Die aktuelle Entwicklung auf dem Büroimmobilienmarkt

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1 IMMOBILIENMARKTBERICHT BERLIN 2005 ENTWICKLUNGEN UND PERSPEKTIVEN Die aktuelle Entwicklung auf dem Büroimmobilienmarkt Berlin Angespannter Vermietungsmarkt vorerst weiter auf Konsolidierungskurs Lichtblicke erst mittelfristig zu erwarten. Die innovative Immobilienbank.

2 3 Berlin politisch und kulturell die Hauptstadt Deutschlands eine Stadt im Wandel Berlin hat in den letzten 15 Jahren seit der Wiedervereinigung einen derartig deutlichen strukturellen Wandel erlebt wie wohl keine andere Stadt in Deutschland. Von einer zweigeteilten Stadt mit eher regionaler Bedeutung der eine Teil als westliche Enklave hinter dem Eisernen Vorhang, der andere Teil das Zentrum der ehemaligen DDR zur größten deutschen Metropole und neuen deutschen Hauptstadt. In Berlin leben etwa 3,4 Mio. Menschen; einschließlich des so genannten engeren Verflechtungsraumes, das sind die Umlandgemeinden und Potsdam, sind es insgesamt knapp 4,4 Mio. Menschen. Durch die Entscheidung, Berlin zur deutschen Hauptstadt zu machen, hat die Stadt einen weit über die deutschen Grenzen reichenden Bedeutungsgewinn erzielt. Auch kulturell und hinsichtlich des städtischen Lebens von schrill bis traditionell hat Berlin die Hauptstadtfunktion übernommen. Durch das Zusammenwachsen der beiden jahrzehntelang getrennten Stadtteile ist Berlin in einem ständigen Wandel. Berlin ist schillernd mit unglaublich vielen Facetten. Insbesondere junge Menschen werden von dieser Atmosphäre stark angesprochen. Darüber hinaus hat sich Berlin auch als Wissenschaftsmetropole etabliert. 16 Universitäten und Hochschulen und über nichtuniversitäre Forschungseinrichtungen bilden eine wichtige Grundlage und ein Reservoir für die wirtschaftliche Entwicklung. In einer vom Statistischen Landesamt Baden- Württemberg verfassten Studie, in der europäische Regionen hinsichtlich ihrer Innovationsfähigkeit und -kraft in ein Ranking gestellt werden, belegt Berlin erstaunlicherweise den zweiten Platz hinter Baden-Württemberg. Das ist ein wichtiger Erfolg für die ansonsten in vielen anderen Rankings eher weniger mit Spitzenplätzen bedachte Stadt. Der Wohnungsmarkt ist im bundesdeutschen Vergleich sehr entspannt: für Vermieter und Verkäufer schwierig, gut für Mieter und Käufer. Die Mieten zählen unter den großen deutschen Städten tendenziell zu den preiswertesten überhaupt. Ein wesentlicher Grund dafür ist die jahrelange öffentliche Förderung bzw. Förderpraxis für den Wohnungsbau der Stadt Berlin. Das darf allerdings nicht darüber hinwegtäuschen, dass in begehrten Lagen auch hier Wohnungen eher knapp und die Preise hoch sind. Darüber hinaus bietet das sehr gut durch den ÖPNV erschlossene Umland hervorragende Naherholungsmöglichkeiten. Berlin Rang 2 hinsichtlich Innovationsfähigkeit und -kraft

3 4 Wirtschaft immer noch im schmerzhaften Umstrukturierungsprozess Weiterhin stetiger Abbau industrieller Arbeitsplätze Trotz unzweifelhaft vieler Erfolge im politischen, kulturellen und wissenschaftlichen Bereich durchläuft die Berliner Wirtschaft auch 15 Jahre nach der Wende immer noch einen strukturellen Wandel. Ausdruck dieses Wandels und des Anpassungsprozesses ist der stetige Abbau von industriellen und baugewerblichen Arbeitsplätzen. Die Arbeitslosigkeit liegt mit einer Quote von über 17% (Ende 2004) deutlich über dem Bundesdurchschnitt und den Arbeitslosenquoten in den anderen großen Ballungsgebieten, z.b. Hamburg oder München. Berlin war vor der Wende weniger als Dienstleistungszentrum wirtschaftlich bedeutend, sondern vielmehr als industrielles Zentrum. Hintergrund war im Westteil der Stadt die attraktive Westberliner Strukturförderung, während im Ostteil große und für die ehemalige DDR wichtige Industriekombinate angesiedelt waren. Nach der Wende haben der Verlust der Berlin-Förderung im Westteil und das Zusammenbrechen vieler volkseigener Betriebe im Ostteil der Stadt zu einem deutlichen Niedergang der Industrie geführt. Darüber hinaus befindet sich auch die Baubranche nach dem Auslaufen vieler Großbauprojekte auf einem steilen Konsolidierungskurs. Und der Rückgang der Beschäftigtenzahlen hält noch weiter an. Allein von 1995 bis 2004 war die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten um knapp Personen rückläufig. Weder der Umzug der Bundesregierung von Bonn nach Berlin noch die zunehmende Stärkung des Dienstleistungssektors konnten diese Entwicklung kompensieren. Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte und Bürobeschäftigte* in Berlin (Angaben in 1.000) Soz.-vers. Beschäftigte Bürobeschäftigte ** *Bürobeschäftigte nach Dobberstein **2004 vorläufig Bulwien Gesa AG Quelle: Destatis, Bulwien Gesa AG

4 5 Das viel zitierte Ziel, dass Berlin an die Vorkriegszeit anknüpfen und wieder als Zentrum des Ost- West-Handels auftreten könnte, wurde bislang nicht erreicht. Weniger als 2% aller deutschen Exporte in die neuen osteuropäischen Mitgliedstaaten der EU kamen im letzten Jahr aus Berlin. Allerdings kann die Berliner Wirtschaft auch Erfolge verzeichnen. So hat es Berlin erfolgreich verstanden, zukunftsträchtige Wirtschaftsbereiche auch im industriellen Bereich zu etablieren. Dieses sind insbesondere die Bereiche Biotechnologie, Medizin-, Umwelt- und Verkehrstechnik. Auch im Bereich Medien, insbesondere in der Film-, Unterhaltungs- und Musikindustrie, in der Werbung sowie im IT-Bereich besetzt Berlin deutschlandweit Spitzenstellungen. Der Berliner Senat will den Ausbau und die Stärkung dieser Branchen weiter konsequent fördern. Büroimmobilienmarkt 2004 Anstieg des Vermietungsvolumens, aber Neben Hamburg, München, Frankfurt am Main und Düsseldorf gehört Berlin zu den so genannten Big-Five, den fünf größten Dienstleistungsmetropolen in Deutschland. Unter diesen fünf Städten hat Berlin den größten Büroflächenbestand von etwa 14,1 Mio. m 2 (gif), wenn das Münchner Umland aus der Betrachtung ausgeklammert wird. Der Berliner Büromarkt befindet sich wie auch die meisten anderen Bürozentren in einer angespannten Lage. Zwar sind die Vermietungszahlen im Vergleich zum Vorjahr wieder etwas angestiegen, auf den Markt drückt jedoch ein hoher Flächenleerstand und die Mieten befinden sich seit Jahren im Sinkflug, für die Besitzer von Büroflächen eine potenzielle Bedrohung. Die heutige Lage auf dem Berliner Büromarkt ist nicht nur das Resultat der jüngsten Vergangenheit, sondern auch die Folge von Altlasten, die aus der Goldgräberzeit der Nachwendezeit und dem Hauptstadtstatus herrühren. Diese Altlasten entstanden, als nach der Wende die plötzlich ansteigende Nachfrage nach modernen Büroflächen nicht gedeckt werden konnte und die Mieten sprunghaft anstiegen, mit Spitzenmieten im Bereich von bis zu 50, /m 2. Aus dieser Situation resultierte ein Bauboom, der zusätzlich noch durch großzügige steuerliche Leichter Anstieg des Vermietungsvolumens, trotzdem schwierige Lage. Vermietungsvolumen in großen Dienstleistungszentren Quelle: Bulwien Gesa AG Angaben in m 2, Stadtgebiet ohne Peripherie

5 6 Berliner Büromarkt leidet heute noch an den Folgen der Goldgräberstimmung Anfang der 90er Jahre. Subventionen in Form von Abschreibungen angeheizt wurde. Zusätzlich wurde durch den neuen Hauptstadtstatus die Entwicklung ab 1994 weiter angeheizt. Die dabei entstandenen neuen Flächen wurden überwiegend spekulativ, d. h. ohne Vorvermietung, errichtet. Dieser Flächenzuwachs übertraf die Nachfrage bei weitem. Der Glaube an die Zukunft Berlins regierte den Markt. Die höchsten Neubauflächen kamen 1997 auf den Berliner Markt, zu einer Zeit, als die Vermietungsleistung den ersten deutlichen Einbruch in der Nachwendezeit verzeichnete. Die Neubauzahlen gingen in den folgenden Jahren zwar ebenfalls deutlich zurück, aber erst 1999 übertraf die Vermietungsleistung wieder die Neubauzahlen. Parallel dazu stieg der Leerstand bis 1998 an auf ein Niveau von knapp 1,5 Mio. m 2 Bürofläche. Das entspricht einer Leerstandsquote von etwa 11,8 % (gif). Mit dieser hohen Altlast startete Berlin in den nächsten Zyklus, den Aufschwung als Folge des Booms der New Economy. Im Gegensatz zu anderen Städten wie München oder Hamburg konnte der Berliner Büromarkt von diesem Zyklus nur geringfügig profitieren. Während sich in anderen Städten ab 1997 die Vermietungen deutlich erhöhten und im Jahr des Höhepunkts 2000 ihr Vermietungsvolumen nahezu verdoppeln konnten, passierte in Berlin zwischen 1997 und 1999 nur wenig. Das Neuvermietungsgeschäft war sogar leicht rückläufig. Einen kräftigen Impuls erhielt der Büromarkt erst im Jahresverlauf 1999/2000 als Folge eines Anstieges der Bürobeschäftigten, der zu einem Vermietungsanstieg um 27% auf m 2 führte. Erstmals seit der Wende reduzierte sich der Leerstand auf ein Niveau von 1,2 Mio. m 2 (Leerstandsquote 8,7 % gif). Dieses erfolgte primär durch die stark rückläufige Neubautätigkeit, aber auch durch die hohe Vermietungsleistung im Jahre Die Mieten stiegen sogar schon ab 1997 wieder an. Und auch einige größere Bauprojekte gingen wieder in die Realisierungsphase. Das schnelle Ende des New-Economy-Booms ließ das Interesse an neuen Büroflächen schon 2001 schlagartig zurückgehen. Diese Entwicklung, kombiniert mit den neuen auf den Markt drängenden Bauprojekten, führte wieder zu ansteigenden Leerständen und rückläufigen Mieten. Das Mietniveau hat Ende 2004 das niedrigste Niveau seit der Wiedervereinigung erreicht. Gleiches gilt für den Leerstand mit über 1,7 Mio. m 2 Bürofläche. Neue Büroflächen* in Berlin Quelle: Statistisches Landesamt Berlin, Prognose *Fertigstellungen Neubau m 2 Nutzfläche 2005 und 2006 Prognose

6 7 Kurzfristige bis mittelfristige Perspektive schwierig Die sehr angespannte Lage hat zu einem wahren Eldorado für Mieter geführt. Seit 2001 sinken die Büromieten wieder deutlich. Selbst Top-Lagen sind teilweise schon für Mieten unter 20, /m 2 zu haben. Das ist das niedrigste Preisniveau seit der Wende. Es ist zwar eine leichte Abschwächung der Mietrückgänge zu beobachten, das kann aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass freizügig Incentives gewährt werden, z. B. die Übernahme der Kosten für Umzüge, mietfreie Zeiten, um die Miet-Cashflows nicht noch weiter sinken zu lassen. Die im deutschlandweiten Vergleich immer noch hohe Vermietungsleistung beruht hauptsächlich auf reinen Umschichtungsaktivitäten innerstädtischen Umzügen. Flächenoptimierung und Preisoptimierung stehen im Vordergrund. Eine Neuvermietung führt damit gleichzeitig wieder zu einem Freisetzen von in der Regel älteren, nicht so modernen Flächen. Die Nettoabsorption ist gering. Flächen, die nicht mehr den erwarteten modernen Standards genügen, werden ohne Sanierung nur noch mit deutlichen Preisabschlägen oder überhaupt nicht mehr marktfähig sein. Der Sockelbestand an leer stehenden Büroflächen (persistierender Leerstand), die eigentlich nicht mehr marktfähig sind, aber in der Statistik auftauchen, beziffert das Maklerunternehmen Aengevelt mit etwa 28 %. Dieses sind Objekte, die länger als 5 Jahre zu 50 % und mehr unvermietet sind. Aber auch moderne, attraktive Flächen, deren Mietverträge auslaufen, werden mit teilweise deutlichen Mietabschlägen rechnen müssen. Und die Konkurrenz unter modernen Flächen ist groß. Allein seit 1995 wurden knapp 4,4 Mio. m 2 neue Büroflächen fertig gestellt. Dazu kommen mindestens m 2 total modernisierte Flächen. Die Vermietungsdauer wird von Maklerunternehmen mit etwa 12 bis 18 Monaten angegeben. Glücklicherweise wird der Flächenzugang durch Neubauten in den nächsten Jahren stark rückläufig sein, so dass der Marktdruck auf der Anbieterseite nicht weiter zunehmen wird. Das Vermietungsgeschehen spielt sich zum überwiegenden Teil in den Citylagen ab. Sofern die im weit gehenden Sinne öffentliche Hand Flächen nachfragt, ist dieses eher am Cityrand. Die Spitzenmieten in Top-Regionen liegen laut Angabe der Bulwien Gesa AG bei 21, /m 2. Allerdings werden auch schon am Potsdamer Platz Abschlüsse deutlich unter 19, /m 2 gemeldet. Die Durchschnittsmieten liegen in der City bei 15,20 /m 2, am Cityrand bei 10,30 /m 2 und in den Randlagen bei etwa 7, /m 2. Flächen, deren Mietverträge auslaufen, müssen mit Mietabschlägen rechnen. Büromietenentwicklung* in großen Bürozentren in in Deutschland Deutschland Berlin Spitzenmiete 2004: 21,00 /m² Hamburg Spitzenmiete 2004: 20,00 /m² Minimum: 21,00 /m² Minimum: 19,50 /m² Maximum: 34,30 /m² Maximum: 25,60 /m² Differenz Min/Max 13,30 /m² Differenz Min/Max 6,10 /m² Frankfurt 114 Spitzenmiete 2004: 30,00 /m² Minimum: 30,50 /m² Maximum: 49,60 /m² 108 Differenz Min/Max: 19,60 /m² München Spitzenmiete 2004: 26,50 /m² Minimum: 25,60 /m² Maximum: 34,80 /m² Differenz Min/Max 9,20 /m² Quelle: Bulwien Gesa AG **Spitzenmieten, absolute absolute Änderung Änderung zum Vorjahr, zum indexiert Vorjahr, indexiert Quelle: Bulwien Gesa AG

7 8 Preisrückgang abgeflacht hohe Abhängigkeit der Vermietungen durch öffentliche Hand. Der Preisrückgang hat sich im Vergleich zu den Vorjahren abgeschwächt. Die Talsohle wird mit großer Wahrscheinlichkeit allerdings erst frühestens 2006 erreicht werden. Voraussetzung hierfür sind aber die Erholung der Berliner Wirtschaft und die Stabilisierung des Arbeitsmarktes. Ein nicht zu übersehendes Problem des Berliner Büromarktes besteht aber in der deutlich veränderten Nachfrager-Struktur der Hauptmietbranchen. Während 2000 noch den vier in allen großen Dienstleistungszentren bedeutenden Wirtschaftsbranchen Banken, Versicherer und andere Finanzdienstleister, Verwaltungszentralen von großen Unternehmen und Konzernen, die Bereiche Medien sowie Information und Kommunikation (IuK) nahezu 50 % der vermieteten Fläche zuzuordnen waren, ist deren Anteil bis 2004 auf nur noch knapp 22 % zurückgegangen. Dieses verdeutlicht die schwierige wirtschaftliche Situation von Berlin. Auffallend ist, wie unbedeutend der Bereich Verwaltungen von Unternehmen ist. Hier zeigt sich das Fehlen großer Verwaltungszentralen, insbesondere auch von Deutschlandzentralen international agierender Großkonzerne. Eine Auflistung der größten Unternehmen von Berlin hinsichtlich der Beschäftigten durch die Industrieund Handelskammer Berlin zeigt, dass sich unter den 40 Unternehmen mit mehr als Beschäftigten nur eine Hand voll internationale Konzerne befinden, die ihre Deutschlandzentrale in Berlin haben. Unter diesen ist die IBM Deutschland GmbH mit etwa Mitarbeitern das größte Unternehmen. Gleichzeitig stieg der Anteil des Bereichs öffentliche Verwaltung mit den begleitenden Branchen Lobbyisten und Beratung von einem Marktanteil von weniger als 20% auf über 40% an. Die Erwartungen für das laufende Jahr gehen von einer Vermietungsleistung in vergleichbarer Größenordnung wie 2004 aus. Aber die Wahrscheinlichkeit ist sehr hoch, dass der größte Nachfrager wieder der Bereich der öffentlichen Verwaltung sein wird. Dieses wirkt zwar stabilisierend, dürfte aber eher den Bereich in B- und C-Lagen entlasten und deutet auf eine sich aufbauende Abhängigkeit des Vermietungsmarktes. Glücklicherweise hat sich der Bereich der sonstigen Dienstleistungen sehr dynamisch entwickelt. Diese Branche, in die alle Dienstleistungsbereiche fallen, die sonst nicht mit größeren Nachfragen als Einzelbranche auftreten, z. B. Anwaltskanzleien, Arztpraxen etc., fragt allerdings überwiegend kleinteiligere Flächen nach. Diese stellen in Berlin auch den überwiegenden Anteil der Vermietungen dar. Großvermietungen über m 2 sind selten und werden in den letzten Jahren hauptsächlich durch den Staat getätigt oder auch durch staatsnahe Unternehmen wie die Deutsche Bahn, die 2002 mit zwei Großvermietungen knapp m 2 mietete (Transport und Verkehr). Bedeutungswandel in der Branchenstruktur bei der Bürovermietung in Berlin Quelle: Atismüller Alle Grafiken Pestel Institut 2004

8 9 Ausblick und Fazit An der schwierigen Situation des Berliner Büroimmobilienmarktes wird sich auch im laufenden und im nächsten Jahr wenig ändern. Der Vermietungsmarkt hat mit etwa m 2 das Niveau der zweiten Hälfte der 90er Jahre erreicht. Die Hauptnachfrage nach Büroflächen erfolgt durch die öffentliche Verwaltung sowie die begleitenden Branchen Lobbyisten und Beratung. Sonstige Dienstleistungen gewinnen stark an Bedeutung, fragen aber hauptsächlich kleinteilige Flächen nach. Key-Branchen, z. B. Medien, sowie Information und Kommunikation halten sich stark zurück. Die Mieten haben das niedrigste Preisniveau seit der Wiedervereinigung erreicht und werden tendenziell weiter unter Druck stehen, auch wenn sich der Rückgang abgeschwächt hat. Die Talsohle bei den Mieten wird frühestens 2006 erreicht werden, aber auch nur dann, wenn sich die Berliner Wirtschaft erholen sollte und sich der Arbeitsmarkt stabilisieren wird. Glücklicherweise sind erste positive Zeichen für eine Aufhellung der wirtschaftlichen Stimmung und der aktuellen Geschäftslage aus den Untersuchungen der Industrie- und Handelskammer sichtbar. Bis sich dieses aber auch in einem Anstieg der Beschäftigtenzahlen niederschlägt, wird noch Zeit vergehen. Alle Angaben und Daten entstammen öffentlich zugänglichen Quellen (Stand: ). Für die Richtigkeit der Angaben wird keine Gewährleistung übernommen.

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