mehr als 3 /m² Diagramm 1c: Wohnungseigentum Verteilung von Erstverkäufen / Trendlinien Seite 38

39 Marktübersicht 215 Bei den Erstverkäufen verlagert sich das Preisniveau seit 214 in den Bereich von mehr als 3 /m² Wfl.; Neubauwohnungen für unter 2 /m² Wfl sind nicht mehr verfügbar. 5% Entwicklung der Verkaufsfälle Trendlinien - Weiterverkauf 4% 3% 2% 1% % weniger als 1 /m² 1-2 /m² 2-3 /m² mehr als 3 /m² Diagramm 1d: Wohnungseigentum Verteilung von Weiterverkäufen / Trendlinien Im Weiterverkauf bleibt der Bereich von 1-2 /m² Wfl. marktbestimmend. Während der Markt für günstige Wohnungen stark geschrumpft ist, steigt der Anteil der höherpreisigen Wohnungen langsam an. Stadtteilbezogene Entwicklung Die stadtteilbezogene Betrachtung der Teilmärkte ergibt folgendes Bild: Verteilung der Vertragszahlen Wohnungseigentum /Stadtteilbezogen 16 3% 89 16% % 1 2% 11 2% 8 1% 1 % 76 13% 12 21% Diagramm 11a: Wohnungseigentum stadtteilbezogene Verteilung der Vertragszahlen 48 8% Seite 39

40 Marktübersicht 215 Verteilung der Kaufvolumens in Wohnungseigentum /Stadtteilbezogen % % % % % % % % % % Diagramm 11a: Wohnungseigentum stadtteilbezogene Verteilung der Vertragszahlen Die deutliche Dominanz von ist dadurch erklärbar, das in den Auswertungen auch die als Ferienwohnungen genutzten Eigentumswohnungen enthalten sind. Nicht in allen Stadtteilen sind Eigentumswohnungen am Markt, insoweit wird die weitere Darstellung auf ausgewählte Stadtteile beschränkt. Erstverkauf Weiterverkauf Kaufpreise /m² Wfl Ø m² Kaufpreise /m² Wfl Ø m² Mittelwert Min Max Wfl Mittelwert Min Max Wfl Seite 4

41 Marktübersicht 215 Erstverkauf Weiterverkauf Kaufpreise /m² Wfl Ø m² Kaufpreise /m² Wfl Ø m² Mittelwert Min Max Wfl Mittelwert Min Max Wfl Tabelle 8: marktbezogene Übersicht zum Teilmarkt Wohnungseigentum 5. durchschnittl. Kaufpreisniveau in /m² Wfl Erstverkauf Diagramm 12a: Wohnungseigentum Preisentwicklung / Trendlinien Seite 41