7 goldene Regeln beim Schenken, Vererben und Verkaufen von betrieblichen und privaten Liegenschaften
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1 7 goldene Regeln beim Schenken, Vererben und Verkaufen von betrieblichen und privaten Liegenschaften Raiffeisenregionalbank Schwaz am
2 ImmoEst Seit Einkommensteuerpflicht bei Veräußerung von Grundstücken für alle Einkommensteuerpflichtigen. -Veräußerung -Grundstück -Ausnahmen -Berechnung -Meldung und Zahlung 2
3 ImmoEst Veräußerung: -Verkauf, Tausch, gemischte Vorgänge (Abgrenzung Kauf und Schenkung) Grundstücke: - Bebaut und unbebaut, Häuser, Wohnungen, Baurechte, Superädifikate - Altvermögen, Neuvermögen - Privatvermögen und Betriebsvermögen 3
4 ImmoEst Befreiungen und Ausnahmen - Hauptwohnsitzbefreiung 1 und 2 - Herstellerbefreiung - Veräußerungen in Zusammenhang mit drohenden Enteignungen, Flurbereinigungen, Entschädigungen in öffentlichem Interesse
5 ImmoEst Ermittlung der Einkünfte Besonderer Steuersatz in Höhe von 30% der Einkünfte a.neuvermögen oder freiwillig für Grundstücke des Alt- vermögens: Verkaufserlös abzüglich Anschaffungskosten bzw. Buchwert) b. Altvermögen: Pauschale Ermittlung der Einkünfte Bei Umwidmung nach dem % des Verkaufserlöses Ansonsten 4,2% des Verkaufserlöses 5
6 ImmoESt Meldungen und Abfuhr der ImmoEst es gilt das Zu-/Abflussprinzip Normalfall: Meldung, Selbstberechnung und Zahlung der ImmoESt durch Notar/Rechtsanwalt beim Verkauf der Liegenschaft. 6
7 Grunderwerbsteuer Neu - Liegenschaftserwerb Ab neue Bemessungsgrundlage: Grundstückswert (=verminderter Verkehrswert) Berechnung: - Variante 1: 3facher Bodenwert (EW) x Hochrechnungsfaktor + Gebäudewert (lt. Verordnung) - Variante 2: Wert lt. WKÖ-Immobilienpreisspiegel abzüglich 30 % oder - Variante 3: niedrigerer VKW lt. erstelltem Schätzwertgutachten 7
8 Grunderwerbsteuer Neu - Liegenschaftserwerb Ab neuer Steuertarif: Prinzip: 3,5% aber Begünstigung für unentgeltlich zugewendete Liegenschaften/Wohnungen Stufentarif: - 0,5 % bis ,00-2,0 % von ,00 bis 400,000,00-3,5 % über ,00 8
9 Grunderwerbsteuer Neu - Liegenschaftserwerb Begünstigungen für Liegenschaftserwerbe innerhalb der Familie: - erweiterter Familienbegriff, nun auch begünstigte Erwerbe durch: Geschwister/Nichte/Neffe -alle Übertragungen gelten als unentgeltlich somit führen vertragliche Gegenleistungen zu keiner Steuererhöhung -Erwerbe von Todeswegen durch Ehegatten: sofern HWS und Wohnnutzfläche bis 150m² - gänzliche Steuerbefreiung -Einschränkungen für Zuwendungen innerhalb von 5 Jahren, sofern: eine Übertragung einer wirtschaftliche Einheit zb 1 Liegenschaft von 2 Personen oder mehrere Übertragungen zwischen denselben Personen
10 Grunderwerbsteuer Neu - Liegenschaftserwerb Steuerbegünstigungen für Betriebsübertragung: Erwerb Grundstück bei Unternehmensübertragung unentgeltlich oder teilunentgeltlich steuerfrei bis zu EUR (Freibetrag) Bei Teilunentgeltlichkeit vermindert sich Freibetrag im Ausmaß des entgeltlichen Teiles Begünstigung innerhalb der Familie: gesamter Freibetrag steht immer zu Kriterien: Übergeber ist natürliche Person und 55 Jahre oder erwerbsunfähig (Sachverständigengutachten oder Bestätigung Sozialversicherungsträger) 10
11 Beispiel 1: Schenkung Baugrund Herr Huber besitzt einen Baugrund 600 m²und möchte diesen an seine Tochter übergeben. Verkehrswert des Grundstückes derzeit errechneter Grundstückswert Einkommensteuer: - unentgeltlich - keine ImmoESt 11
12 Beispiel 1: Schenkung Baugrund Umsatzsteuer: - privater Bereich, kein Bezug zur MwSt Grunderwerbsteuer: - steuerpflichtiger Vorgang - Bemessungsgrundlage: unabhängig von Gegenleistung; lt. Stufentarif: 0,5% bei ,00; Gerichtsgebühr: - Bemessungsgrundlage: 3-facher Einheitswert davon 1,1% TIPP 1: Baugrundschenkungen weiterhin sehr günstig, ABER 5- Jahresfrist für Zusammenrechnung beachten! 12
13 Beispiel 2: Übertragung Privathaus in Familie Herr Huber hat 1992 auf eigenem Grund ein Wohnhaus errichtet, 2016 Übergabe an seine Tochter; diese verpflichtet sich zu einer Entfertigungszahlung an Bruder in Höhe von ,00 und räumt dem Vater das lebenslange Wohnrecht ein. Verkehrswert des Objektes derzeit errechneter Grundstückswert Einkommensteuer: - Kontrollrechnung, ob entgeltlicher oder unentgeltlicher Vorgang Vater geb , Wert Wohnrecht je Monat 800,-, daher Barwert ,- - keine ImmoESt 13
14 Beispiel 2: Übertragung Privathaus in Familie Umsatzsteuer: - privater Bereich, kein Bezug zur MwSt Grunderwerbsteuer: - steuerpflichtiger Vorgang - Bemessungsgrundlage: unabhängig von Gegenleistung; lt. Stufentarif: 0,5% bis ,00; 2% von Gerichtsgebühr: - Bemessungsgrundlage: 3-facher Einheitswert davon 1,1% TIPP 2: gilt im Familienkreis immer als unentgeltlich! Prüfen schrittweise Übertragung (steuerlich und familienrechtlich) 14
15 Beispiel 3: Übergabe Vermietungsobjekt in Familie Frau Huber hat 2007 eine Eigentumswohnung gekauft und seither vermietet, 2016 Übergabe an die Tochter; diese übernimmt als Gegenleistung eine Bankverbindlichkeit in Höhe von ,00 Verkehrswert der Wohnung derzeit ,00 errechneter Grundstückswert ,00 Einkommensteuer: - unentgeltlicher Vorgang - keine ImmoESt - Tochter: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ab Schenkung - wenn doch entgeltlich: AfA-Beträge aus Vermietung erhöhen Gewinn 15
16 Beispiel 3: Übergabe Vermietungsobjekt in Familie Umsatzsteuer: - Vermietungsobjekt eines Unternehmers - Eigenverbrauch 0 % oder 20 % USt. (Vorsteuerberichtigung) Grunderwerbsteuer: - steuerpflichtiger Vorgang - Bemessungsgrundlage: unabhängig von Gegenleistung; lt. Stufentarif: 0,5% bei ,00 Gerichtsgebühr: - Bemessungsgrundlage: 3-facher Einheitswert davon 1,1% TIPP 3: Übergaben bei Grundstückswerten bis EUR weiterhin günstig, ABER 5-Jahresfrist für Zusammenrechnung beachten! 16
17 Beispiel 4: Verkauf privates Einfamilienhaus Frau Huber hat ein seit Jahrzehnten im Familienbesitz befindliches Grundstück. Das Grundstück wurde 2004 in Bauland umgewidmet, worauf Frau Huber dort im Jahr 2005 ein Ferienhaus für sich und ihre Familie errichtet hat. Im Jahr 2016 Verkauf des Hauses um ,00 (davon entfallen ,00 auf Grund und Boden). Einkommensteuer: - entgeltlicher Vorgang - ImmoESt - Herstellerbefreiung für das Gebäude, das heißt ImmoEst 18% von ,-- 17
18 Beispiel 4: Verkauf privates Einfamilienhaus Umsatzsteuer: - nicht relevant, da kein Bezug zur MwSt. Grunderwerbsteuer: - steuerpflichtiger Vorgang - Bemessungsgrundlage: abhängig vom Kaufpreis 3,5% Gerichtsgebühr: - Bemessungsgrundlage: 1,1% vom Kaufpreis TIPP 4: Verkauf durch den Errichter. Vorab keine Übergabe wenn Verkauf geplant ist! Parallel immer HAUPTWOHNSITZBEFREIUNG prüfen! 18
19 Beispiel 5: Übergabe Betrieb-Einzelunternehmen Herr Hofer (60 Jahre) betreibt seit 1995 einen Gewerbebetrieb auf eigenem Grundstück; 2016 übergibt er seinen Betrieb seinem Sohn, als Gegenleistung muss dieser seinem Vater ,-- zahlen. Betriebsliegenschaft mit einem Grundstückswert von ,--, darauf entfallende Bankverbindlichkeit: ,00 Einkommensteuer: - Hälfteregel bei Betriebsübergaben gilt Verkehrswert Betrieb : Schuldübernahme/Zahlung bei Vermietungsobjekt gilt Verkehrswert Grundstück : Schuldübernahme/Zahlung 19
20 Beispiel 5: Übergabe Betrieb-Einzelunternehmen Umsatzsteuer: - Eigenverbrauch gesamter Betrieb (=Geschäftsveräußerung) Grunderwerbsteuer: - steuerpflichtiger Erwerb - Betriebsbefreiung prüfen ( 3 Abs 1 Z 2 GrEStG) bis ,00 - Bemessungsgrundlage: Grundstückswert ,00 daher Steuer: 0,00 Gerichtsgebühr: - Bemessungsgrundlage: 3-facher Einheitswert davon 1,1 % TIPP 5: Übergabe vor größeren baulichen Investitionen! Überlegen ob Umgründung in andere Rechtsform sinnvoll ist (z.b. wegen Beteiligung des Übergebers) 20
21 Beispiel 6: Betriebs-Einbringung in GmbH Herr Schuster betreibt seit 1995 ein Handwerks-Einzelunternehmen im eigenen Gebäude; 2016 bringt er den Betrieb in seine (neugegründete) GmbH gem. Art. III UmgrStG ein. Grundstück samt Gebäude: Verkehrswert ; errechneter Grundstückswert Einkommensteuer: - vorweg prüfen, ob Grundstück mitübertragen oder zurückbehalten wird - wenn Betriebsübergang mit Grundstück auf GmbH nach UmgrStG: Gebäudewert = Buchwertfortführung in GmbH Bodenwert = freiwillige ImmoESt bei Herr A oder Buchwertfortführung mit Vormerk Bodenwert für gespaltene Einkünfteermittlung bei Veräußerung durch GmbH 21
22 Beispiel 6: Betriebs-Einbringung in GmbH Umsatzsteuer: - steuerneutral bei UmgrStG (GmbH tritt an die Stelle des Einzelunternehmers) Grunderwerbsteuer: - steuerpflichtiger Erwerb - Bemessungsgrundlage: Begünstigung: 0,5% vom Grundstückswert Gerichtsgebühr: - Bemessungsgrundlage: Begünstigung da Einbringender an Gesellschaft beteiligt ist 3-facher Einheitswert davon 1,1 % Tipp 6: Umgründungen mit Stichtagen nach eventuell günstiger! Zurückbehalten von Grund und Boden mit Baurecht? 22
23 Beispiel 7: Verkauf einer Liegenschaft aus einem Betrieb Herr Huber hat 1994 ein Grundstück betrieblich um ,-- gekauft und 1995 darauf ein Betriebsgebäude errichtet; 2016 Verkauf der bebauten Betriebsliegenschaft um ,-- (Buchwert des Gebäudes: ,--); Wertverhältnis Grund zu Gebäude ca. 50:50 Einkommensteuer: - vorweg Steuerhängigkeit von Grund und Gebäude zum prüfen - Aufteilen Verkaufspreis auf Bodenwert und Gebäudewert - Gebäudewert minus Buchwert = Gewinn; davon 30% ImmoESt - Bodenwert minus Buchwert = Gewinn, davon 30% ImmoESt ODER vom Bodenwert 4,2% ImmoESt (wenn Grund nicht steuerhängig) 23
24 Beispiel 7: Verkauf einer Liegenschaft aus einem Betrieb Umsatzsteuer: - unternehmerisches Objekt - Veräußerung 0% oder 20% USt; Teiloption überlegen Grunderwerbsteuer: - steuerpflichtiger Erwerb - Bemessungsgrundlage: Kaufpreis mindestens der Grundstückswert, davon 3,5% Gerichtsgebühr: - Bemessungsgrundlage: Kaufpreis sofern dem Verkehrswert entsprechend davon 1,1% Tipp 7: Prüfen Ratenvereinbarung wegen aufgeschobener ImmoEst Zahlung! 24
25 KONTAKTDATEN Mag. Josef REITTER Mag. Michael HIRSCHBERGER öffentlicher Notar Steuerberater Rohrerstraße 1 Münchner Straße Zell am Ziller 6130 Schwaz Tel.: 05282/55 122, Tel.: 05242/ mail: reitter@notar.at mail: m.hirschberger@wt-hirschberger.at Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
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