Herausforderungen für die Wohnungsprojektentwicklung in Berlin. Helmut Kunze Regionsleiter Berlin, NCC Deutschland GmbH

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1 Herausforderungen für die Wohnungsprojektentwicklung in Berlin Helmut Kunze Regionsleiter Berlin, NCC Deutschland GmbH gif-forum Bezahlbares Wohnen, 19. März

2 NCC in Deutschland - 8 Regionen Anzahl der Mitarbeiter: 722 Verkaufte Wohneinheiten 2014: Umsatzerlöse 2014: 348,6 MEUR 2

3 Kerngeschäft Bauträger-Wohnungsbau Verkauf an Endkunden Einfamilienhäuser (EFH, DH, RH) Geschosswohnungsbau (ETW) 2/3 Paketverkäufe an Investoren Geschosswohnungsbau zur Vermietung 1/3 3

4 NCC-Region Berlin / Brandenburg Verkaufte Wohneinheiten im Jahr 2014: 418 im Einzelvertrieb 304 als Paket Aktuell ca. 25 aktive Projekte Spektrum: Vom Reihenmittelhaus für 214 T bis zur Eigentumswohnung für 599 T 4

5 Herausforderungen für die Wohnungsprojektentwicklung in Berlin 1. Wohnflächenbedarf: Bezahlbarkeit! 2. Lage: Nicht nur Berlin-Mitte ist attraktiv 3. Staatliche Eingriffe: Mietpreisbremse 4. Grundstückspreise: Bieterwettbewerbe 5. Genehmigungsprozess: Bürokratie NCC Deutschland GmbH

6 Herausforderungen für die Wohnungsprojektentwicklung in Berlin 1. Wohnflächenbedarf: Bezahlbarkeit! NCC Deutschland GmbH

7 Herausforderung: Bezahlbarkeit Berlin Europas Boom-Markt Nr.1 Anstieg der Mietpreise 2015 (vorauss.) Quelle: Berliner Wohnmarktreporte 2010, 2011, 2012, 2013, 2014 (CBRE, GSW), 2015 (CBRE, Berlin Hyp) 7

8 Herausforderung: Bezahlbarkeit Preise für Miet- und Eigentumswohnungen in Berlin Quelle: welt.de/immobili enpreise/berlin/w ohnungspreise Quelle: Berliner Zeitung (17. Oktober 2013) S. 15 8

9 Bundesländer und Europa im Vergleich Stand 2012 Eigentumsquote Mieterquote Berlin 14,9 % bis ,5 % 1 Saarland 63,7 % 30,3 % Hamburg 22,6 % 77,4 % Bayern 51 % 49 % Deutschland 46 % 54 % Spanien 85 % 15 % Italien 77 % 23 % Polen 77 % 23 % Großbritannien 69 % 31 % Schweden 62 % 38 % Schweiz 35 % 65 % 85,1 % bis % 1 Quelle: 1 Der Tagesspiegel ( ); Euroconstruct / ifo / Statistisches Bundesamt (2012) 9

10 Herausforderung: Bezahlbarkeit Mietparadies Berlin wie lange noch? 10

11 Herausforderung: Bezahlbarkeit Schaffung von bezahlbarem Wohnraum Downsizing 11

12 Herausforderung: Bezahlbarkeit Downsizing? Prognosen zur Wohnflächenentwicklung: Platzbedarf nimmt weiter zu Realität: Platzmangel in Metropolen steigt 1990 Berlin West 37,4 qm Berlin Ost 30,4 qm 2012 Berlin 39,0 qm 2030 Berlin? 12

13 Herausforderung: Bezahlbarkeit Wie viel Wohnfläche brauchen wir? Wohnfläche je Einwohner 2012 Moskau 11 qm Paris 22 qm Berlin 39 qm?2030 Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 13

14 Bremen Rostock Freiburg Dresden Hamburg Erfurt Stuttgart Oberhausen Aachen Frankfurt (Main) Herne Magdeburg Solingen Duisburg Bochum Gelsenkirchen Kiel Köln München Bielefeld Hamm (Westfalen) Berlin Leverkusen Nürnberg Lübeck Augsburg Wiesbaden Mannheim Dortmund Halle (Saale) Düsseldorf Mönchengladbach Mainz Bonn Essen Karlsruhe Ludwigshafen (Rhein) Kassel Wuppertal Leipzig Hannover Krefeld Hagen Osnabrück Chemnitz Braunschweig Münster (Westfalen) Mühlheim (Ruhr) Oldenburg (Oldenburg) Saarbrücken Herausforderung: Bezahlbarkeit In Berlin ist Wohnen noch günstig Pro-Kopf-Wohnfläche der 50 größten Städte Quelle: Regionaldatenbank Deutschland 14 (

15 Herausforderung: Bezahlbarkeit Downsizing: Konflikt Wohnflächenbedarf pro Person steigt Aber: Immobilien werden teurer und nicht mehr erschwinglich NCC steuert entgegen dem Trend auf kleinere Wohnungen zu Wohnflächenbedarf pro Person 2015: 48 m² 15

16 Schaffung von bezahlbarem Wohnraum Downsizing NCC-Beispiel ArendsCarrée 16

17 ArendsCarrée Reihenhäuser ab 80 m² 3 Zimmer 3 verschiedene Ausstattungsva rianten für Singles, Familien und Senioren 17

18 Herausforderungen für die Wohnungsprojektentwicklung in Berlin 1. Wohnflächenbedarf: Bezahlbarkeit! 2. Lage: Nicht nur Berlin-Mitte ist attraktiv NCC Deutschland GmbH

19 Herausforderung: Lage Berlin-Mitte ist nicht der einzige Wohnbezirk Beliebte Wohngegenden in Berlin Bevölkerungszahl in den Berliner Bezirken (absolut in 1000) Mitte Pankow Spandau Tempelhof-Schöneberg Friedrichshain-Kreuzberg Charlottenburg-Wilmersdorf Steglitz-Zehlendorf Neukölln Pankow Mitte Reinickendorf Spandau Bevölkerungszuwachs von in % Reinickendorf Tempelhof-Schöneberg Marzahn-Hellersdorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Charlottenburg-Wilmersdorf Neukölln ᴓ Berlin Lichtenberg Treptow-Köpenick Mitte Friedrichshain-Kreuzberg Pankow (Prenzlauer Berg) Treptow-Köpenick Marzahn-Hellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Quelle: Amt für Statistik Berlin/Brandenburg 19

20 Herausforderung: Lage Aktive NCC-Projekte in Berlin Fast 100% der Berliner NCC-Projekte liegen außerhalb des S-Bahn-Rings Bauträgerbereich Pakete 20

21 Herausforderung: Lage Nicht alle Berliner wollen in Berlin-Mitte wohnen Berliner NCC-Projekte seit 2005 vorrangig in folgenden Bezirken vertreten: Pankow Spandau Lichtenberg Steglitz-Zehlendorf Treptow-Köpenick Hellersdorf 21

22 Herausforderungen für die Wohnungsprojektentwicklung in Berlin 1. Wohnflächenbedarf: Bezahlbarkeit! 2. Lage: Nicht nur Berlin-Mitte ist attraktiv 3. Staatliche Eingriffe: Mietpreisbremse NCC Deutschland GmbH

23 Herausforderung: staatliche Eingriffe Wohnen muss bezahlbar bleiben! Negativ-Mechanismus Mietpreisbremse Glaubt die Politik ernsthaft, durch Mietpreisbegrenzungen angespannte Wohnungsmärkte zu entspannen? Mietpreisbegrenzungen werden den Mietwohnungsneubau abwürgen und Kaufpreise explodieren lassen. Investoren werden an der Wirtschaftlichkeit von Immobilieninvestments zweifeln, wenn bei Nachvermietung abzusenkende Mieten den Wert ihrer Immobilie senken! NCC Deutschland GmbH

24 Herausforderung: staatliche Eingriffe Mietpreisbegrenzungen Deutschland sollte nicht denselben Fehler wie Schweden machen Mietbegrenzungen würgen den Neubauanreiz ab Mietpreisbegrenzungen schaffen erst den Mangel, den sie eigentlich beheben sollten Nur der Eigentumsmarkt florierte Quelle: 1 Germany Trade and Invest (2010)

25 Herausforderungen für die Wohnungsprojektentwicklung in Berlin 1. Wohnflächenbedarf: Bezahlbarkeit! 2. Lage: Nicht nur Berlin-Mitte ist attraktiv 3. Staatliche Eingriffe: Mietpreisbremse 4. Grundstückspreise: Bieterwettbewerbe NCC Deutschland GmbH

26 Herausforderung: staatliche Eingriffe Schaffung von bezahlbarem Wohnraum Ansatz: Grundstücke und Genehmigungsprozess 26

27 Herausforderung: Grundstückspreise Anstieg der Grundstückspreise 27 Quelle: Berliner Zeitung (11. Juli 2012), So liegen die Preise für Bauland in Berlin von O. Krüger

28 Herausforderung: Grundstückspreise Bieterwettbewerbe treiben die Preise Beispiel Grundstück in Karlshorst : Exposé Grundstück für NCC Projekt II, Angebot erbeten zum : NCC in engerer Auswahl, Bitte um Prüfung Kaufvertrag und Abgabe finales Angebot : Zusage: bei Kaufangebot von TEUR erhält NCC Zuschlag : weiterer Bieter im Rennen, Bitte um finales Angebot bis Uhr 135 EUR/qm 185 EUR/qm 222 EUR/qm 296 EUR/qm 337 EUR/qm 345 EUR/qm 2005: Kauf Grundstück für NCC Projekt I : NCC Due Diligence, Angebot 2,500 TEUR : NCC erhöht auf 3,000 TEUR : NCC erhöht auf 4,000 TEUR : NCC erhöht auf 4,550 TEUR VERKAUFT: 4,600-4,700 TEUR 28

29 Herausforderungen für die Wohnungsprojektentwicklung in Berlin 1. Wohnflächenbedarf: Bezahlbarkeit! 2. Lage: Nicht nur Berlin-Mitte ist attraktiv 3. Staatliche Eingriffe: Mietpreisbremse 4. Grundstückspreise: Bieterwettbewerbe 5. Genehmigungsprozess: Bürokratie NCC Deutschland GmbH

30 Herausforderung: Genehmigungsprozesse Schaffung von bezahlbarem Wohnraum Ansatz: Grundstücke und Genehmigungsprozess 30

31 Herausforderung: Genehmigungsprozesse Bauwille allein reicht nicht aus Städte (Senat), Bezirke und Stadtteile sind gefragt Grundstücksvergabe: Bereitstellung von geeigneten Grundstücken Flächenpotenziale heben: Dem Engpass bei Wohnungsbauflächen muss nicht nur mit weiterer Siedlungsentwicklung am Stadtrand begegnet werden. Auch die Nachverdichtung von Siedlungen und Gebietsdurchmischung bzw. - umnutzungen sind Möglichkeiten. (Nachhaltigkeit!) Neue Lagen attraktiv machen: Stadtbezirke/Stadtteile müssen für sich werben, sich entwickeln, sich aufwerten, sich attraktiver machen zum Wohnen und damit für Neubau. 31

32 Kalkulationsbeispiel Genehmigungsprozess Vereinfachung + Beschleunigung Genehmigungsprozesse für Bauprojekte verkürzen bzw. beschleunigen Schnelle und zuverlässige Bearbeitung der Bauanträge und aller Fragen der Bauplanung durch die Behörden Grundstücksvergaben nicht nach Preisgebot, sondern unter Berücksichtigung des geplanten Bebauungskonzepts Lockerung der Vorgaben für Bauauftragsvergaben für öffentliche Wohnungsbaugesellschaften, so dass diese partnerschaftlich mit Generalübernehmern und Bauträgern zusammenarbeiten dürfen Optimale Auslegung der Auslastungsmöglichkeiten von Grundstücken NCC Deutschland GmbH

33 Kalkulationsbeispiel Kalkulations-Spiel Einfluss Grundstück geringerer Preis Ansatz: Wohnfläche/ Baukosten sind gleich Gleiche Bruttoanfangsrendite Gleicher Faktor Geringerer Grundstückspreis Wohnfläche in qm Preis je qm Mietansatz 9,10 8,65 33

34 Kalkulationsbeispiel Kalkulations-Spiel Einfluss Verdichtung mehr Geschosse Ansatz: Grundstückspreis ist gleich Gleiche Bruttoanfangsrendite Gleicher Faktor 2 Vollgeschosse mehr Wohnfläche in qm Preis je qm Mietansatz 9,10 8,40 34

35 Herausforderungen für die Wohnungsprojektentwicklung in Berlin Fazit: 1. Nachfrage bestimmt den Markt 2. Bau auch in B-Lagen, optimale Ausnutzung verfügbarer Bauflächen 3. Mietpreisbremse schafft keinen neuen Wohnraum NCC Deutschland GmbH

36 Fazit Herausforderungen für die Wohnungsprojektentwicklung in Berlin 4. Grundstückspreise: Unser Bau-Wille allein reicht nicht aus. Städte, Bezirke, Stadtteile sind zur Unterstützung gefragt 5. Mehr Baugenehmigungen durch einfachere Genehmigungsprozesse: So kann mehr Wohnraum geschafft werden Wohnungsneubau muss in noch größerem Umfang ermöglicht werden, um letztendlich neuen Wohnraum zu schaffen. Mehr Wohnungen = bezahlbare Preise NCC Deutschland GmbH

37 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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