Die neue Erbschaftsteuer und was ist mit den vermieteten Immobilien?

Transkript

1 Die neue Erbschaftsteuer und was ist mit den vermieteten Immobilien? von Agnes Fischl Rechtsanwältin, Steuerberaterin, Fachanwältin für Erbrecht KLINGER FISCHL LETTL, München/Unterhaching Am Donnerstag, , wurde der Durchbruch bei der Reform der Erbschaftsteuer besiegelt: Das Ergebnis konnte man dann am nächsten Tag aus den verschiedenen Pressemitteilungen entnehmen: Selbst genutzte Wohneigentum Das selbst genutzte Wohneigentum soll künftig in vollem Umfang von der Erbschaftsteuer ausgenommen werden, wenn der Ehegatte oder die Kinder weiter darin wohnen. Diese Steuerbefreiung soll unabhängig vom Wert der Immobilie gelten. Bei der Übergabe an die Kinder soll eine Steuerbefreiung nur dann nicht möglich sein, wenn die Wohnfläche mehr als 200 qm beträgt. Der Ehegatte muss bereits vor dem Erbfall in dem Wohneigentum gewohnt haben, die Kinder erst mit dem Erbfall. Für beide gilt jedoch eine Behaltensfrist von 10 Jahren. Innerhalb dieser Zeit darf das Wohneigentum auch nicht vermietet werden. Eine Ausnahme soll dann gelten, wenn der Erbe in ein Pflegeheim muss, oder selbst innerhalb von 10 Jahren verstirbt. Mit dieser Einigung wurde der ursprüngliche Wunsch der Freistellung von Oma s Häuschen nicht erfüllt. Von dieser Freistellung profitieren nur die Ehegatten und die nächste Generation, also die Kinder, nicht aber die Enkelkinder zu den Großeltern. Diese Begünstigung sollen sie nur dann haben, wenn die Kinder nicht mehr am Leben sind und daher die Enkelkinder die direkten Verwandten werden. Dann sollen sie wie bisher auch schon bei den Freibeträgen die Vergünstigung ihrer Eltern erhalten. Unternehmensübergabe Die wohl entscheidende Einigung hat man beim Vererben von Unternehmen erzielt. Danach soll die Erbschaftsteuer bzw. die Schenkungsteuer insgesamt wegfallen, wenn das Unternehmen 10 Jahre weiter geführt wird. Die vollständige Befreiung erhält man aber nur, wenn die bisherige Lohnsumme auch in den 10 Jahren im Durchschnitt beibehalten worden ist. Wir das Unternehmen für die Dauer von 7 Jahren weiter geführt, bleibt lediglich ein Anteil von 15 % des Betriebsvermögens steuerpflichtig, die Lohnsumme muss dann mit 650 % während der Jahre eingehalten werden. Inwieweit nach der Einigung die Unterscheidung zwischen produktivem und unproduktivem Vermögen beibehalten worden ist, ist den zahlreichen Pressemitteilungen nicht genau zu

2 entnehmen. Es wird allerdings davon gesprochen, dass der Anteil von Privatvermögen am Unternehmen nur mehr 10 % ausmachen darf. Soweit es sich bei der Definition des Privatvermögens um die Unterscheidung zwischen produktivem und nicht produktivem Vermögen handelt, ist diese Voraussetzung sehr viel schlechter als im bisherigen Gesetzesentwurf enthalten. Dort ist man davon ausgegangen, dass der Anteil des unproduktiven Vermögens 50 % nicht überschreiten darf. Beträgt dieser Anteil jetzt nur mehr 10 %, dann bedeutet dies für die Unternehmen, die einen hohen Anteil an unproduktivem Vermögen haben, eine drastische Erhöhung der erbschaftsteuerlichen Bedingungen. Bisher war unproduktives Vermögen das sogenannte Verwaltungsvermögen. Dazu zählten Anteile an anderen GmbH s unter 50 %, Wertpapiervermögen und vor allem das fremdvermietete Immobilienvermögen. Die Steuererhöhung wird vor allem die klassischen Unternehmen aus dem Mittelstand betreffen, aber auch die kleine Handwerksbetriebe. Gerade diese Handwerksbetriebe werden oftmals in eigenen Immobilien geführt, wobei der Handwerksbetrieb selbst (die Schreinerei, die Bäckerei etc.) meistens in den Erdgeschoßräumlichkeiten betrieben werden. Die übrigen Flächen sind fremdvermietet. Für diese Unternehmen besteht als noch in 2008 dringender Handlungsbedarf. Die GmbH & CO. KG für Immobilienvermögen Schließlich werden auch Unternehmen, die ausschließlich vermieteten Immobilienbestand haben, die Begünstigung des Betriebsvermögens nicht mehr in Anspruch nehmen können. Die Konstruktion der gewerblich geprägten GmbH & Co. KG wird daher ein Auslaufmodell sein. Aus diesem Grund besteht dringender Handlungsbedarf für diese Gesellschaftsformen (siehe Beitrag der Autorin in diesem Heft). Die Freibeträge Die bereits ausgehandelten Freibeträge bleiben bestehen. Unter Ehegatten gilt künftig ein Freibetrag von , zu den Kindern von Für die Personen der Steuerklasse II, also die Geschwister, sowie Tante/Onkel zu Neffe/Nichte hat man ganz offensichtlich keine Verbesserung mehr erzielen können. Sie erhalten wie die Personen der Steuerklasse III weiterhin die gleich hohen Freibeträge und haben den gleich hohen Eingangssteuersatz von 30 %. und was ist mit dem vermieteten Immobilien? Überhaupt keinen Ton hat man zu der Frage gehört, wie die vermieteten Immobilien in der Zukunft bewertet werden und welche Verschonungsregelungen gelten sollen. Sicher ist die Tatsache, dass jeder Vermögensgegenstand sei es ein Unternehmen oder Immobilienvermögen in der Zukunft mit Verkehrswert angesetzt werden wird. Zu dieser

3 Bewertung existieren bisher noch keine Vorlagen. Die Bewertung wird sich aber nach der Wertermittlungsverordnung richten, die auch Grundlage für die Gutachten der Grundstückssachverständigen ist. In den letzten Wochen und Monaten setzte man sich für eine nachhaltige Begünstigung derjenigen Eigentümer ein, die ihre Immobilie fremdvermieten. Anlässlich eines Vortrags am der Kanzlei Klinger Fischl Lettl zusammen mit Herrn Georg Fahrenschon, damals Staatssekretär im Bayerischen Staatsministerium der Finanzen, jetzt bayerischer Finanzminister, wurde dem interessierten Publikum ein Einblick in die zu diesem Zeitpunkt geführten Verhandlungen gegeben. Im Hinblick auf das Immobilienvermögen sollte neben einem Abschlag von 10 % bei einer Vermietung zu Wohnzwecken auch ein Abschlag von 20 % erfolgen, wobei hier allerdings noch nicht geklärt war, von welchem Bewertungsbereich dieser Abschlag vorzunehmen ist. Gilt er nur für unbebaute Grundstücke, so wird die Regelung, wie sie bisher bekannt ist, fortgeführt. Es wird aber auch darüber diskutiert, dass dieser Abschlag vom bebauten Grundstück vorgenommen werden soll. Darüber hinaus wurde angedacht, die schenkung- oder erbschaftsteuerliche Belastung, die auf Wohnrechte fällt, zinslos zu stunden. Der Lebensgefährte, der also nach dem Tod seines Partners oder seiner Partnerin die Wohnung weiter benutzt, soll solange diese Nutzung stattfindet, die auf die Nutzung entfallende Schenkungsteuer nicht bezahlen müssen. Auch die Umsetzung dieser Regelung ist aufgrund der nunmehr bekannt gewordenen Einigung beim selbstgenutzten Wohneigentum innerhalb der Familie nicht mehr sicher. Aus einer Pressemitteilung aus der Zeit vor der Einigung war bekannt geworden, dass Immobilienvermögen möglicherweise doch noch in die für Betriebe vorgesehenen Begünstigungen einbezogen werden sollten. Danach war geplant, dass der Immobilieneigentümer dann von dieser Begünstigung profitiert, wenn das Immobilieneigentum mit einem in kaufmännischer Weise eingerichteten Gewerbebetrieb vergleichbar ist. Darunter sollten die Immobiliengesellschaften gehören, die dauerhaft mindestens 20 Wohneinheiten vermieten. Ob dieses Immobilienvermögen dann notwendigerweise in ein Betriebsvermögen eingelegt werden müsste, ist überhaupt nicht gesprochen worden. Aufgrund der nunmehr bekannten Einigung ist diese Regelung wohl insgesamt verworfen worden. Jedenfalls kann man dies aus der Verringerung des Anteils am Privatvermögen von nunmehr 10 % entnehmen. Inwieweit diese für den Immobilieneigentümer vorgesehenen Verschonungsregelungen nunmehr auch umgesetzt werden, ist derzeit nicht bekannt. Eine Nachfrage hat ergeben, dass mit der Einigung am lediglich die Eckpunkte festgelegt worden ist. Die weiteren Feinarbeiten werden demnächst durchdiskutiert werden. Man spricht, dass in der 47. Woche mit einem Abschluss gerechnet werden kann. Die noch

4 ausstehende 2. und 3. Lesung im Bundestag soll dann am erfolgen. Die Verabschiedung im Bundesrat ist für den geplant, so dass das Gesetz wie vorgesehen zum in Kraft treten kann. Ausblick Auch wenn die Pressemitteilungen von einer Einigung bei der Erbschaftsteuer sprechen und sich zahlreiche Politiker positiv darüber äußern, kann dies dennoch nicht darüber hinweg täuschen, dass für Unternehmen, aber auch im Bereich der Immobilienübergabe die Zeichen auf Steuererhöhung gesetzt sind. Inwieweit der einzelne noch die Möglichkeit hat, die derzeit günstigeren Bedingungen auszunutzen, hängt sicherlich auch von der Frage ab, welche Vorbereitungshandlungen bereits getroffen worden sind. In jedem Fall ist auch wie schon bisher anzuraten, einen Teil nach den derzeitig günstigeren Bewertungsgrundlagen in diesem Jahr noch zu übertragen, um dann im nächsten Jahr die höheren Freibeträge auszunutzen. Beispiel Übergabe Mehrfamilienhaus Das Mehrfamilienhaus hat derzeit einen Steuerwert von ,00. Der Verkehrswert liegt bei ,00. Es soll vom Vater auf die Tochter übertragen werden. Der Vater will sich keinen Nießbrauch zurück behalten. Die Berechnung erfolgt auch ohne Berücksichtigung von Verschonungsregelungen. Würde die Übergabe noch in 2008 erfolgen, würde sich folgende Steuerbelastung ergeben: Übergabe 2008: 100 % Übertragung ,00 abzüglich Freibetrag./ ,00 Bemessungsgrundlage ,00 Steuersatz 15 % ,00 Erhofft man sich eine Begünstigung mit der Reform durch die höheren Freibeträge und erfolgt die Übergabe in voller Höhe in 2009, so ergibt sich folgende Berechnung: Übergabe 2009: 100 % Übertragung ,00 abzüglich Freibetrag./ ,00 Bemessungsgrundlage ,00 Steuersatz 15 % ,00

5 Übergabe 2008: es wird ein Anteil von 50 % der Immobilie übertragen ,00 abzüglich Freibetrag./ ,00 Bemessungsgrundlage ,00 Steuersatz 7 % 3.150,00 Übergabe 2009 weiterer Anteil von 50 % ,00 Vorschenkung ,00 Zwischensumme ,00 abzüglich Freibetrag./ ,00 Bemessungsgrundlage ,00 Steuersatz 11 % ,00 bereits bezahlt./ ,00 noch zu zahlen ,00 Vergleich der Steuerbelastungen Übergabe zu 100 % in ,00 Übergabe zu 100 % in ,00 Übergabeoptimierung ,00 Diese Optimierung muss individuell berechnet werden. Die steuerliche Bewertung zum heutigen Zeitpunkt muss mit dem Verkehrswert verglichen werden, der nach der Reform in 2009 für die Bewertung angesetzt wird. Soweit für diesen Verkehrswert keine Anhaltspunkte vorliegen, ist eventuell die Einholung eines Kurzgutachtens anzuraten. Eine Optimierungsberatung ist auch für die Unternehmen notwendig, die einen hohen Anteil an unproduktivem Vermögen, im Regelfall Immobilienvermögen haben. Beispiel Übergabe Schreinerei Die Schreinerei des Vaters befindet sich im Erdgeschoss des Mehrfamilienhauses. Der Anteil der Nutzung beträgt 25 %. Das übrige Haus wird zu Wohnzwecken genutzt und ist insgesamt fremdvermietet. Das gesamte Haus ist einkommensteuerlich Betriebsvermögen. Das

6 Mehrfamilienhaus hat derzeit einen Steuerwert von ,00. Der Verkehrswert liegt bei ,00. Dieses Mehrfamilienhaus ist in der Bilanz der Schreinerei enthalten. Die Vermögensgegenstände der Schreinerei sind abgeschrieben. Auf dem Bankkonto befindet sich ein Guthaben in Höhe von ,00. Es stehen noch Forderungen in Höhe von ,00 aus. Die Schreinerei hat noch Verbindlichkeiten in Höhe von ,00. der Steuerwert der Schreinerei beträgt also ,00. Aufgrund der sehr guten Kundenbeziehungen und Ergebnisse in der Vergangenheit, aber auch des sehr hochwertigen Maschinenparks, muss für die Schreinerei von einem Verkehrswert von ,00 ausgegangen werden. Der Betrieb soll vom Vater auf den Sohn übertragen werden. Der Vater will sich keinen Nießbrauch zurück behalten. Auch hier bleiben mögliche Verschonungsregelungen bei der Berechnung zunächst unberücksichtigt. Übergabe 2008: Steuerwert Immobilie ,00 Steuerwert Schreinerei , ,00 abzüglich Betriebsvermögensfreibetrag./ ,00 Zwischensumme ,00 Bewertungsabschlag 35 %./ ,00 Zwischensumme ,00 abzüglich persönlicher Freibetrag./ ,00 Bemessungsgrundlage ,00 Steuersatz 7 % 2.712,50 Übergabe 2009: Steuerwert Immobilie ,00 Steuerwert Schreinerei , ,00 Betriebsvermögensfreibetrag fällt für alle Unternehmensübergaben weg Bewertungsabschlag 35 % fällt für alle Unternehmensübergaben weg abzüglich persönlicher Freibetrag./ ,00 Bemessungsgrundlage ,00 Steuersatz 19 % ,00 Vergleich der Steuerbelastungen Übergabe zu 100 % in ,50 Übergabe zu 100 % in ,00 Geht man davon aus, dass bei Vorliegen von mehr als 10 % fremdvermietetem Immobilieneigentum die Begünstigung, wie sie künftig bei der Unternehmensnachfolge vorgesehen ist,

7 nicht mehr in Anspruch genommen werden kann, ergibt sich eine dramatische Erhöhung. Aus diesem Grund sollen die derzeitigen Vergünstigen, nämlich der Betriebsvermögensfreibetrag von ,00 und der Bewertungsabschlag von 35 %, in jedem Fall noch in Anspruch genommen werden. Selbstverständlich ergeben sich auch mit der Reform Vergünstigungen, die dann auch genutzt werden können. In jedem Fall ist eine Einzelfallbetrachtung anzustellen. Warten Sie nicht auf die Steuererhöhung, handeln Sie!