Ermittlung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen. Johann Schiefele die STEG Stadtentwicklung GmbH

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1 Ermittlung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen Johann Schiefele die STEG Stadtentwicklung GmbH 1

2 Ermittlung und Erhebung Ausgleichsbetrag 1. Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung 2. Ermittlung Ausgleichsbetrag / Ablösebetrag 3. Erhebung Ausgleichsbetrag 4. Bagatellregelung 5. Verkehrswerte im Regelverfahren 2

3 1. Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung 154 BauGB Zeitpunkt der Wertermittlung Wertermittlungsverfahren Vorgehensweise bei der Wertermittlung 3

4 1. Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung Wahl des Sanierungsverfahrens Gebietsumgestaltung wird angestrebt ( 136 Abs.2 2. BauGB: Funktionsschwächen) Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen sind im Sanierungsgebiet oder in Teilen des Sanierungsgebiets zu erwarten Regelverfahren (Umfassende Verfahren) 152 bis 156a BauGB finden Anwendung. Ausgleichsbeträge können anfallen. Keine Beitragserhebung bei Herstellung von Erschließungsanlagen im Sinne des 127 Abs. 2 BauGB. 4

5 1. Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung Baugesetzbuch (BauGB) Zweites Kapitel: Besonderes Städtebaurecht Dritter Abschnitt: Besondere sanierungsrechtliche Vorschriften 153 Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen, Kaufpreise, Umlegung Sanierungsunbeeinflusster Verkehrswert / Neuordnungswert 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers Anfangswert, Endwert, Ablösung Ausgleichsbetrag, AGB-Bescheid 155 Anrechnungen auf den Ausgleichsbetrag, Absehen Anrechnung auf Ausgleichsbetrag, Sanierungsumlegung, Bagatellregelung 156 Überleitungsvorschriften zur förmlichen Festlegung Erschließung, Umlegung, Enteignung vor förmlicher Festlegung 156 a Kosten und Finanzierung der Sanierungsmaßnahme Verteilung Sanierungsüberschuss 5

6 1. Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung 154 Abs. 2 BauGB Endwert Bodenwert ohne Bebauung, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets ergibt. Anfangswert Bodenwert ohne Bebauung, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Endwert (EW) - Anfangswert (AW) = sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung 6

7 1. Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung Grundstückswert /m². Endwert (EW) Beschluss über Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen Sanierungssatzung Bodenwert unter Sanierungseinfluss Bodenwert ohne Sanierungseinfluss Sanierungsabschluss: Wertermittlungsstichtag Qualitätsstichtag für EW. Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung Anfangswert (AW) Zeit t Zeitpunkt des beginnenden Sanierungseinflusses? Qualitätsstichtag für AW 7

8 1. Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung kann bereits während der Sanierung ermittelt werden Grundstückswert /m² Bodenwert unter Sanierungseinfluss Beschluss über Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen Sanierungssatzung. Endwert (EW) Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung (entwicklungsunbeeinflusst!). Anfangswert (AW) Bodenwert ohne Sanierungseinfluss Sanierungsabschluss: Qualitätsstichtag für EW. Endwert. Anfangswert Zeit t Zeitpunkt des beginnenden Sanierungseinflusses? Qualitätsstichtag für AW Wertermittlungsstichtag 8

9 1. Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung bei sinkenden Bodenwerten Grundstückswert /m² Beschluss über Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen Sanierungssatzung Bodenwert ohne Sanierungseinfluss Bodenwert unter Sanierungseinfluss Endwert (EW) Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung Anfangswert (AW) t Zeit Sanierungsabschluss: Wertermittlungsstichtag Qualitätsstichtag für EW.. Zeitpunkt des beginnenden Sanierungseinflusses? Qualitätsstichtag für AW 9

10 1. Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung Zeitpunkt der Wertermittlung Vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets (Zonengutachten Entscheidungsgrundlage für Verfahrenswahl) Nach der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets (Empfehlung Bewilligungsstelle und Sanierungsträger) Vor Abschluss der Sanierung (spätester Zeitpunkt im Hinblick auf Ablösung Ausgleichsbetrag i.v.m. Verfahrensnachlass bzw. -abschlag) Nach Abschluss der Sanierung (Zonengutachten und Einzelgutachten für Ausgleichsbetragsbescheid Gutachterausschuss oder ö.b.u.v. Sachverständiger 10

11 1. Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung Wertermittlungsverfahren Vergleichswertverfahren Direkter Preisvergleich Vergleichskomponentenverfahren Multifaktorenanalyse, Zielbaumverfahren, Stuttgarter Verfahren Ertragsdifferentialverfahren Ableitung höherer Bodenwerte aus Mieten Mathematisch-statistische Verfahren Modell Niedersachsen, Deduktive Wertermittlungsverfahren In der Praxis hat sich eine kontrollierte Bewertung durch zwei unabhängige Verfahren bewährt. Das Modell Niedersachsen hat sich bei der Rechtsprechung bewährt, ist für einen Laien aber kaum nachvollziehbar. Die Multifaktorenanalyse hat sich ebenfalls bei der Rechtsprechung bewährt und ist für Laien auch nachvollziehbar. 11

12 1. Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung Vorgehensweise bei der Wertermittlung Grundlagen sind Bodenrichtwerte, Angaben aus der Kaufpreissammlung, lokaler Immobilienmarkt etc. Bildung von Bereichen mit im Wesentlichen gleichen wertbestimmenden Merkmalen (Wertzonen) Ermittlung zonaler Anfangs- und Endwerte (Besondere Bodenrichtwerte) Grundsätzlich sind sämtliche geförderten und nicht geförderten Maßnahmen im Sanierungsgebiet zu berücksichtigen! Maßnahmen außerhalb des Sanierungsgebiets sind nicht zu berücksichtigen (Externe Effekte)! z.b. neuer Autobahn-/S-Bahnanschluss, Umgehungsstraße, 12

13 1. Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung Zonengutachten für das Sanierungsgebiet Innenstadt in Schkeuditz vom Oktober

14 2. Ermittlung Ausgleichsbetrag Abschläge nach ImmoWertV Anrechnungen nach BauGB Verfahrensnachlass Pionierabschlag Grundbucherhebung Beispiel Ermittlung Ausgleichsbetrag 14

15 2. Ermittlung Ausgleichsbetrag Das Zonengutachten ist die Grundlage für weiteres Verwaltungshandeln der Stadt / Gemeinde Ermittlung / Erhebung Ausgleichsbetrag (154 BauGB) Kaufpreisprüfung / Kaufpreisgenehmigung ( 144, 145 BauGB) Grunderwerb durch Stadt / Gemeinde ( 153 BauGB) Bemessung von Entschädigungsleistungen ( 153 BauGB) Prüfung Anwendbarkeit der Bagatellregelung ( 155 Abs. 3 BauGB) Fortschreibung Bodenrichtwerte ( 10 Abs ImmoWertV) 15

16 2. Ermittlung Ausgleichsbetrag Ermittlung Ausgleichsbetrag / Ablösebetrag 1. Schritt: Vom Zonenwert zum Grundstückswert zonaler Endwert - zonaler Anfangswert = zonale sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung Endwert Grundstück - Anfangswert Grundstück = Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung GRDST 16

17 2. Ermittlung Ausgleichsbetrag 2. Schritt: Ermittlung des Ausgleichsbetrags Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung GRDST - Abschlag wg. Beeinträchtigung der Nutzbarkeit 16 (4) ImmoWertV - Anrechnung von Bodenwerterhöhungen / Kosten 155 Abs. 1 BauGB - Wartezeitabschlag 2 ImmoWertV = Ausgleichsbetrag 17

18 2. Ermittlung Ausgleichsbetrag Teil 1: Grundlagen, Begriffe, Definitionen Beispiel: Abschlag gem. 16 (4) ImmoWertV Ein neuer Bebauungsplan ermöglicht eine bessere Grundstücksnutzung (höherwertigeres Planungsrecht) Fall 1: Fall 2: Gebäude in gutem Zustand Abzinsung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung wegen Verbesserung Planungsrecht mit Liegenschaftszins über die Restenutzungsdauer (RND) des Gebäudes. Gebäude steht unter Denkmalschutz Bodenwerterhöhung wegen Verbesserung Planungsrecht bleibt unberücksichtigt, weil der Denkmalschutz einer Realisierung entgegen steht. 18

19 2. Ermittlung Ausgleichsbetrag Teil 1: Grundlagen, Begriffe, Definitionen Anrechnung von Bodenwerterhöhungen 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 Anrechnung von Bodenwerterhöhungen, die der Eigentümer (Voreigentümer!) durch eigene Aufwendungen zulässigerweise selbst bewirkt hat: Verbesserung Grundstückszuschnitt durch Zuerwerb Durchführung von Baumaßnahmen ohne Fördermittel Abbruchmaßnahmen ohne Fördermittel Einzelfallprüfung! Nur im Gutachten ermittelte Bodenwerterhöhungen können angerechnet werden! Urteil VG Berlin vom K

20 2. Ermittlung Ausgleichsbetrag Teil 1: Grundlagen, Begriffe, Definitionen Anrechnung von Kosten 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 2 Anrechnung von Kosten, die dem Eigentümer bei der Durchführung von Ordnungsmaßnahmen ( 147 BauGB) und bei der Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen ( 148 BauGB) entstanden sind. Es können nur förderfähige Kosten angerechnet werden, die in einem OM-Vertrag enthalten, dann angefallen (Rechnungs-/Zahlungsnachweise) und nicht gefördert worden sind! 20

21 2. Ermittlung Ausgleichsbetrag Abschlag wegen Wartezeit (und Risiko) 2 ImmoWertV Wenn die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets zum Zeitpunkt der Wertermittlung noch nicht abgeschlossen ist, ist die Wartezeit bis zum Abschluss der noch geplanten Ordnungs- und Baumaßnahmen zu berücksichtigen. Das Risiko ist zu berücksichtigen indem die Wartezeit großzügig ausgelegt wird: bis zum Abschluss der Sanierung Beispiel: Einfamilienhaus-Grundstück Liegenschaftszins: 3,0 % Restlaufzeit Sanierung: 6 Jahre Abzinsungsfaktor: 0,8375 Wartezeitabschlag: 15,00 /m² - (15,00 /m² x 0,8375) = 2,44 /m² 21

22 2. Ermittlung Ausgleichsbetrag 3. Schritt: Ermittlung Ablösebetrag Ausgleichsbetrag - Verfahrensnachlass bis zu 20% = Ablösebetrag Gemeinderatsbeschluss! Der Verfahrensnachlass ist aus der Sanierungspraxis heraus entstanden und ist weder im BauGB noch in der ImmoWertV geregelt. Schreiben Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau an die Bundesländer,

23 2. Ermittlung Ausgleichsbetrag Ermittlung der ausgleichsbetragspflichtigen Grundstücke / Eigentümer 23

24 2. Ermittlung Ausgleichsbetrag Nicht ausgleichsbetragspflichtige Flächen Unland, Steilhang, Böschung, Gartenland, (baulich nicht nutzbare Flächen) Öffentliche Bedarfsflächen mit dauerhafter Zweckbindung (Verkehrs- und Grünflächen, Spielplätze, ) Grundstücke im Eigentum der Gemeinde Grundstücke in einem Umlegungsverfahren nach Maßgabe des 153 Abs. 5 BauGB (Sanierungsumlegung) Vorzeitig endgültig abgelöste Flächen Sonderfälle bei der Ermittlung der Erhebungsfälle (EHF) Grundstück besteht aus mehreren Flurstücken Grundstücksfläche liegt in verschiedenen Wertzonen Grundstück mit Wohnungs- / Teileigentum 24

25 2. Ermittlung Ausgleichsbetrag Beispiel: Ermittlung Ausgleichsbetrag / Ablösebetrag eines gemischt genutzten Grundstücks Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung: (Wertzone) 12,00 /m² Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung: 12,00 /m² / (Grundstück: 500 m²) abzgl. Anrechnung gem. 155 Abs. 1 BauGB - 3,00 /m² / Zwischensumme: 9,00 /m² / abzgl. Abschlag wegen Wartezeit - 2,70 /m² / Liegenschaftszins: 4,5 % Restlaufzeit Sanierung: 8 Jahre Abzinsungsfaktor: 0,7032 Ausgleichsbetrag: 6,30 /m² / abzgl. Verfahrensnachlass 20%: - 1,25 /m² / Ablösebetrag: 5,05 /m² /

26 3. Erhebung Ausgleichsbetrag Akteure der Ausgleichsbetragserhebung Zeitpunkt Entstehung Ausgleichsbetragspflicht Konsenssuchende und / oder formale Vorgehensweise Ablösevereinbarung / Ausgleichsbetragsbescheid Schrittweises Vorgehen bei der Erhebung 26

27 3. Erhebung Ausgleichsbetrag Der Ausgleichsbetrag findet oft wenig Akzeptanz! Eigentümer sehen keinen Sanierungsvorteil für sich. Bodenwerterhöhung ist für viele Eigentümer nicht realisierbar. Eigentümern sollen 15 Jahre und später für längst erledigte Sanierungsmaßnahmen bezahlen. Eigentümer hat dem Sanierungsvermerk keine Bedeutung beigemessen (Grunderwerb, Erbschaft). Gemeinde hat nie über den Ausgleichbetrag informiert. Eigentümer außerhalb des Sanierungsgebiets profitieren von der Sanierung, ohne einen Ausgleichsbetrag zu bezahlen. Eigentümer müssen einen Ausgleichsbetrag zahlen, auch wenn sie keine Sanierungsfördermittel erhalten haben. 27

28 3. Erhebung Ausgleichsbetrag Akteure der Ausgleichsbetragserhebung Stadt / Gemeinde Beauftragung Gutachterausschuss / ö.b.u.v. Gutachter Grundbucherhebung Ermittlung Ausgleichsbeträge / Ablösebeträge Angebot an Eigentümer über vorzeitige Ablösung Führung der Erörterungsgespräche Erhebung Ausgleichsbetrag per Bescheid Ausstellung Bescheinigung für das Finanzamt Bearbeitung von Widersprüchen und Klagen Gemeinderat / Stadtrat Beschluss Verfahrensnachlass Beschluss Bagatellregelung 28

29 3. Erhebung Ausgleichsbetrag Sanierungsträger Beratung Verwaltung über die Vorgehensweise bei der Ermittlung und Erhebung der Ausgleichsbeträge Information Gemeinderat über die Ermittlung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen Ermittlung der ausgleichsbetragspflichtigen Flächen und der Anzahl der Erhebungsfälle Ermittlung Abschläge / Anrechnungsbeträge Ermittlung Ausgleichsbeträge / Ablösebeträge Entwurf von Anschreiben Eigentümer, Ablösevereinbarung, Ausgleichsbetragsbescheid etc. Bescheinigung über sanierungsrechtliche Ausgleichs- oder Ablösebeträge Gutachtliche Prüfung der Anwendbarkeit der Bagatellregelung Teilnahme an Gesprächen mit Grundstückseigentümer 29

30 3. Erhebung Ausgleichsbetrag Gutachterausschuss / ö.b.u.v. Gutachter Ermittlung zonaler Anfangs- und Endwerte (Zonengutachten) Ermittlung Anfangs- und Endwerte für Grundstücke (Einzelgutachten) Ermittlung Abschläge nach 2, 16 (4) ImmoWertV Stellungnahme zu Widersprüchen Erläuterung Einzelgutachten vor Gericht Grundstückseigentümer Bewilligungsstelle des Landes Landesrechnungshof Kommunalaufsicht Bürgerinitiativen Finanzamt Verwaltungsgericht Rechtsanwälte 30

31 3. Erhebung Ausgleichsbetrag Zeitpunkt Entstehung Ausgleichsbetragspflicht Abschluss der Sanierung a) Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wird: 162 BauGB b) Zeitpunkt der Abschlusserklärung der Gemeinde: 163 (1) oder (2) BauGB (Verwaltungsakt) Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück: 154 Abs. 4 Satz 3 BauGB Ausgleichsbetragspflichtig ist der Eigentümer, der am Tag der öffentlichen Bekanntmachung der Satzung über die Aufhebung der Sanierungssatzung im Grundbuch steht! Ausnahmen Im Falle der Gesamtrechtsnachfolge tritt der Rechtsnachfolger in alle Rechte und Pflichten seines Vorgängers ein. Eigentumswechsel kraft Gesetztes (Erbgang, Enteignung, Zwangsversteigerung) 31

32 3. Erhebung Ausgleichsbetrag Konsenssuchende und / oder formale Vorgehensweise Konsens suchend Erhebung vor Abschluss Sanierung Phase 1 1. Zonen-Gutachten 2. Bagatellregelung? 3. Ablöseangebot mit Abschlag bis zu 20 % 4. Gespräche mit Grundstückseigentümer 5. Abschluss von Ablösevereinbarung 6. Erstellung Einzelgutachten (restliche EHF) Abschluss Sanierung: Aufhebung Sanierungssatzung formal Erhebung nach Abschluss Sanierung Phase 2 7. Anhörung / Gespräche mit Eigentümer 8. Ausgleichsbetragsbescheid 9. Widersprüche 10. Klagen 32

33 3. Erhebung Ausgleichsbetrag Ablösevereinbarung vor Abschluss der Sanierung 154 (3) BauGB Die Ablösung des Ausgleichsbetrags ist im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulässig. Die Ablösung tritt an die Stelle des Ausgleichsbetrags. Die Ablösung des Ausgleichsbetrags steht im Ermessen der Gemeinde und ist nur mit Einverständnis des Eigentümers zulässig (Ausnahme: 155 (6) BauGB). Der Ablösungsbetrag bemisst sich nach den Bestimmungen über die Bemessung des Ausgleichsbetrags. Es kann auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde kann, falls es die Förderrichtlinie des Landes zulässt, bei der Ablösung einen Verfahrensnachlass von bis zu 20% gewähren (Gemeinderatsbeschluss!) 33

34 3. Erhebung Ausgleichsbetrag Abschluss der Sanierung Öffentliche Bekanntmachung der Satzung zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets 34

35 3. Erhebung Ausgleichsbetrag Einzelgutachten Erhebung des Ausgleichsbetrags nach Abschluss der Sanierung durch Bescheid 35

36 3. Erhebung Ausgleichsbetrag Anhörung Grundstückseigentümer (Frist 4-6 Wochen) 36

37 3. Erhebung Ausgleichsbetrag Peggy Betschke Hallesche Straße Schkeuditz Az: Datum: Bescheid über die Festsetzung und Erhebung des Ausgleichsbetrages gemäß 154 Baugesetzbauch (BauGB) nach Abschluss der Sanierung im ehemaligen Sanierungsgebiet Innenstadt Schkeuditz Sehr geehrte Frau Betschke, Ausgleichsbetragsbescheid gemäß Grundbuch sind Sie Eigentümer des Grundstückes Hallesche Straße 1 (Gemarkung Schkeuditz, Flur 18, Flurstück 145). Dieses liegt im Bereich des ehemals förmlich festgelegten Sanierungsgebietes "Innenstadt" Schkeuditz. Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes erfolgte durch Satzung der Stadt Schkeuditz vom , in Kraft getreten am Die Sanierung wurde im umfassenden Verfahren durchgeführt, d.h. in der Satzung wurde die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der 152 bis 156 a BauGB nicht ausgeschlossen. Diese sind dem Schreiben als Anlage 1 beigefügt. Gemäß 154 Abs. 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht gemäß 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist gemäß 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB nach Abschluss der Sanierung zu entrichten. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Wertermittlung ist die rechtsverbindliche Aufhebung der Sanierungssatzung. Die Satzung der Stadt Schkeuditz über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes "Innenstadt" vom wurde mit Satzung vom rechtsverbindlich durch öffentliche Bekanntmachung am aufgehoben. Somit ist für Ihr oben genanntes Grundstück gemäß 154 Abs. 3 BauGB die Ausgleichsbetragspflicht entstanden. Grundstücksgröße: 98 m² Ausgleichsbetrag: (Grundstücksgröße x sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung) 392,00 EUR Grundlage der Wertermittlung ist ein Verkehrswertgutachten nach BauGB des von der IHK Stuttgart öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Herrn Dr.-Ing. Koch, Dr.-Ing. Koch Sachverständigenbüro, Dornierstraße 30, Esslingen, welches Ihnen mit Schreiben vom als Anlage 2 bereits übergeben wurde. Nach unserer Aktenlage liegen Anrechnungsbeträge im Sinne des 155 Abs. 1 BauGB nicht vor. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags hat Ihnen die Stadt Schkeuditz mit Schreiben vom gemäß 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB als Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung Ihres Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach 155 Abs. 1 BauGB anrechenbaren Beträge bis zum gegeben. Von der Möglichkeit der Erörterung haben Sie keinen Gebrauch gemacht. Gemäß 154 Abs. 4 Satz 1 BauGB wir der Betrag in Höhe von 392,00 EUR (in Worten: dreihundertzweiundneunzig Euro) einen Monat nach der Bekanntgabe dieses Bescheids fällig. Er ist spätestens zum Fälligkeitstermin ( ) auf das unten angegebene Konto der Stadt Schkeuditz mit Angabe des Codierungsgrundes zu überweisen. Codierungsgrund: Erfolgt die Zahlung nicht rechtzeitig, so ist mit Ablauf der Fälligkeit für den rückständigen Betrag ein Säumniszuschlag zu zahlen. Außerdem sind die entsprechenden Kosten für ein mögliches Mahnverfahren zu tragen. Sie können nach 154 Abs. 5 BauGB beantragen, den Ausgleichsbetrag in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern Ihnen nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Sofern Sie von dieser Möglichkeit Gebrauch machen wollen, bitten wir Sie, einen entsprechenden begründeten Antrag innerhalb der oben genannten Zahlungsfrist bei der Stadt einzureichen. Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen diesen Bescheid kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe schriftlich oder zur Niederschrift in der Stadtverwaltung Schkeuditz, Rathausplatz 3, Schkeuditz Widerspruch eingelegt werden. Der Widerspruch gegen die Geltendmachung des Ausgleichsbetrages nach 154 Abs. 1 BauGB hat gemäß 212 a BauGB keine aufschiebende Wirkung, d. h. die Zahlung muss (zunächst) innerhalb der festgesetzten Zahlungsfrist erfolgen. Der Ausgleichsbetrag für das genannte Grundstück wird hiermit auf 392,00 EUR (in Worten: dreihundertzweiundneunzig Euro) festgesetzt. Dieser Ausgleichsbetrag errechnet sich wie folgt: Wertermittlungsstichtag: Anfangswert gemäß 154 Abs. 2 BauGB: 51,00 EUR/m² Mit freundlichen Grüßen Enke Oberbürgermeister Endwert gemäß 154 Abs. 2 BauGB: sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung: (Endwert - Anfangswert) 55,00 EUR/m² 4,00 EUR/m² 37

38 3. Erhebung Ausgleichsbetrag Bescheinigung über sanierungsrechtliche Ausgleichsoder Ablösebeträge 38

39 3. Erhebung Ausgleichsbetrag Schrittweises Vorgehen bei der Erhebung des Ausgleichsbetrags 1. Ermittlung Anfangs- / Endwerte (Zonengutachten) 2. Grundbucherhebung 3. Ermittlung Ausgleichsbetrag / Ablösebetrag pro Grundstück und Erhebungsfall 4. Prüfung der Anwendbarkeit der Bagatellregelung 5. Nicht öffentliche Beratung im Gemeinderat 6. Öffentliche Beratung / Beschlussfassung im Gemeinderat 7. Information Eigentümer: unmittelbar nach der Gemeinderatsitzung 8. Eigentümergespräche (Erörterungstermin) 9. Abschluss Ablösevereinbarungen 10. Erstellung Einzelgutachten Aufhebung Sanierungssatzung 12. Erhebung Ausgleichsbetrag durch Bescheid 39

40 4. Bagatellregelung 40

41 4. Bagatellregelung Bagatellregelung 155 Abs. 3 BauGB Die Gemeinde kann für das förmlich im festgelegten Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist, und der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht. Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist. 41

42 4. Bagatellregelung Gutachten über die Anwendbarkeit der Bagatellregelung 42

43 5. Verkehrswerte im Regelverfahren Sanierungsunbeeinflusster Verkehrswert Neuordnungswert 43

44 5. Verkehrswerte im Regelverfahren Sanierungsunbeeinflusster Verkehrswert 153 Abs. 1 BauGB In der Kommentierung wird der Begriff Sanierungsunbeeinflusster Verkehrswert als Verkehrswert des Grundstücks einschließlich Gebäude ohne Aussicht auf Sanierung verwendet. Anfangswert * + Gebäudewert = Sanierungsunbeeinflusster Verkehrswert * Sonstige tatsächliche vorhandene Eigenschaften sind zu berücksichtigen, sofern dies marktüblich ist und nicht bei der Ermittlung des Anfangswerts bereits berücksichtigt wurde. Grunderwerb Gemeinde: 153 Abs. 3 BauGB privater Grundstücksverkehr: 153 Abs. 2 BauGB Kaufpreisprüfung Gemeinde: 144 Abs. 2 BauGB 44

45 5. Verkehrswerte im Regelverfahren Neuordnungswert 153 Abs. 4 BauGB In der Kommentierung wird der Begriff Neuordnungswert als Verkehrswert des Grundstücks einschließlich Gebäude, der sich aufgrund der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung des Sanierungsgebiets ergibt, verwendet: Endwert * + Gebäudewert = Neuordnungswert * Sonstige tatsächliche vorhandene Eigenschaften sind zu berücksichtigen, sofern dies marktüblich ist und nicht bei der Ermittlung des Endwerts bereits berücksichtigt wurde. Formulierung im Kaufvertrag: Der Kaufpreis beinhaltet den Ausgleichsbetrag nach 154 BauGB. Die Regelung über die Ablösung des Ausgleichsbetrags ist endgültig. 45