9. J G. N r. 3 1, I / A U S G A B E B O C H U M / H A T T I N G E N. LEG an die Börse. Mieter gehen leer aus

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1 9. J G. N r. 3 1, I / A U S G A B E B O C H U M / H A T T I N G E N LEG an die Börse Mieter gehen leer aus

2 Angebote für Mitglie Strommessgeräte Wieviel Strom verbraucht Ihre Waschmaschine bei 30 Grad? O wieviel Ihr Fernseher im Standby-Betrieb? Das sagen Ihnen unsere Strommessgeräte aufs Watt genau. Sie können die Geräte bei uns für maximal eine Woche kostenfrei ausleihen. Erst bei längerer Ausleihe wird ein Entgelt fällig. Einzige Bedingung: Es ist eine Kaution in Höhe von 50 Euro zu hinterlegen, die Ihnen bei ordnungsgemäßer Rückgabe selbstverständlich wie ausgezahlt wird. Details zu den Regeln Ausleihe erfahren Sie unter Rufnummer Verbraucherzentrale Neue Sonkonditionen für Mitglie des Mietervereins Bochum gibt es bei Verbraucherzentrale in Großen Beckstraße 15. So gibt es beim Kauf von Broschüren o anen Publikationen einen Preisnachlass von 10 Prozent. Die Verbraucherrechtsberatung, die normalerweise 9 kostet, ist für unsere Mitglie kostenlos. Eine Bescheinigung über Ihre Mitgliedschaft o einen Beratungsgutschein (ab Mitte April) erhalten Sie in unserer Bochumer Geschäftsstelle, die nur 200 Meter entfernt ist. Auf Wunsch senden wir Sie Ihnen auch per Post nach Hause. Öffnungszeiten Verbraucherzentrale: Mo: Di: 9: Mi: nach Vereinbarung Do: 9: Fr: 9: Tel: 0234 / Ortstermine Wohnungsmängel? Feuchtigkeitsschäden? Begleitung bei Wohnungsübergabe? Unser Mann im Außendienst kommt zu Ihnen nach Hause. Dipl. Ing. Bernd Eckstein ist Baubiologe und Energieberater mit BAFA-Zulassung. Im Preis von 75 (Preisänungen vorbehalten) sind Anfahrt, Kurzgutachten und Mehrwertsteuer enthalten. Kontakt: T: / , F: / , Mail: In Zweifelsfällen klären Sie die Notwendigkeit einer Ortsbegehung vorher mit Ihrem Rechtsberater o Ihrer Rechtsberaterin. Mediation Bei Streit unter Mietern übernimmt Mieterverein keine rechtliche Vertretung. Das verbietet unsere Satzung. Wir bieten aber die Möglichkeit einer Mediation an. Sie kann helfen, Nachbarschaftskonflikte ohne Krieg zu lösen. Wir arbeiten zu diesem Zweck mit Anja Buschmann zusammen, Dozentin für Physiotherapie und erfahrene Mediatorin. Ihre Methode ist die gewaltfreien Kommunikation nach Dr. Marshall Rosenberg. Wenn Sie das Angebot interessiert, wenden Sie sich zunächst an Ihre/n zuständige/n Rechtsberater/in. Es folgt dann zunächst ein 4-Augen-Gespräch mit Frau Buschmann und anschließend - wenn die ane Seite mitmacht - die eigentliche Mediation. Die Beratung ist für Mitglie kostenlos. 2

3 Inhalt Veranstaltungsreihe wird fortgesetzt: Mieten - Wohnen - Leben S. 4 Mitgliezahl sinkt nur leicht S. 5 Privatisierung: Neuanfang in Flöz Dickebank S. 6 Fristlose Kündigung aus dem Gagfah-System S. 7 Alternativen zur Mietkaution: Was taugen sie? S Lukas kommentiert: BGH-Urteile S. 14 Mietrechtsreform: Mehr Schatten als Licht S Titelgeschichte: LEG an die Börse S. 8-9 NRW: Neue Wege bei Wohnraumförung S. 10 Rundfunkgebühren: GEZt zahlen alle S. 11 Prima Klima in Wohnung S Satire: Der Osterhase im Finanzdschungel S. 19 NRW: Wohnungsmärkte unter Beobachtung S Familienfreundlich Wohnen? Kin sind unsere Zukunft. Aber wohnen in einer Strohhütte? Wir bauen sichere Häuser. Sie können helfen, mit uns! Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.v. Spendenkonto DESWOS Sparkasse KölnBonn, BLZ

4 Intern Mieten - Wohnen - Leben Veranstaltungsreihe wird fortgesetzt 2013 wollen wir die die erfolgreiche Veranstaltungsreihe des letzten Jahres mit insgesamt 7 Terminen fortsetzen. Noch stehen nicht alle Einzelheiten späteren Termine fest, aber was wir schon haben, finden Sie hier. Für alle Veranstaltungen gilt: Die Teilnahme ist kostenlos und auch Nichtmitglie sind herzlich willkommen. Allerdings ist die Zahl Plätze begrenzt, daher bitten wir um telefonische Anmeldung unter Rufnummer Veranstaltungsort: Mieterverein Bochum e. V., Brückstraße 58, Bochum Nicht nur, dass die Wohnkosten von Hartz-IV-Empfängern gedeckelt sind, so dass manchen sogar Zwangsumzug in eine billigere Bleibe droht: Auch unterhalb des Super-GAUs führen die Kosten Unterkunft oft zu Ärger und Fehlern in den Bescheiden. Dabei muss das nicht sein, denn inzwischen gibt es jede Menge Urteile Sozialgerichte, die sagen, was angemessen ist und was nicht. Grund genug also, Betroffene mit fach- und sachgerechten Informationen zu helfen. Referenten: Ulrich Schnei, Beratungsstelle für Arbeitslose, Sabine Mosler, Rechtsberaterin beim Mieterverein Moation: Michael Wenzel (Geschäftsführer des Mietervereins) Die Termine: è Mittwoch, 17. April bis Uhr: Mängel A - Z Ob nun die Klospülung rauscht o die Heizung kalt bleibt: Nach Heiz- und Nebenkosten nehmen Fragen zu Mängeln in Wohnung den größten Raum im Beratungsalltag des Mietervereins ein. Es gibt also gute Gründe, dem Thema einen eigenen Abend zu widmen. Referentin: Anna Decker, Rechtsberaterin beim Mieterverein Moation: Michael Wenzel (Geschäftsführer des Mietervereins) è Mittwoch, 15. Mai bis Uhr: Nachbarschaftsstreit - Mediation In Kooperation mit Mediation Bochum Streitigkeiten zwischen Mietern kommen lei häufiger vor, als man vermuten könnte. Gleichzeitig sind dem Mieterverein hier die Hände gebunden, denn unsere Satzung schließt die rechtliche Vertretung bei lei Streitigkeiten ausdrücklich aus. Warum das so ist und warum wir mit unserem Mediationsangebot trotzdem eine gute Möglichkeit zur Verfügung haben, betroffenen Mietern zu helfen, erfahren Sie an diesem Abend. Referenten: Anja Buschmann, Mediation Bochum, Ralf Berger, Rechtsberater beim Mieterverein Moation: Michael Wenzel (Geschäftsführer des Mietervereins) è Dienstag, 3. September bis Uhr: Ich hätt da mal ne Frage... 4 è Mittwoch, 19. Juni bis Uhr: Wohnkosten und Hartz IV In Kooperation mit Beratungsstelle für Arbeitslose Alles, was Sie schon immer über Ihre Rechte und Pflichten als Mieter wissen wollten und noch nicht fragen konnten. Gleich zwei unserer erfahrenen Mietrechtsexpert/innen stehen Rede und Antwort und gehen mit Ihnen Ihr Mietverhältnis von Anmietung bis zur Kündigung durch. Referenten: Gisela Krieter, Rainer Papenheim, Rechtsberater beim Mieterverein Moation: Michael Wenzel (Geschäftsführer des Mietervereins)

5 è Mittwoch, 16. Oktober bis Uhr Wenn Schimmel kommt... In Kooperation mit Verbraucherzentrale Bochum Mitgliezahl sinkt nur leicht Intern Plötzlich ist er da! Meist in schwarz und äußerst unangenehm: Schimmel in Wohnung! Alleine schon wegen möglichen gesundheitlichen Folgen ist es unabdingbar, sich bei Schimmelbefall fachkundigen Rat zu holen. Daneben drohen aber auch unangenehme mietrechtliche Konsequenzen, wenn sich herausstellt, dass die Schadensursache bei den Mieterinnen und Mietern liegt. Daher wollen wir an diesem Abend nicht nur über die Ursachen von Schimmelbildung und das richtige Vorgehen bei Beseitigung aufklären, sonn auch ausgiebig auf die damit verbundenen mietrechtlichen Fragen eingehen. Referent: Dipl.-Bauing. (FH) Michael Lambertz (Verbraucherzentrale Bochum) è Mittwoch, 13. November bis Uhr Meine Energiekosten fressen mich auf! Nach dem Anstieg im Jahr Werbekampagne 2010 ist Mieterverein im Jahre wie schon erneut leicht geschrumpft. Zwar war die Zahl Neuaufnahmen mit 1443 die zweithöchste letzten Jahre. Doch 1565 Löschungen führten dann doch wie zu einem Rückgang um 0,7 %. Absolut betrug die Mitgliezahl am 31. Dezember Im Vorjahr waren es Der seit 15 Jahren anhaltende Trend hat sich lei auch 2012 fortgesetzt, kommentiert Geschäftsführer Michael Wenzel. Nur im Jahr Werbekampagne ist es gelungen, ihn zu durchbrechen. Aber seither liegt immerhin die Zahl Neuaufnahmen konstant zehn Prozent höher als vorher. Mängel auf dem Vormarsch Entwicklungen, die man beobachten muss, gibt es bei Beratungsthemen- Statistik. Die Wohnungsmängel, die in den 80er Jahren mal die unangefochtenen Tabellenführer waren, bis sie von den Nebenkosten verdrängt wur- den, haben aufgeholt und fast gleich gezogen. Ein Indiz für mehr Schrott- Immobilien, auch in Bochum? Unsere Juristen sagen nein, zumindest noch nicht. Wir haben nicht mehr Mängel in Beratung, aber mehr Beratungen wegen gleichen Mängel, sagt z. B. Rechtsberater Rainer Papenheim. Wie seine Kollegen beobachtet er, dass Wohnungsgesellschaften und Privatvermieter immer öfter auf Mängelrügen nicht reagieren. Wir müssen heute zwei, drei, vielleicht auch viermal schreiben und drohen, bevor etwas passiert. Entsprechend öfter sind die Mitglie in Beratung. Deutlich zurückgegangen ist dagegen Anteil Beratungen zum Thema Mieterhöhungen. Das ist sicher darauf zurückzuführen, dass für den 1. April geplante neue Mietspiegel für Bochum erst am 1. November in Kraft trat. Im langfristigen Trend nimmt die Bedeutung des Themas aber spürbar ab. Die Tabelle unserer wichtigsten Beratungsthemen (siehe unten) zeigt jeweils die Zahlen für 2012 und (in Klammern) die für 2011 und den Zehn-Jahres- Vergleich mit In Kooperation mit Verbraucherzentrale Bochum Die Preise für Strom und Heizung scheinen nur noch eine Richtung zu kennen: Steil nach oben! Immer mehr Mieterhaushalte haben Probleme, die Kosten für den Energiebezug zu tragen. Neben den mietrechtlichen Aspekten (Was ist, wenn ich die Heizkosten nicht zahlen kann? Kann ich meinen Vermieter zwingen, in Energiesparmaßnahmen zu investieren?) liegt Schwerpunkt Veranstaltung bei Frage, welche Möglichkeiten Mieterinnen und Mieter haben, durch eigene Maßnahmen Strom zu sparen und Heizkosten zu senken. Immerhin lassen sich durch geschicktes Vorgehen bis zu 30 Prozent des Energieverbrauchs vermeiden. Referent: Dipl.-Bauing. (FH) Michael Lambertz (Verbraucherzentrale Bochum) Platz 2012 (11/02) Thema Anteil in % 1 ( 1 / 1) Betriebskosten 23,8 (23,6 / 20,1) 2 ( 2 / 2) Wohnungsmängel 23,5 (21,5 / 17,5) 3 ( 3 / 3) Heizkosten 15,3 (15,8 / 10,9) 4 ( 4 / 4) Mieterhöhung 5,0 ( 6,7 / 7,9) 5 ( 7 / 8) Kaution 4,5 ( 3,8 / 4,5) 6 ( 5 / 7) Renovierung 4,0 ( 5,3 / 5,5) 7 ( 8 / 6) Kündigung Vermieter 3,8 ( 2,9 / 5,6) 8 (11 / 12) Mietschulden 3,2 ( 2,6 / 2,2) 9 ( 6 / 5) Kündigung Mieter 3,1 ( 4,2 / 6,4) 10 ( 8 / 9) Hausordnung 2,7 ( 2,9 / 4,1) 11 (13 / 10) Monisierung 2,6 ( 2,3 / 2,8) 12 (12 / 11) allg. Vertragsprüfung 2,5 ( 2,4 / 3,1) 13 ( 8 / - ) Hartz IV / KdU 2,1 ( 2,9 / - ) 14 (14 / - ) Eigentümerwechsel 1,4 ( 0,9 / - ) 15 (17/ - ) Nachbarschaftsstreit 1,3 ( 0,4 / - ) 16 (15 / 14) Miethöhe allgemein. 0,8 ( 0,8 / 1,5) 17 (15 / 13) Nachmieter 0,6 ( 0,8 / 2,3) 5

6 Privatisierung Mittwoch, 13. Februar Wie ist Saal im Heini-Wettig- Haus in Gelsenkirchener Siedlung Flöz Dickebank rappelvoll. Über 100 Mieter haben sich versammelt, um sich von ihrem Mieterrat über die neuesten Ereignisse informieren zu lassen. Die alte Bergarbeitersiedlung steht am Anfang des Prozesses Einzelprivatisierung, sich über Jahre hinziehen wird. Es geht los Alle Zeichen stehen auf Start in Bergarbeitersiedlung Flöz Dickebank unweit des Sanierungsgebiets Bochumer Straße. Die Bochumer Firma Häusser-Bau, die die Zechenhäuser von Deutschen Annington gekauft hat, hat mit Einzelprivatisierung begonnen. Ein knappes Dutzend Häuser sollen bereits verkauft sein. Und begonnen hat auch überwiegend vom Land NRW finanzierte Begleitprozess, helfen soll, die Privatisierung möglichst sozialverträglich zu gestalten und Mieter vor Verdrängung zu schützen. Diesen 13. Februar kann man getrost als Startschuss für den Begleitprozess bezeichnen. Denn an diesem Abend stellen sich die frisch eingestellte Quartiersarchitektin Karin Powileit und die beiden Sozialplaner, Wolfgang Kiehle und Hendrik Freudenau, den Mietern vor. Ihre Aufgabe wird es sein, während nächsten vier Jahre sowohl die Mieter als auch die Käufer zu beraten und zu unterstützen. Finanziert wird dieser Prozess zu 80 % vom Land NRW und zu jeweils 10 % von Stadt Gelsenkirchen und Häusser-Bau. Dass es ihn überhaupt gibt, ist dem entschlossenen Wistand Mieter zu verdanken und dem gewaltigen Medienecho, den er hervorgerufen hat. Denn Flöz Dickebank ist nicht irgendeine Siedlung. Anfang 70er Jahre sollte sie abgerissen und durch eine Hochhaus-Beton-Quartiere ersetzt werden, die damals mon waren. Beispielloser Wistand Mieter verhinte das und führte sogar dazu, dass die ganze Siedlung unter Denkmalschutz gestellt wurde. Heute gibt es flankierend eine Gestaltungssatzung und einen Bebauungsplan. Mieterschutz Eigentlich ist so eine Siedlung denkbar ungeeignet zur Einzelprivatisierung. Denn zusätzlich zu dem Denkmalschutz Die neue Quartiersarchitektin Karin Powileit erläutert den Mietern, was an ihren Häusern passieren kann, und was Denkmalschutz verbietet. und dem Monisierungsstau - hier wird teilweise noch mit Kohle geheizt - existieren hier Mieterschutzrechte, die die Gesellschaft zur Sicherung Bergmannswohnungen mit Voreigentümerin Viterra vereinbart hat. Bergbauberechtigte sind nach dieser Vereinbarung unkündbar, und auch ane Mieter genießen Schutzrechte, wenn sie über 65 Jahre alt o Härtefälle sind. Zusätzlich zu dieser Vereinbarung, die Bestandteil des Kaufvertrags zwischen Deutschen Annington und Häusser Bau ist, soll eine Sozialcharta in Kraft treten, en Ziel es ist, Bestandsmieter vor Verdrängung zu schützen. Die Verhandlungen um dieses Werk gestalten sich jedoch schwierig. Häusser-Bau hat dazu einen Standard-Text vorgelegt, Vereinbarungen in anen Siedlungen entspricht, die sie ebenfalls privatisieren. Vor allem Kündigungsschutzregelungen sind darin enthalten. 6 Volles Haus in Ottilienaustraße. Vorne rechts die frischernannten Sozialplaner Hendrik Freudenau und Wolfgang Kiehle. Was aber nutzt Mietern mit geringem Einkommen, wie man sie hier (wegen niedrigen Mieten) häufig findet, beste Kündigungsschutz, wenn sie nach einer aufwändigen Monisierung die Miete nicht mehr bezahlen können? Hier sträubt sich Häusser-Bau noch mit Händen und Füßen gegen Fesseln, die ihr das Verkaufsgeschäft erschweren könnten. Die Verhandlungen dauern an - und es gibt noch allerhand zu tun für den Mieterrat. Trotz des staatlich finanzierten Begleitprozesses.

7 Fristlos gekündigt vom GAGFAH-System Mit Eigenvornahmen und Mietabzügen musste eine Wittener GAGFAH-Mieterin dafür sorgen, dass ihre Wohnung repariert wurde. Die Reaktion ihres Vermieters: fristlose Kündigung. Ich haben sooo einen Hals auf die Gagfah, sagt Nicole Agethen. In ihrem frisch renovierten Wohnzimmer sortiert sie den Schriftwechsel mit ihrem Vermieter: Fristsetzungen, Erinnerungen, Mahnungen. Monatelang hatte die allein erziehende Mutter eines 11jährigen Sohnes mit Unterstützung des MieterInnenvereins um die Reparatur ihres Wohnzimmers gekämpft. Weihnachten mussten wir auf einer Baustelle feiern. Und jetzt auch das noch. Zum 21. Februar erhielt Frau Agethen von GAGFAH die fristlose Kündigung. Vermieter Erst vor einem Jahr hatte die Mieterin die etwas abgenutzte Wohnung in Witten-Annen bezogen. Als sie bei Einzugsrenovierung einen schadhaften PVC-Boden des Vormieters ersetzen wollte, fielen ihr starke Feuchtigkeitsschäden auf. Nach vielen vergeblichen Telefonaten und einem Schreiben des MieterInnenvereins sagte die GAGFAH im August endlich eine Beseitigung des Schadens zu. Um die Arbeiten zu ermöglichen, musste Frau Agethen allerdings das Wohnzimmer komplett leerräumen. Nach Reparatur des Schadens wurde ein Trocknungsgerät aufgestellt und Ende September auch wie abgeholt. So weit, so gut. Aber dann geschah: nichts. Fristsetzungen des MieterInnenvereins zur Verlegung eines neuen Bodens blieben unbeachtet. Stattdessen erhielt die Mieterin Mahnschreiben. Denn wegen Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers minte sie die Miete. Mit Recht. Als die GAGFAH eine letzte Frist zum versäumt hatte, beauftragte Frau Agethen endlich eine auch sonst für die GAGFAH tätige Firma mit Vornahme Arbeiten. Als sie ihr Wohnzimmer wie beziehen konnte, war schon ein neues Jahr angebrochen. Mieterin Agethen in ihrem endlich renovierten Wohnzimmer. Foto: Geisheimer Um die vorgestreckten Kosten Arbeiten (ca ) ersetzt zu bekommen, behielt Frau Agethen, wie ihr vom MieterInnenverein geraten wordem war, die Mieten für die Monate Dezember bis Februar ein. So, wie es ihr gutes Recht war. Ende gut, alles gut? Lei nicht. Anstatt sich zu bedanken, dass die Mieterin bei notwendigen Reparatur in Vorkasse gegangen war, kündigte die GAGFAH wegen angeblichen Zahlungsverzugs. Fristlos. Die lange Auseinansetzung um den Schaden wird in dem Schreiben gar nicht erwähnt. Diese fristlose Kündigung ist absolut lächerlich, erklärte Rechtberaterin Susanne Flöter vom MieterInnenverein. Die GAGFAH hat alle gesetzten Fristen verstreichen lassen. Die Einbehaltung Miete war völlig rechtmäßig. Ich weiß ja, ich bin im Recht, sagte Frau Agethen. Aber verunsichert war sie doch. Gemeinsam mit dem MieterInnenverein alarmierte sie die Medien. Schnell machte die GAGFAH diesen gegenüber einen Rückzieher: Es habe Verzögerungen bei Kommunikation zwischen Firmen des Konzerns und Versicherung gegeben. Die fristlose Kündigung sei aus dem System heraus generiert worden, da die Mieterin mehr als zwei Monatsmieten einbehalten habe. Man sei bereit, die fristlose Kündigung zurückzuziehen und werde den Fall komplett aufklären. Das heißt wohl: Aus elektronischen Mieterverwaltung GAGFAH werden automatisch fristlose Kündigungen erstellt, sobald ein Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Dass die Miete aufgrund eines Mangels gemint o einbehalten wird, scheint das GAGFAH-System gelegentlich zu übersehen. Natürlich ist ein Schelm, wer das für Methode hält. Anstatt den Medien großkotzig die komplette Aufklärung ihres völlig offensichtlichen Fehlers anzukündigen, sollte sich die GAGA-FAH bei Mieterin entschuldigen, ihr überfortes Kündigungssystem abschalten und endlich mehr in die Bestandsverwaltung investieren. ku 7

8 Titel Es ist noch nicht einmal fünf Jahre her, da hat die frühere schwarzgelbe Landesregierung von NRW die LEG mit ihren über Wohnungen verscherbelt. Ein Konsortium aus dem Fond Whitehall US Großbank Goldman Sachs und dem Finanzinvestor Perry Capital erhielten damals für 3,4 Mrd. den Zuschlag. Nun sind diese Heuschrecken schon wie auf Abreise. Ihre Strategie: Der Börsengang. Ex-Landeswohnungen als Spekulationsobjekte Bild: ReportAge 8 Es war erste Börsengang des Jahres 2013 in Deutschland und bisher größte eines Wohnungsunternehmens in NRW. Und geklappt hat er auch noch: Der Verkauf von 30,5 Mio. Aktien zu je 44 spülte 1,3 Mrd. in die Kassen heutigen LEG-Eigentümer. 57,5 % ihrer Anteile haben sie dafür bei dem Börsengang abgegeben. Bemüht man den Taschenrechner, sieht das erstmal nicht nach einem guten Geschäft aus. Doch tatsächlich haben Whitehall und Perry beim Kauf nur 800 Mio. gezahlt und zusätzlich die Schulden LEG in Höhe von 2,6 Mrd. übernommen. Nur: Die lasten natürlich immer noch auf dem Unternehmen, sind sogar mehr geworden. Bezahlt werden sie irgendwann von den Mietern, über die Miete. Faktisch haben die Käufer vor fünf Jahren 0,8 Mrd. für 100 % gezahlt und jetzt schon 1,3 Mrd. für 57,5 % zurückbekommen. Ein super Geschäft, selbst wenn man die zwischenzeitlich eingestrichenen Dividenden und die Transaktionsgebühren nicht mitrechnet, findet Dr. Tobias Scholz von Mieterforum Ruhr. Möglich wurde so ein Erfolg wie immer in dem man die Aktie für den Börsengang sexy machte. Schritt 1: Ausgaben reduzieren: Die LEG fuhr ihre Investitionen von 20,71 pro qm und Jahr (2007) auf 14,30 pro qm und Jahr (2010) zurück. Die Sozialcharta, die beim Verkauf abgeschlossen wurde und auf die Jürgen Rüttgers so stolz war, schreibt nur 12,50 vor, weshalb die LEG selbst sich stets auf die Schulter klopft wegen dieses Mini-Betrags. Schritt 2: Einnahmen erhöhen: Neben kontinuierlichen normalen Mieterhöhungen versuchte sich die LEG in zwei Wellen davon die letzte erst vor wenigen Monaten in freiwilligen Mieterhöhungen, und führte ihre Mieter mächtig auf den Leim verschickte man e Mieterhöhungen, die sich auf 557 BGB beriefen (freiwillige Mieterhöhungen, denen Mieter nicht zustimmen muss). Die formulierte man aber so, dass sie normalen Mietanpassungen an die ortsüblich Vergleichsmiete nach 558 BGB (denen Mieter zustimmen muss, wenn alles richtig gemacht wurde) zum Verwechseln ähnlich sahen. Das endete in einem Fiasko: Nach Protesten aller Mieterorganisationen und Intervention Landesregierung musste die LEG alles zurücknehmen und hatte anschließend noch lange Schwierigkeiten mit Mietern, die eine ganz korrekte Mieterhöhung bekommen hatten, aber in Zeitung gelesen hatten, Mieterhöhungen LEG brauche man nicht zu bezahlen. Das Hornberger Schießen war im Vergleich dazu ein Erfolgsrezept. Im letzten Jahr versuchte es die LEG dann erneut mit dem Angebot einer Mietpreisgarantie. Wer zum Beispiel einer einmaligen Mieterhöhung um 20 zustimmte, sollte eine Mietpreisgarantie für 2 Jahre bekommen. Wie waren die Schreiben so formuliert, als könnten die Mieter dabei sparen. Natürlich bekamen auch diesmal wie nur solche Mieter diese Angebote bei denen die erlaubte Miete nach 558 BGB längst erreicht o gar überschritten war. Dennoch reichte die Verbesserung Einnahmen- /Ausgaben-Situation offensichtlich für einen erfolgreichen Börsengang. Solide ist das System allerdings nicht. Denn wenn die Bausubstanz nicht gepflegt wird, sinken mittelfristig auch die Mieteinnahmen durch Mietminung und Leerstand. Das wird nach dem Börsengang sicher nicht besser, denn börsennotierte Unternehmen sind in Regel noch stärker renditeorientiert als ane. Und schon jetzt gibt es LEG-Siedlungen, in denen es alles ane als gut aussieht. In eine davon haben wir hineingeschaut. Reparaturen und Instandhaltung Früher hatten wir hier einen Hausmeister, selbstständig über Reparaturen entscheiden konnte, erzählt Ulrich Braun aus dem Dortmun Meyland- Viertel, mit Wohnungen eine LEG Großsiedlung. Konkret hat er einen Auftrag erteilt, die Mieter konnten dann mit einem Handwerker einen passenden Termin vereinbart. Die Handwerker waren dabei ausnahmslose bekannte Unternehmen aus Region. Den Hausmeister gibt es immer noch nur: entscheiden darf nichts mehr. Seit dem Verkauf wurden die Instandhaltungsausgaben massiv gesenkt, das merkt man auch hier. Auf Reparaturen wartet man jetzt lange, wenn sie denn überhaupt ausgeführt werden. Der Hauswart muss häufig wochen- o monatelang auf das OK verschiedenen Führungsebenen des Unternehmens warten.

9 So musste auch Ulrich Braun Monate warten, bis die gerissenen Scheiben Eingangstür erneuert wurden. Ungleich schärfer traf es Nachbarn. Diese mussten wegen einer defekten Eingangstür vier Wochen lang ihr Wohnhaus über den Keller betreten. Die Arbeiten werden zunehmend nicht fachgerecht ausgeführt. Ursache könnte dabei unter anem sein, dass weniger lokaler Handwerker Aufträge erhalten und stattdessen Billiganbieter beauftragt wurden. Sanierung und Monisierung Nach jahrelangen Forungen begannen 2008 endlich Sanierungs- und Monisierungsarbeiten im Meyland Viertel. Zuvor war versprochen worden, die Einnahmen aus dem Verkauf von LEG Wohnungen in Dortmund Lanstrop in das Meyland Viertel zu investieren. Ab Mai 2008 begannen die Arbeiten an 120 Wohnungen. Zugesagt war Wärmedämmung, Einbau von doppelt verglasten Fenstern, ebenerdige Zugang zu den Häusern, neue Bä, neue Hauseingänge sowie ein neuer Anstrich. Im gleichen Jahr verkaufte die Landesregierung die LEG Wohnungen an Goldman Sachs. Die neuen Eigentümer stoppten damals alle Instandhaltungsund Monisierungsarbeiten im gesamten Bestand des Unternehmens. Lediglich bereits laufende Arbeiten wurden fortgeführt. So geschah es auch im Meyland-Viertel. Die neue Geschäftspolitik bekamen insbesone die Bewohner dreier Hochhäuser im Viertel zu spüren. Ihre Wohnungen blieben eineinhalb Jahre eingerüstet. Erst im Frühjahr 2009 wurde die Fortführung Arbeiten beschlossen. Allerdings stellte sich bald heraus, dass nur noch neue Fenster eingebaut und die Häuser gestrichen wurden. Ulrich Braun, Mieterbeirat Wickede In den Folgejahren liefen die Sanierungsarbeiten wie an. Jedoch mit geringerer Schlagzahl und in geringerem Umfang. So wurde unter anem auf eine Wärmedämmung Fassaden verzichtet. Bei vielen Häusern ist jedoch Sanierungsbedarf unübersehbar. In Folge nehmen auch Schimmelprobleme von Jahr zu Jahr zu. Insgesamt sind erst an rund einem Drittel Häuser Arbeiten durchgeführt worden. Mieterhöhungen Doch damit nicht genug. Konflikte um die Miete sind mittlerweile ein ständiges Thema bei uns, erzählt Ulrich Braun. In vielen Wohnungen stieg die Miete an den oberen Rand dessen, was Mietspiegel erlaubt, in mehreren Fällen auch darüber. Mehr Leistung gibt es dafür nicht. Die Außenanlagen werden immer weniger gepflegt. Ein heruntergekommener Spielplatz wurde einfach komplett demontiert statt ihn zu erneuern. Und schrappiger sei die LEG auch geworden, meint Ulrich Braun: Früher gab es jahrelang die Praxis, dass die inzwischen häufig älteren Mieter ihr Bad gegen einen akzeptable Mieterhöhung von 20 Euro im Monat barrierefrei ausbauen lassen konnten. In einem aktuellen Fall bekam ein Ehepaar bereits Mitte Februar die Antwort, für das gesamte Jahr 2013 sei Monisierungsetat für das Viertel schon aufgebraucht. Titel Sichtbare Zeichen des Verfalls: LEG-Siedlung in Dortmund-Wickede (Bild: MV Dortmund) Siedlungen wie das Meyland-Viertel gibt es mehrere im LEG-Bestand. Mieterforum Ruhr fürchtet, dass es nach dem Börsengang mehr werden. 9

10 NRW WOHNRAUMFÖRDERUNG 2013 Tolle Viertel statt günstige Wohnungen? Mit ihrem am 21. Februar vorgestellten Wohnraumförungsprogramm 2013 steigt die Landesregierung ein in den bereits im Koalitionsvertrag angekündigten Umbau sozialen Wohnraumförung zur Quartiersaufwertung. Höhere Sozialmieten und flexiblere Standards sollen die Förung für die Wohnungswirtschaft attraktiver machen. Die Öffnung des Programms für Maßnahmen Stadtentwicklung soll den schuldengebremsten Landeshaushalt entlasten. 10 Vor allem am Rhein und in Münster nimmt Mangel an bezahlbaren Wohnungen immer schlimmere Ausmaße an. Aber auch im östlichen Ruhrgebiet fehlt es an zeitgemäßen Sozialwohnungen. Unabsehbar ist Erneuerungsbedarf im Wohnungsbestand, von wohnungswirtschaftlichen Hinterlassenschaft Heuschrecken ganz zu schweigen. Eigentlich besteht also ein riesiger Bedarf an Wohnraumförung. Aber trotzdem wurden von den 850 Mio. Euro Wohnraumförmitteln, die 2012 noch zur Verfügung standen, nur zwei Drittel abgerufen. Der Grund: Weil die Markt-Zinsen günstig sind, will kaum ein Bauherr die sozialen Förmittel mit ihren Belegungs- und Mietpreisbindungen in Anspruch zu nehmen. Da ist es viel lukrativer, in Düsseldorf auf dem freien Markt pro Quadratmeter 10 Euro und mehr zu verlangen. Was auf das eigentliche Problem verweist: Nach den Privatisierungsorgien des vergangenen Jahrzehnte gibt es kaum noch Bauherren, die Wohnungen aus sozialen Gründen errichten. Anstatt nun zu überlegen, wie man neue Sozialeigentümer mobilisieren o schaffen kann, kürzt die Landesregierung die Wohnraumförung erneut um 50 Mio., nutzt einen erheblichen Teil restlichen Mittel für die Kompensation von Haushaltslöchern und kommt mit ihren Förbedingungen noch mehr den Wüschen Wohnungswirtschaft entgegen. Erstens werden die Mieten für den sozialen Neubau kräftig angehoben, - in Bonn Köln und Münster auf 6,25 /qm. Das liegt zwar immer noch weit unter Dortmund-Westerfilde: Sicher können in Heuschrecken-Revieren wie diesem Quartiersprojekte gut gebraucht werden. Was aber wirklich fehlt, sind bessere Vermieter. Auch die neuen Förbestimmungen eröffnen dafür keine Perspektiven. Foto: Scholz den dortigen Marktmieten. Niedriglöhner und Teilzeitbeschäftigte können sich solche Mieten trotzdem nicht leisten. Und für die sollte soziale Wohnungsbau doch gedacht sein? Auch im östlichen Ruhrgebiet steigen die Bewilligungsmieten um weitere 25 Cent auf 5,10 /qm (Einkommensgruppe A). Zweitens werden die Finanzierungsbedingungen für die Bauherren verbessert. Im östlichen Ruhrgebiet muss man für einen öffentlichen Wohnungsbaukredit in Zukunft jahrelang gar keine Zinsen mehr zahlen. Da die Wohnraumförung fast ausschließlich aus zurückfließenden Mitteln des sozialen Wohnungsbaus finanziert wird, führen die Null-Zinsen zur Abschmelzung des Wohnungsbauvermögens. Ein Teil Förmittel soll zudem anhand sogenannter kommunaler Handlungskonzepte vergeben werden. Nur wenn dadurch die Wohnraumförung stärker auf den lokalen sozialen Bedarf abgestimmt würde, wäre das im Sinne des früheren sozialen Wohnungsbaus. Je nach lokalen Kräfteverhältnissen ist aber zu befürchten, dass die Mittel eher für die Aufwertung Wohnungsbestände und die Anlockung von Besserverdienenden eingesetzt werden. Umverteilung erlaubt auch eine ane Neuregelung: In sogenannten städtischen Problemgebieten sollen mit öffentlicher Förung monisierte Wohnungen auch an Leute mit Einkommen weit über den Grenzen des sozialen Wohnungsbaus vermietet werden, - zu stark subventionierten Mieten. Die Wohnungsbaumittel werden erstmals auch für Zwecke eingesetzt, die bislang aus anen Töpfen gefört wurden. 120 Mio. sollen für Maßnahmen Quartierentwicklung und des studentischen Wohnens verwendet werden. Alles notwendig. Lei aber wird hier begonnen, das eigenständige Wohnungsbauvermögen für den Ausgleich von Kürzungen im Landeshauhalt zu missbrauchen, - zum Beispiel Städtebauförung. Gerade für eine soziale Quartiersentwicklung wäre aber eine Stützung des sozialen Wohnungsbaus mit zusätzlichen Städtebaumitteln erforlich, und nicht das Gegenteil. Bekommen wir am Ende durch die schöne neue Förwelt ein paar weitere Spielplätze und Seniorencafés, haben aber immer weniger günstige Wohnungen? Der Mieterbund NRW hat schon im Dezember eine Korrektur dieser Politik gefort. Durch Verzicht auf die Zweckentfremdung Wohnungsbaumittel, durch höhere Förquoten und Zuschüsse sollen unter anem kommunale Wohnungsunternehmen dazu gebracht werden, Wohnungen zu wirklich günstigen Mieten zu bauen o zu erneuern. K. Unger

11 Seit dem 1. Januar gibt es keine Rundfunkgebühr mehr. Das heißt lei nicht, dass die öffentlich-rechtlichen Sen jetzt umsonst sind. Die Gebühr heißt jetzt Rundfunkbeitrag und trifft ab sofort alle Haushalte und Betriebe, egal ob sie Empfangsgeräte besitzen o nicht. Die Standarthöhe ist mit 17,98 gleich geblieben. Trotzdem änt sich für viele Menschen allerhand. Und Manche müssen etwas tun, um nicht draufzuzahlen. Wir sagen Ihnen, worauf es jetzt ankommt. Bild: A. Maas, digitalstock.de GEZ GEZt zahlen alle Klaus Sommer ist sauer. Er soll jetzt 47,94 für Radio und Fernsehen zahlen. Für den Selbstständigen werden zwei mal 17,98 fällig für seine Wohnung und seine Gartenhaus, da es größer als 24 qm ist. Außerdem soll er für seine Betriebsstätte und den Transporter je 5,99 zahlen. Silke Winter hingegen freut sich. Sie wohnt mit fünf anen Frauen in einer WG, und da sie alle brave Bürgerinnen sind, hat jede von ihnen ihren Fernseher angemeldet. 17,98 für jede, zusammen 107,79. Nun können sie sich einen Beitrag teilen macht für jede noch 2,98. Elke Herbst macht sich Sorgen. Als Schwerbehinte war sie bisher von Rundfunkgebühr befreit. Nun soll sie 5,99 im Monat zahlen. Bei kleinen Rente zählt je Euro. Und Theo Spring ballt die Fäuste. Der überzeugte Anarchist ist Fernseh-Hasser und hat niemals so ein verdammtes Gerät besessen. Dennoch soll er jetzt zahlen. Es sind Ungerechtigkeiten wie diese, die den Volkswirt, Soziologen und Psychologen Dr. Dietrich von Hase auf die Palme bringen. Im Internet stellt er die Argumente zusammen und bietet zahlreiche Musterbriefe an (siehe Infokasten Links ). Mit dem wichtigsten davon können Beitragspflichtige anmelden, dass sie alle Zahlungen unter Vorbehalt leisten. Denn gegen den neuen Rundfunkbeitrag sind bereits zahlreiche Klagen anhängig. Experten haben erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken. Ganze Stadtverwaltungen haben die Gebührenzahlung eingestellt. Gut möglich, dass sich an den neuen Regeln noch etwas änt. Wer davon profitieren will, sollte also nur unter Vorbehalt zahlen. Und das sind die neuen Regeln: Je Haushalt zahlt seit ,89, egal, wie viele Empfangsgeräte o ob überhaupt Empfangsgeräte vorhanden sind. Erwachsene Kin mit eigenen Geräten o Mitbewohner in WGen zahlen nicht mehr extra. Für Ferienhäuser o Datschen wird eine eigene Gebühr fällig, wenn sie größer als 24 qm sind. Die bisherigen Gebühren für PC o Smartphone in Höhe von 5,76 entfallen. Auch Behinte, die bisher von Gebühr befreit waren, müssen nun einen Beitrag in Höhe von 5,99 leisten. Befreit bleiben hingegen Taubblinde und die Bezieher von Sozialleistungen wie Sozialhilfe, Hartz-IV, Grundsicherung o BaFöG. Auch für Betriebe änt sich etliches. Hier richtet sich Beitrag nach Zahl Angestellten und Betriebsstätten. Kleinstbetriebe mit maximal acht Beschäftigten sind mit 5,99 dabei. Der Höchstbetrag für Großbetriebe mit mehr als Mitarbeitern liegt bei über Zusätzlich werden 5,99 für beruflich genutzte Fahrzeuge fällig was völlig systemwidrig ist, da es hier jetzt plötzlich doch wie ums einzelne Empfangsgerät geht. Zwei Tipps für Sie: Angeblich änt sich mit den neuen Regeln für 90 % Beitragszahler nichts. Wenn Sie zu den übrigen 10 % gehören, besteht hingegen Handlungsbedarf: 1. Wenn Sie zu den Profiteuren neuen Regeln gehören: Vergessen Sie nicht, die jetzt nicht mehr beitragspflichtigen Personen abzumelden. Die GEZ, die jetzt ARD ZDF Deutschlandradio Beitragsservice heißt, weiß nämlich nicht, welche Beitragszahler im gleichen Haushalt leben. 2. Wenn Sie zu den Benachteiligten gehören: Nutzen Sie mindestens den Musterbrief Zahlung unter Vorbehalt. Damit stellen Sie sicher, dass sie ihre Beiträge zurückbekommen, sollte sich an den neuen Regeln etwas änn. Und das ist, nach allem was man liest, nicht unwahrscheinlich. Links Infos ehemaligen GEZ mit Antworten, Formularen, Adressen: Argumente, Infos, Musterbriefe von Dr. von Hase 11

12 Tipps Alternativen zur Mietkaution Umziehen ist ein teurer Spaß. Malerarbeiten, Fußböden und Möbeltransport schlagen schnell mit vierstelligen Beträgen zu Buche. Kommen noch doppelte Mietzahlungen hinzu, weil Kündigungsfristen beachtet werden müssen, ist in Haushaltskasse schnell Ebbe. Damit nicht genug, verlangen heutzutage praktisch alle Vermieter eine Mietkaution in Höhe von bis zu drei Nettomieten. Auf genau die dadurch entstehende (Finanz-)Lücke zielen die Angebote Mietkautionsversicherungen ab. Doch lohnt Abschluss einer solchen Versicherung wirklich? Die Stiftung Warentest kam anhand einer Beispielrechnung bei Kaution und 5 Jahre Mietdauer auf Gesamtkosten, die je nach Anbieter zwischen 480 und 590 lagen, was jährlich etwa 5 bis 6 % Kautionssumme entspricht. Da es sich um Versicherungsbeiträge handelt, ist das Geld im Gegensatz zum herkömmlichen Mietkautionskonto, für das es immerhin auch ein paar Zinsen gibt, natürlich unwiebringlich weg. Was taugen sie? 12 Streng genommen handelt es sich bei diesen Verträgen um nichts anes als eine Bürgschaft Versicherung gegenüber dem Vermieter. Daher soll eine weitere Alternative zur Mietkaution nicht unerwähnt bleiben: die Bankbürgschaften. Hier übernimmt eine Bank die Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Vermieter und stellt dafür dem Mieter eine jährliche Gebühr in Rechnung. Bei diesem Modell kamen die Fachleute Stiftung Warentest auf jährliche Kosten um die 3 Prozent Kautionssumme. Allerdings bieten bei weitem nicht Mehr Infos alle Banken artige Bürgschaften für Privatkunden an. Außerdem können Mieter damit rechnen, dass ihre Hausbank das Risiko nur dann übernimmt, wenn sie sicher sein kann, dass sie das Geld im Zweifel beim Mieter wie eintreiben kann. Daher wichtigste Hinweis zum Schluss: Versicherungen und Banken treten für den Fall, dass Vermieter Wenn Sie den Abschluss einer Mietkautionsversicherung in Betracht ziehen, lohnt ein Preisvergleich. Die Stiftung Warentest bietet unter Mietkaution-Geld-gegen-Schluessel / eine gute Anbieterübersicht sowie weiterführende Infos zum Thema an. Nebenstehend finden Sie unseren frisch aktualisierten Ratgeber Kaution. Diesen gibt es auch auf unserer Homepage zum kostenlosen Download: Umzüge kosten viel Geld, und wer eine Neue Wohnung anmietet, muss meistens auch noch eine Kaution hinterlegen. Anreize, hier über ane Lösungen nachzudenken, gibt es also genug. Doch meistens sind die Alternativen noch teurer. (Foto C. Steiner) nach Beendigung des Mietverhältnisses berechtigte Forungen aus Kaution befriedigen will (zum Beispiel Mietrückstände) nur in Vorleistung und holen sich das Geld anschließend vom Mieter zurück. Unser Fazit: Sowohl Versicherungen als auch Banken sind bei längeren Mietverhältnissen eine teure Angelegenheit. Daher ist das klassische Mietkautionskonto in Regel die bessere Wahl. Anerseits sind die Alternativen dann eine Option, wenn es darum geht, für einen überschaubaren Zeitraum von ein o zwei Jahren einen finanziellen Engpass zu überbrücken. Das eigene Girokonto für die Mietkaution zu überziehen ist noch teurer, wenn das Konto nicht sehr schnell wie ausgeglichen werden kann.

13 Ratgeber Kaution Mietrecht Viele Mieter müssen sich vertraglich verpflichten, bei Einzug eine Kaution zu zahlen. Sie soll zur Sicherheit Vermieter dienen für den Fall, dass die Mieter ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht erfüllen, z.b. die Miete o die Nebenkosten nicht zahlen, Schäden in Wohnung verursachen o vereinbarte Schönheitsreparaturen nicht durchführen. Wenn die Mieter beim Auszug dann ihr Geld zurückhaben wollen, gibt es häufig Streit. Hier sind deshalb die wichtigsten Informationen zusammengefasst, die Mieter kennen sollten, die sich zur Zahlung einer Mietkaution verpflichten (müssen). Höhe Kaution Die Höhe Kaution ist gesetzlich auf maximal drei Monatsmieten begrenzt (Netto- o Kaltmiete ohne alle Nebenkosten). Fälligkeit Kaution Unabhängig davon, was im Mietvertrag steht, sind Mieter dazu berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen zu leisten. Die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig - und nicht etwa direkt bei Vertragsabschluss! Vertragliche Abweichungen zum Vorteil Mieter sind jedoch gesetzlich möglich. Anlage Kaution Vermieter müssen die Kaution bei einer öffentlichen Sparkasse o bei einer Bank von ihrem Vermögen getrennt anlegen. Für Mietverhältnisse, die seit dem begonnen haben, sind sie gesetzlich verpflichtet, die Kaution marktüblich zu verzinsen und bei Rückzahlung sämtliche angefallenen Zinsen und Zinseszinsen ebenfalls an die Mieter auszuzahlen. Da diese marktüblichen Zinsen zeit nicht besons hoch sind, kann man auch eine höher verzinste Anlageform wählen, beispielsweise Festgeld. Wird dies gemacht wird, stehen auch die höheren Zinsen den MieterInnen zu. Allerdings kann man Vermieter nicht zu dieser Anlageform zwingen. Ansprüche Vermieter Vermieter können die Kaution in Anspruch nehmen, wenn die MieterInnen ihre mietvertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt. Werden z.b. fällige Mietzahlungen nicht geleistet, so können Vermieter diese entwe einklagen o sich aus Kaution bedienen. In diesem Fall sind die Mieter verpflichtet, die Kaution wie aufzufüllen. Nach Auszug Mieter können Vermieter eventuell weitere Forungen von Kaution abziehen, sofern eine entsprechende Abrechnung vorgelegt wird. Die Zeitspanne, die einem Vermieter zur Prüfung möglicher Ansprüche seinem Mieter gegenüber einzuräumen ist, wird von den Gerichten nicht einheitlich festgesetzt: Sie beträgt bis zu sechs Monaten. Zur Sicherheit sollten Mieter stets sechs Monate warten, bevor sie ihre Kaution einklagen. Forn kann man allerdings sofort. Bei Sozialwohnungen dürfen VermieterInnen nicht - wie im freien Wohnungsbau - die Kaution wegen Miet- bzw. Nebenkostenrückständen einbehalten, da für solche Fälle bereits das in Miete enthaltene Mietausfallwagnis vorgesehen ist. Bei freifinanzierten Wohnungen gibt es diese Regel nicht! Bei einer noch ausstehenden Neben- o Heizkostenabrechnung können Vermieter nicht die gesamte Kaution bis zur Endabrechnung einbehalten. Entsprechend Nachzahlungsbeträge letzten Jahre - sofern überhaupt welche fällig wurden - kann ein angemessener Teil Kaution zurückbehalten werden, Rest aber muss sogleich ausgezahlt werden. Die Frist für die Endabrechnung Nebenund Heizkosten endet zwölf Monate nach Ablauf Abrechnungsperiode; liegt sie bis dahin nicht vor, muss auch einbehaltene Teil Kaution den Mieter rückerstattet werden. Ansprüche Mieter Geben die Mieter ihre Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zurück, können sie von den Vermieter die Rückzahlung Kaution verlangen. Sie sind jedoch auf keinen Fall berechtigt, die letzten Mieten einzubehalten und sozusagen mit Kautionsrückzahlung zu verrechnen. Die Zinsansprüche und Anspruch auf Rückzahlung Kaution verjähren nach drei Jahren. Rückzahlung bei Eigentümerwechsel Haben die Mieter eine Kaution geleistet, kann diese im Falle eines Hausverkaufs von dem Käufer (und damit neuem Vermieter) zurückverlangt werden. Es spielt keine Rolle, ob dieser sie tatsächlich erhalten hat. Der frühere Vermieter bleibt aber weiterhin zur Rückzahlung verpflichtet, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses beim Käufer nichts mehr zu holen ist. Näheres im Ratgeber Eigentümerwechsel. Übrigens: Ihre Kaution bekommen Mieter auch dann zurück, wenn Vermieter pleite ist und das Haus unter Zwangsverwaltung steht - in diesem Falle vom Zwangsverwalter, und zwar ebenfalls unabhängig davon, ob dieser die Kaution vom Vermieter auch erhalten hat o nicht. Wir hoffen, dass die Informationen in diesem Ratgeber für Sie von Nutzen sind. Bedenken Sie aber, dass auch eine noch so große Fülle an allgemeinen Informationen niemals die persönliche Beratung ersetzen kann. Fälle unterscheiden sich in Details, Gerichte urteilen verschieden... Mieterverein Bochum, Hattingen und Umgegend e.v. Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck und Vervielfältigung in je Form, auch auszugsweise, nur mit schriftlicher Genehmigung. Stand: Januar

14 Mietrecht Lukas kommentiert 14 In jüngster Zeit haben die Urteile des 8. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (BGH), oberste Instanz in Mietrechtsfragen, dem Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB) wenig Spaß gemacht. BGH erleichtert Vermietern Betriebskostenabrechnungen Der BGH hat es erstmals für zulässig erklärt, dass ein Vermieter Betriebskosten abrechnet, die gar nicht wirklich entstanden sind. Die Entscheidung ist aus meiner Sicht nicht nachvollziehbar und falsch. Erstmals wird dem Vermieter jetzt die Möglichkeit eröffnet, mit Betriebskostenabrechnung Geld zu verdienen. Bisher galt eiserne Grundsatz, Vermieter dürfen nur die Kosten auf ihre Mieter umlegen, die auch tatsächlich entstanden sind, kritisierte Direktor des Deutschen DMB, Lukas Siebenkotten, das Urteil des BGH. Der Vermieter hatte bei den Betriebskostenpositionen Hausmeister und Gartenpflege nicht die Kosten seines dafür angestellten Personals abgerechnet. Stattdessen stellte Vermieter fiktive Kosten ein, die ihm entstanden wären, wenn er ein Fremdunternehmen mit den Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten beauftragt hätte. Der Bundesgerichtshof hält dies für ausreichend und zieht die Parallele zu dem Fall, dass Vermieter selbst Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten erledigt auch dann könnte er fiktive Kosten eines Drittunternehmens abrechnen. Siebenkotten: Der Vergleich hinkt. Bisher galt in Rechtsprechung und in juristischen Fachliteratur, dass Vermieter nur die Kosten abrechnen darf, die ihm auch tatsächlich entstanden sind. Nur wenn er Arbeiten selbst erledigt, darf er hierfür fiktive Kosten eines Dritten ansetzen. Jetzt droht die Gefahr, dass Vermieter Arbeiten durch eigenes, preiswertes Personal erledigen lässt, dem Mieter aber fiktive Kosten eines deutlich teureren Drittunternehmens in Rechnung stellt. Damit sind Manipulationen rund um die Betriebskostenabrechnungen Tür und Tor geöffnet. AZ: BGH VIII ZR 41/12 BGH weicht Kündigungsschutz auf Nach dem Gesetz kann Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen, wenn Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Nach einer Entscheidung des BGHs gilt diese Zwei-Monatsmieten-Grenze aber nicht für eine ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist. Die kann Vermieter schon aussprechen, wenn Mietrückstand nur eine Monatsmiete beträgt. Lediglich bei Rückständen von weniger als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von weniger als einem Monat ist die Kündigung ausgeschlossen. Vermieter können jetzt noch leichter Mieter wegen Zahlungsrückständen kündigen. Der Bundesgerichtshof weicht nur zwei Wochen nach seiner problematischen Entscheidung zur Eigenbedarfskündigung den geltenden Kündigungsschutz weiter auf, kritisierte Lukas Siebenkotten. AZ: BGH VIII ZR 107/12 Kurz zuvor hatte Bundesgerichtshof zudem entschieden, dass Vermieter eine Mietwohnung auch dann kündigen darf, wenn er die Wohnung zu rein beruflichen Zwecken nutzen will. Siebenkotten: Eigenbedarf liegt nach dem Gesetz vor, wenn Vermieter die Wohnung für sich o seine Angehörigen benötigt. Wenn BGH jetzt ein berechtigtes Interesse an Kündigung schon bejaht, wenn Vermieter dort ein Büro für sich o einen Familienangehörigen errichten will, wird im Gesetz verankerte Kündigungsschutz weitgehend ausgehöhlt. Der Mieterbund-Direktor wies darauf hin, dass die Nutzung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken, zum Beispiel als Büro, vielfach durch Zweckentfremdungsverordnungen verboten ist. Zumindest in diesen Fällen ist eine Vermieterkündigung zu beruflichen Zwecken ausgeschlossen. AZ: BGH VIII ZR 330/11 Kündigung wegen unberechtigter Mietminung Mietern, die wegen eines vermeintlichen Wohnungsmangels Miete minn, droht die fristlose Kündigung, wenn sich später herausstellt, dass sie den Schaden selbst verursacht haben. Ich halte das Urteil für problematisch und im Ergebnis für falsch. Der Bundesgerichtshof höhlt Mietminungsrechte in nicht nachvollziehbarer Art und Weise aus, kommentiert Lukas Siebenkotten die Entscheidung. Mieter müssen die Möglichkeit haben, ihre Rechte ohne Angst vor einer Kündigung geltend machen zu können. Droht ihnen die Kündigung des Vermieters, wenn sie die Miete kürzen, sich aber über die Ursachen des Mangels irren, steht das gesetzlich garantierte Mietminungsrecht nur noch auf dem Papier. Die Mieter eines Einfamilienhauses in Bayern hatten die Miete wegen Schimmel und Kondenswasserbildung um 20 Prozent gemint. Nachdem ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten aufgelaufen war, kündigte Vermieter fristlos. Aus seiner Sicht war das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters für die Mängel verantwortlich. Ein vom Amtsgericht eingeholtes Sachverständigengutachten gab dem Vermieter Recht. Die Mieter glichen die bestehenden Zahlungsrückstände erst im Berufungsverfahren vor dem Landgericht aus und wehrten sich gegen die Kündigung mit dem Argument, sie hätten über die Ursache des Mangels geirrt. Sie treffe kein Verschulden an Nichtzahlung Miete, weil die Ursache Schimmelbildung unklar gewesen sei. Der Bundesgerichtshof folgte dieser Argumentation jedoch nicht. Die Mieter hätten zwei Aquarien und ein Terrarium gehabt und hätten sich über den erhöhten Lüftungsbedarf im Klaren sein müssen. AZ: BGH VIII ZR 138/11

15 Mietrecht Parlamentarisch konnte das Gesetz den Bundesrat buchstäblich in allerletzter Sekunde passieren. Da sich die frisch gewählte Landesregierung in Niesachsen noch nicht konstituiert hatte, verfügten die schwarz-gelb regierten Bundeslän letztmalig über eine Stimmenmehrheit. Für die Regierung Merkel also die allerletzte Chance, das Mietrechtsänungsgesetz in Kraft treten zu lassen. Fast alle Neuregelungen wirken sich nachteilig auf Mieter aus und veränn die bislang ausgewogenen Vertragsregelungen deutlich zugunsten Vermieter. Nur sehr wenige Neuregelungen haben konstruktive o für Mieter begrüßenswerte Effekte. Licht Mieterhöhungen können auf 15 % in drei Jahren begrenzt werden. Diese Regelung wurde einen Tag vor letzten Lesung im Bundestag vom Rechtsausschuss eingefügt. Danach gilt, dass die Bundeslän das Recht haben, für bestimmte Gemeinden die bisherige Kappungsgrenze von 20% auf 15% herabzusetzen. DAS NEUE MIETRECHT Mehr Schatten als Licht Die Mietrechtsreform wird Gesetz. Das von Bundesregierung eingebrachte und vom Rechtsausschuss in letzter Minute veränte Mietrechtsänungsgesetz hat am 01. Februar 2013 den Bundesrat passiert und wird höchstwahrscheinlich am 01. April 2013 in Kraft treten. Es handelt es sich zwar nur um wenige aber sehr umstrittene Neuregelungen. Selten war die fachliche Kritik so massiv und einhellig. Juristen Haus- und Grundeigentümer bezeichneten die seit Jahren umstrittenen Regelungen als bestenfalls nutzlos, wenn nicht gar verfassungswidrig. Fachgremien wie z.b. Deutsche Mietgerichtstag, die we Mieter- noch Vermieterseite verpflichtet sind, Foto: Rolf van Melis/pixelio.de lehnten die Gesetzesänungen gut begründet ab. Das betrifft alleine die Kappungsgrenze bei vermieteten Wohnungen. Bei Mietererhöhungen aufgrund des Mietspiegels gilt zunächst, dass eine Mieterhöhung immer durch den Mietspiegelwert begrenzt wird. Nur wenn dieser Wert 20% oberhalb vereinbarten Miete liegt, wird die Mieterhöhung gekappt. Mieterhöhungen nach Mietspiegel in einer Höhe von über 5% im Jahr sind äußerst selten und dürften nur wenige Metropolen mit sehr engem Wohnungsmarkt betreffen. Diese Regelung gilt erst und nur nach ausdrücklicher Anordnung Landesregierung. In NRW ist mit einer solchen Bestimmung nicht vor Anfang 2014 zu rechnen. Soweit absehbar werden hiervon allenfalls Städte wie Köln, Düsseldorf und Münster profitieren. Im Ruhrgebiet ist nicht mit einer 15%-Kappungsgrenze zu rechnen. Als positiv zu bewerten ist die Neuregelung zu den Kosten des Wärmecontractings. Bislang war es für einen Vermieter einfach, die bisher selbst betriebene Heizanlage zu verkaufen und dann den Wärmepreis auf den Mieter umzulegen. Rechtlich hing alles davon ab, wie Mietvertrag ausgestaltet war, die meisten Standardmietverträge lassen so eine Umlage allerdings zu. Die Neuregelung schreibt fest, dass die neuen Kosten Wärmelieferung (Wärme-contracting) die bisherigen Kosten Heizung nicht übersteigen dürfen. Auch wenn viele Details umstritten sind, ist diese gesetzliche Neuregelung zu begrüßen. Eine bessere Rechtslage gab es noch nie. 15

16 Mietrecht Foto: Deutscher Bundestag/Lichtblick/Achim Melde 16 Licht und Schatten Licht und Schatten mischen sich bei zwei Neuregelungen zum Kündigungsrecht. Auf Schattenseite wird ein neuer Tatbestand fristlosen Kündigung eingeführt, in dem geregelt wird, dass die Nichtzahlung einer Kaution eine fristlose Kündigung begründet, wenn nicht gezahlte Kautionsbetrag zwei Kaltmieten entspricht. Die Kündigung wird hinfällig, wenn fehlende Kautionsbetrag spätestens zwei Monate nach Zustellung Räumungsklage nachgezahlt wird. Diese Neuregelung ist bedenklich, weil es sich bei Kaution nur um eine Sicherung handelt. Das Gesetz trifft aber auch den Mieter, stets pünktlich seine Miete zahlt und die Wohnung pflegt und eben nicht ausschließlich den statistisch nicht ins Gewicht fallenden Mietnomaden, nicht bereit ist, Miete zu zahlen. Positiv dagegen ist eine neue gesetzliche Klarstellung bei Umwandlung in Wohnungseigentum. Bei Wohnungsverkäufen sind Mieter nun mindestens drei Jahre (in Dortmund und Hattingen zeit fünf Jahre) vor einer Eigenbedarfskündigung des Käufers geschützt. Dieses wurde oftmals dadurch umgangen, dass das ganze Grundstück an eine Personengesell- schaft verkauft wurde, die anschließend die einzelnen Wohnungen jeweils für einen Gesellschafter im Wege des Eigenbedarfs kündigte. Der Bundesgerichtshof hatte 2009 entschieden, dass dieses Vorgehen zulässig ist. Gesetzlich wird nun immerhin klargestellt, dass in solchen Fällen die Kündigungssperrfrist gilt. Schatten Auf Schattenseite ist zu verzeichnen, dass insbesone das Recht Wohnungsmonisierung festgeschrieben und damit sämtliche Mieterrechte eingeschränkt wurden. Nach wie vor müssen Mieter im Wege einer Mieterhöhung die Kosten einer Monisierung alleine zahlen. Ist die Monisierung nach rund neun Jahren refinanziert, bleibt die Mieterhöhung erhalten als Reingewinn des Vermieters. Solange es um eine energetisch wirksame Monisierung geht, darf Mieter erst nach drei Monaten die Miete minn, auch wenn die Wohnung etwa beim Austausch von Nachtspeicheröfen gegen Heizkörper zur Großbaustelle gemacht wird. Der Deutsche Mieterbund hat dagegen bereits Musterprozesse angekündigt, weil er dadurch die Verfassung verletzt sieht. Mieter die berechtigterweise ihre Miete minn, können, wenn Vermieter trotzdem kündigt und auf Räumung o Zahlung klagt, unter bestimmten Voraussetzungen zur Leistung einer Sicherheit verpflichtet werden, wenn sie die Minung fortsetzen wollen. Wenn Mieter aber keine Sicherheit leistet, kann er durch einstweilige Verfügung geräumt werden, bevor Prozess abgeschlossen und die Berechtigung Mietminung geklärt ist. Dieses Verfahren ist nicht nur hochkompliziert ausgestaltet, sonn sogar nach Auffassung von Juristen Eigentümer-Gemeinschaft Haus und Grund verfassungswidrig. Auch dazu sind Musterprozesse geplant. Was fehlt Das eigentliche Ärgernis sind aber die Punkte, die mit dem nun vorliegenden Mietrechtsänungsgesetz nicht geregelt wurden. Durch die Rechtsprechung und die tatsächliche Entwicklung auf den Wohnungsmärkten sind große Lücken in ein bis dahin ausgewogenes Mietrecht gerissen worden. Der Gesetzgeber muss dringend tätig werden. Denn frei nach Sepp Herberger heißt es: Nach dem Mietrechtsänungsgesetz ist vor Mietrechtsreform! (hg)

17 Verbraucher Foto: Florrie_Bassingboum/flickr.com WOHLFÜHLFAKTOR LUFTFEUCHTIGKEIT Prima Klima in Wohnung In kalten Jahreszeit, wenn es draußen dunkel und ungemütlich ist, verbringt man viel Zeit in den eigenen vier Wänden. Dort will man es warm haben. Und gemütlich. Damit es aber behaglich wird, reicht es nicht, die Heizung höher zu drehen. Behaglichkeit hängt von vielen Faktoren ab. Mehr als 80% des Tages verbringt Mensch in unseren Breiten durchschnittlich in Innenräumen. Grund genug für ein angenehmes Raumklima zu sorgen. Und das ist gar nicht so einfach, denn was Eine als kühl empfindet, ist für den Anen schon zu warm. Unabhängig davon gibt das Bundesumweltamt folgende Temperaturrichtwerte für einzelne Räume an: Wohnzimmer C, Schlafzimmer C, Küche C, Bad C, WC C und Flur liegt bei C. Neben Temperatur ist die relative Luftfeuchte in den Räumen also die Menge an Wasser(dampf), die die Luft aufgenommen hat im Vergleich zu Menge, die sie aufnehmen könnte ein entscheiden Wohlfühlfaktor. Warme Luft kann mehr Wasser aufnehmen als kalte Luft. Eine relative Raumluftfeuchte von 40-60% gilt als optimal. Optimal zum Wohlfühlen ohne Schimmel in Kauf zu nehmen. Um Temperatur und Luftfeuchtigkeit in den eigenen vier Wänden zu beobachten, gibt es im Elektronikhandel sogenannte Hygro-Thermometer. Sie zeigen Raumtemperatur und Luftfeuchtigkeit an und sind bereits für erhältlich. Eine Preisklasse, in es sich selbstverständlich nicht um Präzisionswerkzeuge handelt, die für ein Gutachten reichen würden. Aber für den Privatgebrauch ausreichend um Veränungen zu messen und Tendenzen festzustellen. Und zu wissen, wie warm und wie feucht es in Wohnung ist, kann sich auch aus anen Gründen lohnen. Jedes eingesparte C spart teure Heizenergie. Solange die genannten Werte nicht unterschritten werden, ist das auch kein Problem. Genauso problematisch wie zu feuchte, ist aber auch zu trockene Raumluft. Zu feucht Gerade im Winter kann die Kombination aus kalten Temperaturen draußen und warmen Temperaturen in Wohnung zu Problemen führen. Und zwar immer dann, wenn eine hohe Luftfeuchtigkeit auf die kältesten Stellen im Zimmer trifft also in Raumecken, an Außenwänden, in Fensterleibungen. An diesen Stellen kühlt die Luft ab und kann die Feuchtigkeit nicht mehr speichern. Kondenswasser entsteht. Volker Mahlich von Verbraucherzentrale kennt das Problem aus seiner Beratung und hat ein paar Tipps: Den meisten Menschen ist gar nicht bewusst, wie viel Feuchtigkeit im Laufe eines Tages an die Umgebungsluft abgegeben wird. Es gibt zahlreiche Feuchtequellen in Wohnung. Neben den offensichtlichen, etwa Kochdunst in Küche, Wasserdampf nach dem Duschen und dem Trocknen von Wäsche, sind ane Faktoren für eine hohe Luftfeuchtigkeit 17

18 Verbraucher 18 nicht so einfach auszumachen. Viele Pflanzen in Wohnung erhöhen durch das Verdunsten von Wasser über die Blätter die Luftfeuchtigkeit. Dieser Effekt kann sich durch Hydrokulturen verstärken. Aber auch Besitzer von Terrarien und Aquarien erhöhen oft unbewusst die Luftfeuchtigkeit in den Räumen. Immer dann, wenn die Glasgehege nicht ordentlich abgedeckt sind. Wer in seiner Wohnung Probleme mit zu feuchter Luft und einer sich daraus entwickelnden Schimmelbildung hat, kann sich bei Verbraucherzentrale Dort kann man sich für mehrere Wochen ein Hygrometer ausleihen und überprüfen, wie sich das Raumklima über den Tag hinweg entwickelt. Richtig heizen und lüften reicht aber dann nicht aus, wenn eine Wohnung mangelhaft ist, hier z.b. Wärmebrücken existieren, die we durch richtiges Heizen, noch durch Lüften zu kompensieren sind. Mietervereins-Mitglie haben hier die Möglichkeit, sich durch ein kostengünstiges Baugutachten abzusichern, d.h. herauszufinden, ob die Wohnung ohne Schimmelgefahr nutzbar ist. Zu unbedarft Richtiges Lüften bleibt das A und O für ein Wohlfühlklima und um Schimmelbefall vorzubeugen. Stoßlüften ist einfachste Weg, um die feuchte Luft aus Wohnung zu bekommen, rät Umweltberater. Im Winter reicht es schon, die Fens ter fünf Minuten ganz zu öffnen. Und wenn das noch in mehreren Räumen geschieht, sodass ein Durchzug entsteht, ist die Feuchtigkeit ganz schnell aus Wohnung. Das Fenster länger und auf Kipp zu öffnen ist keine gute Alternative, denn es dauert sehr viel länger, bis die komplette Raumluft ausgetauscht ist. Möbel, Wände und Gegenstände im Raum kühlen stärker ab, sodass anschließend sehr viel mehr Heizenergie aufgewendet werden muss, damit es wie angenehm warm im Raum ist. Durch Kipplüftung ausgekühlte Bauteile, z.b. ein Fenstersturz im Badezimmer, begünstigen die Bildung von Stockflecken und Schimmel. Foto: BVärbel Jobst/pixelio.de Zu dicht Die energetische Sanierung von Gebäuden, also das Anbringen von Fassadendämmung und Einbau von Wärmeschutzfenstern, ist ein wichtiger Beitrag zur Energieersparnis und hilft nachhaltiger mit den vorhandenen Ressourcen umzugehen. Gleichzeitig verlangen gut abgedichtete Gebäude aber auch ein Überprüfen bisherigen Lüftungsgewohnheiten Bewohner. Denn zugige Fenster und Türen lassen zwar die Wärme schneller hinaus ins Freie, förn aber auch die Luftzirkulation im Raum und helfen so, Schimmelbildung zu verhinn. Je besser die Gebäudehülle abgedichtet ist, desto bewusster müssen Lüftungstipps für ein gesundes Raumklima Lüften Sie immer kurzzeitig (mindestens vier Minuten) aber mit ganz geöffnetem Fenster. Kippstellung vermeiden. Sorgen Sie dafür, dass nach dem Duschen die Feuchtigkeit abgelüftet wird. Ein Abfitschen nasser Flächen reduziert die Menge an Wasser, die an die Luft abgegeben wird. Trocknen Sie, wenn möglich, keine Wäsche in Wohnung. Kontrollieren Sie Ihr Lüftungsverhalten. Beobachten Sie die Luftfeuchtigkeit in Ihrer Wohnung mithilfe eines Hygrometers. Wechseln Sie in Zimmerspringbrunnen regelmäßig das Wasser. sich Mieter um die Belüftung und das Ablüften von Feuchtigkeit kümmern, weiß Volker Mahlich. Zu trocken Das Problem zu trockenen Luft lässt sich relativ schnell beheben. Durch Verdampfen o Zerstäuben von Wasser, kann die Luftfeuchtigkeit erhöht werden. Das kann zum Beispiel eine Verdampfungsschale an o auf dem Heizkörper sein o ein Zimmerspringbrunnen. Dabei sollte das Wasser regelmäßig gewechselt werden, denn es bietet Bakterien und Keimen ideale Lebensbedingungen, die durch das Verduns ten ebenfalls in die Luft gelangen und zu allergischen Reaktionen sowie Lungenproblemen führen können. (mik/ra) Foto: Thorben Wengert/pixelio.de

19 Der Osterhase im Finanzdschungel Ein Märchen von Klaus Britting Satire Der Osterhase freute sich auf ein wunschönes Osterfest, denn er wollte zum ersten Mal alle Freunde und Bekannten einladen. Schließlich weiß man nie, wann man versehentlich auf den Fuchs trifft. Er begab sich zuerst zu seinem Onkel. Oh, sagte und ließ die Löffel fallen, mir ist im Augenblick gar nicht zum Feiern zumute. Warum denn nicht? Ich habe... Probleme an Börse. Der Onkel sah ziemlich benommen aus. Du?, staunte Osterhase. Ja, das konnte doch kein Mensch ahnen! Der Osterhase fragte: Was ist denn passiert? Doch Onkel knurrte nur: Diese elenden Banken! Dann verschwand er in seinem Bau. Die Rötelmaus war gerade beschäftigt, die ersten Knospen zu sammeln. Ich würde schon kommen, habe aber keine Zeit, stöhnte sie. Warum denn, fragte Osterhase. Weil ich jetzt viel mehr Futter als früher finden muss. Bisher haben wir zugekauft. Und warum tut ihr das nicht mehr? Woher nehmen, wenn nicht stehlen? Mein Mann hat viel Geld verloren. Er hat Bankaktien auf Kredit gekauft und musste alles verkaufen, jetzt, wo die Kurse im Keller sind. Die Banker sollte man alle verhaften! Dann setzte sie wortlos ihre Arbeit fort. Der Osterhase ahnte, dass er wohl direkt zum Keiler gehen musste. Der war ein führen Politiker und saß im Aufsichtsrat einer bedeutenden Bank. Sag mal, weißt du, warum die Bankaktien so stark gefallen sind? Der Eber grunzte: Die deutschen Banken haben mit amerikanischen Hypothekenkrediten spekuliert und faule Kredite in Massen gekauft. Und dazu haben Sie irrsinnige Mengen fauler ausländischer Staatsanleihen in den Büchern! Und das haben die Banker nicht gemerkt? So dumm kann man doch gar nicht sein!, empörte sich Osterhase. Der Eber belehrte ihn sofort: Die haben natürlich einen Bonus auf die faulen Kredite bekommen und gedacht, ein tolles Geschäft zu machen. Eure Bank ist davon aber nicht betroffen?, fragte Osterhase vorsichtig. So gut wie gar nicht!, beruhigte ihn Eber lächelnd. Der Osterhase wollte noch den Chef Graugänse hören. Wo ist denn euer Papa?, fragte er die Grauganskin. Sofort schnatterten sie im Chor: In Liechtenstein, in Liechtenstein, da kann man richtig fröhlich sein. Was macht er denn da?, wunte sich Osterhase, doch er erhielt keine Antwort mehr, denn im Tiefflug stürzte die Graugans herbei, jagte die Kin weg und rief erregt: Nicht in Liechtenstein, sonn in Lichtenhain! Wir haben da Verwandte. Der Osterhase war verwirrt und hoppelte von dannen. Dem Osterhasen war es doch noch gelungen, die Freunde und Bekannten zu seinem Osterfest einzuladen. Mitten in dem fröhlichen Beisammensein man aß gerade russische Eier platzte Rabe, wild mit den Flügeln schlagend, in die Runde: Stellt euch vor, Fuchs ist gerade verhaftet worden! Der Fuchs???, schrien alle durcheinan. Ja, krächzte Rabe, sie haben aus Liechtenstein schon wie riesige Mengen an Bankauszügen erhalten! Der Waschbär, schon immer Geldwäscherei verdächtig, erlitt bei dieser Meldung sofort einen Herzanfall. Und alte Ganter von den Graugänsen hob jäh zu einem Steilflug an. Unglaublich, das hätte dem Fuchs keiner zugetraut, schrien alle Anwesenden durcheinan. Die zweite Meldung aber, die Storch brachte, krachte wie ein Erdbeben in das Osterfest. Die Bank, bei welcher Keiler im Aufsichtsrat saß, soll riesige Verluste erlitten haben, wegen maro Staatsanleihen. Und die Wildsau soll längst alles gewusst haben. Falsch, ich werde alles klarstellen, alles klarstellen...!, schrie Eber schrill. Und während er davon rannte, sahen alle staunend, wie sich immer mehr kleines Raubgetier an seine Läufe heftete. Doch wenn er nicht zur Strecke gebracht wurde, wird er weiterhin Politiker sein und ahnungslos in Aufsichtsräten sitzen. Bild: D. Käsler, digitalstock.de 19

20 NRW achfrage Eigentlich kann man nicht gerade behaupten, dass Menschen im Allgemeinen und Politiker im Besonen aus den Fehlern Vergangenheit lernen. Und Trends des- in Nordrhein-Westfalen Überblick über die wichtigsten halb freut man sich besons, wenn es doch einmal geschieht. b. 1.4: völkerungsbilanz in den Gemeinden in Nordrhein-Westfalen, telwert 2000 bis 2002 (links) sowie 2009 bis 2011 (rechts) Wohnungsmärkte unter Beobachtung Minden Minden Steinfurt Steinfurt Herford Als Ende 80er Jahre die letzte richtige große und allgemeine WohnungsBielefeld Münster Warendorf not scheinbar wie aus dem Nichts über Coesfeld Detmold Gütersloh Borken Deutschland hereinbrach, da traf sie die Politik total unvorbereitet. Völlig Höxter Paborn überraschen hatte die Volkszählung von Lippstadt Hamm Wohnungsmangel: begrenzt1990 auf einige Reckling1987, en Ergebnisse vorlagen, hausen Bottrop Soest Regionen und Segmente offenbart, dass es in Deutschland 1 berhausen Herne Unna Dortmund urg Essen Bochum Mio. Wohnungen weniger gab als anülheim/ruhr Immer wie ist in den vergangenen Monaten genommen. Und eine ähnlich große Hagen Meschede eine drohende Wohnungsnot Thema in Zahl Spätaussiedler, die die plötzlich Mettmann Schwelm seldorf Wuppertal Lüdenüberregionalen Wohnungsnot o offenenpresse. Grenzen nutzten, um rüberzuremscheid scheid s Solingen Wohnungsmangel dort, wo trafen das vormachen entsteht in den Westen, auf Leverkusen handene einen Wohnungsangebot nicht ausreicht, Wohnungsmarkt, keinerlei Gummersbach Olpe Bergisch m um hohen Nachfrage gerecht zu werden Reserven hatte. In Turnhallen, leeren Köln Gladbach o wo ein relevanter Teil Haushalte mit Schwimmbecken und sogar Zelten Siegen mussten damals Menschen Miedem verfügbaren Einkommen keineleben. angemessiegburg ten explodierten, die Zahlen Eigenmehr bezahlen kann. Bonn senen Wohnungen bedarfskündigungen schossen in die rchen Höhe Regionen es dauerte zehn und etliin wachsenden wie Jahre Rheinschiene che Wohnungsbau-Sonprogramme, ist bereits seit mehreren Jahren eine Anwie Normalität eintrat. spannungbis Wohnungsmärkte festzustellen. Herford Grad Marktanspannung Bestätigt wird dies durch die Ergebnisse des positiver Bevölkerungssaldo Das soll uns nicht noch mal passieren, Wohnungsmarktbarometers (WomBa), einer negativer Bevölkerungssaldo war das einhellige Echo von Politik und jährlich von NRW.BANK unter nordrheinverwaltung auf allen Ebenen. Und deswestfälischen Wohnungsmarktexperten durchle: IT.NRW, eigene Darstellung halb steht Wohnungsmarkt heute geführten Befragung. Abb lässt erkennen, unter verschärfter Beobachtung. Kaum dass sich die Marktsituation landesweit vor ein Bundesland und kaum eine Komallem in den günstigen Preissegmenten vermune, die nicht regelmäßig Berichte hat. r nochschärft punktuelle herausgibt. Der jüngste heißt WohNRW 2012 und nungsmarktbericht anungsgewinne Abb. 1.16: Einschätzung des Marktanspannungsgrades auf den Wohnungsmärkten in NordrheinEinwohnerzahl Nordrhein-Westfalens Westfalen 2002 bis 2012 m im Vergleich zum Vorjahr um etwa sehr angespannt 00 Personen auf rund ab. bei erreichte natürliche Bevölkerungsangespannt do mit etw a Personen einen Miete: öffentlich gefört en Tiefstand; Miete: mit unteres knapp Lebendborenenausgewogen kamenpreissegment so wenige Kin zur lt wie noch nie seit Bestehen des Landes Miete: mittleres Preissegment rdrhein-westfalen. entspannt Eigenheime Miete: oberes Preissegment ichzeitig fand eine weitere Ausdifferenentspannt ung sehrentwicklung statt. Neben vielen in 1 2 in 3 5 gionen mit rückläufiger Einwohnerzahl Jahren Jahren Quelle: sich NRW.BANK.WomBa 2012 tallisierten in den letzten Jahren ge wenige Regionen heraus, die noch itive Bevölkerungssalden verzeichnen nten. 20 Bielefeld Coesfeld Münster Warendorf Borken Kleve Gütersloh Detmold Höxter Wesel Lippstadt Hamm Obwohl die Experten mehrheitlich Reckling- davon aushausen Bottrop Soest gehen, dass sich dieoberhausen Situation in den nächsten Herne Unna Dortmund Bochum Jahren etwas entspannen wird, sehen sie auch Duisburg Essen Mülheim/Ruhr in Zukunft besons im preisgünstigen und Krefeld Hagen Meschede öffentlich Viersen geförtenmettmann Mietwohnungssegment Schwelm Wuppertal Düsseldorf LüdenSchwierigkeiten Mönchen-bei Wohnraumversorgung. Remscheid scheid gladbach Neuss Solingen Einen ausführlichen Blick auf das Thema wirft Heinsberg Leverkusen das Fokusthemen-Kapitel Preisgünstiger Gummersbach Olpe Bergisch Bergheim Wohnraum in Rheinschiene Köln Gladbach ab Seite 46. Siegen Paborn Düren In Regionen mit einer deutlich abnehmenden Siegburg Aachen Bevölkerungs- und Haushaltszahl ist hingegen Bonn Euskirchen nicht von einem zahlenmäßigen WohnungsNur noch wenige Regionen in NRW (orange mangel auszugehen. Die gleichzeitig stattfinflächen) verzeichneten in den Jahren 2009 dende Veränung Bevölkerungsstruktur bis 2011 Bevölkerungswachstum. Stichwort weniger, älter, bunter ziehtquelle: IT NRW. Darstellung: NRW-Bank jedoch qualitative Veränungen Wohwurde von NRW-Bank herausgegenungsnachfrage nach sich. Dies führt dazu, lichen Bundesland, vor allem im ben, die für die Wohnraumförung Ruhrgebiet und in den ländlichen dass auf einen Seite nicht mehran nachfragerhein und Ruhr zuständig ist. gerechte Wohnungen leer stehen, während Regionen (siehe Abb. 1). auf anen Seite in einigen Segmenten 64 Zahlen undgedeckt Fakten werden über einkann. Für die 17,8 Mio. Einwohner standieseiten Nachfrage nicht Bundesland, das längst nicht mehr eiden 8,6 Mio. Wohnungen zur Vernen, sonn etliche ganz verschiedene fügung, was eine durschschnittliche SoWie wirdabb. in fast1.4 allenverdeutlicht, Regionen, auf die die die Zahl von 2,07 bedeutet. Wohnungsmärkte hat, sind sicher nurhat sich Haushaltsgröße Experten im Rahmen des Wohnungsmarktetwas Fachleute. Deshalb haben Bevölkerungs3,7 Mio. Wohnungen lagen in Ein für Gemeinden mit positiven barometers 2012 Bezug nehmen konnten, wir für Sie ein paar Informationen hezweifamilienhäusern, 4,8 Mio. salden in den vergangenen zehnund Jahren mit einer zunehmenden Anspannung bei rausgepickt, die besons typisch o in Mehrfamilienhäusern. preisgünstigen und öffentlichals geförten erheblichsind. verringert. Wachstumszentren überraschend Mietwohnungen gerechnet. Insbesone Die Nordrhein-Westfalen werden konnten zuletzt nur noch die Rheinschiene, in ländlich teilweise noch immer einsamer: 39 % Haushalte In NRW geprägten gab es Endeund ,8 Mio. grenznahe Bereich am Nierhein sowie wachsenden Regionen wie nur dem3.200 Münsterland Einwohner. Das waren sind 1-Personen-Haushalte, 35 % und dem westlichen Ostwestfalen, wo Teile des und des2-personen-haushalte, westlichen weniger als Münsterlandes im Jahr davor, weil nur in 26 Anteil von Mietwohnungen am GesamtbeSterbeüberschuss von fast % Haushalte leben mehr als 2 Ostwestfalen gelten. stand traditionell niedrig ist, stehen Menschen durch ein positives Wan-bereits Menschen. heute nur wenigevon günstige Mietwohnungen ungssaldo gut PerDer Großteil Bevölkerungsgewinne zur Verfügung. sonen nahezu kompensiert wurde. Der Wohnungsbestand ist überwiegend in die Jahre gekommen : 24 stammte dabei nicht aus Geburtenüber Die Bevölkerungsentwicklung ist % sind Vorkriegsbauten, 35 % stamschüssen, sonn aus Wanungsgewinnen. allerdings sehr ungleich verteilt: men aus Zeit des Wieaufbaus Zwar konnte die landesweite Während die Rheinschiene (Düs- Wanungsund weitere 25 % aus den 70er und seldorf, Köln, Bonn), grenznahe 80er Jahren. Nur 17 % ist jünger als bilanz die Verluste durch den negativen bereich am Nierhein, Teile des 25 Jahre. natürlichen ausgleichen, Münsterlandes Saldo und desnicht westlichen Ostwestfalens wachsen, schrumpft Nur Verlust fiel mit knapp Personen aber Haushalte in NRW die Bevölkerung im ganzen restbezogen Wohngeld. Das sind 2,2 %. nicht mehr so gravierend aus wie in den Vorjahren (vgl. Abb. 1.5).

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