Stimmungsbarometer der Offenen Immobilienfonds Studie der Dr. Lübke GmbH in Zusammenarbeit mit der Dr. ZitelmannPB. GmbH

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1 Stimmungsbarometer der Offenen Immobilienfonds Studie der Dr. Lübke GmbH in Zusammenarbeit mit der Dr. ZitelmannPB. GmbH Asien - attraktivster Markt für die Offenen Immobilienfonds Die Offenen Immobilienfonds sehen Asien als den derzeit attraktivsten Investitionsstandort. Dies ist eines der Ergebnisse des aktuellen "Stimmungsbarometers Offene Immobilienfonds", das gemeinsam von den Beratungsunternehmen Dr. Lübke GmbH und Dr. ZitelmannPB. GmbH erhoben wird. Befragt wurden alle 14 Kapitalanlagegesellschaften, die Offene Immobilien-Publikumsfonds auflegen. Die Rücklaufquote der Befragung lag bei 100 Prozent - alle Gesellschaften haben geantwortet. Auf die Frage, welcher ausländische Büroimmobilienmarkt nach Meinung der Fondsgesellschaften für Investitionen innerhalb der nächsten zwölf Monate am interessantesten sei, antworteten 41 Prozent mit "Asien". Mit einigem Abstand nach Asien nannten die Fondsgesellschaften in der Befragung Frankreich als interessantesten Investitionsstandort. Bei den ersten beiden Umfragen (Juli 2003 und Dezember 2003) nahm Frankreich unangefochten die Spitzenposition ein, bei der dritten Fragerunde (Mai 2004) rangierte Frankreich auf Platz zwei hinter den USA. Die USA wurden diesmal gar nicht mehr als attraktiver Investitionsstandort ge nannt. Asien - attraktivster Markt für die Offenen Immobilienfonds 45% 4 35% 3 25% 2 1 5% 41% 41% Dez 03 24% 22% 17% 1 7% 4% 4% 3% 3% Asien Frankreich Skandinavien Finnland Tschechien Österreich Lesebeispiel: Für 41 Prozent der Befragten (gewichtet) ist Asien der interessanteste ausländische Büroimmobilienmarkt auf Sicht der nächsten zwölf Monate.

2 Trend zu Auslandsinvestment verstärkt sich weiter Der schon bei den vergangenen Umfragen zu beobachtende Trend zu Auslandsinvestitionen hält an. 46 Prozent der Befragten erklärten, sie wollten 90 oder 100 Prozent ihrer Investitionen im Ausland tätigen. Fast drei Viertel (73 Prozent) der Befragten wollen in den kommenden zwölf Monaten mindestens 70 Prozent der Investitionen im Ausland vornehmen. Bei der letzten Befragung (Mai 2004) hatte der Anteil derjenigen, die mindestens 70 Prozent im Ausland investieren wollen, erst 59 Prozent betragen, und bei der Befragung vom Dezember 2003 erklärte gerade einmal ein Drittel (35 Prozent) der Befragten, dass sie mindestens 70 Prozent im Ausland investieren wollen. Anteil der Fondsgesellschaften, die mindestens 70 Prozent im Ausland investieren wollen % 59% 36% 63% 2 Dez 03 Juli 03 Lesebeispiel: 73 Prozent der Befragten (gewichtet) wollen für Immobilieninvestments zur Verfügung stehenden Mittel zu mindestens 70 Prozent im Ausland investieren. Wenig Interesse an deutschen Investments Bezüglich der Investitionen in Deutschland ist generell wenig Interesse festzustellen im Übrigen gibt es kein klares Übergewicht eines einzelnen deutschen Büroimmobilienstandortes. 28 Prozent der Befragten halten aus heutiger Investitionssicht keinen deutschen Bürostandort für interessant. 21 Prozent der Befragten halten Hamburg für den in den kommenden zwölf Monaten attraktivsten Investitionsstandort in Deutschland. Je 17 Prozent gaben München und Stuttgart an, 14 Prozent Frankfurt. Die Hauptstadt Berlin, die bei den ersten beiden Befragungen (Juli 2003 und Dezember 2003) noch auf Platz zwei rangierte, hat aus Sicht der Inves toren erheblich an Attraktivität verloren und wurde kaum noch genannt. 2

3 35% 3 25% 2 1 5% Welche deutschen Bürostandorte sind attraktiv? 33% 28% 26% 22% 21% 17% 17% 14% 11% 11% 4% Dez 03 19% 3% keiner Hamburg München Stuttgart Frankfurt Berlin Lesebeispiel: Für 28 Prozent der Befragten (gewichtet) ist aus heutiger Investitionssicht kein deutscher Bürostandort interessant. Büro-Leerstände in Deutschland: Höhepunkt überschritten Was die Leerstandsraten in den deutschen Büroimmobilienmetropolen anlangt, so ist nach Ansicht der Offenen Fonds der Höhepunkt überschritten. Bei den letzten Umfragen war die überwiegende Mehrheit der Marktteilnehmer insbesondere für München, Berlin und Frankfurt von steigenden Leerständen in den kommenden zwölf Monaten ausgegangen, nur eine Minderheit erwartete fallende Leerstände. Dieses Bild hat sich nun erheblich verändert. Nur für Düsseldorf (34 Prozent), München (34 Prozent) und Frankfurt (38 Prozent) überwiegt ganz deutlich die Zahl derjenigen, die steigende Leerstände erwarten. Sehr optimistisch sind die Offenen Fonds für Hamburg, Köln/Bonn und Stuttgart. Die Zahl derjenigen, die in diesen Städten von fallenden Leerstandsraten ausgeht, übersteigt eindeutig die Zahl derjenigen, die steigende Leerstände erwartet. Wo werden die Leerstandsraten steigen? % 63% 38% 44% 35% 35% 22% 27% 26% 21% 17% 17% 8% 8% 3% Frankfurt Düsseldorf München Leipzig Berlin Stuttgart Köln/Bonn Dresden Hamburg Quelle: Dr. Lübke GmbH/Dr. ZitelmannPB. Lesebeispiel: 38 Prozent der Befragten (gewichtet) erwarten, dass innerhalb der nächsten zwölf Monate die Leerstandsrate in Frankfurt steigen wird. 3

4 Wo werden die Leerstandsraten sinken? % 28% 23% 19% 17% 11% 11% 12% % 1 7% 4% 4% Hamburg Stuttgart Köln/Bonn Leipzig München Dresden Berlin Düsseldorf Frankfurt Quelle: Dr. Lübke GmbH/Dr. ZitelmannPB. Lesebeispiel: 48 Prozent der Befragten (gewichtet) erwarteten, dass innerhalb der nächsten zwölf Monate die Leerstandsrate in Hamburg sinken wird. Für Frankfurt erwarten dies 10 Prozent. Offene Fonds erwarten fallende Büromieten in Frankfurt, München und Berlin Gefragt wurde auch, an welchen Bürostandorten die Offenen Fonds mit sinkenden und an welchen sie mit steigenden Mieten rechnen auf Sicht der kommenden zwölf Monate. In der letzten Umfrage (Mai 2004) wurden steigende Mieten von fast keiner Fondsgesellschaft für irgendeinen Standort erwartet. In der aktuellen Umfrage ist die Erwartung mit Blick auf die Mieten immer noch überwiegend pessimistisch, jedoch gibt es erste Lichtblicke. Immerhin erwarten 38 Prozent, dass die Mieten in Hamburg steigen werden und jeder Fünfte erwartet steigende Mieten in der Hauptstadt. Doch für Deutschlands Bürostandort Nr.1, Frankfurt, gehen 69 Prozent der Befragten von weiter sinkenden Mieten aus, und auch für München erwarten zwei von drei Befragten, dass die Mieten sinken. Für Berlin stehen den 21 Prozent Optimisten, die steigende Mieten erwarten, 45 Prozent Pessimisten gegenüber, die mit weiter sinkenden Mieten rechnen. Auch für Düsseldorf ist die Zahl derjenigen, die sinkende Mieten erwarten, drei Mal so hoch wie die Zahl derjenigen, die von steigenden Mieten ausgehen. 4

5 Wo werden die Büromieten steigen? 4 35% 3 25% 2 1 5% 38% 21% % Hamburg Berlin Köln/Bonn München Düsseldorf Stuttgart Frankfurt Lesebeispiel: 38 Prozent der Befragten (gewichtet) gehen davon aus, dass innerhalb der nächsten zwölf Monate die Büromieten in Hamburg steigen werden. Für Frankfurt glaubt dies keiner der Befragten % 74% 66% 63% Wo werden die Büromieten sinken? 52% 45% 31% 3 33% 27% 27% 21% 17% 8% 4% 3% Frankfurt München Berlin Düsseldorf Dresden Leipzig Stuttgart Köln/Bonn Hamburg Quelle: Dr. Lübke GmbH/Dr. ZitelmannPB. Lesebeispiel: 69 Prozent der Befragten (gewichtet) gehen davon aus, dass innerhalb der nächsten zwölf Monate die Büromieten in Frankfurt sinken werden. Einzelhandelsimmobilien weiter sehr beliebt Was die Beliebtheit der einzelnen Immobilien-Nutzungsarten bei den Offenen Immobilienfonds anlangt, so hat sich gegenüber der letzten Umfrage vom Mai 2004 nur wenig verändert. Auf die Frage, in welche Immobilienarten man verstärkt investieren wolle, nannten 86 Prozent (Umfrage vom Mai 2004: 93 Prozent) Einzelhandelsimmobilien, 62 Prozent (Umfrage vom Mai 2004: 52 Prozent) nannten Büroimmobilien. 41 Prozent (Umfrage vom Mai 2004: 48 Prozent) gaben Logistikimmobilien an, 28 Prozent (letzte Umfrage: 22 Prozent) nannten Hotelimmobilien. Wohnimmobilien werden von den Offenen Immobilienfonds weiterhin nicht als attraktive Investments gesehen. 5

6 In welche Nutzungsarten wollen Offene Immobilienfonds verstärkt investieren? (Mehrfachnennungen möglich) 93% 86% 9 84% 8 Dez 03 62% Juli 03 52% 45% 48% 52% 41% 39% 37% 28% 22% 23% 1 4% 4% Einzelhandel Büro Logisitik Hotel sonstige (Wohnen D) sonstige (Fachmarktz.) Lesebeispiel: 86 Prozent der Befragten (gewichtet) gaben an, aus heutiger Sicht, verstärkt in Einzelhandelsimmobilien investieren. In Hotelimmobilien wollen hingegen nur 28 Prozent verstärkt investieren. Rating spielt für Vertrieb eine wichtige Rolle Gefragt wurde aus aktuellem Anlass diesmal auch, welche Rolle Fondsratings aus Sicht der Offenen Immobilienfonds heute spielen - und welche Rolle diese nach ihrer Einschätzung künftig spielen werden. Während etwas mehr als die Hälfte (52 Prozent) der Meinung sind, dass Ratings bereits heute für Anleger eine wichtige Rolle spielen, glauben sogar 90 Prozent der Befragten, dass Ratings für den Vertrieb wichtig sind. Fragt man, welche Rolle Ratings in Zukunft für Anleger und Vertriebe spielen werden, so sind 62 Prozent der Meinung, dass Ratings künftig eine wichtige Rolle spielen werden, während 38 Prozent davon ausgehen, dass es sich um eine Modeerscheinung handele, deren Bedeutung sich in Zukunft relativieren werden. Welche Rolle spielen Ratings für Anleger und Vertriebe? % 52% für A nleger 1 für Vertriebe spielen kaum eine Rolle spielen zunehm end eine wichtige Rolle Quelle: Dr. Lübke Gm bh/dr. Zitelm annpb. Gm bh Lesebeispiel: 48 Prozent der Befragten (gewichtet) gaben an, dass aus ihrer Sicht Ratings für Anleger heute kaum eine Rolle spielen. Hingegen glauben 10 Prozent, dass Ratings kaum eine Rolle für Vertriebe spielen. 6

7 Zukunft der Ratings 38% 62% w erden sehr große Rolle für Anleger und Vertriebe s pielen sind derzeit eine Modeerscheinung und w erden sich relativieren Quelle: Dr. Lübke GmbH/Dr. ZitelmannPB. Lesebeispiel: 62 Prozent der Befragten (gewichtet) erwarten, dass Ratings für Offene Immobilienfonds in Zukunft eine sehr große Rolle für Anleger und Vertriebe spielen werden. Veröffentlichung von Verkehrswerten und Mieten für Einzelobjekte wird Ausnahme bleiben Eindeutig ist auch die Meinung der Marktteilnehmer über die in letzter Zeit wieder kontrovers diskutierte Frage der Veröffentlichung von Verkehrswerten und Mieten für Einzelobjekte. Wir fragten danach, was die einzelnen Fondsgesellschaften - ganz unabhängig von ihrer eigenen Meinung über das Für und Wider einer Veröffentlichung dieser Einzeldaten - erwarten. Unisono gehen die Offenen Fonds davon aus, dass auch künftig nur einige Fondsgesellschaften Verkehrswerte und Mieten auf Einzelobjektebene veröffentlichen werden. Nur eine einzige - kleinere - Gesellschaft drückte die Erwartung aus, dass künftig die Mehrheit der Fonds die Daten auf Einzelobjektebene veröffentlichen werde. Fast 80 Prozent erwarten sinkende Mittelzuflüsse für Deutschlandfonds Hinsichtlich der Mittelzu- und -abflüsse hat sich die Fondslandschaft bekanntlich in letzter Zeit deutlich differenziert. Deshalb fragten wir - anders als bei vorangegangenen Umfragen - nicht mehr allgemein, ob steigende oder sinkende Mittelzuflüsse für die Offenen Immobilienfonds erwartet werden, sondern diesmal wurde differenziert nach den Fonds mit Anlageschwerpunkt Deutschland, mit Anlageschwerpunkt Europa und nach global investierenden Fonds gefragt. 7

8 Am optimistischsten sind die Fondsgesellschaften für die neue Gattung der weltweit anlegenden Fonds, denn hier erwarten 48 Prozent steigende Mittelzuflüsse, während nur 10 Prozent von sinkenden Zuflüssen ausgehen. Bei den Europa- Immobilienfonds erwartet die Mehrheit (52 Prozent) eine konstante Entwicklung, immerhin 38 Prozent gehen jedoch von steigenden Zuflüssen aus. 10 Prozent erwarten sinkende Zuflüsse. Für die Deutschland-Immobilienfonds ist das Bild pessimistisch: 79 Prozent der Befragten erwarten sinkende Mittelzuflüsse, 21 Prozent gehen von stabilen Zuflüssen aus und keiner der Befragten erwartet steigende Zuflüsse % Fast 80 Prozent erwarten sinkende Mittelzuflüsse für Deutschlandfonds 21% 52% 41% 38% 1 79% gleichbleibend steigend sinkend Mittelzuflüsse 1 global Deutschland Europa Lesebeispiel: 79 Prozent der Befragten (gewichtet) erwarten innerhalb der nächsten zwölf Monate sinkende Mittelzuflüsse für Immobilienfonds mit Anlageschwerpunkt Deutschland. 41 Prozent erwarten steigende Mittelzuflüsse für global anlegende Offene Immobilienfonds. Zur Vorgehensweise und Methode der vorliegenden Untersuchung Die Offenen Immobilienfonds gehören zu den Big Playern der Immobilienbranche. Darüber, wie diese bedeutenden Akteure des Immobilienmarktes die aktuelle Marktlage einschätzen und welche Entwicklungstendenzen sie in nächster Zukunft erwarten, informiert regelmäßig das Stimmungsbarometer Offene Immobilienfonds. Sowohl für die Offenen Immobilienfonds selbst wie auch für die Immobilienbranche insgesamt ist das Stimmungsbarometer Offene Immobilienfonds zu einem wichtigen Marktindikator geworden. Die Umfragen für das Stimmungsbarometer Offene Immobilienfonds werden im Auftrag der Dr. Lübke GmbH von der Dr. ZitelmannPB. GmbH konzipiert, durchgeführt und ausgewertet. 8

9 Das Stimmungsbarometer Offene Immobilienfonds trifft Aussagen über künftige Entwicklungstendenzen auf dem deutschen und dem ausländischen Büroimmobilienmarkt, insbesondere über interessante Bürostandorte, Miet- und Leerstandsentwicklung, Investitionen in den verschiedenen Nutzungsarten, über die Entwicklung der Mittelzuflüsse sowie über aktuell diskutierte Fragen. Beurteilt wird dabei jeweils die erwartete Entwicklung innerhalb der nächsten zwölf Monate. Für die aktuellen Umfrage wurden 14 Kapitalanlagegesellschaften, die offene Immobilienfonds (Publikumsfonds) auflegen, schriftlich befragt. Alle Gesellschaften haben den Fragebogen vollständig ausgefüllt. Die Befragung wurde im November 2004 durchgeführt. Angesichts der unterschiedlichen Bedeutung, welche Fonds mit unterschiedlicher Größe und vor allem unterschiedlichem Mittelzufluss für den Investmentmarkt haben, ist es notwendig, die Antworten der einzelnen Kapitalanlagegesellschaften zu gewichten. Eine Gewichtung nach Fondsgröße wäre nicht sachgerecht gewesen, da hiermit bereits lange existierende Fonds gegenüber erst in den letzten Jahren aufgelegten Fonds unzulässig übergewichtet worden wären. Entscheidend für die Fragestellung der Studie ist nicht die absolute Größe eines Fonds, sondern die Höhe der derzeit freien, überwiegend zur Anlage in Immobilien bestimmten Mittel. In den vorangegangen Befragungen wurden die Antworten der Gesellschaften je nach Höhe der Mittelzuflüsse gewichtet. Inzwischen haben sich jedoch die Mittelzuflüsse, zum Beispiel bei deutschen und europäischen bzw. globalen Fonds, so stark auseinander entwickelt, dass diese Form der Gewichtung nicht mehr angemessen ist. Denn eine Gesellschaft, deren globaler Fonds zum Beispiel über hohe Mittelzuflüsse verfügt, kann natürlich investieren, selbst wenn zugleich ihr deutscher Fonds höhere Mittelabflüsse zu verzeichnen hat. Eine Saldierung der einzelnen Fonds wäre nicht mehr sachgerecht. Deshalb wird die Gewichtung ab der vorliegenden Untersuchung (4.Befragungsrunde) nicht mehr pro Fondsgesellschaft, sondern pro Fonds vorgenommen. Um sich dieser Größe anzunähern, wurden die einzelnen Fonds der Gesellschaften nach der Summe der Mittelzuflüsse des zweiten Quartals 2004 und des dritten Quartals 2004 gewichtet. Entsprechend der Höhe der Mittelzuflüsse wurde jeder einzelne Offene Publikumsimmobilienfonds einem von insgesamt vier Quartilen zugeordnet. Die einzelnen Quartile wurden wie folgt definiert: 1. Quartil: Fonds mit Mittelzuflüssen von 600 Mio. Euro, 2. Quartil: Fonds mit Mittelzuflüssen von 400 Mio. Euro bis 599 Mio. Euro, 3. Quartil: Fonds mit Mittelzuflüssen von 200 Mio. Euro bis 399 Mio. Euro, 4. Quartil: Fonds mit Mittelzuflüssen von 1 Mio. Euro bis 199 Mio. Euro. Berücksichtigt wurden dabei die addierten Mittelzuflüsse des zweiten Quartals 2004 und des dritten Quartals Jedes Quartil erhält somit aufgrund der Mittelzuflüsse eine entsprechende Gewichtung. So wurden alle Antworten von Gesellschaften, die dem ersten Quartil zugeordnet worden sind, mit vier 9

10 Stimmen gewertet. Diejenigen, die dem zweiten Quartil zugeordnet worden sind, wurden mit drei Stimmen gewertet, die Gesellschaften im dritten Quartil mit zwei Stimmen und die im vierten Quartil mit einer Stimme. Fonds, die im Untersuchungszeitraum (2. und 3. Quartal 2004) einen addierten Mittelabfluss zu verzeichnen hatten, wurden mit null Stimmen gewertet. Jeder Fonds wurde danach mit der entsprechenden Stimmenzahl seiner Gesellschaft wieder zugeordnet. Da einige Gesellschaft mehrere Fonds haben, wurden die Stimmen der einzelnen Fonds addiert. Auf die 14 Fondsgesellschaften entfielen somit insgesamt 29 Stimmen. Als Basis der Auswertung wurden alle Stimmen zusammengezählt. Die abgegebenen Stimmen zu den einzelnen Antwortmöglichkeiten wurden dann in Prozent von dieser Basis ermittelt. 10