SOMMERUMFRAGE 2014 BÜROMARKT WIRTSCHAFTSRAUM ZÜRICH

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1 SOMMERUMFRAGE 214 BÜROMARKT WIRTSCHAFTSRAUM ZÜRICH

2 BÜROMARKT WIRTSCHAFTSRAUM ZÜRICH Schwierige Marktverhältnisse und eingetrübte Aussichten Im Wirtschaftsraum Zürich ist die nutzerseitige Nachfrage nach Büroflächen 214 vor dem Hintergrund der landesweit stagnierenden Wirtschaftslage geblieben. Dies ist eines der Kernresultate unserer Sommerumfrage, die jedes Jahr nach den Sommerferien publiziert wird. Die Resultate basieren auf einer standardisierten Umfrage mit Expertinnen und Experten aus dem Umfeld des Zürcher Büromarkts. Die Ausbildungsbranche mit einem Anteil von 15 Prozent sowie der Finanz- und Treuhandbereich mit 14 Prozent treiben die Nachfrage auf dem Zürcher Büromarkt unverändert an. Im Vergleich zum Vorjahr lässt sich zudem eine stärkere Nachfrage aus dem Consultingbereich verzeichnen. Das Flächenbedürfnis der öffentlichen Hand dagegen ist im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken. Regelrecht eingebrochen ist der Flächenbedarf beim Handel und im Gewerbe. Die regionale Verteilung der Flächennachfrage zeigt gegenüber dem Vorjahr verschiedene Verschiebungen (siehe Grafik). Grundsätzlich ist die Nachfrage in allen Regionen rückläufig; resistent zeigt sich der Zürcher Central Business District, wo rund die Hälfte der befragten Experten die aktuelle Nachfrage als eher bezeichnen. Zu den Top-Marktgebieten zählen zudem nach wie vor Zug, sowie neuerdings das Stadtquartier Zürich West. Unternehmen expandieren nicht mehr In Bezug auf die Gründe der Nachfrage präsentiert sich die Marktlage ähnlich wie im Vorjahr. Räumliche Optimierung gewinnt mit 37 Prozent als Treiberin der Nachfrage weiter an Bedeutung, gefolgt von Standortoptimierung mit 31 Prozent und Kostensenkung mit 28 Prozent. Wachstum als Nachfragegrund schrumpft auf 4 Prozent ein aussagekräftiger Spiegel der gegenwärtigen wirtschaftlichen Situation. Am stärksten gesucht sind nach wie vor Kleinflächen bis 25 m2. Weiterhin gering bleibt die Nachfrage nach Büroflächen von über 3 m2. Der Konkurrenzdruck zwischen den verschiedenen Anbietern ist 214 gestiegen. Die Entwicklung in Richtung eines Mietermarkts verstärkte sich deshalb. Dies zeigt sich unter anderem in einer zunehmenden Verhandlungsdauer, bis es zum Abschluss eines Mietvertrags kommt. Auch auf der Ebene der Konditionen macht sich der Konkurrenzdruck bemerkbar. Immer mehr Mieter fordern vom Vermieter eine Ausbaubeteiligung, während die Dauer der Mietverträge eher abnimmt. Auch das Mietzinsniveau gerät laut den befragten Marktakteuren zunehmend unter Druck. Mietfreie Phasen von durchschnittlich 3 bis 4 Monaten werden inzwischen bereits bei 55 Prozent aller Vertragsabschlüsse gewährt. Die durch Incentives insgesamt in Kauf genommenen Ertragseinbussen liegen bei rund 6 Prozent der Marktakteure zwischen 5-1 Prozent auf den durchschnittlichen Mietzins pro m2, sowohl bei 5-Jahres- als auch bei 1-Jahres-Mietverträgen. Der Vermarktungsaufwand bleibt weiterhin extrem hoch. Die anhaltend hohe Preissensitivität der Nutzer, der geringe Flächenbedarf sowie die langen Verhandlungszeiten verschärfen die Situation zusätzlich. Schwache bis gemässigte Nachfrage für 215 Diese Ausgangslage schlägt sich negativ auf die Aussichten für 215 nieder. 51 Prozent der Marktakteure sehen eine e Nachfrage voraus, und 49 Prozent erwarten auf dem Zürcher Büromarkt eine gemässigte Nachfrage. Keiner der Marktakteure schätzt den Flächenbedarf für das kommende Jahr als intensiv ein. Daher erstaunt es nicht, dass 51 Prozent der Umfrageteilnehmer für das nächste Jahr mit einer steigenden Leerstandsquote rechnen. 47 Prozent der Experten sehen diese auf dem momentanen Niveau. Lediglich 2 Prozent prognostizieren eine Abnahme des Leerstands. Diese Erwartungshaltung schlägt sich auch in der Prognose zur Mietpreisentwicklung nieder. Die Mehrheit der Experten, 7 Prozent, erwarten gleichbleibende Preise. Die restlichen 3 Prozent gehen für 215 von einer deutlichen Abnahme des Mietpreises für Büroflächen aus. Kein einziger Marktakteur rechnet mit einer steigenden Preisentwicklung. Grosse Einigkeit herrscht bezüglich der für das kommende Jahr zu erwartenden Marktentwicklung. 94 Prozent der Umfrageteilnehmer unterstützen die Aussage, dass auch 215 ein mieterdominierter Markt bleiben wird.

3 NACHFRAGE VON BRANCHEN In welchen Branchen stellen Sie zur Zeit die grösste Nachfrage fest? keine spezielle/ kein Trend feststellbar (8%) Finanz und Treuhand (14%) Sonstige (2%) Öffentliche Hand (9%) Medizin/Biotech/ Pharma (11%) Ausbildung (15%) Gewerbe allgemein (7%) Handel (2%) Consulting (13%) IT (11%) Forschung & Entwicklung (8%) NACHFRAGE IN VERSCHIEDENEN REGIONEN Wie beurteilen Sie die Nachfrage nach Büronutzflächen in den folgenden Regionen? Zürich CBD (Stadt) Zug Zürich West (Stadt) Wirtschaftsraum Zürich Stadt Zürich Zürich Nord (Stadt) Zürich Altstetten (Stadt) Mittleres Glatttal Winterthur Baden/Brugg Limmattal Furttal Zürcher Unterland Zürcher Oberland GRÜNDE DER NACHFRAGE Wo sehen Sie den Hauptgrund für die aktuelle Nachfrage? sehr sehr eher eher in % 1 35% 2% 8 25% 16% 29% 28% Sonstige Kostensenkung 6 49% 17% 33% 34% 31% 27% 36% 3% 3% 13% 14% 1% 8% Standortoptimierung 4 Räumliche Optimierung 2 NACHFRAGE NACH VERSCHIEDENEN FLÄCHEN Wie beurteilen Sie die Nachfrage nach Büronutzflächen in den folgenden Flächenkategorien? 28% 5% Wachstum 4% bis 25 m2 bis 1 m2 bis 3 m2 > 3 m sehr sehr eher eher

4 VERÄNDERUNG DER MIETVERTRAGSVERHANDLUNGEN Wie haben sich die Konditionen bei Mietverträgen für Büroflächen seit dem letzten Jahr verändert? Verhandlungszeit Konkurrenzdruck durch weitere Anbieter Ausbaubeteiligung durch Vermieter Mietfreie Zeit Anwendung von Staffelmieten Verwendung der Indexierung Mietzinsniveau Dauer des Mietvertrages abgenommen abgenommen eher abgenommen zugenommen zugenommen eher zugenommen BEDEUTUNG VERSCHIEDENER KRITERIEN BEI DER ANMIETUNG Wie wichtig sind die folgenden Aspekte bei der Anmietung von Büroflächen für potenzielle Nutzer? Bahnhof Gehdistanz Tram-/Bushaltestelle in unmittelbarer Nähe Ausreichend Parkplätze Einkaufs- und Verpflegungseinrichtungen in unmittelbarer Nähe Visibilität von aussen Prestigeobjekt, repräsentativ Energie-Zertifikate, Nachhaltigkeit sehr unwichtig unwichtig eher unwichtig sehr wichtig wichtig eher wichtig EINSCHÄTZUNG DER NACHFRAGE FÜR DAS KOMMENDE JAHR Wie schätzen Sie die Nachfrage nach Büronutzflächen für das kommende Jahr ein? in % mittel VERÄNDERUNG IM BÜROMARKT Wie haben sich die folgenden Aspekte/Kriterien im Büromarkt gegenüber dem Vorjahr verändert? Preissensitivität der Nutzer Vermarktungsaktivität/Aufwand Qualität der Neubauprojekte Anzahl Vermietungsmandate Preissensitivität der Eigentümer Anzahl Neubauprojekte Flächenbedarf/Nachfrage abgenommen abgenommen eher abgenommen zugenommen zugenommen eher zugenommen

5 Kontakt CSL Immobilien AG Amelie Stielau Schärenmoosstrasse Zürich Zürcherstrasse Winterthur

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