Typologische Beurteilung des Projektperimeters Horw

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1 geoinfomapping Typologische Beurteilung des Projektperimeters Horw KTI-Projekt Hochschule Luzern Julian Hull jh horw_typologisierung_jh_ca Seite 1

2 A. Typologische Merkmale der Gemeinde Horw Situation Geographie: Kanton: Luzern Lage: südlich der Kantonshauptstand Luzern, nordwestlich des Vierwaldstättersees Höhe: 510 m.ü.m. (Median) Exposition: keine ausgeprägte Exposition Heterogene Gemeindestruktur, postindustriell geprägte Bauten Anzahl: (31. Dezember 2010) Arbeiten Beschäftigte: Anzahl Beschäftigte 2008: 4494; Dies entspricht 33.4% der Einwohner Verteilung: (weiterführende Karte im Anhang S.6-8) Schwerpunkt Dienstleistungssektor: Der Grossteil der Beschäftigten ist im Dienstleistungssektor vorzufinden. Landwirtschaftssbetriebe sind nur sehr wenige vorzufinden. Der industrielle Sektor ist ebenfalls unterdurchschnittlich ausgeprägt. Dienstleistungsorientierte Betriebe, sowie Forschung und Ausbildung dominieren. Verkehr ÖV: Mehrere Bushaltestellen vorhanden, durchgehender Halbstundentakt Beromünster und Hochdorf Fahrzeit nach Luzern Hauptbahnhof: 8 min Fahrzeit nach Zug: 45 min Fahrzeit nach Zürich: 1 h 12 min Individualverkehr: Autobahnanschluss vorhanden (A2 Luzern-Gotthard) Fahrzeit nach Luzern: 7 min, 5 km Fahrzeit nach Zug: 28 min, 36 km Fahrzeit nach Zürich: 40 min, 56 km Bebauungsstruktur Struktur: Dörfliche Grundstruktur; heterogene Bebauung, vereinzelte Blockstrukturen im Zentrum und gehobene EFH- Gebiete vorhanden, Bestandteil der Agglomeration Luzern, durchgehende Bebauung bis in Zentrum Luzern USPs Regionaler Arbeits- und Ausbildungsort Nähe zur Stadt Luzern Nähe zu Naherholungsgebieten, am Vierwaldstättersee Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe Ausgezeichnete Verkehrsanbindung mit Autobahn, Zentralbahn und mehreren Buslinien jh horw_typologisierung_jh_ca Seite 2

3 B. Typologie der relevanten Local Areas Local Area Sternenried Situation: brachliegendes Industrieland, Ackerland, industrielle/gewerbliche Zweckbauten für Lagerung, einzelne MFHs, Ausbildungsstandort (Hochschule Luzern) Vorhandene bauliche Dichte: niedrig bis hoch auf dem Areal der Hochschule Massstäblichkeit: mittel bis gross Begrünung: Flächenanteil hoch, Wiesland, Begrünung im halböffentlichen Raum Durchlässigkeit: erschwerte/keine Durchlässigkeit für Automobilverkehr zum Bahnhof, Umfahrung für Durchgangsverkehr, hohe Durchlässigkeit für Langsamverkehr EG-Nutzung: alte (z.t. unbenutzte) Lagerhäuser, extensive Nutzung, Wohnen, Anlieferung OG-Nutzung: Wohnen und auf dem Areal der Hochschule Büro und Ausbildung ÖV: mehrere Bushaltestellen und Bahnstation Horw in Gehdistanz Flows: Morgen- und Abendspitzen durch Fussgänger vom Bahnhof zur technischen Hochschule Territorialität und Funktion des Raumes (öffentlich/halböffentlich/privat): Anteil öffentlicher Räume mit Gestaltungskonzept auf dem Areal der Hochschule Luzern, Räume mit Verweilcharakter und Aufenthaltsqualität nur auf dem Areal der Hochschule vorhanden, an der Hauptstrasse kein Verweilcharakter; Atmosphäre: Industrie/Gewerbe und Industriebrache, landwirtschaftliche Nutzung, Ausbildung. Industriell und Verkommen. Typologie: stark geprägt vom Bahnhof und von der vergangenen industriellen Nutzung und der noch vorhandenen industriellen Nutzung im westlichen Bereich; Zuweisung zum Hauptnutzungssegment: Brachland Local Area Gemeindehausplatz Situation: Mix aus Gewerbe- und Wohnhäusern, östlich des Bahnhofs zum Gemeindeplatz, Vorhandene bauliche Dichte: mittel Massstäblichkeit: mittel Begrünung: Flächenanteil für ein Zentrumsgebiet hoch, Begrünung hauptsächlich im öffentlichen und halböffentlichen Raum Durchlässigkeit: für Langsamverkehr sehr hoch, für IV für mittel/hoch EG-Nutzung: Retail hauptsächlich nördlich der Ringstrasse, Gewerbe, Wohnen OG-Nutzung: Wohnen, vereinzelt Gewerbe ÖV: Ausgezeichnete Anbindung durch Bahnstation Horw und mehreren Buslinien Flows: mittel bis an vereinzelten Punkten hoch Territorialität und Funktion des Raumes (öffentlich/halböffentlich/privat): Anteil öffentlicher Räume mit Gestaltungskonzept insbesondere im nördlichen Bereich der Ringstrasse vorhanden Atmosphäre: Urban, Retail- und Dienstleistungsstandort für die lokale Versorgung, Typologie: stark geprägt von Verkehrsinfrastruktur und dessen Gestaltung; Zuweisung zum Hauptsegment: Stadtzentrum mit Retail und Dienstleistungsbetrieben jh horw_typologisierung_jh_ca Seite 3

4 Local Area Riedmatt Situation: südlich/südwestlich anschliessend an das Stadtzentrum Horw, beschränkt durch Ebnaustrasse im Westen und Kantonsstrasse im Osten, 2 Bäche fliessen durch die Mitte der Local Area Vorhandene bauliche Dichte: mittel Massstäblichkeit: mittel Begrünung: Flächenanteil mittel, Begrünung von privatem und halbprivatem Raum Durchlässigkeit: für Langsamverkehr mittel (oftmals halbprivater Raum), für IV mittel bis hoch entlang der Kantonsstrasse EG-Nutzung: Wohnen/Nebenräume, vereinzelt Gastronomie OG-Nutzung: Wohnen ÖV: Bushaltestelle innerhalb Local Area, Bahnstation Horw in Gehdistanz Flows: sehr gering Territorialität und Funktion des Raumes (öffentlich/halböffentlich/privat): Anteil öffentlicher Räume mit Gestaltungskonzept gering, Anteil halböffentlicher Räume hoch durch die Gestaltung der MFH-umliegenden Flächen Atmosphäre: Stadtnahes Wohnquartier mit günstigem Wohnraum Typologie: städtisches Wohnquartier aus MFH bestehend: Zuweisung zum Hauptnutzungssegment: wohnen Local Area Allmend/Brändi Situation: ruhiges Wohngebiet nördlich vom lokalen Zentrum, zwischen Bahnlinie und Hauptstrasse Vorhandene bauliche Dichte: niedrig bis mittel Massstäblichkeit: klein bis mittel Begrünung: Flächenanteil mittel bis hoch, Begrünung von privatem und halbprivatem Raum Durchlässigkeit: für Langsamverkehr mittel (oftmals halbprivater Raum), für IV mittel EG-Nutzung: Wohnen und vereinzelt Gewerbe und Dienstleistungen im Bereich Gesundheit OG-Nutzung: Wohnen ÖV: trotzdem, keine Bushaltestelle oder Bahnstation in der Local Area, ausgezeichnete Verbindungen durch Bus und Regionalbahn, da sich 3 Bushaltestellen gut verteilt am Rand der Local Area befinde und die Bahnstationen Kriens, Mattenhof und Horw unweit der Local Area sind. Flows: gering Territorialität und Funktion des Raumes (öffentlich/halböffentlich/privat): Anteil öffentlicher Räume mit Gestaltungskonzept gering, Anteil halböffentlicher Räume hoch durch die Gestaltung der MFH-umliegenden Flächen, Anteil privater Räumer sehr hoch wegen dem Vorhandensein von Schrebergärten. Atmosphäre: Stadtnahes Wohnquartier mit einem Mix aus familienfreundlichem und urbanen Charakter Typologie: städtisches, ruhiges und gepflegtes Wohnquartier mit einem MFH- und EFH-Mix; Zuweisung zum Hauptnutzungssegment: wohnen jh horw_typologisierung_jh_ca Seite 4

5 C. Vorschläge der MFH-Variante im Projektperimeter Charakteristiken des Projektperimeters Situation: im oder in der unmittelbaren Nähe des Dorfzentrums, Anzahl Objekte: 11 Gebäudehöhe: ca. 3.5 Geschosse Altersstruktur der Objekte im Projektperimeter: unbekannt Fläche des gesamten Projektperimeters: m^2 Fläche des Projektperimeters im Norden der Local Area Allmend/Brändi (Waldegg): 496 m^2 Fläche des Projektperimeters im Süden der Local Area Allmend/Brändi: m^2 Gebäudegrundfläche: irrelevant (hauptsächlich Brachland/Schrebergärten) Überbauungsziffer: nicht bekannt Massstäblichkeit: innerhalb Local Area Sternenried: gross innerhalb Local Area Gemeindehausplatz: mittel innerhalb Local Area Allmend/Brändi: südlicher Teil: gross nördlicher Teil: klein Hauptnutzungssegment: innerhalb Local Area Sternenried: Industrie/Gewerbe innerhalb Local Area Gemeindehausplatz: Retail/Gewerbe innerhalb Local Area Allmend/Brändi: südlicher Teil: Industrie/Gewerbe nördlicher Teil: Erholung Hangneigung: keine Aussicht: keine Begrünung: mittel Durchlässigkeit: hoch EG-Nutzung: innerhalb Local Area Sternenried: Lager innerhalb Local Area Gemeindehausplatz: Retail/Gewerbe innerhalb Local Area Allmend/Brändi: Gewerbe/Parkplatz nördlicher Teil: Schrebergärten Distanz zu ÖV: Bus/Bahnstation < 200 m Territorialität: innerhalb Local Area Sternenried: privat/halbprivat innerhalb Local Area Gemeindehausplatz: öffentlich/halbprivat innerhalb Local Area Allmend/Brändi: südlicher Teil: halböffentlich nördlicher Teil: privat Flows: innerhalb Local Area Gemeindehausplatz mittel bis hoch, ansonsten gering Eigentümerstruktur: keine Daten Distanz zu Schule: < 500 m Atmosphäre: innerhalb Local Area Sternenried: Brachland innerhalb Local Area Gemeindehausplatz: städtische Mischzone innerhalb Local Area Allmend/Brändi: südlicher Teil: Industriebrache nördlicher Teil: Schrebergarten im Wohnquartier jh horw_typologisierung_jh_ca Seite 5

6 D. Standortökonomische Beurteilung Der Standort Horw ist ein heterogenes Gemisch von verschiedensten Raumfunktionen. Einerseits bietet der Standort viele Arbeitsplätze im Dienstleistungsbereich, ist ein starker Ausbildungsstandort und eine Wohngemeinde. Das Bevölkerungswachstum war in den vergangenen 50 Jahren parallel mit dem Wachstum im industriellen Sektor sehr gross, jedoch hat sich Horw in der näheren Vergangenheit stark zu einem Dienstleistungsgebiet gewandelt und hinterlässt Brachen in ehemaligen Gewerbe- und Industriegebiet. Die geographische Nähe und Verflochtenheit mit Kriens und allgemein der Agglomeration Luzern ist weiter ein wichtiger Standortfaktor. Die Projektperimeter, insbesondere das Teilgebiet in der Local Area Gemeindehausplatz und der Local Area Sternenried, sind für die Entwicklung des Standorts in einer zentralen Rollen. Im Gebiet befinden sich für die Agglomeration wichtige Verkehrsinfrastrukturen (Bahn, Zubringer zur Hochleistungsstrasse) und werden durch die Nutzungen in der Local Area Gemeindehausplatz, sowie der gewerblichen Nutzung stark beeinflusst. Weiterhin befindet sich südlich des Perimeters ein überregional wichtiger Ausbildungsstandort, welcher täglich Flows durch Pendler generiert. Der Perimeter ist unweit der Gemeindegrenze zu Kriens und schliesst nahtlos an dessen überbaute Fläche an. Zusätzlich befinden sich auf dem Gemeindegebiet von Kriens unweit des Projektperimeters zentrale Einkaufsmöglichkeiten. Der Projektperimeter befindet sich zwischen zwei Einkaufsstandorten. Es ist davon auszugehen, dass der Siedlungsdruck in den kommenden Jahrzehnten weiter gross ist und deshalb allgemein eine stärkere Verdichtung der regionalen Zentren wichtig ist. Als Bestandteil der Agglomeration der Stadt Luzern wird dies in Horw im Zentrum sicherlich der Fall sein. Aufgrund der Rahmenbedingungen, welche durch die Infrastruktur und den umliegenden Raumfunktionen ist es im Projektperimeter in den Local Areas Gemeindehausplatz und Sternenried standortökonomisch sinnvoll von einer ausgedehnten zukünftigen Zentrumsfunktion auszugehen und/oder verdichtetem Wohnen. Die Zentrumsfunktion impliziert eine Mischnutzung gewisser Teile des Perimeters. Um am bestehenden Zentrum von Horw anzuknüpfen ist eine zukünftige Nutzung des Projektperimeters in der Local Area Gemeindehausplatz als Mischnutzung standortökonomisch sinnvoll. Die Teile des Projektperimeters in der Local Area Allmend/Brändi befinden sich rückwärtig zum Zentrumsgebiet und sind in Zukunft dem Hauptnutzungssegment Wohnen zuzuweisen. In dieser Local Area ist eine Verdichtung ebenfalls wünschenswert, soweit die Qualität der Wohnlage nicht durch eine zu stark Erhöhte Ausnutzung überstrapaziert wird. Die Atmosphäre vom gepflegten urbanen Wohnquartier sollte bei einer Verdichtung bewahrt werden, was durch MFHs mit EFH-Qualitäten am besten erreicht werden kann. E. Immobilienökonomische Beurteilung des Projektperimeters Der Projektperimeter in der Local Area Sternenried und der Local Area Gemeindehausplatz scheinen aus immobilienökonomischer Sicht nicht geeignet für eine MFH-Variante mit EFH-Qualitäten. In der Local Area Sternenried ist die räumlichen Situation (Verkehrssituation, Arbeit, zukünftigen Flows) nicht förderlich für EFH- Qualitäten in MFHs und deshalb der wirtschaftliche Erfolg eines solchen Projekts gefährdet. Die räumliche Situation erfordert keine oder kaum Rücksicht auf bestehende Bauten, eignet sich aber besser für gewöhnliche MFHs. Der Aussenraum benötigt aufgrund der ÖV-Anbindung und den zu erwarteten Flows ein Gestaltungskonzept. Entlang der Ringstrasse und sollte eine gewerbliche EG-Nutzung geprüft werden. Eine ökonomische Überprüfung im Detail ist nicht sinnvoll. In der Local Area Gemeindehausplatz ist die Situation wegen der Ringstrasse, der Ebnaustrasse, der Bahnstation und der bestehenden Bebauungsstruktur (EG-Nutzung) in der gesamten Local Area, eine ähnliche wie entlang der Ringstrasse in der Local Area Sternenried. Eine gewerbliche EG-Nutzung (evtl. Retail) ist mittelund langfristig sicherlich ein Bedürfnis und die zukünftigen Flows erfordern ein Gestaltungskonzept der Aussenräume. Wir gehen von einer OG-Nutzung Wohnen aus. Aus immobilienökonomischer Sicht sind hier MFHs mit EFH-Qualitäten nicht sinnvoll, da die Local Area allgemein nicht die erforderten Rahmenbedingungen für EFH-Qualitäten erfüllt. Eine ökonomische Überprüfung im Detail ist nicht sinnvoll. jh horw_typologisierung_jh_ca Seite 6

7 In der Local Area Allmend/Brändi ist das Hauptnutzungssegment Wohnen und durch die rückwärtige Lage zum Zentrum sind dir Rahmenbedingungen für MFHs mit EFH-Qualitäten gegeben. Die ÖV-Anbindung ist sehr gut und durch die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und weiteren Infrastrukturen für Familien und anderen Leuten auf der Suche nach EFH-Qualitäten sind die Projektperimeter aus ökonomischer Sicht prüfbar. F. Konklusion Vorschlag zur Auswahl der MFH-Variante Vom gesamten Projektperimeter eignen sich gemäss unserer Einschätzung die Teile in der Local Area Allmend/Brändi für eine Auswahl einer MFH-Variante mit EFH-Qualitäten. Da sich auf dem Teilperimeter keine Objekte mit der Funktion Wohnen befinden, muss von einem Abriss aller bestehenden Objekte ausgegangen werden. Schlussfolgerungen: Der nördliche Teil des Projektperimeters (Waldegg) eignet sich zu einer Bebauung mit Wohnungen mit Einfamilienhauscharakter in einem mittleren bis hohen Segment. Unsere Beurteilung sieht an diesem Standort den MFH-Typ Punkthäuser mit Geschosswohnungen, den MFH-Typ Punkthäuser mit versetzten Wohnungen oder den MFH-Typ Hofgruppenhäuser als konkurrenzfähig zu gewöhnlichen MFHs/EFHs am Standort. Der südliche Teil des Projektperimeters ist aufgrund der Nähe zum Zentrum einem stärkeren Bedürfnis bezüglich Verdichtung ausgesetzt. Hier können im mittleren Segment der, der MFH-Typ Cluster, der MFH-Typ Kammstruktur und der MFH-Typ Block für eine genauere Prüfung in Betracht gezogen werden. Diese Varianten sind könnten an diesem Standort konkurrenzfähig sein. jh horw_typologisierung_jh_ca Seite 7

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