Immobilien. Wie stark sind die Wohnimmobilienpreise in den letzten Jahren gestiegen und was ist daran besonders hervorzuheben?
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- Hilko Tiedeman
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1 N o vem b e r spotlight Immobilien Anmerkungen zur Entwicklung der Preise auf den Wohnimmobilienmärkten in Deutschland Anhand von acht aufeinander aufgebauten Fragen wird der Versuch unternommen, zu klären, ob Niveau und Entwicklung der Preise für Wohnimmobilien Anlass zur Sorge geben sollten. Die Ausführungen beziehen sich dabei nicht nur auf Deutschland insgesamt, sondern berücksichtigen explizit regionale Entwicklungen, die den aktuellen Fachdiskurs dominieren. 01 Wie stark sind die Wohnimmobilienpreise in den letzten Jahren gestiegen und was ist daran besonders hervorzuheben? In Deutschland steigen die Mieten und Preise für Wohnraum seit einiger Zeit. Stellt man die Entwicklung an den transaktionsbasierten Miet- und Preisindizes dar, die der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) vierteljährlich veröffentlicht, so ergibt sich folgendes Bild: Nominale und inflationsbereinigte Preis- und Mietentwicklung ) Nominal Preise Eigenheime Preise Eigentumswohnungen Preise selbst genutztes Wohneigentum2) Neuvertragsmieten Wohnen Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser3) Inflationsbereinigt (real) Preise Eigenheime Preise Eigentumswohnungen Preise selbst genutztes Wohneigentum2) Neuvertragsmieten Wohnen 106 Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser 3) Die Angaben für 2013 beziehen sich auf das dritte Quartal. 2) Die Preise für selbst genutztes Wohneigentum werden als gewichteter Durchschnitt der Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen berechnet. 3) Die Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser werden berechnet aus dem Verhältnis von Mieten zu empirischen Liegenschaftszinsen. Quelle: vdpresearch, Statistisches Bundesamt 1) 1
2 vdp Spotlight Immobilien Anmerkungen zur Entwicklung der Preise auf den Wohnimmobilienmärkten in Deutschland Interessanter und von höherer Relevanz hinsichtlich Politik und Marktverhalten ist das, was die bundesweiten Daten verbergen, nämlich die regionalen Entwicklungen. Die beiden nachstehenden Abbildungen vermitteln einen entsprechenden Eindruck. Zu sehen sind beispielhaft die Preise für Eigentumswohnungen und Eigenheime nach Landkreisen und kreisfreien Städten von 2008 bis Danach haben in den letzten Jahren regionalspezifische Entwicklungen dominiert. Den mancherorts hohen Preiswachstumsraten stehen anderenorts Stagnation oder sogar Rückgang gegenüber. Der deutsche Wohnungsmarkt präsentiert sich nicht als eine singuläre Größe, sondern als Konglomerat von Regionalmärkten, die eher lose zusammenhängen und sich teils sehr unterschiedlich entwickelt haben. Die Daten zeigen zunächst einmal wenig, das besonders bemerkenswert wäre. Hervorzuheben ist vielleicht, dass die nominalen Mieten und Preise seit mittlerweile nahezu fünf Jahren ununterbrochen steigen. Seit 2012 ist dieser Anstieg stärker als die allgemeine Inflation, die am Anstieg der Verbraucherpreise gemessen wird. Zu sehen ist auch, dass die Preise für Eigentumswohnungen und die Neuvertragsmieten höhere Wachstumsraten aufweisen als die Preise für Eigenheime. Das zeigt an, dass die Wohnungsmarktdynamik in den Großstädten ausgeprägter ist als in ländlichen Gebieten. abbildung 1 Entwicklung der Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen nach Landkreisen und kreisfreien Städten in Deutschland Nominale Preise für Eigenheime Nominale Preise für Eigentumswohnungen (2008 =) (2008 =) Quelle: vdpresearch
3 vdp Spotlight Immobilien Anmerkungen zur Entwicklung der Preise auf den Wohnimmobilienmärkten in Deutschland 02 Was erklärt die Divergenzen? Ungleichgewichtige demografische und wirtschaftliche Entwicklungen in Deutschland und damit einhergehende Ungleichgewichte auf den regionalen Wohnungsmärkten. Viele deutsche Großstädte verzeichnen seit einiger Zeit ein unerwartet starkes Einwohnerwachstum, das auf Wanderungsgewinnen beruht. Es sind vor allem junge Leute, die angezogen durch Ausbildungs- und Arbeitsplätze diesen Prozess ausmachen. Eine hohe Anziehungskraft üben dabei innerstädtische Quartiere mit einem breiten Spektrum an wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Angeboten aus, wie der jüngst veröffentlichte Stadtentwicklungsbericht betont. Außerhalb der prosperierenden Großstädte (einschließlich ihrer Umlandkreise) und einzelner Universitätsstädte mittlerer Größe ist die demographische Entwicklung weniger erfreulich. Hier dominieren tendenziell Bevölkerungsverluste. Vor allem ländliche Gebiete und Kleinstädte schrumpfen vielerorts. Mit anderen Worten: Die insgesamt leicht steigende Einwohnerzahl in Deutschland konzentriert sich tendenziell auf Gebiete, die bereits durch eine relativ hohe Bevölkerungsdichte gekennzeichnet sind. Dieser Prozess hat in städtischen Regionen vor allem in den großen Metropolen zu Verknappungserscheinungen geführt, auf die der Wohnungsneubau bisher nur träge reagiert hat. Das gilt insbesondere für den Neubau von Mehrfamilienhäusern, der in städtischen Gebieten vorherrscht und hier von primärer Bedeutung für die Bereitstellung von neuen Wohnungen ist. Die Gründe hierfür sind vielschichtig. Lange wurde der Mangel an Wohnraum ignoriert. Angesichts der Langlebigkeit von Wohnungen und der hohen Kapitalbindung musste Investitionsvertrauen aufgebaut werden. Die Erstellung neuer Wohnungen benötigt Zeit, zumal die Produktionskapazitäten nach der Überproduktion in den neunziger Jahren stark abgebaut wurden und Bauflächen neu ausgewiesen und entwickelt werden müssen. 03 Eine mobile Bevölkerung trifft also auf einen immobilen Wohnungsbestand? Im Kern stimmt diese Zusammenfassung. Mobilität, aus welchen Gründen auch immer, führt zu Verschiebungen in der regionalen Wohnraumnachfrage. Da es Wohnungen aufgrund ihrer Standortgebundenheit an Mobilität fehlt, kommt es zu regionalen Ungleichgewichten, die Miet- und Preisanpassungen nach sich ziehen und neue regionale Miet- und Preisstrukturen schaffen. 04 Werden die Preise für Wohnimmobilien in den nächsten Jahren weiter steigen? Ja. Erstens wird in den prosperierenden Städten die Überschussnachfrage nach Wohnraum noch einige Zeit anhalten und auf weiter steigende Mieten und Preise hinwirken. In diesem Zusammenhang ist auf die Beobachtung hinzuweisen, dass hier und dort die Zahl der transagierten Eigentumswohnungen bei steigenden Preisen stagniert oder leicht rückläufig ist. Dies deutet nicht auf eine Entspannung hin, sondern ist als Indiz einer Verschärfung zu verstehen. Darin kommt zum Ausdruck, dass potenzielle Verkäufer ihre Wohnungen in der Erwartung zurückhalten, sie später zu noch höheren Preisen verkaufen zu können. Ein derartiges Verhalten ist zumindest kurzfristig preistreibend. Zweitens ist immer wieder zu beobachten, dass die Veränderungen der Wohnimmobilienpreise kurzfristig positiv autokorreliert sind. Mit anderen Worten: Befinden sich die Wohnimmobilienpreise erst einmal auf einem Wachstumspfad, so wird dieser oftmals erst nach einer langen Auslaufphase wieder verlassen. 05 Was verankert die Wohnimmobilienpreise langfristig? Wohnimmobilienpreise, Wohnungsmieten und die Einkommen der Privathaushalte sind eng miteinander verbunden und sollten sich langfristig ähnlich entwickeln. Erstens bilden der Kauf und die Anmietung einer Wohnung Alternativen auf das Grundbedürfnis nach Wohnraum. Steigen zum Beispiel die Kaufpreise rasch an, gewinnen Mietwohnungen an Attraktivität. Die Folge ist, dass mehr Wohnungen gemietet als gekauft werden und der Preisanstieg gedrosselt wird. Zweitens: Um eine bestimmte Wohnung zu kaufen oder zu mieten bedarf es einer bestimmten wirtschaftlichen Basis. Diese Basis wird in aller Regel durch das laufende Haushaltseinkommen geschaffen. Die Entwicklung der Wohnungskosten in Form der tatsächlichen oder der kalkulatorischen Miete ist also durch die Entwicklung der Einkommen eingegrenzt. Langfristig bestimmt der Einkommensver- 3
4 vdp Spotlight Immobilien Anmerkungen zur Entwicklung der Preise auf den Wohnimmobilienmärkten in Deutschland lauf den Verlauf der Mieten und Wohnimmobilienpreise. Weichen die Wachstumsraten der Mieten und Wohnimmobilienpreise über mehrere Jahre deutlich nach oben von den Wachstumsraten der Einkommen ab, wird es ohne Zweifel irgendwann zu einer sehr raschen Annäherung der Mieten und Preise an die Einkommen kommen. 06 Welche Rolle spielen die niedrigen Zinsen? Motor des Preisanstiegs ist die Nachfrage nach Wohnraum, die auf ein knappes Angebot trifft. Mit Blick auf den Kauf von Wohnungen wird dieser Motor gegenwärtig vor allem durch niedrige Zinsen am Laufen gehalten. Die Höhe des Zinssatzes bestimmt bei gegebenem Objektpreis und Einkommen die Finanzierbarkeit. Ein niedriger Zinssatz führt aber nicht nur mittelbar über die Nachfrageeffekte der Finanzierbarkeit von Wohneigentum zu steigenden Preisen, sondern hat auch einen unmittelbaren Einfluss. Der Preis einer Wohnung kann bei Eigennutzern als Gegenwartswert der für die Zukunft eingesparten Mietzahlungen verstanden werden. Der Diskontierungsfaktor zur Bestimmung des Barwertes der eingesparten Mietzahlungen wird durch das aktuelle Zinsniveau beeinflusst. Niedrige Zinsen gehen unter sonst gleichen Bedingungen mit einem niedrigen Diskontierungsfaktor einher. Ein niedriger Diskontierungsfaktor führt bei gegebenen Mieten zu hohen Preisen, ein sinkender zu steigenden Preisen. 07 Was passiert, wenn die Zeit niedriger Zinsen endet? Die Zinskosten steigen für diejenigen, die eine Immobilie erwerben möchten oder ihre Kredite verlängern müssen. Wohneigentum wird weniger erschwinglich und die Zahl der Haushalte, die sich Wohneigentum finanziell leisten können, geht zurück. Die damit einhergehende Nachfrageabschwächung drosselt den Preisanstieg. Eine entsprechende Drosselung geht prinzipiell auch von einer Zinserhöhung über den Diskontierungsfaktor auf die Wohnimmobilienpreise aus. Dabei werden Immobilienanlagen aus Renditesicht gegenüber alternativen Anlagenformen etwas an Boden verlieren, weil in vielen Fällen Investitionsentscheidungen zunächst weniger durch Mieteinnahmen als durch erwartete Wertsteigerungen bestimmt werden. Aber diese Effekte wirken langsam und werden kaum destabilisierenden Einfluss auf den Finanzierungsmarkt ausüben. In Deutschland stellen Hypothekendarlehen mit langfristig festgelegten Zinssätzen das Hauptinstrument der Bereitstellung von Fremdmitteln beim Erwerb von Wohnimmobilien dar. Dies hat zur Folge, dass die typischerweise über viele Jahre fixierten Finanzierungen den Kreditnehmer gegenüber Zinserhöhungen absichern. Deshalb werden höhere Zinsen zwar die Nachfrage nach Wohnimmobilien bremsen und den Preisanstieg drosseln, aber die Stabilität des Marktes kaum beeinflussen. 08 Besteht Gefahr, dass der aktuelle Preiszyklus auf dem Wohnungsmarkt in einer Blase mündet? Wenn hohe Wohnimmobilienpreise heute aus der Vorstellung der Käufer resultieren, dass sie die Objekte morgen zu noch höheren Preisen verkaufen können, ohne dass die fundamentalen Daten ein solches Preisniveau begründen könnten, dann liegt ein Blase vor. Diese von Joseph E. Stieglitz 10 in einem Symposium zum Thema Bubbles vorgetragene Definition beschreibt eine Preisblase als eine Situation, in der sich die Preise aufgrund von Erwartungen von der grundlegenden Marktlage entfernt haben und sich weiter entfernen. Haben wir eine solche Situation in Deutschland insgesamt oder in einzelnen Regionalmärkten? Sind wir auf dem Weg zu einer hohen und möglicherweise langanhaltenden Abweichung der Wohnimmobilienpreise von den Fundamentaldaten? Hat sich die Preisentwicklung abgekoppelt von den lokalen Demografien, der Einkommens- und Zinsentwicklung sowie dem manchmal hohen, manchmal geringen Angebot an Wohnungen vor Ort? Wendet man diese Fragen auf die bundesweite Entwicklung der Wohnimmobilienpreise an, so sind sie sicherlich zu verneinen. Die bundesweite Entwicklung ist die Aggregation der regionalen Preisverläufe, die in der Abbildung 1 wiedergegeben sind. Sie zeigt große regionale Unterschiede in der Entwicklung der Preise, vor allem in Abhängigkeit von lokalen Demografien und der Anzahl an leer stehenden Wohnungen. Dort wo die regionale 4
5 vdp Spotlight Immobilien Anmerkungen zur Entwicklung der Preise auf den Wohnimmobilienmärkten in Deutschland Einwohnerentwicklung stagniert oder leicht rückläufig ist, wo relativ viele Wohnungen gegenwärtig nicht genutzt werden, bewegen sich die Preise seitwärts oder leicht rückläufig. Auf der anderen Seite steigen die Preise in den Land- und Stadtkreisen, die durch ein knappes Angebot und Zuwanderung beschrieben werden können. Hierin kommt zum Ausdruck, dass die regionalen Marktentwicklungen sensibel auf die lokalen Bedingungen reagieren, so wie es die Regeln von Angebot und Nachfrage vorgeben. Aber was ist mit den regionalen Märkten, die in den letzten Jahren durch sehr hohe Preiswachstumsraten gekennzeichnet waren wie zum Beispiel die Wohnungsmärkte in Berlin, Hamburg und München? Haben die Wohnimmobilienpreise in diesen Märkten eine Eigendynamik entwickelt, getragen von Käufern, die in der Erwartung weiterer Preissteigerungen Immobilien erwerben? Die Fragen sind schwer zu beantworten, aber einen deutlichen Hinweis darauf, dass eine solche Situation noch nicht vorliegt, vermitteln die langfristigen Entwicklungen der Preise für Eigentumswohnungen in den genannten drei Städten. Dabei ist es sinnvoll beispielhaft auf Eigentumswohnungen und die drei Städte einzugehen, weil die ETW-Preise gegenwärtig besonders stark steigen und die drei Städte die Spitze der Wachstumsskala bilden. abbildung 2 Langfristige Entwicklung der nominalen und realen Preise für Eigentumswohnungen in Berlin, Hamburg und München a. Index der nominalen ETW Preise 14 = b. Index der realen ETW Preise 14 = Hamburg München Berlin Hamburg München Berlin Quellen: vdpresearch, Statistisches Bundesamt 5
6 vdp Spotlight Immobilien Anmerkungen zur Entwicklung der Preise auf den Wohnimmobilienmärkten in Deutschland Der Diskussion der Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen, die in Abbildung 2 dargestellt ist, ist zweierlei vorauszuschicken. Erstens, die Zeitreihen reichen weit genug zurück, um den aktuellen Aufschwung in einem längeren zeitlichen Rahmen einzuordnen. Zweitens, neben der nominalen Preisentwicklung (Graphik a) wird auch die Entwicklung der realen Preise ausgewiesen (Graphik b), wobei es sich hierbei um die mit dem Verbraucherpreisindex deflationierten nominalen ETW-Preise handelt. Die beiden Graphiken der Abbildung 2 verdeutlichen folgendes: 1. Die drei Städte zeigen in der Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen eine hohe zyklische Übereinstimmung. Für alle drei Märkte sind dabei sowohl an den nominalen als auch an den realen Preisentwicklungen zwei vollständige Zyklen zu erkennen. Auf den Preisboom Anfang der achtziger Jahre folgte in zwei der drei Märkte ein starker realer und nominaler Preisrückgang, der bis 17/88 anhielt. Ende der achtziger Jahre drehte sich diese Entwicklung in einen kräftigen Preisanstieg, vor allem getragen von der starken Wohnungsnachfrage der Baby-Boom- Generation und den Wachstumseffekten der Wiedervereinigung. Die aus dieser Entwicklung induzierte hohe Neubautätigkeit führte ab Mitte der neunziger Jahre erneut zu einer Phase fallender Preise für Eigentumswohnungen. Auffallend ist, dass dieser Abschwung außerordentlich lang und kräftig ausfiel. Erst in den Jahren 2006 bis 2007 entwickelten sich in den drei Wohnungsmärkten wieder Auftriebskräfte, die für einen erneuten Preisanstieg reichten. Dieser Preisanstieg hält bis heute an. 2. In nominaler Sicht sind heute die Preise für Eigentumswohnungen in den drei Städten deutlich höher als zu Boom-Phasen in den achtziger und neunziger Jahren. Bereinigt um den allgemeinen Preisanstieg gilt jedoch das Gegenteil. Real und das ist hier entscheidend liegen die Preise für Eigentumswohnungen in den drei Städten in etwa auf dem durchschnittlichen Niveau der vergangenen 33 Jahre. 3. So gesehen kann für die drei Märkte aktuell nicht von einer Überbewertung gesprochen werden, zumal alle drei Märkte eine erhebliche Zuwanderung aufweisen und von einer Überschussnachfrage nach Wohnraum betroffen sind. Allerdings ist die Dynamik des Preisanstiegs als Warnsignal zu verstehen. Über diese Dynamik könnte in den nächsten Jahren schnell ein Niveau erreicht werden, das nicht nachhaltig ist. Die Beobachtungen zur historischen Preisentwicklung machen deutlich, dass auf starke Preiswachstumsraten in der Regel negative Anpassungsphasen folgten. Alles in allem ist es zu früh, die Frage zu beantworten, ob der aktuelle Preiszyklus auf dem Wohnungsmarkt in einer Blase münden wird. Die der vdpresearch vorliegenden Daten zeigen aktuell sowohl für Deutschland insgesamt als auch für einzelne Regionalmärkte keine Übertreibungen. Die Dynamik des Aufschwungs in einzelnen Großstädten mahnt jedoch zur Vorsicht. Für diese Städte wäre es wünschenswert, wenn die Dynamik nachlassen und in einen moderaten Anstieg in Höhe der allgemeinen Teuerung münden würde. Dr. Franz Eilers, vdpresearch, Berlin Georgenstraße 21, 17 Berlin Telefon: , Telefax: info@pfandbrief.de, Internet: 6
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