Ermittlung von Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet von Altrip

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1 Ermittlung von Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet von Altrip

2 Gesetzliche Grundlagen Baugesetzbuch (BauGB) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen 136 Abs. 2 BauGB: Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Daten zur Sanierung in Altrip: Beginn: Satzungsbeschluss, Veröffentlichung am Ende: Beschluss über die Aufhebung der Sanierung, Veröffentlichung am = Wertermittlungsstichtag Folie 2

3 Gesetzliche Grundlagen Ausgleichsbetrag Die Eigentümerinnen und Eigentümer haben zur Mitfinanzierung der Sanierung einen Ausgleich in Geld zu entrichten. Dieser Geldausgleich entspricht der Erhöhung des Bodenwerts ihrer Grundstücke, die durch die Sanierung bewirkt wurde ( 154 Abs. 1 Satz1 BauGB). Geringe Refinanzierungsrate z.b. Annweiler 11 Mio Sanierungsmittel, Ausgleichsbetrag ca. 0,5 Mio Rückfluss = 4,5 % Dudenhofen 3,1 Mio Sanierungsmittel, Ausgleichsbeträge 0,268 Mio Rückfluss = 8,6 % Freinsheim 9,3 Mio Sanierungsmittel, Ausgleichbeträge 0,574 Mio Rückfluss = 6,2 % Schifferstadt 5,9 Mio Sanierungsmittel, Ausgleichsbeträge 0,230 Mio Rückfluss = 3,9 % Folie 3

4 Gesetzliche Grundlagen Ausgleichsbetrag Förderungen in Altrip: Vorbereitung der Sanierung Investitionen für Ordnungsmaßnahmen Investitionen für Baumaßnahmen Förderung voraussichtliche Einnahmen aus dem Ausgleichsbetrag: ca Dies ist ein Rückfluss von 7,8 % der Förderung. Folie 4

5 Gesetzliche Grundlagen Gutachten Beantragung der Wertermittlung zur Ermittlung der Bodenwertsteigerungen durch die Gemeinde Altrip am Feststellung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung nach 154 (2) BauGB - Ausgleichsbetrag des Eigentümers Gutachten durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte Zweistufiges Verfahren : zonales Gutachten, beschlossen am und den darauf basierenden Einzelgutachten, beschlossen am Folie 5

6 Gesetzliche Grundlagen Gutachten Zonales Gutachten - Das Sanierungsgebiet wurde in Zonen aufgeteilt. - Für jede Zone wurden die Bodenwerte ermittelt, die sich - ohne Durchführung der Sanierung ergeben würden (zonaler Anfangswert) und die sich - unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung (zonaler Endwert) zum Wertermittlungsstichtag (= Tag des Aufhebungsbeschlusses) ergeben. Folie 6

7 Gesetzliche Grundlagen Gutachten Zonales Gutachten Die Zonen wurden so gebildet, dass die Besonderheiten der durchzuführenden Wertermittlungsverfahren berücksichtigt und wirksam unterstützt werden. Z.B. durch die Berücksichtigung von - Fördermaßnahmen, - Art und Maß der baulichen Nutzung und - der tatsächlichen Nutzung. - Lage an einer sanierungsbedingt ausgebauten Straße Folie 7

8 Gesetzliche Grundlagen Gutachten Einzelgutachten Grundlage für die Ermittlung der Bodenwerterhöhungen der einzelnen Grundstücke bildeten die zonalen Anfangs- und Endwerte. Lediglich die grundstücksbezogenen Besonderheiten wurden zusätzlich erfasst: - die Grundstücksgröße oder Form und - die sonstigen wertrelevanten Rechte und Belastungen (Belastungen im Grundbuch in Abt. II Wohnrecht, Nießbrauch, Geh- und Fahrtrechte etc.) Die Einzelgutachten sind somit immer im Zusamnmenhang mit dem zonalen Gutachten zu sehen. Folie 8

9 Ausgleichsbetrag Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung = Endwert (Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung ergibt) Anfangswert (Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt, noch durchgeführt worden wäre) Folie 9

10 Ausgleichsbetrag Folie 10

11 Ausgleichsbetrag Fälligkeit Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung von demjenigen zu entrichten, der zum Zeitpunkt der Bekanntmachung der Aufhebung der Sanierungssatzung Eigentümer ist. Ermessen Der Gemeinde steht kein Ermessen bei der Erhebung der Ausgleichsbeträge zu. Folie 11

12 Sanierungsgebiet Ortskern Altrip Verfahrensgrenze Folie 12

13 Sanierungsgebiet Ortskern Altrip Festgestellte Mißstände im Sanierungsgebiet gemäß den vorbereitenden Untersuchungen Verkehrssituation: Durchgangsstraßen sind den Verkehrsauswirkungen nicht gewachsen, überwiegend zu hohe Geschwindigkeit Belastung durch Park-Such-Verkehr, fehlende Parkplätze Baustruktur und Ortsbild: Soziales und Kultur: alte Bausubstanz, viele Gebäude mit hohem Sanierungsbedarf, Standards für Belüftung und Besonnung oft nicht gewährleistet Beeinträchtigung der Versorgungsfunktion, fehlende Einrichtungen für Gemeinbedarf und kulturelle Aufgaben Folie 13

14 Sanierungsgebiet klassische Bodenrichtwerte Abgrenzung des Sanierungsgebietes in Altrip Zone /m² B-MD-o-II A Stichtag Folie 14

15 Ermittlung des Ausgleichsbetrags 1012 Verfeinerung der Zonierung und Konkretisierung des Richtwertgrundstückes im zonalen Gutachten , Zone /m² B-MD-o-II A Zone /m² B-MD-o-II-800-A Folie 15

16 Ermittlung des Ausgleichsbetrags Stichtag Richtwertgrundstück Anfangsrichtwertgrundstück Faktor ,00 Besonderer Bodenrichtwert (zonaler Anfangswert) zum Stichtag 190,00 /m² Zu- und Abschläge zur Anpassung an die sonstigen Zustandsmerkmale des Anfangs(richt)wertgrundstücks Zustandsmerkmale Richtwertgrundstück Bewertungsobjekt Faktor B B 1,00 Entwicklungszustand BRW 190,00 /m² Art der baulichen Nutzung Nutzung MD MD 1,00 Bauweise o o 1,00 II II 1,00 k.a. k.a. 1,00 60 k.a. 1,00 Grundstücksfläche (2) ,96 Erschließungszustand ebf ebf 1,00 Lage (3) mittel mittel 1, ,00 Anpassung 0,96 Zone 1002 Maß der baulichen Nutzung Vollgeschosse Geschossflächenzahl (GFZ) Grundstückstiefe Sonstiges (1) (4) Flächenanpassung -4% Ergebnis 182,40 /m² Der besonderer Bodenrichtwert (zonaler Anfangswert) ermittelt sich hieraus zu: 190,00 /m² x 0,96 = 182,40 /m² Folie 16

17 Ermittlung des Ausgleichsbetrags , Folie 17

18 Ermittlung des Ausgleichsbetrags Sanierungsvorteile durch: - Ergänzung und Verbesserung der sozialen und kulturellen Einrichtungen - Modernisierung verschiedener privater und öffentlicher Gebäude im näheren Umfeld - Ordnungsmaßnahmen i. V. mit dem Einfügen von Neubauten im näheren Umfeld - Schaffung von Parkplätzen - Beseitigung störender Gemengelage Folie 18

19 Maßnahmen - Straßenausbau Moltkestraße ca. 150 m² Ausbau ohne Sanierungsmittel Maxstraße m² Platz Gehweg ausgebaut m² 350 m² Beethovenstraße 665 m² ,- Parkplatzneubau Gehweg ausgebaut m² 235 m² Ausbau mit GVFG Mitteln 1995 Ausbau mit GVFG Mitteln 1995 Ausbau mit GVFG Ausbau privat Mitteln m² Folie 19

20 Maßnahmen - übrige , Folie 20

21 Ermittlung des Ausgleichsbetrags Öffentliche Gebäude: Bürgerhaus + Maxschule Ludwigstraße 42 Maxschule Ludwigstraße 42 Rückseite Umfeldgestaltung mit Parklätzen Folie 21

22 Ermittlung des Ausgleichsbetrags Moderniseierung: Instandsetzung und Modernisierung privater Gebäude im Umfeld Ludwigstraße 27 Ludwigstraße 29 Moltkestraße 2 Ludwigstraße 29 Rückseite Folie 22

23 Ermittlung des Ausgleichsbetrags Ludwigstraße 29 A und B Ludwigstraße 29C und D Ludwigstraße 31 Ludwigstraße 31 Rückansicht Folie 23

24 Ermittlung des Ausgleichsbetrags Ludwigstraße 29 A und B Ludwigstraße 29C und D Ludwigstraße 31 Ludwigstraße 31 Rückansicht Folie 24

25 Ermittlung des Ausgleichsbetrags Bestimmung der sanierungsbedingten zonalen Bodenwertsteigerung - Niedersachsenverfahren Ermittlung der prozentuallen Bodenwertsteigerung auf Grund der Einstufung der vor der Sanierung vorhandenen Missstände und den durchgeführten Maßnahmen anhand von Tabellen/Matrizen. R R hefüfür ge - -hpei inrla ge ep fanla n ei igfanl lz nd d gn ez et t!! nach verschiedenen Verfahren - Komponentenmodell Berücksichtigung des Werteinflusses des Erschließungsvorteils, Lagevorteils Sanierungsvorteils etc. Folie 25

26 Ermittlung des Ausgleichsbetrags Beispiel: Bestimmung der zonalen Bodenwertsteigerung für die verfeinerte Zone 1002 Ermittlung des zonalen Endwertes aus den bisherigen Einzelergebnissen Verfahren Ergebnis Gewicht Komponentenverfahren (Modell Neuwied) 191,87 /m² 2 Modell Niedersachsen (Kanngieser / Bodenstein) 191,10 /m² 8 0,00 /m² 0 0,00 /m² 0 Auswertung sanierungsbeeinflusster Vergleichskaufpreise unbebauter Grundstücke Auswertung sanierungsbeeinflusster Vergleichskaufpreise bebauter Grundstücke zonaler Endwert 191,25 /m² zonaler Anfangswert sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung gezahlte Ablösebeträge Ausgleichsbetrag in /m² 182,00 /m² 9,25 /m² 0,00 /m² 9,25 /m² 10 0 Folie 26

27 Ausgleichsbetrag in /m² 0.- 5,70 Zusammenstellung der zonalen sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen ,50 15,50 11, ,50 8, , , , , , ,10 10,00 Folie 27

28 Ermittlung des Ausgleichsbetrags Weiteres Vorgehen - Zusendung der erstellten Einzelgutachten - Einstellung des zonalen Gutachtens im Internet auf der Homepage der Gemeinde Altrip - vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung innerhalb einer angemessener Frist zu geben - Zustellung des Ausgleichsbetragsbescheides Folie 28

29 Infomaterial Folie 29

30 VIELEN DANK FÜR IHR KOMMEN Vermessungs- und Katasteramt Rheinpfalz Dienstort Neustadt Exterstraße Neustadt an der Weinstraße Folie 30