Standort- und Marktanalysen

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1 ETH Zürich, Standort- und Projektentwicklung, 28. Oktober 2016 Standort- und Marktanalysen Manuel Lehner 1

2 Fahrländer Partner Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich (gegründet 2006) 3 Partner Stefan Fahrländer, Dr. rer. oec., Volkswirt/Ökonometriker Manuel Lehner, MSc ETH, Raum- und Verkehrsplaner Dominik Matter, lic. oec. publ., Volkswirt/Ökonometriker 10 Mitarbeitende aus den Bereichen Volkswirtschaft, Statistik/Informatik, Raumplanung, GIS sowie Betriebswirtschaft 2

3 Themenfelder von FPRE Regionalökonomie Demographie, Sozio-Demographie Immobilienökonomie Financial Modeling Analytische Statistik IT-Integration 3

4 0 Gliederung 1. Zur Vorgehensweise bei einer Standortentwicklung 2. Aufbau einer Standort- und Marktanalyse 3. Allgemeine Rahmenbedingungen 4. Branchenstruktur und Geschäftsflächenmarkt 5. Demographie und Wohnungsmarkt 6. Betrachtungen über die Zukunft 7. Mikrolage 8. Positionierung und Wohnungsmix 9. Schätzung der Mieten und Verkaufspreise 10. Zusammenfassung 11. Case: Projektentwicklung und -bewertung 4

5 0 Hinweis: Daten für Semesterübung Kostenloser Zugang zur Analyse- und Bewertungsapplikation IMBAS kann per Mail angefordert werden: Die Daten dürfen ausschliesslich für Studienzwecke verwendet werden. 5

6 1 Zur Vorgehensweise bei einer Standortentwicklung 6

7 1.1 Phasen einer Standortentwicklung Zeitachse Kauf/Sicherung Grundstück Baubewilligung Verkauf Projekt Baubeginn Fertigstellung 1: Grundstücksevaluation und -sicherung 2: Vertiefung Bauprojekt 3: Ausführungsprojekt 4: Erstellungsphase 5: Nutzungsphase 7

8 1.2 Entwicklung von Kosten und Risiken Zeitachse Kauf/Sicherung Grundstück Baubewilligung Verkauf Projekt Baubeginn Fertigstellung Kostenentwicklung (kumuliert) Risikoverlauf - Kapitalkraft; - Risikofähigkeit; - Risikobereitschaft; - Know-How. 8

9 1.3 Phasen einer Standortentwicklung Zeitachse Kauf/Sicherung Grundstück Baubewilligung Verkauf Projekt Baubeginn Fertigstellung Wie viel von was soll für wen in welcher Qualität zu welchem Preis erstellt werden? 9

10 2 Aufbau einer Standort- und Marktanalyse Allgemeine Rahmenbedingungen Branchenstruktur und Geschäftsflächenmarkt Demographie und Wohnungsmarkt Mikrolage Konkurrenzanalyse und Absorptionsfähigkeit Positionierung des Projekts, Zielgruppen Schätzung der Mieten und Verkaufspreise 10

11 3 Allgemeine Rahmenbedingungen 11

12 3.1 Allgemeine Lage (Beispiel Hüttikon) Quelle: Google. 12

13 3.2 Lage in der Region Quelle: Google. 13

14 3.3 Erreichbarkeit MIV, 30 Quelle: Google, IMBAS Fahrländer Partner. 14

15 3.4 ÖV-Güteklassen und car sharing Quelle: INFOPLAN-ARE, SBB/VöV (Fahrplanperiode 08/09), Mobility, Fahrländer Partner, Google. 15

16 3.5 Modalsplitt der Wegpendler 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Gemeinde Hüttikon MS Glattal-Furttal FPRE-Region Zürich Schweiz öv MIV Langsamverkehr Unbekannt Quelle: BFS VZ 2000, Fahrländer Partner. 16

17 4 Branchenstruktur und Geschäftsflächenmarkt 17

18 4.1 Branchenstruktur Quelle: BFS, Fahrländer Partner. 18

19 4.2 Bauzonenreserven Arbeitsnutzungen Entwicklung der unüberbauten Bauzonenflächen Entwicklung der unüberbauten Bauzonenflächen Wohnen Wohnen Arbeitsnutzungen Arbeitsnutzungen *starker Rückgang (-2), Rückgang (-1), Konstanz (0), Zunahme (1) der unüberbauten Bauzonenflächen. *starker Rückgang (-2), Rückgang (-1), Konstanz (0), Zunahme (1) der unüberbauten Bauzonenflächen. Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Rückgang (-1)* Rückgang (-1)* starker Rückgang (-2)* starker Rückgang (-2)* Bauzonenfläche Arbeitsnutzungen Bauzonenfläche Arbeitsnutzungen 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Gemeinde Hüttikon Gemeinde Hüttikon MS Glattal-Furttal MS Glattal-Furttal FPRE-Region Zürich FPRE-Region Zürich Schweiz Schweiz Überbaut Überbaut Unüberbaut Unüberbaut Quelle: ARE, BFS, Fahrländer Partner. 19

20 4.3 Marktmieten Büroflächen (CHF/m²a)* Verkaufsflächen (CHF/m²a)** Hüttikon Dänikon 221 (+26%) 307 (+19%) Otelfingen 153 (-13%) 241 (-7%) Würenlos 190 (+9%) 264 (+2%) Oetwil an der Limmat 211 (+21%) 290 (+12%) Neuhard (Spreitenbach) 153 (-13%) 237 (-8%) Boppelsen 221 (+26%) 298 (+16%) Geroldswil 203 (+16%) 290 (+12%) Killwangen 203 (+16%) 282 (+9%) Spreitenbach 155 (-11%) 423 (+64%) *Neubau, 1.OG., Edelrohbau, Durchschnittlicher Standard und durchschnittliche Bürolage. **Neubau, EG, Edelrohbau, durchschnittlicher Standard und gute Verkaufslage. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. 20

21 5 Demographie und Wohnungsmarkt 21

22 5.1 Drei Dimensionen der Nachfrage Drei Dimensionen: Soziale Schicht (10 Klassen) (statusniedrig - statushoch) Lebensphase (9 Klassen) (junger Single junges Paar Familie m. Kindern etc.) Lebensstil (10 Klassen) (von bürgerlich traditionell bis individualisiert) Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. 22

23 5.2 Zusammenfassung zu 9 Nachfragersegmenten 1: Ländlich Traditionelle 2: Moderne Arbeiter 3: Improvisierte Alternative 4: Klassischer Mittelstand 5: Aufgeschlossene Mitte 6: Etablierte Alternative 7: Bürgerliche Oberschicht 8: Bildungsorientierte Oberschicht 9: Urbane Avantgarde Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. 23

24 5.3 Nachfragesegmentierung am Untersuchungsort Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. 24

25 5.4 Veränderung der Nachfragesegmentierung Unterschicht Mittelschicht Oberschicht Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. 25

26 5.5 Entwicklung der Wohnbevölkerung Quelle: BFS. 26

27 5.6 Herkunft der Zuzüger Quelle: Die Post, Fahrländer Partner, BFS GEOSTAT / swisstopo. 27

28 5.7 Leerstand Quelle: BFS. 28

29 5.8 Wohnbautätigkeit und Leerstandsentwicklung Quelle: BFS. 29

30 5.9 Immobilienangebot Quelle: Angebotsdaten aus Immobilienportalen, Datenaufbereitung durch Fahrländer Partner. 30

31 5.10 Marktwerte und Marktmieten (I) Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. 31

32 6 Betrachtungen über die Zukunft Bis jetzt: Betrachtung der Vergangenheit/Gegenwart! Grosse Frage bei der Immobilienentwicklung: Wie entwickelt sich die Makrolage in Zukunft? Relative Standortattraktivität? Entwicklung Branchen und damit verbundene Flächennachfrage? Entwicklung Haushalte und damit verbundene Wohnraumnachfrage? Konkurrenzprojekte? Absorption des Projekts (Wahrscheinlichkeit, Zeitdauer)? 32

33 6.1 Prospektivmodell Nachfrage Wohnen: Köpfe, Soziodemographie, Haushalte, Wohnungspräferenzen, Miet-/Eigentumsneigung etc. Nachfrage Geschäft: VZA, Betriebe, Branchenstruktur etc. Angebot: Bauzonenreserven, zulässige Dichte, zeitliche Dimension der Angebotsausweitung etc. Konjunkturelle Szenarien Raumplanerische Szenarien Verdrängungseffekte berücksichtigen Vorsicht: Prognosemodelle sind keine Kristallkugeln. Sie zeigen Bandbreiten und eignen sich zum Vergleich von Szenarien. 33

34 6.2 Prospektivmodell Wohnen 34

35 6.3 Konkurrenzanalyse (I) Quelle: Baublatt, IMBAS Fahrländer Partner, Google Maps. 35

36 6.3 Konkurrenzanalyse (II) Quelle: Baublatt, IMBAS Fahrländer Partner, Google Maps. 36

37 7 Mikrolage 37

38 7.1 Mikro-Lagerating Ca. 80 Einzelindikatoren werden maschinell zu Ratings verdichtet 38

39 7.2 Dominante Nachfragersegmente (Hektarraster) Quelle: Google, Fahrländer Partner & sotomo. 39

40 7.3 Detailhandel Quelle: Google, Fahrländer Partner. 40

41 7.4 Strassen-Lärmbelastung Nacht Quelle: BAFU, Google, Fahrländer Partner. 41

42 8 Positionierung und Wohnungsmix 42

43 8.1 Zielgruppen Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. 43

44 8.2 Wohnungskonzeption und mix Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. 44

45 9 Schätzung der Mieten und Verkaufspreise 45

46 9.1 Grundsätze Möglichst viele Quellen verwenden: Hedonische Modelle (Vergleichswerte) Generelle Online-Portale (Vergleichswerte) Homepages von Projekten im Verkauf (Vergleichswerte) Aufbereitete Preisspektren Wichtig: Für die Rentabilitätsberechnungen sind letztlich m 2 -Preise relevant, für den Mieter/Erwerber aber Stückpreise. 46

47 9.2 Grundüberlegungen zur Marktwertbestimmung Der beste Marktwert ist der heutige Transaktionspreis von identischen Liegenschaften (analog Aktienmarkt) Der zweitbeste Marktwert ist der heutige Transaktionspreis von ähnlichen Liegenschaften (Vergleichswert) Der drittbeste Marktwert ist ein Marktwert basierend auf Annahmen und Modellrechnungen (Realwert, Ertragswert) 47

48 9.3 Immobilienbewertungsmethoden: 3 Klassen Realwerte Vergleichswerte Ertragswerte Marktwert: Marktwert: Marktwert: Erstellungskosten./. Altersentwertung + Landwert Transaktionspreis ähnlicher Liegenschaften Hedonische Modelle Summe der Barwerte der künftigen Nettoerträge Praktikermethode (oftmals irrtümlich Verkehrswert genannt) Marktwert: Mischwert aus Realwert und Ertragswert 48

49 9.4 Grundzüge der hedonischen Theorie (Vergleichswerte) Jede Immobilie verfügt über eine Reihe von Eigenschaften (z.b. Erreichbarkeit, Aussicht, Grösse) die dem Bewohner einen Nutzen (z.b. Wohlbefinden, Zeitersparnis beim Pendeln etc.) stiften können Für diese Eigenschaften und Kombinationen von Eigenschaften bzw. für den damit verbundenen Nutzen ist ein Interessent bereit, einen Preis zu bezahlen (implizite Preise) Die Summe der Preise für die einzelnen Nutzenaspekte ergibt den Preis, den ein Interessent für die Liegenschaft zu zahlen bereit ist 1 Der Interessent bezahlt also nicht die Kombination aus Beton, Stein, Holz, Glas etc., sondern seinen Gesamtnutzen Ist ein Anbieter bereit, diesen Gesamtnutzen zu diesem Preis herzustellen, kommt eine Transaktion zustande 1 : Falls er in der Lage ist, diesen Preis effektiv zu bezahlen. 49

50 Kaufpreis 9.5 Umsetzung hedonischer Modelle (I) 1'400'000 1'400'000 1'200'000 1'200'000 1'000'000 1'000'000 Kaufpreis 800' '000 Kaufpreis Kaufpreis 800' ' ' ' ' ' '000 1'500 Landfläche Lärmbelastung Eisenbahn (db) 1'400'000 1'400'000 1'200'000 1'200'000 1'000'000 1'000' ' ' ' ' ' ' ' ' '000 1'500 Distanz zur nächsten ÖV-Haltestelle '000 1'500 2'000 Distanz zur nächsten Grundschule (m) 50

51 Kaufpreis 9.5 Umsetzung hedonischer Modelle (II) 1'400'000 1'200'000 1'000'000? 800' ' ' ' '000 1'500 Distanz zur nächsten ÖV-Haltestelle 51

52 Kaufpreis 9.5 Umsetzung hedonischer Modelle (III) 1'400'000 1'200'000 1'000'000 Stadt Land 800' ' ' ' '000 1'500 Distanz zur nächsten ÖV-Haltestelle 52

53 9.6 Methode: Statistisches Handwerk Einfluss des Baujahrs auf den Marktwert: Empirische Messung Linearer Fit Treppe Spline Quelle: Fahrländer (2007). 53

54 9.7 Methode: Schätzgleichung Marktwert = exp( *Makrolage *ln(NWF) 0.31*BAUJ *BAUJ /2) Konstante Makrolage Als Benchmark dem Modell hinterlegt NWF EWG mit einer Nettowohnfläche zwischen 100 und 150m 2 BAUJ, BAUJ 2 Quadratische Berücksichtigung des Baujahrs 0.15 Zuschlag für eine gute Mikrolage 0.18 Zuschlag für einen gehobenen Standard 0.15 Zuschlag für bereits erfolgte Renovationen 0.02 Zuschlag für das Kaufquartal /2 Statistische Korrektur (Logarithmuskorrektur) 54

55 9.8 Automatisierte Schätzung Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. 55

56 10 Zusammenfassung Wie viel von was soll für wen in welcher Qualität zu welchem Preis erstellt werden? Diese Fragen sind nun beantwortet. Zur Landwertermittlung benötige ich noch folgende Information - Erstellungskosten - Risiko / Verzinsung 56

57 11 Case: Projektentwicklung und -bewertung 57

58 11.1 Thomasweg im Liebefeld (Köniz bei Bern) 58

59 11.2 Thomasweg im Liebefeld (Köniz bei Bern) Ausgangslage: Grundstück von m 2, voll ausgenutzt, sehr schlechte Substanz Die Eigentümerin verkauft das Grundstück Baurechtliche Eckwerte: GFO: m 2, d.h. ca m 2 NF davon 1 000m 2 NF kommerzielle Nutzung Achtung: Im Kanton Bern zählen Dachgeschoss- und Attikaflächen zur GFO TG-Plätze: 125 Hinweis: Fiktives Beispiel. 59

60 11.3 Modul «Projektentwicklung und -bewertung» 1 Makro- / Mikrolage + Baurechtliches 2 Zielgruppen 3 Nutzungskonzeption / Wohnungsmix 4 Erträge / Erlöse Erstellungskosten 5 DCF Residual- und Projektwertermittlung 60

61 Nachbereitung und Logins IMBAS für Studierende: 61