ROSTOCK ATTRAKTIVER EINZELHANDELS- UND TOURISMUS-STANDORT MIT FLAIR

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1 ROSTOCK ATTRAKTIVER EINZELHANDELS- UND TOURISMUS-STANDORT MIT FLAIR MÄRZ 2016

2 IN ZAHLEN Bundesland: Mecklenburg- Vorpommern Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: +0,4 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 9,7 % EH-Kaufkraftkennziffer: 91,7 EH-Zentralitätskennziffer: 101,1 Relevante Shopping-Center: Kröpeliner Tor Center (C), Warnow Park (S), Ostsee- Park (P), Hansecenter (P) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR / m² m² m² INNENSTADTANTEILE Rostock Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø Tsd. Einwohner Quellen: COMFORT Research & Consulting Die an der Ostsee gelegene Hansestadt ist die größte Stadt des Landes Mecklenburg-Vorpommern und eines der vier Oberzentren des Landes. Rostock verfügt über einen für den Passagierverkehr und Güterumschlag wichtigen Ostseehafen und über einen der größten Kreuzfahrthäfen Deutschlands. Die bereits im Jahr 1419 gegründete Universität Rostock zählt zu den ältesten in Nordeuropa. Wirtschaftlich dominiert neben Schiffbau und Schifffahrt, Tourismus und dem Dienstleistungssektor die Universität als größter Arbeitgeber der Stadt. Die Windernergiebranche ist im wahrsten Sinne des Wortes im Aufwind. Die Stadt ist das wirtschaftliche Rückgrat für die gesamte Region und wartet mit wachsender Wirtschaftsleistung, niedrigen kommunalen Kosten, einer jungen Bevölkerungsstruktur sowie sinkenden Arbeitslosenzahlen auf. Sie zeichnet sich auch durch eine Mischung aus großstädtischem Flair, hanseatischer Architektur mit Toren, Türmen und typisch norddeutschen Giebelhäusern, Kultur, Gastronomie sowie vielfältigen Shopping-Angeboten aus. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT In der City wurden rund 255 Millionen Euro umgesetzt. Der Anteil der innerstädtischen Verkaufsfläche liegt mit 25,1% oberhalb und der Umsatzanteil mit 26,8% unterhalb von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl, berichtet Einzelhandels- und Immobilienexperte Ronald Steinhagen, Geschäftsführer bei COMFORT. Die Strukturdaten sind im ostdeutschen Vergleich ordentlich. Trotz der für ein Oberzentrum vergleichsweise niedrigen Zentralität reflektiert die wachsende Stadt auf ein natürliches Einzugsgebiet von rund Menschen und weist insbesondere aufgrund der hohen touristischen Attraktivität eine Vielzahl von Fernbesuchern auf. Im Urlaubsland Mecklenburg-Vorpommern stellt Rostock als einzige richtige Großstadt mit seiner großen Hanse- Historie und dem zum Stadtgebiet gehörenden Seebad Warnemünde ein bevorzugtes Ziel des Tourismus dar - mit 2014 registrierten rund 1,9 Mio. Übernachtungen. Zusätzlich sind ca. 10 Mio. Tagestouristen aus den umliegenden hoch frequentierten Feriengebieten zu berücksichtigen: allein zum alljährlich Anfang August stattfindenden Schifffahrts-Event Hanse-Sail kommen etwa eine Million Besucher an vier Tagen. Zudem bringt der Kreuzfahrttourismus mit über 170 Ankünften in 2015 kaufkraftstarkes Publikum in die Rostocker Innenstadt. COMFORT Städtereport Rostock von 7

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT MODEZENTRALITÄT Rostock Ø Tsd. Einwohner Rostock Ø Tsd. Einwohner Einzelhandelskaufkraft-Index Einzelhandelszentralität EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph Das Gros des Einzugsgebiets des Rostocker City-Einzelhandels liegt außerhalb der Stadtgrenzen. Von den insgesamt rund Einwohnern entfallen etwa auf das in großen Teilen ländlich geprägte Rostocker Umland. COMFORT Städtereport Rostock von 7

4 1A-LAGE KRÖPELINER STRAßE/UNIVERSITÄTSPLAZ/BREITE STRAßE Die Fußgängerzone erstreckt sich über die gesamte Länge der Kröpeliner Straße, den Universitätsplatz und die Breite Straße Wichtigste Magnetbetriebe sind Galeria Kaufhof, P & C, H&M, C&A, TK Maxx sowie das Einkaufszentrum Kröpeliner Tor Center mit Mietern wie u.a. Saturn, ZARA, New Yorker Neue Mieter: Only, Pandora, Tredy, Wellensteyn und Yourfone Der aktuelle Mietpreis liegt bei 95 EUR/m² MIETPREISANGABE in EUR/m² m² m² KONTINUITÄT BESTIMMT DIE LAGE Rostock weist eine sehr stabile Marktsituation auf. Seit Fertigstellung des ideal in die Fußgängerzone integrierten Kröpeliner Tor Centers ist kaum noch Potenzial für größere Entwicklungen auf der Kröpeliner Straße vorhanden. Dieser Umstand gewährleistet langfristig stabile bis steigende Mieten für Ladenlokale in den Toplagen. Noch in den Startlöchern ist die von der Randalswood GmbH geplante gemischt genutzte Entwicklung am Glatten Aal. Hier sollen in einer Projekt-Größenordnung von rd. 100 Millionen Euro im historischen Zentrum Rostocks neue moderne Flächen für Einzelhandel, Gastronomie, Wohnen, Büros und Hotel geschaffen werden. Die Mietersituation in der bestehenden Toplage ist durch Kontinuität gekennzeichnet. Die meist langfristig ansässigen Mieter fühlen sich hier wohl. Wenn Shopflächen frei werden, ist die Nachfrage solide und potenzielle Nachmieter stehen bereits in den Startlöchern. KTC, Kröpeliner Straße 54, vermittelt durch COMFORT baumann fotografie (c) Rostock ist die stärkste Einkaufsstadt innerhalb Mecklenburg-Vorpommerns, versichert Steinhagen. Während in Schwerin ein ECE-Center die Einzelhandelslage dominiert und die Bedeutung der innerstädtischen COMFORT Städtereport Rostock von 7

5 Fußgängerzone reduziert hat, entwickelt sich die Fußgängerzone in der Hansestadt positiv. So haben selbst die Erweiterungen des Ostsee-Parks in Rostock-Sievershagen und des Warnow-Parks im Stadtteil Lütten Klein keine negativen Auswirkungen auf die Besucherfrequenzen in der Fußgängerzone erkennen lassen. Die gegebene städtebauliche Qualität und Urbanität zusammen mit dem vielfältigen Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot in der Innenstadt sind in den dezentralen Lagen letztendlich schwerlich zu ersetzen. INVESTMENT Rostock ist auch unter Investoren der am meisten nachgefragte KAUFPREISFAKTOR Standort in Mecklenburg-Vorpommern. Gründe hierfür sind eine stabile innerstädtische Struktur mit klar definierter Toplage und keiner 17,5-19,5 beeinträchtigenden Konkurrenz von Shopping-Centern von außen, nachweislich gut funktionierende Einzelhandelsgeschäfte sowie eine Innenstadt mit hoher Aufenthaltsqualität für Einheimische und Touristen. Gefragte Lagen sind die Kröpeliner und die Breite Straße, die die 1A-Lage beschreiben. Die städtebauliche Baustruktur zeigt eine vielschichtige Eigentümerschaft. So bevorzugen Privatinvestoren die kleineren Hansehäuser hin zum Marktplatz, während zum Teil institutionelle Investoren im Besitz der größeren Liegenschaften im Bereich des Einkaufszentrums Kröpeliner Tor Center auf der westlichen Seite sind. Hier zeigt sich das große Spektrum der Investoren die neben regionalen und nationalen Eigentümern auch internationale Investoren anzieht. Auch Eigennutzer betrieben in den 1A Lagen Standortsicherung in selbstgenutzten Immobilien. WESENTLICHE INVESTMENT DEALS IN 2015: COMFORT führte im Jahr 2015 den strukturierten Verkaufsprozess für das Shopping Center Kröpeliner Tor Center im Auftrag von Aberdeen Asset Management Deutschland AG durch und sah sich in diesem Prozess einer sehr positiven Nachfrage, insbesondere von institutionellen Investoren, gegenüber. Am Ende konnte sich die Real I.S. Investment GmbH aus München für ein von ihnen betreutes Immobilien-Sondervermögen durchsetzen. Darüber hinaus wechselt mit dem Ostseepark vor den Toren der Stadt ein weiteres großes Einzelhandelsobjekt, in diesem Falle ein Fachmarktzentrum, mit einem dreistelligen Millionenvolumen in 2015 den Besitzer. Quantum Immobilien hat drei Geschäftshäuser in der Rostocker Innenstadt im Auftrag eines Individualfonds der Universal-Investment erworben. Die Objekte mit insgesamt m² Mietfläche befinden sich in der Kröpeliner Straße sowie Am Ziegenmarkt. TLG Immobilien hat das Rostocker Südstadt-Center für knapp 30 Mio. Euro erworben. Das Center umfasst etwa m² Einzelhandels-, Büro- und Praxisfläche, Ankermieter sind Rewe, Penny und Rossmann und die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA). Allein die aufgeführten Transaktionen haben ein Investmentvolumen von rund 250 Millionen Euro und demonstrieren das starke Investoreninteresse. Rostock ein im Norden gefragter und vor allem stabiler Investitionsstandort für private und institutionelle Käufer. Da auch hier die Nachfrage das Angebot nach erstklassigen Immobilien deutlich übersteigt, können sich die Renditen auf einem nachhaltig Niveau von 5,0 % - im Einzelfall auch darunter etablieren. Gegenüber den weiteren Standorten in Mecklenburg-Vorpommern wie Schwerin, Greifswald oder Stralsund kann sich Rostock somit positiv behaupten, berichtet COMFORT- Geschäftsführer Björn Gottschling. COMFORT Städtereport Rostock von 7

6 COMFORT CITY-RANKING 2016 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, - verkaufsfläche, -flachenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität In der Gesamtschau der einzelhandelsrelevanten Rahmenbedingungen und Faktoren erreicht Rostock im COMFORT-City Ranking 49 (von maximal 100) Scoring-Punkte und wird in Ostdeutschland lediglich von den deutlich größeren Städten Berlin (89), Dresden (69), Leipzig (66) sowie Erfurt (53) übertroffen. Auf der anderen Seite lässt die Hansestadt z.b. mit Krefeld (48), Bochum und Wuppertal (jeweils 43) durchaus auch namhafte und größere westdeutsche Städte hinter sich. FAZIT UND PERSPEKTIVEN Die wirtschaftlichen und soziodemografischen Kennzahlen sind ordentlich. Die Hansestadt spielt ihre Stärken exzellent aus und ist so unter Einzelhandels- und Immobiliengesichtspunkten attraktiv. Die Stadtplaner wiederholten nicht die Fehler Schwerins oder Neubrandenburgs, Fachmärkte und Shopping-Center in unverhältnismäßiger Dimension in der Peripherie bzw. an neuen Standorten anzusiedeln, die die Einzelhandelsumsätze der Innenstadt kannibalisieren und die Anziehungskraft der Bestandslagen beeinträchtigen. Rostock stärkt seine Position als die unangefochtene Einkaufsstadt innerhalb Mecklenburg-Vorpommerns. Die Hansestadt ist ohne Zweifel der stärkste Einzelhandelsstandort im deutschen Nordosten mit stabilen Rahmenbedingungen und Ertragsaussichten für Einzelhändler und Investoren. Gründe hierfür sind eine stabile innerstädtische Struktur mit klar definierter Toplage und keiner übermäßigen Konkurrenz von relevanten Shopping-Centern in der Peripherie, nachweislich gut funktionierende Einzelhandelsgeschäfte sowie eine Innenstadt mit hoher Aufenthaltsqualität für Einheimische und Touristen. Die Nachfrage nach Flächen und Investitionsmöglichkeiten ist auf hohem Niveau stabil und nachhaltig, resümieren die Immobilien- und Einzelhandelsexperten von COMFORT. COMFORT Städtereport Rostock von 7

7 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG RONALD STEINHAGEN COMFORT Berlin-Leipzig Telefon: Mobil: INVESTMENT BJÖRN GOTTSCHLING COMFORT Berlin-Leipzig Telefon: Mobil: RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Telefon: Mobil: Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. EH-Kaufkraft, EH-Zentralität Die EH- Kaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die EH-Zentralitätskennziffer zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Rostock von 7