Geschäftsbericht 2013

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1 Geschäftsbericht 2013

2 Performance der Aktie im Überblick Unternehmensergebnis CHF Mio Gesamtperformance: Kursveränderung plus Ausschüttung an Aktionäre plus Bezugsrechte aus Kapitalerhöhung in Prozenten des Kurses am 1. Januar Unternehmensergebnis inkl. Neubewertungseffekt Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt Marktwerte und Leerstandsquote CHF Mio % 4% 2% Abgewickeltes Projektvolumen und EBIT Generalunternehmung CHF Mio Renditeliegeschaften Anlageliegenschaften im Bau Leerstandsquote in Prozent Abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung EBIT Generalunternehmung

3 Immobilien im Überblick 2013 bzw * 2012 bzw * Veränderung in Prozent 1 Renditeliegenschaften Wohnliegenschaften Anzahl Geschäftsliegenschaften Anzahl Marktwert am Stichtag CHF Mio Durchschnittlicher Marktwert pro Objekt CHF Mio Ertrag aus Vermietung CHF Mio Leerstandsquote 2 % Liegenschaftenaufwand CHF Mio Liegenschaftenaufwand in Prozent des Mietertrags Bruttorendite 3 % Nettorendite 4 % Anlageliegenschaften im Bau Liegenschaften Anzahl Marktwert am Stichtag CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen CHF Mio Entwicklungsliegenschaften Buchwert Entwicklungsreserven am Stichtag CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen Entwicklungsreserven CHF Mio Buchwert angefangene Bauten am Stichtag CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen angefangene Bauten CHF Mio Buchwert fertiggestellte Liegenschaften am Stichtag CHF Mio * Sofern keine weiteren Angaben gemacht werden, betreffen erfolgsrechnungsbezogene Werte das Geschäftsjahr, Bestandswerte die Stichtage bzw Veränderungen von Anzahl und Prozentwerten sind als absolute Differenz dargestellt 2 In Prozent vom Soll-Mietertrag, kumuliert per Stichtag 3 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwerts am 1. Januar 4 Erfolg aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwerts am 1. Januar

4 Kennzahlen im Überblick 2013 bzw * 2012 bzw * Veränderung in Prozent 1 Gruppe Gesamtleistung 2 CHF Mio Betriebsergebnis (EBIT) inkl. Erfolg aus Neubewertung CHF Mio Unternehmensergebnis inkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt CHF Mio Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung CHF Mio Unternehmensergebnis exkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt CHF Mio Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit CHF Mio Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungseffekt % Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekt % Eigenkapitalanteil am Stichtag % Net Gearing 3 am Stichtag % Durchschnittszinssatz auf Finanzverbindlichkeiten am Stichtag % Durchschnittliche Dauer der Zinsbindung auf Finanzverbindlichkeiten am Stichtag Monate Abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung CHF Mio Erfolg aus Generalunternehmung 4 CHF Mio Operative Marge Generalunternehmung 5 % Personalbestand am Stichtag Anzahl Vollzeitstellen Allreal Holding AG Jahresgewinn CHF Mio Aktienkapital CHF Mio Aktie Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Neubewertungseffekt CHF Unternehmensergebnis je Aktie exkl. Neubewertungseffekt CHF Eigenkapital (NAV) je Aktie vor latenten Steuern am Stichtag CHF Eigenkapital (NAV) je Aktie nach latenten Steuern am Stichtag CHF Ausschüttung je Aktie 6 CHF Börsenkurs am Stichtag CHF Dividenden-/Ausschüttungsrendite 6 % Bewertung am Stichtag Börsenkapitalisierung 7 CHF Mio Enterprise Value (EV) 8 CHF Mio * Sofern keine weiteren Angaben gemacht werden, betreffen erfolgsrechnungsbezogene Werte das Geschäftsjahr, Bestandswerte die Stichtage bzw Veränderungen von Anzahl und Prozentwerten sind als absolute Differenz dargestellt 2 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften und Liegenschaftenverwaltung plus abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung 3 Verbindlichkeiten aus Finanzierung abzüglich liquide Mittel in Prozent des Eigenkapitals 4 Ertrag aus Realisation Generalunternehmung, Verkauf Entwicklung, aktivierten Eigenleistungen und diversen Erträgen abzüglich direkter Aufwand aus Realisation Generalunternehmung und Verkauf Entwicklung 5 EBIT exklusive Neubewertung und Wiedereinbringung Wertkorrekturen auf Projekten in Prozent des Erfolgs aus Geschäftstätigkeit (Saldogrösse aus betrieblicher Ertrag, direkter betrieblicher Aufwand, aktivierte Eigenleistungen und Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften) 6 Antrag des Verwaltungsrats CHF 5.50 pro Aktie für Geschäftsjahr 2013 in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen 7 Börsenkurs der Aktie am Stichtag multipliziert mit der Anzahl ausstehender Aktien 8 Börsenkapitalisierung plus Netto finanzschulden

5 Jahresbericht 2 Vorwort 5 Marktumfeld 6 Geschäftsmodell und Strategie 8 Nachhaltigkeit 12 Organe 16 Geschäftsfeld Immobilien 20 Geschäftsfeld Generalunternehmung 25 Ausblick 26 Corporate Governance Finanzbericht 59 Finanzkommentar 64 Konzernrechnung der Allreal-Gruppe 141 Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung 143 Bericht des Liegenschaftenschätzers 150 Jahresrechnung der Allreal Holding AG Ergänzende Informationen 160 Informationen für Investoren und Analysten 168 Glossar immobilienspezifischer Fachbegriffe 170 Organisation und Termine 1

6 Vorwort Gutes Unternehmensergebnis Bedeutende Verkaufsgewinne im Geschäftsfeld Immobilien Generalunternehmung mit rekordhohem Projektvolumen Fortgesetzt solide und vorteilhafte Finanzierung Antrag auf unveränderte Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie Im Geschäftsjahr 2013 erzielte Allreal ein gutes Unternehmenser gebnis exklusive Neubewertungseffekt von CHF Millionen. Zum erfreuliche 11 Prozent über Vorjahr liegenden Resultat haben insbesondere die höheren Mieterträge, die Gewinne aus dem Verkauf von Renditeliegenschaften und von Wohneigentum sowie der tiefe Finanzaufwand beigetragen. Die Zunahme bei den Mieterträgen im Geschäftsfeld Immobilien und das gegenüber dem Vorjahr nochmals deutlich gestiegene Projektvolumen im Geschäftsfeld Generalunternehmung führten zu einer 14.4 Prozent über dem Wert von 2012 liegenden Gesamtleistung von CHF Millionen. Per 31. Dezember 2013 beschäftigte Allreal an den Standorten Zürich, Basel, Bern, Cham und St. Gallen insgesamt 388 Mitarbeitende. Die Zahl der Vollzeitstellen belief sich am Stichtag auf 371. Das mit 24.9 Prozent deutlich über Vorjahr liegende Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt von CHF Millionen widerspiegelt vor allem die bei den Wohnliegenschaften angefallenen Aufwertungsgewinne. Allreal-Aktie mit 4.5 Prozent Ausschüttungsrendite Der Titel schloss am 31. Dezember 2013 bei CHF und lag damit 12.5 Prozent unter dem Jahresendkurs des Vorjahrs. Die negative Kursentwicklung, mit der alle grösseren an der SIX Swiss Exchange kotierten Immobiliengesellschaften konfrontiert sind, ergab zusammen mit der im April 2013 erfolgten Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2012 eine Gesamtperformance der Aktie von 8.6 Prozent. Aufgrund des guten Ergebnisses im Geschäftsjahr 2013 wird der Verwaltungsrat den Aktionären an der am 28. März 2014 stattfindenden Generalversammlung der Allreal Holding AG eine Ausschüttung von CHF 5.50 für das Geschäftsjahr 2013 vorschlagen. Bezogen auf den Kurs per 31. Dezember 2013, entspricht dieser Betrag einer Barrendite von 4.5 Prozent. Die für die beantragte Ausschüttung benötigten Mittel stammen aus den Reserven aus Kapitalanlagen. Der an private Aktionäre ausbezahlte Betrag bleibt damit steuerfrei. Ertragsstarkes Geschäftsfeld Immobilien Verbunden mit einem Rückgang der leerstandsbedingten Ertragsausfälle, erhöhten sich die Mieterträge um 4.5 Prozent auf CHF Millionen. Bei einem leicht höheren Liegenschaftenaufwand lag die Nettorendite des Portfolios bei im Marktvergleich respektablen 4.8 Prozent. 2 Bereits im ersten Halbjahr 2013 erfolgte ein Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften durch die Umklassierung einer Wohnliegenschaft an der Neunbrunnenstrasse in Zürich Oerlikon und der an Allianz Suisse vermieteten Bürogebäude auf dem Richti-Areal in Wallisellen. Beide Zugänge waren im zweiten Halbjahr 2013 voll ertragswirksam.

7 Bei den Abgängen handelt es sich um zwei Wohn- und vier Geschäftsliegenschaften im Gesamtwert von rund CHF 217 Millionen. Insgesamt resultierten die Verkäufe in einem Gewinn von erfreulich hohen CHF 20 Millionen vor Steuern. Am Stichtag umfasste das Portfolio der Renditeliegenschaften damit 42 Geschäfts- und 18 Wohnliegenschaften. Anteil der Geschäftsfelder am operativen Betriebsergebnis 2013 Immobilien 75.8% Generalunternehmung 24.2% In der Berichtsperiode kam es bei den Anlageliegenschaften im Bau zum Zugang von drei Geschäftsliegenschaften sowie zur Umklassierung je einer Wohn- und Geschäftsliegenschaft zu den Renditeliegenschaften. Damit erhöhte sich der Bestand gegenüber dem Stichtag des Vorjahrs um eine Liegenschaft auf insgesamt sieben Anlageliegenschaften im Bau, die alle im Jahr 2014 fertiggestellt werden. Die Bewertung aller Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer führte zu einer Höherbewertung des gesamten Portfolios um CHF 8.1 Millionen. Zur positiven Wertveränderung beigetragen haben vor allem die Aufwertungen bei den Wohnliegenschaften und den Anlageliegenschaften im Bau sowie der per 1. Januar 2013 erstmals in Kraft getretene Rechnungslegungs standard IFRS 13. Unter Berücksichtigung der Handänderungen und Umklassierungen sowie der Höherbewertung belief sich der Gesamtwert aller Anlageliegenschaften am Stichtag auf CHF 3.44 Milliarden. Dies entspricht einer Zunahme gegenüber dem Vorjahreswert um 9.1 Prozent. Gemessen am Marktwert des gesamten Portfolios, lag der Anteil der Renditeliegenschaften bei CHF Millionen beziehungsweise 75.8 Prozent und jener der Anlageliegenschaften im Bau bei CHF Millionen beziehungsweise 24.2 Prozent. Geschäftsfeld Generalunternehmung mit deutlich höherem Projektvolumen Im Geschäftsjahr 2013 erzielte die Generalunternehmung einen Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF Millionen. Damit liegt das Ergebnis des Geschäftsfelds trotz anspruchsvoller Rahmenbedingungen nur leicht unter jenem des Vorjahrs. Zu verdanken ist das gute Resultat insbesondere dem erfolgreichen Verkauf von Stockwerkeigentum aus eigener Entwicklung und Realisation. Das Betriebsergebnis belief sich in der Berichtsperiode auf CHF 45.2 Millionen. Hauptgrund für den 16.5 Prozent unter dem Vorjahr liegenden Wert sind die deutlich höheren Personalkosten sowie tiefere Vergabegewinne und Honorare. Das abgewickelte Projektvolumen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 15.7 Prozent auf rekordhohe CHF Millionen. Der bereits vollzogene oder unmittelbar bevorstehende Abschluss mehrerer Projekte, verbunden mit der Fokussierung auf Aufträge mit intakten Gewinnaussichten, wird kurzbis mittelfristig zur angestrebten Abnahme des Projektvolumens führen. Per Stichtag belief sich der gesicherte Arbeitsvorrat auf CHF 1.4 Milliarden. Dieser gegenüber dem Vorjahr tiefere Wert entspricht einer Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während rund 18 Monaten. 3

8 Solide Finanzierung garantiert Handlungsfähigkeit Am Stichtag lag der durchschnittliche Zinssatz für Fremdkapital bei tiefen 2.13 Prozent bei einer durchschnittlichen Dauer der Zinsbindung von 56 Monaten. Damit bleibt das Unternehmen weiterhin ausgesprochen vorteilhaft und solide finanziert. Dank der im dritten Quartal 2013 erfolgreich am Markt platzierten 2.00%-Obligationenanleihe mit einer Laufzeit bis 2020 über CHF 150 Millionen verfügt Allreal über kurzfristig verfügbare Mittel und auf tiefem Niveau abgesicherte Zinsen. Bei einem Eigenkapitalanteil von 49.3 Prozent und sofort verfügbaren Kreditlimiten von über CHF 650 Millionen belief sich die kurzfristig verfügbare Verschuldungskapazität am Stichtag auf rund CHF 1.4 Milliarden. Verhaltener Ausblick auf das Geschäftsjahr 2014 Es ist davon auszugehen, dass sich das Überangebot bei den Büroflächen und die fortgesetzt unter Druck stehenden Margen bei der Generalunternehmung spürbar auf die Geschäftstätigkeit des Unternehmens auswirken. Der für 2014 geplante höhere Liegenschaftenaufwand sowie tiefere Gewinnbeiträge aus dem Verkauf von Liegenschaften werden das Resultat nachteilig beeinflussen. Deshalb erwartet das Unternehmen für das Geschäftsjahr 2014 ein operatives Ergebnis, das auf dem Niveau früherer Jahre, aber unter demjenigen der Berichtsperiode liegt. Verwaltungsrat und Gruppenleitung danken allen Mitarbeitenden für ihren Beitrag zum guten Geschäftsergebnis 2013 und den Aktionären für das Vertrauen und die Unterstützung. Dr. Thomas Lustenberger Präsident des Verwaltungsrats Bruno Bettoni Vorsitzender der Gruppenleitung 4

9 Marktumfeld Immobilien Akzentuiert durch die anhaltend tiefen Zinsen, stehen institutionelle und private Investoren unter unverändert hohem Anlagedruck. Trotz bereits gesunkener Renditen war bei den Wohnliegenschaften im Jahr 2013 ein weiterer Preisanstieg zu beobachten. Demgegenüber waren die Investoren aufgrund des sich abzeichnenden Überangebots an vermietbaren Flächen beim Erwerb von Geschäftsliegenschaften zunehmend zurückhaltend. In der Folge dürften die auf hohem Niveau stabilen Preise für Geschäftsliegenschaften, abhängig vom Standort und von der Vermietungssituation, zunehmend unter Druck kommen. So sind bei der Vermietung von Büroflächen mietfreie Perioden sowie Aus- und Umbaubeiträge mittlerweile nicht nur die Regel, sondern immer häufiger Voraussetzung für einen Vertragsabschluss. Der fortgesetzt erfreulich stabile Konjunkturverlauf, die nur leicht gestiegenen und damit nach wie vor tiefen Zinsen und die europaweit tiefste Eigentumsquote haben zur Folge, dass für bezahlbares Wohneigentum schweizweit eine konstant lebhafte und unverändert hohe Nachfrage besteht. Bei der Finanzierung von Wohneigentum halten sich die Banken an deutlich strengere Richtlinien, als dies noch bis vor Kurzem der Fall war. Zumindest in jenen Gebieten, die einen überdurchschnittlichen Preisanstieg für Wohneigentum verzeichneten, ist ein Rückgang der Preise feststellbar. Es ist deshalb davon auszugehen, dass sich die Preise für Wohneigentum und baureife Grundstücke gesamthaft auf dem aktuellen Niveau einpendeln. Da das Angebot an hochpreisigem Wohneigentum die Nachfrage mittlerweile deutlich übersteigt, gestaltet sich der Absatz bereits realisierter oder in Ausführung befindlicher Projekte in der oberen und obersten Preisklasse zunehmend anspruchsvoll. Generalunternehmung Bei einer auf hohem Niveau stabilen Hochbautätigkeit hat sich der Druck auf die Preise und Margen der General- und Totalunternehmer weiter erhöht. Hauptgrund für die fortgesetzte Verschärfung des Wettbewerbs ist die immer grössere Zahl der am Markt auftretenden Anbieter. Dabei handelt es sich sowohl um Architekten und Planer als auch um Betriebe des Bauhauptgewerbes, die ein grösseres Stück der Wertschöpfungskette abdecken wollen. Darüber hinaus ist zu beobachten, dass auch etablierte General- und Totalunternehmer zunehmend aggressiv und mit kaum kostendeckenden Preisen am Markt auftreten. Eine weitere Herausforderung, der sich die Generalunternehmer stellen müssen, ist die mehrheitlich gute bis sehr gute Auslastung der Betriebe des Bauhaupt- und -nebengewerbes. Diese erschwert und verteuert die Beschaffung der benötigten Kapazitäten und führt zu tieferen Vergabegewinnen. Dazu kommt, dass sich die zur Sicherstellung der Qualität unabdingbare Begleitung der Baumeister- und Ausbauarbeiten aufgrund des Mangels an gut ausgebildeten Fachkräften zunehmend personalintensiv gestaltet. Darüber hinaus verursacht die per 1. Juli 2013 eingeführte Solidarhaftung für Subunternehmer einen beträchtlichen administrativen Mehraufwand, da die Einhaltung der neuen Bestimmung mit weitgehenden Aufsichts- und Kontrollpflichten verbunden ist. 5

10 Geschäftsmodell und Strategie Allreal kombiniert ein ertragsstabiles Immobilienportfolio mit der Tätigkeit des Generalunternehmers (Projektentwicklung und Realisation). Mit diesem Geschäftsmodell kann Allreal die ganze Wertschöpfungskette einer Immobilie abdecken: von der Projektentwicklung über die Realisierung bis hin zur langfristig rentablen Immobilienanlage. Von den Synergien, die sich aus der Kombination der beiden Geschäftsfelder Immobilien und Generalunternehmung ergeben, profitieren sowohl die Auftraggeber wie auch das Unternehmen. Da Allreal weder im Bauhaupt- noch im Baunebengewerbe tätig ist und keinerlei derartige Beteiligungen hält, sind Unabhängigkeit und Transparenz bei Auftragsvergaben jederzeit gewährleistet. Diese erfolgen ausschliesslich aufgrund sachlicher und wirtschaftlicher Kriterien. Die wichtigsten operativen und finanziellen Zielwerte sind wie folgt definiert: Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekt 6 7% p. a. Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungseffekt 7 10% p. a. Anteil des Segments Wohnen am Total der Mieterträge 20% Nettorendite auf Investitionen und Renditeliegenschaften 5% (zu Anschaffungskosten) Eigenkapitalanteil 35% Net Gearing (Verhältnis Nettofinanzschulden zu Eigenkapital) 150% Zinsdeckungsgrad 2.0 Fremdkapitalanteil bei Anlage- und Entwicklungsliegenschaften 70% Ausschüttungspolitik 75% des Unternehmensergebnisses (exkl. Neubewertungseffekt) Geschäftsfeld Immobilien Die aktive Bewirtschaftung und der kontinuierliche Ausbau des Bestands an Wohn- und Geschäftsliegenschaften sichern eine langfristig stabile Wertschöpfung. Einzelne Immobilien oder ganze Immobilienportfolios werden gekauft, ertragsoptimiert und je nach Zielsetzung und Marktlage gehalten oder verkauft. Mit Hammer Retex verfügt Allreal über eine vor allem in der Zentralschweiz und im Raum Zürich gut verankerte Liegenschaftenverwaltung, die einen Teil der Renditeliegenschaften verwaltet sowie Leistungen für Dritte erbringt. Darüber hinaus arbeitet Allreal in der Regel mit lokal und regional verankerten Liegenschaftenverwaltungen zusammen. Zu den weiteren Aktivitäten zählen der Verkauf von Wohneigentum aus eigener Entwicklung und Realisation für das Geschäftsfeld Generalunternehmung sowie die Beratung von Privatpersonen, Unternehmen und institutionellen Anlegern bei Liegenschaftengeschäften. Die Anlageliegenschaften von Allreal liegen mehrheitlich in den Wirtschaftszentren der Schweiz, insbesondere im Grossraum Zürich. Das Segment Wohnen soll mindestens 20 Prozent des Totals der Mieterträge ausmachen. Allreal verfügt derzeit über das drittgrösste Immobilienportfolio der kotierten Schweizer Immobiliengesellschaften. 6

11 Geschäftsfeld Generalunternehmung Das Geschäftsfeld Generalunternehmung erbringt Dienstleistungen in der Projektentwicklung und in der Realisation von Liegenschaften. Das Angebot umfasst sämtliche Leistungen, die die Entwicklung und Realisation von Neubauten, Umbauten oder Renovationen mit marktgerechter Rendite und optimaler Wertschöpfung ermöglichen. Dabei werden ökonomisch und ökologisch ausgewogene Projekte auf Basis einer ganzheitlichen Betrachtungsweise entwickelt und realisiert. Diese Dienstleistungen erbringt das Geschäftsfeld Generalunternehmung für Dritte, auf Rechnung des Geschäftsfelds Generalunternehmung (Weiterverkauf) oder auf Rechnung des Geschäftsfelds Immobilien. Mit den Standorten Basel, Bern, Cham, St. Gallen und Zürich gehört das Geschäftsfeld Generalunternehmung zu den grössten Anbietern in der Deutschschweiz. Im Grossraum Zürich hat die Generalunternehmung eine marktführende Stellung. Immobilien Portfoliomanagement Generalunternehmung Bewirtschaftung Verkauf/ Vertragswesen Erfahrung Wertschöpfung Fachwissen Projektentwicklung Realisation 7

12 Nachhaltigkeit Verantwortliches unternehmerisches Handeln und eine nachhaltige Unternehmensführung bestimmen bei Allreal von jeher die Denk- und Arbeitsweise. Das Unternehmen ist sich der Verantwortung gegenüber Umwelt und Gesellschaft bewusst und nimmt diese auch wahr. Der für die gesamte Allreal-Gruppe verbindliche Verhaltenskodex (Code of Conduct) beschreibt das von Mitarbeitenden, Auftragnehmern und Lieferanten erwartete Verhalten und definiert damit die Leitplanken, die ohne Ausnahmen und Einschränkungen zu respektieren und zu beachten sind. Die eigenverantwortliche Einhaltung ethischer Verhaltensstandards und die strikte Befolgung aller für das Unternehmen relevanten nationalen und internationalen Gesetze bilden dabei die Grundlage allen unternehmerischen Handelns. Ökonomische Verantwortung Allreal ist bestrebt, den Aktionären regelmässig eine mit direkten Immobilienanlagen vergleichbare Rendite zu ermöglichen und die Anteilseigner dadurch am wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens partizipieren zu lassen. Das Geschäftsmodell kombiniert ein ertragsstabiles Liegenschaftenportfolio mit der Tätigkeit des Generalunternehmers. Bis zu 75 Prozent der aus dem operativen Geschäft resultierenden Gewinne werden in der Regel an die Aktionäre ausgeschüttet. Die verbleibenden rund 25 Prozent des operativen Gewinns investiert Allreal in der Regel in neue oder bereits in Angriff genommene Projekte für das eigene Portfolio oder den Verkauf an Dritte. Dank der klaren Strategie, dem überlegten Umgang mit Risiken, der soliden Finanzierung und der hohen Ertragskraft verfügt Allreal über beste Voraussetzungen für weiteres Wachstum und die kontinuierliche Steigerung des Unternehmenswerts. Ökologische Verantwortung Bei der Realisation und beim Betrieb von Liegenschaften lässt sich die Belastung der Umwelt zwar minimieren, aber nicht gänzlich eliminieren. Die Bemühungen, die Umwelt so wenig wie möglich zu belasten, führen in der Regel zu höheren Gestehungskosten. Mittel- bis langfristig werden diese durch tiefere Betriebs- und Unterhaltskosten sowie durch eine längere Lebensdauer zumeist mehr als nur kompensiert. Bei Betrachtung der gesamten Lebensdauer einer Immobilie zeigt sich, dass umweltbewusst und ressourcenschonend geplante und realisierte Projekte als langfristig rentable Liegenschaften durchaus im Einklang mit den wirtschaftlichen Inte r- essen stehen können. Bei Allreal basieren Entwicklung, Planung und Realisation aller Projekte auf der Prämisse eines möglichst sparsamen Umgangs mit Ressourcen und einer minimalen Beeinträchtigung der Umwelt. Daraus resultieren die konsequente Einhaltung aller umweltrechtlichen Vorschriften, der sorgsame Umgang mit nicht erneuerbaren Energieträgern sowie die Umsetzung energiesparender Massnahmen bei der Realisation und beim Betrieb von Liegenschaften. Ergebnis sind ökologisch und ökonomisch ausgewogene Projekte für Dritte, für den Verkauf von Wohneigentum oder für den eigenen Liegenschaftenbestand. 8

13 In diesem Zusammenhang hat sich Allreal einen Namen geschaffen als Pionier und Wegbereiter bei der Entwicklung, Planung und Ausführung ökologisch beispielhafter Projekte. Seit 2000 hat das Unternehmen rund 70 Minergie-Bauten erstellt, darunter auch die mit dem Schweizer Solarpreis und dem Watt d Or ausgezeichnete Null-Heizenergie-Wohnüberbauung Eulachhof in Winterthur. Darüber hinaus realisiert Allreal mit Richti Wallisellen derzeit die schweizweit erste Arealüberbauung, die die Anforderungen aus der Vision der 2000-Watt-Gesellschaft erfüllt, sowie in Mönchaltorf ZH eine Wohnsiedlung, die als eine der ersten im Kanton Zürich den Minergie-A-Standard erfüllt. Im Frühjahr 2013 wurde Allreal vom Verein Minergie für die Realisation von 1.3 Millionen Quadratmetern zertifizierter Energiebezugsfläche ausgezeichnet. Im Geschäftsjahr 2013 hat Allreal die Realisation von zehn Minergie-Bauten mit einer Bausumme von insgesamt CHF 667 Millionen in Angriff genommen. Dabei handelte es sich um ein Eigenprojekt und neun Drittaufträge. Nach Fertig stellung der am Stichtag in Ausführung befindlichen Projekte wird eines den Minergie-P-Standard erfüllen, eines den Minergie-A-Standard und 20 den Minergie-Standard. Energiebilanz Renditeliegenschaften Auch beim Betrieb und beim Unterhalt der eigenen Renditeliegenschaften hält Allreal die Belastung der Umwelt so gering wie möglich. Auf Basis der international anerkannten Empfehlungen der European Public Real Estate Association EPRA erfasst, misst und analysiert Allreal den Energie- und Wasserverbrauch der Renditeliegenschaften. Das seit dem Geschäftsjahr 2012 systematisch erfasste Datenmaterial ermöglicht die Aufnahme des Ist- Zustands sowie die auf dem Mehrjahresvergleich basierende Definition, Umsetzung und Kontrolle von Massnahmen zur nachhaltigen Senkung des Energieverbrauchs und der damit verbundenen Reduktion des Schadstoffausstosses. Für die Berechnung des Energie- und Wasserverbrauchs berücksichtigt werden Renditeliegenschaften, für die die Daten einer zwölfmonatigen Abrechnungsperiode verfügbar sind. Im Geschäftsjahr 2013 handelte es sich dabei um 15 Wohnliegenschaften mit einem summierten Marktwert von CHF 446 Millionen und 39 Geschäftsliegenschaften mit einem summierten Marktwert von CHF 1895 Millionen (2012: 19 Wohn- / 32 Geschäftsliegenschaften). Die Vergleichbarkeit ist jedoch nur beschränkt gegeben, da sowohl die Zusammensetzung des erfassten Portfolios als auch die Rahmenbedingungen sich von Jahr zu Jahr unterscheiden. Der gesamte Energieverbrauch (Allgemeinstrom und Wärme) der erfassten Liegenschaften belief sich in der Berichtsperiode auf total 53.6 Millionen Kilowattstunden, was einem Durchschnittsverbrauch pro erfasster Liegenschaft von rund 1 Million Kilowattstunden entspricht. Diese Werte entsprechen einem CO 2 -Äquivalent von total Tonnen beziehungsweise durchschnittlich rund 350 Tonnen. 9

14 Der Wasserverbrauch der erfassten Liegenschaften betrug insgesamt Kubikmeter, was einem durchschnittlichen Verbrauch pro Liegenschaft von Kubikmeter entspricht. Grund für die über Vorjahr liegenden Werte sind einerseits der grössere Anteil an Geschäftsliegenschaften am erfassten Portfolio, andererseits die Zunahme der Heizgradtage gegenüber der Vorjahresperiode. Bereinigt um die längere und intensivere Heizperiode, resultiert beim Gesamtenergieverbrauch eine Abnahme gegenüber Vorjahr um rund zwei Prozent. Gesamtenergieverbrauch * Anzahl Renditeliegenschaften Allgemeinstrom in kwh Wärme in kwh Total in kwh Gesamtwasserverbrauch der erfassten Liegenschaften in m Total vermietbare Fläche in m Durchschnittlicher Energieverbrauch pro Liegenschaft Allgemeinstrom in kwh Wärme in kwh Total in kwh Durchschnittlicher Wasserverbrauch pro Liegenschaft in m Durchschnittliche vermietbare Fläche in m Energiemix in kwh 15 Wohnliegenschaften Marktwert CHF 446 Mio. 39 Geschäftsliegenschaften Marktwert CHF 1895 Mio. Allgemeinstrom Fernwärme Erdgas Heizöl Holzschnitzel 10

15 Gesellschaftliche und soziale Verantwortung Leistungsfähige, kompetente und erfahrene Mitarbeitende sind für eine langfristig erfolgreiche Geschäftstätigkeit von grosser Bedeutung. Deshalb legt Allreal viel Gewicht auf die kontinuierliche und systematische Aus- und Weiterbildung der Mitarbeitenden auf allen hierarchischen Stufen und bei allen Tätigkeiten. Im Geschäftsjahr 2013 beliefen sich die Drittkosten für die interne und externe Aus- und Weiterbildung pro Mitarbeitenden auf durchschnittlich CHF 780, was rund 3.1 Ausbildungstagen entspricht. Zudem bildet Allreal regelmässig Lehrlinge in verschiedenen Lehrberufen aus, derzeit deren sechs. Eine zweimal jährlich durchgeführte Befragung aller Mitarbeitenden bietet Gewähr, dass allenfalls vorhandene Konfliktpotenziale frühzeitig erkannt und entsprechende Massnahmen zeitgerecht definiert und umgesetzt werden. Um die Qualität der geschäftsrelevanten Prozesse und Abläufe sicherzustellen und weiter zu verbessern, wurde in der Berichtsperiode das für alle Mitarbeitenden gültige Management-System umfassend überarbeitet und optimiert. Einen besonderen Stellenwert hat dabei die klare und unmissverständliche Regelung aller die Sicherheit am Arbeitsplatz und auf den Baustellen betreffenden Aspekte. Die Einhaltung der geltenden Sicherheitsbestimmungen wird durch einen internen Sicherheitsbeauftragten denn auch regelmässig überprüft. Allreal pflegt den kontinuierlichen Dialog mit den verschiedenen Anspruchsgruppen wie auch den Kontakt und Gedankenaustausch mit Vertretern von Politik, Behörden, Parteien und Interessenverbänden. Grundlage dafür bildet eine offene und transparente Kommunikation gegenüber allen Dialogpartnern. Im Rahmen langfristig getroffener Vereinbarungen unterstützt Allreal zahlreiche kulturell und sozial tätige Institutionen wie zum Beispiel das Internationale Opernstudio und die Vereinigung zur Unterstützung krebskranker Kinder. Von Mitarbeitenden in der Freizeit unentgeltlich geleistetes Engagement zum Nutzen der Gesellschaft wird begrüsst und ebenfalls unterstützt. Zur gesellschaftlichen und sozialen Verantwortung bekennt sich das Unternehmen zudem durch die Mitgliedschaft in verschiedenen überparteilichen beziehungsweise parteiunabhängigen Organisationen. Dazu zählen neben anderen die Stiftung Avenir Suisse sowie die Stiftung Öffentlichkeit und Gesellschaft. Ein bedeutendes und über das Unternehmen hinaus ausstrahlendes kulturelles Engagement ist die Sammlung zeitgenössischer Architekturfotografie. Bei den Aufnahmen handelt es sich sowohl um Ankäufe als auch um Auftragsarbeiten. Dabei werden nach Möglichkeit immer auch junge beziehungsweise in einem frühen Stadium ihres künstlerischen Schaffens stehende Fotografen berücksichtigt. 11

16 Organe Die folgende Tabelle enthält Informationen zu den Mitgliedern des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung der Gesellschaft, die alle Wohnsitz in der Schweiz haben. Verwaltungsrat Dr. Thomas Lustenberger (*1951, CH) Präsident, Mitglied seit 1999 Dr. iur., LL.M. Seit 1980 Partner in der Rechtsanwaltskanzlei Meyerlustenberger Lachenal, Zürich VR-Mitglied Calida Holding AG, Oberkirch (Präsident), sowie weiterer nicht kotierter Gesellschaften Dr. Ralph-Thomas Honegger (*1959, CH) Vizepräsident, Mitglied seit 2012 Dr. rer. pol. Seit 2002 Bereichsleiter Anlagen (CIO) und Mitglied der Geschäftsleitung der Helvetia Gruppe (bis 2005 Helvetia Patria Gruppe) Verschiedene leitende Funktionen bei Helvetia Patria Versicherungen und Mitglied der Geschäftsleitung Schweiz Verschiedene leitende Funktionen bei Patria Versicherungen Dr. Jakob Baer (*1944, CH) Mitglied seit 2005 Dr. iur., Fürsprecher Seit 2004 selbständiger Konsulent CEO KPMG Schweiz sowie Mitglied der europäischen und internationalen Führungsgremien von KPMG Mitglied der Geschäfts leitung KPMG Schweiz Verschiedene leitende Funktionen bei der Fides Gruppe Rechtsdienst der Eidg. Finanzverwaltung VR-Mitglied Barry Callebaut AG, Zürich; Rieter Holding AG, Winterthur; Swiss Re, Zürich VR-Mitglied Stäubli Holding AG, Pfäffikon SZ (Präsident), sowie einer weiteren nicht kotierten Gesell schaft 12

17 Albert Leiser (*1957, CH) Mitglied seit 2005 Eidg. diplomierter Immobilientreuhänder Seit 2004 Direktor der Hauseigentümerverbände Stadt und Kanton Zürich Bereichsleiter Liegenschaften und Hypotheken der Rentenanstalt/Swiss Life Verschiedene leitende Funktionen bei Renten anstalt/swiss Life Tätigkeit bei verschiedenen Immobilienunternehmen VR-Mitglied dreier nicht kotierter Gesellschaften Mitglied und Delegierter SVIT Zürich Gemeinderat der Stadt Zürich Olivier Steimer (*1955, CH) Mitglied seit 2013 lic. iur Seit 2002 Präsident des Verwaltungsrats der Banque Cantonale Vaudoise CEO Private Banking International der Credit Suisse Group Mitglied der Geschäfts leitung Private Banking der Credit Suisse Group Verschiedene Funktionen bei der Credit Suisse Group / Schweizerische Kreditanstalt VR-Mitglied Schweizerische Bundesbahnen SBB AG (Vizepräsident), Bern; ACE Limited, Zürich, sowie weiterer nicht kotierter Gesellschaften Bankrat Schweizerische Nationalbank SNB (Vizepräsident), Zürich und Bern Mitglied ETH-Rat, Zürich; Stiftungsrat Swiss Finance Institute (Präsident), Zürich; Mitglied Vorstands ausschuss Economiesuisse, Zürich, sowie Funktionen bei zahlreichen weiteren Institutionen Peter Spuhler (*1959, CH) Mitglied seit 2013 Seit 1989 Inhaber, Präsident des Verwaltungsrats und CEO der Stadler Rail Group VR-Mitglied Rieter Holding AG, Winterthur; Autoneum Holding AG, Winterthur VR-Mitglied Aebi Schmidt Holding AG (Präsident), Frauenfeld; Gleisag Gleis- und Tiefbau AG (Präsident), Goldach; Walo Bertschinger AG, Zürich, sowie weiterer nicht kotierter Gesellschaften Mitglied LITRA (Vizepräsident), Bern, sowie zahlreicher weiterer Institutionen Sämtliche Mitglieder des Verwaltungsrats der Gesellschaft sind nicht exekutiv bei Allreal tätig und haben mit Ausnahme der vorerwähnten Mandate insbesondere keine amtlichen oder politischen Funktionen inne. Keines der Verwaltungsratsmitglieder hatte in der Vergangenheit operative Geschäftsleitungsfunktionen innerhalb von Allreal. Es bestehen zwei Verwaltungsratsausschüsse (Risk-and-Audit-Ausschuss und Nominierungsund Entschädigungsausschuss). Die Mitglieder des Verwaltungsrats werden jeweils einzeln für eine Amtszeit von drei Jahren gewählt. 13

18 Gruppenleitung Bruno Bettoni (*1949, CH) Vorsitzender der Gruppenleitung seit Geschäftsführer der Oerlikon-Bührle Immo bilien AG Mitglied der Geschäftsleitung der Oerlikon-Bührle Immobilien AG 1973 Eintritt in die Oerlikon-Bührle Immobilien AG als Projektleiter Lehre als Hochbauzeichner Zusatzlehre als Maurer SKU-Lehrgang für ganzheitliche Unternehmens führung Diverse betriebswirtschaftliche Weiterbildungskurse Hans Engel (*1955, CH) Leiter Investitionen, Mitglied der Gruppen leitung seit 1999 Eidg. diplomierter Immo bilientreuhänder Mitglied der Geschäfts leitung der Oerlikon-Bührle Immobilien AG 1981 Eintritt in die Oerlikon-Bührle Immobilien AG als Spezialist für Vertragswesen sowie für den Kauf, Verkauf und die Entwicklung von Liegenschaften Urkunds-, Konkurs- und Grundbuchbeamter in zwei Notariaten im Kanton Zürich Kaufmännische Lehre Diverse berufsbezogene Weiter bildungskurse Roger Herzog (*1972, CH) Leiter Finanzen, Mitglied der Gruppen leitung seit 2004 Betr. oec. HWV, dipl. Wirtschaftsprüfer 2003 Eintritt in die Allreal General unternehmung AG als Leiter Rechnungswesen PricewaterhouseCoopers, Manager Wirtschaftsprüfung und -beratung Zürcher HWV, Ausbildung zum Betriebsökonomen Schweiz. Kreditanstalt, Mitarbeiter Devisenhandel und kommerzielle Kredite Kaufmännische Lehre 14

19 Alain Paratte (*1964, CH) Leiter Immobilien, Mitglied der Gruppen leitung seit 2013 Dipl. Arch. ETH/SIA, NDS ETH in Gesamtleitung von Bauten 2009 Eintritt in die Allreal Generalunternehmung AG als Leiter Portfolio management Pensimo Management AG, Portfoliomanager Immo bilien-anlagestiftung Turidomus Projektentwickler bei der Oerlikon-Bührle Immo bilien AG/ Allreal Generalunternehmung AG ETH Zürich, Nachdiplomstudium in Gesamtleitung von Bauten Planpartner AG, Mitarbeiter Raumplanung Nigel Woolfson (*1958, CH) Leiter Projektentwicklung, Mitglied der Gruppen leitung seit 2013 Dipl. Bauökonom und dipl. Raumplaner, MBA 2006 Eintritt in die Allreal Generalunternehmung AG als Teamleiter Projekt entwicklung Karl Steiner AG, Bereichsleiter Projektentwicklung Steigerpartner Architekten AG, Mitarbeiter Projektleitung und Immobilienberatung Suter + Suter, Mitarbeiter Immobilienberatung und Projektentwicklung South African Transport Services, Mitarbeiter Bauökonomie und Projektentwicklung Raymond Cron (*1959, CH) Leiter Realisation, Mitglied der Gruppen leitung seit 2013 Dipl. Bau-Ing. ETH/SIA, NDS Technische Betriebswissenschaften 2013 Eintritt in die Allreal Generalunternehmung AG als Spartenleiter Realisation Orascom Development Holding AG, COO Bundesamt für Zivilluftfahrt, Direktor Batigroup Holding AG und Vorgängerfirmen, Mitglied der Gruppenleitung VR-Mitglied nicht kotierter Gesellschaften Die Mitglieder der Gruppenleitung haben mit Ausnahme von VR-Mandaten innerhalb von Allreal keine weiteren solchen Ämter inne und üben mit Ausnahme der offengelegten Mandate keine amtlichen Funktionen oder politischen Ämter aus. Zeichnungsberechtigung Die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung zeichnen kollektiv zu zweien für die Gesellschaft. Revisionsstelle Ernst & Young AG, Zürich Externer Liegenschaftenschätzer Jones Lang LaSalle AG, Zürich 15

20 Geschäftsfeld Immobilien Renditeliegenschaften CHF Mio Die Erträge aus der Vermietung der Renditeliegenschaften verzeichneten gegenüber der Vorjahresperiode eine Zunahme um 4.5 Prozent auf CHF Millionen (2012: CHF Mio.). Zum erfreulichen Resultat beigetragen haben nebst dem Portfoliowachstum auch die Erfolge bei der Erst- und Wiedervermietung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften sowie die daraus resul tierende tiefe Quote von leerstandsbedingten Ertragsausfällen lag der Anteil der Wohnliegenschaften am Total der Mieterträge bei 17 Prozent, jener der Geschäftsliegenschaften bei 83 Prozent. Bei den Anteilen der verschiedenen Nutzungsarten am gesamten Soll- Mietertrag kam es im Vergleich zum Vorjahr nur zu marginalen Änderungen. So entfielen in der Berichtsperiode auf Büro/Dienstleistung 53.1, auf Wohnen 19.0, auf Verkauf 8.7, auf Parking 7.3, auf Gewerbe/Lager 7.0 und auf übrige Nutzungen 4.9 Prozent. Die durchschnittliche Laufzeit der befristeten Mietverträge für Geschäftsliegenschaften lag am Stichtag bei 6.8 Jahren ( : 6.4 Jahre). Der Anteil der 2014 zu erneuernden Verträge beläuft sich auf 9.4 Prozent. Vom Ertrag aus Vermietung von Geschäftsliegenschaften entfielen 50.4 Prozent (2012: 43.4%) auf die zehn grössten Mieter. Wegen des Überangebots, das sich in der Berichtsperiode weiter akzentuierte, gestaltete sich die Vermietung von Büroflächen vor allem im Grossraum Zürich zunehmend anspruchsvoll. Umso positiver ist die mit 4.7 Prozent ausgesprochen tiefe kumulierte Leerstandsquote (2012: 5.0%) zu beurteilen, wobei 39.5 Prozent auf drei Geschäftsliegenschaften in Glattbrugg, Urdorf und Zürich entfielen. Aufgrund bereits absehbarer Veränderungen ist für 2014 mit einer zwischen 5 und 6 Prozent liegenden Leerstandsquote zu rechnen. Regionale Verteilung Wohn- und Geschäftsliegenschaften in Prozent des Marktwerts per 31. Dezember 2013 Stadt Zürich 50.5% Kanton Zürich 34.8% Übrige Regionen 14.7% Im Geschäftsjahr 2013 belief sich der Aufwand für die Verwaltung und den Betrieb der vermieteten Renditeliegenschaften sowie für werterhaltende Unterhalts- und Reparaturarbeiten auf CHF 22.3 Millionen (2012: CHF 19.6 Mio.). Gemessen am Mietertrag, entsprach dies einem im mehrjährigen Durchschnitt liegenden Wert von 15 Prozent. 16

21 Ertrag aus Renditeliegenschaften CHF Mio In der Berichtsperiode wurden rund CHF 5.5 Millionen in die Sanierung eines 1999 erworbenen Mehrfamilienhauses mit 49 Mietwohnungen in Bülach ZH investiert. Damit befindet sich die über 30-jährige Liegenschaft energetisch und bezüglich Komfort wieder auf einem zeitgemässen Stand. Um den Anforderungen des Hauptmieters MAN Diesel & Turbo AG Schweiz langfristig gerecht zu werden, sind 2014 auf dem Escher-Wyss-Areal in Zürich-West grössere Investitionen geplant. Dies hat zur Folge, dass der Liegenschaftenaufwand in der Folgeperiode deutlich über dem langjährigen Durchschnittswert liegen wird. Die in der Berichtsperiode mit der Vermietung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften erzielte Nettorendite lag ähnlich dem Vorjahr bei respektablen 4.8 Prozent. Die 2012 erworbene und damit erstmals über ein gesamtes Geschäftsjahr ertragswirksame Hammer Retex Gruppe erwirtschaftete in der Berichtsperiode einen Erfolg aus Liegenschaftenverwaltung von CHF 6.8 Millionen (2012: CHF 4.4 Mio.). Das Unternehmen leistete damit einen erfreulichen Beitrag zum guten Resultat des Geschäftsfelds Immobilien. Die Zahl der von Hammer Retex verwalteten Liegenschaften aus dem eigenen Portfolio wird schrittweise weiter ausgebaut. Aufteilung Wohn- und Geschäftsliegenschaften nach Nutzungsart in Prozent des Soll-Mietertrags 2013 Büro/Dienstleistung 53% Wohnen 19% Verkauf 9% Gewerbe/Lager 7% Parking 7% Übrige 5% In der Berichtsperiode kam es bei den Anlageliegenschaften zu zahlreichen Veränderungen. Das Portfolio der vermieteten Renditeliegenschaften verzeichnete zwei Zu- und sechs Abgänge, jenes der Anlageliegenschaften im Bau drei Zu- und zwei Abgänge. Beim ersten Zugang zum Portfolio der Renditeliegenschaften handelt es sich um die Wohnliegenschaft Neunbrunnenstrasse in Zürich Oerlikon. Das von Allreal entwickelte und ab 2011 im Minergie-Standard realisierte Mehrfamilienhaus verfügt über 40 grosszügig bemessene 3½- bis 5½-Zimmer- Mietwohnungen im mittleren Preissegment. Die Liegenschaft ist inzwischen voll vermietet und seit 1. April 2013 ertragswirksam. 17

22 Kumulierter Leerstand Renditeliegenschaften in Prozent des Soll-Mietertrags Zweiter Zugang war der mit langjährigen Mietverträgen an Allianz Suisse vermietete Bürokomplex auf dem Richti-Areal in Wallisellen. Das 18-geschossige Bürohochhaus und der 6-geschossige Annexbau haben eine Nutz fläche von insgesamt über Quadratmetern. Damit verfügen die beiden repräsentativen Gebäude über Raum für mehr als 1800 Arbeitsplätze, zahlreiche Sitzungs- und Besprechungszimmer sowie für mehrere Verpflegungsmöglichkeiten. Das von Allreal entwickelte und ab 2010 im Minergie-Standard realisierte Projekt ist seit 1. Juni 2013 ertragswirksam; der Bezug und die Inbetriebnahme der Räumlichkeiten durch die Nutzer waren Anfang Dezember 2013 abgeschlossen. Beide Zugänge zum Portfolio der Renditeliegenschaften sind Projekte, die bis zur Umklassierung als Anlageliegenschaften im Bau bilanziert waren. Mieteranteile Geschäftsliegenschaften in Prozent des Ertrags aus Vermietung Grösster Mieter 9% Zweit- und drittgrösster Mieter 16% Viert- und fünftgrösster Mieter 11% Sechst- bis zehntgrösster Mieter 14% Übrige 50% Im Geschäftsjahr 2013 wurden vier Geschäfts- und zwei Wohnliegenschaften für rund CHF 217 Millionen veräussert. Die aus den Verkäufen realisierten Gewinne vor Steuern beliefen sich gesamthaft auf erfreuliche CHF 20 Millionen. Zu den veräusserten Renditeliegenschaften zählten eine kleinere, 1979 erstellte Geschäftsliegenschaft an der Kronenstrasse in Dielsdorf ZH (per 1. April 2013), zwei ältere Wohnliegenschaften an der Zürcherstrasse in Schlieren ZH mit insgesamt 51 Mietwohnungen (per 28. Juni 2013), eine kleinere Geschäftsliegenschaft an der Farlifangstrasse in Zumikon ZH (per 30. September 2013), eine Zentrumsüberbauung beim Bahnhof Wallisellen (per 1. Oktober 2013) sowie um eine Geschäftsliegenschaft an der Dreikönigstrasse in der Zürcher City (per 2. Dezember 2013). Bei den Anlageliegenschaften im Bau kam es in der Berichtsperiode zum Zugang von drei im Bau befindlichen Geschäftsliegenschaften aus eigener Entwicklung und Produktion mit einem zu erwartenden Soll-Mietertrag von insgesamt CHF 48 Millionen pro Jahr. Es waren dies ein am Stichtag bereits zu 50 Prozent vermietetes Bürogebäude am Lilienthal-Boulevard in Opfikon ZH, ein ebenfalls bereits zu über 50 Prozent vermietetes siebengeschossiges Bürogebäude an der Herostrasse in Zürich Altstetten sowie ein praktisch 18

23 vollständig an UPC Cablecom vermietetes sechsgeschossiges Bürogebäude auf dem Richti-Areal in Wallisellen. Die drei Bürogebäude mit einer Nutzfläche von insgesamt rund Quadratmetern werden 2014 fertiggestellt und in das Portfolio der Renditeliegenschaften übernommen. Wohnliegenschaften Wohnungsmix nach Wohnungsgrössen per 31. Dezember ½ Zimmer 6% 2½ Zimmer 21% 3½ Zimmer 36% 4½ Zimmer 29% 5 Zimmer 8% Per 31. Dezember 2013 zählte das Portfolio der Anlageliegenschaften damit insgesamt 67 Liegenschaften; davon 18 Wohnliegenschaften, 42 Geschäftsliegenschaften und 7 Anlageliegenschaften im Bau. Aus der vom externen Liegenschaftenschätzer vorgenommenen Bewertung sämtlicher Anlageliegenschaften ergab sich eine Höherbewertung des Portfolios vor Steuern um CHF 8.1 Millionen (2012: CHF 8.2 Mio.). Zur positiven Wertveränderung beigetragen haben mit CHF 19.2 Millionen vor allem die Anlageliegenschaften im Bau, während die Aufwertungen der Wohnliegenschaften um 43.5 Millionen die um CHF 54.6 Millionen tiefere Bewertung der Geschäftsliegenschaften nahezu auszugleichen vermochten. Der seit 1. Januar 2013 geltende Rechnungslegungsstandard IFRS 13 verlangt eine Bewertung der Renditeliegenschaften nach dem Konzept der bestmöglichen Nutzung einer Liegenschaft. Dies führte in der Berichts periode zu einer Aufwertung um CHF 19 Millionen. Unter Berücksichtigung der Bestandsänderungen und der positiven Wertveränderung ergab sich per 31. Dezember 2013 ein Marktwert des gesamten Portfolios von CHF 3.44 Milliarden ( : 3.16 Mia.). Der durchschnittliche Wert der 60 Renditeliegenschaften belief sich damit auf CHF 43.5 Millionen, jener der Anlageliegenschaften im Bau auf CHF Millionen ( : CHF 39.5 Mio. / CHF Mio.). Gemessen am Marktwert der Renditeliegenschaften, entfielen per 31. Dezember 2013 auf die Stadt Zürich 50.5, den übrigen Kanton Zürich 34.8, die beiden Basel 8.1, den Kanton Genf 4.2 und den Raum Zug 2.4 Prozent betrug der Anteil des Geschäftsfelds Immobilien am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt 75.6 Prozent. 19

24 Geschäftsfeld Generalunternehmung 20 Der vom Geschäftsfeld Generalunternehmung in der Berichtsperiode mit Projektentwicklung, Realisation und Verkauf von Wohneigentum erzielte Erfolg aus Geschäftstätigkeit belief sich auf CHF Millionen. Das um 4.4 Prozent unter dem Vorjahreswert liegende Ergebnis belegt die gute Ertragskraft des Geschäftsfelds. Zum Resultat beigetragen haben insbesondere die mit dem Verkauf von Wohneigentum aus eigener Entwicklung und Produktion erzielten Gewinne. Diese vermochten die gegen über Vorjahr deutlich tieferen und unter den Erwartungen liegenden Vergabegewinne und Honorare teilweise auszugleichen. Vor allem die gegenüber dem Vorjahr aufgrund des hohen Auftragsbestands nochmals deutlich gestiegenen Personalkosten führten zu einer weiteren Zunahme des Betriebsaufwands um 5.7 Prozent auf CHF 68.8 Millionen (2012: CHF 65.1 Mio.). Daraus resultierte ein 16.5 Prozent unter Vorjahr liegendes Betriebsergebnis (EBIT) von CHF 45.2 Millionen (2012: CHF 54.1 Mio.). Damit erzielte die Generalunternehmung in der Berichtsperiode eine operative Marge (EBIT in Prozent des Erfolgs aus Geschäftstätigkeit) von 40.8 Prozent (2012: 46.7%). Das in der Berichtsperiode vom Geschäftsfeld ausgewiesene Unternehmensergebnis belief sich auf CHF 29 Millionen (2012: CHF 35.5 Mio.), was einer ansehn lichen Eigenkapitalrendite von 12.5 Prozent (2012: 13.0%) entspricht. Projektentwicklung In der Berichtsperiode bearbeitete die Sparte Projekte mit einem konstant hohen potenziellen Auftragsvolumen von rund CHF 1 Milliarde. Dabei handelte es sich sowohl um Aufträge für Dritte als auch um Eigenprojekte. Dank langjähriger Erfahrung und profunder Kenntnisse aller relevanten Prozesse vermag die Sparte Projektentwicklung das gesamte Spektrum abzudecken: von der Idee über die umfassende Analyse bis zum baureifen und langfristig rentablen Projekt. Damit leistet die Sparte einen substanziellen Beitrag zum Erfolg des ganzen Geschäfts felds wie auch der gesamten Gruppe. Auf einem rund Quadratmeter grossen Grundstück beim Bahnhof Bülach ZH plant Allreal die Realisation eines gemischt genutzten Quartiers mit über 450 Miet- und Eigentumswohnungen sowie Büro- und Gewerbeflächen mit einem geschätzten Investitionsvolumen von rund CHF 260 Millionen. Das bereits 2010 gesicherte Areal Bülachguss ist Teil des ehemals indus triell genutzten Entwicklungsgebiets Bülach-Nord. Nach Durchführung eines städtebaulichen Wettbewerbs auf Basis des kommunalen öffentlichen Gestaltungsplans beauftragte Allreal in der Berichtsperiode renommierte Architektenteams mit der Ausarbeitung von Projektstudien für die acht im städtebaulichen Leitbild definierten Baufelder. Die Weiterentwicklung der vorliegenden Projekte ist abhängig von der rechtskräftigen Verabschiedung des kommunalen Gestaltungsplans. Sollte dieser wie erwartet bis Mitte 2014 Rechtskraft erlangen, werden die vorliegenden Projekte umgehend bis zur Baueingabe weiter vorangetrieben, um den Baubeginn einer ersten Etappe ab 2015 zu ermöglichen. Eine weitere bedeutende Projektentwicklung ist das Neuwisen-Areal in Dielsdorf ZH. Auf dem Quadratmeter grossen Grundstück in Bahnhofsnähe hat Allreal im Geschäftsjahr 2013 eine Testplanung mit fünf Architektenteams durchgeführt. Bis Ende Februar 2014 werden zwei Projekte vertieft be-

25 arbeitet. Das Siegerprojekt wird dann nach Abschluss der Weiterbearbeitung als Grundlage für die Revision der geltenden Bau- und Zonenordnung dienen. Diese ist Voraussetzung dafür, dass auf dem in einer Industriezone liegenden Grundstück künftig auch gewohnt werden kann. Vorgesehen sind die Realisation von mehreren Gebäuden mit insgesamt rund 200 Miet- und Eigentumswohnungen und einem geringen Anteil an Dienstleistungsflächen. Das Investitionsvolumen dürfe sich auf über CHF 200 Millionen belaufen. Falls die vorgesehene Umzonung Ende 2016 statt findet, könnte die bauliche Ausführung des Projekts ab 2018 oder 2019 in Angriff genommen werden. Im Frühjahr 2014 wird das Opernhaus Zürich die von Allreal neu erstellten Probebühnen im Projekt Escher-Terrassen an der Hardturmstrasse in Zürich-West beziehen. Das nach dem Umzug nicht mehr genutzte Grundstück an der Hardstrasse ermöglicht die Neuplanung eines grösseren Perimeters. Vorgesehen ist die Realisation eines Bürogebäudes mit publikumsorien tierten Nutzungen im Erdgeschoss. Der Studienauftrag für den Neubau mit einer Nutzfläche von rund Quadratmetern und die damit verbundene städtebauliche Neugestaltung des Schiffbauplatzes wurde Ende 2013 gestar tet. Weitere wichtige Projektentwicklungen, die im Geschäftsjahr 2013 neu in Angriff genommen, massgeblich weiterbearbeitet oder abgeschlossen wurden, waren: Dietlimoos-Moos* GE Wohnen, Büro, Gewerbe Adliswil Kirschblütenweg PE Wohneigentum Basel Missionsstrasse PE Mietwohnungen und Büro Basel Trigenius* PE Wohnüberbauung Bottmingen BL Schafschürwies* PE Wohnüberbauung Hombrechtikon ZH Bahnhofstrasse PE Wohnen, Büro, Gewerbe Romanshorn TG Delta-Areal* AE offen Solothurn Escher-Wyss-Areal PE Energiezentrale Zürich Guggach PE Wohneigentum Zürich Schiffbaustrasse PE Wohnen, Büro, Gewerbe Zürich Grünhof-Areal AE Wohnen, Büro, Gewerbe Zürich Kirchenweg* PE Wohnen und Büro Zürich GE: Gebietsentwicklung AE: Arealentwicklung PE: Projektentwicklung * Auftrag für Dritte Realisation Das in der Berichtsperiode mit Dritt- und Eigenprojekten abgewickelte Projektvolumen belief sich auf rekordhohe CHF 1.09 Milliarden. Dies entspricht einer Zunahme gegenüber dem Vorjahreswert um 15.7 Prozent. Aufgrund zahlreicher Projekte, die im Geschäftsjahr 2013 abgeschlossen wurden oder deren Fertigstellung unmittelbar bevorsteht, wird das Projektvolumen kurzbis mittelfristig abnehmen. Darüber hinaus wird sich die seit August 2013 von Raymond Cron geleitete Sparte zukünftig noch konsequenter auf Aufträge mit intakten Gewinnaussichten beschränken und sowohl die Kundenorientierung als auch die Projektabwicklung laufend optimieren. 21